Memo verwerking aandachtspunten in bp en bkp_vGriffie

MEMO Raadstoezegging bij vaststellen ontwikkelplan IJssel District dd 27 juni 2023 datum

voor

Projectwethouder

behandeld door

ons kenmerk

bijlage(n)

13 november 2023 Koopman

gemeenteraad PM

Gea Hofstede nee

Onderwerp

Verwerking aandachtspunten per bouwveld in bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Tijdens de raadsbehandeling met betrekking tot het vaststellen van het ontwikkelplan IJssel District en de grondexploitatie plangebied IJssel District, heeft verantwoordelijk wethouder Gea Hofstede toegezegd: "Bij raadsvoorstel met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan zal worden aangeven hoe de aandachtspunten van het ontwikkelplan IJssel District in het bestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan per bouwveld zijn verwerkt." Het bestemmingsplan en bijbehorende beeldkwaliteitsplan hebben alleen betrekking op het plangebied, waarvoor de WBI-subsidie is aangevraagd. De onderstaande de aandachtspunten van de bouwvelden hebben betrekking op de bouwvelden van het plangebied en maken onderdeel uit van het in procedure gebrachte bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Bij de uitwerking van de plannen is er de volgende rolverdeling: De ontwikkelende partij werkt de bouwplannen uit en is verantwoordelijk voor het indienen van een bouwplan die past in het bestemmingsplan en in het beeldkwaliteitsplan. De gemeente heeft een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de welstandstoetsing en heeft de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit ingesteld om de welstandstoetsing binnen de gemeente Rheden uit te voeren.

Deze commissie adviseert het college van Burgemeester en Wethouders over de welstandstoetsing. Behalve de welstandstoetsing en toetsing aan het bouwbesluit (of rechtsopvolger Besluit Bouwwerken Leefomgeving), toets de gemeente de bouwaanvraag ook aan het bestemmingsplan en is zij verantwoordelijk voor de vergunningverlening voor de bouwaanvraag.

Aandachtspunten bouwveld A1, B en C 1. De inpassing van de parkeerhub op bouwveld A vraagt om extra aandacht om voldoende woonkwaliteit en daglicht binnen het bouwblok te realiseren. Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitplan is de voorkeur opgenomen om de parkeervoorziening op te nemen in de buik van het gebouw op bouwveld B. Op deze manier is het parkeren uit het zicht onttrokken en is er geen parkeerhub in bouwveld A nodig. Doordat het parkeren in de buik van het gebouw zit is er geen probleem met lichtinval. Zie ook antwoord op vraag 3 voor de aandachtspunten als er wel een parkeerhub komt in bouwveld A1. Bestemmingsplan: Omdat het niet volledig zeker is dat het technisch mogelijk is om een parkeervoorziening in de buik van gebouw op te nemen is in het bestemmingsplan een parkeerHUB op bouwveld A mogelijk gemaakt. De uiteindelijke lichtinval zal altijd aan het wettelijk minimum, zoals gesteld in het Bouwbesluit, moeten voldoen en zal bij een aanvraag voor vergunning worden gecontroleerd.

2. Bouwveld A grenst aan de huidige singelstructuur van de Waterstraat. Het zo veel mogelijk behouden van het bestaande groen (bossage en struiken) is een aandachtspunt bij de ontwikkeling van het bouwveld. Beeldkwaliteitsplan: In het ontwikkelplan en beeldkwaliteitplan zijn de bouwvelden op voldoende afstand gesitueerd dat het bestaande groen niet hoeft te worden aangetast bij de bouw van woningen. Bestemmingsplan: De bestemmingsvlakken op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn gebaseerd op het ontwikkelplan en het beeldkwaliteitsplan. De gemeente stelt -indien nodigPagina 1 van 5 RHD-

aanvullende eisen aan de bouw en/of de beschermende maatregelen voor de bestaande bomen voorafgaand aan de bouw. 3. Op bouwveld A dient de plint van de parkeerhub zo veel mogelijk geactiveerd te zijn (geen blinde plint). Een goede aansluiting op bouwveld A2 is een aandachtspunt. Een fijne compacte straat dient langs de parkeerhub richting de singel te lopen en aan te sluiten op een wandelpad voor de woningen langs. Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitplan is de voorkeur opgenomen om de parkeervoorziening op te nemen in de buik van het gebouw op bouwveld B. Mocht een parkeerhub op bouwveld A toch nodig blijken dan zijn er meerdere spelregels opgenomen in het beeldkwaliteitplan die de kwaliteit van de plint van een parkeerhub en andere gebouwen vastleggen. Zo mag de plint niet blind zijn en dient er een actieve functie (bijv. gedeelde fietsenstalling) te zijn opgenomen. Ook dient de parkeerhub een hogere plint te hebben zodat er contact wordt gemaakt met de straat. Verder zorgen de groene overgangszones tussen het openbare gebied en de plint voor een prettig straatbeeld. In het beeldkwaliteitsplan is een compacte straat opgenomen. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan. In deze documenten zijn de vereisten van de plint nader uitgewerkt en is de compacte straat opgenomen. 4.

De stedenbouwkundige opzet van bouwveld B zorgt voor negatieve effecten op het gebied van zon, wind en daglicht. In de uitwerking van dit bouwveld is een andere stedenbouwkundig opzet nodig om meer woonkwaliteit te genereren. Denk hierbij aan de menselijk maat en schaal bij de opzet van massa en de invulling van de plint. Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitplan is de stedenbouwkundige opzet van bouwveld verbeterd en beter afgestemd op de cultuurhistorische achtergrond van het gebouw. De bebouwing achter de toren is opgenomen als één volume met een grote open daktuin. Door geen tussenstraatjes te maken voorkomen we hinder van windval. Door een grote open daktuin te maken krijg alle woningen meer daglicht. In de plint blijft de historische "voet" van het gebouw zichtbaar. Dit zorgt voor een menselijk maat en schaal. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. Voor het bestemmingsplan zijn tevens diverse onderzoeken uitgevoerd in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Er is daarbij onder andere onderzoek gedaan naar wind, zon en schaduw.

Uit het windhinder onderzoek is vastgesteld dat er locaties zijn waar aandachtspunten zijn voor de nadere uitwerking en dat er locaties zijn waar een verbetering ten opzicht van de huidige situatie optreed. Over het algemeen wordt de windsituatie met de komst van het IJssel District verbeterd. De nieuwe gebouwen breken de windstromen en geven de wind geen kans om op snelheid te komen. Bij de hogere bebouwing (bouwveld B en F) ontstaan wel uitdagingen. Hier is het risico op het ontstaan van valwinden en het Venturi-effect, dit kan zorgen voor oncomfortabele ruimtes. Voor de omgevingsvergunning zal op deze bouwvelden een uitgebreidere aanvullende studie (volgens de NEN 8100 normen) nodig zijn. Over het algemeen is er goede balans mogelijk tussen zon en schaduw binnen het plangebied. Bij de nader uitwerking dient er voor een aantal locaties aandacht te zijn dat er niet te veel schaduw ontstaat. Met de voorgenomen massa's kan op de meeste gevels voldoende daglicht toetreden. Er zijn twee locaties waar bij de nadere uitwerking rekening gehouden moet worden met de plaatsing van de massa's of met de indeling van het pand.

Pagina 2 van 5 RHD-

5. Het bestaande ziekenhuis kent op dit moment veel blinde gevels op de plint. In de verdere uitwerking van dit bouwveld dient de plint zo veel mogelijk te worden geactiveerd. Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitplan zijn meerdere regels openomen over de invulling van de plint. Door in de stedenbouwkundige opzet een groot gedeelte van het bouwveld te omzomen met woningen is het mogelijk om entrees te maken aan alle zijde van het bouwveld. Dit zorgt ervoor dat er zo min mogelijk blinde gevels worden gerealiseerd. Bijzondere functies in het gebouw worden gekoppeld aan de hoofdentree waardoor dit een levendige plek wordt. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. 6.

In het ziekenhuis dient te worden onderzocht of een aantal studio’s kan worden omgezet in grotere tweekamer appartementen. Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitplan zijn geen ontwerpen op gebouwniveau uitgewerkt of opgenomen. De mogelijkheid tot omzetting zal bij de verdere uitwerking van deelplannen worden onderzocht. Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan geeft per bouwveld een minimaal en maximaal aantal wooneenheden aan. Er is geen uitwerking op niveau van de wooneenheden anders dan dat staat benoemd dat gebruiksoppervlak van een woning niet minder bedragen mag dan 45 m², in afwijking hiervan mogen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen voormalig ziekenhuis' de gebruiksoppervlakte van een woning niet minder bedragen dan 32 m². Tevens is het ontwikkelplan, waarin de programmering verder is uitgewerkt, zoals ook de opgave om te onderzoeken of een aantal studio’s kan worden omgezet in grotere tweekamer appartementen, gekoppeld aan het bestemmingsplan.

Aandachtspunten bouwveld D 1. In dit bouwveld is de combinatie tussen maaiveldparkeren en vergroening een grote uitdaging. Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitplan is veel aandacht uitgegaan naar spelregels rondom het vergroenen en verzachten van binnentuinen. In het geval van maaiveldparkeren dient een groene pergola te worden gerealiseerd. Ook dienen er per binnentuin minimaal 5 volwassen bomen te worden geplant. Erfafscheidingen zijn altijd groen. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. 2. Het is mogelijk dat een gedeelte van de parkeervraag van dit bouwveld wordt opgelost op een andere bouwveld met een maximale loopafstand van 150 meter. Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitplan is deze mogelijkheid niet verder onderzocht. Wel zijn er beeldbepalende spelregels opgenomen voor parkeren. Bestemmingsplan: Het wonen in een woning of het gebruiken van andere functie is uitsluitend toegestaan indien in, op of onder een bouwwerk dan wel op of onder het bijbehorende terrein voldoende parkeergelegenheid is voorzien voor het parkeren of stallen van auto's en fietsen. Daarbij moet worden voldaan aan de normen zoals opgenomen in Bijlage 3 Parkeernormen of diens rechtsopvolger.

In Bijlage 3 is gesteld dat voor de hoofdfunctie Wonen 150 meter als acceptabele loopafstand naar parkeervoorzieningen wordt aangehouden. 3. De entrees naar de parkeervoorzieningen binnen het bouwveld dienen op een juiste manier te worden vormgegeven. Dit zal tevens worden opgenomen in het beeldkwaliteitplan. Pagina 3 van 5 RHD-

Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitsplan is opgenomen bij het hoofdstuk ‘leefbare plint’ dat een entree van een publieke functie herkenbaar en uitnodigend is. Daarnaast zijn er enkele regels opgenomen over de vormgeving, karakter en positionering van de entrees naar een parkeervoorziening binnen het bouwveld.

Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. 4. De zuidkant van bouwveld D grenst aan het nieuwe groene broekbos. Hierbij is het belangrijk om aantrekkelijke privé-buitenruimtes aan het park te creëren die een prettige overgang hebben van openbaar naar privé. Beeldkwaliteitsplan: In het hoofdstuk ‘leefbare plint’ zijn regels opgesteld voor de overgangszone tussen bebouwing en openbaar gebied, voor onder andere erfscheiding, waterinfiltratie en groen. Deze regels zijn opgesteld vanuit de opgaven om zowel aantrekkelijke privé-buitenruimten te creëren als ook om de ambities met betrekking tot groen en waterinfiltratie te realiseren. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. Aandachtspunten bouwveld F 1. In dit bouwveld is een groot hoogteaccent opgenomen. Het is een belangrijk aandachtspunt om bij de verdere uitwerking te onderzoeken hoe dit volume kan verspringen en worden geleed om hinder op het gebied van zon en wind te voorkomen.

Hoe staat dit volume in het park? Beeldkwaliteitsplan: In het beeldkwaliteitsplan zijn diverse spelregels opgenomen voor de geleding van de toren en het opnemen van een arcade op de begane grond. Beide zorgen ervoor dat negatieve effecten van windval worden geminimaliseerd bij de bouwplanuitwerking. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. Met betrekking tot windhinder zal bij de omgevingsvergunning een uitgebreidere aanvullende studie naar windhinder (volgens de NEN 8100 normen) nodig zijn (zie ook uitgebreide toelichting bij punt 4 bij bouwveld A1, B en C in deze memo).

2. In de uitwerking dient te worden onderzocht hoe prettige routes door het blok kunnen worden gecreëerd. Beeldkwaliteitsplan: In het plan is opgenomen dat er een route door het blok moet worden gerealiseerd. De exacte uitwerking hiervan zal worden uitgewerkt in deelplannen per bouwveld. Het Beeldkwaliteitsplan stelt ook dat er per bouwveld één integraal ontwerp wordt gemaakt, zodat bij de opzet van het bouwveld de routes door het bouwblok worden meegenomen. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. 3. Het deel kantoor dat zal blijven staan vraagt om extra aandacht op het gebied van lichtinval, veiligheid en entrees. Deze dienen goed aan te sluiten op de woonblokken. Het is stedenbouwkundig denkbaar om twee extra bouwlagen aan het kantoorgebouw toe te voegen. Beeldkwaliteitsplan: De exacte uitwerking hiervan zal worden uitgewerkt in deelplannen.

Pagina 4 van 5 RHD-

Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan. Tevens bevat het bestemmingsplan de mogelijkheid om met vergunning, onder voorwaarden, af te wijken van de maximale toegestane bouwhoogte met 6 meter. 4. Dit bouwveld kent een hoge dichtheid. Bij de uitwerking van dit bouwveld is het belangrijk om aandacht te houden voor de menselijk maat en schaal bij de opzet van de massa en de invulling van de plint. Beeldkwaliteitsplan: In het plan zijn diverse spelregels opgenomen om de menselijk maat en schaal waar te borgen. In de gevelopbouw, volumeopbouw, plinten, entrees en voorzones zijn maatregelen opgenomen om de bebouwing prettig en menselijk aan te doen voelen. Bestemmingsplan: Zowel het ontwikkelplan als het beeldkwaliteitsplan zijn gekoppeld aan het bestemmingsplan daarmee is de verbeterde opzet gekoppeld aan het bestemmingsplan.

Pagina 5 van 5 RHD-