Ambtelijke reactie op amendement Hoger moet

Memo datum

voor

behandeld door

ons kenmerk

22 april 2025

M. Smid, L. van der Zee (gemeente Rheden), M. Broekman (BURA)

Gemeenteraad

Afdeling/cluster

Leefomgeving / Ruimtelijke ontwikkeling bijlage(n)

geen

Onderwerp

ambtelijke reactie op amendement Hoger moet Geachte raadsleden,

Graag geven we een inhoudelijke reactie op het amendement ‘Hoger moet’ vanuit gemeente en stedenbouwkundig bureau dat het masterplan heeft opgesteld, BURA. Het ‘Hoger moet’ amendement zorgt ervoor dat woningbouw dus een basishoogte krijgt van 4-5 lagen en er minimale hoogteaccenten van 6 - 10 lagen móeten komen. Het gaat overigens niet om pagina 59 maar 39. Dit staat niet goed in het amendement. In het Masterplan is uitgegaan van max 8 lagen en een basishoogte van 3-4 lagen. Dat is niet voor niets op deze manier in het masterplan gekomen en is veel gesprek over geweest. Redenen om deze hoogte op te nemen waren op hoofdlijnen als volgt: Dorpsstedelijk bouwen ( zie ook pagina 36-39 over Dorpse stedelijkheid in het Masterplan) Rheden is nu echt een dorp met veelal 1 of 2 woonlagen met een kap, en enkele uitzonderingen die iets hoger zijn. Bijvoorbeeld de woontorens die aan de sportvelden gelegen zijn (6 bouwlagen). In Grinthuizen (naast Haveland gelegen) is één woongebouw met 5 woonlagen aanwezig. Idee is om van Haveland een aansluitende wijk te maken met een dorpsstedelijk karakter. Hierbij wordt al een sprong gemaakt van typisch dorps naar dorpsstedelijk. De basislaag in het masterplan is met 3-4 lagen (ca 10-13 meter) immers al beduidend hoger dan het huidige Rheden.

Maar deze hoogte vinden we met z’n allen passend bij het industriële en stoere karakter van het huidige bedrijventerrein. De bestaande industriële bebouwing in het gebied is namelijk ook ca 8-13 meter hoog. Het amendement zorgt ervoor dat het niet meer dorpsstedelijk wonen wordt, maar echt stedelijk wonen. Ruimtelijk is er dan nauwelijks nog sprake van een aansluiting op de bestaande bouw van Rheden. Het wordt dan niet een versterking van het bestaande Rheden, maar eerder een stad naast Rheden. Deze sprong naar stedelijkheid zit ‘m niet alleen in de 10 lagen, maar vooral in de voorgestelde basishoogte van 4-5 lagen. Als alle bebouwing minimaal 4 of 5 lagen hoog wordt, dan heeft sluit dat niet meer aan bij een dorps(stedelijk) woonmilieu. Dat betekent ook dat de uitgangspunten zoals die nu in het masterplan staan deels herschreven zullen moeten worden. Ten aanzien van de hogere accenten, wordt overigens nu al in het Masterplan de mogelijkheid gegeven, dat er hoger dan 8 lagen gebouwd kan worden, maar vragen we wel meer argumentatie en bijbehorende kwaliteit. Er zit ook nog flexibiliteit in het plan ten aanzien van het aantal hoogte accenten (nu 8 indicatieve plekken aangegeven) De acht lagen passen ook goed binnen de gemiddelde boomhoogte van bestaande bomen (ca 20-25m).

Commissie ruimtelijke kwaliteit Pagina 1 van 2 RHD-

Het Masterplan is 2x aan de commissie ruimtelijke kwaliteit voorgelegd. Hebben ten aanzien van de bouwhoogtes het volgende meegegeven vanuit CRK: - Een incidentele hoogte van 8 lagen is denkbaar, maar niet als monolithische blokken, alleen als accenthoogte in een gelaagd blok. - Nieuwe bebouwing moet de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle bebouwing niet gaan overschaduwen. - Hoogteaccenten zijn denkbaar, wat verder van het dorp. Bij het spoor en de overgang naar de kleinschalige woonwijk zijn te hoge accenten minder passend. Participatie met omgeving In de participatie met de omgeving zat in eerste instantie een hoogte van 10 lagen opgenomen. Dit werd opgemerkt als te hoog tijdens deze 1e bijeenkomst door meerdere aanwezigen. In de 2e bijeenkomst is uitgegaan van de 8 lagen. Hier hebben we eigenlijk geen reactie meer op gehad. Daaruit hebben we geconcludeerd dat de bewoners hoogte-accenten acceptabel vinden, maar dat er wel grenzen aan zitten. Maar, ook is met de bewoners steeds over een basishoogte van 3-4 lagen gesproken en níet over 4-5 lagen. Voor de omwonenden maakt dat een groot verschil. De bewoners hebben geen kans gehad om hierop te reageren. Integrale afweging Vanuit gemeente / BURA raden we af om de basislaag aan te passen naar 4-5 lagen, deze moet 3-4 lagen blijven. Belangrijk is ook te melden dat het woningbouwprogramma ook sturend is in de keuzes.

Echte laagbouw (2-3 lagen met een kap) zal veelal grondgebonden en duur programma worden. De echte hogere gebouwen een combi van midden duur en vrije sector / duur (want dit moeten ‘ranke’ torens worden). En veel van het sociale en middenduur programma zal in appartementengebouwen terecht komen, wat juist de schaal van de 3-4 laagse bebouwing zal hebben. Deze bebouwing is vaak fors in breedte en aantal, en moet niet in 5 lagen gebouwd worden, wat ons betreft, dan wordt het té stedelijk. Of je nu toestaat in het Masterplan om de hogere bouwen van 6-10 bouwlagen te laten lopen, is meer een politieke keuze. Voor ons is het belangrijk, dat dit niet een vast recht is (grondeigenaren en ontwikkelende partijen gaan dit mogelijk als een recht beschouwen), en dat dit dus niet betekent, dat we per definitie 8 torens van 10 bouwlagen of meer krijgen. Hoger bouwen is deels een oplossing om met schaarse grond om te gaan, en biedt ook een uniek woonproduct, wat Rheden nog niet kent. Maar het moet ook geen vast recht en gegeven worden, omdat de locatie ten aanzien van zichtlijnen, omwonenden, dorpse sfeer, geluid etc nog heel wat uitdagingen kent. Nog meer woningen in totaal bouwen, door hoger bouwen, heeft overigens ook zijn impact op de bereikbaarheid en de benodigde investeringen in parkeren etc.

Pagina 2 van 2 RHD-