Bijlage 1 Ontwikkelplan (23.40)
Tekst van het document
IJssel District Ontwikkelplan Velp april 2023
Colofon
Publicatiedatum
In opdracht van
21 april 2023
Gemeente Rheden Rudius Vastgoed
Versie
Lairessegroep
6 Voor het geheel of gedeeltelijk
Adres
overnemen of bewerken van
SVP architectuur en stedenbouw
artikelen dient men toestemming
‘t Zand 17, 3811 GB Amersfoort
van de redactie te vragen. In de meeste gevallen zal die graag
worden gegeven.
info@svp-svp.nl
Voorbehoud Ontwerp
Aan deze publicatie kunnen geen
Mike Wissing
rechten worden ontleend.
Tibor Kis
In samenwerking met Buro Poelmans Reesink
2
IJssel District Ontwikkelplan Velp april 2023
IJssel District Velp
3
Inhoudsopgave
1. Inleiding
7
2. Ontwikkelstrategie
8
3. Proces
10
4. Uitgangspunten masterplan
13
5. Quickscans gezonde en veilige leefomgeving
18
6. Programma
25
7. Duurzame mobiliteit, verkeer en parkeren
29
8. Stedenbouwkundige structuur
35
9. Uitwerking bouwvelden
39
10. Openbare ruimte
53
11. Klimaatbestendig en biodiversiteit
58
12. Duurzaamheid en energie
60
13. Fasering
63
14. Uitgangspunten ontwikkelplan
67
Bijlage (separaat) 1.
20220912 Definitieve haalbaarheidsnotitie IJssel District
1.a
Bijlagebundel haalbaarheidsnotitie IJssel District
2.
3553A_BK_IJssel District_QuickScan Wind en Zon
3.
Memo - parkeernormen IJssel District 20-04-2023
IJssel District Velp
5
IJss e ls t r aat rs Wate
t r aat
Winkelcentrum Velperbroek
President K ennedylaan
Bro
ek
str
aa
t
Plangebied
Lepelaarstraat
Geërfdenpark
Onderzoeksgebied Waterplas
Sn
Presikhaaf - Arnhem
6
e lw
eg
A1 2
Knooppunt Velperbroek
IJsseloord
De Beemd
1. Inleiding Het nieuwe IJssel District in Velp gaat een bruisende stedelijke woonbuurt worden. Een verbonden buurt met een prachtig groen park en een gevarieerde mix aan woningtypes. De ruimtelijke hoofdlijnen voor het IJssel District zijn in begin 2022 vastgelegd in het masterplan IJssel District. Dit ontwikkelplan is het vervolg daarop. Het doel van het ontwikkelplan is een verdere uitwerking van het programma, de ruimtelijke kwaliteit, openbare ruimte, mobiliteit en fasering om tot een haalbaar plan te komen. De focus voor deze uitwerking ligt op het plangebied. Na de vaststelling van het masterplan op 22 februari 2022 is er vervolgtraject gestart waarin verschillende onderzoeken zijn uitgevoerd. Denk daarbij aan onderzoeken op het gebied van verkeer, cultuurhistorie, externe veiligheid, milieu en financiële haalbaarheid. Met de resultaten uit deze onderzoeken is opnieuw integraal naar het masterplan gekeken om tot een haalbaar plan te komen. Daar waar het masterplan een sterke focus kent op het hele onderzoeksgebied, focust het ontwikkelplan zich meer op het plangebied waarbinnen de eigenaren actief betrokken zijn bij de ontwikkeling van het plan. Voor het plangebied is tevens een Woningbouwimpuls (hierna “WBI”) door het Rijk toegekend. Aan deze subsidie zijn eisen verbonden die ingaan op het woningbouwprogramma, de betaalbaarheid en een start bouw voor 15 december 2024.
In dit ontwikkelplan zijn programma, parkeren en fasering beter met elkaar afgewogen. Deze thema’s kenden in het masterplan nog een abstracte uitwerking. Belangrijk daarbij is een sterke mix aan woningtypes die vallen binnen de betaalbaarheidseisen van de toegekende WBI voor de woningbouw in het plangebied. De veranderingen in de woningbouwmarkt en de prijsstijgingen in de bouwwereld hebben tevens meegespeeld in de zoektocht naar een haalbaar plan. Ook de diverse onderzoeken op het gebied van een gezonde en veilige leefomgeving hebben het ontwerp van nieuwe input voorzien. Dit proces heeft er toe geleid dat er ook ruimtelijke aanpassingen zijn gedaan ten opzichte van het masterplan. Parallel is gewerkt aan een inrichtingsschets voor de openbare ruimte. Deze schets heeft geleid tot nieuwe inzichten. In het ontwikkelplan zijn bestaande groenstructuren en bouwwerken beter geïntegreerd en blijft de historie van het gebied beter zichtbaar in de toekomst. Het ontwikkelplan geeft eerst een overzicht in de nieuwe ontwikkelstrategie en het doorlopen proces. Vervolgens wordt per thema uit het masterplan getoond wat er is onderzocht, uitgewerkt en verbeterd in het ontwikkelplan.
IJssel District Velp
7
2. Ontwikkelstrategie Strategie
co-financiering vanuit de provincie Gelderland.
De gemeente Rheden is voornemens om samen met
Hiermee is sprake van een financieel sluitende
alle betrokken grondeigenaren het IJssel District te
gebiedsontwikkeling, waarbij een deel van de kosten
herontwikkelen tot een hoogwaardig stedelijk woon-
voor aanleg openbaar gebied toegerekend wordt aan
milieu. Alle ontwikkelende partijen moeten bijdragen
de toekomstige ontwikkeling van de bouwvlekken
aan de gemeentelijke kosten bestaande uit planont-
buiten het plangebied.
wikkelingskosten, onderzoeken en de aanleg van de openbare ruimte. De exploitatiebijdrage uit het
Noodzaak
masterplan van € 40,= per m² BVO (prijspeil 2021),
Zowel de marktpartijen als de gemeente Rheden
wordt voorafgaand aan de te ontwikkelen bouwvel-
hebben een belang bij het tot realisatie brengen van
den geactualiseerd op basis van nieuwe ramingen
het IJssel District. De marktpartijen hebben risicodra-
voor aanleg openbaar gebied en de te maken plan- en
gend geïnvesteerd in het gebied (bijvoorbeeld door de
onderzoekskosten. Dit kostenverhaal zal worden
aankoop van panden), willen leegstand voorkomen en
vastgelegd in de op te stellen anterieure overeenkom-
de gedane investering terugverdienen. De gemeente
sten. Elke ontwikkeling in het zoekgebied draagt
wil graag dat het gebied tot ontwikkeling komt vanuit
uiteindelijk naar rato bij aan de publieke investeringen.
maatschappelijke doelen en om een antwoord te bieden aan grote vraag naar woningen.
Voor het plangebied is een WBI toegekend om de realisatie van betaalbare woningen op korte termijn te
De ontwikkeling van het gebied is tevens van belang
stimuleren. Vanwege deze impuls hebben gemeente
omdat de leefbaarheid nu onder druk staat. Omwo-
en marktpartijen met grondposities in het plangebied
nenden ervaren overlast en door het vertrek van het
de afgelopen maanden samen de kaders uit het
ziekenhuis dreigt er leegstand en een verdere verpau-
masterplan geconcretiseerd en de haalbaarheid
pering van het gebied. Door te investeren in het
onderzocht (rekenen en tekenen). Het doel: één
gebied wordt er waarde toegevoegd en zal de leef-
integraal plan voor het gebied waarin de eerder
baarheid aanzienlijk verbeteren voor toekomstige
vastgelegde kaders en afspraken uit het masterplan
bewoners en omwonenden. Daarnaast biedt het een
zo goed mogelijk worden vertaald. Dit ontwikkelplan
uitgelezen kans om aanzienlijke woningaantallen te
toont de resultaten van dit proces.
realiseren en te voorzien in het grote tekort aan woningen in de regio en de gemeente. Omdat zowel
Binnen het plangebied van het IJssel District zullen de
de private als de publieke belangen groot zijn ligt het
marktpartijen hun eigen percelen en de gemeentelijke
co-creëren voor de hand en hebben partijen de
ontwikkelclaim tot ontwikkeling brengen. De gemeen-
planontwikkeling samen opgepakt.
te zal verantwoordelijk zijn voor de aanleg van de
8
openbare ruimte, die ook deels toerekenbaar is aan
Kaders en afspraken
de bouwvelden buiten het plangebied. De investerin-
In het masterplan zijn de eerste kaders en afspraken
gen van de gemeente worden gedekt uit de verkoop
voor de beoogde ontwikkeling vastgesteld door de
van haar ontwikkelclaim, exploitatiebijdragen van de
gemeenteraad. Dit masterplan is opgesteld in samen-
zelfrealisatoren (marktpartijen), de verkregen WBI en
werking met de ontwikkelende marktpartijen in het
plangebied met grondposities. In het kader van de
vervallen is er geen sprake meer van een financieel
WBI-aanvraag zijn destijds globale afspraken ge-
haalbare ontwikkeling en kan de gemeente deze
maakt met marktpartijen over een bijdrage in de
plannen niet doorzetten zonder aanvullende bijdragen
kosten (kostenverhaal) en vastgelegd in een intentie-
van de betrokken marktpartijen.
overeenkomst.
Openbare ruimte Parallel aan de afronding van dit ontwikkelplan dienen
Een belangrijke drager van het plan is de openbare
er afspraken te worden vastgelegd in een overeen-
ruimte en de kwaliteitsverbetering die daarmee wordt
komst met de ontwikkelende partijen van het plange-
gerealiseerd. Gezien het versnipperde eigendom en
bied, die kwalificeert als anterieure overeenkomst.
het feit dat na 10 jaar het gebied en de aanleg van de
Anders gezegd, de gemeente verzekert hiermee het
openbare ruimte nog niet klaar is, ligt het voor de
kostenverhaal voor haar planontwikkelingskosten,
hand dat de gemeente de aanleg van de openbare
onderzoeken en aanleg en herinrichting van de
ruimte op zich neemt. Zij gaat zorgdragen voor de
openbare ruimte.
uitwerking, aanbesteding en aanleg van de nieuwe openbare ruimte en zal na realisatie het eigendom en
Een belangrijk kader is een integrale ontwikkeling van
het beheer en onderhoud hiervan op zich nemen. Het
het gehele gebied, die niet uitgaat van eigendomspo-
in één hand houden van de aanleg van alle openbare
sities maar uitgaat van het beste plan ongeacht
ruimte zou ook schaalvoordelen moeten bieden in
eigendomsposities. De beoogde hoge woningdicht-
kosten en organisatie. Het is daarnaast een rol die de
heid betekent dat er uitruil mogelijk moet zijn in het
gemeente goed past.
programma passend bij de parkeeropgave en de verkeersontsluiting.
De investeringen in de openbare ruimte en de andere publieke kosten worden gedekt uit:
De gemeente biedt deze ruimte door haar grondposi-
1.
Kostenverhaal op de zelfrealisatoren (exploitatie-
tie te beschouwen als een ontwikkelclaim die zij
bijdrage), hiervoor zijn er in het masterplan reeds
bereid is tegen marktconforme condities te verkopen
uitgangspunten opgenomen.
aan de betrokken marktpartijen in het plangebied. Dit
2. Opbrengst uit de ontwikkeling van de gemeente-
uitgangspunt brengt de benodigde flexibiliteit en schuifruimte voor uitwerking van het masterplan tot
lijke ontwikkelplot. 3.
WBI-subsidie vanuit het Rijk en de co-financiering
dit ontwikkelplan en maakt dat partijen de ontwikke-
subsidie van de provincie Gelderland (respectie-
ling integraal beschouwen.
velijk € 2,7 mln. en € 0,8 mln.).
Woningbouwimpuls
De sturing van de gemeente op de ontwikkeling vindt
De kaders van de WBI zijn van wezenlijk belang. De
voornamelijk plaats door het opstellen van bestem-
subsidievoorwaarden stellen een start bouw van de
mingsplan en een beeldkwaliteitplan. Met de wens
eerste woningen binnen drie jaar na toekenning.
om één integraal plan voor de ontwikkeling (incl. de
Daarnaast gelden de programmatische uitgangspun-
openbare ruimte) te maken is deze vorm van samen-
ten uit de subsidieaanvraag als kader voor de ontwik-
werken passend en het maximaal haalbare. Middels
keling, met een focus op betaalbaarheid. Het niet
het anterieur verzekerde kostenverhaal draagt
voldoen aan deze kaders kan betekenen dat de
iedereen bij aan de openbare ruimte en wordt het
subsidie, totaal € 2,7 miljoen, (deels) moet worden
plangebied niet verder (onnodig) opgesplitst omdat
terugbetaald. Het ministerie van BZK bewaakt deze
de gemeente aan zet is voor het herinrichten en
kaders gedurende de totale ontwikkeling en de
aanleggen van de publieke ruimtes.
gemeente zal hier verantwoording voor moeten afleggen. Indien deze subsidies (deels) komt te IJssel District Velp
9
3. Proces Proces en leeswijzer
tweede kwartaal vastgelegd in raamovereenkomst
Gemeente Rheden en de marktpartijen van het
tussen de ontwikkelende partijen en de gemeente. Op
plangebied hebben dit jaar gezamenlijk onderzoeken
deze manier wordt aan iedereen meer zekerheid
laten uitvoeren en gerekend en getekend om te
geboden om door te gaan met de ontwikkeling van
komen tot het voorliggende ontwikkelplan. Middels
het IJssel District. Na het sluiten van de overeen-
diverse intensieve werksessies hebben zij samen met
komst stelt de gemeente een grondexploitatie op om
een stedenbouwkundig bureau, een landschapsarchi-
de gemeentelijke financiële kaders vast te stellen. De
tect, een financieel bureau en een procesmanager
grondexploitatie wordt in het tweede kwartaal
toegewerkt naar een haalbaar plan. De uitgangspun-
vastgesteld, gelijktijdig met het ontwikkelplan.
ten uit het masterplan vormde het vertrekpunt van dit proces (hoofdstuk 4). Door middel van quickscans
Beeldkwaliteitplan en bestemmingsplan
zijn de grenzen van de fysieke leefomgeving verkend
In het eerste en tweede kwartaal stelt het steden-
en is er vervolgonderzoek genoteerd (hoofdstuk 5).
bouwkundig bureau in opdracht van de gemeente het
Gezamenlijk is het (woon)programma verder gedefini-
beeldkwaliteitplan op. In het beeldkwaliteitplan
eerd (hoofdstuk 6), gekoppeld aan een positieve
worden de principes vastgelegd voor de uitwerking
parkeerbalans en een visie op het gebied van duur-
van de gebouwen en de openbare ruimte in het
zame mobiliteit (hoofdstuk 7). Dit heeft geleid tot een
gehele onderzoeksgebied. Het beeldkwaliteitplan
uitgewerkt stedenbouwkundig ontwerp (hoofdstuk 8)
vormt het toetsingskader voor het kwaliteitsteam en/
en een uitwerking per bouwveld (hoofdstuk 9). De
of de welstand. Zij zullen de individuele plannen
openbare ruimte is uitgewerkt als schetsontwerp met
toetsen op samenhang en kwaliteit. Het beeldkwali-
aandacht voor klimaatadaptatie en biodiversiteit
teitsplan wordt geïntegreerd in het bestemmingsplan.
(hoofdstuk 10 en 11). Verder zijn de visies op duurzaamheid, energie en de fasering verder uitgewerkt
Het plangebied wordt juridisch planologisch vastge-
(hoofdstuk 12 en 13). Dit alles is samengevat in een
legd in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan
nieuwe uitwerking van de uitgangspuntenkaart
geeft flexibiliteit waar het kan, om in te kunnen spelen
(hoofdstuk 14). Kortom, het ontwikkelplan is het
op de marktomstandigheden. Het opstellen van het
resultaat van het doorlopen proces van half 2022 tot
concept ontwerp bestemmingsplan zal in het eerste
begin 2023.
kwartaal van 2023 starten, in het derde kwartaal ter inzage worden gelegd (samen met het beeldkwali-
10
Ontwikkelstramien
teitsplan) en in het vierde kwartaal ter vaststelling
Voorliggend ontwikkelplan zal in het eerste kwartaal
worden aangeboden aan de Raad. Daarmee wordt
van 2023 aan de omgeving worden gepresenteerd en
het bestemmingsplan ter inzage gelegd voordat de
zal daarna in het tweede kwartaal door aan de raad
Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking treedt.
ter vaststelling worden voorgelegd. Het programma,
Er kan bij het opstellen van het bestemmingsplan
de visie op mobiliteit, de fasering, het kostenverhaal
gebruik worden gemaakt van een aantal mogelijkhe-
en de overige anterieure afspraken worden in het
den die de Crisis- en herstelwet (Chw) biedt, omdat
Overzicht deelprocessen- en producten het project is aangemeld in het kader van de Chw.
december 2024 kunnen worden gebouwd om aan de
Voor het bestemmingsplan worden alle benodigde
eisen van de WBI te kunnen voldoen.
onderzoeken (zie hoofdstuk 5) uitgevoerd om de onderzoeken kunnen worden doorgeschoven naar
Proces ontwikkeling bouwvelden buiten het plangebied.
het moment van de omgevingsvergunningaanvraag.
Dit hoofdstuk is tot nu toe uitgebreid in gegaan op het
haalbaarheid van het plan aan te tonen. Bepaalde
proces om het plangebied tot ontwikkeling te brenGedurende het jaar 2023 worden de individuele
gen. Het proces voor de ontwikkeling van de bouw-
bouwplannen door de ontwikkelende partijen verder
velden buiten het plangebied is nog niet uitgestippeld,
uitgewerkt van schetsontwerp naar voorontwerp en
maar kent grofweg dezelfde stappen. Eerst komen
naar definitief ontwerp. Eind 2023 / begin 2024
gemeente en de ontwikkelende partij met grondposi-
worden de benodigde omgevingsvergunningen
tie overeen dat ze gaan samenwerken om de bouw-
aangevraagd voor de bouw van de eerste woningen.
veld te ontwikkelen. Hierbij worden afspraken vastgelegd over het vervolgproces om te komen tot een
Realisatie
uitgewerkt haalbaar plan. Uitgangspunt is het ontwik-
In 2023 wordt gestart met de civiel technische
kelplan. Voordat er een planologische procedure start
voorbereidingen, zoals het herijken van de SSK-ramin-
worden minimaal de afspraken over de geactualiseer-
gen voor de openbare ruimte en het leggen van de
de exploitatiebijdrage vastgelegd in een zogenaamde
juiste contacten. Ook de uitwerking van de inrich-
‘anterieure overeenkomst’.
tingsplannen vindt tijdig plaats voor de uitvoering van de inrichting van de openbare ruimte. De openbare ruimte wordt gefaseerd per deelontwikkeling uitgevoerd. In 2024 wordt gestart met de civiel technische werkzaamheden, zodat de eerste woningen voor 15
IJssel District Velp
11
op! De aanduiding van bouwvelden uit het masterplan d.d. Let 02-08-2021 is aangepast in dit ontwikkelplan. Zie pagina 34 voor de juiste aanduiding van bouwvelden.
eden
E 10%
art).
E 10%
A 20%
al BVO HG t een
nd. bouwlaag
Hoofdontsluiting Uitgangspuntenkaart IJssel District B 10%
iting
Algemene uitgangspunten
n fase 1 en 2. ngen
1.
2
2. 3.
an de
4. 5. 6. 7. 8.
9. 10.
C 20%
11. 12. 13. 14. 15.
F
De woonvisie ‘Samen Wonen in Rheden, 2020-2026’ en ‘Nota Parkeernomen Rheden 2015’ zijn leidend voor het plan. Er zijn maximaal 250 parkeerplaatsen mogelijk in het openbare gebied. Er kunnen maximaal 400 woningen (2000 extra verkeersbewegingen) worden ontsloten via de Broekstraat. Parkeerplaatsen privé worden binnen het plot opgelost. 10% Op een aantal plekken in het plan is een gedeelde parkeerhub mogelijk (zie kaart). Het is mogelijk om bij Plot C een extra Stadsstraat toe te voegen. Maximaal BVO (excl. parkeren) per plot wordt bepaald met*: (m2 plot x GSI** 0,55) x gemiddelde aantal toegestane bouwlagen = maximaal BVO 70% betaalbaar bouwen: sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop (NHG grens). Afwijken van de genoemde 70% is mogelijk indien aangetoond wordt dat een project niet haalbaar blijkt. De bouwhoogtes uit de kadernota ‘Velp tussen Broek en Water, 2020’ zijn leidend. In de zone 2/4 bouwlagen mag maximaal 65% van de bebouwing de hoogste bouwlaag hebben. In de zone 4/8 bouwlagen mag maximaal 35% van de bebouwing de hoogste bouwlaag hebben. Woningen zijn minimaal 70m2 GBO (excl. Ziekenhuisgebouw). In het gebied moeten minimaal 50 sociale huurwoningen worden toegevoegd in fase 1 en 2. 20% Per ontwikkelplot is een percentage minimale gevellengte grondgebonden woningen 2 aangeven (zie kaart). Per plot maximaal 30% dezelfde woningtypologie bouwen.
De marktpartijen zijn bereid € 40,= per m2 BVO bij te dragen in de realisatie van de openbare ruimte en de te maken plankosten
G
D
G 10%
H
Legenda kaart Ontwikkelplot Huidige kavelgrens 2/4 bouwlagen (max. 65% hoogste bouwlaag) 4/8 bouwlagen (max. 35% hoogste bouwlaag) Hoogteaccent. Ziekenhuis 10 lagen en Toren 16 lagen Parkeerhub mogelijk (invulling hub > zie hoofdstuk mobiliteit in masterplan) Parkeren in het blok mogelijk
Uitgangspuntenkaart IJssel District 12
d.d. 02-08
Partijen gaan gezamenlijk onderzoeken hoe zij op basis van onderstaande algemene ruimtelijke uitgangspunten tot een haalbaar plan kunnen komen.
Toevoegen Stadsstraat mogelijk 20%
Percentage minimale gevellengte met grondgebonden woningen
*Geldt niet voor het footprint/volume Ziekenhuisgebouw, Plot F en Plot D ** GSI (Ground Space Index) = footprint gebouwen oppervlakte plot
4. Uitgangspunten masterplan Dit hoofdstuk geeft een terugblik op de belangrijkste uitgangspunten uit het masterplan. De uitgangspunten uit het masterplan zijn het vertrekpunt geweest voor zoektocht naar een haalbaar ontwikkelplan. Het masterplan geeft een sterke visie op de ruimtelijke structuur van het gehele onderzoeksgebied. In het volgende hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd. Daarna wordt in diverse hoofdstukken getoond welke uitwerkingen en verbeteringen zijn gedaan ten opzichte van het masterplan. Dit zal een sterkere focus hebben op het plangebied. Een nieuwe uitwerking van de algemene uitgangspunten is te vinden in hoofdstuk 14. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste algemene uitgangspunten, ruimtelijke ambities en de stedenbouwkundige structuur uit het masterplan.
Algemene uitgangspunten masterplan 1.
De woonvisie ‘Samen Wonen in Rheden, 2020-2026’ en ‘Nota Parkeernomen Rheden 2015’ zijn leidend voor het plan.
2.
Er zijn maximaal 250 parkeerplaatsen mogelijk in het openbare gebied.
3.
Er kunnen maximaal 400 woningen (2000 extra verkeersbewegingen) worden ontsloten via de Broekstraat (in fase A en F, zie pagina 44).
4.
Parkeerplaatsen privé worden binnen het plot opgelost.
5.
Op een aantal plekken in het plan is een gedeelde parkeerhub mogelijk (zie kaart).
6.
Het is mogelijk om bij Plot C een extra Stadsstraat toe te voegen.
7.
Maximaal BVO (excl. parkeren) per plot wordt bepaald met*: (m² plot x GSI** 0,55) x gemiddelde aantal toegestane bouwlagen = maximaal BVO
8.
70% betaalbaar bouwen: sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop (NHG grens). Afwijken van de genoemde 70% is mogelijk indien aangetoond wordt dat een project niet haalbaar blijkt.
9.
De bouwhoogtes uit de kadernota ‘Velp tussen Broek en Water, 2020’ zijn leidend.
10.
In de zone 2/4 bouwlagen mag maximaal 65% van de bebouwing de hoogste bouwlaag hebben. In de zone 4/8 bouwlagen mag maximaal 35% van de bebouwing de hoogste bouwlaag hebben.
11.
Woningen zijn minimaal 70m² GBO (excl. Ziekenhuisgebouw).
12.
In het gebied moeten minimaal 50 sociale huurwoningen worden toegevoegd in fase A en F (zie pagina 44) door een toegelaten instelling.
13.
Per ontwikkelplot is een percentage minimale gevellengte grondgebonden woningen aangeven (zie kaart).
14.
Per plot maximaal 30% dezelfde woningtypologie bouwen.
15.
De marktpartijen zijn bereid € 40,= per m² BVO (prijspeil 2021) bij te dragen in de realisatie van de openbare ruimte en de te maken plankosten. IJssel District Velp
13
14
Masterplan (inclusief voorbeelduitwerking alle bouwvelden)
Ruimtelijke ambities In het masterplan zijn een vijftal ruimtelijke ambities geformuleerd die de basis hebben gevormd voor de uitwerking van het ontwikkelplan. Deze ambities geven richting en focus bij het maken van keuzes. Het IJssel District wordt hét visitekaartje van Velp. Een plek om stedelijk te wonen in een groene omgeving. Er is ruimte voor slimme compacte bouwblokken met volwaardige parkeeroplossingen, waardoor er veel ruimte is voor groen en landschap. Hieronder een overzicht van deze ambities:
Een stedelijke woonbuurt
Een klimaatadaptief en natuurinclusief district
Dit betekent dat we compact (en soms hoog) bouwen met veel openbare ruimte, dat er genoeg voorzienin-
Dit betekent dat we een watersysteem maken dat
gen in de buurt zijn, dat de buurt goed is verbonden
water bergt en filtert, dat we op gebouwniveau
met de omgeving, dat de voetganger en fietser zich
diverse leefomgevingen voor dieren maken, dat we
thuis voelen en dat er een mix is in mensen, woonvor-
met bomen genoeg schaduw maken om hittestress
men en leefstijlen.
tegen te gaan, dat de oevers van de plas ecologisch worden ingericht en dat er geen onnodige verharding
Een beleefbaar landschap
wordt toegevoegd in het gebied.
met groen van hoge kwaliteit Slimme tijdloze woonblokken Dit betekent dat we centraal in het gebied een nieuw park maken (Park Nieuw Velp), dat we plekken maken
Dit betekent dat we het parkeren binnen het woonblok
om te ontmoeten, spelen en sporten, dat we (ver-
oplossen. Dat er ruimte is om verschillende woningty-
hoogde) binnentuinen zeer groen en toegankelijk
polgieën toe te passen, dat we duurzame en herge-
maken, dat we een stuk stadsbos maken en dat we
bruikte materialen toepassen in de bouw, dat we
openbare ruimte maken die zich onderscheid van
collectieve ruimtes maken waarin bewoners dingen
Velp Zuid.
kunnen delen en dat we hoge duurzaamheidseisen stellen aan de nieuwe bebouwing.
Een iconisch visitekaartje voor Velp Dit betekent dat de randen van het district met aandacht ontwerpen, dat de openbare ruimte kenmerken van de nabijgelegen IJssel en Veluwe heeft, dat we 3 iconische gebouwen toevoegen met een uitgesproken architectuur, dat we strakke kaders en lijnen toevoegen in de stedenbouwkundige structuur en dat we oog hebben voor zichtlijnen.
IJssel District Velp
15
Stedenbouwkundige structuur Het ruimtelijk concept van het masterplan geeft vorm
1. Nieuwe oriëntatie
aan het IJssel District en is de basis voor het raam-
Een groene verbinding tussen het Geërfdenpark en
werk en de bouwvelden. De globale vlakverdeling
het Winkelcentrum Velperbroek geeft het gebied een
maakt plaats voor een heldere structuur met een
nieuwe richting en een heldere routing tussen winkels
knipoog naar het verleden. Een grote centrale groene
en recreatie. Een recreatief ommetje maken of
ruimte vormt het hart van het plan. Sterke assen
boodschappen doen in Velp-Zuid is nu eenvoudiger,
zorgen voor richting naar de omgeving en bekadering
leuker en aantrekkelijker geworden.
en worden versterkt door de bouwblokken die er aan liggen. Van een onsamenhangend gebied met weinig
2. Historisch perspectief
intrinsieke kwaliteit, naar een nieuwe leefomgeving
De oude IJsselstraat is in de jaren ‘70 tenietgedaan
met veel kwaliteit. Het sterke raamwerk zorgt er ook
door de bouw van het Ziekenhuis. We “herintroduce-
voor dat de bouwvelden flexibel in te delen zijn.
ren” deze route in het IJssel District, in één rechte lijn van IJsselstraat naar Waterplas. Deze verbinding met
16
De ruimtelijke structuur is opgebouw uit 5 belangrijke
het water zorgt voor beleving, openheid en een
stappen:
connectie met het verleden.
er bouwvelden
Eerste impressies Masterplan IJssel District
3. Centrale groene ruimte
5 Aantrekkelijke randen
Vanaf de huidige entree President Kennedylaan
De noord- en zuidzijde van het plan hebben de
spannen we een wigvormige ruimte op. Dit groene
kwaliteiten van de singels en waterplas. De westzijde
park met de dynamiek in hoogte en beleving in het
maken we veilig en aantrekkelijk voor fietsers en
midden zorgt voor een nieuwe stedelijke ruimte met
wandelaars door herinrichten van de Broekstraat. De
fantastische perspectieven.
zijde aan de President-Kennedylaan wordt benut om een aantrekkelijke stadsentree te maken.
4. Flexibele bouwvelden Het park wordt met de omgeving verbonden door stedelijke straten die het gebied doorsnijden en het gebied verdelen in bouwvelden. Deze verschillen in vorm en maat, zijn flexibel in te vullen, maar grenzen allemaal aan de randen van de centrale groene ruimte. IJssel District Velp
17
5. Quickscans gezonde en veilige leefomgeving Om een gezonde en veilige fysieke leefomgeving te waarborgen binnen het IJssel District is in deze fase van het project een haalbaarheidsnotitie opgesteld waarin verschillende quickscans op omgevingsthema’s zijn opgenomen. Voor de haalbaarheidsnotitie is het gehele onderzoeksgebied op hoofdlijnen onderzocht. Voor deze aspecten zijn de belangrijkste kaders, kansen en aandachtspunten beschreven en zijn de benodigde vervolgstappen benoemd. De resultaten van de haalbaarheidsnotitie en alle onderzoeken hebben geleid tot een verdere uitwerking van het masterplan, waarbij op sommige locaties de openbare ruimte en gebouwen net wat anders zijn vormgegeven dan het masterplan. In de komende hoofdstukken zullen deze aanpassingen worden toegelicht. Er zijn een aantal belangrijke aandachtspunten aan
Uit de meeste quickscans blijkt dat vervolgonderzoek
het licht gekomen na het uitvoeren van de
naar de verschillende aspecten nodig is voor opstel-
quickscans. Uit onderzoek naar externe veiligheid
len van het bestemmingsplan en individuele bouw-
blijkt bijvoorbeeld dat een deel van het plangebied
plannen. Voor het IJssel District wordt in 2023 een
niet ontwikkeld kan worden voor woningbouw door
bestemmingsplan opgesteld waarin verschillende
de aanwezigheid van een LPG station. Daarom is de
aanvullende onderzoeken zullen worden uitgevoerd.
keuze gemaakt om een deel van het huidige kantoorgebouw aan de President Kennedylaan te behouden.
Hieronder volgt een kort overzicht per onderzocht thema waarin conclusies en vervolgstappen worden
Uit het mobiliteitsonderzoek blijkt dat het toepassen
omschreven. Let daarbij op dat aanduidingen van
van maatwerk op de parkeernormen verantwoord is
bouwvelden zijn aangepast ten opzichte van het
en bovendien duurzame mobiliteit stimuleert. Dit
masterplan. Zie pagina 34 voor de juiste aanduidin-
heeft een (beperkt) positief effect op bijvoorbeeld de
gen van de bouwvelden. Deze aanduiding zijn in dit
lucht- en leefkwaliteit bij deze ontwikkeling. Daar-
document toegepast.
naast is er het inzicht dat de kruising Broekstraat Waterstraat extra verkeersbewegingen vanuit de
Archeologie
Broekstraat aan kan, dan in de fase van het master-
Voor de gronden binnen het IJssel District geldt een
plan werd verondersteld. Daarom kunnen er meer
archeologische verwachtingswaarde. Een groot
dan 400 woningen op de Broekstraat ontsloten
gedeelte wordt aangewezen als aandachtsgebied. Uit
worden.
vervolgonderzoek moet blijken wat deze archeologische waarde precies is en hoe deze waarde behou-
Onderzoek naar de cultuurhistorie geeft aanleiding tot
den kan blijven.
het behoud van waardevolle elementen en de onder-
18
zoeken naar water, klimaatadaptatie, flora en fauna
Verkeer en parkeren
geven meer aanleiding om bomen te bewaren en
Voor het IJssel District wordt geadviseerd om een
ruimte te maken voor water, groen en natuur.
passende parkeernorm te hanteren. De gemeente
heeft deze passende norm opgesteld (hoofdstuk 7).
unieke ziekenhuisconcept dat in de jaren ‘70 is
Kansen voor het IJssel District liggen met name in
toegepast. Kansen om de historische identiteit van
het gebruik van duurzame mobiliteit. Uit de eerste
het gebied verder tot uiting te brengen worden
analyse van de kruispuntafwikkelingen blijkt dat het
meegenomen in het opstellen van het beeldkwaliteit-
kruispunt Broekstraat – Waterstraat meer verkeer
plan. Daarin volgt een verder uitwerking van cultuur-
kan afwikkelen dan in de fase van het masterplan
historie.
werd verondersteld. Dit maakt het mogelijk om meer dan 400 woningen aan de westkant van het plan te
Bodem
realiseren. Aandachtspunt is de verkeersafwikkeling
In een groot deel van het onderzoeksgebied worden
op het kruispunt President Kennedylaan – Lepelaars-
geen verontreinigingen verwacht in de grond of het
straat. In de huidige situatie heeft het kruispunt geen
grondwater. De voormalige sloten vormen wel een
restcapaciteit. De toekomstige situatie, waarin
aandachtsgebied, omdat bij demping hiervan bodem-
functies wegvallen en bijkomen, moet nog worden
verontreinigende materialen en/of gronden kunnen
berekend. Aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd
zijn toegepast. Ook de bestaande weg vormt een aan-
voor de bestemmingsplanprocedure.
dachtsgebied, vanwege de mogelijke toepassing van verontreinigd materiaal. Ter plaatsen van het tanksta-
Cultuurhistorie
tion is mogelijk restverontreiniging aanwezig met
De oprichting van het ziekenhuis en de architectoni-
brandstof gerelateerde producten. Vervolgonderzoek
sche uitwerking ervan zijn cultuurhistorisch waarde-
moet worden uitgevoerd om de mate van verontreini-
vol binnen het IJssel District. Door de transformatie
ging te bepalen. Gezien de periode van de bebouwing
van het ziekenhuis blijft deze cultuurhistorische
kunnen asbesthoudende materialen zijn toegepast in
waarde behouden. Ook is besloten om de hellingba-
de bebouwing en wegen. Een asbestonderzoek moet
nen van het ziekenhuis gedeeltelijk te behouden en
daarom worden uitgevoerd.
onderdeel te maken van het park. Deze tonen het
Archeologische beleidskaart IJssel District Velp
19
Ontplofbare Oorlogsresten
Bedrijven en milieuzonering
De gronden binnen het IJssel District zijn verdacht op
In de omgeving van het IJssel District zitten geen
de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten, zoals
bedrijven die hinder kunnen veroorzaken voor de
explosieven en granaten, uit de tweede wereldoorlog.
nieuwe woningen. Andersom worden diezelfde
Dit betekent dat niet zonder meer mag worden
bedrijven niet beperkt in hun bedrijfsvoering door de
gesloopt, gegraven en/of gebouwd. Eerst moet
nieuwe woningen. Binnen het IJssel District zelf zal
middels een vervolgonderzoek worden uitgesloten
gezonde mix ontstaan tussen woon- en bedrijfsfunc-
dat ontplofbare oorlogsresten aanwezig zijn, zodat
ties, zoals kantoren en daghoreca. Hierbij wordt
het gebied kan worden vrijgegeven voor de werk-
rekening gehouden met de juiste afstanden.
zaamheden.
Verdachte gebieden ontplofbare oorlogsresten
Risicoafstand LPG en aandachtsgebieden fakkelbrand en explosie 20
Externe veiligheid
Geluid
Gevaarlijke stoffen worden opgeslagen bij het
Het IJssel District heeft te maken met een relatief
tankstation (LPG-station) aan de President Kenne-
hoge geluidsbelasting door de diverse omliggende
dylaan. Daarnaast liggen er ook gevaarlijke stoffen bij
wegen. Dit betekent dat voor woningbouw een hogere
de inrichting Immori B.V. Door woningbouw binnen
waarden besluit nodig is van het bevoegd gezag en
het IJssel District worden meerdere mensen blootge-
dat (gevel)maatregelen moeten worden toegepast
steld aan externe veiligheidsrisico’s. Onderzoek naar
om het geluidniveau te verlagen en een gezond
de hoogte van dit risico en een verantwoording van
woon- en leefklimaat te realiseren. Onderzoek
dit risico is noodzakelijk. Het LPG-station zorgt er,
hiernaar wordt uitgevoerd in het kader van de be-
met haar risicocontour, voor dat woningbouw op het
stemmingsplanprocedure.
bouwveld F aan de President Kennedylaan beperkt mogelijk is. Dit heeft geresulteerd in een andere
Luchtkwaliteit
stedenbouwkundige opzet dan het masterplan. Een
Ondanks de ligging naast de A12, worden grenswaar-
deel van het bestaande kantoor blijft staan en een
den voor luchtkwaliteit (fijnstof en stikstof) binnen het
parkeerhub wordt gerealiseerd binnen de hindercirkel.
IJssel District niet overschreden. Daarnaast is berekend of de woningbouw binnen het IJssel District
Kabels en leidingen
zorgt voor een verslechtering van de luchtkwaliteit.
Binnen het IJssel District bevinden zich verschillende
Dit is niet het geval als een passende parkeernorm
kabels- en leidingen waar rekening mee gehouden
wordt gehanteerd en dus sprake is van beperkte
dient te worden bij de verdere uitwerking. Kansen
verkeersbewegingen. Voor de bestemmingsplanpro-
kunnen worden benut door op bestaande kabels en
cedure is een nieuwe berekening nodig op basis van
leidingen aan te sluiten.
het aangepaste programma.
Geluidscontouren IJssel District IJssel District Velp
21
Stikstof en Natura 2000-gebieden
op het versneld afstromen van hemelwater. Deze
Uit een eerste stikstofberekening blijkt dat er voor de
toename van verharding moet gecompenseerd
gebruiksfase van het IJssel District geen sprake is
worden in de vorm van waterberging. Kansen voor
van een toename van stikstofdepositie op de stikstof-
waterberging liggen in de bestaande watergangen, de
gevoelige habitatten en leefgebieden in omliggende
vijver, extra groenvakken en alternatieve vormen zoals
Natura 2000-gebieden. De aanlegfase voor het IJssel
groendaken en infiltratievoorzieningen.
District is op dit moment nog onbekend. Deze berekening wordt voor het bestemmingsplan uitge-
In het ontwerp, met daarin veel bomen, zijn er meer-
voerd.
dere plekken met lichte tot matige hittestress op een hete zomerse dag. In de openbare ruimte neemt de
Beschermde soorten en biodiversiteit
hittestress op hete zomerse dagen af ten opzichte
Binnen het IJssel District zijn potentiële verblijfplaat-
van de huidige situatie. Kansen liggen om de hit-
sen aanwezig voor de beschermde vleermuizen,
testress verder te verminderen door schaduw te
eekhoorn, boommarter, steenmarter, sperwer,
creëren in binnentuinen, wind beter het gebied in te
slechtvlak, otter, bever en de sleedoornpage. Uit
laten stromen en meer groenplekken.
nader onderzoek moet blijken of deze soorten
Vervolgonderzoek naar de waterbergingsopgave en
daadwerkelijk aanwezig zijn en welke maatregelen en
hittestress wordt uitgevoerd voor de bestemmings-
ontheffingen nodig zijn in het kader van de Wet
planprocedure.
natuurbescherming. Kansen liggen in het behoud en verder ontwikkelen van het leefgebied van de be-
Daglicht
schermde soorten. Daarnaast kan bij het ontwerp van
De quickscan naar daglicht toont dat op 80% van de
de openbare ruimte worden ingezet op het versterken
gevels meer dan voldoende daglicht kan toetreden.
van de biodiversiteit en kan natuurinclusief worden
Op 2% van de gevels is daglicht toetreding onwaar-
gebouwd.
schijnlijk en op 1% van de gevel zeer onwaarschijnlijk. Er zijn 2 locaties die als aandachtspunt zijn gesigna-
22
Water en klimaatadaptatie
leerd:
De ontwikkeling van het IJssel District zorgt voor een
1.
toename in verhard oppervlak en daarmee de kans
2. Diverse hoeken op bouwveld F
Hittekaart gevoelstemperatuur IJssel District
Daglichtstudie
In de tussenruimte van bouwveld B
In een verdere uitwerking van deze bouwvelden dient
nemen bij de verder uitwerking van het plan. Het gaat
daglichttoetreding te worden meegenomen.
daarbij om het voorkomen van enkelzijdig georiënteerde woningen aan de noordkant binnen de bouw-
Wind
velden A en D, de tussenruimtes op bouwveld B en
Over het algemeen wordt de windsituatie met de
het kantoorgebouw op bouwveld F. Deze aandachts-
komst van het IJssel District verbeterd. De nieuwe
punten zijn opgenomen in bouwvelduitwerkingen
gebouwen breken de windstromen en geven de wind
(hoofdstuk 9) en zullen in het beeldkwaliteitplan
geen kans om op snelheid te komen. Bij de hogere
verder worden uitgewerkt.
bebouwing (bouwveld B en F) onstaan wel uitdagingen, die op te lossen zijn in de architectuur (met
Overige aspecten
name in de gevel). Hier zorgen valwinden en het
Ook overige aspecten, zoals lichthinder en de ladder
Venturi-effect voor oncomfortabele ruimtes. Voor het
voor duurzame verstedelijking kunnen de leefbaar-
bestemmingsplan zal op deze bouwvelden een
heid van een gebied beïnvloeden. Op sommige
uitgebreidere aanvullende studie (volgens de NEN
plekken in het gebied kan door nieuwe bebouwing de
8100 normen) nodig zijn.
lichtinval veranderen. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen moet hiernaar onderzoek worden
Zon
uitgevoerd, zodat een gezonde fysieke leefomgeving
Over het algemeen lijkt er goede balans te ontstaan
gewaarborgd wordt.
tussen zon en schaduw binnen het plangebied. Uit de studie zijn echter wel een paar aandachtspunten naarvoren gekomen die belangrijk zijn om mee te
Comfortscan wind
Zonstudie 21 juni IJssel District Velp
23
Segmentering woonprogramma plangebied
Woningtypes plangebied
24
6. Programma De uitgangspunten uit de Woonvisie 2020-2026 krijgen vorm in het IJssel District. Zo wordt het grootste deel van de woningbouwopgave van de gemeente Rheden hier gerealiseerd, waardoor het woningtekort afneemt. Het programma bestaat uit een mix van woningtypen, waarbij betaalbaarheid voorop staat. Zo komt er aanbod voor starters, gezinnen en senioren in alle prijsklassen en voor iedere portemonnee. Door levensloopgeschikte woningen toe te voegen wordt de doorstroom vanuit de bestaande woningvoorraad bevorderd. Ook komt er meer ruimte voor prijsdifferentiatie in de kwetsbare wijken met veel sociale huurwoningen, doordat er in het IJssel District 50 sociale huurwoningen door een toegelaten instelling worden toegevoegd. Daarnaast is er in het plan ook ruimte voor voorzieningen die passend zijn voor de stedelijkheid van het plan. Een goede gezonde mix die zorgt voor de nodige reuring en rust in het gebied.
Woningbouw
Hier wordt een vernieuwende woonvorm gerealiseerd:
In het plangebied van IJssel District wordt een mix
een mix van kleine studio’s en huurwoningen voor
van 786 woningen gerealiseerd voor verschillende
jong en oud, met gezamenlijke ontmoetingsruimten,
huishoudens: singles, senioren, starters en gezinnen
dakterras en wasruimte. Er wordt nog onderzocht of
met kleine of opgroeiende kinderen. Het wordt een
er een aantal studio’s kan worden omgezet in grotere
gedifferentieerd en inclusief programma met uiteen-
2-kamer appartementen. Veel van deze woningen
lopende woningtypen. De betaalbaarheid van het
hebben een sociale huurprijs, maar omdat ze door
wonen staat voorop, ook als het programma iets
een belegger worden verhuurd vallen ze in het
schuift door marktomstandigheden ten opzichte van
particuliere middenhuursegment. De 50 sociale
het ontwikkelplan, 75% van de woningen valt in het
huurwoningen door een toegelaten instelling zullen
sociale (6%)- of middensegment huur/koop (69%).
op de andere bouwvelden worden gerealiseerd.
Om betaalbare woningen te kunnen bouwen in de
Van de woningen zal ongeveer 50% bestemd zijn voor
huidige markt is afwijken van de minimaal 70m² GBO
de middenhuur en huurwoningen onder de liberalisa-
voor sommige woningen noodzakelijk. Door de
tiegrens. Dit zijn woningen met een grootte variërend
huidige hoge bouwkosten en hogere rente, betekent
tussen 45 en 70 m² GBO (met uitzondering in het
dit dat er meer kleinere woningen (<70m²) in het plan
Ziekenhuis) en liggen verspreid over het plangebied.
komen. Hiermee wordt afgeweken van de Woonvisie
Om te borgen dat deze woningen voor het middens-
2020-2026. Toch blijft de gemiddelde woninggrootte
egment behouden blijven, zullen bij de uitgifte
ca. 80m² (exclusief ziekenhuis). In het ziekenhuis was
voorwaarden worden gesteld, bijvoorbeeld ten
de minimale grens van 70m² GBO al losgelaten,
aanzien van de maximale huren en de periode
omdat dit bouwkundig en financieel niet haalbaar is.
waarna huurwoningen verkocht mogen worden. De
IJssel District Velp
25
Aandeel betaalbaar woningbouwprogramma
overige 19% van het middensegment zijn betaalbare
andere helft zal worden gesloopt voor nieuwbouw.
koopwoningen met een woninggrootte tussen 50 t/m
Voor de overige functies is ruimte in de nieuwbouw
80 m² GBO. Het overige programma betreft een zeer
op bouwveld F (ca. 1.400m2 BVO) en op bouwveld C
gedifferentieerd aanbod van kleine en grote apparte-
(ca. 370m² BVO). Binnen deze vierkante meters is er
menten tot aan grondgebonden woningen. Hieraan
ruimte voor bijvoorbeeld daghoreca, een sportschool,
zijn ook verschillende prijscategorieën verbonden. Zo
een maatschappelijke functie, (publieksgerichte)
zijn kleine portiek woningen van ongeveer 57 m² GBO
kantoren, zorgfuncties of een collectieve voorziening
voorzien, maar zijn er ook grote appartementen van
voor de buurt.
ongeveer 95 m² GBO op bouwveld F. Grondgebonden woningen komen vooral in het westelijk deel van het
Aan een grote supermarkt of andere detailhandel
plangebied van ongeveer 120 m² GBO. Dit zijn met
binnen het plangebied is geen behoefte, gezien de
name 3-laagse stadswoningen die afgewisseld
bestaande supermarkten en winkels aan de President
worden door lage appartementenblokken. Het IJssel
Kennedylaan. Daarom kan er binnen het IJssel
District wordt een toegankelijk woonmilieu met een
District gefocust worden het toevoegen van woningen
focus op starters, senioren en kleine gezinnen die
en voorzieningen met een relatief klein verzorgingsge-
stedelijk willen wonen.
bied.
Voorzieningen en kantoren Naast woningbouw omvat het plan ook commerciële en maatschappelijk voorzieningen. In totaal biedt het plan ruimte aan ca. 5.900 m² BVO aan niet-woon functies waarvan 4.100 m² in het te behouden bestaande kantoorgebouw op bouwveld F. Hier blijft de helft van het kantoorgebouw behouden en de
26
IJssel District Velp
27
28
7. Duurzame mobiliteit, verkeer en parkeren Het IJssel District wordt ontsloten door de President Kennedylaan in het oosten en de Broekstraat in het westen. Het voorliggende plan voorziet in een compacte groene stedelijke structuur waar de nadruk ligt op ‘verblijven’. Er is veel ruimte voor voetgangers en fietsers en er zijn veilige verbindingen met de omliggende gebieden. Het plan stimuleert duurzame mobiliteit en maakt het aantrekkelijk om te fietsen of lopen. Daarnaast zorgt de nabijheid van de A12 voor een goede bereikbaarheid met de auto.
Duurzame mobiliteit
Het is de volgorde die aangeeft welke soort mobiliteit
Er is gekozen voor een opzet van het plan waarbij
het meest gestimuleerd wordt, waarbij het stappen
duurzame mobiliteit wordt gestimuleerd. Duurzame
de meeste prioriteit krijgt. Zo vormt de mens het
mobiliteit biedt namelijk kansen voor een gezondere
startpunt.
leefomgeving met meer ruimte voor water, groen, natuur, meer aanleiding voor sport, spel en beweging
Stappen en Trappen
en een schonere lucht.
Door slimme keuzes te maken over de toe te passen parkeernormen enerzijds en loopafstanden naar
Volgens de gedachte van ‘trias mobilica’ zijn er drie
parkeerplekken anderzijds, wordt het autogebruik
type maatregelen om te komen tot het verduurzamen
ontmoedigd. Hierover meer onder het kopje ‘parkeer-
van mobiliteit:
normen’. Door de aanleg van prettige en directe loop- en fietsroutes wordt wandelen en het gebruik
1.
Minder reizen
van de fiets gestimuleerd, zowel binnen het plange-
2. Stimuleren duurzaam reizen
bied als van en naar het plangebied. Ook de ligging,
3.
veiligheid, gemak en vormgeving van fietsenstallingen
Schoner reizen
helpen om het fietsgebruik te stimuleren. In het IJssel Door de centrale ligging van het IJssel District is het
District krijgt iedere woning ruimte om fietsen in een
niet nodig om ver te reizen om bij voorzieningen te
gebouwde voorziening te stallen. Voor appartemen-
komen. Binnen het IJssel District wordt minder reizen
ten betekent dit in een centrale fietsenstalling, bij
gestimuleerd door het toevoegen van diverse nieuwe
voorkeur op de begane grond met elektrische deuren
functies in het plangebied die voorzien in de behoef-
en directe toegang tot de openbare ruimte. Voor
tes van bewoners.
grondgebonden woningen kan in de woning of in een aangrenzende berging ruimte worden gecreëerd voor
Het IJssel District geeft invulling aan het stimuleren
de fiets.
van duurzaam reizen door gebruik te maken van het STOMP-principe. STOMP staat voor Stappen, Trap-
Ook in de openbare ruimte zal op enkele plekken
pen, OV, MaaS (Mobility as a Service) en Privé-auto.
ruimte worden gecreëerd om fietsen te stallen. Dit
IJssel District Velp
29
maakt het voor bezoekers in het gebied prettig om
te gaan worden voor het merendeel van de woningen
met de fiets te komen. De fietsenstallingen zullen
collectieve parkeerplaatsen gerealiseerd. Zo wordt
gecentreerd worden rondom publieke voorzieningen,
optimaal ingezet op dubbelgebruik van parkeerplaat-
kantoren en commerciële voorzieningen.
sen. Behalve dat de openbare parkeerplaatsen voor iedereen toegankelijk zijn, worden er ook collectieve
Er liggen kansen voor de gemeente om het gebruik
parkeerplaatsen gerealiseerd binnen de bouwvelden,
van de fiets voor langere afstanden te stimuleren in
zowel op maaiveld als in parkeerhubs. Deze plaatsen
samenwerking met buurgemeente Arnhem en de
zijn toegankelijk voor bewoners en werknemers in het
Provincie. Dit vraagt om nader onderzoek en is geen
plangebied en hun bezoek. Enkel de woningen in het
onderdeel van het project IJssel District.
duurdere segment krijgen een privé-parkeerplaats, met verplichte afname.
Openbaar vervoer Er is geen hoogwaardig openbaar vervoer in de
De parkeerhubs (maximaal 5 bouwlagen) zijn nu op
omgeving. Wel zijn er direct naast het plangebied
strategische plekken in het plan geplaatst. Op bouw-
diverse bushaltes aanwezig waar meerdere lijnen
veld A is de hub geplaatst in de schaduw van het
halteren (26, 27, 43, 88, 331, 643) richting diverse
ziekenhuisgebouw. Op bouwveld F is de hub ge-
stations en centra. In de stedenbouwkundige opzet
plaatst binnen de hindercontouren waarbinnen
en het inrichtingsplan wordt rekening gehouden met
woningbouw niet mogelijk is. De exacte uitwerking
prettige verbindingen voor voetgangers naar de
van de parkeerhubs in het plan zal volgen in het
omliggende bushaltes.
beeldkwaliteitplan. Hierbij zal worden gekeken naar het combineren van vervoersmiddelen, inpassen van
MaaS
deelmobiliteit en fietsparkeren zodat duurzame
Een onderdeel van het STOMP-principe is het Mobi-
mobiliteit wordt gestimuleerd. Ook wordt er gekeken
lity as a Service (MaaS). Onderdeel hiervan is het
naar het opnemen van publieke functies om de plint
toepassen van deelauto’s. Het toepassen van deel-
en gevel van een parkeerhub te activeren.
mobiliteit maakt onderdeel uit van de maatwerkop-
30
lossing voor parkeren in dit plangebied. Voor het
Parkeernormen nader toegelicht
gehele plangebied is de potentiële vraag van bewo-
In de planuitwerking is gekozen voor een goede
ners voor deelmobiliteit berekend op ca. 14 deelau-
balans tussen autoparkeren, programma (passende
to’s. Door het toevoegen van deelauto’s zal er minder
normen) en dubbelgebruik. Het IJssel District maakt
eigen autobezit benodigd zijn en kan een deel van de
voor de woningen in het plan gebruik van de mogelijk-
autoritten duurzaam worden afgelegd. De toevoeging
heid in de parkeernota 2015 om bij specifieke geval-
van deelmobiliteit is een maatregel bovenop de
len een op die locatie toegesneden parkeerverplich-
toegepaste parkeernormen, het wordt dus niet
ting toe te passen die in de nog op te stellen
toegepast om het aantal parkeerplaatsen te vermin-
bestemmingsplanregels worden vertaald. Zo zijn de
deren. Het doel van deelmobiliteit is het stimuleren
toe te passen parkeernormen afgestemd op de
van duurzame mobiliteit en het inspelen op een
ligging en het programma in het gebied. Voor het
toekomstige groei van autobezit. Dit maakt de totale
overige programma is uitgegaan van het behoud van
parkeeroplossing robuust en toekomstbestendig.
een deel van het kantoor (ca. 4.100 m² BVO) en ca.
Privé auto
1.800 m² BVO nieuwe ‘overige functies’, de parkeer-
Om efficiënt met het ruimtegebruik van parkeren om
normen van de parkeernota 2015 en dubbelgebruik.
Parkeernormen zonder dubbelgebruik
Parkeernormen met dubbelgebruik
IJssel District Velp
31
Op basis van deze parkeernormen is een mix van
Loopafstanden
parkeren in parkeerhubs en maaiveld parkeren
De parkeernota 2015 gaat uit van een gewenste
toegepast. Uitgangspunt voor de parkeeroplossing
maximale loopafstand van 100 meter. De ambitie om
voor overige functies, is dat deze in het openbaar
duurzame mobiliteit te stimuleren en wetende dat er
gebied worden gerealiseerd voor. De additionele
vanuit iedere woning veel parkeerplaatsen op kortere
parkeervraag wordt binnen de bouwvelden opgelost.
afstand liggen, is gekozen voor een maximale loopafstand van 150 meter. Deze afstand is geba-
De parkeernorm voor de woningen bestaat uit een
seerd op de huidige richtlijn van het CROW (ASVV
bewonersdeel en bezoekersdeel. Daarbij worden
2021), welke uitgaat voor de functie wonen van een
woningen in het sociale- en het overige segment
acceptabel woonafstand van 100-200m.
onderscheiden en gedifferentieerd naar grootte van de woning. Voor het bezoekers parkeren is aangeslo-
Ruimtelijk bieden de huidige plannen ruim voldoende
ten bij de landelijke normen waar voor alle woningty-
mogelijkheden om de parkeervraag van de ontwikke-
pes 0,3 parkeerplaatsen per woning. Een uitzondering
ling van het plangebied in te passen en op te lossen.
hierop zijn de wooneenheden kleiner dan 50 m² GBO,
Het huidige parkeerterrein wordt, net als de verschil-
waarvoor uit onderzoek blijkt dat daar 0,2 parkeer-
lende bouwvlekken, gefaseerd ontwikkeld, zodat er
plaatsen per woning voldoende is.
gedurende de ontwikkeling voldoende parkeerplekken zijn en voldoende ruimte voor een bouwplaats. De
De totale parkeervraag van het plangebied (incl.
bestaande functies in de omgeving hebben parkeer-
voorzieningen) is 836 parkeerplaatsen (bewoners en
voorzieningen op eigen terrein waarmee ze in de
bezoekers samen) rekening houdend met de pas-
eigen parkeerbehoefte voorzien.
sende norm en dubbelgebruik. Voor het programma van 786 woningen en ca. 5.900 m² BVO overige
Schoner reizen
functies worden 171 parkeerplaatsen in de openbare
Om recht te doen aan het 3e punt van de trias
ruimte gerealiseerd. De resterende 665 parkeerplaat-
mobilica worden er diverse maatregelen getroffen
sen worden binnen de bouwvelden opgelost. Dit past
om schoner reizen te stimuleren. Dit betekend dat er
ruimschoots binnen de uitgangspunten van het
voldoende oplaadplekken komen voor elektrische
masterplan, waarin rekening was gehouden met
(deel)auto’s. In het beeldkwaliteitplan wordt bij de
maximaal 250 parkeerplaatsen in het openbaar
invulling van fietstenstallingen ook rekening gehou-
gebied van het hele onderzoeksgebied en 180
den met fietsenpompen en oplaadplekken voor
plaatsen in het plangebied.
elektrische (bak)fietsen. Deze maatregelen stimuleren om schoner te reizen.
32
Ontsluiting Uit de quickscan mobiliteitsonderzoek, blijkt dat er meer woningen op de Broekstraat kunnen worden ontsloten zonder dat het kruispunt Broekstraat – Waterstraat hoeft te worden aangepast. Het woningbouwprogramma kent hierdoor een andere verdeling tussen de westelijke bouwvelden en de oostelijke bouwvelden, dan waar het masterplan van uit ging. Het uitgangspunt om een autoluw park te realiseren blijft dan ook overeind. Er is ruimte voor groen park in het midden van het gebied. Door de andere verdeling van de woningaantallen tussen oost en west is het vanuit verkeerskundig oogpunt niet meer logisch om de oostelijke ontsluiting (vanaf de President Kennedylaan) een ‘hoofdontsluiting’ van het plangebied te noemen. Uitgangspunt blijft dat er geen kruispuntaanpassing nodig is voor de Broekstraat – Waterstraat. Het kruispunt President Kennedylaan - Lepelaarstraat krijgt met deze ontwikkeling waarschijnlijk een omgekeerde spits ten opzichte van de huidige situatie. Uitgangspunt is dat dit kruispunt de komende 10 jaar ongewijzigd kan blijven. Onderzocht moet worden of na 10 jaar, wanneer de ontwikkeling is voltooid en er meer inzicht is in gewenste (regionale) fietsverbindingen, aanpassingen wenselijk of nodig zijn.
IJssel District Velp
33
34
8. Stedenbouwkundige structuur Tijdens het onderzoek naar een haalbaar plan bleek op een aantal onderdelen dat de stedenbouwkundige structuur moest worden uitgewerkt ten opzichten van het masterplan. De uitwerking draagt voornamelijk bij aan het bewaren van bomen, cultuurhistorische elementen en het maken van slimme en compacte bouwblokken. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste aanpassingen op de stedenbouwkundige structuur.
•
Meer bestaande bomen bewaren; Er zijn meer
•
Hellingbanen in het park bewaren; In Park Nieuw
bestaande bomen opgenomen in het plan. Deze
Velp krijgen de huidige hellingbanen van het
bomen zijn waardevol en zorgen direct voor extra
ziekenhuis een nieuwe rol als object in het park.
kwaliteit, klimaatbestendigheid en natuurinclusivi-
Door het bewaren van deze hellingbanen geven
teit. Ook zorgt het behouden van bomen ervoor
we het park identiteit en maken we de geschiede-
dat het uitzicht voor omwonenden minder zal
nis van het gebied leesbaar. Het bewaren van de
veranderen. Bouwveld A en D zijn aangepast om
hellingbanen is tevens circulair, duurzaam en
ruimte te maken voor de bomen. Het resultaat
kostenbesparend.
hiervan is dat een aantal bouwvelden kleiner zijn geworden. Hierdoor is de bandbreedte van 2-4
•
Toren als onderdeel van het bouwblok; Met het
bouwlagen opgerekt naar 3-5 bouwlagen om zo
behouden van de hellingbanen in het park
het aantal woningen per bouwveld gelijk te
ontstaat er een nieuwe samenstelling van
houden.
volumes en bouwwerken in het park. Om te voorkomen dat het park volstaat met bouwwer-
•
Aanpassing groene verbinding (Park As); De Park
ken is besloten om de vrijstaande toren te
As is ingekort tussen plot A en E. Dit zorgt ervoor
verplaatsen naar de hoek van bouwveld F. De
dat het bestaande laantje richting de bushaltes
toren is opgenomen in het bouwblok maar
kan blijven bestaan. Ook hier worden de bestaan-
springt aan de kanten van het park buiten de
de bomen bewaard. De As buigt nu af bij een
kavel. Hierdoor behoudt de toren zijn bijzondere
eenheid van bestaande platanen voor de ingang
relatie met het grote volume van het ziekenhuis.
van het ziekenhuis en beweegt richting het
Vanaf de entree aan de President Kennedylaan
kruispunt aan de President Kennedylaan. Het is
ontstaat er nog steeds een spannend spel aan
mogelijk om via het kruispunt President Kenne-
volumes. Ook op de grotere schaal blijft de toren
dylaan - Lepelaarstraat of via het laantje met
passen in het (snelweg)silhoutte van hoge
bestaande bomen naar het winkelcentrum te
gebouwen in Velp. Het integreren van de toren in
lopen.
het oostelijk bouwblok draagt tevens bij aan de haalbaarheid doordat liften, trappenhuizen, installaties, bergingen en parkeervoorzieningen beter kunnen worden opgelost in het bouwblok. IJssel District Velp
35
Vogelvlucht met voorbeelduitwerkingen 36
•
Parkeerhubs krijgen een ander plek in het plan; Het masterplan ging voornamelijk uit van bouwblokken met een verhoogd groen dek met daaronder parkeerplaatsen. Er werd de mogelijkheid geboden om een parkeerhub centraal in plan op te nemen. In het ontwikkelplan is omwille van haalbaarheid, flexibliteit en kwaliteit gekozen om te werken met een tweetal parkeerhubs waarvan één is opgenomen in bouwveld A. Hierdoor kunnen er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en ontstaat er ruimte voor groen op het maaiveld. Dit groen is betaalbaarder en makkelijker van hoge kwaliteit te maken.
•
Een deel van het kantoor aan de President Kennedylaan blijft; Uit onderzoek naar de hindercontouren van het LPG station is gebleken dat het binnen een cirkel van 110 meter niet mogelijk is een nieuwe kwetsbare functies te realiseren (bijv. wonen). Er is gekozen om de helft van het bestaande kantoorgebouw (bouwveld F) te behouden en dit te integreren in een bouwblok. Om dit mogelijk te maken zijn de bouwvelden F en G iets aangepast.
•
Een ruimer entreegebied aan de President Kennedylaan; Tussen bouwveld E en F is extra open ruimte gecreëerd om een functionele, veilige en groene entree naar het gebied te maken. Ook hier kunnen meer bestaande bomen blijven staan en is het mogelijk om het voet-, fiets- en autoverkeer goed af te wikkelen.
•
Extra verbindingen door de bouwvelden heen; In de stedenbouwkundige structuur is meer ruimte opgenomen om de bouwvelden op te splitsen, compacter te maken en compacte autovrije tussenstraten te creëren. Dit zorgt voor extra verbindingen voor de voetganger, rustige ruimtes om aan te wonen en een stedelijke korrel die beter past bij de kleinschaligheid van Velp. IJssel District Velp
37
38
9. Uitwerking bouwvelden Parallel aan het opstellen van dit ontwikkelplan zijn er diverse massastudies uitgevoerd om te onderzoeken hoe een mogelijke uitwerking van de bouwvelden zou kunnen werken. Deze studies hebben inzichten geboden die zijn gebruikt om de uitgangspunten voor dit ontwikkelplan aan te scherpen. De vertaling van deze studies is te zien in de voorbeelduitwerking (links). Deze studies hebben ook inzicht gegeven in de uitdagingen en aandachtspunten die er liggen bij een verdere uitwerking van de bouwvelden. In de volgende fase van de ontwikkeling zal er verder worden ingezoomd op ontwikkeling van de bouwvelden. Dit gebeurt in het beeldkwaliteitsplan, inrichtingsplan en in het maken van bouwplannen. Dit hoofdstuk schetst de algemene uitdagingen en de specifieke uitdagingen per bouwveld. Deze brengen focus in de verder uitwerking van het plan.
Algemene uitdagingen bouwvelden Energie en circulariteit
Cultuurhistorie en identiteit
Voor welk energiesysteem gaat
De historie van het gebied is
er worden gekozen? Hoe kun
bijzonder en uniek. In de nieuwe
oude materialen worden
ontwikkeling moet worden
hergebruikt en welke nieuwe
gezocht naar passende verwij-
duurzame materialen worden er
zingen naar dit verleden.
toegepast? Binnentuinen Fietsparkeren
Binnen de bouwvelden ligt een
In een gezond stedelijk gebied
gecombineerde uitdaging
moet het zo aantrekkelijk
tussen vergroenen en parkeren.
mogelijk zijn om de fiets te
Beide doelen moeten een plek
pakken. Fietsen moeten droog,
krijgen in de uitwerking van de
dichtbij en veilig worden gestald.
bouwvelden.
Waterberging
Natuurinclusiviteit
Het IJssel District ligt op het
Op de bouwvelden ligt een
laagste stukje van Velp. Het is
opgave om natuurinclusieve
belangrijk om binnen de bouw-
maatregelen te treffen om de
velden voldoende ruimte te
biotoop van het IJssel District te
maken voor waterberging op
versterken. Aandacht voor mens
daken en in tuinen.
en dier. IJssel District Velp
39
Voorbeelduitwerking
Voorbeelduitwerking 40
Bouwveld A1, B en C Basis informatie: Bouwvelden: A1, B en C Oppervlakte bouwvelden: 4.880 m², 5.978 m², 370 m² (totaal: 11.228 m²) Woningaantal: 403 woningen Overig programma: ca. 370 m² BVO
Algemene aandachtspunten
Aandachtspunten bouwveld •
De inpassing van de parkeerhub op bouwveld A vraagt om extra aandacht om voldoende woonkwaliteit en daglicht binnen het bouwblok te realiseren.
•
Bouwveld A grenst aan de huidige singelstructuur van de Waterstraat. Het zo veel mogelijk behouden van het bestaande groen (bossage en struiken) is een aandachtspunt bij de ontwikkeling van het bouwveld.
•
Op bouwveld A dient de plint van de parkeerhub zo veel mogelijk geactiveerd te zijn (geen blinde plint).