Agendabundel

Pijler 1: Woningbouw Pijler 2: Tiny houses Pijler 3: Natuurtuin

Met vaststellen van de startnotitie worden deze 3 pijlers verder onderzocht of en waar ze in het plangebied een plek kunnen krijgen door middel van de processtappen als in hoofdstuk 1.3 opgenomen. Als de 3 Pijlers haalbaar zijn gebleken dan wordt over gegaan tot realisatie. Plangebied

Woningbouw

Tiny Houses

Natuurtuin

Afbeelding 01: pijlers in het plangebied

4

1.3 PROCES Om tot een haalbaar en integraal plan te komen is in de startnotitie het proces beschreven van de stappen die worden doorlopen om te komen tot herontwikkeling van dit gebied. Het schema dat hieronder is opgenomen maakt het tijdspad en de benodigde producten inzichtelijk. Stap 1, is reeds afgerond met de vaststelling van de startnotitie door de raad in januari 2022 en we zijn nu aangekomen bij stap 2; de Kadernota.

Startnotitie jan. 2022

Besluit raad

Kadernota Q2 2023

Besluit raad

Stedenbouw kundig plan Q1 2024

Omgevingsplan en Grex Q4 2024

Besluit college

Besluit raad

Uitgifte en realisatie 2025

Beheers fase

Besluit college

Afbeelding 02: processtappen

KADERNOTA De kadernota schetst de ambitie en uitgangspunten voor de herontwikkelingsopgave in woord en beeld. In deze kadernota zijn op hoofdlijnen de gemeentelijke/beleidsmatige kaders en vereisten vanuit wet- en regelgeving opgenomen waar rekening mee gehouden moet worden bij uitwerking van de plannen. Een belangrijk onderdeel van de kadernota is de beschrijving van het ambitieniveau voor de herontwikkelingsopgave, vertaald in kwantitatieve en kwalitatieve ambities die als leidraad gelden voor uitwerken van het plan door een nader te selecteren marktpartij aan wie de gronden uitgegeven gaan worden. Deze partij wordt bij het project betrokken nadat de kaders zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Dus bij de volgende stap, het opstellen van het stedenbouwkundige plan 1.4 BESCHRIJVING PLANGEBIED EN LIGGING IN DE CONTEXT De ontwikkellocatie ligt aan de rand van het dorp Dieren bij de entree van het sportcomplex Nieuwland tegen de bosrand van de Veluwe (landgoed Hof te Dieren, rijksmonument).

Afbeelding 03: globale locatieduiding plangebied

5

Het plangebied wordt gevormd door het kadastrale eigendom van de gemeente Rheden en wordt op natuurlijke wijze afgebakend door de Admiraal Helfrichlaan. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 23.500m2 (2,35 hectare).

Afbeelding 04: ligging plangebied

Het plangebied is momenteel niet actief in gebruik (braakliggend). De contouren van de oorspronkelijke hockeyvelden zijn nog zichtbaar. Her en der staat wat opgaand groen en langs de Admiraal Helfrichlaan en achter de woonbebouwing Dieren-West staan bosschages. Het terrein loopt vanaf de Admiraal Helfrichlaan richting het bosgebied op met een gemiddeld hoogteverschil van circa 1,50m. In de zuidoostelijke hoek ligt een deels begroeide terreinophoging. Het terrein wordt incidenteel gebruikt voor lokale evenementen en activiteiten. Het dagelijkse gebruik betreft voornamelijk een ommetje door bewoners vanuit de buurt, spelende kinderen of honden.

6

2. KADERVORMING In dit hoofdstuk zijn de verschillende kaders opgenomen voor de ontwikkeling van het plangebied. Eerst is per gewenst pijler de input gegeven. Aansluitend zijn de algemene kaders gegeven welke van toepassing zijn voor ontwikkeling van het plangebied. Het gaat dan onder andere om stedenbouwkundige kader, verkeerskundige kaders en milieuzonering. Het doel is kaders te scheppen voor de te kiezen partner/marktpartij die de verdere uitwerking, in onderlinge samenwerking met de gemeente, tot stand gaat brengen. Hiervoor zal een separate uitvraag richting marktpartijen worden opgesteld, deze kadernota vormt daarvoor de basis. PIJLER WONINGBOUW In de woonvisie 2020-2026 “Samen wonen in Rheden“ staat het volgende benoemd voor nieuwbouw. Voor wat betreft betaalbaarheid sluiten we aan bij de woondeal regio Arnhem-Nijmegen. 1.

2. 3. 4.

Minimaal 70% van de woningen is betaalbaar. Hieronder wordt verstaan sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens), middeldure huurwoningen (€ 650 tot € 1026 euro) en koopwoningen tot € 355.000,-. Hiermee sluiten we aan bij de afspraken uit de woondeal regio Arnhem-Nijmegen. Alle nieuwbouw is levensloopgeschikt. In de kern Dieren moeten woningen minimaal 60m2 (GBO) zijn. Ook wordt specifiek voor Dieren-West benoemd dat levensloopgeschikte appartementen de voorkeur hebben.

De minimaal 70% betaalbare woningbouw wordt op deze locatie nog specifieker ingevuld. In 2021 is de rapportage “Veerkracht gemeente Rheden” opgeleverd. Daarin staat benoemd dat er binnen de gemeente Rheden een aantal kwetsbare wijken zijn. Eén van deze wijken is Stenfert in Dieren. Deze wijk bestaat voor 95% uit sociale huurwoningen. Wat een onderdeel van de oplossing voor deze wijk kan zijn is meer woningdifferentiatie. Om dat mogelijk te maken moeten er op andere plekken sociale huurwoningen worden bijgebouwd die als contramal kunnen dienen voor de wijk Stenfert. Bovenstaande is eveneens in de woonvisie op bladzijde 39 als volgt opgenomen: Meer differentiatie in wijken door toevoeging van ca. 100 sociale huurwoningen in wijken met weinig sociale huurwoningen gekoppeld aan afname van ca. 100 sociale huurwoningen in eenzijdige sociale huurwijken. Aan dat onderdeel van de woonvisie willen we op deze plek (deels) ruimte geven. Uit het woningmarktonderzoek 2019 regio Arnhem-Nijmegen van Companen blijkt dat er voor de gemeente Rheden een mismatch is in de sociale huursector. Er zijn in de gemeente binnen de sociale huur veel eengezinswoningen voor 4-5 persoons huishoudens. De vraag naar dit type woningen zal in de toekomst nog verder teruglopen.

Daar staat een tekort aan appartementen in de sociale huur tegenover voor 1-2 persoons huishoudens, deze vraag naar appartementen gaat nog verder oplopen. Kortom er is binnen de sociale huursector in de gemeente Rheden een kwalitatieve mismatch. Om dat op te lossen moeten er meer sociale huur appartementen komen waaronder op deze locatie zodat wellicht elders op termijn de eengezinswoningen anders aangeboden kunnen worden (in de middeldure huur of goedkope koop). De verhoudingen voor het hele project in prijsklassen wordt als volgt: 50% sociale huur door een toegelaten instelling (woningcorporatie) om als contramal te dienen voor de wijk Stenfert in Dieren, 20% overig betaalbaar (middeldure huur of koop tot € 355.000,-, de voorkeur van de gemeente is om ruim onder deze maximale grenzen te blijven) samen zorgt dit voor 70% aan betaalbare woningen en daarnaast 30% duur (huur vanaf € 1026,- of koop vanaf € 355.000,-).

7

Daarnaast staat in het woonprofiel van Dieren-West (bijlage 1 van de woonvisie) een behoefte aan levensloopgeschikte appartementen benoemd, dat is voor deze locatie dan ook het uitgangspunt.

Met de ontwikkeling van deze locatie zien we kansen om bij te dragen aan de grote woningbouwopgave waar de gemeente Rheden voor staat. Binnen de hier genoemde kaders streven we daarbij naar een optimale inpassing van zowel appartementen, Tiny houses als een natuurtuin. Om elke functie voldoende plek te kunnen bieden binnen de locatie en voldoende rekening te kunnen houden met de omgeving zien wij hier mogelijkheden voor maximaal 50 appartementen en maximaal 10 Tiny houses. Concrete kaders woningbouw ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het aantal appartementen op deze locatie is maximaal 50; 50% sociale huurwoningen door een toegelaten instelling (woningcorporatie);20% middeldure koop of huurwoningen; 30 % dure koop- of huurwoningen (huur boven € 1026,- of koop vanaf € 355.000,-); Levensloopgeschikte appartementen; Zelfbewoningsplicht voor koopwoningen; Doelgroepenverordening woningbouw voor huurwoningen tot € 1026,- van toepassing; Duurzaamheidsscore van BREAAM: ‘very good’ (of een vergelijkbare score van een ander meetinstrument) Gelet op grote woningproblematiek is een volwaardig programma, binnen de mogelijkheden op de kavel, gewenst.

Meekoppelkansen o

Vooral de integrale wijkaanpak Dieren Stenfert heeft een relatie voor woningbouw met deze locatie.

PIJLER TINY HOUSES Zoals de woonvisie 2020-2026 “Samen wonen in Rheden” al aangeeft zijn vernieuwende woonvormen een niche in de woningmarkt. De gemeente wil graag een aantal kleinschalige initiatieven van de grond laten komen. Tiny houses zijn daarbij veel genoemd waarbij bewoners kiezen voor een andere manier van wonen en leven. Binnen de gemeente is een lijst beschikbaar met mensen die hierin geïnteresseerd zijn. Waarbij we bij de gronduitgifte evenwel rekening zullen moeten houden met het gelijkheidsbeginsel zoals door hoogste rechtscollege de Hoge Raad d.d. 26-11-2021 is bepaald. Vaak zie je bij Tiny houses ook gezamenlijke voorzieningen (bijvoorbeeld moestuin of schuurtje voor materialen). Gelet hierop is vragen we voor de Tiny houses de ontwikkelaar om collectief duurzaam wonen te faciliteren en ons mee te nemen in de aanpak hiervoor. Dit kan betekenen dat een groep gegadigden voor de Tiny houses met elkaar een plan uitwerkt om de Tiny houses te realiseren. In de woonvisie zijn Tiny houses genoemd als kleine, volwaardige en vrijstaande woningen met een vloeroppervlak van maximaal 50 m2, met een zo klein mogelijke ecologische voetafdruk. In Tiny houses wordt permanent gewoond en deze zijn dus niet bedoeld als recreatiewoning.

Aangezien we kleinschalige initiatieven van de grond willen laten komen stellen we voor om maximaal 10 Tiny houses op deze locatie een plek te geven. Voorbeelden (bijvoorbeeld Apeldoorn, Klein Zuidbroek) laten zien dat een project met deze omvang kans van slagen heeft. Ten aanzien van het oppervlak van de Tiny houses willen we ook voorbeelden uit de omgeving volgen. Daarbij worden Tiny houses met een oppervlakte van 50m2 gezien als small house (bijvoorbeeld chalet) en niet als Tiny house. We willen op deze locatie graag Tiny houses met een kleine ecologische voetafdruk en daar past een oppervlakte van maximaal 35 m2 beter bij. Vaak worden Tiny houses voor een bepaalde termijn gerealiseerd. Als een soort tijdelijke functie gedurende een periode dat een

8

andere functie wordt uitgewerkt voor die plek. Voor deze locatie is geen andere functie voor ogen. Vandaar dat deze tijdelijkheid voor de Tiny houses hier niet van toepassing is. Concrete kaders Tiny houses ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het aantal Tiny houses voor deze locatie is maximaal 10; Tiny Houses zijn primaire, volwaardige woningen op kleine schaal. Maximaal 35 m²; Permanent bewoond (niet de bedoeling dat het recreatief gebruikt wordt of als 2e woning); Kleine ecologische voetafdruk, gelet op naastgelegen natura2000 gebied, grondwaterbeschermingsgebied etc; Hoeft niet ontsloten te zijn via een reguliere straat of weg (hooguit een (halfverhard) pad); Mobiel zijn is daarbij geen voorwaarde maar vaak een middel, zoveel mogelijk off-grid zijn, moet wel aansluiting komen op riolering; We gaan uit van een community. Hierbij onderzoeken we de mogelijkheid om deze Tiny houses uit te geven in een vorm van collectief duurzaam wonen; De Tiny houses hebben geen vast omlijnde privé buitenruimte; Er worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd bij de Tiny houses zelf. Bewoners kunnen gebruik maken van een centrale parkeervoorziening bij de nieuw te bouwen woningen binnen het plangebied of aan de Admiraal Helfrichlaan.

Meekoppelkansen: o

De Tiny houses kunnen een functionele relatie krijgen met de (onderdelen van de) natuurtuin. Bijvoorbeeld op het gebied van beheer.

PIJLER NATUURTUIN Coöperatieve vereniging Dieren-West heeft aangegeven op de voormalige hockeyvelden een natuurtuin te willen realiseren*. De raad heeft met vaststelling van de startnotitie het idee omarmd om een natuurtuin een plek te geven in het plangebied op gronden die niet benodigd zijn voor woningbouw/Tiny houses. Wanneer het Omgevingsplan en Grex, is vastgesteld als opgenomen in de Startnotitie is duidelijk welke gronden ingezet kunnen worden voor deze natuurtuin. Vanaf dat moment kan Coöperatieve vereniging Dieren-West, plannen voor de natuurtuin verder uitwerken; aannemende dat de vereniging kan gelden als enige serieuze gegadigde volgens de criteria in het Didamarrest over toepassing van het gelijkheidsbeginsel. Het Didam-arrest ziet niet alleen op aangaan van koopovereenkomsten door de overheid maar op alle privaatrechtelijke overeenkomsten zoals huur- of gebruiksovereenkomsten. Mocht onverhoopt een natuurtuin door Coöperatieve vereniging Dieren-West niet tot stand komen dan wordt gekeken naar een andere groeninvulling, of dat er mogelijk toch nog andere geïnteresseerden een invulling kunnen geven aan de natuurtuin. Er zijn zeer beperkte kaders meegegeven door het college van Burgemeester en wethouders waarbinnen de natuurtuin gerealiseerd kan worden. Deze zijn onderstaand opgenomen en bekend bij de initiatiefnemers van de natuurtuin.

9

Concrete kaders Natuurtuin ▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪

In de structuurvisie voor Dieren is opgenomen dat we graag betere verbindingen maken naar het buitengebied. Om die reden zien we graag een doorgaand voetpad die de buurt verbindt met het achtergelegen bosperceel, terug in de plannen; De natuurtuin moet openbaar toegankelijk zijn; Zoveel mogelijk inheemse flora en ook meerdere standplaatsen voor langlevende bomen; Afstemmen op natuurwaarde en bodemkwaliteiten van de Veluwe. Dus een complementerend stukje natuur; behoud huidige biodiversiteit, en mogelijkheden benutten voor versterking biodiversiteit. Zoveel mogelijk aaneengesloten stuk grond.

Het is aan de Coöperatieve vereniging om hier te zijner tijd een invulling aan te gaan geven. Dit in overleg met de gemeente om de wensen in ideeën met elkaar af te stemmen, haalbaarheid te bezien en afspraken vast te leggen over o.a. beheer. Waarbij het voor de gemeente van belang is dat de continuïteit van de natuurtuin geborgd is. * Coöperatieve vereniging Dieren-West heeft hiervoor een eerste ontwerp gemaakt. Hierin kregen de volgende functies een plek: ontmoeten, voedselbos, moestuin, natuurspelen, kruidenspiraal, belevingsnatuur, blotevoetenpad, bloemenveld en bestaand natuurlijk bos.

10

OVERIGE KADERS

1. 2.

3.

4. 5.

6. 7.

8. 9.

Het plangebied biedt ruimte aan de drie pijlers: te weten woningbouw, Tiny houses en natuurtuin. Als gevolg van de ligging in het grondwaterbeschermingsgebied kan maximaal 35% van het terrein worden verhard. In de praktijk betekent dit dat circa 8225m2 beschikbaar is voor woningen, ontsluiting en parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen en privé of collectieve buitenruimten behorende bij de woningen. De overige gronden die niet gebruikt worden voor de woningbouw kunnen ontwikkeld worden ten behoeve van de Tiny houses (gelet op de kleine ecologische voetafdruk die beoogd is) en de natuurtuin. Vanuit het naastgelegen Veluwse Poort en T.V. Dieren met de bestemming (dag)recreatie wordt een hindercontour (geluid) in acht genomen van 50 meter. Hierbinnen mogen geen gevoelige bestemmingen worden ontwikkeld (woningen, geldt ook Tiny houses). De contour geldt vanaf de bestemmingsgrens (feitelijk de perceelsgrens met naastgelegen Veluwse Poort en T.V. Dieren) tot de gevels van de nieuw te bouwen woningen. Onder andere ontsluiting en parkeerplaatsen zijn wel toegestaan binnen de hindercontour. Mocht bij uitwerking van de plannen wel binnen deze contour gekomen worden dan moet met onderzoek aangetoond worden dat dit mogelijk is. Er rekening moet worden gehouden dat er geen overlast plaatsvindt als gevolg van de lichtmasten op de woningen en Tiny houses.

De woonfunctie (pijlers woningbouw en Tiny houses) is bij voorkeur gesitueerd buiten de 50 meter contour vanaf Veluwse Poort en T.V. Dieren Zie punt 3). Hierdoor komt de woonfunctie in de strook grenzend aan de bestaande dorpsbebouwing. Waarbij geldt dat de woningbouw aan de zijde van de Admiraal Helfrichlaan is gelegen en een afronding vormt van de dorpsbebouwing met daarachter richting de bosrand de extensief gepositioneerde Tiny houses. De woningbouw is gestapeld in 3 tot 4 bouwlagen met een maximale hoogte van 12/13 meter. Er is ruimte voor appartementen in minimaal twee (geschakelde) bouwvolumes. Bergingen zijn inpandig. Met de positionering van de woonbebouwing wordt rekening gehouden met de aangrenzende woonpercelen voor wat betreft privacy en schaduwwerking als gevolg van de nieuwbouw. Er dient een robuuste groene buffer tussen de bestaande woningen en de nieuwe woningen gecreëerd te worden. Vanaf de Admiraal Helfrichlaan is er een heldere visuele relatie met het achtergelegen gebied ten behoeve van herkenbaarheid van de locatie en sociale veiligheid in het gebied. Het terrein wordt primair ontsloten vanaf de Admiraal Helfrichlaan. Er komt een secundaire ontsluiting ten behoeve van langzaam verkeer vanaf de Peter van Anrooylaan. Deze kan eveneens dienst doen als calamiteitenontsluiting.

Onderzocht wordt of een (eventueel met Veluwse Poort gecombineerde) derde langzaam verkeer verbinding naar het bosgebied mogelijk is.

11

10. De huidige Nota parkeernormen Rheden 2015 is van toepassing, waarbij we nadrukkelijk de afwijkingsmogelijkheden willen inzetten om duurzame vormen van mobiliteit te stimuleren. Dit betekent dat de huidige parkeernormen en eisen ten aanzien van bijvoorbeeld loopafstanden tot een parkeerplaats anders ingevuld kunnen worden om alternatieve vormen van vervoer te bevorderen en het fietsgebruik aan te moedigen. Het is aan de ontwikkelende partij om dit te onderzoeken 11. Gelet op de bouwmogelijkheden op de kavel is het mogelijk dat er stikstofdepositie plaatsvindt op Natura2000 gebied de Veluwe. Dit is niet toegestaan. Er moet onderzocht worden of er mogelijkheden zijn, bijvoorbeeld door saldering of er kan een vergunningsaanvraag gedaan worden met verzoek om depositieruimte vanuit het SSRS (Stikstof registratiesysteem). Eveneens kan bezien worden of het maken van een autoluwe wijk een oplossing kan zijn in relatie tot stikstofproblematiek. 12. Bestaande bomen binnen het plangebied in de strook aan de Admiraal Helfrichlaan, in de zone langs de grens met de bestaande woonpercelen en de bosrand worden zo veel mogelijk behouden. 13. Het plan mag geen negatieve invloed hebben op het hoog monumentale Sterrenbos van de historische buitenplaats Hof te Dieren. Denk hierbij aan verstoring ten aanzien van licht en geluid.

Bij voorkeur zorgt het plan ook voor een versterking van het hoog monumentale Sterrenbos. 14. Er wordt een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin de thematiek voor bebouwing en de terreininrichting ‘dicht bij de natuur’ centraal staat. Dit komt bijvoorbeeld in ieder geval tot uitdrukking in: a. De vormgeving, het materiaalgebruik en de kleurtoepassing b. De hoge duurzaamheidsscore c. Natuurinclusiviteit d. Biodiversiteit, soortenkeuze bij inrichting buitengebied e. Toepassing van groene daken, mogelijk in combinatie met zonnepanelen.

12

2.3 KADERSCHETS

Afbeelding 6: ruimtelijke verbeelding van de kaders in het plangebied.

2.4 PARTICIPATIETRAJECT De kaders voor een ontwikkeling op de voormalige hockeyvelden zijn door de gemeente opgesteld. Hierbij is uitgegaan van diverse beleidstukken die reeds vastgesteld zijn door de gemeenteraad en als basis zijn opgenomen in deze concept kadernota. Daarnaast zijn er onder andere enkele stedenbouwkundige en verkeerskundige uitgangspunten opgenomen. Voordat er een plan wordt gemaakt, is de gemeente benieuwd wat omwonenden en andere geïnteresseerden vinden van deze kaders waarbinnen een plan gemaakt gaat worden voor deze locatie in Dieren. Vandaar dat de concept kadernota 6 weken ter inzage heeft gelegen en half december 2022 een inloopavond is georganiseerd. Naar schatting hebben ruim 50 mensen de inloopbijeenkomst bezocht. Bezoekers konden in gesprek met medewerkers en op een formulier hun reactie achterlaten. In totaal zijn er 27 reacties gekomen. Deze reacties zijn samengevat in de reactienota met hierbij de reactie van de gemeente opgenomen. Hierbij is aangegeven waarop we de kadernota hebben aangepast naar aanleiding van de reacties. Zo hebben we naar aanleiding van de reacties een maximum opgenomen voor het aantal te bouwen woningen in het plangebied en is meer duiding gegeven aan het participatietraject dat we willen dat er gevolgt wordt. De reactienota is als bijlage 1 bij deze kadernota bijgevoegd.

13

Met het vastgestelde kader kan in de volgende fasen invulling worden gegeven aan de uitgangspunten om het terrein te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw, Tiny houses en een natuurtuin. Hiervoor gaan we na vaststelling van de kadernota een private partij (ontwikkelaar) bij het proces betrekken om dit verder uit te werken (zie hiervoor ook kopje vervolgstappen). Hierbij geven we het volgende mee aan deze private partij ten aanzien van participatie, waarbij de ontwikkelende partij rekening dient te houden met hetgeen reeds is opgehaald in het eerdere traject: Te doorlopen stappen in het participatietraject: 1. 2.

Stakeholdersanalyse: welke interne en externe stakeholders zijn er (denk aan college en raad, professionele belangenorganisaties, omwonenden, toekomstige bewoners) Participatieladder: Waar bevinden de stakeholders zich op de participatieladder? Zie hieronder voor uitleg op de participatieladder. Afhankelijk van de trede waarop de stakeholders te plaatsen zijn, wordt een participatiestrategie opgesteld (verwachtingen over en weer helder)

3.

Participatiestrategie: Bepalen participatiestrategie op basis van eerste twee punten: we verlangen van de private partij dat belanghebbenden ten minste betrokken worden volgens de eerste twee treden van de participatieladder; meeweten en meedenken. Waar mogelijk meewerken. Dat betekent dat we belanghebbenden in ieder geval infomeren en waar mogelijk ruimte bieden voor hun adviezen, meningen en ideeën. Hierbij is het wel van belang om steeds duidelijk te zijn over, in hoeverre rekening gehouden kan worden met hetgeen wordt opgehaald. Voor de natuurtuin maken we gebruik van de hoogste trede van de participatieladder; meebepalen. Dat betekent dat belanghebbenden alle ruimte krijgen om de plannen voor de natuurtuin verder uit te werken waarbij de besluitvorming uiteindelijk bij de gemeente ligt. Dit wel binnen de reeds geschetste kaders.

4.

5.

Communicatiestrategie/communicatiekalender: Op basis van de participatiestrategie, die aangeeft hoe stakeholders worden betrokken, wordt in de communicatiestrategie/het communicatieplan beschreven welke communicatiemiddelen worden ingezet. Het is evident dat voor meeweten andere middelen worden ingezet (bijvoorbeeld uitnodigen via website gemeente dan wel via de krant) dan voor stakeholders die meebepalen (gerichte uitnodiging, meedoen met werksessies). De strategie kan worden vertaald naar een plan en naar een kalender (wat doen we wanneer en hoe doen we het) Verslag gevoerd participatietraject: Van de te kiezen ontwikkelaar verwachten we dat alle stappen uiteindelijk verwerkt worden in een verslag dat als basis dient voor het vervolg. In dit verslag worden ook de wijzigingen als gevolg van het doorlopen proces weergegeven.

2.5 FINANCIEEL KADER Uitgangspunt is dat de ontwikkeling voor de gemeente minimaal financieel haalbaar is. Uit de eerste globale berekeningen blijkt dat dit mogelijk is. Dit betekent dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. De 14

opbrengsten bestaan in dit geval uit de verkoop van uitgeefbare grond ten behoeve van woningbouw en Tiny houses. De kosten bestaan uit de boekwaarde, sloopkosten, kosten bouw- en woonrijp en plankosten. Naarmate de stedenbouwkundige plannen verder zijn uitgewerkt kunnen de berekeningen ook gedetailleerder worden. Bij ieder besluitstuk zal verder worden ingegaan op financiële haalbaarheid.

3. VERVOLGSTAPPEN Doorkijk in proces; Met vaststelling van de kadernota is de opgave helder voor de realisatie van het plangebied. De kadernota geeft de randvoorwaarden voor de verdere ontwikkeling van het gebied. Het is een locatiepaspoort van de ontwikkelmogelijkheden. We kiezen er voor om in een vroeg stadium een private partij (ontwikkelaar) bij het proces te betrekken. Hiermee kunnen we voor deze opgave gebruik maken van de capaciteit, ervaring en kennis die bij een ontwikkelaar aanwezig is. Om tot de partij te komen die past bij de opgave houden we een tender om een partner te selecteren om het plan verder mee uit te werken. Deze plek, zo aan de rand van de Veluwe leent zich er echt voor om een mooie, duurzame wijk te worden die op de toekomst is voorbereid. De pijlers die op deze plek moeten komen vragen om een groene en duurzame inpassing. Inzetten op elektrisch vervoer en deelauto wordt nadrukkelijk naar gekeken voor deze plek in Dieren. Dit zal dan ook een leidend principe zijn in de uitvraag voor de partnerselectie. We zoeken een partner die hierin het voortouw neemt om deze planontwikkeling verder uit te werken. Dat betekent voor deze locatie dat de private partij met belanghebbenden en de gemeente tot een stedenbouwkundig plan komt. Belanghebbenden worden betrokken bij en mogen meedenken bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan.

Vervolgens worden de vervolgstappen genomen als opgenomen in de Startnotitie en in deze Kadernota onder 1.3 Proces.

15

Reactienota Behorend bij kadernota voormalige hockeyvelden Admiraal Helfrichlaan te Dieren Inleiding De kadernota schetst de ambitie en uitgangspunten voor de herontwikkelingsopgave in woord en beeld. In deze kadernota zijn de gemeentelijke/beleidsmatige kaders en vereisten vanuit wet- en regelgeving opgenomen waar rekening mee gehouden moet worden bij uitwerking van de plannen. De kaders hebben 6 weken ter inzage gelegen en er is een inloopavond georganiseerd op 14 december 2022, waar eenieder vragen kon stellen over de concept kadernota. Een belangrijk onderdeel van de kadernota is de beschrijving van het ambitieniveau voor de herontwikkelingsopgave, vertaald in kwantitatieve en kwalitatieve ambities die als leidraad gelden voor uitwerken van het plan. De periode van terinzagelegging was van donderdag 8 december 2022 tot en met woensdag 18 januari 2023. Van de terinzagelegging is een kennisgeving gepubliceerd in het Gemeenteblad en in de Regiobode. Gedurende deze periode was er de gelegenheid om reacties in te dienen. Tijdens de termijn zijn 27 reacties binnengekomen. Deze nota doet verslag van de reacties. De reacties zijn daarbij kort samengevat weergegeven. Ernaast staat een reactie die bij vaststelling van de nota geldt als reactie van de gemeenteraad. De concept kadernota is aangepast naar aanleiding van de reacties.

De definitieve kadernota met de reactienota is aan het college voorgelegd om voor te leggen aan de gemeenteraad ter vaststelling.

Korte weergave van de reacties en beantwoording door de gemeente Volgnr

Korte weergave reactie

Beantwoording door de gemeente

Zeer geïnteresseerd in dit project en wil graag bij de groep gegadigden horen om een plan uit te werken voor de realisatie van dit project met tiny houses.

Staat op onze lijst als geïnteresseerde voor de tiny houses. De mensen die op deze lijst staan houden we op de hoogte van het vervolg.

1

Voor de ontwikkeling op de voormalige hockeyvelden gaat de gemeente na vaststelling van de kadernota een private partij (ontwikkelaar) bij het proces betrekken om dit verder uit te werken. Voor de Tiny houses vragen we deze ontwikkelaar collectief duurzaam wonen te faciliteren en ons mee te nemen in de aanpak hiervoor. Hoe zij dit verder vorm gaan geven is nog niet bekend. Dat volgt in de volgende fase. We gaan wel kijken hoe en of de al aangemelde geïnteresseerde mensen een plek kunnen krijgen in dit project.

2 1. 1 Het is goed om hier beperkt woningbouw te plannen. Het is wel jammer dat (ontwikkelende) partijen, die hier veel in het verleden veel tijd en aandacht hebben besteed volledig worden genegeerd en ook nooit fatsoenlijk te woord zijn gestaan. Helaas staat de gemeente Rheden bekend om zijn ondernemersonvriendelijk beleid.

U heeft op 3 januari 2018 een brief verzonden met uw kenmerk 001/kw/etb. In ons zaaksysteem is deze brief on zaaknummer 619762. In deze brief geeft u het volgende aan: In het verleden hebben Reinbouw B.V. te Dieren in samenwerking met Stable International ons al eens gepresenteerd voor het College met een grootschalig plan voor deze locatie. Helaas is dat op niets uitgelopen. Desondanks zouden wij graag in aanmerking komen om ons te presenteren dan wel op de (short) list te komen van potentieel geïnteresseerde bedrijven voor deze locatie. Naar aanleiding van uw verzoek is telefonisch contact met u opgenomen en bent u geïnformeerd over vervolgprocedure. Voor het vervolg gaat de gemeente na vaststelling van de kadernota een private partij (ontwikkelaar) bij

2. 2 Woningbouwplannen is goed alleen de wijze waarop de gemeente Rheden die hier presenteert stemt tot weinig tevredenheid.

3. 3 Nergens staat het aantal wooneenheden genoemd en dat is toch wel belangrijk om een exact beeld te kunnen noemen.

4. 4 Het percentage sociale woningbouw is extreem hoog, de gemeente Rheden is naast Oost-Groningen al een van de gebieden met de hoogste sociale woningbouw percentages.

5. 5 Waar Dieren om schreeuwt is fatsoenlijke appartementen voor de bevolking van 65/70+. Aangezien er in Dieren nauwelijks of niets te vinden is blijft deze groep veel langer dan noodzakelijk in hun veel te grote woningen wonen wat een doorstroom beperkt. 6. 6 In Dieren is ook nauwelijks of geen aanbod in de categorie boven vogelplantsoen-wijk woningen, ook hierdoor wordt de doorstroom van deze groep, veelal jongeren, die een volgende stap willen zetten ernstig beperkt. 7. 7 In de toelichting staat dat de Stenfert wijk gesloopt wordt om vervolgens dan deze mensen hier een plekje te geven, hoe zo duurzaam. Los van het feit dat het absoluut niet duurzaam is om zaken te slopen en nieuw op te bouwen is het inmiddels toch ook wel bewezen dat een verplichte mix van diverse inkomensklasse in een klein gebied niet werkt. Niemand van de groepen voelt zich hier prettig bij, waarom dan deze achterhaalde politiek weer proberen

het proces betrekken om dit verder uit te werken. Hiervoor organiseren we een tender waar u ook aan deel kunt nemen. Wat vervelend dat u dit vindt. We volgen een proces waarin we de omgeving graag meenemen. Als gemeente behartigen we het algemene belang, dit kan strijdig zijn met individuele inzichten. Met de kadernota en de bijbehorende inloopavond (die in december 2022 heeft plaats gevonden) geven we iedereen de ruimte om inspraak te hebben en te reageren op de plannen. In de vervolgfasen worden de plannen verder uitgewerkt en daar wordt de omgeving bij betrokken. In de kadernota zal een maximum aantal woningen worden opgenomen van 50 appartementen en maximaal 10 tiny houses. Deze reactie is aanleiding om de Kadernota aan te passen t.a.v. de hoeveelheid woningen. De gemeente Rheden heeft 29% sociale huurwoningen via woningcorporaties. Er zijn gemeenten met een lager percentage maar ook gemeenten met een hoger percentage. Vanuit het rijk wordt aangedrongen op een percentage van 30% sociale huurwoningen in elke gemeente. Op dit moment wordt de woondeal Arnhem-Nijmegen aangepast en daar is dit percentage van 30% per gemeente ook in opgenomen. Dit geldt voor alle 18 gemeenten in de regio. Wanneer het woningaantal groeit in een gemeente moet het aantal sociale huurwoningen meestijgen. Vandaar dat Rheden ook inzet op het toevoegen van sociale huurwoningen.

Binnen dit project sturen we op levensloopgeschikte appartementen in verschillende prijsklassen. Daarmee wordt voldaan aan de vraag van inwoners en kan er doorstroming plaats vinden. Met de appartementen in verschillende prijsklassen is er ook ruimte voor starters in de woningen van dit project. De wijk Stenfert wordt niet gesloopt. We beogen een uitruil van sociale huurwoningen. Wanneer we binnen dit project sociale huurwoningen kunnen toevoegen is er de mogelijkheid om in Stenfert de woningen duurder te verhuren of betaalbaar te verkopen zodat er meer variatie in de wijk ontstaat. Het gaat niet alleen om het mixen van prijsklassen van woningen. Voor Dieren Stenfert wordt in de hele breedte van de samenleving op verbetering ingezet.

nieuw leven in te blazen.

8. 8 Mocht er dan extra aandacht zijn voor bepaalde groepen dan is een woonzorgcomplex voor bijvoorbeeld demente ouderen, meestal ook 2 a 3 laags een betere invulling, immers de vraag naar deze woonvormen stijgt enorm met de steeds ouder wordende bevolking en er is niet heel vaal aanbod in Dieren voor deze groep. 9. 9 Tiny-houses is inmiddels ook een volledig achterhaald concept gebleken omdat de kwaliteit van de woningen en het bijhouden van de omgeving leidt tot een kwalitatief laagwaardige omgeving. Ook moeten de huisjes al snel weer opgeknapt worden en is daardoor weinig duurzaam. Helaas blijkt ook dat niemand zich echt verantwoordelijk voelt voor onderhoud hiervan met alle negatieve effecten tot gevolg.

10. 1 Vandaag de dag is gebleken dat sociale woningbouw niet financieel verantwoord 0 ontwikkeld kan worden, zeker niet als er ook nog hoge eisen gesteld worden aan

de milieuaspecten. Wie gaat deze rekening betalen, komt dat tekort dan weer indirect terecht bij de inwoners van de gemeente Rheden? De opmerking dat het plan een financiële plus oplevert voor de gemeente Rheden is volledig gestoeld op drijfzand. Zeker in de huidige economie waarbij een kleine rentestijging al enorme gevolgen heeft voor woningbouwontwikkelingen, los van de enorme prijsstijgingen van de bouwmaterialen. Met zoveel sociale woningbouw en lage prijsklassen van de overige woningen is het plan al financieel onhaalbaar en biedt het ook geen enkele mogelijkheid om met dit programma nog iets te sturen. 11. 1 Een doorsteek voor langzaam verkeer van de Peter van Anrooylaan naar dit 1 gebied en vice versa is niet echt logisch. Er is geen verkeer dat van of naar deze locatie over de Peter van Anrooylaan rijdt want hier is geen enkele noodzaak toe, geen enkele voorziening is hierdoor voor mensen makkelijker of beter te bereiken. ‘s Avonds kan deze doorsteek niet verlicht worden vanwege de uilen en vele vleermuizen die dan verstoord worden dus wordt het ook nog sociaal onveilig daar.

Denk hierbij ook aan werk, inkomen, onderwijs, samenredzaamheid, eenzaamheid, versterking van de buurt in zijn geheel. Op dit moment wordt er gewerkt aan een nieuwe woonzorgvisie. De vraag (ook in de toekomst) en het aanbod voor specifieke doelgroepen (waaronder dementerenden) wordt daarbij in beeld gebracht. Op basis daarvan wordt bekeken wat er nog extra nodig is voor specifieke doelgroepen in de gemeente en waar daar mogelijkheden liggen. Er is een groep mensen die graag in een tiny house willen wonen. Bij de gemeente hebben we een lijst met ongeveer 50 geïnteresseerde mensen waarvan een deel ook bij de informatieavond aanwezig was om nogmaals hun interesse kenbaar te maken. Ook na de informatieavond hebben we nog diverse nieuwe aanmeldingen ontvangen. Voor wat betreft onderhoud en verantwoordelijkheid kunnen er op een later moment wanneer er meer bekend is over het project nog afspraken worden gemaakt die worden vastgelegd in een contract of iets soortgelijks. Uitgangspunt is dat het project minimaal financieel haalbaar is. In de haalbaarheidsfase zullen mede op basis van dit uitgangspunt de stedenbouwkundige plannen verder worden uitgewerkt. Mocht het plan niet financieel haalbaar zijn dan is het aan de gemeenteraad om hier een keus in te maken.

De doorsteek voor langzaam verkeer dient als verbinding van de wijk met het projectgebied. Deze verbinding kan in sommige situaties een betere, kortere route zijn voor fietsers en voetgangers van en naar het projectgebied (bijvoorbeeld richting het Callunaplein). Daarnaast worden langzaam en gemotoriseerd verkeer ontvlecht en biedt de verbinding een aantrekkelijke toegang tot het gebied, ook voor bezoekers van de natuurtuin en het Hof te Dieren. Het pad zou ook ingevuld kunnen worden met een karakter vergelijkbaar met de Eykmanlaan, waar geen verlichting is. In de vervolgfase wordt dit verder uitgewerkt.

12. 1 Op dit moment leven en foerageren heel veel verschillende dieren in dit gebied. 2 Uilen, vleermuizen, das, edelhert, konijnen en vele andere (beschermde) vogelsoorten. Dit punt is wel onderbelicht in de kadernota welke maatregelen getroffen worden ander dan een natuurtuin/bos.

13. 1 Er wordt nu een opmerking gemaakt van dat Coöperatieve vereniging Dieren 3 West de natuurtuin gaat aanleggen/beheren maar tevens wordt er ook

opmerking geplaatst dat het met Didam-arrest in achterhoofd nog de nodige slagen om de arm gehouden moeten worden. Als dit niet doorgaat met de Coöperatieve vereniging dan is de huidige omschrijving wel boterzacht en kan het nog alle kanten omgaan met het stuk dat voor natuurtuin is gereserveerd. 14. 1 Er staat dat de Tiny-houses geen last mogen hebben van de verlichting op het 4 sportveld, betekent dat de locatie al bekend is (grenzend aan de tuin van de bewoners aan de Peter van Anrooylaan)? Als dit zo is dan dient het ook ingetekend te worden. Ook heeft de hele kavel te maken met de verlichting van de tennisbanen dus niet geheel duidelijk is waarom hier alleen specifiek Tinyhouses is genoemd.

15. 1 Nu vinden er vele activiteiten plaats rondom tennisbaan (Veluwse Poort) die ook 5 het nodige geluid tot gevolg hebben, met de komst van de padelbanen zal het niet minder worden. Nu hoort de buurt (op grote) afstand al veelvuldig dat er activiteiten plaatsvinden. Op het moment dat hier een woonwijk komt zal deze wijk hier echt iets van gaan horen. Kan deze ondernemer dan zo zijn deuren gaan sluiten en betekent dit ook einde van de tennisbanen op deze locatie?

Natuurinclusief ontwerpen en inrichten worden als uitgangspunt gehanteerd. Momenteel wordt er nog seizoensgebonden ecologisch onderzoek uitgevoerd op de locatie. Mede afhankelijk van de uitkomsten van het onderzoek worden specifieke soortgerichte maatregelen voorgesteld. De kadernota heeft als doel het formuleren van kaders waarbinnen een herontwikkeling kan plaatsvinden. Specifieke maatregelen behoeven nog een nadere uitwerking en zijn daardoor niet opgenomen in de kadernota. Keuze voor een natuurtuin heeft Raad in Startnotitie al gemaakt. Hierin is opgenomen dat mocht onverhoopt een natuurtuin door Coöperatieve vereniging Dieren-West niet tot stand komen dan wordt gekeken naar een andere groeninvulling, of dat er mogelijk andere geïnteresseerden een invulling kunnen geven aan de natuurtuin. Het Activiteitenbesluit kent geen uitputtende regels voor lichthinder, slechts een zorgplicht. Strikte normen voor kunstmatige verlichting in de vorm van afstandsbepalingen zijn niet vastgelegd in wetgeving. Daarom wordt vaak aansluiting gezocht bij de richtlijn voor lichthinder van de NSVV. De richtlijn bestaat uit een algemeen deel met grenswaarden en een deel met betrekking tot buitensportverlichting die verwijst naar de algemene grenswaarden. Grenswaarden worden bepaald door de zone waarin de gehinderden zich bevinden, niet door de positie van de lichtbronnen.

Een lichthinderonderzoek kan als handvat dienen om te bezien of de richtafstand van 50 meter uit de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ voor tennisbanen met verlichting hier van toepassing is. In de VNG-brochure wordt voor wat betreft het aspect geluid een richtafstand van 50 m tot aan de gevel van een geluidgevoelige bestemming aanbevolen. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken. Voor padel is de richtafstand geluid van tennisbanen niet geschikt door een verschil in geluiduitstraling. Dit is aangegeven in de nieuwe Handreiking Padel en Geluid (januari 2023). Onderzocht moet worden welke afstand tussen woningen en de tennis-/ padelbanen aangehouden moet worden om een goed woon/leefklimaat te borgen. Met de voorgenomen ontwikkelingen komen de dichtstbijzijnde gevels van gevoelige objecten natuurlijk dichterbij te liggen. Gelet op wat Veluwse poort

mag doen voor wat betreft activiteiten verwachten we niet dat dit beperkingen zal opleveren. Conclusie: De reactie is aanleiding om de kadernota aan te passen. 3. 1

2

3

Beheerder Buitengewesten Stichting Twickel Kantoor buitengewesten stichting Twickel In uw kadernotitie schrijft u dat u met het naastgelegen rijksmonument en natura 2000 gebied genaamd landgoed Hof te Dieren rekening gaat houden. U geeft echter nergens aan wat u daarmee bedoeld. De Oostlaan, waar uw project direct aan grenst is een stadhouderlijke laan met aanliggend bossen aan weerzijde. Wij willen u dan ook dat u de bosdelen gelegen tussen uw projectgebied behoud en aanvult. Met een rustige overgang naar de toekomstige bebouwing. Dus een brede bos-zone die langzaam overgaat naar een boomweide met poelen en natuurgrasland en aldaar aansluit op bijvoorbeeld uw wensen aangaande een voedselbos met aanliggend de nieuwe bebouwing. We pleiten er dus voor om de overgang naar de Oostlaan zo groen en rustig mogelijk te maken. Uw noemt als secundaire verbinding voor uw initiatief de toegang via Hof te Dieren. Aan zich snappen wij u wens. Echter hebben wij al drie ingangen vanuit de rand van de Dierense bebouwing via gemeentelijke groenstroken naar de Oostlaan. Deze ingangen met klaphek en openstellingsbebording zijn geheel voor rekening van ons als landgoed. De bewoners hebben daarachter wel de lusten maar dragen niet de lasten. Wij stellen dan ook voorwaarden aan een recreatieve verbinding.

Voor de drie bestaande ingangen plus de door u gewenste nieuwe ingang zullen dan ook afspraken qua beheerkosten moeten worden gemaakt. Een billijke eis naar ik aanneem. Verder zou de ontwikkeling van de aankoop scouting en een deel van de sportvelden aldaar die wij al eerder aan u hebben gesteld meegenomen worden in een te maken overeenkomst. Wij zien hier kansen voor een mooie entree naar de Veluwe een locatie voor de scouting en een natuurveld met een natuurspeelplaats en/of natuurcamping. Graag willen we dat u in de nota vastlegt welke afstand er minimaal aan bos/groenzone naar de Oostlaan moet worden gerealiseerd binnen het projectgebied. Wij denken aan een zone van 75 meter. Hierdoor is de onrust in geluid en licht die uit de nieuwe woonwijk gaat komen niet zo verstorend voor het natura 2000 gebied. Hierbij geldt hoe groter de afstand hoe minder de verstoring.

In de kadernota staat dat het plan geen negatieve invloed mag hebben op het hoog monumentale Sterrenbos van de historische buitenplaats Hof te Dieren dat het (toekomstige) plan bij voorkeur zorgt voor een versterking van deze elementen. De kadernota is bedoeld voor het meegeven van kaders, het is aan de initiatiefnemer om aan te geven hoe dit wordt ingevuld. Behoud en aanvulling van de bosdelen gelegen tussen het projectgebied is inderdaad een mogelijke optie, maar misschien zijn er meer oplossingen denkbaar. E.e.a. zal bij een concreet plan zorgvuldig worden beoordeeld door o.a. de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Goed om te lezen dat u hiervoor open staat. Voor verdere mogelijkheden hoe dit ingevuld zal gaan worden zullen we nader met u in contact treden.

Door bij de inrichting rekening te houden, zoals het behouden van structuren en huidige groene waarden (zuidelijke terreindeel t.o.v. Natura 2000, bestemmen als groen/ natuur) en behoud of extra creëren van bijvoorbeeld sterke bufferzones in de randen van het terrein kunnen daarmee op voorhand eventuele negatieve externe effecten van verlichting, geluid etc. voorkomen

4

In de kadernota heeft u het over maximale bouwhoogte van 13 meter. Wij begrijpen u wens van meerdere bouwlagen maar deze zouden dan wel gesitueerd moeten worden langs de bestaande wegen, dus op ruime afstand van het natura 2000 gebied. Een hoog gebouw verstoort namelijk meer dan een laag gebouw in geluid en vooral licht.

5

Wij pleiten ervoor om de cultuurhistorische commissie om advies te vragen hoe het rijksmonument Hof te Dieren met de door u gewenste ontwikkeling kan worden versterkt/verbeterd. Graag specifieker aandacht in de kadernota voor licht en geluid verstoring naar het natura 2000 gebied.

6

worden op Natura 2000 gebied de Veluwe. De daadwerkelijke breedte van de zone vergt nog een nadere specifieke uitwerking. In de kadernota is al het volgende opgenomen onder overige kaders punt 5: De woonfunctie (pijlers woningbouw en Tiny houses) is bij voorkeur gesitueerd buiten de 50 meter contour vanaf Veluwse Poort en T.V. Dieren). Hierdoor komt de woonfunctie in de strook grenzend aan de bestaande dorpsbebouwing. Waarbij geldt dat de woningbouw aan de zijde van de Admiraal Helfrichlaan is gelegen en een afronding vormt van de dorpsbebouwing met daarachter richting de bosrand de extensief gepositioneerde Tiny houses. Dit sluit aan bij wat u aangeeft. Dit kan worden opgepakt als er een meer concreet voorstel voor de invulling ligt. Dank voor dit aandachtspunt. Hierop wordt de kadernota aangepast. Conclusie: De reactie is aanleiding om de kadernota aan te passen.

4. 1

Wil graag in een tiny house wonen. Niet als lid van een community of iets in groepsverband. Wil graag hergebruik en eerder kiezen voor een oude chalet of bus en die woon geschikt maken als woning.

2

Ook las ik dat jullie het meer voor langere duur zien, is het perceel dan te koop of gaat het dan om huur?

1

Heeft interesse in tiny houses.

Staat op onze lijst als geïnteresseerde voor de tiny houses. De mensen die op deze lijst staan houden we op de hoogte van het vervolg. Voor de ontwikkeling op de voormalige hockeyvelden gaat de gemeente na vaststelling van de kadernota een private partij (ontwikkelaar) bij het proces betrekken om dit verder uit te werken. Voor de Tiny houses vragen we deze ontwikkelaar collectief duurzaam wonen te faciliteren en ons mee te nemen in de aanpak hiervoor. Hoe zij dit verder vorm gaan geven is nog niet bekend. Dat volgt in de volgende fase. We gaan wel kijken hoe en of de al aangemelde geïnteresseerde mensen een plek kunnen krijgen in dit project. Zie antwoord hiervoor.

5. Staat op onze lijst als geïnteresseerde voor de tiny houses. De mensen die op deze lijst staan houden we op de hoogte van het vervolg. Voor de ontwikkeling op de voormalige hockeyvelden gaat de gemeente na vaststelling van de kadernota een private partij (ontwikkelaar) bij het proces betrekken om dit verder uit te werken. Voor de Tiny houses vragen we deze ontwikkelaar collectief duurzaam wonen te faciliteren en ons mee te nemen in

de aanpak hiervoor. Hoe zij dit verder vorm gaan geven is nog niet bekend. Dat volgt in de volgende fase. We gaan wel kijken hoe en of de al aangemelde geïnteresseerde mensen een plek kunnen krijgen in dit project. Aanleg en beheer Natuurtuin is volgend op de woningbouw-ontwikkeling en wordt daarom later pas uitgewerkt. Ook toekomstige bewoners kunnen zich als lid aanmelden bij de vereniging D-W.

2

Het lijkt er op dat de Coöperatieve vereniging Dieren-West de natuurtuin gaat realiseren. Worden toekomstige bewoners hier ook bij betrokken, zowel wat betreft het uitwerken van plannen en daarna het beheer van de tuin?

1

Heeft interesse in tiny houses. Is al ingeschreven op de lijst voor interesse in alternatief wonen in de gemeente Rheden. Vraagt zich af of dit het enige is wat ze moet doen om in aanmerking te komen voor de tiny houses en op de hoogte te blijven.

Staat op onze lijst als geïnteresseerde voor de tiny houses. Op dit moment is geen verder actie nodig. De mensen die op deze lijst staan houden we op de hoogte van het vervolg.

1

Wil graag stukjes grond kopen om daar tiny houses neer te zetten.

Voor de ontwikkeling op de voormalige hockeyvelden gaat de gemeente na vaststelling van de kadernota een private partij (ontwikkelaar) bij het proces betrekken om dit verder uit te werken. Voor de tiny houses vragen we deze ontwikkelaar collectief duurzaam wonen te faciliteren en ons mee te nemen in de aanpak hiervoor. Hoe zij dit verder vorm gaan geven is nog niet bekend. Dat volgt in de volgende fase.

6.

7.

8. 1

2

Namens het Bestuur van de Coöperatieve Vereniging Dieren-West De visie van de gemeente op de differentiatie/verdeling van sociale huur en andere woningen dient in de Kadernota nader toegelicht te worden. DierenWest heeft al 45% (sociale) huurwoningen. Wat maakt dat Dieren-West nu al in dit licht ruimte dient te maken, zonder dat er wordt aangegeven dat er commitment met woningcorporaties bestaat. De differentiatie-oplossing in Kadernota dient nader te worden toelicht. Het is van belang dat de gemeente samen met de cv D-W en de direct omwonenden gaat onderzoeken hoe met succes de integratie van een groep meer kwetsbare bewoners, met mogelijk bijbehorende problematiek, kan worden gepositioneerd in een deel van DierenWest, met de bestaande bewonersgroep. Daarbij moet worden nagegaan onder welke voorwaarden een sociale segregatie tussen bestaande bewoners en nieuwkomers kan worden voorkomen. Aanvankelijk is de indruk ontstaan dat de Tiny Houses een tijdelijke status zouden krijgen, maar in de Kadernota worden ze geherdefinieerd als zijnde permanente woningen. Wat dit voor effect heeft op het oorspronkelijke "drie pijier plan", het te kunnen benutten terreindeel, wat privacy is en wat openbaar

Wanneer we binnen dit project sociale huurwoningen kunnen toevoegen is er de mogelijkheid om in Stenfert de woningen duurder te verhuren of betaalbaar te verkopen zodat er meer variatie in de wijk ontstaat. Denk aan een uitruil van sociale huurwoningen. Het gaat hierbij niet alleen om het percentage sociale huur in een wijk maar ook de verdeling over de wijk. In Dieren Stenfert zijn de sociale huurwoningen geclusterd. In Dieren West zijn de sociale huurwoningen veel meer verdeeld over de wijk. Het is nog te vroeg om ervan uit te gaan dat segregatie ontstaat. De wijk Stenfert is kwetsbaar, niet alle inwoners zijn kwetsbaar.

Op een later moment wanneer er meer bekend is over het hoe en wat worden er nog afspraken gemaakt en vastgelegd. Ook ten aanzien van bijvoorbeeld het parkeren moet nog bezien worden waar dit een plek gaat krijgen. Dit is

3

4

5

6

terrein en de inpassing daarvan in het terrein, blijft onbenoemd. Het gevaar bestaat dat de parkeervoorzieningen voor deze woningen worden verlegd naar de Admiraal Helfrichlaan, waar een parkeerverbod geldt aan beide zijden van de straat. Het willen wegzetten van dit onderdeel in CPO-achtige (collectief particulier opdrachtgeverschap) ontwikkelmodel kan, met de huidige formulering, te gemakkelijk een voor omwonenden zorgwekkende aangelegenheid worden. Over het totaal aantal te realiseren wooneenheden wordt niet gesproken. Wel wordt de indruk gewekt dat is gerekend met wat nodig is voor een beoogde gunstige grondexploitatie voor de gemeente. Over de aantallen wooneenheden en de kwalitatieve invulling moet openheid worden geboden.

Mede in het licht van voorgaande, het perspectief voor de omliggende bebouwing en doelgroepen, ontbreekt het kunnen vertrouwen op een aanvaardbaar te bereiken stedenbouwkundig plan. Het te ontwikkelen omgevingsplan is niet gerelateerd aan de heersende bestemmingsplannen van het omliggend gebied. Opmerkelijk is hierbij dat bij punt veertien van de 'Overige Kaders', de gestapelde woningbouw in 3 tot 4 lagen met een bouwhoogte van 13 meter, niet nader wordt toegelicht als horende bij de gedefinieerde beeldkwaliteit van dit ontwikkelgebied. Deze onduidelijkheid zet appartementenbouw direct in een kritisch daglicht. De vrije vertaling van de parkeernorm is te onduidelijk en krijgt met de suggestie van spreiding elders, een surrealistisch beeld. Verwacht mag worden dat er een vertaling wordt gegeven in aantallen parkeerplaatsen, het terreinbeslag en de positionering daarvan, met inbegrip van het aantal te verplaatsen parkeerplaatsen naar elders in de wijk met bijbehorende parkeeroverlast.

uitwerking die nog plaats gaat vinden. In de kadernota is aangegeven dat ze niet tijdelijk worden.

Om meer helderheid te geven over de opgave zal in de in de kadernota een maximum worden opgenomen van 50 appartementen en maximaal 10 tiny houses. De kadernota geeft alleen op hoofdlijnen de ambities en randvoorwaarden weer. De stedenbouwkundige opgave volgt in een volgende fase in het planproces. Deze reactie is aanleiding om de Kadernota aan te passen t.a.v. hoeveelheid woningen. Zie antwoord hiervoor.

Het oorspronkelijke bestemmingsplan is afgestemd op de huidige situatie en vormt geen vaststaand kader bij de beoordeling van een nieuwe ontwikkeling. Voor de locatie wordt in de toekomst een nieuw bestemmingsplan of omgevingsplan opgesteld op basis van de voorgenomen ontwikkeling, hierbij vindt opnieuw een stedenbouwkundige afweging plaats en worden voor het gebied beeldkwaliteitseisen opgesteld. Het aantal parkeerplaatsen volgt uit het woonprogramma dat pas in een later stadium gekozen wordt. De positionering van het parkeren op het terrein wordt zoveel mogelijk geconcentreerd, dicht bij de Admiraal Helfrichlaan. Over het algemeen geldt ook voor de reguliere woningen dat de parkeervoorzieningen, ontsluiting en wegenstructuur binnen het plangebied zodanig worden ontworpen dat het autogebruik voor korte afstanden zo veel mogelijk wordt ontmoedigd. Een lagere parkeernorm wordt alleen gehanteerd als deze in de praktijk ook echt kan werken. Het uitgangspunt is om de parkeerbehoefte van de ontwikkeling niet naar de wijk te verplaatsen.

7

8

9

Een realistische doorkijk op de haalbaarheid van de ingeschatte hoge bouwambitie m.b.t. de duurzaamheidsscore ontbreekt. Het ontwikkelgebied ligt tegen een Natura 2000-gebied aan en levert beperkingen op om de woningen onder meer duurzaam te kunnen verwarmen. Ten aanzien van het opportunistisch gestelde kader ten aanzien van de stikstofdepositie, verwachten wij dat de geschetste benadering achterhaald is en dat de huidige regelgeving verregaande beperkingen voor de ontwikkeling van dit gebied gaat geven. Hierover zou in de Kadernota meer in detail uitgeweid moeten worden. Het vroegtijdig "vermarkten" van de projectontwikkeling, als reactie op de beperkte kennis en ervaring binnen de gemeente, stelt ons niet gerust. De Kadernota dient aan te geven op welke wijze de gemeente tijdens de projectontwikkeling haar sturende en besluitvormende rol invult. Opvallend hierbij is het onvermeld blijven van een samenwerking met een woningcorporatie (bijvoorbeeld Vivare) en private partij (ontwikkelaar). Het ontstane beeld hierover leidt tot ongerustheid als gevolg van een niet aangehaakte wijk bij de ontwikkeling en realisatie van de uiteindelijke plannen.

Het uitgangspunt voor de woningbouw is opgenomen in de kadernota. Namelijk BREAAM score ‘very good’. Hoe daar invulling aan te geven is aan de ontwikkelende partij. Er is een uitdaging ten aanzien van stikstofdepositie op het naastgelegen natura 2000 gebied en ontwikkeling van het plangebied. Hoe groot de stikstofdepositie is hangt af van het uiteindelijke stedenbouwkundige plan en woningbouwprogramma. We zijn ervan bewust dat gelet op de ligging van het plangebied dit een belangrijk aandachtpunt is bij de uitwerking van de plannen. In de concept kadernota staat op pagina 13 onder vervolgstappen het volgende: We kiezen ervoor om in een vroeg stadium een private partij (ontwikkelaar) bij het proces te betrekken. Hiermee kunnen we voor deze opgave gebruik maken van de capaciteit, ervaring en kennis die bij een ontwikkelaar aanwezig is. Om tot de partij te komen die past bij de opgave houden we een tender om een partner te selecteren om het plan verder mee uit te werken. Dit is de reden om in een vroeg stadium een private partij bij de ontwikkeling te betrekken. Op pagina 12/13 onder hoofdstuk 2.4 participatietraject staat het volgende: Hierbij wordt meegegeven aan deze private partij dat aansluiting gezocht moet worden met het in het ontwikkeling zijnde participatiebeleid.

Belangrijke onderdelen in het proces voor de vervolgfasen en het project zijn onder andere de afstemming met de omgeving en duurzaamheid. Het betrekken van de omgeving wordt hiermee als belangrijk onderdeel gezien voor het vervolg van de planvorming.

10

Ten aanzien van de aanpak van het participatietraject, gaat de gemeente voor inloopavonden. Dat ervaren wij als een inspraak vermijdende aanpak en draagt niet bij aan een open dialoog over de plannen. De informatie gaat te versnipperd de wijk in, valt buiten de coördinatie van de gemeente en wordt op deze wijze

Onder proces hoofdstuk 1.3 in de concept kadernota staat aangegeven welke stappen doorlopen worden en geeft hiermee inzicht in besluitvorming. De gemeente wil graag de stem van een ieder horen. Daarom is gekozen voor een inloopavond gekozen om juist dat persoonlijke gesprek aan te kunnen gaan met de mensen. Dit is ook al in een gesprek met u, coöperatieve vereniging Dieren-West, uitgelegd. Om eenzelfde informatie te verstrekken

een voedingsbodem voor misverstanden en verzet. Wij willen staan voor een open benadering van en omgang met de wijk, ook al worden de gespreksonderwerpen als spannend ervaren.

11

12

13

Een belangrijk ontbrekend aspect in de Kadernota is de functie van dit terrein voor de wijk Dieren-West als zodanig. Wij weten dat een heel aantal senioren in een grondgebonden woning naar een ruim appartement zou willen verhuizen. Hierdoor komen (grote) gezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. Voorwaarde daarbij is om in de wijk te kunnen blijven wonen. Wij stellen voor een CPOachtige ontwikkeling voor deze groep senioren op te starten, in plaats van de zogenaamde "Tiny Houses". De Kadernota is voor de inwoners te vaag en heeft daardoor geen verbeeldingskracht leidt bij voorbaat tot onnodige weerstand. Als wijkcoöperatie hebben wij ons sterk gemaakt voor het ontwikkelen van de natuurtuin. Wij voegen daar onze actieve betrokkenheid bij een zorgvuldige ontwikkeling van de woningbouw aan toe. Het ligt daarbij voor de hand dat dat de gemeente met de wijk en de meest betrokken bewoners in overleg treedt om hun wensen en ideeën te betrekken bij de planvorming. Wij verzoeken op zo kort mogelijke termijn een gesprek met het college om te komen tot een procedurele en inhoudelijke aanpak, die bijdraagt aan het draagvlak van de direct omwonenden met als doel het realiseren van een mooie inrichting van het terrein.

hebben we als gemeente de startnotitie opgesteld. En daarin opgenomen welk proces we doorlopen om tot realisatie te komen. Voor de Kadernota was daarin deze wijze van communiceren al opgenomen. Op deze wijze horen we een ieders stem. Wat de gemeente gedeeld heeft zijn deze documenten. Dit is eenduidig over wat we willen en wat we daarmee ook met een ieder kunnen en willen delen. Binnen dit project sturen we op levensloopgeschikte appartementen in verschillende prijsklassen. Daarmee wordt voldaan aan de vraag van inwoners en kan er doorstroming plaats vinden. CPO of een soortgelijk initiatief mag meedingen in de tenderprocedure als private partij om het plan verder te ontwikkelen binnen de gestelde kaders. De kadernota geeft de uitgangspunten waarbinnen de ontwikkeling verder vorm gegeven kan worden. In de volgende fasen wordt invulling gegeven aan deze kadernota en worden de plannen concreter. Mooi om te horen dat de wijkcoöperatie actief betrokken wil zijn bij een zorgvuldige ontwikkeling van de woningbouw en de natuurtuin. Procedurele en inhoudelijke aanpak is beschreven in de startnotitie en in de concept kadernota. De concept kadernota heeft om de reden die u aangeeft ter inzage gelegen zodat een ieder, dus ook uw wijkcoöperatie, haar wensen en ideeën kenbaar kan maken in deze fase van het proces.

Dit is ook mondeling aan u kenbaar gemaakt dat we dit op deze wijze zouden doen en u kon hier destijds mee instemmen. Belangrijke onderdelen in het proces voor de vervolgfasen en het project zijn onder andere de afstemming met de omgeving is in de kadernota opgenomen. Dit sluit goed aan bij wat u aangeeft. Dit wordt ook meegeven aan de private partij om hier invulling aan te geven. Na vaststelling van de kadernota willen we hier dan ook zeker weer met u over in gesprek. Conclusie: De reactie is aanleiding om de kadernota aan te passen.

9. 1

We zien voor dit terrein grote kansen voor een vooruitstrevend bouwbeleid zoals dat elders in Nederland al vorm begint te krijgen en in onze nabuurlanden al verder ontwikkeld is.

Het Knarrenhof of een soortgelijk initiatief mag meedingen in de tenderprocedure als private partij om het plan verder te ontwikkelen.