Citaten uit het woonbehoefte onderzoek

Citaten uit het woonbehoefte onderzoek regionaal-woonbehoefteonderzoek-2022-en-lokale-factsheets.pdf (groenemetropoolregio.nl) Blz 7; Nieuwbouw is overigens niet de enige manier om te voorzien in de extra woningbehoefte. Ga daarom na welke mogelijkheden er zijn in de bestaande woningvoorraad, door het transformeren van niet-woongebouwen naar woningen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen iedere gemeente levert minimaal een evenredige bijdrage (30%) in het bieden van voldoende sociale huurwoningen in de regio. Fair share is de afspraak binnen de regio Blz 8 Ten opzichte van het vorige onderzoek is de vraag naar betaalbare koopwoningen (< € 355.000) verder toegenomen. Daarnaast blijft de bouw van dure koopwoningen (> € 355.000) belangrijk. Niet alleen omdat er behoefte aan is (ongeveer 26% van de totale extra woningbehoefte), maar ook om de realisatie van de betaalbare huur- en koopwoningen financieel rond te krijgen Een deel van de vraag naar betaalbare woningen richt zich op grondgebonden woonvormen. Vooral in de meer dorpse/landelijke woonmilieus is deze woonwens nog erg dominant. De vraag is of deze wens voor grondgebonden woningen altijd en overal waargemaakt kan worden als de woning ook betaalbaar moet zijn (en blijven). Blz 9/10 Uiteraard hebben lang niet alle ouderen te maken met een acute zorgvraag of fysieke beperkingen.

Maar naarmate men ouder wordt, neemt de kans op zorgbehoefte (en daarmee de vraag naar een aangepaste woonvorm) toe. De grootste vraag gaat de komende jaren uit naar zelfstandige woningen, eventueel met aanpassingen. Maar de sterkste toename is te zien in de vraag naar geclusterde 2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040 11 woonvormen met zorg nabij (bijvoorbeeld zelfstandige appartementen in de buurt van een woonzorgcentrum of een hofjesconcept). Gemeenten zijn verplicht om per 1 januari 2024 over een eigen woonzorgvisie te beschikken. Blz 28 Er is op basis van de nieuwe prognose sprake van een aanhoudende huishoudensgroei tot 2040. Deze groei neemt wel af na ongeveer 2030. De grootste huishoudensgroei wordt voorzien voor de periode tot en met 2030 Blz42 Buiten de steden kent de regio vooral het centrum-dorpse woonmilieu en het woonmilieu ‘landelijk wonen’ (met uitzondering van de meer stedelijke delen van Zevenaar). Een belangrijk deel van de extra woningbehoefte in de kleinere gemeenten richt zich op het centrum-dorpse woonmilieu. Een belangrijk deel van de extra woningvraag in de kleinere gemeenten in de subregio’s Arnhem en Nijmegen en in De Liemers bestaat uit appartementen dan wel levensloopgeschikte grondgebonden woningen

In de gemeenten rond Arnhem is de vraag naar grondgebonden woningen, zowel in de huursector als in de koopsector, naar verhouding groter In beginsel leidt inzetten op het creëren van doorstroomketens tot de meest effectieve inzet van nieuwbouw. Door te bouwen voor doorstroming worden met het toevoegen van een nieuwbouwwoning meerdere huishoudens geholpen. Een doorstroomketen stopt altijd bij een starter of een vestiger. Het toevoegen van geschikte woningen voor ouderen maakt grotere woningen vrij, zowel in de koopsector als in de huursector. Deze grotere woningen maken het voor jongere huishoudens mogelijk een stap te maken in hun wooncarrière. Zij maken vervolgens ook weer woningen vrij. Ouderen verhuizen echter minder dan andere huishoudensgroepen. Voorwaarde voor het inzetten op het doorstromen door ouderen is dat voor hen aantrekkelijk aanbod wordt gerealiseerd op de juiste locaties ….. De vraag van ouderen is merendeels gericht op appartementen en levensloopgeschikte grondgebonden woningen (kleinere woningen met een kleine buitenruimte of een patio), zowel in de huursector als in de koopsector) Blz 43 Er is een extra vraag naar duurdere grondgebonden koopwoningen (vanaf € 355.000) in de regio.

Het bouwen van deze woningen zorgt ook voor 2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040 44 doorstroming (als ze worden gekocht door huishoudens uit de regio), doordat huishoudens een kwaliteitsstap kunnen maken. Het zijn in de nieuwbouw ook woningen die zich op het vlak van energetische kwaliteit doorgaans gunstig onderscheiden van de bestaande woningvoorraad. Blz 44 Het woonbehoefteonderzoek laat juist een grotere behoefte zien aan betaalbare koopwoningen (dan in eerdere onderzoeken) Blz 45 Vergelijking met onderzoek 2019 Ten opzichte van de periode waarin het vorige regionale woonbehoefteonderzoek werd uitgevoerd is de woningvraag toegenomen. Een middenhuurwoning is minder in trek, woningzoekenden geven de voorkeur aan een betaalbare koopwoning. Dit wordt ingegeven door de vaak hoge prijzen in de vrije huursector en het sentiment ‘de boot te missen’ als je niet profiteert van de prijsstijgingen in de koopsector. De extra vraag naar duurdere koopwoningen (vanaf € 355.000, prijspeil 2022) is naar verhouding hoger dan ten tijde van het onderzoek in 2019. Dit hangt samen met de toegenomen schaarste op de woningmarkt. Er komen minder woningen op de markt terwijl de vraag er wel is. Blz 46 Er zijn veel plannen voor het toevoegen van appartementen in de regio. Er is ook veel vraag naar appartementen, maar de behoefte is wat minder groot dan in de plannen tot uitdrukking komt.

Vraag naar bijzondere woonvormen. Companen heeft voor verschillende gemeenten en regio’s onderzoek gedaan naar de behoeft aan alternatieve woonvormen. Op basis van ervaringen in andere gemeenten en regio’s beschrijven we een aantal algemene trends: • Uit enquêtes onder inwoners met verhuisplannen blijkt de laatste jaren doorgaans dat een aanzienlijk deel van de respondenten mogelijk interesse heeft in alternatieve woonvormen. Echter blijkt de groep die vervolgens serieuze interesse toont en

bijvoorbeeld ook actief op zoek gaat naar deze woonvormen of zelf initiatief neemt om een dergelijke woonvorm te ontwikkelen een stuk kleiner. Blz 47 Per groep vallen doorgaans de volgende zaken op: • Jongeren en starters zijn het meest en het breedst geïnteresseerd in alternatieve woonvormen. Zij hebben vaak interesse in concepten als zelfbouw, wonen in een verbouwd kantoor, school, kerk, klooster, etc., of een tiny house. Ook het delen van een woning met vrienden (Friends wonen) of gelijkgestemden (groepswonen) vinden zij vaak aantrekkelijk. Een wat kleiner deel van de starters ziet een tijdelijke woonruimte van maximaal 2 jaar als oplossing voor hun woningvraag. De vraag van starters wordt in de huidige markt ook ingegeven door de wens om überhaupt een woning te vinden. Alternatieve woonvormen bieden dan naar hun inschatting mogelijk soelaas. • Onder ouderen zien we in verschillende onderzoeken vooral een interesse in wonen met gemeenschappelijke voorzieningen. Zeker onder ouderen met een zorgvraag is relatief veel behoefte aan kleinschalige woonzorgprojecten (zoals hofjesconcepten) waarin ook een gemeenschappelijke leefruimte beschikbaar is. Ouderen geven vaak aan geïnteresseerd te zijn in woonconcepten waar zij met leeftijdgenoten en gelijkgestemden kunnen samenwonen.

Wat zeker niet betekent dat dit per definitie de wens is, maar de wens is groter dan onder andere leeftijdsgroepen. In hoofdstuk 8 wordt nader ingegaan op de behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen, waarbij de mogelijkheid tot onderling contact doorgaans een uitgangspunt is.

Blz 55 Koopwoningen met een prijs tot € 250.000 zijn moeilijk te realiseren in een kwaliteit die aansluit bij de woonwensen van potentiële kopers. Een substitutiemarkt voor dit segment zijn woningen in het middenhuursegment. Een van de voorliggende vraagstukken in de regio is of moet worden ingezet op het toevoegen van goedkope koopwoningen of dat woningzoekenden meer zijn geholpen met een goede betaalbare middenhuurwoning. Blz 61 De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen zal in verhouding meer gaan toenemen. De vraag naar reguliere woningen voor ouderen neemt in de periode tot en met 2030 toe met ongeveer 20%, de vraag naar geclusterde woningen voor ouderen nabij zorgaanbod met bijna 40%. Blz 70 behoefte raming voor de gemeente rheden. Geen citaat, maar grafiek: 1/3 sociale huur, een heel klein beetje middenhuur en bijna 2/3 koop, verdeeld over goedkope koop, middeldure koop en duurdere koop, waarvan die laatste ook bijna 1/3 is. Blz 71 Mensen verhuizen vaak niet naar de woning die exact aansluit bij hun wensen, maar vooral naar woningen die binnen hun mogelijkheden beschikbaar zijn. Verhuiswensen zijn in deze markt vaak

ondergeschikt aan verhuismogelijkheden. Toch is juist in deze markt het beleidsmatig minder interessant om te zien wat mensen daadwerkelijk doen, maar vooral naar wat mensen willen: het accentueren van de vraag in een aanbiedersmarkt.

Blz 72/73 3. Generatie-effect: ouderen verhuizen minder van koopwoning naar sociale huur Een andere ontwikkeling die van invloed is op de behoefte aan sociale huur is het zogenaamde generatie-effect. Door beleid van de Rijksoverheid is jarenlang het kopen van woningen gestimuleerd. Hierdoor hebben generaties die na 2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040 74 1945 geboren zijn vaker een koopwoning dan de generaties van voor 1945. Juist die laatste groep woont verhoudingsgewijs veel in een sociale huurwoning. De generatie geboren voor de Tweede Wereldoorlog zal de komende jaren geleidelijk uit hun woning gaan. De naoorlogse generatie (babyboom) vult dit slechts beperkt op door hun grotere oriëntatie op de koopsector. Hierdoor daalt de behoefte aan sociale huur tussen de generaties.

Woondeal groene metropoolregio 2.0 Blz 4 Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de nieuwbouw voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000). Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een op basis van het woonbehoefteonderzoek per gemeente te bepalen deel in het middensegment bestaat uit betaalbare koopwoning voor de lagere inkomens met een prijs van maximaal € 250.000 of middenhuur. Partijen focussen op woningbouwgebieden die voldoende omvangrijk zijn (minimaal 500 woningen in Arnhem en Nijmegen, minimaal circa 250 woningen buiten deze twee steden), snel in uitvoering zijn met inzet vanuit markt en overheid, en regionale betekenis hebben op grond van de Verstedelijkingsstrategie. Beter benutten bestaande voorraad door experimentele aanpak in vastgoed en waar nodig het creëren van regelruimte. Blz 5 Partijen bewaken de samenhang van de nieuwbouw met de bestaande stad zodat dit bijdraagt aan groene, vitale, leefbare wijken en steden.

Kwalitatief goede woningen moeten bereikbaar zijn en goed ingepast in de stad en in het landschap Blz 7 Het Dagelijks Bestuur van het waterschap is verantwoordelijk voor een doelmatig waterbeheer. In het Omgevingsplan houdt de gemeenteraad rekening met het waterbelang met het oog op behoud van waterkwaliteit en het voorkomen van wateroverlast, droogte en overstromingen om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locatie, onder meer woningbouwlocaties. Daarbij geldt onder meer het uitgangspunt van ‘’water en bodem sturend’’. De concrete uitwerking daarvan vindt plaats in het programma water en bodem sturend.

Blz 8 Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie ‘meer landschap meer stad’ Blz 12 Aanvullend op het bouwprogramma zetten de partners in op extra kansen door: ● Betere benutting van de bestaande woningvoorraad. De vastgoed voorraad wordt thans suboptimaal benut. Gebouwen staan leeg, of in grote woningen wonen weinig mensen. Sommige woningen sluiten niet aan op de lokale behoefte en is herstructurering of transformatie gewenst door bijvoorbeeld: vervangende nieuwbouw, sloop en grootschalige renovatie. Gemeenten zetten zich met hulp van provinciale en landelijke regelingen in voor een betere benutting van het herbergend vermogen van de bestaande vastgoedvoorraad. Transformatie van zelfstandige woningen naar woonruimten voor meerdere kleine huishoudens met gemeenschappelijke voorzieningen biedt hierbij kansen: het levert naast meer woonruimte ook “sociale winst” op. Partijen richten zich hierbij op het inventariseren en oplossen van belemmerende regelgeving.

De regio zet zich zo in om een nader te bepalen aantal woningen door transformatie te realiseren, waarmee wordt bijgedragen aan de landelijke opgave om 15.000 transformatiewoningen per jaar te realiseren. Dit aantal is onderdeel van de totale opgave opgenomen in tabel 1. Blz 13 Actueel houden van ruimtelijke beleidskaders en beleid rondom participatie en ruimtelijke plannen ten behoeve van een transparant en zorgvuldig proces Blz 14 Onze inzet ● Vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters. We zorgen in lijn met de nationale doelstellingen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. ● Op dit moment is 31% van de woningen in de regio een corporatiewoning. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de nieuwbouw voor 30% sociale huur en minimaal tussen 35% à 40% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000).

● Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich in voor realisatie van een deel hiervan als betaalbare koopwoning voor de lagere inkomens of middenhuurwoningen (met een prijs van maximaal € 250.000 of een vergelijkbare acceptabele huurprijs op basis van het inkomen Blz 15 Mocht dit niet mogelijk en ook niet wenselijk zijn vanwege een te eenzijdige sociaal-economische opbouw van de kern met een hoog percentage sociale huur, dan zet de gemeente in op de bouw van extra betaalbare koop- en middenhuurwoningen. Gemeenten onderbouwen dit naar elkaar en naar de provincie. Zij verklaren zich voor die situaties onderling solidair om in totaal regionaal 30% sociale huur in de nieuwbouw te realiseren. De provincie moet in kunnen stemmen met de onderbouwing van deze vorm van maatwerk.

Onderzoek RIGO-AEDES: Veerkracht in het corporatiebezit https://dkvwg750av2j6.cloudfront.net/m/16e458814e279f4a/original/Rapport-Veerkracht-van-hetcorporatiebezit-RIGO-30-januari-2020.pdf Blz 22 Nadere analyses op de Leefbaarometer10 hebben laten zien dat als er in de directe woonomgeving meer dan veertig à vijftig procent van de woningen in bezit van corporaties is, deze gebieden vaak een relatief ongunstige ontwikkeling doormaakten als naar de leefbaarheid als totaalscore wordt gekeken. Hier slaat een gemiddeld positieve ontwikkeling van de leefbaarheid om in een negatieve ontwikkeling. En daarbij geldt: hoe groter de concentratie (tot zo’n 80%) hoe ongunstiger de ontwikkeling Blz 56 Een van de zaken die Amsterdam bijzonder maakt, is dat er een grote mate van spreiding is van zowel kwetsbare als kansrijke groepen. Hoger opgeleiden wonen in Amsterdam ook in de mindere buurten. Omgekeerd zijn er ook weinig buurten zonder kwetsbare groepen. Een van de gevolgen is dat er ook weinig buurten zijn zonder overlast Blz 58 En tot slot blijkt – en dat is nog eens een bevestiging van de uitkomsten van het Aedesonderzoek – dat als de andere omstandigheden gelijk zijn, een toename van kwetsbare groepen in een gebied samenhangt met een toename van overlast.