Nota van zienswijzen Parkstraat 3 en 5 (21.59)

21… Raadsvergadering ….2021 Agendapunt BIJLAGE I behorende bij raadsbesluit van …… 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan Velp-Midden, locatie Parkstraat 3 en 5 Nota van zienswijzen Nr.

Aanleiding

Waar

Hoe

A

Bewoner Rozendaalselaan, mede namens een aantal senioren uit Velp en een aantal leden van het Velper Wooncollectief 1 De zienswijzen is ingediend mede namens een aantal ondertekenaars die met

Er is in december 2019 een principebesluit genomen over het meewerken aan het plan voor

elkaar een geschikte locatie zoeken om een woongemeenschap te vormen en

de Parkstraat. Op dat moment was de woonvisie “Wonen met toekomst 2.0, woonvisie 2014-

een aantal senioren uit Velp die graag hun eengezinswoning willen verlaten om

2020” van toepassing. Daar is het plan destijds aan getoetst.

in een woning te gaan wonen die past bij deze levensfase. Indiener van

Op dit moment is er een andere woonvisie namelijk “Samen wonen in Rheden, woonvisie

zienswijzen wil niet naar een flat in Velp Zuid of op Den Heuvel en kan geen

2020-2026”. Bij deze woonvisie wordt voor nieuwbouw (in Velp Noord) het volgende

appartement op het terrein van de Parkstraatkerk kopen. Er is verder geen

aangegeven:

geschikte plek in Velp.

•

Meer dan 70% betaalbare woningen (vanaf 5 woningen). Afwijken van de genoemde 70% is mogelijk; indien aangetoond kan worden dat een project niet haalbaar blijkt.

De groep senioren is op zoek naar een locatie in het centrum van Velp om te

•

Alle nieuwbouw levensloopgeschikt;

wonen, in kleine woningen (50 à 100 m2) met een gemeenschappelijke tuin en

•

In Velp moeten woningen groter zijn dan 70m2 (GBO), in de overige kernen groter

een aantal collectieve voorzieningen zoals woon/eetkeuken. Het terrein van de parkstraatkerk is zeer geschikt om de plannen te realiseren.

dan 60 m2 (GBO). Aan de tweede en derde voorwaarde wordt met dit plan voldaan. De eerste voorwaarde niet direct. Wel is gebleken dat dit project financieel niet haalbaar is met een lagere verkoopprijs

Er zijn gesprekken geweest met de projectontwikkelaar die aangaf dat een plan

van de woningen (binnen het betaalbare segment de NHG grens die op dit moment €

in lijn met de wensen bestudeerd en besproken zou kunnen worden.

325.000,- is). Dit houdt ook verband met de panden die nog gesloopt moeten worden op het

Wethouder mevrouw Hofstede gaf in een gesprek aan positief te staan ten

reeds aangekochte terrein. Hiermee past het plan ook binnen de huidige woonvisie.

opzichte van de wensen van gemeenschappelijk wonen voor ouderen, maar dat er reeds een principebesluit genomen was voor de locatie Door bezwaarmakers wordt aangegeven dat de meeste senioren graag een wat kleiner en Het ontwerp bestemmingsplan is in strijd met de gemeentelijke beleidsstukken

goedkoper appartement willen. De woningen in de plan zijn groter en duurder. Die behoefte

en -voornemens, zoals onder meer verwoord in het Coalitieakkoord 2018-2022

zal zeker kleiner zijn maar ook hier is een markt voor. Het gaat dan ook om 8 appartementen,

en in de Woonvisie 2020-2026. Het voornemen om op de locatie slechts acht

dit kleine aantal past bij de behoefte.

appartementen in het luxe topsegment te realiseren is bovenal een gemiste kans om voor een bredere, lokale doelgroep een substantieel aanbod te creëren. Verzocht wordt om het bestemmingsplan niet vast te stellen en geen

21… Raadsvergadering ….2021 Agendapunt BIJLAGE I behorende bij raadsbesluit van …… 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan Velp-Midden, locatie Parkstraat 3 en 5 Nota van zienswijzen Nr.

Aanleiding

Waar

Hoe

vergunning te verlenen voor het bouwen van 8 appartementen op het terrein van Parkstraat 3-5 te Velp.

2 De aanvraag voor de bouw- c.q. omgevingsvergunning en het ontwerp

Het gebeurt vaker dat een bestemmingsplan door derden wordt betaald en opgesteld. Voor de

bestemmingsplan is door dezelfde ontwikkelaar opgesteld en het ontwerp

inhoud van het bestemmingsplan maakt dat niet uit. Er dient nog steeds voldaan te worden

bestemmingsplan is volledig gebaseerd op het bouwplan. De gemeente geeft

aan het gemeentelijk beleid. Verder wordt opgemerkt dat het vaker voorkomt dat een

haar regierol volledig uit handen aan een marktpartij die niet gehouden is

bestemmingsplan wordt afgestemd op een bouwplan. Het bouwplan is door verschillende

rekenschap af te leggen over sociaal-maatschappelijke partijen.

vakdisciplines binnen de gemeente bekeken en beoordeeld, waaronder stedenbouw en volkshuisvesting. Door een bestemmingsplan af te stemmen op een concreet plan, weten we wat er kan komen. Door een heel globaal plan op te stellen, zouden er ook minder wenselijke ontwikkelingen plaats kunnen vinden.

3 Hoofdstuk 6 van de toelichting is te mager om als ‘economische

In de loop van de jaren (2014-2020) is de economische situatie erg veranderd en ook de

uitvoerbaarheid’ te worden beschouwd. Een marktverkenning ontbreekt. In de

woonbehoefte. In 2019 gaf het toen meest recente onderzoek aan dat er een behoefte lag op

communicatie met potentiële gegadigden geeft de ontwikkelaar zelf aan dat hij

het gebied van duurdere woningen (vanaf € 350.000,-). Deze woningen passen binnen het

moeite heeft om met een aannemer tot overeenstemming te komen. Dat

destijds uitgevoerde woningonderzoek. Alles vanaf € 350.000,- valt onder het dure segment

betekent dat de economische uitvoerbaarheid nu al onder druk staat.

en daar vallen deze woningen onder. De prijs is door een ontwikkelaar vastgesteld, deze past

Makelaars hebben bovendien hun bedenkingen over de verkoopbaarheid geuit

binnen de eerder opgegeven prijscategorie. Door bezwaarmakers is aangegeven dat deze

en aangegeven dat de behoefte aan dergelijke grote appartementen in de

woningen niet goed aansluiten bij wat mensen willen en dat dit een gemiste kans is. Ook

voorziene prijsklasse (“exclusieve topsegment”) op deze locatie voor

wordt aangegeven dat de woningen waarschijnlijk niet bij mensen uit Velp terecht komen

Velpenaren erg klein is.

maar bij mensen uit het westen van het land. Er zijn geïnteresseerden voor de woningen, de

Indien het bouwplan niet uitvoerbaar blijkt, dan is de gemeente Rheden

markt voor deze luxe en duurdere woningen is niet groot maar wel aanwezig. Het gaat om

financieel verantwoordelijk en kan zij voor de gevolgen aansprakelijk worden

een nichemarkt waar met dit plan invulling aan wordt gegeven. Van de 20 geïnteresseerden

gesteld.

komen er 19 uit de gemeente Rheden, de andere geïnteresseerde komt uit de regio ArnhemNijmegen. De woningen in dit plan zijn zeer ruim en levensloopgeschikt en daarmee ook geschikt voor de doelgroep senioren. Het gaat hier om een nichemarkt qua formaat en prijs maar het is goed om ook aan de nichemarkt ruimte te geven.

21… Raadsvergadering ….2021 Agendapunt BIJLAGE I behorende bij raadsbesluit van …… 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan Velp-Midden, locatie Parkstraat 3 en 5 Nota van zienswijzen Nr.

Aanleiding

Waar

Hoe

Verder wordt opgemerkt dat het een initiatief van een ontwikkelaar is en het in eerste instantie aan de ontwikkelaar is om te beoordelen of zij het project kan uitvoeren en of het rendabel is. Verder wordt opgemerkt dat er een anterieure overeenkomst en een planschadeverhaalsovereenkomst met de ontwikkelaar is afgesloten. Gezien het bovenstaande zijn we van mening dat niet is gebleken van omstandigheden dat het project niet uitvoerbaar is. 4 In het Coalitieakkoord 2018-2022 ‘Rheden geeft Energie’ zijn op het gebied van

Genoemde punten hebben de aandacht. Dat wil niet zeggen dat er geen enkel

wonen vijf doelen opgenomen. Hiervan zijn er drie van belang:

bestemmingsplan meer vastgesteld kan worden zonder seniorenwoningen en aangepaste

• het bevorderen van de doorstroming;

woningen.

• voldoende seniorenwoningen en aangepaste woningen voor mensen met een beperking; • het onderzoeken van nieuwe woonvormen. In de Woonvisie 2020-2026 komen deze drie punten in terug. Het plan wat nu ter inzage ligt is hiermee in strijd. 5 In het principebesluit van 6 december 2019 heeft het college in principe ingestemd met de bouw van 11 appartementen aan parkstraat 3 met een

Een principebesluit is geen formeel onderdeel van de bestemmingsplan procedure. Ook zonder of in afwijking kan de raad een bestemmingsplan vaststellen.

omvang van 100 tot 150 m2. Dit wijkt af van de oppervlakte van 184 tot 224 m2 wat men nu wil gaan realiseren. 6 Bij het ontwerp bestemmingplan ontbreekt een historisch morfologische

Art. 3.1.6, lid 5 onder a van het Besluit ruimtelijke ordening stelt dat in de toelichting van een

analyse, evenals een typologische onderbouwing. Er wordt niet ingegaan op de

bestemmingsplan moet worden opgenomen ‘een beschrijving van de wijze waarop met de in

bijzondere plek tussen bebouwing uit eind 19e eeuw aan de Parkstraat en de

het gebied aanwezige cultuurhistorisch waarden en in de grond aanwezige of te verwachten

bebouwing aan de Hoofdstraat en de Naeff-flat uit de wederopbouwperiode.

monumenten rekening is gehouden.’ In de Nota van Toelichting is aangegeven dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden – in al hun facetten - in een bestemmingsplangebied. Daar moeten vervolgens conclusies aan verbonden worden die in

21… Raadsvergadering ….2021 Agendapunt BIJLAGE I behorende bij raadsbesluit van …… 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan Velp-Midden, locatie Parkstraat 3 en 5 Nota van zienswijzen Nr.

Aanleiding

Waar

Hoe

een ruimtelijk plan verankerd worden. De cultuurhistorische waarden hebben betrekking op sporen, objecten, patronen en structuren die (zichtbaar of niet zichtbaar) onderdeel uitmaken van onze leefomgeving en een beeld geven van een historische situatie of ontwikkeling. In principe is de cultuurhistorische analyse vormvrij. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed geeft aan dat iedere analyse maatwerk is. Zij schrijft bijvoorbeeld dat bij kleine consoliderende bestemmingsplannen het cultuurhistorisch onderzoek bescheiden kan zijn en de gemeente uit de voeten kan met de data en kennis in eigen huis. In deze situatie gaat het om de vervanging van een kerkgebouw uit de wederopbouwperiode door een appartementencomplex. De Phoenixkerk met zijn voorplein en markante toren is thans typologisch duidelijk een afwijkende element in de straat, die verder gekenmerkt wordt door vrijstaande woningen en villa’s. De Phoenixkerk was niet de eerste kerk op deze locatie. In 1915 werd hier naar ontwerp van de architect Tjeerd Kuipers de (gereformeerde) Parkstraatkerk opgetrokken in een neo-romaanse bouwstijl. In 1964 werd het gebouw door brand verwoest, waarna de huidige kerk gebouwd werd. In de zienswijze wordt gesteld: “Bij het ontwerp bestemmingplan ontbreekt een historisch morfologische analyse, evenals een typologische onderbouwing.

Er wordt niet ingegaan op de bijzondere plek tussen bebouwing uit eind 19e eeuw aan de Parkstraat en de bebouwing aan de Hoofdstraat en de Naeff-flat uit de wederopbouwperiode.” Dat de genoemde stukken niet letterlijk als bijlagen bij het bestemmingsplan zitten, wil niet zeggen dat er niet naar deze aspecten is gekeken. De cultuurhistorische bepalingen zijn grotendeels overgenomen uit het bestemmingsplan Velp-Midden, waaraan ook een analyse ten grondslag ligt, en er wordt in het bestemmingsplan Parkstraat 3-5 verwezen naar de Structuurvisie Velp 2017 waar een cultuurhistorische analyse op basis van bronnenmateriaal duidelijk een onderdeel van is. Het is ook de vraag wat het doel zou zijn van de typologische

21… Raadsvergadering ….2021 Agendapunt BIJLAGE I behorende bij raadsbesluit van …… 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan Velp-Midden, locatie Parkstraat 3 en 5 Nota van zienswijzen Nr.

Aanleiding

Waar

Hoe

onderbouwing. Dan zou de nieuwbouw ook een villa moeten worden, hoewel hier al sinds 1915 een kerk staat. Dat is economisch niet haalbaar en ook niet gewenst in het licht van de noodzaak om meer woningen te bouwen. Of is het de bedoeling het stedenbouwkundige accent dat de kerk aan de tweesprong Parkstraat – Boulevard is, op de één of andere manier mee te nemen in de nieuwbouw? Dat zou niet passend zijn, omdat een appartementengebouw heel duidelijk een andere functie heeft dan een (openbaar) kerkgebouw. Gezien het bovenstaande zijn we van mening dat het aspect cultuurhistorie voldoende is onderbouwd en indien ingezoomd wordt naar bepaalde specifiek aangedragen elementen er geen ander plan uitkomt. 7 De grootschalige ‘parkeerschuur’ achter op het binnenterrein, met het daarmee

Gezien de beperkte omvang van de parkeervoorziening en het beperkt aantal auto’s wordt

gepaard gaande autoverkeer en uitstoot, doet afbreuk aan de ecologische

niet verwacht dat dit effecten heeft op de directe omgeving. Daarnaast wordt opgemerkt dat

kwaliteit van de grote tuinen van de aangrenzende percelen.

er onderzoek is gedaan naar ecologie en er onder meer naar omliggende natuurgebieden is gekeken. Hiervoor is een Aerius-berekening gemaakt. Hieruit blijkt niet dat er een overschrijding van de norm is. Overigens vallen de omliggende tuinen niet onder de beschermde gebieden.

B

Stichting Behoud Karakter Velp 1 Het appartementencomplex past niet in de Woonvisie en niet binnen het door

Verwezen wordt naar de beantwoording onder A.1. Verder wordt het volgende opgemerkt. De

B&W in het principebesluit gedefinieerde ‘hogere segment’, omdat

woningen in dit plan zijn groter en duurder. Die behoefte zal zeker kleiner zijn maar ook hier

appartementen boven 1 miljoen euro tot het topsegment horen en deze

is een markt voor. Het gaat dan ook om 8 appartementen, dit kleine aantal past bij de

moeilijk verkoopbaar zijn aan mensen uit de naaste omgeving, waardoor ze

behoefte. In de loop van de jaren (2014-2020) is de economische situatie erg veranderd en

nauwelijks doorstroming bevorderen.

ook de woonbehoefte. In 2019 gaf het toen meest recente onderzoek aan dat er een behoefte

De woningen worden gekocht door niet-senioren van elders. Dat is jammer

lag op het gebied van duurdere woningen (vanaf € 350.000,-). Deze woningen passen binnen

omdat er weinig locaties in Velp zijn die zo centraal liggen, dicht bij

het destijds uitgevoerde woningonderzoek. Alles vanaf € 350.000,- valt onder het dure

voorzieningen. De grootte van de appartementen limiteert de bijdrage aan de

segment en daar vallen deze woningen onder. De prijs is door een ontwikkelaar vastgesteld,

doorstroming en staat haaks op het beleid.

deze past binnen de eerder opgegeven prijscategorie. Er zijn geïnteresseerden voor de woningen, de markt voor deze luxe en duurdere woningen is niet groot maar wel aanwezig. Het gaat om een nichemarkt waar met dit plan invulling aan wordt gegeven.

21… Raadsvergadering ….2021 Agendapunt BIJLAGE I behorende bij raadsbesluit van …… 2021 tot vaststelling van het bestemmingsplan Velp-Midden, locatie Parkstraat 3 en 5 Nota van zienswijzen Nr.

Aanleiding

Waar

Hoe

Wat de doorstroming betreft wat indiener van zienswijze aangeeft wordt opgemerkt dat een doel van de woonvisie inderdaad betreft de inzet op doorstroming van senioren. Deze woningen zijn geschikt voor de doelgroep senioren en daarmee wordt voldaan aan dat doel. Het gaat bij dit project om een toevoeging van duurzame, levensloopgeschikte woningen die prima toegankelijk zijn voor senioren en daarmee voldoen een de vraag voor doorstroming. In dit plan gaat het om een nichemarkt qua formaat en prijs maar het is goed om ook aan de nichemarkt ruimte te geven.

2 Op de locatie kunnen in plaats van 8 appartementen van zo’n 200 m2 ook 12

Er zijn bij deze locatie geen eisen gesteld aan het aantal woningen. Bij de bovenstaande

appartementen van 130 m2 of 16 appartementen van 100 m2 gerealiseerd

antwoorden wordt aangegeven in hoeverre de woningen voldoen aan wat de gemeente stelt in

worden. B&W hebben, volgens het principebesluit, onderzocht of een

de woonvisie. Er zijn 20 geïnteresseerden voor de woningen, de markt voor deze luxe en

alternatief plan financieel haalbaar is en dat leidde tot een negatieve conclusie.

duurdere woningen is niet groot maar wel aanwezig. De gemeente wil graag dat iedereen een

Een onderzoek naar de financiële haalbaarheid van een alternatief met 12 of 16

goede plak kan vinden die passend is bij de wooncarrière die iemand wil maken. Rheden

appartementen is relevanter omdat een groter aantal kleinere appartementen

bouwt voor heel verschillende doelgroepen.

de prijs per appartement verlaagt. Op deze wijze wordt de bijdrage aan doorstroming vergroot.