Raadsvoorstel IJssel District, ontwikkelplan en grondexploitatie plangebied (23.40).docx

23.40

Raadsvoorstel portefeuillehouder

begrotingsprogramma

draagt bij aan Global Goal(s)

Gea Hofstede

3. Gebiedsontwikkeling

11 Duurzame steden en gemeenschappen

b en w-vergadering

agendapunt

bijlage(n) ter inzage

16 mei 2023

4

div.

rol raad

soort document

Ter besluitvorming

Raadsvoorstel en -besluit

voorbereidende vergadering

agendapunt

15 juni 2023 raadsvergadering

agendapunt

27 juni 2023 onderwerp

IJssel District, ontwikkelplan en grondexploitatie plangebied. INHOUD VOORSTEL 1 Instemmen met het vaststellen van het ontwikkelplan IJssel District en de grondexploitatie plangebied IJssel District. 2 Voor de grondexploitatie plangebied IJssel District een verliesvoorziening vast te stellen ter grootte van het in de grondexploitatie geprognosticeerde resultaat op eindwaarde, van minus € 2.780.000,00, die ten laste komt van de algemene reserve. 3 Openen van de grondexploitatie plangebied IJssel District. 1 Waartoe is het voorstel gedaan? In het gebied rondom het ziekenhuis in Velp gaan wij de komende jaren een moderne, duurzame woonwijk bouwen. Het IJssel District wordt hét visitekaartje van Velp. Het gebied ligt globaal tussen de Waterstraat, Broekstraat, knooppunt Velperbroek en de President Kennedylaan. Het IJssel District wordt een aantrekkelijke woonwijk met een stedelijk karakter en veel groen. Met dit project geven wij voor een groot deel invulling aan de zo nodige woningen. Binnen 10 jaar gaan wij hier (minimaal) zo’n 786 woningen bouwen. Op langere termijn biedt het plan zelfs ruimte voor zo’n 1.100 woningen. Er komt een mix van grondgebonden en gestapelde woningen, die variëren in grootte. Het plan voorziet zowel in huur- als koopwoningen. Een deel van de huurwoningen betreft sociale huur voor huishoudens met een laag inkomen.

Het IJssel District wordt een duurzame, groene wijk. Als bewoner kunt u elkaar ontmoeten en ontspannen in een parkachtige omgeving. Deze groene ruimte draagt ook bij aan het opvangen van de gevolgen van klimaatverandering. Uw raad heeft hiervoor 22 februari 2022 het Masterplan IJsseldistrict vastgesteld. In dit voorstel stelt het college van burgemeester en wethouders aan de raad voor om het ontwikkelplan IJssel District vast te stellen. Dit plan is een uitwerking van het op 22 februari 2022 door uw raad vastgestelde Masterplan IJsseldistrict, waarbij de focus nu (nog meer) ligt op een haalbare invulling in het plangebied. Voor het plangebied is namelijk een Woningbouwimpuls-subsidie (hierna ‘WBI’) toegekend om snel te starten met de bouw van 786 woningen, waarvan 75% betaalbaar. Bij de uitwerking van Masterplan naar ontwikkelplan zijn keuzes gemaakt op basis van nieuwe inzichten. Het vaststellen van het ontwikkelplan geeft duidelijkheid aan belanghebbenden wat de gekozen richting is bij de uitwerking.

pagina

1

ons kenmerk

23.40V

23.40

Op 3 april is er een informatiebijeenkomst gehouden, waarvoor ook uw raad is uitgenodigd. De opkomst was groot en er was ruimte om vragen te stellen en reacties op het ontwikkelplan te geven. De input hiervan hebben wij meegenomen en waar mogelijk verwerkt bij dit ontwikkelplan. Met deze uitwerking zijn ook de gemeentelijke investeringen en opbrengsten voor de realisatie van het plangebied doorgerekend en in een zogenaamde grondexploitatie gezet. De ‘grondexploitatie plangebied’ geeft inzicht in de cashflow van dit project voor de gemeente. Na vaststelling geeft het ook de financiële kaders van het project aan. De grondexploitatie wordt volgens de bbv regels1 jaarlijks door de raad vastgesteld. 2 Wat is de aanleiding? De aanleiding van dit raadsvoorstel is het feit dat het college alle nodige voorbereidingen wil treffen om tijdig te kunnen starten met de bouw van de 786 woningen van de Woningbouwimpuls. Aan de beschikbaar gestelde middelen vanuit de Woningbouwimpuls zitten strikte deadlines. Het vaststellen van de inhoudelijk gekozen richting, zoals omschreven in het ontwikkelplan, is basis voor het bestemmingsplan dat het college in oktober 2023 ter vaststelling aan de gemeenteraad wil aanbieden.

Het vaststellen van de financiële kaders bij dit ontwikkelplan, is nodig om het benodigde budget voor de uitvoering van het plan te garanderen en ook om de financiële uitvoerbaarheid aan te kunnen tonen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. 3 Wat is het bestaand beleid c.q. kader? Het bestaande planologische kader is vastgelegd in het bestemmingsplan Velp 2016 Woongebieden-Zuid en Velp 2019, correctie woongebieden Noord en Zuid. Vanwege het voorgenomen vertrek van het ziekenhuis Rijnstate in Velp is er stap voor stap gewerkt aan een proces voor een nieuwe invulling van het ziekenhuisterrein en de directe omgeving. Hierbij heeft met name de volgende besluitvorming plaatsgevonden, die het kader vormt voor het vervolgproces van dit project: • Raadsbesluit 29 oktober 2019: Startnotitie Velp tussen Broek en Water. • Raadsbesluit 2 juli 2020: Kadernota Velp tussen Broek en Water. • BenW-besluit 13 juli 2021: Afspraken Veerkracht in de gemeente Rheden. • BenW-besluit 17 augustus 2021: Intentieovereenkomst gebiedsontwikkeling IJssel District Velp (ziekenhuisterrein). • Raadsbesluit 22 februari 2022: Masterplan IJsseldistrict. Inhoudelijk en procesmatig zijn onder andere de volgende algemene regelgeving en kaders van toepassing: • Samen wonen in Rheden, Woonvisie 2020-2026. • Doelgroepenverordening woningbouw gemeente Rheden 2022.

• Regelingen en subsidiebeschikkingen Woningbouwimpuls (van Rijk en cofinanciering door Provincie Gelderland), met als eis: start woningbouw binnen 3 jaar na verkrijging subsidie op 15 december 2021, dus voor 15 december 2024.

1

Wettelijke eisen die zijn vastgelegd in ‘Besluit Begroting en Verantwoording’

pagina

2

ons kenmerk

23.40V

23.40

4 Wat willen wij bereiken? In het gebied rondom het ziekenhuis in Velp gaan wij de komende jaren een moderne, duurzame woonwijk bouwen. Het ontwikkelplan is de basis voor de wijziging van het bestaande planologische kader zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Velp 2016 Woongebieden-Zuid en Velp 2019, correctie woongebieden Noord en Zuid voor het plangebied. De wijziging van deze bestemming voor het plangebied is nodig om minimaal 786 woningen te realiseren, waarvan 75% betaalbaar. Een deel van dit aantal woningen is nodig om het afgesproken woningbouwprogramma tot 2025 te realiseren. De rest telt weer mee voor de periode daarna. Behalve woningbouw is er binnen het plangebied ook ruimte voor wat andere functies en wordt er een stadspark gerealiseerd. Naast woningbouw omvat het plan ook commerciële en maatschappelijk voorzieningen. In totaal biedt het plan ruimte aan ca. 5.900 m² BVO2 aan niet-woonfuncties waarvan 4.100 m² het te behouden deel van het bestaande kantoorgebouw. Binnen deze vierkante meters is er ruimte voor bijvoorbeeld dag-horeca, een sportschool, een maatschappelijke functie, (publieksgerichte) kantoren, zorgfuncties of een collectieve voorziening voor de buurt. Het ontwikkelplan is, net als het Masterplan, groter dan alleen het plangebied.

Rondom het plangebied is er, net als in het Masterplan, ook een mogelijkheid om te ontwikkelen indien omliggende vastgoedeigenaren dat op enig moment zouden wensen. Logischer wijze zijn deze bouwvelden minder ver uitgewerkt dan de bouwvelden in het plangebied. De ‘grondexploitatie plangebied IJssel District’ geeft alleen inzicht in de cashflow van gemeente bij de ontwikkeling van het plangebied. Na vaststelling geeft het bovendien de financiële kaders voor de ontwikkeling en het budget dat nodig is voor onder andere de aanleg van openbaar gebied en andere openbare voorzieningen (zoals bijvoorbeeld riolering). Ook dat is nodig om het plangebied te transformeren naar een stedelijk woongebied met stadspark. 5 Wat gaan wij ervoor doen? Parallel aan het proces om tot besluitvorming over het ontwikkelplan en de grondexploitatie plangebied te komen, wordt alvast gewerkt aan de documenten die nodig zijn voor de verdere uitwerking en realisatie van het plangebied. Zo wordt voor dit gebied een bestemmingsplan (inclusief de daarbij behorende onderzoeken) en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Ook wordt alvast nagedacht over de verdere uitwerking van de bouwplannen, de warmte- en energieoplossingen en wat er nodig is voor de uitvoering van het openbaar gebied.

De anterieure raamovereenkomst met onder andere de wetteljke vereiste afspraken over het kostenverhaal, die gemeente en de beide marktpartijen met elkaar wensen te sluiten is nagenoeg gereed en gebaseerd op het (concept) ontwikkelplan. 6 Wat zijn de financiële consequenties? Voor toelichting op de grondexploitatie is een rapportage opgesteld (‘Rapportage grex IJssel District’). In deze rapportage wordt ingegaan op de regelgeving omtrent grondexploitaties, onderbouwing van de kosten en opbrengsten, de parameters, het resultaat en de risico’s. Bijlage 2 van de rapportage geeft het kasstromenoverzicht gedurende de looptijd van het project (jaarschijven) weer en geeft inzicht in het verloop van het beschikbare budget. Deze worden verwerkt in de begroting.

2 BVO = Bruto-vloeroppervlakte

pagina

3

ons kenmerk

23.40V

23.40

Kosten grondexploitatie In de grondexploitatie plangebied zijn alle kosten en opbrengsten van de gemeente opgenomen die te maken hebben met de gebiedsontwikkeling in het plangebied. Voor wat betreft kosten gaat het om a) planontwikkelingskosten, onderzoeken en b) de aanleg van openbaar gebied inclusief de daarbij behorende openbare voorzieningen zoals bijvoorbeeld riolering. Denk bij de plankosten aan de kosten die nodig zijn voor het opstellen van bijvoorbeeld het ontwikkelplan, het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Opbrengsten grondexploitatie Voor wat betreft de opbrengsten gaat het om de volgende categorieen: 1 Subsidie. 2 Bijdrage ontwikkelende partijen in het kader van kostenverhaal (in het kader van artikel 6 Wro). 3 Opbrengsten ontwikkelclaim. De toedeling van de kosten voor aanleg openbaar gebied aan de te ontwikkelen bouwvelden in het plangebied bedraagt 72%. Dit is dezelfde verdeelsleutel die is gebruikt bij de WBI-aanvraag. In het Masterplan is op basis van deze verdeelsleutel de bijdrage per te ontwikkelen m2 BVO van de ontwikkelende partijen aangegeven. Om een actueel beeld te krijgen van de kosten voor aanleg openbaar gebied, zijn deze kosten opnieuw geraamd begin 2023. In deze nieuwe raming is de begroting van de kosten hoger dan ten tijde van de WBIaanvraag medio 2021.

Dit is enerzijds het gevolg van prijsstijgingen en anderzijds van een aantal kostenposten die in de oude raming niet of niet goed zijn meegenomen. Een aantal van die posten moeten bovendien de komende 10 jaar worden aangelegd voor de realisatie van het plangebied, terwijl 72% van deze kosten gefinancierd wordt door de bijdrage van de huidig te ontwikkelen bouwvelden in het plangebied. De rest van de financiering zal op termijn worden gefinancierd door de te ontwikkelen bouwvelden rondom het plangebied. Op dit moment is nog niet duidelijk wanneer deze bouwvelden zich ontwikkelen. Het gevolg is dat voor een deel van de kosten voor de aanleg openbaar gebied en voorzieningen, in het plangebied de financiering nog ontbreekt en een niet sluitende grondexploitie oplevert. Tezamen met de kosten- en opbrengstenstijgingen, de renteopbrengsten en rentelasten komt de grondexploitatie tot een nadelig resultaat van € 2.780.000,00 (eindwaarde). Conform de BBV-regels moet de gemeente een verliesvoorziening instellen ter hoogte van dit resultaat (beslispunt 2). De te vormen voorziening komt ten laste van de algemene reserve (zie nadere duiding bij punt 7 risico’s). Onderstaande tabel 1 toont het resultaat met kosten en opbrengsten.

Vergelijking kosten en opbrengsten met het raadsvoorstel voor het Masterplan In het raadsvoorstel voor het Masterplan staat onder punt 6 (‘Wat zijn de financiële consequenties’) dat het financieel tekort kan worden opgevangen vanuit de gemeentelijke gronduitgifte. Bij de nieuwste en verder uitgewerkte berekeningen blijkt dit niet haalbaar. Dit komt vooral door de hogere investeringen in het openbare gebied: de kosten zijn de afgelopen jaren relatief hard gestegen, het plangebied is groter geworden (onder andere Broekstraat) en zijn er onder andere tegenvallers in de kosten gekomen ten aanzien van de riolering. In de rapportage over de grondexploitatie staat de stijging van de kosten en de beperkte mogelijkheden vanuit gemeentelijke gronduitgifte verder toegelicht. Tegenover deze kosten staat in positieve zin dat de bijdragen door ontwikkelaars behoorlijk verhoogd zijn.

pagina

4

ons kenmerk

23.40V

23.40

Zoals in de vorige alinea aangegeven zijn in de grondexploitatie nog niet de bijdragen meegenomen van overige eigenaren buiten het plangebied (maar wel binnen het onderzoeksgebied), waarmee het tekort in de toekomst kleiner kan worden. Zie onderstaande tabel 2 voor de vergelijking met het Masterplan (nominale waarde). Tabel 1. Resultaat met kosten en opbrengsten

Nominale opbrengsten WBI Provincie (€ 1.000 per woning) Provincie knelpunten

Opbrengsten ontwikkelende partijen Opbrengsten inbrengwaarde (gronduitgiften)

2.705.676 786.000 165.000 3.656.676 3.920.000 2.266.000 6.186.000

Subtotaal opbrengsten Nominale kosten Planontwikkelkosten en onderzoeken Voorbereiding en toezicht uitvoering Opbreekwerkzaamheden investering openbare ruimte

9.842.676

2.630.000 1.134.000 1.150.000 7.166.000 12.080.000

Subtotaal kosten

12.080.000

Nominaal saldo (prijspeil 01-01-2023)

-2.237.324

Te verwachten financiele effecten 01-01-2023 t/m 31-12-2032: Opbrengsten Opbrengstenstijging Renteopbrengsten Subtotaal

458.000 198.000 656.000

Kosten Kostenstijging Rentekosten Subtotaal Totaal 01-01-2023 t/m 31-12-2032 Eindwaarde per 31-12-2032

pagina

5

1.065.000 134.000 1.199.000 -543.000 -2.780.324

ons kenmerk

23.40V

23.40

Tabel 2. Vergelijk Masterplan en de huidige grondexploitatie (Grex)

Opbrengsten(inclusief bijdrage ontwikkelende partijen) Kosten openbare ruimte (plankosten,onderzoek, sloop) Maatschappelijk tekort Dekking WBI Provincie (€ 1.000 per woning) Subsidie proceskosten door provincie

Masterplan Grex 5.200.000 6.186.000 8.700.000 12.080.000 -3.500.000 -5.894.000

2.700.000 800.000 3.500.000

Gemeente

-

2.706.000 786.000 165.000 3.657.000 -2.237.000

Actualisatie van de grondexploitatie De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd en (opnieuw) ter vaststelling aan de raad voorgelegd en verwerkt in de begroting. Dit vindt voor het eerst plaats in 2024. Het vaststellen van de geactualiseerde grondexploitatie in 2024 is ten behoeve van de waardering van de voorraad bouwgronden in exploitatie en het verwerken van de financiële gevolgen in de Jaarrekening 2023. Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties 2024 zullen de budgetten voor de grondexploitatie in de Begroting 2024 worden opgenomen. 7 Wat zijn de risico’s? Langdurige en complexe projecten nemen ook de nodige risico’s met zich mee. Met deze risico’s zijn in de verschillende berekeningen, waaronder die voor de investeringen in het openbare gebied zoals onderdeel van de grondexploitatie, rekening gehouden. De belangrijkste risico’s die er zijn, zijn de volgende: • Hogere kosten voor materiaal en personeel leiden mogelijk tot hogere kosten bij de realisatie van het openbaar gebied. • Macro-economische invloeden kunnen effect hebben op de ontwikkelmogelijkheden en daarmee op de bijdragen vanuit ontwikkelende partijen. Overigens liggen de bijdragen (met indexering) vast bij ondertekening met de overeenkomsten. Het kan zijn dat de partijen niet ontwikkelen en dus ook bijvoorbeeld de (gemeentelijke) ontwikkelclaim niet afnemen.

De gemeente is dan afhankelijk van de waarde op de markt op dat moment. • Macro-economische invloeden met betrekking tot de opbrengsten van de ontwikkelclaim van de gemeente (zie ook vorig punt). • De raming voor intern en extern personeel is globaal bepaald. Gezien de complexiteit van het project kunnen deze kosten hoger of lager uitvallen. • Vertragingen door onder andere bezwaren en/of marktomstandigheden, kunnen invloed hebben op de hierboven genoemde risico’s. • De exactere informatie die verkregen wordt bij de uitwerking, kunnen leiden tot hogere of lagere kosten. Zo kunnen de inzichten tijdens de onderzoeken naar bodem, explosieven leiden tot hogere kosten van deze onderzoeken zelf, maar ook tot hogere kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast kan het ook leiden tot aanpassing van plan en daarmee de grondexploitatie. Bij de actualisatie van de grondexploitatie begin 2024 worden de risico’s gekwantificeerd. De grondexploitatie wordt jaarlijks herzien waarbij het risico is dat de kosten hoger worden.

pagina

6

ons kenmerk

23.40V

23.40

Financiële weerstand: solvabiliteit Naast bovenstaande is er een risico als gevolg van de voorgestelde inzet van de algemene reserve. Een onttrekking van 2,8 miljoen aan de algemene reserve is nadelig voor de financiële weerstand van de gemeente wat tot uitdrukking komt in een verlaging van de solvabiliteit. In de Programmabegroting 2023 is een solvabiliteit berekend van 15%. Door de onttrekking uit de algemene reserve daalt de solvabiliteit naar 13%. De streefwaarde is een solvabiliteit van minimaal 20%. 8 Wat is het draagvlak voor dit voorstel? Het ontwikkelplan is samen met de grondeigenaren van het plangebied opgesteld. Het ontwikkelplan is een gedragen plan van de grondeigenaren (waaronder gemeente zelf). De partijen hebben vertrouwen in de haalbaarheid van het plan en de anterieure overeenkomst om de privaatrechtelijke afspraken over de realisatie en de financiën vast te leggen. Hierbij moet een voorbehoud worden gemaakt, zolang de raad de grondexploitatie niet heeft vastgesteld (en nog geen voorziening heeft getroffen voor een sluitende grondexploitatie). Ook voldoet het plan aan de eisen van de Woningbouwimpuls, waaronder natuurlijk het woningbouwprogramma, waarmee het draagvlak vanuit de subsidieverleners geborgd is. Het concept-ontwikkelplan is afgestemd met de omgeving. De reacties tijdens de inloopavond en de separate reactie zijn samengevat in bijlage 2.

De reacties hebben geleid tot kleine aanpassing van het ontwikkelplan. De in het concept gepresenteerde fasering sloot namelijk niet aan op het plangebied. Daarnaast zijn kleine ambtshalve wijzigingen ter verduidelijking van het plan zijn doorgevoerd. 9 Hoe en met wie wordt er gecommuniceerd? Op 3 april is er een inloopavond gehouden, waarvoor de directe omgeving en raadsleden zijn uitgenodigd en overige belangstellenden als woningzoekenden via de gebruikelijke publicatiekanalen kennis van hebben kunnen nemen. De inloopavond werd goed bezocht. Er zijn minstens 73 bezoekers geteld, waarvan minstens 11 bezoekers lieten weten dat ze kwamen als woningzoekende. Daarnaast is 1 op 1 contact gezocht met (vertegenwoordiging van) eigenaren buiten het plangebied om het concept-ontwikkelplan toe te lichten. De eigenaren hebben hier geen gebruik van gemaakt. Het concept-ontwikkelplan was in te zien via de website en ook bij de receptie op de tweede verdieping van het gemeentehuis, President Kennedylaan 104-106 in Velp. Daarnaast lagen er ook exemplaren bij Servicecentrum De Overtuin en Servicecentrum Dieren om in te kijken. Het concept-ontwikkelplan heeft ter inzage gelegen vanaf 27 maart t/m vrijdag 7 april 2023. Ook was er gelegenheid om vragen en opmerkingen te delen buiten de inloopavond om, via ijsseldistrict@rheden.nl of via de Postbus van de gemeente.

Op 7 april 2023 sloot de gelegenheid om vragen en opmerkingen te stellen om mee te nemen in het vervolgproces. Er is 1 reactie binnen gekomen per mail en 11 reacties via de inloopavond. 10 Wordt er een evaluatie uitgevoerd? Nee.

pagina

7

ons kenmerk

23.40V

23.40

Bijlagen: 1. Ontwikkelplan (inclusief bijlagen) a 20220912 Definitieve haalbaarheidsnotitie IJssel District (inclusief bijlagenbundel) b 3553A_BK_IJssel District_QuickScan Wind en Zon c Memo - parkeernormen IJssel District 20 april 2023 2. Reactienota concept-ontwikkelplan 3. Grondexploitatie a 2023 05 16 Rapportage grex IJssel District Velp, 16 mei 2023 Burgemeester en wethouders van Rheden, Carol van Eert, burgemeester. Nadja Renkema, secretaris.

pagina

8

ons kenmerk

23.40V