Agendabundel

32

Worden er in de wijk Stenfert woningen gesloopt en nieuwe woningen gebouwd voor dure huur of koopwoningen?

In de Kadernota nemen we op dat er een robuuste groene buffer tussen de bestaande woningen en de nieuwe woningen gecreëerd dient te worden. In de vervolgfase van het stedenbouwkundig plan zal in samenspraak met belanghebbenden worden bepaald hoe breed deze buffer kan worden en waar eventuele paden lopen. De reactie is wel aanleiding de kadernota aan te passen t.a.v. de robuuste groenstrook. Procedurele en inhoudelijke aanpak is beschreven in de startnotitie en in de concept kadernota. De concept kadernota heeft ter inzage gelegen zodat eenieder, dus ook u, uw wensen en ideeën kenbaar kan maken in deze fase van het proces. Eveneens is er een inloopavond geweest waar u in gesprek kon over de concept kadernota voor verdere toelichting. In de kadernota zal een maximum aantal woningen worden opgenomen van 50 appartementen en maximaal 10 tiny houses. Dit is vastgelegd in bijlage 5 van de Woonvisie 2020-2026 “Samen wonen in Rheden”. De woonvisie is beschikbaar via website gemeente Rheden www.rheden.nl/Inwoners/Wonen_leefomgeving/Woonvisie_en_Monitor_won ingmarkt We beogen een uitruil van sociale huurwoningen. Wanneer we binnen dit project sociale huurwoningen kunnen toevoegen is er de mogelijkheid om in Stenfert de woningen duurder te verhuren of betaalbaar te verkopen zodat er meer variatie in de wijk ontstaat.

Alle niet kwetsbare wijken kunnen dienen als contramal wijk voor Stenfert. Of er koopwoningen of huurwoningen komen is nog niet bekend. Wanneer dat het geval is gaat dat via een makelaar, een verhuurder of corporatie en daar is de gemeente geen tussenpersoon in. De woningtoewijzing van sociale huurwoningen is bepaald binnen de Huisvestingsverordening Gemeente Rheden 2020. Daarin zit geen mogelijkheid voor woningtoewijzing met voorrang voor specifieke doelgroepen. Wanneer we binnen dit project sociale huurwoningen kunnen toevoegen is er de mogelijkheid om in Stenfert de woningen duurder te verhuren of betaalbaar te verkopen zodat er meer variatie in de wijk ontstaat. Denk aan een uitruil van sociale huurwoningen. Sloop is niet noodzakelijk om deze uitruil te kunnen doen.

33

Waarom streeft de gemeente niet naar meer sociale woningen in de meer dure wijken in Rheden?

34

Waarom streeft de gemeente naar nog meer sociale huurwoningen in DierenWest?

35

Waarom wordt er dan alsnog woningen gebouwd op het voormalig hockeyterrein?

36

Wanneer vindt de inspraakronde bij de gemeenteraad over de Kadernota plaats.

37

In de Structuurvisie Dieren staat de locatie Voormalig hockeyterrein niet genoemd. Waarom nu wel?

38

We lezen dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Waarom wijkt de gemeente af van haar visie?

39

Hoe gaat de gemeente zorgen dat de aanwezige dieren niet verdwijnen uit dit stuk natuurgebied?

Bij elk nieuwbouwproject wordt bekeken wat de behoefte binnen de gemeente en de behoefte binnen een wijk is. Op basis daarvan wordt er een afweging per project gemaakt. Dus bij alle andere projecten wordt ook sociale huurwoningen (verminderen in kwetsbare wijken en vermeerderen in minder kwetsbare wijken) in overweging meegenomen. In Dieren West zijn de sociale huurwoningen verdeeld over de wijk waardoor de wijk niet direct kwetsbaar is in tegenstelling tot Dieren Stenfert waar de woningen geclusterd bij elkaar liggen waardoor er meer kwetsbaarheid ontstaat. Bij alle wijken buiten de 3 kwetsbare wijken wordt sociale huur in overweging meegenomen. Voor de periode tot 2027 moeten er nog 550 woningen worden toegevoegd. Het nieuwe woningmarktonderzoek dat in Q1 2023 uitkomt geeft een opgave voor het vervolg. Gezien het woningtekort is de verwachting dat dit nog een flinke opgave wordt. De verwachting is dat de Kadernota in het tweede kwartaal van 2023 door de raad zal worden behandeld. Voorafgaand aan de behandeling in de raad is het mogelijk om in te spreken. U kunt inspreken voor alle onderwerpen die op de agenda staan van een oriënterende en voorbereidende vergadering. De voorzitter geeft u het woord en na uw bijdrage kunnen de raadsleden u vragen stellen. Tijdens de raadsvergadering is het niet meer mogelijk om in te spreken.

Wanneer u gebruik wilt maken van uw inspreekrecht dient u zich vooraf te melden bij de griffie Niet alle mogelijke bouwlocaties hoeven benoemd te worden in een structuurvisie. Er verandert er veel tijdens de looptijd van een structuurvisie, niet alles kan voorzien worden. Aantallen woningen waar behoefte aan is en bouwlocaties wijzigen in de loop van de tijd. We spreken van inbreiding wanneer een locatie via diverse kanten omsloten is door bebouwing (wonen of een andere functie). In dit geval in het noorden, oosten en zuiden. Bij deze locatie is sprake van inbreiding en geen uitbreiding volgens die definitie. Het terrein is op dit moment geen natuurgebied, maar een braakliggend hockeyterrein. Natuurinclusief ontwerpen en inrichten worden als uitgangspunt gehanteerd. Voor de locatie is al een quickscan Wet natuurbescherming gedaan. Dit jaar '23 wordt er een seizoensgebonden ecologisch onderzoek uitgevoerd op de locatie. Dit onderzoek is al opgestart en

40

41

42 43

44

Er vinden vele activiteiten plaats rondom de tennisbanen wat ook het nodige geluid tot gevolg heeft. Met de komst van de padelbanen zal dit niet minder worden. De omwonenden ervaren regelmatig overlast hierdoor. De nieuwe bewoners zullen hier zeker last van hebben. Kan de ondernemer dan zijn deuren sluiten?

Hoe ziet de gemeente de integratie voor zich om een groep kwetsbare bewoners uit de wijk Stenfert te verhuizen naar een deel van Dieren-West met de bestaande bewonersgroep? Wat is de afstand gemeten vanaf de kruin van de Admiraal Helfrichlaan tot het begin van de woningbouw en wat is de afstand tot het einde ervan? Wat staat in de concept Kadernota bij afbeelding 6 geschreven linksonder bij de rood gestippelde lijn, die dwars over het terrein loopt? Wat is de betekenis van deze stippellijn?

wordt uitgevoerd door een ecologisch adviesbureau. Mede afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek worden specifieke soortgerichte maatregelen voorgesteld en ingepast om (beschermde) flora en fauna te behouden. In de VNG-brochure wordt voor wat betreft het aspect geluid een richtafstand van 50 m tot aan de gevel van een geluidgevoelige bestemming aanbevolen. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken. Voor padel is de richtafstand geluid van tennisbanen niet geschikt door een verschil in geluiduitstraling. Dit is aangegeven in de nieuwe Handreiking Padel en Geluid (januari 2023). Onderzocht moet worden welke afstand tussen woningen en de tennis-/ padelbanen aangehouden moet worden om een goed woon/leefklimaat te borgen. Met de voorgenomen ontwikkelingen komen de dichtstbijzijnde gevels van gevoelige objecten natuurlijk dichterbij te liggen. Gelet op wat Veluwse poort mag doen voor wat betreft activiteiten verwachten we niet dat dit beperkingen zal opleveren. Het is nog te vroeg om ervan uit te gaan dat dit aan de orde is. De wijk Stenfert is kwetsbaar, niet alle inwoners zijn kwetsbaar. Deze afstanden zijn nog niet bepaald. Hier staat 50 meter hindercontour. Dat is inderdaad niet goed leesbaar. Het kaartbeeld wordt aangepast in de kadernota. De reactie is aanleiding om de kadernota aan te passen.

Vanuit het naastgelegen Veluwse Poort en tennisvereniging met de bestemming (dag)recreatie wordt een hindercontour (geluid) in acht genomen van 50 meter. Hierbinnen mogen geen gevoelige bestemmingen worden ontwikkeld (woningen, geldt ook Tiny houses). De contour geldt vanaf de bestemmingsgrens (feitelijk de perceelsgrens met naastgelegen Veluwse Poort) tot de gevels van de nieuw te bouwen woningen. Onder andere ontsluiting en parkeerplaatsen zijn wel toegestaan binnen de hindercontour. Mocht bij uitwerking van de plannen wel binnen deze contour gekomen worden met gevoelige bestemmingen dan moet met onderzoek aangetoond worden dat dit mogelijk is. Deze stippellijn geeft weer waar die 50 meter contour ligt.

45

Wat is de betekenis van de geel/groene strook tussen het groene en gele vlak?

46

Wat gebeurt er met de aanwezige skiheuvel en de bestaande bomen en struiken?

47

De bomen worden zoveel mogelijk behouden lezen we in de kadernota. Dit is niet specifiek en niet meetbaar. We eisen dat de bomen die er nu staan geregistreerd worden, voordat begonnen wordt met de werkzaamheden.

48 49

Hoe breed wordt de ontsluiting door het bosje? De bewoners aan de Peter van Anrooylaan 37 t/m 43 en Willem Keslaan 8 t/m 14 hebben aangegeven een strook van 10 m1 diep, achter hun kavel te willen kopen. Staat de gemeente hiervoor open? De bewoners die met hun kavel grenzen aan het bosje, Peter van Anrooylaan 43 en Willem Keslaan 14 t/m 22, willen ieder een deel van dit bosje kopen. Staat de gemeente hiervoor open? Wordt houtstook bij de Tiny houses verboden om overlast en stikstofdepositie op het vlak er naast gelegen Natura 2000-gebied te voorkomen?

50

51

52

Het beoogde terrein ligt in een grondwaterbeschermingsgebied en is een infiltratiegebied voor drinkwater. Geldt voor dit terrein een boringsvrije zone en zo ja, welke implicaties horen daarbij?

In de kadernota zijn de zoekgebieden voor de woonbebouwing en voor de natuurtuin globaal aangeduid. De begrenzing van deze gebieden is niet exact bepaald. In de tekening overlappen beide gebieden elkaar. Deze overlapping heeft geen andere betekenis dan dat het onderdeel vormt van beide globale zoekgebieden. In het stedenbouwkundig plan zal worden bepaald waar binnen deze globale zoekgebieden uiteindelijk de woonbebouwing en de natuurtuin zullen worden gesitueerd. In de Kadernota wordt geen uitspraak gedaan over het behouden van de skiheuvel. Bij uitwerking van het stedenbouwkundig plan wordt bezien of de skiheuvel al dan niet behouden blijft. In de Kadernota nemen we op dat er een robuuste groene buffer tussen de bestaande woningen en de nieuwe woningen gecreëerd dient te worden. In de vervolgfase van het stedenbouwkundig plan zal in samenspraak met o.a. de bewoners en de gemeente worden bepaald hoe hoog en breed deze buffer moet zijn en welke vorm en type beplanting deze moet krijgen. De bomen worden niet individueel geregistreerd, dat doen we uitsluitend bij straatbomen, niet met bomen die onderdeel uitmaken van een (buurt)bosje. Het ontwerp met exacte maatvoering wordt in een later stadium gemaakt. Vooralsnog staan wij hier niet voor open. Blijvend behoud (toekomstig) openbaar groen wordt steeds belangrijker.

Denk aan behoud en versterken van biodiversiteit en voorkomen van droogte en hittestress. Zie hiervoor.

De gemeente heeft op basis van huidige wetgeving weinig mogelijkheden om stookoverlast tegen te gaan. Zolang er geen duidelijke wettelijke regelingen zijn is een verbod op stoken niet mogelijk. De regelgeving in de omgevingsverordening Gelderland (feb. 2022) luidt: Een bestemmingsplan maakt voor gronden binnen een Grondwaterbeschermingsgebied geen bestemming mogelijk die een groter risico kan vormen voor de kwaliteit van het grondwater dan de vigerende bestemming, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat een groter risico niet kan worden voorkomen en compensatie van het mogelijk grotere risico wordt verankerd in hetzelfde of een ander, gelijktijdig vast te stellen bestemmingsplan.

53

Verder staat in de geconsolideerde omgevingsverordening Gelderland (feb. 2022), artikel 2.37 (een instructieregel), dat er géén bestemmingen mogelijk zijn die een groot risico vormen voor de kwaliteit van het grondwater dan de huidige bestemming. Is deze regel niet van toepassing voor het gehele terrein?

54

In de Kadernota staat dat het plan geen negatieve invloed mag hebben op het hoog monumentale Sterrenbos. Wat wordt onder het Sterrenbos verstaan en welke negatieve invloeden worden hier bedoeld?

55

De provincie Gelderland kan op dit moment geen vergunning verlenen voor een nieuwbouwproject op het beoogde terrein, gezien het stikstofreductieplan van het Rijk en de nabijheid van een Natura 2000-gebied. (zie het geactualiseerde rapport stikstof met ‘aerius berekeningen’) Welke mogelijkheden ziet de gemeente om dit vraagstuk op te lossen?

Omdat op hockeyvelden chemische bestrijdingsmiddelen (kunnen) worden gebruikt veroorzaken de tiny houses, natuurtuin en woningbouw tezamen geen groter risico voor het grondwater. De regelgeving in de omgevingsverordening Gelderland (feb. 2022) luidt: Een bestemmingsplan maakt voor gronden binnen een Grondwaterbeschermingsgebied geen bestemming mogelijk die een groter risico kan vormen voor de kwaliteit van het grondwater dan de vigerende bestemming, tenzij in de toelichting bij het bestemmingsplan wordt aangetoond dat een groter risico niet kan worden voorkomen en compensatie van het mogelijk grotere risico wordt verankerd in hetzelfde of een ander, gelijktijdig vast te stellen bestemmingsplan. Omdat op hockeyvelden chemische bestrijdingsmiddelen (kunnen) worden gebruikt veroorzaken de tiny houses, natuurtuin en woningbouw tezamen geen groter risico voor het grondwater. Het Sterrenbos is onderdeel van de rijksbeschermde buitenplaats Hof te Dieren. In de redengevende omschrijving van het complex (nr. 529438) staat het sterrenbos benoemd als één van de redenen waarom de buitenplaats beschermd is: wegens het formele lanenstelsel met bossen aan de noordwestzijde van de Arnhemsestraatweg, de Nieuwe Plantage, waarin tevens een wagenwielvormig lanenpatroon en sterrenbos, dat in de 17de en 18de eeuw is aangelegd en dat in ontwerp, omvang en ouderdom in Nederland zeldzaam is.

De contour van de buitenplaats is vastgesteld door de Rijksdienst voor het Cultreel Erfgoed. De mogelijk versterkende en/of negatieve invloeden kunnen pas in een later stadium beoordeeld worden, als er een meer concreet plan ligt. De stikstofproblematiek is een vraagstuk waarmee we bezig zijn. Voor dit project hebben we al meerdere opties verkend om het vraagstuk op te lossen. Zie hiervoor 14.1.

Conclusie: De reactie is wel aanleiding de kadernota aan te passen.

Memo datum

voor

Afdeling/cluster

22 mei 2023

Gemeenteraad

Beleid

behandeld door

ons kenmerk

bijlage(n)

P. Hofman

1

Onderwerp

Voormalige hockeyvelden Geachte leden van de gemeenteraad, Op 16 mei is in de voorbereidende gemeenteraadvergadering de beoogde ontwikkeling op de voormalige hockeyvelden besproken. Hier is nog een vraag gesteld ten aanzien van het uitgevoerde woonbehoefteonderzoek en is de hoogte van de woningbouw ter sprake gekomen. Met dit memo geven we antwoord op de gestelde vragen. Woonbehoefteonderzoek: De resultaten hiervan zijn nog niet aan uw raad verzonden. Deze kunnen jullie eerdaags verwachten. Ik schat in binnen 2 à 3 weken. Eén van de zaken die je daarin terug gaat zien, is dat de behoefte aan woningen, op de korte termijn (voor 2030), enorm gestegen is. In de woondeal is nog sprake van aantallen van 810, maar de behoefte is inmiddels gestegen naar 1.675. Bovendien bleek uit het vorige woningbehoefte onderzoek dat er nauwelijks sprake was van behoefte aan sociale huurwoningen en deze behoefte is inmiddels opgelopen tot 32 % (ofwel 530). Daarnaast zijn we bezig om een wijkvisie op Stenfert te ontwikkelen. Deze ligt er nog niet. We streven nu naar dit najaar. Toch zal één van de zaken, die je daarin terug zult vinden, zijn dat we in deze wijk procentueel minder sociale huurwoningen willen. Het percentage is op dit moment 95 % en ook nog eens veel woningen in de huurcategorie met de laagste huur.

Tenslotte hebben we in de Woonvisie die door de raad is vastgesteld afgesproken dat we inzetten op "Meer differentiatie in wijken door toevoeging van ca. 100 sociale huurwoningen in wijken met weinig sociale huurwoningen gekoppeld aan afname van ca. 100 sociale huurwoningen in eenzijdige sociale huurwijken". (p. 39 woonvisie). Verhoudingsgewijs hebben we weinig grotere plannen, zodat het zoeken is op welke locaties we de sociale huurwoningen kunnen toevoegen. Om een indicatie te geven in Dieren: Imboslaan 10 sociale huurwoningen, Bloemershof 0 sociale huurwoningen. Stedenbouw: Er zijn veel vragen gekomen vanuit omwonenden over de maximale hoogte van de bebouwing op de voormalige hockeyvelden. Hierop is op 17 april 2023 een avond georganiseerd om meer toelichting te geven. Het was een openbare bijeenkomst waar u als raadslid ook welkom was. Hier is meer toelichting gegeven op de hoogtes van de woningen en hoe dat er ruimtelijk uit zou kunnen komen te zien. In de bijlage treft u de presentatie die hier gegeven is welke meer inzicht geeft in de gemaakte keuzes die aan u voorliggen met de Kadernota voormalige hockeyvelden. De keuze voor appartementen komt voort uit de woningbehoefte. Ten aanzien van de hoeveelheid appartementen is het van belang dat er een haalbaar plan ontstaat en een gerichte bijdrage geleverd kan worden aan de woningbehoefte.

Een belangrijk ruimtelijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van het terrein is de ruimte voor groen. Door compact te bouwen in 3 of 4 lagen blijft meer ruimte over voor een groene inpassing en daarmee ontstaat ook meer ruimte om een geleidelijke overgang tussen bebouwing en groen te kunnen creëren. Daarbij is een appartementengebouw van 3 lagen in principe niet hoger dan een standaard woning van twee lagen met een kap. Met vier lagen zit je daar ca 3 meter boven. Dit is maximaal 6 meter hoger dan de woningen aan de Willem Keslaan. De locatie biedt daarnaast voldoende ruimte om de appartementengebouwen op ruime afstand van de omliggende woningen te situeren. Een Pagina 1 van 2 RHD-

appartementengebouw van 3 of 4 lagen wordt op deze locatie dan ook stedenbouwkundig verantwoord geacht. Maar met de vier lagen is slechts een bovengrens gesteld aan de bouwhoogte. Er mag ook lager worden gebouwd of bijvoorbeeld gedeeltelijk een 4e laag worden toegepast. Het stedenbouwkundig plan moet nog gemaakt worden. Daarbij geldt: hoe lager de bebouwing, hoe meer ruimte de appartementengebouwen in zullen nemen, hoe minder ruimte voor groen en hoe dichter de bebouwing in principe op de bestaande woningen, tiny houses danwel natuurtuin zal komen te staan. Aan het ruimtebeslag zit tegelijkertijd een maximum. Niet alleen omdat maximaal 35% van de totale locatie mag worden verhard, maar ook omdat voldoende ruimte over gehouden moet worden voor de tiny houses en de natuurtuin. Dit stelt beperkingen aan het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden en daarmee ook aan de financiële haalbaarheid van het plan. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan zal dan ook gezocht moeten worden naar een financieel haalbaar plan waarin alle drie de pijlers voldoende plek krijgen en een optimale verhouding gecreëerd is tussen het aantal woningen, de omvang en hoogte van de bebouwing en de impact op de buurt. De uitgangspunten uit de kadernota maken deze zoektocht mogelijk, ook voor een plan met bebouwing in maximaal drie lagen.

Pagina 2 van 2 RHD-

Voormalige Hockeyvelden Admiraal Helfrichlaan Dieren

Voorstellen

Waarom zijn we hier? • • • • • •

Ontwikkeling op de voormalige hockeyvelden Kadernota heeft ter inzage gelegen Concept Kadernota is vastgesteld door college Inspreken bij gemeenteraad kan op 16 mei Gemeenteraad neemt besluit op 23 mei Vandaag toelichting op aanpast kader n.a.v. reacties

Agenda • Inleiding door Wethouder Paul Hofman • Toelichting Kadernota • Wonen • Wonen-ruimtelijk • Verkeer • Natuurtuin • Proces/vervolg

Omgeving verandert

BIODIVERSITEIT

KLIMAAT ADAPTATIE

ENERGIE TRANSITIE