BWVoorstel Intentieovk IJssel District (vml ziekenhuisterrein) 6-8-2021 zaaknr 789697 Ibabs 2073

B en W-voorstel portefeuillehouder

Begrotingsprogramma

draagt bij aan Global Goal(s)

Ronald Haverkamp

3 Gebiedsontwikkeling

11 Duurzame steden en gemeenschappen 16 Vrede, veiligheid en sterke publieke diensten

b en w-vergadering

agendapunt

bijlage(n)

………………augustus 2021

Conceptintentieovereenkomst met als bijlage de Ruimtelijke Uitgangspuntenkaart d.d. 2-8-2021

rol raad

ter informatie onderwerp

Intentieovereenkomst gebiedsontwikkeling IJssel District Velp. INHOUD VOORSTEL Instemmen met bijgaande Intentieovereenkomst gebiedsontwikkeling IJssel District Velp (vml. ziekenhuisterrein). 1 Wat is de aanleiding? Op 2-7-2020 besloot de Raad vast te stellen, de ‘Kadernota Velp tussen Broek en Water’ (hierna: Kadernota) met als Plangebied:

De vier vastgoedeigenaren in dit plangebied waaronder de gemeente zèlf, hebben daarna met elkaar onderzocht of een hoogwaardige invulling haalbaar is met een transformatie tot woningbouw. In de Kadernota gaat de raad uit van ca. 350 woningen en gaf de raad o.a. als uitgangspunten mee: een integrale uitwerking om tot een samenhangend en hoogwaardig ontwikkelde locatie te komen; een bijdrage van de ontwikkelende partijen naar evenredigheid; met inzet van het centrale gemeentelijke parkeerterrein om de kosten gebiedsexploitatie te dekken. De samenwerking van partijen heeft geresulteerd in een Ruimtelijke uitgangspunten kaart (onderschreven door de 4 vastgoedeigenaren) uitgaande van circa 780 woningen, waarvan 70% pagina

ons kenmerk

1

DRCONCEPT

betaalbaar (betaalbare woningen volgens Besluit Woningbouwimpuls 2020: woningen voor starters en mensen met een laag en middeninkomen), met een hoofdontsluiting op de Pres. Kennedylaan en een nevenontsluiting via de Broekstraat (zie hierna). Dit voorstel ziet op het aangaan van een intentieovereenkomst waarbij de 4 vastgoedeigenaren met elkaar een aantal afspraken willen maken over de voorgenomen transformatie tot woningbouw. 2 Wat is het bestaand beleid c.q. kader? Burgerlijk Wetboek, Kadernota VtBW 2-7-2020, Woonvisie 2020-2026 Samen Wonen in Rheden, september 2020; Besluit Woningbouwimpuls 2020 en Regeling Woningbouwimpuls 2020. 3 Wat willen wij bereiken op de genoemde Global Goal(s)? Via het aangaan van de intentieovereenkomst wordt tussen de partijen duidelijkheid geschapen over o.a. ieders inspanningen, gehanteerde uitgangspunten, kostenbijdrage. Om zodoende uiteindelijk tot een gebiedsontwikkeling te komen waardoor de woningnood verminderd wordt; de sociale huurvoorraad verjongd en een gemêleerde duurzame woonwijk voor diverse doelgroepen ontstaat. 4 Wat gaan wij ervoor doen? 4.1 Aanzet concept masterplan IJssel District De laatste maanden is intensief getekend en gerekend. Zo heeft de gemeente als adviseur SVP (ontwerpbureau voor architectuur en stedenbouw) ingeschakeld voor het stedenbouwkundige plan en Stadskwadraat voor de financiële onderbouwing.

SVP heeft in overleg met de vier vastgoedeigenaren, een voorzet gegeven voor een concept masterplan genaamd: IJssel District Velp. Dit concept Masterplan is nog niet gereed maar de kern ervan wel d.w.z. de Ruimtelijk Uitgangspuntenkaart d.d. 2-8-2021. In een separaat voorstel zullen de uitgangspunten van dit plan verduidelijkt en aan u voorgelegd worden met als streven om het concept Masterplan eind oktober a.s. ter besluitvorming aan de Raad te kunnen voorleggen. Op basis van de in de kadernota vastgelegde bouwvolumes bleken aanzienlijk meer woningen mogelijk dan aanvankelijk gedacht. In plaats van de 350 woningen uit de kadernota blijken 780 woningen mogelijk te zijn. Gezien de grote woningbehoefte en de beperkte bouwmogelijkheden in de gemeente is het goed dat marktpartijen en gemeente deze optimalisatieslag hebben kunnen maken. Een hoogwaardig openbaar gebied met parkeren voor de bewoners uit het zicht (in gebouwde parkeervoorzieningen) om zodoende een groen openbaar verblijfsgebied in het midden van het Plangebied te kunnen creëren, is een van de kernpunten van het plan. Hiermee komt ook een mogelijke bijdrage o.g.v. de Rijksregeling om de woningbouw te versnellen (WBI: Woningbouwimpuls) in zicht gelet op de erbij behorende voorwaarde dat deze Woningimpuls bijdrage ziet op projecten van minimaal 500 woningen.

Tevens kent de provincie een cofinancieringsregeling van € 1.000,= per woning, voor plannen die een WBI bijdrage krijgen. Voor deze aanvullende provinciale regeling is reeds een aanvraag gedaan. 4.2 Regeling Woningbouwimpuls In de bijgaande intentieovereenkomst is als een van de uitgangspunten voor de beoogde samenwerking (m.b.t. de transformatie tot woningbouw) opgenomen de Regeling Woningbouwimpuls 2020. Het streven is om een rijksbijdrage (specifieke uitkering, hierna te noemen WBI-uitkering) te verkrijgen om zodoende een betaalbaar woningbouwprogramma volgens de eisen van het Rijk te realiseren in een kwalitatief goede woonomgeving. Het Rijk neemt bij toekenning van de WBI-uitkering de helft van het publieke tekort voor haar rekening. Ook de provincie doet een bijdrage in het maatschappelijke tekort als aanvulling op de rijksregeling. De verkoopopbrengst van het gemeentelijke parkeerterrein zal worden ingezet ter dekking van het resterende publieke tekort. Mocht deze opbrengst ontoereikend zijn, dan zal de gemeentelijke ‘Reserve risicobuffer grondexploitatie’ ingezet moeten worden. Ook wordt als eis gesteld dat er met ontwikkelende partijen overeenstemming moet zijn over onder andere het starten met de realisatie van de woningen binnen 3 jaar na verkrijging van de WBIuitkering.

Deze overeenstemming wordt ‘bewezen’ door bijgaande intentieovereenkomst bij de aanvraag voor een WBI-uitkering in te dienen. Gelijktijdig met dit collegevoorstel wordt uw college in een separaat collegevoorstel voorgesteld in te stemmen met het aanvragen van deze WBI-uitkering. pagina

ons kenmerk

2

DRCONCEPT

4.3 Inhoud intentieovereenkomst Naast de hiervoor vermelde uitgangspunten (d.w.z. Ruimtelijke Uitgangspuntenkaart en WBIuitkering) bevat de intentieovereenkomst: in de Overwegingen van de overeenkomst, een aantal beleidskaders zoals de Kadernota (f -k) en de Woonvisie 2020-2026 Samen Wonen in Rheden (l. en m.); als onderwerp het voorgenomen aantal van circa 780 woningen met openbaar centraal park etc. omschreven volgens de Ruimtelijk Uitgangspuntenkaart (art 1); als doel staat de gezamenlijke opgave en uitwerking voorop om tot een haalbaar plan te komen wat dan bij instemming van de Raad met het Masterplan, zal leiden tot vervolg overeenkomsten gericht op realisatie, kostenverhaal. En voor het geval dat WBI-uitkering niet verkregen wordt, een inspanningsverplichting om tot transformatie tot stand te brengen (art. 2); de nadere uitwerking en kostenverdeling worden ook benoemd waarbij de marktpartijen ieder hun eigen vastgoedexploitatie voeren voor hun eigen bouwblokken en aan de gemeente een bedrag betalen van € 40,00 excl. BTW per m2 BVO te realiseren bouwvolume voor de kosten van de openbare ruimte en plankosten (art 4.3); In dit artikel 4 worden vele wensen aangestipt waaronder uw wens tot verhuur door de marktpartijen van minimaal 50 woningen aan Vivare (= 4.2).

De marktpartijen wensen aandacht voor verlaging leges, mobiliteitsonderzoek om daadwerkelijke parkeerbehoefte te bepalen. En beide partijen vragen in de uitwerking ook aandacht voor onderzoek naar mogelijkheden van een warmtenet (art. 4.4); een van rechtswege beëindiging als Raad zich niet schaart achter het nog voor te leggen concept Masterplan of Masterplan en een ontbindingsmogelijkheid voor partijen waarbij elke partij zijn eigen haalbaarheid beoordeelt (art 5); een Globale indicatieve planning met als streven om in mei 2024 te kunnen starten met de bouw van de eerste woningen (art 6); en een aantal gebruikelijke bepalingen (art.7-10). 5 Wat zijn de financiële consequenties? Voor het aangaan van de intentieovereenkomst geldt de gebruikelijke ambtelijke inzet. 6 Wat zijn de risico’s? Deze overeenkomst beklemtoont dat alle vier de vastgoedeigenaren (dus incl. de gemeente) in het plangebied willen samenwerken om tot een gezamenlijk en hoogwaardig plan te komen aan de hand van de Ruimtelijke Uitgangspuntenkaart en volgens de voorwaarden van de rijksregeling voor de WBI-uitkering. Mocht de Raad zich niet kunnen scharen achter het Masterplan dan is samenwerking op basis van deze intentieovereenkomst van de baan (van rechtswege beëindiging, art 5.1). Ook is het zo dat elke partij, elke vastgoedeigenaar zijn eigen haalbaarheid beoordeelt en de overeenkomst mag ontbinden (art.

5.2 en art. 5.3); bijvoorbeeld als geen WBI-uitkering verkregen zou worden, kan elke partij tot ontbinding van deze overeenkomst overgaan. Met het aangaan van deze intentieovereenkomst zelf zijn geen risico’s verbonden. Mocht op enig moment de samenwerking beëindigd worden (om welke reden dan ook) dan ontstaat een nieuwe situatie. Mocht bijvoorbeeld één partij eruit stappen, dan kunnen de andere partijen mogelijk hun samenwerking vervolgen. In het ergste geval zal elke vastgoedpartij mogelijk zijn eigen plan willen trekken en zullen de markpartijen bijvoorbeeld individueel bij de gemeente verzoeken tot planwijziging etc. bij de gemeente kunnen indienen. En zal de gemeente trachten te sturen aan de hand van haar beleid, regelgeving etc. 7 Wat is het draagvlak voor dit voorstel? De vier vastgoedeigenaren in het Plangebied stemmen met deze concept-intentieovereenkomst in en zijn (onder gemeentelijke voorbehoud van collegebesluit tot aangaan van deze overeenkomst) tot ondertekening over gegaan. 8 Hoe en met wie wordt er gecommuniceerd? Met betrokken vastgoedeigenaren en Rijk i.v.m. Regeling Woningbouwimpuls 2020. pagina

ons kenmerk

3

DRCONCEPT

9 Wordt er een evaluatie uitgevoerd? Niet van toepassing De Steeg, MFL 5-8-2021 (zaaknr.: 789697)

pagina

ons kenmerk

4

DRCONCEPT