Rheden, locatie Groenestraat-Oranjeweg (uitbreiding supermarkt) Toelichting Bijlage 1 Behoefte onderzoek (24.25)

Onderzoek effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum

Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl

Opdrachtgever: Contactpersoon:

Gemeente Rheden De heer G. Driebergen

Projectteam DTNP: Projectnummer: Datum:

De heer R. Eijkelkamp De heer L. Heger 2140.0320 01 juli 2020

Onderzoek effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum

1

Context

1

1.1

Aanleiding en doel

1

1.2

Vraag en aanbodstructuur

2

1.3

Vigerend beleid

4

1.4

Uitbreidingsplan AH

5

2

Trends en ontwikkelingen

6

2.1

Impact online en corona

6

2.2

Rol supermarkten

7

3

Analyse

9

3.1

Marktruimte

9

3.2

Gevolgen uitbreiding

11

3.3

Toets aan beleidskaders

15

3.4

Effecten tijdelijke supermarkt

16

4

Conclusie

17

Inhoudsopgave

1 Context

van heeft de gemeente behoefte aan een

minder groot wordt dan nu voorzien in het

onafhankelijk onderzoek naar de uitbreidingsbe-

plan van de Albert Heijn?

hoefte van het supermarktaanbod in Rheden en

4. Wat is de impact van de tijdelijke Albert

de effecten op het voorzieningenaanbod. Mede

Heijn buiten het kernwinkelgebied op de

op basis van de analyse kan het college van

winkels gelegen in het centrum van

Aanleiding

B&W van de gemeente Rheden een weloverwo-

Rheden?

Supermarkten zijn belangrijke voorzieningen

gen besluit nemen.

1.1

Aanleiding en doel

5. Wat is het beste scenario voor het winkelgebied? Hoe kan het plan beoordeeld worden

voor inwoners van Rheden en het omliggende gebied (o.a. De Steeg). Door de publieksaan-

Daarnaast heeft de gemeente behoefte aan een

in relatie tot het lokale beleid, de

trekkende werking spelen supermarkten een

analyse van de te verwachten effecten op het

Dienstenrichtlijn en de Ladder voor duur-

belangrijke rol in de totale detailhandelsstruc-

centrumgebied van een tijdelijke AH-

zame verstedelijking?

tuur, bijvoorbeeld als trekker in het centrum van

supermarkt op een solitaire locatie.

Rheden. In Rheden zijn drie supermarkten: Coop en Albert Heijn in het centrum en

Onderzoeksvragen

Dekamarkt op een solitaire locatie.

In deze rapportage worden onderstaande vragen beantwoord:

De eigenaar van de Albert Heijn-supermarkt

1. Wat is in de supermarktbranche de ontwik-

heeft een plan om zijn supermarkt uit te breiden

keling als het gaat om de schaalgrootte?

van circa 1.090 m² naar circa 2.500 á 3.000 m²

2. Wat is, gezien het verzorgingsgebied en de

brutovloeroppervlak, in combinatie met extra

al aanwezige supermarkten, de kwantita-

parkeervoorzieningen. Om dit plan te realiseren

tieve uitbreidingsruimte voor een super-

is een volledige sloop-/nieuwbouwontwikkeling

markt in Rheden? Is er marktruimte voor het

noodzakelijk. De initiatiefnemer wil gedurende

vergroten van de Albert Heijn?

de bouwperiode (verwachting 2 tot 3 jaar) een tijdelijke winkel elders in het dorp exploiteren.

3. Wat is het effect van een grotere/betere supermarkt in het kernwinkelgebied voor de overige ondernemers in het dorp? En voor

Doel

de bestaande supermarkten in het dorp?

Voor de realisatie van het herontwikkelingsplan

Wat zijn de effecten van uitbreiding van de

is een omgevingsvergunning nodig (planologi-

AH in Rheden voor de omliggende winkel-

sche procedure). Voor de onderbouwing daar-

structuur? Wat zijn de effecten als de winkel

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

Wat zijn gevolgen van uitbreiding van Albert Heijn?

1 van 17

1.2

Vraag en aanbodstructuur

Centra in omgeving Rheden

Bevolking In de kern Rheden wonen circa 7.400 mensen en in het nabijgelegen De Steeg circa 1.000. Samen met woningen in het buitengebied komt het inwonertal in dit deel van de gemeente daarmee op circa 8.800*. In Rheden wonen veel gezinnen met een modaal of net iets lager inkomen en is circa 24% van de bevolking ouder dan 65. In de gemeente Rheden wordt komende jaren nauwelijks bevolkingsgroei verwacht (CBS en Primos). Het is de verwachting dat de vergrijzing van de lokale bevolking op termijn verder zal toenemen. In de omgeving (o.a. Velp-Noord) zijn relatief veel rijkere huishoudens aanwezig.

Omliggende centra Het centrum van Rheden heeft een totale omvang van circa 4.700 m² winkelvloeroppervlak (wvo). Daarmee is het beduidend kleiner dan de omliggende centra van Velp (± 13.700 m² wvo) en Dieren (± 13.200 m² wvo). De centra van de grotere kernen Velp en Dieren beschikken over meerdere supermarkten. Daarnaast zijn er in Velp nog 3 boodschappenlocaties met één of twee supermarkten. Met de Veluwe *

CBS (2019), kerncijfers wijken en buurten.

2 van 17

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

direct ten noorden, de IJssel in het zuiden

Supermarkten in Rheden, geschaald naar m² winkelvloeroppervlak (wvo)

(zonder brug bij Rheden), Dieren in het oosten en Velp in het westen is het primaire verzorgingsgebied van het dagelijks aanbod in Rheden helder afgebakend: Rheden en De Steeg*. Enige uitwisseling van koopstromen tussen Rheden en Velp mag verwacht worden.

Aanbod Rheden Rheden beschikt over drie supermarkten. Buiten het centrum, aan de Oranjeweg, ligt een solitaire Dekamarkt van circa 700 m². In het centrum zijn een Coop, die gaat verkleinen van circa 1.500 m² naar circa 1.200 m² wvo**, en een Albert Heijn van circa 900 m² wvo gevestigd (met urgente uitbreidingsbehoefte). Het overige aanbod in het centrum van Rheden is geconcentreerd nabij deze supermarkten. In het centrum van Rheden is het overige dagelijkse winkelaanbod beperkt, met slechts twee winkels: drogist Kruidvat en bakker Hilvers. Ter Stal (basismode) en Elderman (huishoudelijk) kunnen ook (deels) tot het boodschappenaanbod gerekend worden. De circa 10 andere winkels betreffen niet-dagelijkse *

Detailhandelstructuurvisie Dieren, Rheden en Velp (2017), lokaal koopstromenonderzoek. ** Vestiging is toe aan een formule-update én Coop anticipeert op de verzadigde lokale markt.

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

3 van 17

winkels, die overwegend doelgericht bezocht

Aantal verkooppunten centrum Rheden

worden: o.a. twee fietsenzaken, Expert (elektronica) en Hubo (doe-het-zelf). Het overige aanbod in het centrum bestaat uit tien dienstverleners (o.a. kapper) en negen horecazaken, onder andere gericht op fiets- en wandeltoeristen. Recent zijn de groentenwinkel en The Read Shop gesloten. De beperkte leegstand in het centrum is hierdoor iets opgelopen. Door de huidige coronacrisis is een toename aan stoppende ondernemers niet uit te sluiten, zie hoofdstuk 2.

1.3

Vigerend beleid

Winkelvloeroppervlak centrum Rheden (in m² wvo)

Gemeente Rheden streeft in haar detailhandelsstructuurvisie (DSV) naar behoud van een compact kernwinkelgebied in zowel het centrum van Dieren, Rheden als Velp*. Een compact winkelgebied zorgt ervoor dat winkels van elkaar kunnen profiteren. Verspreide bewinkeling wordt zoveel mogelijk voorkomen. Voor de kern Rheden staat beschreven dat de supermarkten op dit moment sterk aanwezig zijn, maar dat met name een discounter gemist *

Detailhandelstructuurvisie Dieren, Rheden en Velp (2017).

4 van 17

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

wordt. Vestiging van een nieuwe supermarkt ligt

zoals een afhaalpunt voor de apotheek en Bol.

vanwege een gebrek aan marktruimte echter

com. Wegens ruimtegebrek waren deze voor-

niet voor de hand. Daarnaast wordt vermeld dat

zieningen niet meer inpasbaar in de huidige

de huidige parkeermogelijkheden bij de cen-

Albert Heijn.

trumsupermarkten niet optimaal zijn en dat de uitstraling van die supermarkten niet bijdraagt

Albert Heijn verwacht door de uitbreiding en

aan de uitstraling van het centrum. De Groene­

kwalitatieve verbetering van de winkel (luxe en

straat (vanaf splitsing tot kruising Arnhemse­

vers) bestaande klanten beter te kunnen bedie-

weg/Veerweg) is aangewezen als kernwinkelge-

nen en meer klanten van buiten Rheden naar

bied.

de winkel te kunnen trekken, met name uit de

1.4 Uitbreidingsplan AH

Detailhandelsstructuur Rheden (Bron: DSV, 2017)

plaatsen met hogere inkomens (Ellecom, Velp-Noord en Rozendaal).

Op dit moment is de winkel van Albert Heijn

Drie varianten

circa 900 m² wvo groot. Albert Heijn-multi-

In de effectenanalyse in dit rapport worden drie

franchisenemer Ten Have heeft een plan voor

uitbreidingsvarianten beoordeeld: een variant

een flink grotere winkel. De exacte toekomstige

met beperkte uitbreiding (naar 1.200 à 1.400 m²

winkelomvang staat nog niet vast. Albert Heijn

wvo), een variant met middelgrote uitbreiding

heeft de voorkeur voor een supermarkt van

(tot 1.700 à 1.900 m² wvo) en een variant met

circa 2.000 m² wvo groot. Deze omvang heeft

grote uitbreiding (2.200 à 2.400 m² wvo).

Albert Heijn nodig voor een compleet aanbod, met volwaardige en uitgebreide versafdelingen.

Tijdelijke winkel

Deze ‘Echt Vers’ formule bestaat uit zeer ruim

Tijdens de bouw van de nieuwe winkel wil

opgezette versafdelingen (o.a. knipkruiden en

Albert Heijn gedurende een periode van twee à

pick and mix-groenten en -fruit), gericht op vers,

drie jaar elders in Rheden een tijdelijke winkel

gezond en gemak. De ruime opzet van de

plaatsen van circa 2.000 m² bvo groot, met een

winkel wordt door Albert Heijn eveneens nodig

tijdelijk parkeerterrein. Naar verwachting is de

geacht om klanten elkaar ook bij drukte op

westzijde van de Oranjeweg de enige locatie

gepaste afstand te kunnen laten passeren.

die ruim genoeg is.

Daarnaast biedt de winkel extra mogelijkheden, 2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

Referentie AH Echt Vers Lunteren (bron beeldbank AH)

5 van 17

2 Trends en ontwikkelingen 2.1

Impact online en corona

Zo lijkt de groei in de horecasector af te vlak-

Aandeel online aankopen stijgt door

ken.

Corona heeft forse impact voor fysieke winkels Hoewel het op dit moment nog te vroeg is om de precieze impact van de coronacrisis te voorspellen, is het waarschijnlijk dat de lopende

Online bestedingen blijven groeien

processen nu versneld plaats zullen vinden

De (voortdurende) groei van internetwinkelen

(verschuiving naar internet) en dat de (winkel-)

heeft grote gevolgen voor de detailhandel in ons

leegstand in veel centrumgebieden de komende

land. De stijging van het aandeel online aanko-

tijd verder zal toenemen. Niet-dagelijks winkel-

pen is voornamelijk te zien in de niet-dagelijkse

bezoek valt sterk terug. Dit is deels structureel.

Aantal winkels blijft afnemen

sector, waar ondertussen circa een kwart van de bestedingen online wordt gedaan. Maar ook

Veranderend ruimtelijk gedrag consument

in de dagelijkse sector is het aandeel online

De afname van de bestedingen en de toegeno-

aankopen sterk groeiend (o.a. Picnic en Hello

men leegstand zijn niet in elk winkelgebied

Fresh). De groei van online bestedingen gaat in

gelijk. De komst van online heeft grote verande-

veel gevallen ten koste van bestedingen in

ringen teweeggebracht in het koopgedrag van

fysieke winkels.

de consument. De consument is aan de ene kant op zoek naar gemak (in gerichte aanko-

Afname fysieke winkels, toename leegstand

pen) en aan de andere kant naar iets bijzonders

Het aantal fysieke winkels neemt in Nederland

(kwaliteit product, activiteit, advies, locatie, etc.).

al jaren af. Dat gaat zowel om zelfstandigen

De gerichte aankopen gebeuren steeds meer

(bijv. geen opvolging) als om winkelketens die

online (voornamelijk niet-dagelijkse artikelen) en

zich niet goed kunnen onderscheiden van het

in het dichtstbijzijnde complete en gemakkelijke

online aanbod. Als gevolg hiervan is de leeg-

boodschappencentrum (voornamelijk dagelijkse

stand toegenomen. De (tijdelijke) invulling door

artikelen). Voor de totaalbeleving van een ‘dagje

alternatieve functies is onvoldoende om de

centrum’ (waarbij het ‘winkelen’ een van de

voortdurende krimp aan winkels op te vangen.

activiteiten is) is de consument selectief.

6 van 17

Leegstand neemt (weer) toe

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

Rheden is een boodschappencentrum, waar het

pen. De aanwezigheid van aantrekkelijk super-

Circa 44% van de respondenten combineert

dagelijks aanbod de belangrijkste winkelfunctie is.

marktaanbod wordt daarmee een cruciale voor-

supermarktbezoek met een of meer voorzienin-

Essentieel voor het functioneren van dergelijke

waarde voor het kunnen functioneren van een

gen in het centrum. Het onderzoek toont verder

centra is dat het dagelijks aanbod aan de eisen

winkelcentrum met een boodschappenfunctie.

aan dat het combinatiebezoek toeneemt naar-

van de consument blijft voldoen. Opvallend is

Supermarkten zorgen voor een dagelijkse stroom

mate de supermarkt dichter bij andere winkels

echter dat in Rheden-Centrum veel niet-dagelijkse

aan bezoekers. Een gemiddelde service-super-

en voorzieningen ligt.

winkels te vinden zijn.

markt van 1.200 m² wvo trekt wekelijks zo’n 10.000

2.2 Rol supermarkten Supermarkten essentieel en structuurbepalend Supermarkten zijn tegenwoordig de basis bij het doen van de dagelijkse en wekelijkse boodschap-

bezoekers, andere winkels kunnen hier van mee

Voor dorpscentra zoals dat van Rheden zijn

profiteren. Uit landelijk onderzoek van DTNP blijkt

supermarkten daarmee essentieel voor een

dat het grootste deel van de supermarktbezoekers

gezond functionerend centrum. Voor andere

meerdere keren per week de supermarkt bezoekt*.

boodschappenwinkels en ook daghoreca in

*

DTNP (2016), Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten.

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

dergelijke dorpscentra geldt dat zij sterk profiteren van de nabijheid van de supermarkt.

7 van 17

Met de coronacrisis, waarbij consumenten

behoefte heeft aan grote supermarkten voor de

Supermarkten Rheden in relatie tot de trends

massaal via internet kopen (zowel voor bood-

bulkaankopen (dat deel online) en met name de

Rheden beschikt op dit moment over drie

schappen als andere artikelen), neemt dit

dagelijkse en verse artikelen wel fysiek blijven

supermarkten, waarvan er twee een trekkers-

belang alleen nog maar verder toe.

kopen. De menselijke maat (1.000 à 2.000 m²

functie hebben voor het centrum. Alleen de

wvo; afhankelijk van formule en verzorgingsge-

Coop-supermarkt is groot genoeg om een

bied) lijkt de maat voor de toekomst te blijven.

ruime opzet en ruim assortiment te bieden aan

Schaalvergroting supermarkten

de consumenten. De uitbreidingswens van

In de dagelijkse sector is er sprake van groei van het winkelvloeroppervlak. Dit wordt vooral

Supermarkten nemen een steeds groter ‘markt-

Albert Heijn is vanuit de formulestrategie

veroorzaakt door de supermarktsector. De

aandeel levensmiddelen’ voor hun rekening,

(o.a. modernisering winkellayout, ruimer assorti-

hevige concurrentie onder supermarkten wordt

waaronder zelfs thuisbezorging van warme

ment en versterken concurrentiepositie) te

voornamelijk uitgevochten door schaalvergro-

maaltijden en consumptie ter plaatse (bijv. La

verklaren en passend bij de behoeften van de

ting van winkels. Meer en grotere supermarkten

Place bij Jumbo). Mede door de inspanningen

consument. Vanuit beperkingen met betrekking

betekenen meer benodigd draagvlak (meer

van supermarktpartijen ontstaat een gespannen

tot het lokale draagvlak (lees: inwonertal) is aan

consumenten). Super­­marktpartijen willen met

levensmiddelenmarkt. De groei van de één gaat

uitbreiding niet vanzelfsprekend (kwantitatieve)

de mooiste winkel op de beste locatie (bezoek-

al snel ten koste van de ander.

behoefte, zie hierna.

gemak, omvang, etc.) de sterkste positie innemen in de lokale markt en zo concurrenten verdrukken. De consument heeft steeds meer

Schaalvergroting in de supermarktsector

behoefte aan keuze (diverse soorten koffie en per soort zowel een a-merk, huismerk als een budgetmerk) en gemak (sperziebonen al gebroken en voorverpakt in minstens 3 formaten). Dat betekent anno 2020 dat supermarktpartijen al snel een winkel van tussen de 1.200 en 1.800 m² wvo willen bouwen om in de behoeften van de consument te kunnen voorzien. De groei in écht grote supermarkten (> 2.000 m² wvo) is beperkt. De versnelde groei van het internetaandeel leidt er mogelijk toe dat een toenemend aandeel consumenten geen

8 van 17

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

3 Analyse

Variabelen

inwoner in het verzorgingsgebied afwijkt van

•

Het verzorgingsgebied bestaat uit Rheden

het Neder­lands gemiddelde dient het omzet-

en het nabijgelegen De Steeg en heeft

cijfer per hoofd aangepast te worden. In

momenteel en komend decennium circa

Rheden en De Steeg ligt het gemiddeld

8.800 inwoners.

inkomen met € 25.100* circa 3% onder het

De supermarkten in de kern Rheden be-

landelijk gemiddelde. Voor supermarkten is

slaan in totaal circa 2.800 m² wvo.

het gebruikelijk een correctie door te voeren

In distributieve berekeningen gaan we uit

van 0,4 van het percentage dat het inkomen

tallen en lokale gegevens het economisch

van de landelijk gemiddelde omzet per

lager of hoger is dan het Nederlands gemid­

functioneren van supermarkten in Rheden

hoofd van de bevolking per jaar in super-

del­de. Voor het verzorgingsgebied gaan we

berekend. In de berekening worden vraag en

markten (€ 2.111,- ex. btw). Wanneer het

uit van een iets lagere omzet per inwoner.

aanbod tegen elkaar afgezet.

gemiddeld besteedbaar inkomen per

3.1

Marktruimte

Om inzicht te verkrijgen in de huidige en toe-

•

komstige distributieve marktruimte voor supermarkten wordt op basis van bestaande kenge-

•

*

Indicatieve marktruimteberekening supermarktsector Rheden

CBS kerncijfers wijken en buurten, 2018.

*

2020

Supermarktsector 2025

2030

a Aantal inwoners in verzorgingsgebied (Rheden + De Steeg)

8.800

8.800

8.800

b Winkelomzet per hoofd (excl. btw en internet), gecorrigeerd voor gemiddeld*

€ 2.082

€ 1.987

€ 1.934

85%

90%

90%

€ 15,6 mln

€ 15,7 mln

€ 15,3 mln

10%

15%

15%

€ 17,3 mln

€ 18,5 mln

€ 18,0 mln

€ 8.124

€ 8.124

€ 8.124

ca. 2.130 m² wvo

ca. 2.280 m² wvo

ca. 2.220 m² wvo

ca. 2.800 m² wvo

ca. 2.800 m² wvo

ca. 2.800 m² wvo

inkomen in Rheden + De Steeg

c Koopkrachtbinding** d Verwachte winkelomzet verzorgingsgebied (excl. btw)

a*b*c

e Aandeel vreemde koopkracht/koopkrachttoevloeiing** f Totale winkelomzet (excl. btw)

d / (1 - e)

g Gemiddelde winkelomzet per m² wvo (excl. btw)* h Potentieel supermarktaanbod

g/h

i Huidig supermarktaanbod (excl. uitbreiding AH) j Indicatie lokaal gemiddelde supermarktomzet per m² wvo (excl. btw)

f/i

€ 6.180

€ 6.610

€ 6.430

k Indicatie uitbreidingsruimte binnen verzorgingsgebied

h-i

ca. -670 m² wvo

ca. -520 m² wvo

ca. -580 m² wvo

*

Voor verdere achtergronden van deze methode en berekening verwijzen we naar de publicatie van Retail Insiders (2019), ‘Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’. ** Huidige koopkrachtbinding en -toevloeiing op basis van het lokaal koopstromenonderzoek in 2017 (Detailhandelstructuurvisie Dieren, Rheden en Velp).

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

9 van 17

•

Er wordt in 2020 uitgegaan van een afvloei-

en toevloeiing. De binding laten we in de

ing naar online van 3%. Dit aandeel zal naar

indicatieve berekening toenemen naar circa

verwachting verder oplopen naar 7,5% in

90% en de toevloeiing naar circa 15%.

2025 en 10% in 2030. Daarom daalt de

•

omzet per hoofd in fysieke winkels in 2025

Kwantitatief geen uitbreidingsruimte

en 2030.

•

Uit de marktruimteberekening voor Rheden

Op basis van koopstromengegevens uit de

komt momenteel een marktruimte voor

detailhandelstructuurvisie* en ervaringscij-

supermarkten naar voren van ruim 2.100 m²

fers maken we een inschatting van de

wvo. Het huidige aanbod ligt daar, met circa

haalbare koopkrachtbinding en -toevloeiing.

2.800 m² wvo reeds boven. Daarmee is er

Naar verwachting zal het overgrote deel van

in de huidige situatie sprake van overaan-

de inwoners van Rheden op de eigen

bod.

supermarkten gericht zijn. Door het gebrek

•

Ondanks een mogelijk iets hogere binding

aan discountsupermarkten in de eigen kern

en toevloeiing bij uitbreiding van de AH blijft

zal een deel van de supermarktbestedingen

de marktruimte voor supermarkten in

afvloeien naar discounters in de omgeving.

Rheden naar verwachting nagenoeg gelijk

De Dekamarkt kan door haar prijsvriende-

(maar zijn er wel meer meters). Dit komt

lijke imago (softdiscount) naar verwachting

doordat er minder in fysieke winkels wordt

veel prijsbewuste kopers lokaal binden. We

gekocht en meer online.

gaan derhalve uit van een koopkrachtbin-

•

Veel vierkante meters supermarkt in Rheden

Behoud van drie volwaardige supermarkten

ding van 85% in de huidige situatie.

in Rheden is op termijn naar verwachting

Daarnaast kan uitgegaan worden van een

onrealistisch. Het draagvlak in Rheden en

aandeel vreemde koopkracht (toevloeiing

omgeving schiet tekort voor drie supermark-

van buiten het verzorgingsgebied) van in

ten van moderne omvang (> 1.200 m² wvo).

totaal circa 10%. •

In de toekomstige situatie wordt uitgegaan van een substantiële uitbreiding van Albert Heijn. Dit zal leiden tot een hogere binding

*

Detailhandelstructuurvisie Dieren, Rheden en Velp (2017)

10 van 17

Behoud van drie supermarkten op termijn lastig 2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

3.2 Gevolgen uitbreiding

men. De overige winkels in het centrum

•

Totale voorzieningenniveau: het dagelijks

kunnen profiteren van het combinatiebezoek.

aanbod in Rheden zal met de uitbreiding

Er zijn drie uitbreidingsvarianten benoemd die van

Toch zal de toename in centrumbezoekers

van de supermarkt naar een modernere

elkaar verschillen in supermarktomvang. Om de

beperkt zijn. Albert Heijn kan in deze variant

maat uitgebreider worden. Dit past beter bij

gevolgen van deze verschillende varianten in kaart

namelijk nog niet haar ‘Echt Vers’-formule

de wensen van de hedendaagse consu-

te brengen wordt per variant besproken wat de

ontwikkelen. Het aantal nieuwe klanten dat

ment, die graag ruime keuze heeft. Er is ook

effecten van de uitbreiding zijn voor het centrum

gebonden wordt zal dus beperkt zijn.

dan echter geen aanbieder met een zeer

Ruimtelijke effecten: bij een beperkte uitbrei-

breed en diep assortiment.

en de detailhandel.

•

ding zal de negatieve ruimtelijke impact ook

•

Aansluiting op gewenste structuur: een

Beperkte uitbreiding (1.200 - 1.400 m² wvo)

beperkt blijven, mits een tweede supermarkt

sterkere supermarkt zorgt voor een beter

In het beperkte scenario wordt uitgegaan van een

blijft. Het aantal extra parkeerplaatsen en de

functionerend centrum. Dit is in lijn met de

uitbreiding van Albert Heijn naar circa 1.200 m² tot

verkeersstromen zullen niet dusdanig stijgen

gewenste structuur uit de DSV, waarbij er

1.400 m² wvo.

dat het grote effecten heeft op de bereikbaar-

wordt ingezet op concentratie in het kern-

•

Overige supermarkten: getuige de marktruim-

heid van het centrum. Daarnaast past een

winkelgebied.

teberekening is de supermarktsector in

supermarkt van een dergelijke omvang

Rheden al verzadigd. Een uitbreiding van het

binnen de uitstraling die past bij een lokaal

aanbod zal het functioneren van de super-

boodschappencentrum. Een beperkte

marktsector als geheel en de concurrentiepos-

uitbreiding kan voor exploitatieproblemen

tie van de twee andere supermarkten ver-

zorgen voor Albert Heijn. Dit is mogelijk op te

slechteren. Het is dan ook niet uit te sluiten dat

vangen door andere functies als wonen,

bij uitbreiding van Albert Heijn een van de

diensten of zorg toe te voegen.

twee overige supermarkten haar deuren (op

•

•

Leegstand: een iets ruimere supermarkt kan

termijn) zal sluiten. Met deze uitbreiding is er

zorgen voor meer aantrekkingskracht en

sprake van twee in omvang gelijkwaardige

daarmee bijdragen aan het voorkomen van

centrumsupermarkten.

nieuwe leegstand. Bij een beperkte uitbrei-

Economisch functioneren centrum: de aan-

ding is het niet direct te verwachten dat

trekkingskracht van het centrum zal iets

andere winkels zullen sluiten vanwege de

sterker worden. Doordat het supermarktaan-

concurrentie met de nieuwe supermarkt. Het

bod in het centrum versterkt wordt, zal het

perspectief voor overige winkels verandert

aantal centrumbezoekers mogelijk iets toene-

niet.

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

Dagelijks aanbod is toe aan modernisering

11 van 17

Middelgrote uitbreiding (1.700 - 1.900 m² wvo)

de twee overige supermarkten zal sluiten. Als

zal ander boodschappenaanbod naar

In het middelgrote scenario wordt uitgegaan van

de solitaire supermarkt sluit zullen de nega-

verwachting niet direct bedreigd worden.

een uitbreiding van Albert Heijn naar circa 1.700

tieve gevolgen voor de centrumwinkels

m² tot 1.900 m² wvo.

beperkt blijven. Er is dan zelfs een hogere

dige en moderne supermarkt met een

•

Overige supermarkten: de negatieve gevolgen

binding aan de centrumsupermarkten te

uitgebreide versafdeling sluit goed aan op

voor de overige supermarkten in Rheden

verwachten, en daarmee ook meer bezoekers

de wensen van de moderne consument.

kunnen behoorlijk groot worden. De super-

voor de overige centrumwinkels. Genoemde

Voor de inwoner van Rheden is het aantrek-

marktsector in Rheden is al verzadigd,

positieve effecten vallen echter weg indien er

kelijk als er een fullservicesupermarkt van

uitbreiding van het aanbod zal het functione-

geen tweede centrumsupermarkt meer is.

moderne omvang in het eigen centrum is.

ren van de supermarktsector als geheel

Eén grote serviceformule of twee iets minder

verslechteren. Bij een uitbreiding van Albert

grote vergelijkbare formules maakt naar

sterke en moderne supermarkt zorgt voor

Heijn naar 1.700 tot 1.900 m² krijgt deze

verwachting weinig verschil op de totale

een beter functionerend centrum. Dit is in

supermarkt een dominante positie en neemt

bezoekersstroom. Welk van de twee super-

lijn met de gewenste structuur uit de DSV,

het overaanbod toe naar meer dan 1.600 m²

markten mogelijk zal gaan sluiten, is mede

waarin wordt ingezet op concentratie in het

wvo. Behoud van drie supermarkten in

afhankelijk van formulestrategie.

kernwinkelgebied.

Rheden is dan niet realistisch. •

•

middelgrote uitbreiding aan de grote kant voor

het supermarktaanbod in het centrum uitbreidt

de uitstraling van het centrum van Rheden.

en beter past bij de behoeften van de moder-

Uitbreiding heeft ook invloed op parkeren en

ne consument zullen er meer bezoekers naar

bereikbaarheid. Inpassing vraagt aandacht,

het centrum komen. Een dergelijke super-

mede in relatie tot de ambitie een aantrekke-

markt kan voor iets meer toevloeiing uit

lijk centrum te zijn voor (dag)toeristen.

omliggende dorpen zorgen (voornamelijk de

Autobezoekers van de AH zien, eenmaal

huishoudens met een hoger inkomen die

binnen, het centrum niet meer, wat leidt tot

willen profiteren van uitgebreid versaanbod in

minder combinatiebezoek (zie p. 7). •

Aansluiting op gewenste structuur: een

Leegstand: deze uitbreiding zorgt voor een

het centrum van Rheden kunnen profiteren

leegstandsrisico voor de andere supermarkt-

van het combinatiebezoek dat ontstaat door

locatie (Coop). Andere commerciële invulling

de extra bezoekers. Het is echter wel te

is niet waarschijnlijk; er is dan risico op een

verwachten dat door de concurrentie een van

‘gat’ in het kernwinkelgebied. Buiten de Coop

12 van 17

•

Totale voorzieningenniveau: een volwaar-

Ruimtelijke effecten: het nieuwe pand is bij

Economisch functioneren centrum: doordat

de nieuwe Albert Heijn). De overige winkels in

•

Behoud van drie supermarkten niet realistisch

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

Grote uitbreiding (2.200 tot 2.400 m² wvo)

naar Velp of Dieren gaan voor een (soft-)

doel van supermarkten in het centrum is

In het grootste scenario wordt uitgegaan van

discountsupermarkt.

echter om het centrum beter te laten functi-

Ruimtelijke effecten: het programma wordt

oneren. Bij een supermarkt van meer dan

2.200 m² tot 2.400 m² wvo.

erg groot voor de locatie en in relatie tot de

2.200 m² wvo komt dit functioneren onder

•

Overige supermarkten: de gevolgen voor de

schaalgrootte van bebouwing in de rest van

druk te staan en loopt de gewenste struc-

andere supermarkten in Rheden zullen

het dorpscentrum. Dit heeft zowel effect op

tuur gevaar. Behoud van een aaneengeslo-

groot zijn. Er is in de huidige situatie al

de uitstraling van het centrum als op de

ten winkelfront in het centrum lijkt dan niet

sprake van overaanbod. Bij een uitbreiding

functionele samenhang (o.a. lange dichte

houdbaar. Daarnaast heeft een dergelijk

van Albert Heijn naar 2.200 tot 2.400 m²

zijde). Er moet rekening gehouden worden

grote supermarkt bovenlokale aantrekkings-

wvo is er geen kwantitatieve marktruimte

met toenemend verkeer uit omliggende

kracht. Een supermarkt van deze omvang

voor een andere supermarkt, zeker met de

dorpen. Autobezoekers van de AH zien,

ondermijnt de gewenste verzorgingspositie

opkomst van online boodschappen in het

eenmaal binnen, het centrum niet meer, wat

van de centra van Dieren en Velp.

achterhoofd. Bij een uitbreiding van dit

leidt tot minder combinatiebezoek

een uitbreiding van Albert Heijn naar circa

formaat is het onderlinge verschil in schaal-

•

•

•

Leegstand: Deze uitbreiding leidt naar

grootte dusdanig (zeer dominante AH) dat

verwachting tot het leegkomen van het

het te verwachten is dat (op termijn) beide

Coop-pand, met een ‘gat’ in het kernwinkel-

overige supermarkten zullen sluiten.

gebied als gevolg. Nieuwe commerciële

Economisch functioneren centrum: het zeer

invulling van een dergelijk groot pand is niet

uitgebreide boodschappenaanbod bij Albert

te verwachten.

Heijn heeft naar verwachting vooral effect

•

Totale voorzieningenniveau: door de komst

op het perspectief van de andere twee

van een grote Albert Heijn wordt in deze

supermarkten. Het perspectief voor het

winkel een zeer ruim assortiment geboden,

toekomstig functioneren van het overige

maar wordt het voortbestaan van de twee

winkelaanbod verandert naar verwachting

andere supermarkten direct bedreigd. Dit

niet of nauwelijks. Het grootste verschil is

heeft daarom ook een negatief effect op het

dat er mogelijk meer klanten van buiten

voorzieningenniveau; minder keuze tussen

Rheden en De Steeg kunnen worden

winkels (één formule i.p.v. drie).

aangetrokken, maar dat de lokale binding juist afneemt; inwoners van Rheden zullen-

•

Aansluiting op gewenste structuur: met de uitbreiding heeft Rheden conform de DSV een sterke supermarkt in het centrum. Het

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

Sterke toename leegstand onvermijdelijk

13 van 17

Beoordelingsmatrix uitbreidingsvarianten; effect ten opzichte van de huidige situatie (0-variant: geen uitbreiding) Beperkte variant 1.200 tot 1.400 m² wvo Middelgrote variant 1.700 tot 1.900 m² wvo Grote variant 2.200 tot 2.400 m² wvo --Effect op overige Albert Heijn alleen voorziet qua m² wvo al in de Hevige concurrentie. Sluiten een van de Functioneren gaat achteruit. Sluiten een van supermarkten de bestaande supermarkten mogelijk.

andere supermarkten te verwachten.

kwantitatieve marktbehoefte. Sluiten beide overige supermarkten realistisch.

Effect op economisch functioneren centrum

Ruimtelijke effecten centrum

Effect op leegstand

Effect op totale voorzieningenniveau

Mate van aansluiting op gewenste structuur (DSV)

+

+ (+/-)

--

Aantrekkingskracht centrum verbetert iets.

Aantrekkingskracht verbetert, mits tweede

Door uitgebreid artikelenaanbod in Albert Heijn

Tijdens de uitbreiding is geen tijdelijke locatie

centrumsupermarkt behouden blijft;

zullen ook overige boodschappenwinkels het

buiten centrum nodig.

anders geen effect.

moeilijk krijgen. Geen perspectief tweede

Tijdelijk negatief effect door tijdelijke

centrumsupermarkt. Tijdelijk negatief effect door

supermarkt buiten centrum, zie pag. 16.

tijdelijke supermarkt buiten centrum, zie pag. 16.

+/-

-

--

Beperkte gevolgen, maar mogelijk

Groot pand; uitstraling aandachtspunt bij

Erg groot pand; risico uitstraling. Minder

exploitatieproblemen. Op te vangen door

uitwerking. Minder combinatiebezoek door

combinatiebezoek door ‘intern’ parkeren.

functies toe te voegen (zorg, extra woningen).

‘intern’ parkeren.

+/-

-

--

Geen directe invloed verwacht op leegstand/

Leegstandsrisico; met name behoud

Coop-pand komt leeg te staan. Nieuwe

verhuurbaarheid commerciële ruimten in het

commerciële invulling Coop-pand op

commerciële invulling van die panden niet te

centrum.

termijn onzeker.

verwachten. Er ontstaat een ‘gat’.

+

++

+/-

Dagelijks aanbod meer divers. Behoud keuze

Volwaardige moderne supermarkt zorgt

Aanbod in Albert Heijn meer divers. Maar andere

tussen winkels (tenminste twee

voor uitgebreid en divers aanbod (extra

supermartken zullen wegvallen. Geen keuze

supermarkten).

assortiment, dat nu ontbreekt).

tussen supermarkten binnen Rheden.

+

+

-

Sterke supermarkt in het centrum.

Sterke supermarkt in het centrum.

Sterke supermarkt in het centrum. Afname in

Functioneren centrum versterkt.

Functioneren centrum versterkt.

diversiteit aan winkels. Positie centra Velp en Dieren mogelijk aangetast.

14 van 17

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

3.3

Toets aan beleidskaders

Dienstenrichtlijn

middelgrote variant wel het risico op verdringing

De uitbreiding van de supermarkt vindt plaats in

(toename leegstand) dient te worden meegeno-

Gemeentelijk detailhandelsbeleid

een centrumgebied met een algemene detail-

men.

Het vigerend detailhandelsbeleid van de ge-

handelsmogelijkheid, waarbinnen dynamiek

meente heeft geen strikte belemmeringen voor

mag plaatsvinden. De uitbreiding is dan ook niet

Voorts vindt de winkeluitbreiding plaats binnen

uitbreiding van Albert Heijn. De compleet

in strijd met de Europese dienstenrichtlijn.

het hiervoor aangemerkte kernwinkelgebied en zijn leegstandseffecten beperkt dan wel vanuit

vernieuwde vestiging blijft aan de Groenestraat en blijft daarmee binnen het gebied dat als

Ladder duurzame verstedelijking

beleidsmatig oogpunt niet (op voorhand) onge-

kernwinkelgebied is aangewezen. Het doel om

De gemeente moet vanuit de Ladder voor

wenst. Wederom geldt dit voor de grootste

een sterke, lokaalverzorgende boodschappen-

duurzame verstedelijking voldoen aan een

variant niet, omdat in dat geval met een groter

structuur te behouden in Rheden wordt hiermee

motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke

leegstandsrisico rekening gehouden dient te

bereikt. Bij een te grote uitbreiding bestaat het

ontwikkelingen planologisch mogelijk worden

worden.

risico dat behoud van overige winkels in het

gemaakt. Zo moet de ontwikkeling voorzien in

centrum onder druk komt te staan en wordt de

een kwantitatieve en/of kwalitatieve behoefte.

bovenlokale aantrekkingskracht dusdanig groot dat de beleidsmatig gewenste verzorgingsposi-

Uit de marktruimtesom blijkt dat er vanuit

tie van de centra van Velp en Dieren mogelijk

kwantitatief oogpunt geen behoefte is aan

wordt aangetast.

uitbreiding van het aanbod. Maar het huidige aanbod is qua diversiteit beperkt en voorziet

Daarnaast wordt in het gemeentelijk beleid

niet in de hedendaagse behoeften van de

geconcludeerd dat de huidige dichte wanden

consument, die graag keuze en een uitgebreid

van de supermarkten in het centrum, de leeg-

aanbod heeft. Er is dus wel kwalitatieve behoef-

staande panden en het gebrek aan levendige

te aan de ontwikkeling van een supermarkt van

(dag)horeca niet uitnodigend zijn voor inwoner

moderne omvang met een uitgebreid versaan-

en toerist om het centrum van Rheden verder te

bod. De grootste uitbreidingsvariant is echter

verkennen. Bij een verbouwing en het toevoe-

dusdanig groot dat dit niet meer aansluit op de

gen van nieuwe supermarktmeters is het dan

lokale behoefte en het de beleidsmatig nage-

ook essentieel om rekening te houden met de

streefde lokale verzorgingsfunctie overstijgt.

juiste ruimtelijke inpassing.

Voor de beperkte en middelgrote variant is deze behoefte wel te verdedigen, waarbij voor de

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

Grotere AH: kwalitatieve behoefte en binnen centrum

15 van 17

3.4 Effecten tijdelijke supermarkt

momenteel plaatsvindt, gebeurt dan niet (zie

nieuwbouwperiode en daardoor in beginsel de

pagina 7 over combinatiebezoek). Dit heeft

tijdelijke supermarkt voor een periode van twee

Noodzaak tijdelijke supermarkt

enerzijds nadelige gevolgen voor het functione-

jaar te vestigen.

Bij volledige sloop/nieuwbouw zal de supermarkt

ren van het bestaande aanbod in het centrum.

in het centrum tijdelijk gesloten zijn. Initiatief­

Het wordt er minder druk (minder potentiële

Daarnaast is het advies om de tijdelijke winkel

nemer verwacht dat de bouw van de nieuwe

klanten voor de deur). Het is te verwachten dat

maximaal zo groot te laten zijn als de omvang

supermarkt twee tot drie jaar zal duren en wil

het aantal bezoekers in een deel van de winkels

van de huidige winkel in het centrum (900 m²

daarom voor deze periode een tijdelijke super-

en daghoreca in het centrum zal afnemen.

wvo).

tijdens een sloop-/nieuwbouwperiode is gebrui-

Anderzijds zal tijdens de sloop-/nieuwbouw­

Op deze manier blijven de nadelige gevolgen

kelijk en niet alleen van belang voor de onderne-

periode het centrum (met vernieuwde Coop) het

voor het centrum enigszins beperkt en wordt

mer, maar ook voor bestaande klanten en het

completere aanbod bieden en ieder voor zich

voorkomen dat verdringingseffecten op het

supermarktpersoneel. Het is daarom logisch om

de klanten (moeten) kunnen blijven trekken,

centrum vergroot worden. Essentieel is daar-

Albert Heijn tijdelijk elders te vestigen.

mits het centrum goed bereikbaar blijft. Voorts

voor dat de tijdelijke winkel en parkeerterrein er

zijn de meeste andere winkels niet direct

ook daadwerkelijk voor tijdelijke duur zijn en

In het centrum is geen locatie te vinden waar de

afhankelijk van de klantenstroom van de super-

hier qua omvang en uitstraling bij aansluiten.

tijdelijke unit geplaatst kan worden. De locatie

markt (zie pagina 3). Wel geldt hierbij ‘hoe

Oranjeweg, aan de westzijde tussen Havenweg

korter deze tijdelijke situatie hoe beter’.

markt plaatsen. Continuering van de supermarkt

en het spoor, wordt overwogen. Hier is voldoende ruimte voor een tijdelijke supermarkt en

Dus de volgende regels/uitgangspunten

bijbehorend tijdelijk parkeerterrein.

Omdat de tijdelijke supermarkt van belang is voor het op peil houden van het voorzieningen-

Tijdelijk nadelig effect functioneren centrum

aanbod voor de inwoners van Rheden, maar

Deze tijdelijke winkel heeft nadelige gevolgen

deze tijdelijk supermarkt wel nadelige gevolgen

voor het functioneren van het overige (winkel-)

heeft voor het functioneren van het (winkel-)

aanbod in Rheden-Centrum. Een aanzienlijk

aanbod in het centrum, adviseert DTNP de

deel van de bestaande klanten van Albert Heijn

gemeente alleen onder bepaalde voorwaarden

zal mee verhuizen naar de tijdelijke winkel. Deze

een tijdelijke supermarkt toe te staan.

klanten bezoeken op dat moment dus niet het

Aller­eerst adviseert DTNP om de duur van de

centrum van Rheden. Het combinatiebezoek dat

tijdelijke winkel te koppelen aan de sloop-/

16 van 17

Zoekgebied locatie tijdelijke supermarkt

2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

4 Conclusie

Complete supermarkt met uitgebreid aanbod...

In de DSV is ingezet op een sterk centrum van

Als de Albert Heijn-supermarkt gaat uitbreiden tot

Rheden, met een aaneengesloten winkelstruc-

± 1.800 m² wvo ontstaat het risico dat er (op

tuur. Dit aaneengesloten winkelfront is bij een

Rheden beschikt over drie supermarkten, waarvan

termijn) geen tweede centrumsupermarkt meer is.

grote uitbreiding van Albert Heijn naar circa

alleen de Coop qua omvang aan de eisen van de

Het volledig ingevuld houden van het kernwinkel-

1.800 m² wvo niet gegarandeerd (leegstandsri-

moderne consument voldoet. Desondanks is in

gebied wordt onzeker door het leegstandsrisico

sico Coop-pand). Echter is het gelet op auto-

Rheden toch al sprake van een overaanbod in de

voor het Coop-pand. Het supermarktaanbod in

nome trends en ontwikkelingen überhaupt de

supermarktsector (± 670 m² wvo). Rekening hou-

Rheden zal dan bestaan uit maar één grote

vraag of een dergelijk front (op termijn) houd-

dend met de toenemende behoefte van de consu-

aanbieder, die wel een uitgebreid aanbod dat

baar is.

ment om uitgebreide keuze te hebben aan (verse)

voldoet aan de behoeften van de hedendaagse

artikelen en met de landelijke groei van online

consument heeft (vers, gemak en keuze).

boodschappen is het te verwachten dat het behoud

Tijdelijke supermarkt Om tijdens de sloop-/nieuwbouwperiode toch

van drie supermarkten, die ieder een beperkt

...of meer variatie in winkelaanbod

gebruik te kunnen maken van Albert Heijn kan

aanbod hebben, überhaupt al niet haalbaar is.

Potenties voor dagelijks winkelaanbod, waaronder

een tijdelijke supermarkt worden toegestaan,

supermarkten, is beperkt. Zelfs bij geen of een

maar er dient dan nadrukkelijk voor gezorgd te

Twee supermarkten (mogelijk één fullservice-

beperkte uitbreiding van de Albert Heijn is het al

worden dat de winkel er ook echt tijdelijk staat

supermarkt en één softdiscounter) van moderne

mogelijk dat door de concurrentie een van de

(twee jaar) en de uitstraling hier ook naar is. De

omvang lijkt het maximaal haalbare voor Rheden.

andere supermarkten op termijn besluit te stop-

omvang kan dan ook niet groter zijn dan de

De supermarkten zullen het leeuwendeel van het

pen. Desondanks blijft er bij een beperkte uitbrei-

huidige omvang van Albert Heijn (900 m² wvo).

dagelijks aanbod blijven vormen. Zo is de groente-

ding meer perspectief voor het toekomstig functio-

Zo ondervindt het bestaande aanbod in het cen-

winkel recent al gesloten en komt niet terug.

neren van de andere supermarkten. Er zal dan

trum geen onnodige nadelige effecten.

dus meer variatie in het winkelaanbod behouden De drie uitbreidingsvarianten verschillen in de

kunnen blijven en het behoud van een aaneenge-

effecten die ze hebben op de bestaande winkel-

sloten winkelfront zal eerder haalbaar zijn. Dit is

structuur in Rheden. In essentie gaat het in de

echter gelet op de trends en ontwikkelingen nog

keuze van de uitbreidingsvariant om de vraag of er

altijd lastig. Daar staat tegenover dat de consu-

in Rheden voornamelijk behoefte is aan één grote

ment in Rheden dan niet zal beschikken over het

dagelijkse aanbieder met een uitgebreid (vers-)

uitgebreide versaanbod in AH.

aanbod dat er anders niet zou zijn, of aan meer keuze in winkels. 2140.0320 Effecten uitbreiding supermarkt Rheden-Centrum - 01 juli 2020

17 van 17

Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl