20211105 Beantwoording vragen raad USW

Verdiepende antwoorden op vragen gesteld tijdens de Raadscommissie E&R 2 november 2021 in relatie tot het bestemmingsplan Utrechtsestraatweg ong. Het ontstaan van een bouwrecht en waarom wordt deze verplaatst? Een bestaande legale woning in het buitengebied vertegenwoordigt een economische waarde en daarmee een bouwrecht (het recht om te bouwen). Het moment dat iemand een omgevingsvergunning om te bouwen krijgt op een plek, beschikt hij over een bouwrecht. Dit was het geval bij de bestaande legale woning aan de Cuneralaan 65. Verplaatsen van het bouwecht Het verplaatsen van een bouwrecht is aan de orde op het moment dat er aanleiding is het bouwrecht elders te realiseren. In dit geval was de noodzaak/wenselijkheid om de woning Cuneralaan 65 ten gunste van de realisering van de EVZ, te slopen. Er verviel een bouwrecht aan de Cunerlaan 65 die een bepaalde waarde vertegenwoordigde. De waarde van een bouwrecht is van verschillende factoren afhankelijk (waaronder locatiekenmerken). De provincie heeft zich ten doel gesteld een landingslocatie voor het bouwrecht te zoeken die min of meer dezelfde eigenschappen heeft als de ontstaanslocatie en dezelfde waarde vertegenwoordigd. Het mogelijke bouwrecht van de landingslocatie heeft de provincie verkocht. Dat was nodig zodat de provincie de opbrengsten van de verkoop kon inzetten om de sloop te bekostigen en de EVZ te realiseren.

Chronologie en samenwerking gemeente en provincie De wijk Vogelenzang en de Ecologische verbindingszone De gemeente heeft op het punt van de realisering van de EVZ nauw samengewerkt met de provincie. Deze samenwerking kwam onder meer tot uitdrukking in een herziening van het streekplan om de wijk Vogelenzang te realiseren. Hierin werd de begrenzing van het stedelijk gebied (rode contour) zodanig aangepast dat er ruimte kwam voor de realisatie van de EVZ. Er bleef nog 1 woning over die deze ontwikkeling in de weg stond: Cuneralaan 65. Deze woning moest gesloopt worden. Het verkopen van het bouwrecht aan iemand anders kon een deel van de investeringen vergoeden die nodig waren voor de sloop en de realisatie van de EVZ. Het vervolg was het vinden van een landingslocatie voor het bouwrecht en iemand die bereid was om het bouwrecht te kopen. Zoals hierboven gezegd stelde de provincie zich ten doel die te vinden in een gebied welke min of meer dezelfde eigenschappen heeft als de ontstaanslocatie. Voor de hierboven geschetste ontwikkelingen hebben er diverse samenwerkingen tussen provincie en gemeente plaatsgevonden: aanpassing van het Streekplan en het vaststellen van de bestemmingsplannen Vogelenzang en de Ecologische verbindingszone. Hierin was dus bekend dat de woning aan de Cuneralaan 65 gesloopt diende te worden ten behoeve van de EVZ.

De zoektocht naar een landingslocatie en een koper Toenmalige gebiedscorporatie O-gen was belast met de zoektocht naar een geschikte landingslocatie. Deze landingslocatie moest aan specifieke eisen voldoen. Zie hierboven, het is ook terug te lezen in de stukken. Welke methode O-gen en de provincie hanteerden om een locatie te vinden, is de gemeente niet bekend. Dit wordt ook niet duidelijk uit de stukken. Wel is duidelijk dat het verplaatsen van bouwrechten voor de provincie Utrecht geen automatisme is, zoals bijvoorbeeld wel in provincie Gelderland het geval is. De provincie Gelderland heeft bijvoorbeeld een speciale website en markt om bouwrechten te verhandelen. De gemeente heeft geen enkele invloed op welke procedure een provincie doorloopt in het zoeken naar een koper voor haar bouwrecht.

Het perceel Utrechtsestraatweg naast 21 was in beeld Algemeen bekend was dat de initiatiefnemer bij de integrale herziening van het bestemmingsplan Buitengebied (raadsbesluit 20 september 2011) op die plek bebouwing wilde realiseren voor een kwekerij bedrijf. In z’n algemeenheid nam de raad nieuwe ontwikkelingen zoals deze niet mee in een integrale herziening van een bestemmingsplan. Een bestemmingsplanprocedure is openbaar, de stukken zijn openbaar. Een ieder kon weten dat initiatiefnemer daar wenste te bouwen. Er was geen sprake van een geheim. Het was de provincie dus ook bekend dat deze eigenaar ter plekke een wens voor bebouwing had. Een gemeentelijk ambtenaar heeft O-gen hier op gewezen. Er is daarna een contactmoment ontstaan tussen de initiatiefnemer en O-gen. Zij zijn er samen uitgekomen. De gemeente is verder geen partij geweest bij deze contactmomenten of het sluiten van de uiteindelijke koopovereenkomst. Dit blijkt ook uit de stukken. Het principeverzoek en de aanloop naar het principeverzoek Zoals in de stukken staat, is er onderling ambtelijk contact geweest tussen verschillende provinciale medewerkers over de beoogde locatie. Medewerkers belast met de verkoop van bouwrechten klankborden met hun collega’s van RO. Gepeild wordt of de beoogde locatie op voorhand al in strijd is met het provinciale beleid. Zie hiervoor de mailwisseling van maart 2015.

Dit alles was voordat er een koopcontract werd gesloten en voordat er een voorstel richting het portefeuillehoudersoverleg in juni 2015 van de provincie ging. Vooraf navraag doen bij collega’s of een beoogd landingslocatie geschikt is, is een wenselijke en normale gang van zaken. Uit de stukken is op te maken dat de betreffende provinciale ambtenaar bij afdeling RO zich kan vinden in het voorstel van O-gen om het bouwrecht te verplaatsen naar deze locatie. Wel worden een aantal aandachtspunten genoemd. De provincie ambtenaar stelt dat de gemeente de ruimtelijke afweging op detailniveau moet beoordelen. Deze adviezen hebben geleid tot een voorstel voor het portefeuillehoudersoverleg van juni 2015 van de provincie. In de begeleidingsbrief hierbij is te lezen dat er een principebesluit moet komen van B&W voor de bouw van een woning op de locatie Utrechtsetraatweg. Dit is als belangrijk punt opgenomen in de koopovereenkomst. De gemeente is niet betrokken geweest bij dit proces. Indienen principeverzoek bij gemeente Niet lang daarna (in juli 2015) wordt er een principeverzoek ingediend bij de gemeente Rhenen. Deze wordt in behandeling genomen. Net zoals bij de provinciale organisatie is de normale manier van werken dat er aan verschillende disciplines adviezen worden gevraagd. Over de inhoud vindt overleg en discussie plaats tussen collega’s onderling.

Net zoals bij vele andere principeverzoeken zijn er altijd voor- en tegenstanders van een bepaald plan. Dit geldt ook binnen de ambtelijke organisatie. Elk principevoorstel is een afweging tussen verschillende plussen en minnen en de verschillende belangen die er spelen In dit geval is er ook advies gevraagd aan de provincie Utrecht. Als er een principeverzoek binnenkomt voor een locatie buiten de rode contour wordt altijd advies gevraagd aan de provincie. De provincie toetst of het verzoek past binnen het provinciale beleid. Alleen de provincie kan daar uitsluitsel over geven. Dit is een normale werkwijze. Zoals hierboven genoemd waren er aandachtspunten. Hier is aandacht aan besteed in het principevoorstel. De provincie had een financieel belang (het behouden van het bouwrecht) maar geen locatiebelang. Als er een andere locatie (met potentiele koper) dan de Utrechtsestraatweg was die ook aan de eerdergenoemde locatie eigenschappen voldoet dan had de provincie deze locatie net zo goed in behandeling genomen. Uiteindelijk zijn alle voor- en tegenargumenten tegen elkaar afgewogen en ook terug te lezen in het principevoorstel. Alles bij elkaar opgeteld is er een positief principevoorstel uitgekomen. B&W heeft uiteindelijk conform advies besloten.

Tijdens het in behandeling hebben van het principeverzoek door de gemeente, wilde O-gen door met de sloop van Cuneralaan 65 ten behoeve van de EVZ. Omdat er nog geen principebesluit was wilde O-gen meer zekerheid hebben omtrent het bouwrecht na de sloop. Om er zeker van te zijn dat het bouwrecht zou blijven gelden heeft O-gen een brief gestuurd naar B&W met de vraag of het bouwrecht ook na de sloop van Cuneralaan 65 inzetbaar zou blijven voor de Utrechtsestraatweg. De locatie die op dat moment in behandeling was als principeverzoek of een andere locatie. Ambtelijk is hier middels een email een bevestiging op gekomen dat het bouwrecht behouden blijft voor de Utrechtsestraatweg of een andere locatie. B&W heeft hier dus geen bestuurlijk antwoord op gegeven. Bestemmingsplanprocedure Na het positieve principebesluit is een begin gemaakt met het ontwerpbestemmingsplan. Zo zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd en heeft er participatie plaatsgevonden. Vervolgens is de wettelijke standaard procedure gevolgd omtrent een bestemmingsplanwijziging. Het uiteindelijke resultaat hiervan ziet u in de stukken. Functieaanduiding intensieve kwekerij In het bestemmingsplan Buitengebied partiele herziening 1997 was een kwekerij bedrijf binnen de bestemming agrarisch zonder meer mogelijk.

Er was binnen een agrarische bestemming geen onderscheid tussen een kwekerij en andere agrarische activiteiten. Bij het bestemmingsplan Rhenen Buitengebied zijn alle locaties met bestaande kwekerij als zodanig specifiek bestemd. Je wilde namelijk niet dat er een uitbreiding van kwekerij activiteiten in het buitengebied mogelijk werd gemaakt. Op de locatie Utrechtsestraatweg was sprake van een bestaande kwekerij en dus heeft het deze functieaanduiding meegekregen. Dit is toen zo vastgesteld door de raad. Voor de ruimtelijke onderbouwing van een woning op die plek wordt gekeken wat juridisch nodig is om een woning te kunnen realiseren. De kwekerij wordt alleen wegbestemd voor zover het juridisch een relatie heeft met de bestemming wonen. De juridische relatie is de zogenaamde instelling van de spuitzone waarin geen kwekerij activiteiten mogen plaatsvinden. Het resterende stuk waar de functieaanduiding op blijft bestaan is dus juridisch niet van invloed op de te bouwen woning. Aangezien het geen gemeentegrond is, maar grond van een particulier kan de gemeente niet zonder meer eisen dat de kwekerij op dit kleine stukje wordt wegbestemd. Zijn er juridische gevolgen als de gemeenteraad het bestemmingsplan niet vaststelt? Er zijn geen gevolgen inzake het koopcontract tussen de provincie en de initiatiefnemer. De gemeente is geen partij in deze overeenkomst.

Wel heeft het college met initiatiefnemer anterieure overeenkomst gesloten over de mogelijke ontwikkeling. In de overeenkomst staat opgenomen dat de gemeenteraad uiteindelijk bevoegd is tot het vaststellen van een bestemmingsplan en dat er altijd een kans is dat dit niet gebeurd. Dit is een standaardbepaling in alle anterieure overeenkomsten die de gemeente Rhenen met initiatiefnemers afsluit. Initiatiefnemers worden erop gewezen dat de raad uiteindelijk het orgaan is dat het bestemmingsplan vaststelt. Die bevoegdheid ligt niet bij het college. Het college heeft de inspanningsverplichting om het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad aan te bieden. De initiatiefnemer mag te alle tijden beroep aantekenen tegen het besluit van de gemeenteraad om het bestemmingsplan niet vast te stellen. De gemeenteraad zal in haar besluit goed moeten motiveren waarom het bestemmingsplan niet wordt vastgesteld. Een verwijzing naar de raadsvergadering zelf is niet voldoende. De argumenten van de (meerderheid) van de raad waarom ze tegen zijn, moet in het besluit expliciet zijn opgenomen. Aan de in het besluit genoemde argumenten toetst de bestuursrechter wanneer er eventueel beroep wordt aangetekend. Uit jurisprudentie blijkt dat er kans is op bijvoorbeeld een schadeclaim en/of sprake kan zijn van het beroep op het vertrouwensbeginsel door eerdere uitlating van de gemeenteraad.

Over het algemeen is er niet snel sprake van het schenden van het vertrouwensbeginsel door de raad.