Onderzoek en advies woningsplitsen en -delen gemeente Rheden (def)

ONDERZOEK EN ADVIES Campagne woningsplitsen en -delen Gemeente Rheden

November 2025

Inhoud Inhoud ...................................................................................................................................2 1

Inleiding ..........................................................................................................................3

2

Wat is het verschil tussen woningsplitsen en woningdelen? ..............................................3

3

Onderzoek belemmeringen en oplossingen ......................................................................4

4

Advies stimuleren woningsplitsen en -delen .....................................................................5 4.1

Uitgangspunt: Ja, mits .............................................................................................5

4.2

Planologische procedures aanpassen ......................................................................5

4.3

Meer ruimte voor woningsplitsen bij interne toetsing .................................................6

4.4

Onbekendheid regelgeving wegnemen .....................................................................6

4.5

Financieel aantrekkelijker maken woningdelen en -splitsen ......................................6

4.6

Lobby voor betere Rijksregelgeving...........................................................................7

5

Kansenkaarten woningsplitsing per dorp ..........................................................................7

6

Communicatieplan ..........................................................................................................9

7

Actiepunten, tijdsplanning en kosten ..............................................................................10

Bijlage 1 – Onderzoek belemmeringen en oplossingen Woningsplitsen en -delen .....................11 Bijlage 2 – Motie Versnelling woningsplitsing (aangehouden) ..................................................18

2

1 Inleiding De woningnood is groot. Ook de gemeente Rheden zet daarom in op versnelling van de woningbouw. Alleen met nieuwbouw gaan we onze ambitie om 3.000 woningen te realiseren voor 2040 niet redden. Daarom zetten we ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad. In onze gemeente wonen zo’n 5.000 inwoners van koopwoningen alleen of met z’n tweeën in een grote eengezinswoning. Door hun woning te splitsen of te delen, hebben ze minder onderhoud, kunnen ze besparen op de kosten en het kan ook minder eenzaam zijn. Aan de andere kant biedt het jongeren of andere kleine huishoudens kansen op een betaalbare woning. Daarom willen we als gemeente woningsplitsen en woningdelen stimuleren. Vaak zijn het overzichtelijke projecten, ook qua tijdsplanning. En het is duurzaam ten opzichte van nieuwbouw: minder materiaalgebruik, delen van ruimten en voorzieningen. In juni 2025 is het Plan van Aanpak campagne woningsplitsen en -delen vastgesteld door het college en ter informatie naar de raad gegaan. Hierin worden de stappen aangegeven, die we gaan doorlopen om woningsplitsen en -delen makkelijker te maken en meer bekendheid te geven. We zijn begonnen met onderzoek naar de belemmeringen voor woningsplitsen en -delen en welke oplossingen er mogelijk zijn.

Hierin hebben we ook de aanbevelingen uit de Motie Versnelling Woningsplitsing meegenomen (aangehouden 25 maart 2025, zie bijlage 2). In deze notitie is te lezen wat er uit het onderzoek is gekomen en welk advies daaruit voortkomt. Er zijn kansenkaarten waar woningsplitsen qua woningvoorraad mogelijkheden biedt. Qua communicatie gaan we fasegewijs opbouwen en zoeken we de samenwerking op met de verduurzamingscampagne. En we geven aan welke concrete vervolgstappen we kunnen zetten in de campagne woningsplitsen en -delen.

2 Wat is het verschil tussen woningsplitsen en woningdelen? Bij woningsplitsen gaat het om een bestaand pand of woning splitsen naar twee of meer zelfstandige woningen met een eigen voordeur, eigen badkamer, keuken, woon en slaapkamer(s). Dit kan bouwkundig of kadastraal gesplitst worden. Bij woningdelen gaat het om het delen van één woning met meerdere huishoudens. Er worden voorzieningen gedeeld, zoals de keuken, badkamer of woonkamer. De woningen zijn daardoor onzelfstandig. Onder woningdelen valt inwonen, hospitaverhuur, friendscontract, kamergewijze verhuur en zachte splitsing.

3

3 Onderzoek belemmeringen en oplossingen Om te achterhalen waar precies de belemmeringen zitten bij het woningsplitsen of –delen hebben we een aantal deelonderzoeken gedaan: een analyse van de splitsingsaanvragen, waardoor er een beeld is van de omvang van het aantal woningsplitsingen en de redenen waarom splitsingsverzoeken zijn toe- of afgewezen. Hieruit blijkt dat de omvang van het aantal woningsplitsingsaanvragen gering is, dat er weinig afwijzingen zijn en circa een derde van de aanvragen leidt tot daadwerkelijke splitsing. Om de belemmeringen en oplossingen goed in beeld te krijgen is naast het interne onderzoek bij alle betrokken themavelden ook gebruik gemaakt van drie recente onderzoeken naar woningsplitsen en –delen1. De uitgebreide uitkomsten van deze onderzoeken zijn terug te vinden in bijlage 1. Er blijken op allerlei vlakken belemmeringen te zijn, waardoor woningsplitsen en – delen moeizaam van de grond komt. Maar gelukkig zijn er ook oplossingen! Samenvattend zijn de belemmeringen onder te verdelen in vijf categorieën: 1. Planologische procedures • Beperking omgevingsplan: per woonvlak 1 woning (woningsplitsen), per woning 1 huishouden (woningdelen) • Beperking kamerverhuurbeleid: max. 2 kamers vergunningvrij, spreiding panden, Bibob. 2.

Interne afweging • Alle themavelden toetsen aan eigen beleid, soms botsen belangen, bijvoorbeeld bij extra woningen versus aantasting van leefbaarheid in de buurt. Maar zegt één themaveld dat het niet kan, wordt er geen vergunning verleend. Stapeling van beleidsuitgangspunten zorgt voor belemmering.

3.

Onbekendheid regelgeving • Veel inwoners weten niet wat de mogelijkheden zijn voor splitsen en delen van woningen. • Proces splitsen en delen is ingrijpend en vaak ingewikkeld, zonder goede informatie, begeleiding komt het vaak niet van de grond.

4.

Financiën en fiscaliteit • Woningsplitsen: voorinvestering soms lastig te financieren • Woningdelen: nadelige fiscale/financiële gevolgen vanwege gemeenschappelijk huishouden

“Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken. Handvatten voor gemeenten”. Platform 31 februari 2025 “Woningsplitsen en –delen. Belemmeringen en kansen in tien Gelderse gemeenten”. Arcadis, Sweco, november 2025. “Onderzoek Gemeentelijk beleid voor woningdelen en woningsplitsen”, Companen nov. 2025. 1

4

5.

Rijksregelgeving • Kamerverhuur en deelwonen: huurtoeslag is niet mogelijk voor onzelfstandige wooneenheden, kostendelersnorm nadelig voor bijstandsgerechtigden. • Huurrecht bij hospitaverhuur belemmering

In hoofdstuk 3 wordt per punt aangegeven welke oplossing we adviseren om woningsplitsen of delen mogelijk of makkelijker te maken. Hierbij is zoveel mogelijk rekening gehouden met de inbreng vanuit alle themavelden, maar ook met ervaringen vanuit andere gemeenten zoals blijkt uit de onderzoeken.

4 Advies stimuleren woningsplitsen en -delen 4.1

Uitgangspunt: Ja, mits

Uit al het onderzoek komt naar voren dat woningsplitsen en –delen mooie kansen biedt voor het toevoegen van extra woningen naast de nieuwbouwopgave. Gebaseerd op het aantal aanvragen voor woningsplitsing in het verleden denken we dat 15-20 extra woningen per jaar door woningsplitsen en –delen haalbaar moet zijn. Er zijn binnen onze gemeente nu al mogelijkheden voor woningsplitsen en –delen, maar deze mogelijkheden zijn niet altijd bekend. Lokale regelgeving zorgt soms voor belemmeringen bij woningsplitsen en –delen, maar diezelfde regelgeving voorkomt een te hoge druk op de leefomgeving of het toevoegen van slechte kwaliteit. Hierin zoeken we naar de juiste balans. Het uitgangspunt bij woningsplitsen en –delen wordt: ja, mits.

4.2

Planologische procedures aanpassen

-

Omgevingsplan aanpassen o Onderzoeken waar we gebiedsgericht aantal woningen per woonvlak kunnen loslaten of omhoog brengen zonder dat het de leefbaarheid teveel aantast (Uitwerking volgt, hulpmiddel o.a. kansenkaart hoofdstuk 4, gemeentelijke database, onderzoek Veerkracht, hitte opgave Klimaatatlas, mobiliteit, erfgoed etc.). o Onderzoeken hoe we gebiedsgericht de eis van 1 huishouden per woning kunnen loslaten of omhoog brengen naar 2 of 3 huishoudens per woning zonder dat het de leefbaarheid teveel aantast (Uitwerking volgt, zie hierboven).

-

Omgevingsvergunning bij woningsplitsen in stand houden o Omgevingsvergunning voor verbouwing bij woningsplitsen in stand houden, bij vergunningvrij is sturen op leefbaarheid en woonkwaliteit niet meer mogelijk of is algemene regelgeving nodig per themaveld. Kost meer tijd dan maatwerk, vanwege kleine aantallen.

-

Kamerverhuurbeleid aanpassen o Verhogen van vergunningvrij verhuren van max. 2 naar max. 4 kamers aansluitend op een huishouden (Uitwerking volgt) o Goed definiëren van hospitaverhuur en kamergewijze verhuur en randvoorwaarden voor goede verhuur. o Exploitatievergunning kamerverhuur is van toepassing bij 5 of meer kamers. 5

o

4.3

Parapluplan huisvesting arbeidsmigranten in stand houden: zorgt voor spreiding over de gemeente en waarborgt kwaliteit huisvesting voor arbeidsmigranten

Meer ruimte voor woningsplitsen bij interne toetsing

-

Ruimte voor woningsplitsen opzoeken o Integrale afweging door ruimtelijk beleidsadviseur, op basis van een duidelijk afwegingskader. Niet elk themaveld heeft vetorecht. Belangen toekomstige bewoners afwegen tegen belangen omwonenden en algemeen belang zoals veiligheid of hittestress. o Per themaveld ruimte opzoeken bij woningsplitsing en woningdelen, zonder dat dit de leefbaarheid teveel onder druk zet. Per type splitsing of deling kunnen verschillende mogelijkheden gelden. Eventueel college laten afwijken van bestaand beleid.

-

Toetsingscriteria bij woningsplitsen aanpassen o Eis woninggrootte en minimaal 2 kamers loslaten (Eisen Bbl uitgangspunt). o Eis label B aanpassen in één labelsprong omhoog (geldt niet voor woningen met label A of B).

4.4

Onbekendheid regelgeving wegnemen

-

Communicatiecampagne uitvoeren o Communiceren over mogelijkheden woningsplitsen en -delen. o Actief benaderen van eigenaar bewoners van grote woningen (>100m2) in kansrijke splitsingsgebieden. o Samenwerking zoeken met bemiddelingsorganisaties voor woningdelen.

-

Proceshulp bieden o Een duidelijk aanspreekpunt woningsplitsen en -delen bij vergunningverlening om initiatiefnemers op weg te helpen. o Bij woningsplitsing gratis aanbod energiecoach/warmteadviseur. o Stappenplan maken (incl. toetsingscriteria), zodat initiatiefnemers weten waar ze op moeten letten. o Gemeentelijke onderzoeken parkeerdruk, ecologie etc. waar mogelijk beschikbaar stellen aan initiatiefnemers.

4.5

Financieel aantrekkelijker maken woningdelen en -splitsen

-

Woningdelen financieel aantrekkelijker maken o Label bewoners van deelwoningen niet als gemeenschappelijk huishouden. Op deze manier worden bewoners niet gekort op een eventuele uitkering. o Maatwerk kostendelersnorm. Als gemeente kun je tijdelijk maatwerk op de kostendelersnorm bieden in specifieke, schrijnende gevallen.

-

Woningsplitsen financieel aantrekkelijker maken o Vraag geen leges – Nu wordt bij woningtoevoeging als bouwactiviteit 0,75% van de bouwsom gevraagd. Een splitsing kost gemiddeld tussen de 20.000 en 50.000 euro per eenheid. Bij splitsen naar twee woningen is het dus tussen de 300-750 euro. Door geen leges te vragen verlagen we de drempel voor woningsplitsen. 6

4.6

Lobby voor betere Rijksregelgeving

Als gemeente (regio) kunnen we lobby voeren bij het Rijk om onderstaande belemmeringen aan te pakken. -

Kostendelersnorm woningdelen o Het ministerie van VRO en SZW onderzoeken samen in hoeverre kostendelersnorm en partnerbegrip als belemmering voor woningdelen kan worden weggenomen.

-

Onzelfstandige woonruimte telt niet als woning o Het toevoegen van onzelfstandige woonruimte telt nu nog niet mee bij de woondealafspraken. Als dit wel het geval is, kunnen gemeenten en corporaties hier meer prioriteit aan geven.

-

Huurrecht bij hospitaverhuur o Het Rijk werkt aan een wetswijziging om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken. Het wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om een kamer met een tijdelijk contract en kortere opzegtermijn te verhuren. En het wordt makkelijker om hospitaverhuur te beëindigen bij verkoop of overlijden.

5 Kansenkaarten woningsplitsing per dorp Companen heeft in opdracht van de provincie Gelderland een interactieve kaart ontwikkeld om beter inzicht te krijgen in de potentie van de bestaande woningvoorraad. De kaart geeft een overzicht van de wijken, buurten en kernen waar veel woningen staan die geschikt zijn voor splitsen of delen: Kansenkaart woningdelen en -splitsen Gelderland De kaart is gebaseerd op een data-analyse van openbare woningkenmerken, waarbij gekeken is naar oppervlak, beukmaat, indeling, positie trap, bouwkundige en energetische kwaliteit en monumentale status. In blauw zijn de vrijstaande woningen te zien, in groen de rij- en hoekwoningen. Deze kansenkaart is een hulpmiddel om inzicht te krijgen in kansrijke woningen. Dat is stap 1. De vervolgstap is te kijken of de woonomgeving ook kansrijk is. Zo kunnen we kansrijke gebieden identificeren en opnemen in het omgevingsplan.

7

Kansenkaart woningsplitsen Velp

Bron: Kansenkaart woningsplitsen en woningdelen provincie Gelderland, Companen 2025

Kansenkaart woningsplitsen Rheden De Steeg

Bron: Kansenkaart woningsplitsen en woningdelen provincie Gelderland, Companen 2025

8

Kansenkaart woningsplitsen Dieren

Bron: Kansenkaart woningsplitsen en woningdelen provincie Gelderland, Companen 2025

6 Communicatieplan De communicatie rondom woningsplitsen en -delen wordt de komende periode verder uitgewerkt en aangescherpt op basis van nog te maken beslissingen en gesprekken met betrokken partijen. Daarbij hanteren we een gefaseerde aanpak om inwoners, initiatiefnemers en andere belanghebbenden tijdig en zorgvuldig te informeren en te betrekken. Het communicatieplan uit het Plan van Aanpak Woningsplitsen en -delen wordt hierbij als basis gebruikt. En we zoeken de samenwerking op met de communicatie rondom duurzaamheid. De eerste stap is het op orde brengen en beschikbaar maken van heldere basisinformatie. Deze informatie richt zich op de aanleiding, doelstelling en randvoorwaarden van woningsplitsen en delen. Zodra de basisinformatie volledig en helder is, schakelen we over naar de fase van activeren. In deze fase wordt gericht gecommuniceerd met een potentiële groep van bewoners en eigenaren over de mogelijkheden en procedures, met als doel initiatiefnemers te ondersteunen en waar nodig te stimuleren. We volgen de communicatie actief en passen deze waar nodig aan, zodat deze steeds goed aansluit bij nieuwe inzichten en actuele omstandigheden.

9

7 Actiepunten, tijdsplanning en kosten Uit het advies komen de volgende actiepunten naar voren: Actiepunten

Planning

Kosten

Campagne woningsplitsen en delen Bekendheid geven aan mogelijkheid woningsplitsen en delen. Hierbij richten we ons primair op particuliere eigenaren met een woning met mogelijkheden voor splitsen. Aanspreekpunt en prioritering Een duidelijk aanspreekpunt bij vergunningverlening voor initiatiefnemers van woningsplitsen en delen en prioritering van aanvragen voor woningsplitsing. Omgevingsplan aanpassen Mogelijk maken van meerdere woningen per woonvlak en meerdere huishoudens per woning. Bij uitwerking onderzoeken in welke gebieden dit kan, rekening houdend met effecten leefbaarheid

Februari 2026 – Juli 2027

10.000 (is al collegebesluit, dekking uit wonen budget) Binnen bestaande formatie

April 2026 – April 2027 (inschatting, kan nog wijzigen)

Binnen bestaande formatie

Kamerverhuurbeleid aanpassen Van vergunningvrij verhuren van 2 kamers, naar 4 kamers aansluitend op een huishouden. Plus actualiseren beleid.

April 2026-April 2027 (inschatting, kan nog wijzigen)

Onderzoeksbureau (15.000 euro, opnemen in kadernota 2026)

Toetsingscriteria woningsplitsen aanpassen Meenemen bij nieuwe VHV programma Stappenplan woningsplitsen initiatiefnemers Incl. lijst met bureaus die hulp bieden tijdens proces Labelen deelwoningen Niet gemeenschappelijk huishouden

April 2026-April 2027

Binnen bestaande formatie Binnen bestaande formatie

April 2026-April 2027

Binnen bestaande formatie

Wijzigen leges Bij woningsplitsen geen leges vragen, aanpassen legesverordening

September 2026December 2026

Evaluatie woningsplitsen en delen Evaluatie of maatregelen helpend zijn en verbeterpunten.

April 2028 – Dec 2028

Ca. 15.000 gederfde leges (opnemen in begroting 2027) Binnen bestaande formatie

Februari 2026 – Juni 2026

September 2026Januari 2027

10

Bijlage 1 – Onderzoek belemmeringen en oplossingen Woningsplitsen en -delen 1.

Analyse Splitsingsaanvragen

In het Plan van Aanpak hebben we een korte analyse gemaakt van de splitsingsaanvragen, die bij de gemeente Rheden binnen zijn gekomen in de periode 2015-2022. Hieruit bleek dat er gemiddeld 6 aanvragen per jaar zijn om een woning te splitsen. De helft van deze aanvragen wordt weer ingetrokken. Gemiddeld 2 splitsingen komen tot stand en 1 aanvraag per jaar wordt afgewezen. Dit is geen compleet beeld, maar geeft wel een indicatie van de omvang van het aantal splitsingen. Redenen voor afwijzing lagen bij wonen (te kleine woningen), stedenbouw (bouwen op achterterreinen), cultuurhistorie (aantasting cultuurhistorische waarde) en geluid (overschrijding van geluidsnorm voor wonen functie). Ook op andere themavelden kan er een belemmering zijn geweest, maar dit zijn de eerste beleidsterreinen waarop getoetst wordt. In het onderzoek zijn we hier dieper op ingegaan en hebben bij alle beleidsthema's waarop getoetst wordt uitgevraagd welke belemmeringen en oplossingen er zijn voor woningsplitsen en delen. Daarnaast is verdieping gezocht in landelijk en provinciaal onderzoek naar woningsplitsen en –delen2.

2.

Belemmeringen en oplossingen planologische procedures en themavelden

Themaveld

Belemmeringen

Oplossingen

Ambtelijk wenselijk

Mobiliteit

* Toename van parkeerdruk en verkeersonveiligheid * Steeds meer druk op steeds minder openbare ruimte * Infrastructuur is niet geschikt * Woningsplitsen levert weinig woningen op en vraagt veel ambtelijke capaciteit

* Alleen daar waar * Bij woningsplitsen en het echt kan, goede delen is integraal toetsingscriteria zijn ambtelijk advies nodig noodzakelijk om het * Maatwerk maatschappelijk * Het splitsen van belang te kunnen kantoren etc. naar dienen. woningen levert meer woningen op

Woningdelen en woningsplitsen mogelijk én gemakkelijker maken. Handvatten voor gemeenten. Platform 31 februari 2025 Woningsplitsen en –delen. Belemmeringen en kansen in tien Gelderse gemeenten. Arcadis, Sweco, november 2025. Gemeentelijk beleid voor woningdelen en woningsplitsen Companen, november 2025. 2

11

Erfgoed

Stedenbouw

* Verlies of aantasting van * Monumentale monumentale waarden waarden leidend (interieur en exterieur) laten zijn bij plan, door niet het programma verbouwingen/aanpassing * Duidelijke criteria en (bijv. brandveiligheid) voor de inrichting * Aantasting van van de openbare cultuurhistorische waarden ruimte, rekening of beschermde houdend met dorpsgezichten door beschermde herindeling van erven of gebieden extra benodigde bouwwerken

* Woningsplitsen en delen kan als er voldoende rekening wordt gehouden met de aanwezige waarden en ruimtelijke kwaliteit * Sommige panden hebben zoveel monumentale waarden dat aanpassing niet wenselijk is * Het is altijd maatwerk, vergunningvrij maken is niet wenselijk * Woningsplitsen kan * Mogelijkheden voor * Woningsplitsen en zorgen voor onvoldoende woningsplitsen delen niet woonkwaliteit en een differentiëren per vergunningvrij maken. aantasting van de type gebied Het gaat maar om stedenbouwkundige * Aangeven wat in enkele aanvragen per kwaliteit, bijv. wonen welke situaties jaar, dan is maatwerk weggestopt aan wenselijke vormen efficiënter. achterzijde, van splitsen zijn en parkeerplaatsen in in welke situatie voortuinen,. welke voorwaarden * Doordat er meer gelden: voorbeelden mensen wonen op wel/niet hetzelfde oppervlak: Extra * Meer verharding schuren, parkeren compenseren met enverharding kunnen ten meer groen koste gaan van * Borgen van relatie groen/bomen en/of wonen met stedenbouwkundige openbare ruimte uitstraling. door zichtbaarheid entree * Monitoren waar splitsing plaatsvindt (ook van kamers) * Kijk naast splitsen en delen ook naar optoppen van grote panden

12

Klimaatadaptatie

Wonen

Gevolg van meer mensen * de hoogte in en * woningsplitsen en op hetzelfde oppervlak: ondergronds delen is niet * meer verharding, meer parkeren, zodat onwenselijk als er hittestress en kans op groen/blauw geen toename is van wateroverlast structuren mogelijk verharding rondom de * meer airco's en verkeer, worden woning meer opwarming, meer * groene gevel en * bij een toename van overlast water/temperatuur daken voor gebruiksfuncties is de * extra pop stations, meer wooncomfort huidige fysieke ruimte verrommeling van de * natuurlijke niet groot genoeg, de openbare ruimte zonwering door groen/blauw structuren juiste materiaal en kunnen dan niet kleurkeuze worden behouden of * collectieve versterkt fietsenstalling, * Bij woningsplitsen ondergrondse graag rekening vuilcontainers voor houden met meer groen en klimaatadaptief en minder natuurinclusief verrommeling bouwen * Bij kamerverhuur is er * * Woningsplitsen en minder binding met de Aanspreekpunt/coac delen is wenselijk buurt en staat de h, die gaat helpen bij * Aanspreekpunt leefbaarheid onder druk vragen over splitsen binnen gemeente voor * Loslaten van de of delen woningsplitsen en minimale oppervlakte eis * Subsidie of lening delen is wenselijk van 45m2 leidt tot weinig om woningsplitsen te * Meldplicht bij kleine aantrekkelijk aanbod, stimuleren splitsingen scheelt zeker voor ouderen * Meldplicht bij initiatiefnemer wel

tijd * Loslaten van splitsen naar 2/3 en geld, maar duurzaamheidseis (label woningen, toetsingscriteria blijven B) slecht voorbeeld voor vergunningplicht bij hetzelfde Vivare waar we wel splitsen naar > 3 * Bij woningdelen investeringen in woningen geen eisen mbt duurzaamheid verwachten * Ipv eis label B, woninggrootte, bij * Onbekendheid van een labelsprong woningsplitsen min. mogelijkheden bij 45m2 voor langdurige initiatiefnemers woonkwaliteit. Anders worden het doorstroomwoningen en waarheen moet men doorstromen? * Liever duurzaamheidseisen niet loslaten, maar labelsprong ipv label B maakt het splitsen wel haalbaarder 13

Veiligheid/handhavi * Meer mensen op ng hetzelfde opp. kan leiden tot parkeeroverlast * Teveel kamerverhuurpanden in dezelfde straat leidt tot meer overlast en druk op de leefbaarheid

Duurzaamheid

* Parkeren goed * Vergunningvrij regelen, liefst op maken van eigen terrein of kamerverhuur van <5 gezamenlijke kamers per pand parkeeroplossingen maakt het makkelijker * Overlastmeldingen voor particulieren om komen overal extra woonruimte te vandaan en niet realiseren, het kost specifiek meer bij ambtelijk minder kamerverhuurpande capaciteit en de n verwachting is dat het * Inschatting is dat niet leidt tot meer kleine splitsingen of geluidsoverlast, kamerverhuur <5 burenruzies of druk op kamers niet leiden de leefbaarheid. In de tot meer meeste geluidsoverlast, studentenhuizen burenruzies of druk hebben de bewoners op de leefbaarheid geen auto, dus parkeeroverlast wordt * Wijzen op goed verhuurderschap en bij deze doelgroep ook niet verwacht. Voor goede arbeidsmigranten huurcontracten, houden we het beleid zodat overlast kan aan zoals omschreven worden opgepakt in het parapluplan. door verhuurder. * Zicht houden op grote kamerverhuurpande n is wel van belang.

Kamerverhuur exploitatievergunnin g zorgt hiervoor * Kleinere footprint * Met meer mensen in door woning te delen een woning wonen met meerdere draagt bij aan mensen duurzaamheid * Thema's * Verbouwing duurzaamheid en woningsplitsing is kans woningsplitsen/delen voor verduurzaming zijn goed te * Woningsplitsen en koppelen delen is dus wenselijk * Samenwerken bij communicatiecampag ne kan beide thema's versterken * gratis aanbod energiecoach /

* Verbouwing voor splitsing leidt tot kansen voor verduurzaming, jammer om dit moment niet te benutten

14

warmteadviseur bij splitsing

Ecologie

Vergunningen en omgevingsplan

* Mogelijk meer verharding *Alternatief extra *Informeren en en minder groen inde vorm van stimuleren mogelijkgroen door extra gevelgroen en/of heden ecologie/groen parkeerplaatsen en groene aan en bij terrassen erfscheidingen met woning/tuin * Minder groen is minder inheemse soorten fauna en lagere zoals klimop biodiversiteit *Groene kruidendaken met inheemse soorten * Realiseren waardevol groen op overige delen perceel * Bij woningsplitsen loop je * In omgevingsplan * Meerdere woningen aan tegen het meerdere woningen per woonvlak toestaan omgevingsplan waarin per woonvlak in omgevingsplan staat dat er per woonvlak toestaan waar woningsplitsen * In omgevingsplan kansen biedt 1 woning is toegestaan. het aantal * Omgevingsplan: per (kansenkaart) woning is maar 1 huishoudens per * Pilot om aantal huishouden toegestaan woning loslaten huishoudens per * Voor de verbouwing bij * Je kunt dan woning los te laten in minder sturen, maar omgevingsplan woningsplitsen is een omgevingsvergunning maakt * Integrale afweging nodig, waarbij aan alle woningsplitsen en maken door delen wel themavelden getoetst projectleider bij wordt of het wenselijk is. makkelijkers toetsing * Bij Zegt één themaveld dat woningsplitsen het niet kan, dan wordt er omgevingsvergunnin * Beleid geen vergunning verleend.

g voor Kamerverhuur * Voor woningdelen is bij woningsplitsen door actualiseren en verhuur van meer dan 2 projectleider een vergunningvrij kamers in de eigen woning integrale afweging verhuren van max. 2 laten maken mbt een kamerverhuur naar max. 4 kamers exploitatievergunning themavelden. Niet * Er wordt geen extra nodig. Hierbij wordt elk themaveld heeft druk op de vetorecht. getoetst op woon- en 15

leefklimaat, spreiding van * Mogelijkheid leefbaarheid en panden en een Bibob kamerverhuur meer veiligheid verwacht toets van verhuurder. Er onder de aandacht wordt weinig gebruik brengen gemaakt van de * Vergunningvrij mogelijkheid om meer dan verhuren van 2 kamers te verhuren kamers verhogen van max. 2 naar max. 4 3.

Onbekendheid regelgeving

Belemmeringen Voor particuliere initiatiefnemers is het splitsen of delen van hun woning een ingrijpende bezigheid. Zelfs als het gemeentelijk beleid en regelgeving is aangepast om woningdelen en/of splitsen makkelijker te maken, is het belangrijk om initiatiefnemers hierin hulp te bieden en van de juiste informatie te voorzien om te komen tot daadwerkelijke toevoegingen van woonruimte. Oplossingen zijn: • Communiceren over de kansen van woningdelen en splitsen • Proces begeleiding bieden • Actief benaderen van eigenaar bewoners van grote woningen • Samenwerken zoeken met bemiddelingsorganisaties voor woningdelen • Prestatieafspraken maken met woningcorporaties over woningdelen en splitsen 4.

Financiën en fiscaliteit

Bij woningdelen en splitsen spelen ook financiële belemmeringen bij initiatiefnemers. Bij woningsplitsing speelt dit vooral in de initiatieffase door de benodigde voorinvesting om de splitsing mogelijk te maken, terwijl woningdelen juist nadelige fiscale/financiële gevolgen kan hebben voor bewoners. Woningdelen kan een negatief effect hebben op inkomensafhankelijke regelingen zoals AOW, bijstand of huurtoeslag, omdat bewoners als ‘gemeenschappelijk huishouden’ worden gezien. Dit ontmoedigt vooral mensen met een lager inkomen om een woning te delen. Oplossingen

5.

•

Label als gemeente deelwoningen niet als gemeenschappelijk huishouden. Op deze manier worden bewoners niet gekort op een eventuele uitkering.

•

Maatwerk kostendelersnorm. Als gemeente kun je tijdelijk maatwerk op de kostendelersnorm bieden in specifieke, schrijnende gevallen.

•

Verlaag leges – Kan drempel zijn voor initiatiefnemers om proces woningsplitsen op te starten. Rijksregelgeving

Naast belemmeringen vanuit lokaal beleid en regelgeving, spelen bij woningdelen ook belemmeringen op een hoger schaalniveau. Wat betreft hospitaverhuur heeft de Rijksoverheid informatie voor hoofdhuurders en woningeigenaren op een rij gezet op hun website. Hospitaverhuur heeft bijvoorbeeld geen effect op AOW en WW uitkeringen en toeslagen als aan de voorwaarden voor hospitaverhuur wordt voldaan. Kamerverhuur en deelwonen kan daarentegen wel een belemmering zijn voor bepaalde doelgroepen, omdat huurtoeslag niet mogelijk is voor onzelfstandige wooneenheden. Ook vormt de kostendelersnorm een belemmering voor bijstandsgerechtigden die een woning willen delen. Daarnaast vormt het huurrecht voor hospitaverhuurders vaak ook een belemmering, omdat het na de proefperiode van negen maanden moeilijk is om de huur op te zeggen door de verhuurder. Dit werpt een hoge drempel op om in de eigen woning een kamer te verhuren. Voor het verhuren van een deel van de eigen woning is bij sommige hypotheekverstrekking goedkeuring nodig. Ook in contracten van woningcorporaties is hospitaverhuur niet zonder meer toegestaan. Bij Vivare is schriftelijke toestemming een voorwaarde.

16

Oplossingen • Kostendelersnorm – Het ministerie van VRO en SZW onderzoeken samen in hoeverre kostendelersnorm en partnerbegrip als belemmering voor woningdelen kan worden weggenomen. • Woondealafspraken – Het toevoegen van onzelfstandige woonruimte telt nu nog niet mee bij de woondealafspraken. Als dit wel het geval is, kunnen gemeenten en corporaties hier meer prioriteit aan geven. • Beperking van het huurrecht – Het Rijk werkt aan een wetswijziging om hospitaverhuur aantrekkelijker te maken. Het wetsvoorstel biedt de mogelijkheid om een kamer met een tijdelijk contract en kortere opzegtermijn te verhuren. En het wordt makkelijker om hospitaverhuur te beëindigen bij verkoop of overlijden.

17

Bijlage 2 – Motie Versnelling woningsplitsing (aangehouden)

MOTIE VREEMD AAN DE ORDE VAN DE DAG

VERSNELLING WONINGSPLITSING Besluit

Aangehouden

Stemming

-

De raad van de gemeente Rheden, bijeen op 25 maart 2025, Constaterende dat:

a. Met het vaststellen van de Woonvisie 2023 een goede en gedegen richting is ingeslagen om duurzaam en toekomstgericht wonen in de gemeente Rheden te stimuleren; b. op 5 november 2024 door de Raad de motie Woningsplitsing is aangenomen met daarin de oproep actief in te zetten op woningsplitsing en de Raad medio 2025 over het verloop te informeren; c. De behoefte aan starterswoningen en woningen voor 1 of 2 persoonshuishoudens in onze gemeente sterk is toegenomen maar het aanbod van kleine wooneenheden voor starters en kleine huishoudens naar verhouding laag is; d. De CBS statistieken leren dat in onze gemeente het aantal eengezinswoningen met bewoning door eenpersoonshuishoudens relatief hoog is (zie de bijlage I) waar dan ook groei mogelijk is; e. Bij bestaande bouw juist grote woningen zich goed lenen voor opsplitsen in meerdere kleine wooneenheden voor starters en kleine huishoudens; f. Door geïnteresseerde inwoners is aangegeven dat het proces om woningsplitsing op dit moment -te- complex is en dat -te- weinig informatie beschikbaar is; g. De Regionale agenda 2025-2028 van de GMR (blz. 18) de gedachte ondersteunt dat meer woonruimte te creëren is door de bestaande voorraad beter te benutten, bijvoorbeeld door optoppen en splitsen; h. Kleinschalige verbouw van woningen goed aansluit bij, en van economisch belang is voor, de lokale aannemers en bouwbedrijven.

18

Overwegende dat: 1. De nood dermate groot is dat studio’s en 1 kamer appartementen weer in trek zijn, juist bij 1 en 2 – persoonshuishoudens, maar dat, om dit te faciliteren, dit vraagt om aanpassing op onderdelen van staand beleid; 2. Deze motie is gericht op woningsplitsing. Woningsplitsing leidt tot vergroten van de woningvoorraad, in de vorm van koop (wanneer ook het eigenaarschap wordt gesplitst) dan wel huur; 3. In geval van verhuur de regels van toepassing zijn als vastgelegd in de Wet betaalbare huur (1 juli 20243) waarmee via een puntenstelsel wordt geregeld dat geen exorbitante huurbedragen gerekend mogen worden; 4. Dit voorstel zich richt op woningsplitsing waarbij maximaal twee of drie nieuwe wooneenheden ontstaan; 5. Deze schaalgrootte van verbouwing bijdraagt aan werkgelegenheid in de lokale bouw; 6. De wetteliijke eis voor verblijfsruimte 18 m2 bedraagt, maar dat deze lokaal is opgehoogd tot 45 m². (De verblijfsruimte is de ruimte waar personen verblijven, anders dan bijvoorbeeld toiletruimte, badruimte, technische ruimte en buitenruimte2) ; 7. Tenminste 2 kamers geen wettelijke, landelijke eis is. Ook studio’s en 1 kamerappartementen zijn toegestaan mits aan het wettelijk criterium voor de gebruiksruimte wordt voldaan; 8. De eis van bij splitsing te komen tot energielabel B is bij bestaande bouw bovenwettelijk en is bovendien een drempel voor realisatie.

Voor monumentale woningen geldt al een afwijkende eis ten aanzien van het energielabel; 9. Door de inwoners pro-actief te informeren en door middel van informatieverstrekking te ondersteunen bij het onderzoeken van de mogelijkheden een versnelling kan worden gerealiseerd. Draagt het college op:

A. De door de Raad gewenste versnelling per direct te stimuleren door de uitgangspunten voor beleid betreffende woningsplitsing als volgt aan te scherpen: 1. In geval van woningsplitsing van bestaande bouw wordt de eis toegepast van minimaal 20 m² per wooneenheid voor de gebruiksruimte (wijziging Woonvisie 2020-2026, Actualisatie 2023 blz. 32); 2. Als eis voor de te splitsen woning wordt uitgegaan van tenminste 1 labelsprong (overeenkomstig de eisen voor monumentale woningen, tenzij label B bereikt is (wijziging Woonvisie 2020-2026, Actualisatie 2023 blz. 32); 3. De eis dat de nieuwe wooneenheid tenminste 2 kamers bevat te laten vervallen; https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/wetbetaalbarehuur/documenten/publicaties/2024/06/28/stukkenwet-betaalbare-huur 3

19

4.

Aanvragen van toepassing te laten zijn voor woningsplitsing waarbij twee of drie nieuwe wooneenheden ontstaan;

B. Er in de uitvoering op toe te zien dat: 1. De genoemde punten worden doorgevoerd in de teksten van - dan wel toe te voegen aan - de beleids- c.q. uitvoeringsdocumenten; 2. De inwoners op korte termijn, proactief, worden geïnformeerd door middel van een nieuwsbrief en/of -bericht; 3. Een herkenbaar en deskundig aanspreekpunt wordt aangewezen waar inwoners terecht kunnen voor inhoudelijke informatieverstrekking en ondersteuning; 4. Overeenkomstig de motie van 5 november 2024 de Raad in de loop van juni 2025 wordt geïnformeerd over de voortgang.

GroenLinks

VVD

PvdA

CU

Tim Endeveld

Rob Koekkoek Mehmet Sahan Hendri Witteveen

CDA

Cyril Weijers

2 Huidige eisen volgens actualisatie Woonvisie 2023, blz 32,

Splitsen van panden toegestaan: woningen zijn zelfstandig, minimaal 45m2 (GO), hebben 1 aparte slaapkamer en min. label B (afwijking label B mogelijk bij monumentale woning dan 1 labelsprong).

Bijlagen Deze bijlage bevat een nadere toelichting en onderbouwing op het voorstel. (1) Statistiek woningen

20

(2) Energielabel Verduurzamen tot een, voor een moderne woning acceptabel, niveau van label B, is voor oudere huizen een kostbare, en waar sprake is van een monumentale status, soms onmogelijke opgave. In de huidige regels geldt dat de gerealiseerde woning na splitsing energielabel B moet hebben. Als aangegeven is deze eis voor oudere, monumentale woningen niet haalbaar met als gevolg dat de eigenaar afziet van splitsen ook al is dat wel een wens. Door de norm te verlagen maar hier wel een voorwaarde aan te verbinden (ophogen naar minimaal label F voor beide woningen) is voorstelbaar dat per saldo de duurzame kwalitite van de woningvoorraad wordt verhoogd. Vanuit beleid en maatschappelijke wenselijkheid is dan ook redelijk om voor de gesplitste woning / nieuw gerealiseerde appartement te verlangen dat er een stap wordt gezet. Die stap is een stap beter in het energielabel.

(3) Oppervlakte van de woningen en appartementen In het Bouwbesluit (nu opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving) zijn de minimale oppervlakten voor woningen gegeven. Samen met de toelichting volgt daaruit dat een woning minimaal 18 m² zou moeten zijn, terwijl 55% daarvan verblijfsgebied (= 9,9 ²) verblijfsgebied moet zijn. Onder verblijfsgebied wordt verstaan alle ruimten waar je kunt verblijven. Van die verblijfsruimtes moet één verblijfsruimte een oppervlakte hebben van minimaal 11 m² (de woonkamer). Dus om aan de eis van 11 m² te voldoen zal een woning / appartement ontstaan uit splitsing minimaal 20 m² groot moeten zijn op basis van deze wettelijke eis.

Uit: Integrale Toelichting nota van toelichting van Bouwbesluit 2012 “Artikel 4.2 Aanwezigheid

21

Het eerste lid stelt voor de woonfunctie de eis dat er een minimum vloeroppervlakte van 18 m² aan niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied moet zijn. Naast deze 18 m² mag er ook gemeenschappelijk verblijfsgebied zijn. Daarvoor gelden echter geen specifieke voorschriften meer. De eis uit het Bouwbesluit 2003 dat er in totaal 24 m² aan verblijfsgebied moet zijn (gemeenchappelijk en nietgemeenschappelijk tesamen) is vervallen. Om de voor een gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten te kunnen verrichten, is het noodzakelijk dat er in een gebruiksfunctie voldoende gebruiksoppervlakte aanwezig is. Met het nieuwe eerste lid van artikel 4.2, ingevoerd bij Stb. 2015, 249, is de minimale vloeroppervlakte per soort woonfunctie uit de gewijzigde tabel 4.1 afleesbaar. Uit de tabel volgt dat voor de woonfunctie voor studenten voortaan met 15 m² aan niet gemeenschappelijk verblijfsgebied in plaats van 18 m² kan worden volstaan. Voor de woonwagen en de andere woonfunctie blijft de minimale oppervlakte 18 m². Met deze uitzondering voor studenten is het eenvoudiger geworden om studentenhuisvesting te realiseren. Voor het kunnen verrichten van de kenmerkende activiteiten is in het tweede lid voorgeschreven dat ten minste 55% van de gebruiksoppervlakte van een gebruiksfunctie verblijfsgebied is.

Met dit percentage dat ook voorheen gold wordt zowel de onwerpvrijheid als de mogelijkheid om op de gebruiksfunctie gerichte bouwtechnische eisen te stellen gewaarborgd. Uit de tabel blijkt dat dit voorschrift niet geldt voor de industriefunctie, de overige gebruiksfunctie en het bouwwerk geen gebouw zijnde. In deze gebruiksfuncties is het verblijven van personen van ondergeschikt belang, ofwel de kenmerkende activiteiten bij deze functies vinden niet in een verblijfsgebied plaats maar in een zogenoemd functiegebied. Zie ook het algemeen deel van de toelichting.”

Normen uit artikel Bouwbesluit 2012, Artikel 4.3. Afmetingen verblijfsgebied en verblijfsruimte

Tabel bij artikel 4.3 gebruiksfunctie

leden van toepassing

grenswaarden

afmetingen verblijfsgebied en verblijfsruimte artikel 4.3 lid 1 2 3 4 5

1

afmetingen verblijfsgebied en verblijfsruimte 4.3

6

1

2

6

[m2] [m]

[m]

Woonfunctie a woonwagen b voor studenten c andere woonfunctie

2

Bijeenkomstfunctie

3

Celfunctie

22

1 2 3 4 –

6

5

1,8

2,2

1 2 3 4 –

6

5

1,8

2,6

1 2 3 4 –

6

5

1,8

2,6

1 2 – – –

6

5

1,8

2,6

1 2 – – –

6

4

1,8

2,5

4

Gezondheidszorgfunctie

5

Industriefunctie

6

Kantoorfunctie

7

Logiesfunctie a in een logiesgebouw b andere logiesfunctie

8

Onderwijsfunctie

9

Sportfunctie

10 Winkelfunctie

1 2 – – –

6

5

1,8

2,6

– – – – –

–

-

–

–

1 2 – – –

6

5

1,8

2,6

1 2 – – 5

6

4

1,5

2,6

1 2 – – 5

6

4

1,5

2,1

1 2 – – –

6

5

1,8

2,6

1 2 – – –

6

5

1,8

2,6

1 2 – – –

6

5

1,8

2,6

Tabel bij artikel 4.3 gebruiksfunctie

leden van toepassing

grenswaarden

afmetingen verblijfsgebied en verblijfsruimte artikel 4.3 lid 1 2 3 4 5

11 Overige gebruiksfunctie 12 Bouwwerk geen gebouw zijnde

afmetingen verblijfsgebied en verblijfsruimte 4.3

6

1

2

6

[m2] [m]

[m]

– – - – –

–

–

–

–

– – – – -

–

–

–

–

1. 2. 3. 4.

Een verblijfsgebied heeft ten minste de in tabel 4.1 aangegeven vloeroppervlakte. Een verblijfsgebied heeft ten minste de in tabel 4.1 aangegeven breedte. Een verblijfsruimte heeft een breedte van ten minste 1,8 m. In ten minste een verblijfsgebied ligt een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 11 m² bij een breedte van ten minste 3 m. 5. In afwijking van het eerste en tweede lid heeft een verblijfsgebied in een toegankelijkheidssector een verblijfsruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 14 m² bij een breedte van ten minste 3,2 m. 6. Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben ten minste de in tabel 4.1 aangegeven hoogte boven de vloer. Met deze norm en is geconcludeerd dat appartement of studio een minimale gebruiksruimte van 20 m² moet hebben. Dat is minder dan nu in de Woonvisie is vastgelegd. Daar is dus capacitiet te realiseren.

23