IJssel District Masterplan V15 compressed (22.12)
Tekst van het document
IJSSEL DISTRICT Masterplan Januari 2022
Colofon
Publicatiedatum Januari 2022
Versie 15
Ontwerp Maartje Luisman - Stedenbouwkundige SVP Erwin Stoffer - Stedenbouwkundige SVP Mike Wissing - Stedenbouwkundig Ontwerper SVP
In opdracht van Gemeente Rheden
Voorbehoud Voor het geheel of gedeeltelijk overnemen of bewerken van artikelen dient men toestemming van de redactie te vragen. In de meeste gevallen zal die graag worden gegeven. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
2
Inhoudsopgave VOORWOORD 07 1. INLEIDING 09 2.
DE LOCATIE 11
3. SAMENVATTING KADERNOTA 13 4. 5.
VISIE 15 RUIMTELIJK CONCEPT 17
6. RAAMWERK 19 7.
ALGEMENE UITGANGSPUNTEN 23
8. VOORBEELDUITWERKING 25 9.
DOELGROEPEN EN PROGRAMMA
27
10.
BEELDKWALITEIT 29
11.
MOBILITEIT 33
12.
LANDSCHAP EN OPENBARE RUIMTE
13.
ECOLOGIE EN KLIMAAT 41
14.
DUURZAAMHEID 43
15.
FASERING 45
16.
VERVOLGPROCES 47
17.
FINANCIËLE HAALBAARHEID 49
37
4
Het is een hoogst merkwaardig iets ons geesteskind dat wij met zoveel zorg hebben opgekweekt dat wij altijd als iets abstracts zagen als een nimmer dichterbijkomende fata morgana toch nauwkeurig voor ons zagen nu zeer binnenkort uit een werkput zullen zien oprijzen tot een hoogte van 36 meter en 1 centimeter De weg terug is afgesloten De teerling is geworpen H.J. Beuke, loco-burgemeester van Rheden 11 september 1968 bij de opening van VZH
IJssel District | Velp
5
6
Voorwoord Met genoegen presenteer ik u het Masterplan IJssel district in Velp. Ik ben blij dat we in staat zijn om de komende 10 jaar 750-800 woningen toe te voegen aan het woningbestand van de gemeente Rheden. Op de langere termijn kunnen er zelfs nog meer woningen bijkomen. Dit Masterplan vormt de kapstok voor de realisatie van deze nieuwe woningen. Samen met de ontwikkelende partijen hebben wij een intentieovereenkomst gesloten om de plannen gezamenlijk uit te werken. Toevoegen van woningen is erg belangrijk. De gemeente kent veel woningzoekenden en heeft weinig bouwmogelijkheden. De gevolgen zijn dat wij een verouderde woningvoorraad hebben en dat bewoners vaak moeten uitwijken naar elders. Met dit plan ontstaat de mogelijkheid om binnen Velp mensen een nieuwe woning in een moderne, duurzame wijk aan te kunnen bieden. Het Masterplan maakt een mix van grondgebonden en gestapelde woningen mogelijk en gaat uit van differentiatie in grootte. Het plan voorziet zowel in huur- als in koopwoningen. Een deel van de woningen wordt in de sociale huur gerealiseerd en biedt daarmee de mogelijkheid om de sociale huurvoorraad te verjongen. Met dit Masterplan zetten we een volgende stap richting realisering van een moderne, duurzame wijk met veel groen die is aangepast aan de moderne eisen voor wat betreft energiegebruik en klimaatadaptatie.
De grote groene verblijfsruimte in het plan biedt kansen voor bewoners om elkaar te ontmoeten en te recreëren. Ook draagt deze groene ruimte bij aan het opvangen van de gevolgen van klimaatverandering. Bomen, waterpartijen en een zwemvijver geven verkoeling in de zomer en de grote groene ruimte biedt mogelijkheden voor wateropvang bij heftige regen. Met dit plan wordt een nieuw, nog niet in Velp aanwezig, stedelijk woonmilieu toegevoegd dat een bijdrage levert aan het oplossen van de grote vraag naar woningen in onze regio. Voor de omliggende wijken ontstaat een nieuwe buurt met een groot park waar het prettig toeven is. Het plan voorziet in prettige loop- en fietsroutes van en naar het winkelcentrum Velperbroek en geeft een boost aan het winkelcentrum. Kortom, het plan IJssel District wordt een aanwinst voor Velp en ik ben blij dit Masterplan aan u te kunnen presenteren. Ronald Haverkamp, Wethouder gebiedsontwikkeling
IJssel District | Velp
7
IJ s s e l s t ra at r Wate
s t ra a
t
Winkelcentrum Velperbroek
President K ennedylaa
B ro
n
ek
str
aa
t
Plangebied
Geërfdenpark
Onderzoeksgebied Waterplas
Sn
Presikhaaf - Arnhem
e lw eg
A12
Knooppunt Velperbroek
8 IJsseloord
De Beemd
1. Inleiding Na meer dan 50 jaar heeft het Rijnstate Ziekenhuis besloten om te vertrekken uit Velp. Door dit besluit is de urgentie ontstaan om na te denken over herontwikkeling van het gebied. Initiatieven vanuit enkele grondeigenaren uit het gebied hebben er toe geleid dat de gemeente Rheden samen met deze eigenaren en ontwerpbureau SVP een integraal masterplan heeft opgesteld voor het hele gebied rondom het Ziekenhuis. Dit masterplan voor het nieuwe IJssel District geeft een perspectief voor de toekomst en creëert de kaders waarbinnen een levendige stadsbuurt kan worden ontwikkeld. Plangebied en onderzoeksgebied
Ontwikkelopgave
In het masterplan is een onderscheid gemaakt
In de ontwikkeling van het IJssel District komen
tussen het plangebied en het onderzoeksgebied.
verschillende opgaven samen. Op de grote schaal
De eerste uit te werken fases richten zich op het
gaat om de behoefte om woningen te bouwen in
plangebied, omdat deze grondeigenaren aan tafel
Velp en de regio van Arnhem-Nijmegen. Op de
zaten en input hebben geleverd aan het opstellen
kleine schaal ligt voornamelijk de opgave om dit
van het masterplan. Omdat het gebied echter een
gebied leefbaar te houden. Wat te doen met het
duidelijke ruimtelijke begrenzing heeft van omliggen-
lege ziekenhuis, de sociale (on)veiligheid, de ver-
de wegen is er een masterplan opgesteld voor het
schillende grondeigendommen in het gebied? Hoe
totale onderzoeksgebied, om zo de kwaliteiten van
gaat het gebied als één voelen bij nieuwe ontwikke-
de omgeving te benutten en samenhang te creëren
lingen? En hoe kunnen we deze locatie een nieuwe
op een langere termijn.
identiteit geven die ook nog eens het visitekaartje
e w u l ve
vormt voor Velp?
Proces Dit masterplan is tot stand gekomen in een open planproces met diverse bijeenkomsten en gesprekken met stakeholders (omwonenden, grondeigenaren en andere belangstellenden). Met grondeigenaren zijn verschillende overleggen geweest om ruimtelijke denkrichtingen te onderzoeken, te discussiëren
Velp
uitstraling van het gebied.
ij
ss
e
l
over haalbaarheid versus kwaliteit en de ruimtelijke
In de startnotitie van oktober 2019 zijn een aantal
Arnhem
stappen beschreven die nodig zijn om te komen tot de herontwikkeling van dit gebied. Stap 1 is reeds ij
afgerond met de vaststelling van de startnotitie
ssel
door de raad op 29 oktober 2019. Stap 2 is het realiseren van een kadernota die na vaststelling in de raad van 2 juli 2020 is afgerond. We zijn nu aangekomen bij stap 3, het opstellen van een Masterplan
Westervoort
ri
jn
van het gebied. In het vervolg zullen verdere deeluitwerkingen worden gemaakt voor de verschillende Duiven
ontwikkelplots.
IJssel District | Velp
9
Centrum Velp
Zonde van die blinde plinten Dit is niet echt gezellig binnen komen in Velp!
Deze verbinding is belangrijk!
Het hele terrein staat vol met auto’s!
Dit kan een mooie verbinding worden!
Wat een imposante entree! Interessant die carré opstelling in het gebied
Het hele terrein staat vol met auto’s!
Wat is het hier mooi!
Wat zijn er veel mooie bomen in het gebied!
Maar in het weekend is het leeg.. Kan dat niet slimmer?
Je zou hier best kunnen chillen aan de plas, beetje veel lawaai misschien..
Deze flats zien er nog best netjes uit Het voelt hier niet fijn om ‘s avonds nog een rondje te lopen
Dit zou wel vervangen mogen worden door iets moois..
Ruimtelijke analyse onderzoeksgebied
2. De locatie Bij het opstellen van de kadernota is een uitgebreide analyse van het gebied uitgevoerd. IJssel District ligt op een bijzondere locatie met een opvallende geschiedenis. Van polder naar ziekenhuisterrein. Gelegen aan de snelweg A12, tussen de Veluwe en de IJssel. Wat typeert dit gebied en zijn omgeving? Geschiedenis en structuur
een nieuwe structuur als kapstok voor de nieuwe
Terug in 1364 worden voor het eerst menselijke
ontwikkeling is dus een belangrijk onderdeel van
ingrepen gedaan in dit gebied aan de rand van de
dit masterplan geworden. Dit is uitgewerkt in een
IJssel. Hertog Eduard van Gelre geeft de opdracht
ruimtelijk raamwerk.
om dijken langs de IJssel te bouwen en het land te verkavelen waardoor er een polderstructuur ont-
Groene schakel
staat. Eeuwen lang behoudt dit gebied zijn functie
Een belangrijke conclusie uit de analyse is dat
tot dat er eind jaren ‘60 plannen worden gemaakt
het IJssel District een cruciale landschappelijke en
voor realiseren van de snelweg A12 en de uitbrei-
ecologische schakel is binnen de groene structuren
dingen van Velp-Zuid.
van Velp. Het gebied is direct verbonden aan het Geërfdenpark en de singelstructuur van Velp. Indi-
In dezelfde periode groeit de behoefte van het
rect vormt het gebied een schakel tussen de groene
ziekenhuis van Velp om uit te breiden. Na een
scheg rondom Presikhaaf, de uiterwaarden van de
jarenlange lobby wordt door de gemeente Rhe-
IJssel en de landgoederen in en rondom Velp. In
den besloten dat het ziekenhuis een nieuwe locatie
het masterplan zal dus extra veel aandacht moeten
krijgt aan de snelweg. In 1971 wordt een gloednieuw
zijn voor het versterken van deze verbindingen. De
ziekenhuis geopend. Bij de bouw van het ziekenhuis
nieuwe structuur moet deze groene schakel verster-
heeft het terrein een compleet andere indeling en
ken.
structuur gekregen. Het gebied kreeg een carré opstelling van gebouwen met parkeerplaatsen die centraal in het gebied lagen. Een gemixt programma aan zorggerelateerde kantoren, het Esso Motor Motel en twee woonflats vormde samen met het ziekenhuis dit carré. Wat opvalt is dat de afstan-
Van Hall Larenstein
Landgoed Biljoen
Velperbroek
den tussen de gebouwen groot zijn en dat door de grote hoeveelheid parkeerplaatsen het gebied samenhang mist. Alleen de duidelijke omranding van het gebied door wegen en singels geeft aan dat het om één gebied gaat. Velperbroek
Nu we aan de vooravond voor een grote ruimtelijke en programmatische transitie staan wordt het zichtbaar dat de huidige stuctuur van het gebied niet voldoet om een samenhangende buurt te maken die onderdeel is van Velp-Zuid. Het ontwerpen van
Groene schakel in de omgeving
IJssel District | Velp
11
Visiekaart Kadernota
Beeld
kw ali tei te n
b i ev el
Du ur
m
f
a za
ergie n en e id he
r, la ate W
eit bilit Mo
en verbindi nge n
12 12
amma en do Progr e l g roe p
hap en klimaa ndsc t
ng
“Tussen Broek en Water wordt hét visitekaartje van Velp. De nieuwe identiteit om stedelijk te wonen in een natuurlijke setting.”
Identiteit
3. Samenvatting Kadernota Voorafgaand aan dit masterplan is de kadernota “Velp Tussen Broek en Water” opgesteld waarin de kwalitatieve uitgangspunten , de kwantitatieve uitgangspunten en de aandachtspunten voor dit masterplan zijn vastgesteld. Dit document heeft de richting van het masterplan bepaald en is continue een toetsingsmiddel geweest tijdens de ontwikkeling van het plan. Hieronder wordt een compact samenvatting gegeven van de belangrijkste punten. Uitgangspunten voor het plan In het masterplan moet worden gezocht naar
De ontwikkelingen moeten op een duurzame manier
stedelijke uitstraling die zorgt voor een woonmilieu
plaatsvinden. Er moet aandacht zijn voor het her-
dat nog niet in Velp aanwezig is. Daarbij past een
gebruiken van materialen en vastgoed. Duurzame
compacte opzet met een sterke mix aan grondge-
materialen hebben de voorkeur. Ook het opwekken
bonden en gestapelde bebouwing. Deze variatie
en besparen van energie is een belangrijk thema.
moet zich ook vertalen in de woningtypes en doel-
Dit kan individueel of gezamenlijk worden uitge-
groepen waarvoor gebouwd gaat worden. In een
werkt. Daarnaast zullen er verschillende ontwik-
stedelijke gebied past ook de aanwezigheid van
kelsnelheden in het gebied zijn waarmee rekening
voorzieningen. Ook deze moeten een plek krijgen in
moet worden gehouden in de fasering.
het plan.
Aandachtspunten omgeving
Qua bouwhoogte is er sprake van een verloop in
In de kadernota zijn ook de kanttekening en aan-
het plan. Van lage bebouwing aan de kant van de
dachtspunten van omwonenden opgenomen. Zij
snelweg en de Broekstraat naar hoge bebouwing
benoemen een aantal specifieke aandachtspunten
aan de kant van het Winkelcentrum. Centraal in
die zijn meegenomen in de hoofdstukken van dit
het plan is ruimte voor twee hoogteaccenten die
Masterplan. Hieronder volgt een kort overzicht:
vragen om een zorgvuldige stedenbouwkundige in-
•
Er moeten worden gezocht naar een balans in
passing. Deze accenten dragen bij aan het realise-
het aantal te bouwen woningen. Er is behoefte
ren van een icoon of herkenbaar ensemble om het
aan extra woningen maar de effecten op de omgeving moeten beperkt blijven.
gebied op de hoge schaal op de kaart te zetten. •
past i.v.m. met uitzicht van de omwonenden.
Door compact te bouwen is er veel ruimte voor groen. In de openbare ruimte moet genoeg plek
•
Er mag geen verkeersdruk of parkeerdruk ontstaan voor de omgeving.
zijn voor natuur, waterberging en recreatie. Dit voorkomt hittestress en creëert meer ruimte voor
Hoogbouw moet met aandacht worden inge-
•
Er moet genoeg aandacht zijn voor de soci-
waterberging en de biodiversiteit. De openbare
ale veiligheid en leefbaarheid in het gebied.
ruimte moet veilig en van hoge kwaliteit zijn om
Die staat met de huidige functies in het gebied soms onder druk.
een toevoegde waarde te vormen voor het hele gebied. Een autoluw binnengebied waar voetgangers en fietsers zich makkelijk door kunnen bewegen
•
Duurzaamheid moet een belangrijk thema zijn in de ontwikkeling.
is daarbij de wens. Om genoeg ruimte te creëren voor groen moet parkeerplaatsen zo veel mogelijk onder of in gebouwen om aan de parkeeropgave te voldoen en voldoende ruimte te maken.
IJssel District | Velp
13
4. Visie IJssel District wordt hét visitekaartje van Velp. De nieuwe identiteit om stedelijk te wonen in een groene omgeving. Er is ruimte voor slimme compacte bouwblokken met volwaardige parkeeroplossingen, waardoor er veel ruimte is voor groen, landschap en een klimaatbestendig watersysteem. IJssel District vormt de schakel tussen de Veluwe en de IJssel en is een nieuwe stadsentree voor Velp! Samen gaan we de komende jaren de volgende beloftes waarmaken voor dit gebied! We maken samen:
Een stedelijke woonbuurt
Een klimaatadaptief en natuurinclusief district
Dit betekent dat we compact (en soms hoog) bouwen met veel openbare ruimte, dat er genoeg
Dit betekent dat we een watersysteem maken dat
voorzieningen in de buurt zijn, dat het district goed
water bergt en filtert, dat we op gebouwniveau
is verbonden met de omgeving, dat de voetganger
diverse leefomgevingen voor dieren maken, dat we
en fietser zich thuis voelen en dat er een mix is in
met bomen genoeg schaduw maken om hittestress
mensen, woonvormen en leefstijlen
tegen te gaan, dat de oevers van de plas ecolo-
Een beleefbaar landschap met groen van hoge kwaliteit
gisch worden ingericht en dat er geen onnodige verharding wordt toegevoegd in het gebied
slimme tijdloze woonblokken Dit betekent dat we centraal in het gebied een nieuw park maken (Park Nieuw Velp), dat we plek-
Dit betekent dat we het parkeren binnen het woon-
ken maken om te ontmoeten, spelen en sporten, dat
blok oplossen. Dat er ruimte is om verschillende
we (verhoogde) binnentuinen zeer groen en toe-
woningtypolgieën toe te passen, dat we duurzame
gankelijk maken, dat we een stuk stadsbos maken
en hergebruikte materialen toepassen in de bouw,
en dat we openbare ruimte maken die zich onder-
dat we collectieve ruimtes maken waarin bewoners
scheid van Velp Zuid.
dingen kunnen delen en dat we hoge duurzaam-
Een iconisch visitekaartje voor Velp
heidseisen stellen aan de nieuwe bebouwing.
Dit betekent dat we randen van het district met aandacht ontwerpen, dat de openbare ruimte kenmerken van de nabijgelegen IJssel en Veluwe heeft, dat we 3 iconische gebouwen toevoegen met een uitgesproken architectuur, dat we strakke kaders en lijnen toevoegen in de stedenbouwkundige structuur en dat we oog hebben voor zichtlijnen.
IJssel District | Velp
15
Centrum Velperbroek
IJsselstraat
Geërfdenpark
Waterplas
1 Groene verbinding tussen park en winkelcentrum
2
Oude verbinding van Velp richting de IJssel terugbrengen
Hoofdentree
Park
16
Nieuw Velp
3
4
Centrale groene ruimte maken aan de verbindingen
Centrale ruimte verbinden aan omgeving waardoor ontwikkelplots ontstaan
5. Ruimtelijk Concept Het ruimtelijk concept geeft vorm aan het IJssel District en is de basis voor het raamwerk en de ontwikkelvelden. Het ruimtelijk concept is ook een vervolgstap op de visiekaart uit de kadernota. De globale vlakverdeling maakt plaats voor een heldere structuur met een knipoog naar het verleden. Een grote centrale groene ruimte vormt het hart van het plan. Sterke assen zorgen voor richting naar de omgeving en bekadering en worden versterkt door de bouwblokken die er aan liggen. Van een onsamenhangend gebied met weinig intrinsieke kwaliteit, naar een nieuwe leefomgeving met veel kwaliteit. Het sterke raamwerk zorgt er ook voor dat de ontwikkelvelden flexibel in te delen zijn. 1. Nieuwe oriëntatie Een groene verbinding tussen Geërfdenpark en Winkelcentrum Velperbroek geeft het gebied een nieuwe richting en een heldere routing tussen winkels en recreatie. Een recreatief ommetje maken of boodschappen doen in Velp-Zuid is nu eenvoudiger, leuker en aantrekkelijker geworden
2. Historisch perspectief De oude IJsselstraat is in de jaren ‘70 te niet gedaan door de bouw van het Ziekenhuis. We “herintroduceren” deze route in het IJssel District, in één rechte lijn van IJsselstraat naar Waterplas. Deze verbinding met het water zorgt voor beleving, openheid en een connectie met het verleden.
3. Centrale groene ruimte Vanaf de huidige entree President Kennedylaan spannen we een wigvormige ruimte op. Dit groene park met de dynamiek in hoogte en beleving in het midden zorgt voor een nieuwe stedelijke ruimte met fantastische perspectieven.
4. Flexibele ontwikkelplots Het park wordt met de omgeving verbonden door stedelijke straten die het gebied doorsnijden en het gebied verdelen in ontwikkelplots. Deze verschillen in vorm en maat, zijn flexibel in te vullen, maar grenzen allemaal aan de randen van de centrale groene ruimte.
5
Veilig en aantrekkelijk beeld aan de randen van het district maken
5 Aantrekkelijke randen De noord- en zuidzijde van het plan hebben de kwaliteiten van de singels en waterplas. De westzijde maken we veilig en aantrekkelijk voor fietsers en wandelaars door herinrichten van de Broekstraat. De zijde aan de President-Kennedylaan wordt benut om een aantrekkelijke stadsentree te maken.
IJssel District | Velp
17
As Par k
Stadslanen
IJ s s
Entreeparkje
el A s Park Nieuw Velp
Entreeparkje
Par
kA
s
Stadslanen
Stadslanen
S ta d
slane
Entreeparkje
Raamwerkkaart IJssel District
n
Waterplas
6. Raamwerk De visie en het ruimtelijk concept zijn uitgewerkt tot een raamwerk met daarin ontwikkelvelden. Voor de invulling van deze ontwikkelvelden is in het Masterplan een voorbeelduitwerking gemaakt die is gebaseerd op de uitgangspuntenkaart en de beeldkwaliteit die voor ogen staat in het gebied. Raamwerk
Stadslanen
In het raamwerk (links) zijn de openbare ruimtes
Deze stedelijke straten maken de bouwvelden
van het masterplan gedefiniëerd. Deze vormen
bereikbaar. Aan weerszijden van de straten wordt
de structuur en sfeer van IJssel District. In het
langsparkeren afgewisseld door bomen die een
raamwerk liggen 6 grote ontwikkelvelden waarop
schaduwrijk dek maken. Deze bomen vormen een
gebouwd mag worden. Nieuwe elementen zoals
kader waardoor in iedere straat een prachtig per-
de Parkas, IJsselas, en het Park Nieuw Velp vormen
spectief richting het park onstaat. Voor de woningen
het raamwerk. Het raamwerk is klimaatbestendig,
liggen greppels die het hemelwater bovengronds
verkoelend, landschappelijk en natuurinclusief.
afvoeren richting Park Nieuw Velp en de straat een
Twee assen
natuurlijk karakter geven.
In het gebied zijn twee nieuwe assen zichtbaar.
Entreeparkjes
De parkas is de centrale autovrije flaneerroute
Bij de entree’s van de buurt, zowel bij de Broek-
van het IJssel District en heeft een dubbele
straat vanuit Presikhaaf, als de Broekstraat vanuit
bomenrij, schaduwrijke zitplekken en uitzicht over
Waterstraat en bij de President-Kennedylaan liggen
Park Nieuw Velp. Het maakt de verbinding tussen
kleinere buurtparkjes. Hier is ruimte voor een kleine
het Geërfdenpark en het winkelcentrum. Aan de
stadsbos, kunst, spelaanleidingen en sportobjecten.
parkas is plek om te wonen maar er is ook ruimte
Deze functies zorgen voor sociale interactie op
voor enkele maatschappelijk en commerciële
buurtniveau. Hiermee zijn ze complementair aan
voorzieningen.
Park Nieuw Velp als grootschalig stadspark. Ze versterken de verbinding met de omgeving.
De andere as in het plan is de IJsselas. Deze loopt van Broekstraat in een rechte lijn naar een vlonder
Stedelijk blokken
in de waterplas. De IJsselas heeft een gevarieerde
In het raamwerk van het IJssel District is plek voor
uitwerking en vormt een belangrijke verbinding met
6 woonblokken met een uniform karakter. Deze
Velp Zuid.
stedelijke blokken zijn opgebouwd uit een mix van
Park Nieuw Velp
gebouwen. Hierdoor ontstaat een gevarieerd maar ook een samenhangend beeld. De binnenzijde van
Centraal in het plan ligt Park Nieuw Velp. Het park
deze blokken is altijd toegankelijk vanaf het open-
kenmerkt zich door landschappelijke inrichting en
bare gebied. De binnentuinen vormen een informeel
een rechtlijnige padenstructuur die het park door-
karakter in het bouwblok en zijn een verblijfsplek
snijdt en verbindingen legt tussen het westelijk en
voor de bewoners van het blok. In het blok is
oostelijk deel van het IJssel District. Het uiteinde van
tevens ruimte om het privé parkeren op te lossen.
het park sluit aan op de waterplas. Het park biedt een fijne verblijfplek voor de buurt.
IJssel District | Velp
19
Dit kan door middel van een groen parkeerdek of parkeerhub.
Stedelijke accenten Vanaf de snelweg is het gebied straks zichtbaar door de contouren van het getransformeerde ziekenhuis en de woontoren in het Park die een eyecatcher vormt voor het gebied. Samen vormen deze hoogteaccenten het ensemble van het IJssel District in de omgeving een herkenningspunt in het plangebied zelf. De rest van de bebouwing loopt langzaam op van Broekstraat tot aan de President Kennedylaan met de maximale hoogte nabij Winkelcentrum Velperbroek. Hiermee wordt het centrum als ankerpunt aan de Waterstraat benadrukt en de entree van Velp versterkt. Bij de uitwerking van de verschillende deelplannen zal worden gekeken naar de effecten van nieuwe bebouwing op het gebied van wind, zon en schaduw. Om een goed beeld te krijgen van effecten is eerst een verdere uitwerking van de verschillende deelplannen nodig. Het getransformeerde ziekenhuis en de woontoren vormen samen met het paviljoen de specials van het plan. Het ziekenhuisgebouw is opgenomen in ontwikkelveld B en ligt terug t.o.v. de rooilijn van het bouwblok. De oostzijde vormt zo logischerwijs de hoofdentree in de zichtas van het entreegebied. De woontoren is een alzijdig gebouw dat midden in Park Nieuw Velp staat en echt een icoon vormt. Het paviljoen is een toekomstige hotspot en uitgesproken gebouw op de kruising van de IJsselas en de Parkas.
Hier is ruimte voor kleinschalige horeca en/of maatschappelijke voorzieningen.
20
Eerste impressie Park Nieuw Velp
Eerste impressie hoofdentree President Kennedylaan IJssel District | Velp
21
d.d. 02-08-2021
eden
E 10%
aart).
A 20%
aal BVO HG at een
nd. bouwlaag
Hoofdontsluiting B 10%
n fase 1 en 2. ngen
F
2
an de
G 10% D
C 20%
Uitgangspuntenkaart IJssel District
H 20%
7. Algemene uitgangspunten Voor de ontwikkelplots in het raamwerk is een uitgangspuntenkaart opgesteld waarin de belangrijkste uitgangspunten zijn benoemd. In de volgende fase gaan de partijen gezamenlijk onderzoeken hoe zij op basis van onderstaande algemene ruimtelijke uitgangspunten tot een haalbaar plan kunnen komen. Algemene uitgangspunten 1.
De woonvisie ‘Samen Wonen in Rheden, 2020-2026’ en ‘Nota Parkeernomen Rheden 2015’ zijn leidend voor het plan.
Er zijn maximaal 250 parkeerplaatsen IJssel mogelijk in het openbare gebied. d.d. 02-08-2021 Uitgangspuntenkaart District
2.
gezamenlijk onderzoeken hoe zij op(2000 basis van onderstaande 3.Partijen gaan Er kunnen maximaal 400 woningen extra verkeersbewegingen) worden algemene ruimtelijke uitgangspunten tot een haalbaar plan kunnen komen.
ontsloten via de Broekstraat (in fase A en F, zie pagina 44).
4. Algemene Parkeerplaatsen privé worden binnen het plot opgelost. uitgangspunten 1.
5. 6.
2. 7. 3. 4. 8. 5. 6. 7.
9.
8. 10.
9. 10.11.
12. 11. 12.13. 13. 14.14. 15.15.
Op een aantal plekken in het plan is een gedeelde parkeerhub mogelijk (zie kaart).
De woonvisie ‘Samen Wonen in Rheden, 2020-2026’ en ‘Nota Parkeernomen Rheden Hetleidend is mogelijk omplan. bij Plot C een extra Stadsstraat toe te voegen. 2015’ zijn voor het Er zijnMaximaal maximaal 250 mogelijk in hetwordt openbare gebied. BVOparkeerplaatsen (excl. parkeren) per plot bepaald met*: Er kunnen maximaal 400 woningen (2000 extra verkeersbewegingen) worden (m2 plot x GSI** 0,55) x gemiddelde aantal toegestane bouwlagen = maximaal BVO ontsloten via de Broekstraat. 70% betaalbaar bouwen: sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop (NHG Parkeerplaatsen privé worden binnen het plot opgelost. Op een aantal plekken in het plan is een gedeelde (zie kaart). grens). Afwijken van de genoemde 70% isparkeerhub mogelijk mogelijk indien aangetoond wordt dat een Het is mogelijk om bij Plot C een extra Stadsstraat toe te voegen. project niet haalbaar blijkt. Maximaal BVO (excl. parkeren) per plot wordt bepaald met*: De xbouwhoogtes uit de kadernota ‘Velp tussen Broek en= Water, 2020’ (m2 plot GSI** 0,55) x gemiddelde aantal toegestane bouwlagen maximaal BVOzijn leidend. 70% betaalbaar bouwen: sociale huur,mag middeldure huur 65% en betaalbare koop (NHG de hoogste bouwlaag In de zone 2/4 bouwlagen maximaal van de bebouwing grens). Afwijken van de genoemde 70% is mogelijk indien aangetoond wordt dat een hebben.
In de zone 4/8 bouwlagen mag maximaal 35% van de bebouwing de project niet haalbaar blijkt. hoogste bouwlaag hebben. De bouwhoogtes uit de kadernota ‘Velp tussen Broek en Water, 2020’ zijn leidend. In de Woningen zone 2/4 bouwlagen mag 65%(excl. van de bebouwing de hoogste bouwlaag zijn minimaal maximaal 70m2 GBO Ziekenhuisgebouw). hebben. In de zone 4/8 bouwlagen mag maximaal 35% van de bebouwing de In het gebied moeten minimaal 50 sociale huurwoningen worden toegevoegd in fase A en F (zie hoogste bouwlaag hebben. pagina door70m2 een GBO toegelaten instelling. Woningen zijn 44) minimaal (excl. Ziekenhuisgebouw). In hetPer gebied moeten minimaal sociale huurwoningen toegevoegd in fase 1 en 2.woningen ontwikkelplot is een50percentage minimale worden gevellengte grondgebonden Per ontwikkelplot is een percentage minimale gevellengte grondgebonden woningen aangeven (zie kaart). 2 aangeven (zie kaart). Per plot maximaal 30% dezelfde woningtypologie bouwen. Per plot maximaal 30% dezelfde woningtypologie bouwen. De marktpartijen zijn bereid 40,= per€m2 BVO bij m2 te dragen in de realisatie dedragen in de realisatie van de De marktpartijen zijn€bereid 40,= per BVO (prijspeil 2021) van bij te openbare ruimte en de te maken plankosten
openbare ruimte en de te maken plankosten.
A 20%
B 10%
D
Legenda kaart Ontwikkelplot Huidige kavelgrens 2/4 bouwlagen (max. 65% hoogste bouwlaag) 4/8 bouwlagen (max. 35% hoogste bouwlaag) Hoogteaccent. Ziekenhuis 10 lagen en Toren 16 lagen
C 20%
Parkeerhub mogelijk (invulling hub > zie hoofdstuk mobiliteit in masterplan) Parkeren in het blok mogelijk Toevoegen Stadsstraat mogelijk 20%
Percentage minimale gevellengte met grondgebonden woningen
*Geldt niet voor het footprint/volume Ziekenhuisgebouw, Plot F en Plot D ** GSI (Ground Space Index) = footprint gebouwen oppervlakte plot
IJssel District | Velp
23
Masterplan (inclusief voorbeelduitwerking alle ontwikkelvelden)
8. Voorbeelduitwerking Met de uitgangspunten die zijn opgenomen in de uitgangspuntenkaart kan voor de ontwikkelplots een toekomstig beeld worden geschetst van het IJssel District. Hieronder is een voorbeelduitwerking te zien van de complete ontwikkeling van het gebied. Zoals al eerder benoemd is dit masterplan een kapstok voor toekomstige ontwikkelingen. De invulling van de plots is nog flexibel en zal stap voor stap gaan. Het staat nog niet vast waar precies gebouwen komen op de plots en hoe hoog deze worden. Dit zal in deelplannen verder worden uitgewerkt. De uitgangspunten in dit masterplan zijn daarvoor leidend. Tevens zullen niet alle plots direct worden ontwikkeld. Meer informatie over fasering is te vinden in hoofdstuk 15.
Voorbeelduitwerking vogelvlucht
Eerste impressie Stadslanen
Eerste impressie IJssel As en entreeparkje
9. Doelgroep en programma Het is belangrijk dat zo veel mogelijk mensen zich thuis gaan voelen in het IJssel District. Een brede doelgroep moet hier passen. Dat vraagt om een mix aan woningen en gevarieerd programma. Doelgroepen
sluiten bij de vraag van de markt en de beoogde
Er is een groot tekort aan woningen in Nederland.
doelgroep. Het gaat om starters, jonge gezinnen,
De locatie IJssel District kan een belangrijke bijdrage
ouderen, forensen, die een woning zoeken in het
leveren aan het toevoegen van nieuwe woningen
middel dure segment of goedkope koop. Het toevoegen van sociale huur is ook belangrijk om te zorgen voor een gezonde mix.
in Velp en de regio. Qua doelgroepen is het gebied interessant voor zowel starters, gezinnen als ouderen gezien de nabijheid van voorzieningen (winkelcentrum, sportvoorzieningen, scholen).
Functiemix
Vanwege de goede bereikbaarheid per auto is het gebied ook aantrekkelijk voor forensen. Op basis
Stedelijkheid bestaat niet alleen uit wonen, maar heeft een mix aan functies in zich om de
van de gemeentelijke woonvisie is geconstateerd
verblijfskwaliteit en ontmoeting te stimuleren. Denk
dat er behoefte is aan koop- en huurwoningen in
hierbij aan functies die aanvullend zijn op het
het middeldure segment.
winkelcentrum Velperbroek en andere voorzieningen uit de omgeving. Het Masterplan biedt 2400 m2 ten
Woonprogramma
behoeve van andere functies zoals maatschappelijk,
Bij de ontwikkeling van dit masterplan heeft er
zorg en kleinschalige horeca. Ook biedt het de
stedenbouwkundig onderzoek plaatsgevonden
mogelijkheid om kantoren te realiseren op de
waaruit blijkt dat binnen de ruimtelijke contouren
plaatsen die door milieuregelgeving te beperkend
van de Kadernota het mogelijk is om geen 350-
blijken voor gevoelige bestemmingen zoals
400, maar 750-800 woningen te realiseren binnen
woningbouw. Het driehoekige paviljoen grenzend
het plangebied. We zijn blij dat we op deze manier
aan Park Nieuw Velp is de perfecte plek voor
een nog grotere bijdrage kunnen leveren aan
kleinschalige horeca. Deze functies moeten de buurt
het terugdringen van het woningtekort in onze
nog meer doen bruisen!
gemeente dan aanvankelijk gedacht. Deze toename kan plaats vinden zonder te kort te doen aan alle
Gemeenschappelijk programma
ambities uit die in de kadernota staan omschreven.
De grote hoeveelheid aan woonprogramma in de stedelijke blokken nodigt ook uit om
Zoals eerder beschreven zijn de ontwikkelvelden
gemeenschappelijk programma te realiseren.
flexibel qua opzet en uitwerking. Belangrijk is
Dit versterkt de saamhorigheid en het stedelijke
wel dat alle verschillende woonprogramma’s een
karakter. In het plan wordt gezocht naar
plek krijgen in de stedelijke blokken. In de eerste
gemeenschappelijke voorzieningen in de
fases (blokken A,D,E en F van de faseringskaart
plinten. Denk aan een grote ‘huiskamer’ voor
in hoofdstuk 15) is ruimte voor 786 woningen.
verjaardagfeestjes, wasserette, fitnessvoorzieningen,
Dit vertaald zich in 85.000m2 BVO voor het
‘deel’wand met apparaten en een chillroom. Ook
woonprogramma. Deze volumes zijn vertaald in de
praktische zaken als een pakketpunt of gedeelde
voorbeelduitwerking van de woonvelden.
fietsparkeerplaats kunnen een mooie toevoeging zijn.
Binnen de stedelijke blokken moet worden gezocht naar een mix van typen woningen om aan te
IJssel District | Velp
27
Referentiebeelden uitstraling bebouwing 28
10. Beeldkwaliteit Voor de beeldkwaliteit wordt gestreefd naar een samenhangend gebied met een eigen sfeer en karakter. De uitstraling van de bebouwing tesamen met inrichting van de openbare ruimte bepalen de sfeer en identiteit van het gebied. Naast de uitgangspuntenkaart die een aantal kwantitatieve regels vastlegt is in dit hoofdstuk ook een aantal kwalitatieve aspecten vastgelegd waarmee de samenhang in het gebied tijdens de gefaseerde ontwikkeling bewaakt kan worden. Verbindende sfeer In vormentaal wordt aangesloten op de aanwezige architectuur in het gebied uit de jaren ‘70: pragmatisch en functioneel, gestapelde bouw met platte
uitkomen op het park. Aan de randen van het plan is juist ruimte om binnen een marge te spelen met rooilijnen om zachtere overgangen te maken naar de wisselende uitstraling van de omgeving.
daken, orthogonaal van opzet. Dit is straks ook te-
Specials
rug te zien in de gevels van de nieuwbouw. Daarin
De woontoren, het paviljoen en het
is dezelfde rechte opbouw te herkennen met platte
getransformeerde ziekenhuis gebouw zijn de
daken. Qua materialisering en uitstraling wordt juist
specials van het plan. Door deze gebouwen een
de verbinding gezocht met de omgeving. Door qua
afwijkende kleur te geven, geven ze het IJssel
materiaalgebruik te kiezen voor baksteen wordt
District een herkenbaar gezicht en horen ze bij
aangesloten op de rijke historie van steenfabrieken
elkaar als specials van het plan. Het ziekenhuis en
aan de IJssel en de karakteristieke wijk Velp-zuid.
de nieuwe woontoren vormen beiden karakteristieke
Samengestelde bouwblokken
hoogteaccenten waarbij het ziekenhuis een horizontale gevelgeleding heeft en de nieuwe toren
De verschillende bouwblokken bestaan uit
juist een verticale geleiding. Het paviljoen krijgt een
geschakelde volumes of korrels, waarbij variatie
sculpturaal karakter en werkt als een folly in het
in korrelgrootte en baksteen kenmerkend is.
park.
De volumes binnen het bouwblok hebben een eigen breedte en hoogte waardoor een gevarieerd en speels beeld ontstaan. De korrels worden nadrukkelijk de hoek om ontworpen, de bouwblokken zijn daardoor gesloten. In de straten kan af en toe wel een doorzicht naar de binnentuin
heldere basisvorm
ontworpen worden om ook daarmee de verbinding te leggen. De gebouwen die samen het bouwblok vormen wisselen continue van steenkleur om de stedelijke afwisseling te benadrukken.
wisselende kleuren
Gevarieerde rooilijnen De rooilijnen die grenzen aan Park Nieuw Velp zijn strak en begeleiden de stedelijke groene ruimte. Dat geldt ook voor de rooilijnen van de Stadslanen die wisselende ritmiek gevel
IJssel District | Velp
29
Referentiebeelden uitstraling openbare ruimte 30
Overgang openbaar-privé In het hele gebied wordt bijzondere aandacht besteed aan de overgang tussen openbaar en privé. De begane grondhoogte is extra hoog (3,5-4 meter) waardoor deze extra kwaliteit krijgt en ook andere functies toelaat. Maar er is ook bijzondere aandacht voor de margezone tussen de woning en de
de bewoners van het blok. Zo draagt de tuin bij aan de sociale cohesie van bewoners in het bouwblok. De groene tuin ligt afhankelijk van de parkeeroplossing op een parkeerdek of in de volle grond. De tuinen zijn openbaar toegankelijk maar eventueel ‘s avonds afsluitbaar.
straat waardoor hier ook aantrekkelijke buitenruim-
Openbare ruimte
tes kunnen ontstaan. De entrees vormen bijzondere
De openbare ruimte in IJssel District biedt een
elementen in de gevel.
wereld aan verrassingen en contrasten. Strakke
Buitenruimtes en bergingen
stedelijke lijnen in paden en gebouwen scheppen de kaders waarbinnen weelderig groen de ruimte
De begane grond woningen hebben een kleine
krijgt. Het gebied heeft een stedelijke allure met een
privé buitenruimte in de binnentuin. Deze is afge-
fijn verblijfsklimaat. Mooie zichtlijnen en licht getinte
schermd van de collectieve tuin door een duurzame
materialen zorgen voor rust in het stedelijk beeld.
ontworpen oplossing zoals bijvoorbeeld een plan-
De inrichtingselementen zijn familie van elkaar en
tenbak of een laag muurtje. Bergingen zijn mee-
specifiek voor het IJssel District. Beplanting heeft een
ontworpen in de woning en/of in de parkeervoor-
natuurlijk karakter met veel gebruik van grassen,
ziening binnen het blok. Er staan geen schuurtjes in
wilde bloemen en inheemse heesters en bomen. Er
de binnentuinen. De appartementen hebben alle-
is sprake van een extensief beheer-regiem dat het
maal een balkon. Deze zijn aan de buitenzijde van
natuurlijke karakter onderstreept. Voor de verharding
het blok vormgegeven als loggia, in de binnentuin
wordt gezocht naar een samenhangend materia-
mogen ze ook aangehangen zijn. Als galerijen aan
lenpalet licht van kleurstelling. Deze zorgt voor rust
de buitenzijde van het bouwblok worden toegepast
ten opzichte van de uitgesproken architectuur. In de
dan hebben ze een volwaardige gevel.
binnentuinen kan ook gebruik worden gemaakt van
Groene, collectieve binnentuinen
halfverharding.
In de blokken worden groene binnentuinen gerealiseerd die in collectief eigendom zijn van
Referentiebeelden uitstraling straatmeubilair IJssel District | Velp
31
at
tra ters
traa eks Bro Verkeersstructuur
President Kennedylaan
t
Wa
11. Mobiliteit Mobiliteit speelt een belangrijke rol in het functioneren van het toekomstige IJssel District. In het plan is aandacht voor de voetganger, fietser en auto. Allemaal moeten ze een goede plek krijgen in het gebied. Een autoluw park
bestaande kruispunten tezamen met het maximale
De kracht van IJssel District is de bijzondere
aantal bezoekersparkeerplaatsen zijn beiden
kwaliteit van de openbare ruimte en het groene
maatgevend voor het aantal woningen wat in het
parkachtige karakter. Door autoverkeer alleen aan
gebied gerealiseerd kan worden.
de randen van het gebied toe te staan ontstaat een groot autovrij gebied in het hart van het plan.
Entreezone President Kennedylaan
Voetgangers en fietsers hebben hier de ruimte en
Aan de President Kennedylaan ligt de hoofdentree
dit creëert een ontspannen sfeer.
van het IJssel District, goed zichtbaar voor passerend verkeer. Qua beeld verandert er niet veel
De afwikkeling van het autoverkeer vindt plaats
ten opzichte van de huidige situatie. Het ruimtelijk
via twee zijden van het plan, via de President
profiel met de bestaande bomen blijft behouden
Kennedylaan en de Broekstraat. Auto’s worden via
en de kruising blijft liggen op de huidige plek,
deze twee entrees naar de bouwblokken geleid
met een dubbele rijbaan voor opstelplekken en
waar parkeeroplossingen op maat binnen de
verkeerslichten. Voetpaden liggen vrij in het groen
blokken zijn gerealiseerd. Voor de bouwblokken aan
en sluiten aan op de voetpaden aan de overzijde
de westzijde van het plan is dat direct vanaf de
van de President Kennedylaan. De aantakking van
Broekstraat of vanuit de aanliggende stadslanen.
de twee ventwegen op de entreezone zal nog
De blokken aan de President Kennedylaan worden
wel in een verkeerskundig ontwerp nader bekeken
ontsloten via een ventweg. Langs deze straten
worden. Of dat met een directe aantakking op de
liggen ook langs- en haakse parkeerplaatsen voor
rijbaan of in de vorm van een verkeersplein wordt
bezoekers aan IJssel District. De capaciteit van de
uitgevoerd is afhankelijk van de lengte van de
IJssel District | Velp
33
opstelstroken en het aantal verkeersbewegingen op
Gedeeld bewoners parkeren – een HUB
deze plek.
In plaats van een individuele oplossing per
Broekstraat en Stadslanen
blok is het ook mogelijk te kiezen voor een collectieve gebouwde parkeervoorziening. In dit
De Broekstraat wordt nu gebruikt als
geval kan het bewoners parkeren van meerdere
verkeersontsluiting voor Velp-Zuid ten zuiden
blokken gecombineerd worden in één meerlaags
van de Waterstraat en door sluipverkeer van
bovengronds parkeergebouw. Bij deze oplossing
auto’s richting Arnhem Presikhaaf. Meer woningen
is het belangrijk dat de hub goed gepositioneerd
ontsluiten vanuit IJssel District zal zorgen voor
wordt zodat loopafstanden kort zijn en het ook
extra verkeersbewegingen richting de kruising
aantrekkelijk is om er gebruik van te maken. De hub
Broekstraat-Waterstraat. In de uitgangspuntenkaart
kan een bredere functie krijgen dan alleen parkeren
is daarom een maximum van 400 woningen (2000
met andere gedeelde voorzieningen, een pakketjes-
verkeersbewegingen) opgenomen om te voorkomen
afhaal-plek, een fietsrepareerpunt en andere
dat het verkeer op dit punt gaat vastlopen.
buurtvoorzieningen.
Vanaf de Broekstraat takken de stadslanen aan die
Openbaar parkeren
aan weerszijden langsparkeren hebben en eindigen
In het plan is nu ruimte voor 250 pp in het
in een klein pleintje (hamerkop-oplossing). Hier
openbaar gebied. Deze worden zo veel mogelijk
kan door auto’s en pakketbezorgers gedraaid en
in open verharding uitgevoerd. Het is belangrijk
gekeerd worden.
om ook voor deze plekken te kijken naar
Parkeren op maat
elektrische laadpalen en mindervalideplaatsen. In het openbaar gebied worden een nader te
Parkeren vraagt om maatwerk oplossingen. De
bepalen aantal elektrische laadpalen aangelegd
kwaliteit van de openbare ruimte wordt beter als
aan de zijde van de Broekstraat en de parallelweg
er minder parkeren in de openbare ruimte plaats
President Kennedylaan. Binnen de bouwblokken
vindt. In een gebied waar de ambitie is om een
in de parkeergarages worden privé elektrische
stedelijk milieu te creëren in een landschappelijke
laadpalen gerealiseerd afhankelijk wat de behoefte
setting vraagt dit om duidelijke keuzes. In het IJssel
is. Voor mindervaliden wordt voor ca. 2% van de
District is er dan ook voor gekozen om alleen het
openbaarparkeerplaatsen een parkeerplek gemaakt
bezoekers parkeren op straat te faciliteren en al
met een extra breedte dan een standaardvak. Per
het bewoners parkeren uit het zicht op te lossen
50 woningen wordt 1 mindervalide plaats gemaakt
in gebouwde oplossingen of binnen het bouwblok,
in de nabijheid van de entree.
uit het zicht. Daarbij is rekening gehouden met de geldende parkeernorm.
Fietsparkeren Zowel in het openbaar gebied als in de
Bewoners parkeren uit het zicht binnen de blokken
bouwblokken worden fietsparkeerplaatsen
Voor het bewoners parkeren zijn verschillende
gerealiseerd. De fietsparkeervoorzieningen
oplossingen mogelijk, ook afhankelijk van de maat
liggen aantrekkelijk aan de doorgaande
van de plot en de gebouw- en woningtypologie
routes voor fietsers en aan Park Velp-
in het betreffende blok. Gedacht kan worden aan
Zuid. De fietsparkeervoorzieningen in de
gebouwde oplossingen onder een groen dek,
bouwblokken worden in de binnentuin of in de
verdiept of half verdiept. Een goede aansluiting van
gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd.
de plinten van de woongebouwen op maaiveld is daarbij essentieel. In sommige blokken is de maat van de binnentuin dusdanig groot dat ook maaiveld parkeren binnen het bok, mits zorgvuldig ingepast in het landschappelijk plan een optie is. Uitgangspunt is in ieder geval een sluitende balans per blok.
Referenties parkeeroplossingen en parkeerHUB’s
Opbouw Park Nieuw Velp
Referentiebeelden uitstraling Park Nieuw Velp
12. Landschap en openbare ruimte Eén ding is zeker, het IJssel District wordt groen! De balans in stedelijkheid wordt in dit plan gezocht door het maximaliseren van groen in de openbare ruimte. Diverse plekken zoals de entreeparkjes, het stadsbos, de waterkant en Park Nieuw Velp zorgen ervoor dat je het groen echt kan beleven. En waar de structuur en architectuur wordt gevormd met rechte en strakke kaders is het groen juist weelderig en organisch. Struinen door het bos en de binnentuinen en verdwalen tussen de hoge grassen in park. Het groen is verbonden en werkt als een systeem dat klimaatadaptiviteit en biodiversiteit stimuleert. Op alle schaalniveaus is de groene beleving waarneembaar. Schakel in natuur
gebied. Denk bijvoorbeeld aan het toevoegen van
Met het IJssel District nemen ook de kansen toe
goede straatverlichting. Het toevoegen van nieuwe
om de ecologische structuren te versterken en een
woningen zal tevens leiden tot meer sociale con-
ontmoeting te laten plaatsvinden tussen ‘droge’
trole en ogen op de straat.
en ‘natte’ natuur. Het realiseren van het stadbos, uitbreiden van de singelstructuur aan de randen van
Aan de zuidkant van het park wordt ingezet op
het plan en Park Nieuw Velp, dragen bij aan nieuwe
de verbinding met het water. Er is ruimte voor een
structuren waar de planten en dieren zich langs
mooie oever en een plek voor interactie met water.
kunnen bewegen op zoek naar voedsel en soortge-
Denk aan een waterplein of een zwemvijver voor
noten. Daarnaast zorgt de inrichting met natuurlijke
de buurt die onderdeel is van het watersysteem
en inheemse beplanting ervoor dat dieren ze zich
van het gebied. Ondanks dat zwemmen in de grote
snel thuis zullen voelen.
plas niet mogelijk is bieden we hiermee alsnog de
Park Nieuw Velp Centraal in het plan ligt Park Nieuw Velp, de
mogelijkheid plezier aan het water te ervaren. Een bijzondere toevoeging voor het park.
autovrije en groene stedelijke ruimte van het IJssel
Het infiltratie-casadesysteem
District. Een park dat ruimte geeft aan het stedelijke
In het IJssel District geldt het principe van eerst he-
wonen op deze plek en uitnodigt om te verblijven,
melwater vasthouden, dan bergen en dan afvoeren.
te receëren en te genieten! Het park vormt een
Het watersysteem werkt als een infiltratie cascade
grote wigvormige ruimte met aan weerszijden twee
in het hele gebied. Op de bouwblokken en binnen-
bomenrijen die de ruimte inkaderen en het per-
tuinen valt regen en via infiltratiedaktuinen wordt
spectief benadrukken. In het park wordt een shared
het water zo lang mogelijk vastgehouden. Reste-
space principe gehanteerd voor fietsers en wande-
rend water wordt afgevoerd via de waterbergende
laars met een assenkruis aan paden die gebaseerd
greppels in de stadstraten. Het water komt dan uit
zijn op de historische polderstructuur die er ooit lag.
in Park Nieuw Velp, waar aan de randen van het
De beplanting in het park is natuurlijk met een vari-
plan sloten liggen die het water afvoeren naar het
atie aan kruiden, grassen bloemen en heesters. Op
helofytenfilter. Bij piekbuien dragen infiltratiebermen
het breedste deel van het park staat de woontoren
gekoppeld aan de sloten bij aan het bergen van de
met ‘voeten’ in het park en draagt zo bij aan de
hoeveelheid water. Bij een stijging vloeit het water
levendigheid, door een uitnodigende transparante
uit de sloten door naar de plas.
plint. Voor de inrichting van het park zal ook aandacht moeten zijn voor de sociale veiligheid in het
IJssel District | Velp
37
Groenstructuur
Infiltratiedaken
Watergang
Waterbergende greppel
Helofytenfilter Interactie met het water (zwemvijver of waterplein) Waterplas
Schema waterberging IJssel District
Referentiebeelden uitstraling Park Nieuw Velp IJssel District | Velp
39
Waterberging
Natuurinclusieve maatregelen
Schaduw
13. Ecolgie en klimaat Waterbergend vermogen
Voorkomen van hittestress
Het opvangen van de extreme regenbuien is cruci-
In het IJssel District zijn een aantal maatregelen
aal voor dit gebied. Dit gebied is namelijk het laag-
toegevoegd om hittestress te voorkomen. Zo heeft
ste punt van Velp en er is een goede waterstruc-
meer van 50% van de openbare ruimte (exclu-
tuur aan de randen en in het plan nodig om geen
sief water) schaduwrijke plekken. Het stadsbos, en
problemen in IJssel District te krijgen. De singels aan
bomenlanen dragen daar net als de schaduw van
de randen van het plan zorgen voor die veiligheid
de gebouwen aan bij. De schaduw is berekend op
en extra waterbergend vermogen voor Velp-Zuid.
21 juni om 13.00 uur als de zon het hoogst staat
Een extra singel wordt gemaakt langs de Presi-
en de schaduw het kortst is. Dit zorgt voor la-
dent Kennedylaan, om de afwatering nog directer
gere temperaturen in de zomer en plekken om te
en efficiënter te sturen. Het systeem van greppels,
schuilen tegen de felle zon. De grote hoeveelheid
infiltratiebermen (of wadi’s), en oppervlaktewater
groen draagt bij aan het minder opwarmen van de
zorgen ervoor dat 20% van de openbare ruimte
bodem en waar wel verharding wordt toegepast
ook een waterbergende functie heeft. Daarnaast
heeft het zo mogelijk een open structuur om het
dragen de binnentuinen en groene infiltratiedaken
verhard oppervlak niet te veel te laten toenemen.
op de privatiseerde bouwblokken ook bij aan het
Ook de zwemvijver en/of het waterelement in de
waterbergend vermogen van IJssel District. Straks
punt van het park zal veel verkoeling gaan bieden
geen natte voeten in IJssel District en een groene
in het gebied.
weelderige landschap in plaats van een droog grasveld met bomen.
Natuurinclusieve maatregelen Om de (beschermde) soorten vast te houden in het gebied is het belangrijk om voorzieningen aan te bieden die aantrekkelijk zijn voor de flora- en fauna. Op structuurniveau is dat het toepassen van eco-verlichting met ingebouwde nestkasten en faunatunnels onder de Broekstraat. Op blokniveau zijn dat groene hagen, inheems en/of vrucht dragend groen, groene entreeparkjes en de binnentuinen. Op gebouwniveau zijn dat inbouwkasten, gevelbegroeiing, groene daken. Doordat het inbouwkasten betreft is aan de buitenzijde geen vervuiling van het de esthetische waarde. Voor bebouwing met meer dan drie lagen kan maatwerk voor de vleermuis en gierzwaluw worden toegepast in de vorm van het clusteren van kasten. Zo kan een gierzwaluw kolonie worden gehuisvest en kraamverblijven voor vleermuizen worden gecreëerd. Met name de woontoren geeft veel kansen voor hoge natuurwaardes. In de natuurinclusieve doorsnede zijn deze principes weergeven.
IJssel District | Velp
41
42
Duurzaamheidskaart
14. Duurzaamheid In IJssel District wordt gestreefd naar een gezonde duurzame leefomgeving. Dit kan op verschillende manieren meetbaar worden gemaakt, bijvoorbeeld met de BREEAM-NL, GPR stedenbouw of een vergelijkbare methodiek. In het IJssel District wordt gestreefd naar BREEAM “Very good” of vergelijkbaar. Belangrijk bij het invulling geven aan de ambities op het gebied van duurzaamheid is om met een integrale blik te kijken. Het gaat daarbij niet alleen om de fysieke inrichting van het gebied (gebouwen en openbare ruimte) maar ook om de organisatie en beheer van een gebied en de toekomstbestendigheid van de oplossingen die gekozen wordt. Hergebruik en transformatie
Naast het bouwen zelf is ook gewenst om het
Het bestaande ziekenhuis wordt opgenomen in het
bouwproces duurzaam vorm te geven. Dit gaat om
plan en getransformeerd. Zo krijgt een oud ge-
het duurzaam vervoeren van bouwmaterialen, het
bouw nieuw leven en gaan we duurzaam om met
gebruik van duurzame machines en schoon houden
grondstoffen. Er kan gezocht worden naar nieuwe
van de bouwplaats.
functies voor de grondstoffen die overblijven van de te slopen gedeeltes. Ook bij andere ontwikkelingen
Sociale duurzaamheid
wordt hergebruik van materialen gestimuleerd. In de
Het plan zet in op het maken van een echte nieuwe
openbare ruimte kunnen oude straatstenen worden
wijk. Door het creëren van ontmoetingsplekken zoals
hergebruikt in schanskorven om keerwanden in het
het nieuwe park maar ook de inzet op collectieve
park te maken.
binnentuinen wordt sociale cohesie gestimuleerd.
Duurzame energie In het plangebied wordt duurzame energie opgewekt met zonnepanelen op de daken. In het
De maat van de blokken is zo gekozen dan hechte buurtjes kunnen onstaan binnen dit nieuwe deel van Velp.
vervolgproces zal bij de opstalontwikkeling gekeken
Duurzame mobiliteit
worden naar en duurzaam en uitgewerkt energie-
Fietsers en voetgangers krijgen prioriteit in het IJs-
concept. Dit kan individueel of gezamenlijk worden
sel District. Door de auto een minder prominente
uitgevoerd. Dit concept is tevens belangrijk voor het
plek te geven wordt geanticipeerd op veranderen
behalen van het duurzaamheidscertificaat.
mobiliteit en worden mensen gestimuleerd meer
Duurzame bouw
gebruik te maken van de fiets of te gaan lopen. Dit draagt bij aan duurzamere buurt.
De nieuwe bebouwing dient uiterst duurzaam te worden. Het gebruik van duurzame bouwmaterialen is daarbij belangrijk. Denk bijvoorbeeld aan werken met houtbouw en andere duurzame grondstoffen. Bij het ontwikkelen van de deelplannen is hier extra aandacht voor nodig.
IJssel District | Velp
43
C
B
A D E
F
G
Faseringskaart
Uitwerking eerste fases 44
Totale uitwerking
H
15. Fasering Tijdspad
voorzieningen (hub) een mogelijkheid zijn binnen
Naar verwachting wordt het concept Masterplan
de uitwerking van het Masterplan is vroegtijdige
in oktober 2021 vrijgegeven voor inspraak. Na
afstemming gewenst. Mogelijk kan een deel van de
verwerking van de reacties wordt vaststelling van
centrale parkeerplaats in deze fase gebruikt worden
het Masterplan in het voorjaar van 2022 verwacht.
als bouwplaats.
Vanaf dat moment kunnen partijen hun eigen ontwikkelvelden gaan uitwerken. Tweede helft van 2022
Fase D
kunnen deze uitgewerkt zijn en kan een vertaalslag
Nadat de te slopen laagbouw van het ziekenhuis
naar een omgevingsplan worden gemaakt. Als de
verwijderd is, kan de bouw van fase d plaatsvinden.
omgevingsplanprocedure vlot verloopt kan medio
Na gereedkomen van fase a, f en d kan een groot
2023 met de eerste bouw worden gestart.
deel van het centrale groengebied ter hand worden genomen. Ook bij fase d kan een gezamenlijk ge-
Eén van de voorwaarden voor de gevraagde bij-
bruik van parkeervoorzieningen spelen, die invloed
drage uit de Woningbouwimpulsregeling is dat bin-
kan hebben op de planning.
nen 3 jaar, dat wil zeggen uiterlijk september 2024 met de bouw gestart moet zijn. Volgens deze zelfde
Fase E
regeling moet de bouw van de fases a, d, e en f
Dit kantoorgebouw zal nog enige jaren worden
medio 2034 worden afgerond.
gebruikt voordat dit leeggespeeld gaat worden. Bin-
Fasering De verschillende fasen kunnen niet gelijktijdig tot
nen het plangebied zal deze fase als laatste worden gerealiseerd in de tweede helft van de jaren 20.
ontwikkeling komen. Hieronder wordt een, voor
Fase B,C,G en H
zover we nu weten, een logische volgorde be-
Van deze fasen is niet duidelijk of, en op welke
noemd. Gezien deze onzekerheid is het belangrijk
termijn deze aan willen sluiten bij de ontwikkelin-
dat ik elke fase zelfstandig kan worden gerealiseerd
gen. Voor een goede afronding van het centrale
en dat gezorgd wordt voor een stedenbouwkundig
park zijn in ieder geval afspraken met deze partijen
goede afronding per fase, zodat het gebied ook
nodig.
kan functioneren als nog niet alle fasen tot ontwikkeling zijn gekomen. Dit zal een aandachtspunt zijn bij de uitwerking per ontwikkelveld en onderwerp zijn van de te sluiten anterieure overeenkomsten. Ook de bereikbaarheid tijdens de bouw krijgt daarbij aandacht.
Fase A en F Waarschijnlijk is het ziekenhuis in 2023 verplaatst naar de nieuwbouw in Elst. Vanaf dat moment kan de transformatie van het gebouw naar wonen starten. Ook de ten zuiden van het ziekenhuis gelegen ontwikkelveld f is rond die tijd vrij van gebruik. Aan de Broekstraatzijde van het plangebied kan dus in een vroeg stadium van de realisatiefase worden gestart. Omdat bijvoorbeeld gezamenlijke parkeer-
IJssel District | Velp
45
Startnotitie Oktober 2019
Kadernota Zomer 2020
Masterplan Najaar 2021
Ontwikkelstramien Najaar 2021
Omgevingsplannen 2022
Realisatie Vanaf 2023
46
16. Vervolgproces Het Masterplan biedt een ruimtelijk en programmatisch ontwikkelperspectief voor de omgeving van het ziekenhuis in Velp. Dit document is door de gemeente in overleg met de ontwikkelende partijen/eigenaren in het gebied opgesteld. Met deze betrokken partijen is een intentieovereenkomst aangegaan om op basis van dit Masterplan te onderzoeken of tot haalbare uitwerkingen per deelplot kan worden gekomen. Stappenplan
Vervolg
Dit Masterplan vormt stap 3 en 4 van het in de
Na vaststelling van het Masterplan kan aan de
kadernota geschetste proces. Het ontwikkelstramien
uitwerking van de verschillende plots begonnen
per plot wordt gevormd door de uitgangspunten-
worden. Per plot ontstaat zo een uitgewerkt steden-
kaart en is vastgelegd in de met de ontwikkelaars
bouwkundig plan op basis van de uitgangspunten
gesloten intentieovereenkomst. Het proces om tot dit
van het Masterplan. Per partij wordt een overeen-
concept Masterplan te komen heeft ongeveer een
komst gesloten waarin de uitwerking wordt vastge-
jaar langer geduurd dan oorspronkelijk gepland.
legd op basis waarvan een planologische procedu-
We hebben met name de tijd genomen om het
re (Omgevingsplan) gevoerd kan worden. Hoe dat
plan zodanig op te stellen dat op hoofdlijn sprake
proces precies gaat verlopen zal mede afhangen
is van een haalbaar plan en dit ook vertaald kon
van de ontwikkelingen rond de omgevingswet.
worden in een intentieovereenkomst met ontwik-
Vanaf 2023 kan realisatie van de plannen plaatsvin-
kelende partijen. Weliswaar zijn er nog vele zaken
den.
tijdens de uitwerking per plot te onderzoeken en af te stemmen, maar het eronder liggende Masterplan is robuust en in beginsel haalbaar. Het nu voorliggende concept Masterplan wordt vrijgegeven voor inspraak zodat belanghebbenden (zoals omwonenden) kunnen reageren op het plan dat nu is opgesteld. Dit plan wordt in het najaar van 2021 gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Begin volgend jaar zullen de inspraakreacties verwerkt worden en ontstaat een definitief concept van het Masterplan dat in het voorjaar van 2022 ter vaststelling aan de raad kan worden aangeboden.
IJssel District | Velp
47
Financiën aanvraag Woningbouwimpuls Kosten openbare ruimte € 10.600.000 Opbrengsten (inclusief bijdrage ontwikkelende partijen)
€ 5.200.000
Maatschappelijk tekort € 5.400.000 Dekking: WBI (50%) € 2.700.000 Provincie (€ 1.000 per woning)
48
€
800.000
Gemeente €
1.900.000
17. Financiële haalbaarheid Relatie met de kadernota
miljoen. Dit bedrag wordt opgevangen binnen de
Zoals in de kadernota aangegeven dienen de
gebiedsexploitatie. Het betreft met name de op-
kosten, waaronder plankosten en investeringen in de
brengsten vanuit de gemeentelijke gronduitgifte die
openbare ruimte, uit de gebiedsexploitatie worden
vooral betrekking hebben op het bebouwen van het
bekostigd. Verder staat in de nota dat het gemeen-
huidige parkeerterrein van het ziekenhuis. Op basis
telijke grondgebied kan worden ingezet ten dienste
van de nu bekende uitgansgpunten komen er 134
van deze grondexploitatie.
woningen op gemeentelijk grondgebied te staan.
Woningbouwimpuls en cofinanciering Provincie
Risico’s en risicobeheersing
Vanuit de financiële analyse die parallel aan de tot-
uit de opbrengsten door grondverkoop op ba-
standkoming van het Masterplan is uitgevoerd wordt
sis van het masterplan. Er doen zich verschillende
gekomen tot een publiek tekort. Om de woning-
risico’s voor waaronder planologische risico’s, risico’s
bouw te versnellen heeft het rijk de Woningbouwim-
ten aanzien van de prijsontwikkeling en de bijdrage
pulsbijdrage in het leven geroepen. Voor plannen
door de ontwikkelaars (bijvoorbeeld als er minder
die als gevolg van een publiek tekort niet tot stand
volume wordt gerealiseerd). Belangrijk risico is dat
dreigen te komen is een bijdrage mogelijk, die 50%
de bijdrage woningbouwimpuls niet wordt gedaan.
van het publieke tekort dekt. Het overige tekort
Om tot een financieel haalbaar plan te komen is de
moet door andere overheden worden gedekt. De
bijdrage WBI van het rijk en provincie noodzakelijk.
provincie Gelderland heeft een co-financieringsre-
Als deze bijdrage niet verstrekt wordt kan het Mas-
geling in het leven geroepen die een deel van dat
terplan niet in deze vorm tot uitvoering komen.
De gemeentelijke bijdrage wordt in beginsel gedekt
resterende publieke tekort dekt. Voor beide regelingen is een aanvraag ingediend en toegekend.
Intentieovereenkomst marktpartijen
Het plan kent een lange doorlooptijd: 10 jaar voor de in de WBI-aanvraag opgenomen plandelen en nog langer voor de andere plandelen. In het
In de intentieovereenkomst met marktpartijen is
plan onderscheiden we 9 fasen met verschillende
afgesproken dat zij een bijdrage van € 40,- per
startmomenten en verschillende doorlooptijden. In
m2 BVO-bouwvolume bijdragen voor de aanleg
de voorbereiding, maar ook tijdens de realisatie is
van het openbare gebied. Door deze bijdrage die
een cyclisch proces van rekenen en tekenen gaande
geraamd wordt op 2,7 miljoen daalt het publieke
om zodoende de optimale mix van programma,
tekort. Daarnaast dragen zij zorg voor de realisatie
ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid te
van (niet kostendekkende) gebouwde parkeervoor-
bewaken en te sturen en daarmee de risico’s te
zieningen op eigen terrein.
beperken. Bij aanvang van de voorbereiding per
Dekking publieke tekort
fase vindt een toets plaats van het plan en kan het bijgesteld worden op programma, ruimtelijke inrich-
Door de bijdrage Woningbouwimpuls, subsidie van-