3356_Masterplan_IJssel District_V10_lr.pdf

IJSSEL DISTRICT Masterplan

September 2021

Colofon

Publicatiedatum September 2021

Versie 8

Ontwerp Maartje Luisman - Stedenbouwkundige SVP Erwin Stoffer - Stedenbouwkundige SVP Mike Wissing - Stedenbouwkundig Ontwerper SVP

In opdracht van Gemeente Rheden

Voorbehoud Voor het geheel of gedeeltelijk overnemen of bewerken van artikelen dient men toestemming van de redactie te vragen. In de meeste gevallen zal die graag worden gegeven. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

2

Inhoudsopgave VOORWOORD 07 1. INLEIDING 09 2.

DE LOCATIE 11

3. SAMENVATTING KADERNOTA 13 4. 5.

VISIE 15 RUIMTELIJK CONCEPT 17

6. RAAMWERK 19 7.

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN 23

8. VOORBEELDUITWERKING 25 9.

DOELGROEPEN EN PROGRAMMA

27

10.

BEELDKWALITEIT 29

11.

MOBILITEIT 33

12.

LANDSCHAP EN OPENBARE RUIMTE

13.

ECOLOGIE EN KLIMAAT 41

14.

DUURZAAMHEID 43

15.

FASERING 45

16.

VERVOLGPROCES 47

17.

FINANCIËLE HAALBAARHEID 49

37

4

Het is een hoogst merkwaardig iets ons geesteskind dat wij met zoveel zorg hebben opgekweekt dat wij altijd als iets abstracts zagen als een nimmer dichterbijkomende fata morgana toch nauwkeurig voor ons zagen nu zeer binnenkort uit een werkput zullen zien oprijzen tot een hoogte van 36 meter en 1 centimeter De weg terug is afgesloten De teerling is geworpen H.J. Beuke, loco-burgemeester van Rheden 11 september 1968 bij de opening van VZH

IJssel District | Velp

5

6

Voorwoord Met genoegen presenteer ik u het Masterplan IJssel district in Velp. Ik ben blij dat we in staat zijn om de komende 10 jaar 750-800 woningen toe te voegen aan het woningbestand van de gemeente Rheden. Op de langere termijn kunnen er zelfs nog meer woningen bijkomen. Dit Masterplan vormt de kapstok voor de realisatie van deze nieuwe woningen. Samen met de ontwikkelende partijen hebben wij een intentieovereenkomst gesloten om de plannen gezamenlijk uit te werken. Toevoegen van woningen is erg belangrijk. De gemeente kent veel woningzoekenden en heeft weinig bouwmogelijkheden. De gevolgen zijn dat wij een verouderde woningvoorraad hebben en dat bewoners vaak moeten uitwijken naar elders. Met dit plan ontstaat de mogelijkheid om binnen Velp mensen een nieuwe woning in een moderne, duurzame wijk aan te kunnen bieden. Het Masterplan maakt een mix van grondgebonden en gestapelde woningen mogelijk en gaat uit van differentiatie in grootte. Het plan voorziet zowel in huur- als in koopwoningen. Een deel van de woningen wordt in de sociale huur gerealiseerd en biedt daarmee de mogelijkheid om de sociale huurvoorraad te verjongen. Met dit Masterplan zetten we een volgende stap richting realisering van een moderne, duurzame wijk met veel groen die is aangepast aan de moderne eisen voor wat betreft energiegebruik en klimaatadaptatie.

De grote groene verblijfsruimte in het plan biedt kansen voor bewoners om elkaar te ontmoeten en te recreëren. Ook draagt deze groene ruimte bij aan het opvangen van de gevolgen van klimaatverandering. Bomen, waterpartijen en een zwemvijver geven verkoeling in de zomer en de grote groene ruimte biedt mogelijkheden voor wateropvang bij heftige regen. Met dit plan wordt een nieuw, nog niet in Velp aanwezig, stedelijk woonmilieu toegevoegd dat een bijdrage levert aan het oplossen van de grote vraag naar woningen in onze regio. Voor de omliggende wijken ontstaat een nieuwe wijk met een groot park waar het prettig toeven is. Het plan voorziet in prettige loop- en fietsroutes van en naar het winkelcentrum Velperbroek. Kortom, het plan IJssel District wordt een aanwinst voor Velp en ik ben blij dit Masterplan aan u te kunnen presenteren. Ronald Haverkamp, Wethouder gebiedsontwikkeling

IJssel District | Velp

7

IJ s s e l s t ra at r Wate

s t ra a

t

Winkelcentrum Velperbroek

President K ennedylaa

B ro

n

ek

str

aa

t

Plangebied

Geërfdenpark

Onderzoeksgebied Waterplas

Sn

Presikhaaf - Arnhem

e lw eg

A12

Knooppunt Velperbroek

8 IJsseloord

De Beemd

1. Inleiding Na meer dan 50 jaar heeft het Rijnstate Ziekenhuis besloten om te vertrekken uit Velp. Door dit besluit is de urgentie ontstaan om na te denken over herontwikkeling van het gebied. Initiatieven vanuit enkele grondeigenaren uit het gebied hebben er toe geleid dat de gemeente Rheden samen met deze eigenaren en ontwerpbureau SVP een integraal masterplan heeft opgesteld voor het hele gebied rondom het Ziekenhuis. Dit masterplan voor het nieuwe IJssel District geeft een perspectief voor de toekomst en creëert de kaders waarbinnen een levendige stadsbuurt kan worden ontwikkeld. Plangebied en onderzoeksgebied

Ontwikkelopgave

In het masterplan is een onderscheid gemaakt

In de ontwikkeling van het IJssel District komen

tussen het plangebied en het onderzoeksgebied.

verschillende opgaven samen. Op de grote schaal

De eerste uit te werken fases richten zich op het

gaat om de behoefte om woningen te bouwen in

plangebied, omdat deze grondeigenaren aan tafel

Velp en de regio van Arnhem-Nijmegen. Op de

zaten en input hebben geleverd aan het opstellen

kleine schaal ligt voornamelijk de opgave om dit

van het masterplan. Omdat het gebied echter een

gebied leefbaar te houden. Wat te doen met het

duidelijke ruimtelijke begrenzing heeft van omliggen-

lege ziekenhuis, de sociale (on)veiligheid, de ver-

de wegen is er een masterplan opgesteld voor het

schillende grondeigendommen in het gebied? Hoe

totale onderzoeksgebied, om zo de kwaliteiten van

gaat het gebied als één voelen bij nieuwe ontwikke-

de omgeving te benutten en samenhang te creëren

lingen? En hoe kunnen we deze locatie een nieuwe

op een langere termijn.

identiteit geven die ook nog eens het visitekaartje

e w u l ve

vormt voor Velp?

Proces Dit masterplan is tot stand gekomen in een open planproces met diverse bijeenkomsten en gesprekken met stakeholders (omwonenden, grondeigenaren en andere belangstellenden). Met grondeigenaren zijn verschillende overleggen geweest om ruimtelijke denkrichtingen te onderzoeken, te discussiëren

Velp

uitstraling van het gebied.

ij

ss

e

l

over haalbaarheid versus kwaliteit en de ruimtelijke

In de startnotitie van oktober 2019 zijn een aantal

Arnhem

stappen beschreven die nodig zijn om te komen tot de herontwikkeling van dit gebied. Stap 1 is reeds ij

afgerond met de vaststelling van de startnotitie

ssel

door de raad op 29 oktober 2019. Stap 2 is het realiseren van een kadernota die na vaststelling in de raad van 2 juli 2020 is afgerond. We zijn nu aangekomen bij stap 3, het opstellen van een Masterplan

Westervoort

ri

jn

van het gebied. In het vervolg zullen verdere deeluitwerkingen worden gemaakt voor de verschillende Duiven

ontwikkelplots.

IJssel District | Velp

9

Centrum Velp

Zonde van die blinde plinten Dit is niet echt gezellig binnen komen in Velp!

Deze verbinding is belangrijk!

Het hele terrein staat vol met auto’s!

Dit kan een mooie verbinding worden!

Wat een imposante entree! Interessant die carré opstelling in het gebied

Het hele terrein staat vol met auto’s!

Wat is het hier mooi!

Wat zijn er veel mooie bomen in het gebied!

Maar in het weekend is het leeg.. Kan dat niet slimmer?

Je zou hier best kunnen chillen aan de plas, beetje veel lawaai misschien..

Deze flats zien er nog best netjes uit Het voelt hier niet fijn om ‘s avonds nog een rondje te lopen

Dit zou wel vervangen mogen worden door iets moois..

Ruimtelijke analyse onderzoeksgebied

2. De locatie Bij het opstellen van de kadernota is een uitgebreide analyse van het gebied uitgevoerd. IJssel District ligt op een bijzondere locatie met een opvallende geschiedenis. Van polder naar ziekenhuisterrein. Gelegen aan de snelweg A12, tussen de Veluwe en de IJssel. Wat typeert dit gebied en zijn omgeving? Geschiedenis en structuur

een nieuwe structuur als kapstok voor de nieuwe

Terug in 1364 worden voor het eerst menselijke

ontwikkeling is dus een belangrijk onderdeel van

ingrepen gedaan in dit gebied aan de rand van de

dit masterplan geworden. Dit is uitgewerkt in een

IJssel. Hertog Eduard van Gelre geeft de opdracht

ruimtelijk raamwerk.

om dijken langs de IJssel te bouwen en het land te verkavelen waardoor er een polderstructuur ont-

Groene schakel

staat. Eeuwen lang behoudt dit gebied zijn functie

Een belangrijke conclusie uit de analyse is dat

tot dat er eind jaren ‘60 plannen worden gemaakt

het IJssel District een cruciale landschappelijke en

voor realiseren van de snelweg A12 en de uitbrei-

ecologische schakel is binnen de groene structuren

dingen van Velp-Zuid.

van Velp. Het gebied is direct verbonden aan het Geërfdenpark en de singelstructuur van Velp. Indi-

In dezelfde periode groeit de behoefte van het

rect vormt het gebied een schakel tussen de groene

ziekenhuis van Velp om uit te breiden. Na een

scheg rondom Presikhaaf, de uiterwaarden van de

jarenlange lobby wordt door de gemeente Rhe-

IJssel en de landgoederen in en rondom Velp. In

den besloten dat het ziekenhuis een nieuwe locatie

het masterplan zal dus extra veel aandacht moeten

krijgt aan de snelweg. In 1971 wordt een gloednieuw

zijn voor het versterken van deze verbindingen. De

ziekenhuis geopend. Bij de bouw van het ziekenhuis

nieuwe structuur moet deze groene schakel verster-

heeft het terrein een compleet andere indeling en

ken.

structuur gekregen. Het gebied kreeg een carré opstelling van gebouwen met parkeerplaatsen die centraal in het gebied lagen. Een gemixt programma aan zorggerelateerde kantoren, het Esso Motor Motel en twee woonflats vormde samen met het ziekenhuis dit carré. Wat opvalt is dat de afstan-

Van Hall Larenstein

Landgoed Biljoen

Velperbroek

den tussen de gebouwen groot zijn en dat door de grote hoeveelheid parkeerplaatsen het gebied samenhang mist. Alleen de duidelijke omranding van het gebied door wegen en singels geeft aan dat het om één gebied gaat. Velperbroek

Nu we aan de vooravond voor een grote ruimtelijke en programmatische transitie staan wordt het zichtbaar dat de huidige stuctuur van het gebied niet voldoet om een samenhangende buurt te maken die onderdeel is van Velp-Zuid. Het ontwerpen van

Groene schakel in de omgeving

IJssel District | Velp

11

Visiekaart Kadernota

Beeld

kw ali tei te n

b i ev el

Du ur

m

f

a za

ergie n en e id he

r, la ate W

eit bilit Mo

en verbindi nge n

12 12

amma en do Progr e l g roe p

hap en klimaa ndsc t

ng

“Tussen Broek en Water wordt hét visitekaartje van Velp. De nieuwe identiteit om stedelijk te wonen in een natuurlijke setting.”

Identiteit

3. Samenvatting Kadernota Voorafgaand aan dit masterplan is de kadernota “Velp Tussen Broek en Water” opgesteld waarin de kwalitatieve uitgangspunten , de kwantitatieve uitgangspunten en de aandachtspunten voor dit masterplan zijn vastgesteld. Dit document heeft de richting van het masterplan bepaald en is continue een toetsingsmiddel geweest tijdens de ontwikkeling van het plan. Hieronder wordt een compact samenvatting gegeven van de belangrijkste punten. Uitgangspunten voor het plan In het masterplan moet worden gezocht naar

De ontwikkelingen moeten op een duurzame manier

stedelijke uitstraling die zorgt voor een woonmilieu

plaatsvinden. Er moet aandacht zijn voor het her-

dat nog niet in Velp aanwezig is. Daarbij past een

gebruiken van materialen en vastgoed. Duurzame

compacte opzet met een sterke mix aan grondge-

materialen hebben de voorkeur. Ook het opwekken

bonden en gestapelde bebouwing. Deze variatie

en besparen van energie is een belangrijk thema.

moet zich ook vertalen in de woningtypes en doel-

Dit kan individueel of gezamenlijk worden uitge-

groepen waarvoor gebouwd gaat worden. In een

werkt. Daarnaast zullen er verschillende ontwik-

stedelijke gebied past ook de aanwezigheid van

kelsnelheden in het gebied zijn waarmee rekening

voorzieningen. Ook deze moeten een plek krijgen in

moet worden gehouden in de fasering.

het plan.

Aandachtspunten omgeving

Qua bouwhoogte is er sprake van een verloop in

In de kadernota zijn ook de kanttekening en aan-

het plan. Van lage bebouwing aan de kant van de

dachtspunten van omwonenden opgenomen. Zij

snelweg en de Broekstraat naar hoge bebouwing

benoemen een aantal specifieke aandachtspunten

aan de kant van het Winkelcentrum. Centraal in

die zijn meegenomen in de hoofdstukken van dit

het plan is ruimte voor twee hoogteaccenten die

Masterplan. Hieronder volgt een kort overzicht:

vragen om een zorgvuldige stedenbouwkundige in-

•

Er moeten worden gezocht naar een balans in

passing. Deze accenten dragen bij aan het realise-

het aantal te bouwen woningen. Er is behoefte

ren van een icoon of herkenbaar ensemble om het

aan extra woningen maar de effecten op de omgeving moeten beperkt blijven.

gebied op de hoge schaal op de kaart te zetten. •

past i.v.m. met uitzicht van de omwonenden.

Door compact te bouwen is er veel ruimte voor groen. In de openbare ruimte moet genoeg plek

•

Er mag geen verkeersdruk of parkeerdruk ontstaan voor de omgeving.

zijn voor natuur, waterberging en recreatie. Dit voorkomt hittestress en creëert meer ruimte voor

Hoogbouw moet met aandacht worden inge-

•

Er moet genoeg aandacht zijn voor de soci-

waterberging en de biodiversiteit. De openbare

ale veiligheid en leefbaarheid in het gebied.

ruimte moet veilig en van hoge kwaliteit zijn om

Die staat met de huidige functies in het gebied soms onder druk.

een toevoegde waarde te vormen voor het hele gebied. Een autoluw binnengebied waar voetgangers en fietsers zich makkelijk door kunnen bewegen

•

Duurzaamheid moet een belangrijk thema zijn in de ontwikkeling.

is daarbij de wens. Om genoeg ruimte te creëren voor groen moet parkeerplaatsen zo veel mogelijk onder of in gebouwen om aan de parkeeropgave te voldoen en voldoende ruimte te maken.

IJssel District | Velp

13

4. Visie IJssel District wordt hét visitekaartje van Velp. De nieuwe identiteit om stedelijk te wonen in een groene omgeving. Er is ruimte voor slimme compacte bouwblokken met volwaardige parkeeroplossingen, waardoor er veel ruimte is voor groen, landschap en een klimaatbestendig watersysteem. IJssel District vormt de schakel tussen de Veluwe en de IJssel en is een nieuwe stadsentree voor Velp! Samen gaan we de komende jaren de volgende beloftes waarmaken voor dit gebied! We maken samen:

Een stedelijke woonbuurt

Een klimaatadaptief en natuurinclusief district

Dit betekent dat we compact (en soms hoog) bouwen met veel openbare ruimte, dat er genoeg

Dit betekent dat we een watersysteem maken dat

voorzieningen in de buurt zijn, dat het district goed

water bergt en filtert, dat we op gebouwniveau

is verbonden met de omgeving, dat de voetganger

diverse leefomgevingen voor dieren maken, dat we

en fietser zich thuis voelen en dat er een mix is in

met bomen genoeg schaduw maken om hittestress

mensen, woonvormen en leefstijlen

tegen te gaan, dat de oevers van de plas ecolo-

Een beleefbaar landschap met groen van hoge kwaliteit

gisch worden ingericht en dat er geen onnodige verharding wordt toegevoegd in het gebied

slimme tijdloze woonblokken Dit betekent dat we centraal in het gebied een nieuw park maken (Park Nieuw Velp), dat we plek-

Dit betekent dat we het parkeren binnen het woon-

ken maken om te ontmoeten, spelen en sporten, dat

blok oplossen. Dat er ruimte is om verschillende

we (verhoogde) binnentuinen zeer groen en toe-

woningtypolgieën toe te passen, dat we duurzame

gankelijk maken, dat we een stuk stadsbos maken

en hergebruikte materialen toepassen in de bouw,

en dat we openbare ruimte maken die zich onder-

dat we collectieve ruimtes maken waarin bewoners

scheid van Velp Zuid.

dingen kunnen delen en dat we hoge duurzaam-

Een iconisch visitekaartje voor Velp

heidseisen stellen aan de nieuwe bebouwing.

Dit betekent dat we randen van het district met aandacht ontwerpen, dat de openbare ruimte kenmerken van de nabijgelegen IJssel en Veluwe heeft, dat we 3 iconische gebouwen toevoegen met een uitgesproken architectuur, dat we strakke kaders en lijnen toevoegen in de stedenbouwkundige structuur en dat we oog hebben voor zichtlijnen.

IJssel District | Velp

15

Centrum Velperbroek

IJsselstraat

Geërfdenpark

Waterplas

1 Groene verbinding tussen park en winkelcentrum

2

Oude verbinding van Velp richting de IJssel terugbrengen

Hoofdentree

Park

16

Nieuw Velp

3

4

Centrale groene ruimte maken aan de verbindingen

Centrale ruimte verbinden aan omgeving waardoor ontwikkelplots ontstaan

5. Ruimtelijk Concept Het ruimtelijk concept geeft vorm aan het IJssel District en is de basis voor het raamwerk en de ontwikkelvelden. Het ruimtelijk concept is ook een vervolgstap op de visiekaart uit de kadernota. De globale vlakverdeling maakt plaats voor een heldere structuur met een knipoog naar het verleden. Een grote centrale groene ruimte vormt het hart van het plan. Sterke assen zorgen voor richting naar de omgeving en bekadering en worden versterkt door de bouwblokken die er aan liggen. Van een onsamenhangend gebied met weinig intrinsieke kwaliteit, naar een nieuwe leefomgeving met veel kwaliteit. Het sterke raamwerk zorgt er ook voor dat de ontwikkelvelden flexibel in te delen zijn. 1. Nieuwe oriëntatie Een groene verbinding tussen Geërfdenpark en Winkelcentrum Velperbroek geeft het gebied een nieuwe richting en een heldere routing tussen winkels en recreatie. Een recreatief ommetje maken of boodschappen doen in Velp-Zuid is nu eenvoudiger, leuker en aantrekkelijker geworden

2. Historisch perspectief De oude IJsselstraat is in de jaren ‘70 te niet gedaan door de bouw van het Ziekenhuis. We “herintroduceren” deze route in het IJssel District, in één rechte lijn van IJsselstraat naar Waterplas. Deze verbinding met het water zorgt voor beleving, openheid en een connectie met het verleden.

3. Centrale groene ruimte Vanaf de huidige entree President Kennedylaan spannen we een wigvormige ruimte op. Dit groene park met de dynamiek in hoogte en beleving in het midden zorgt voor een nieuwe stedelijke ruimte met fantastische perspectieven.

4. Flexibele ontwikkelplots Het park wordt met de omgeving verbonden door stedelijke straten die het gebied doorsnijden en het gebied verdelen in ontwikkelplots. Deze verschillen in vorm en maat, zijn flexibel in te vullen, maar grenzen allemaal aan de randen van de centrale groene ruimte.

5

Veilig en aantrekkelijk beeld aan de randen van het district maken

5 Aantrekkelijke randen De noord- en zuidzijde van het plan hebben de kwaliteiten van de singels en waterplas. De westzijde maken we veilig en aantrekkelijk voor fietsers en wandelaars door herinrichten van de Broekstraat. De zijde aan de President-Kennedylaan wordt benut om een aantrekkelijke stadsentree te maken.

IJssel District | Velp

17

As Par k

Stadslanen

IJ s s

Entreeparkje

el A s Park Nieuw Velp

Entreeparkje

Par

kA

s

Stadslanen

Stadslanen

S ta d

slane

Entreeparkje

Raamwerkkaart IJssel District

n

Waterplas

6. Raamwerk De visie en het ruimtelijk concept zijn uitgewerkt tot een raamwerk met daarin ontwikkelvelden. Voor de invulling van deze ontwikkelvelden is in het Masterplan een voorbeelduitwerking gemaakt die is gebaseerd op de uitgangspuntenkaart en de beeldkwaliteit die voor ogen staat in het gebied. Raamwerk

Stadslanen

In het raamwerk (links) zijn de openbare ruimtes

Deze stedelijke straten maken de bouwvelden

van het masterplan gedefiniëerd. Deze vormen

bereikbaar. Aan weerszijden van de straten wordt

de structuur en sfeer van IJssel District. In het

langsparkeren afgewisseld door bomen die een

raamwerk liggen 6 grote ontwikkelvelden waarop

schaduwrijk dek maken. Deze bomen vormen een

gebouwd mag worden. Nieuwe elementen zoals

kader waardoor in iedere straat een prachtig per-

de Parkas, IJsselas, en het Park Nieuw Velp vormen

spectief richting het park onstaat. Voor de woningen

het raamwerk. Het raamwerk is klimaatbestendig,

liggen greppels die het hemelwater bovengronds

verkoelend, landschappelijk en natuurinclusief.

afvoeren richting Park Nieuw Velp en de straat een

Twee assen

natuurlijk karakter geven.

In het gebied zijn twee nieuwe assen zichtbaar.

Entreeparkjes

De parkas is de centrale autovrije flaneerroute

Bij de entree’s van de buurt, zowel bij de Broek-

van het IJssel District en heeft een dubbele

straat vanuit Presikhaaf, als de Broekstraat vanuit

bomenrij, schaduwrijke zitplekken en uitzicht over

Waterstraat en bij de President-Kennedylaan liggen

Park Nieuw Velp. Het maakt de verbinding tussen

kleinere buurtparkjes. Hier is ruimte voor een kleine

het Geërfdenpark en het winkelcentrum. Aan de

stadsbos, kunst, spelaanleidingen en sportobjecten.

parkas is plek om te wonen maar er is ook ruimte

Deze functies zorgen voor sociale interactie op

voor enkele maatschappelijk en commerciële

buurtniveau. Hiermee zijn ze complementair aan

voorzieningen.

Park Nieuw Velp als grootschalig stadspark. Ze versterken de verbinding met de omgeving.

De andere as in het plan is de IJsselas. Deze loopt van Broekstraat in een rechte lijn naar een vlonder

Stedelijk blokken

in de waterplas. De IJsselas heeft een gevarieerde

In het raamwerk van het IJssel District is plek voor

uitwerking en vormt een belangrijke verbinding met

6 woonblokken met een uniform karakter. Deze

Velp Zuid.

stedelijke blokken zijn opgebouwd uit een mix van

Park Nieuw Velp

gebouwen. Hierdoor ontstaat een gevarieerd maar ook een samenhangend beeld. De binnenzijde van

Centraal in het plan ligt Park Nieuw Velp. Het park

deze blokken is altijd toegankelijk vanaf het open-

kenmerkt zich door landschappelijke inrichting en

bare gebied. De binnentuinen vormen een informeel

een rechtlijnige padenstructuur die het park door-

karakter in het bouwblok en zijn een verblijfsplek

snijdt en verbindingen legt tussen het westelijk en

voor de bewoners van het blok. In het blok is

oostelijk deel van het IJssel District. Het uiteinde van

tevens ruimte om het privé parkeren op te lossen.

het park sluit aan op de waterplas. Het park biedt een fijne verblijfplek voor de buurt.

IJssel District | Velp

19

Dit kan door middel van een groen parkeerdek of parkeerhub.

Stedelijke accenten Vanaf de snelweg is het gebied straks zichtbaar door de contouren van het getransformeerde ziekenhuis en de woontoren in het Park die een eyecatcher vormt voor het gebied. Samen vormen deze hoogteaccenten het ensemble van het IJssel District in de omgeving een herkenningspunt in het plangebied zelf. De rest van de bebouwing loopt langzaam op van Broekstraat tot aan de President Kennedylaan met de maximale hoogte nabij Winkelcentrum Velperbroek. Hiermee wordt het centrum als ankerpunt aan de Waterstraat benadrukt en de entree van Velp versterkt. Het getransformeerde ziekenhuis en de woontoren vormen samen met het paviljoen de specials van het plan. Het ziekenhuisgebouw is opgenomen in ontwikkelveld B en ligt terug t.o.v. de rooilijn van het bouwblok. De oostzijde vormt zo logischerwijs de hoofdentree in de zichtas van het entreegebied. De woontoren is een alzijdig gebouw dat midden in Park Nieuw Velp staat en echt een icoon vormt. Het paviljoen is een toekomstige hotspot en uitgesproken gebouw op de kruising van de IJsselas en de Parkas. Hier is ruimte voor kleinschalige horeca en/of maatschappelijke voorzieningen.

20

Eerste impressie Park Nieuw Velp

Eerste impressie hoofdentree President Kennedylaan IJssel District | Velp

21

d.d. 02-08-2021

eden

E 10%

aart).

A 20%

aal BVO HG at een

nd. bouwlaag

Hoofdontsluiting B 10%

n fase 1 en 2. ngen

F

2

an de

G 10% D

C 20%

Uitgangspuntenkaart IJssel District

H 20%

7. Algemene uitgangspunten Voor de ontwikkelplots in het raamwerk is een uitgangspuntenkaart opgesteld waarin de belangrijkste uitgangspunten zijn benoemd. Deze zijn waarnodig nog flexibel voor een verdere uitwerking. In de volgende fase gaan de partijen gezamenlijk onderzoeken hoe zij op basis van onderstaande algemene ruimtelijke uitgangspunten tot een haalbaar plan kunnen komen. Algemene uitgangspunten 1.

De woonvisie ‘Samen Wonen in Rheden, 2020-2026’ en ‘Nota Parkeernomen Rheden

2015’ zijn leidend voor het plan. Uitgangspuntenkaart IJssel District

d.d. 02-08-2021

gezamenlijk hoe zij op basis van onderstaande 2.Partijen gaan Er zijn maximaalonderzoeken 250 parkeerplaatsen mogelijk in het openbare gebied.

uitgangspunten een haalbaar plan kunnen komen. 3.algemene Erruimtelijke kunnen maximaal 400tot woningen (2000 extra verkeersbewegingen) worden

1.

4. 5.

2. 6. 3. 7. 4. 5. 8. 6. 7. 8. 9.

10. 9. 10.

11. 12.

11. 12.13. 13.

14.

14. 15.15.

ontsloten via de Broekstraat. Algemene uitgangspunten

Parkeerplaatsen privé worden binnen het plot opgelost.

De woonvisie ‘Samen Wonen in Rheden, 2020-2026’ en ‘Nota Parkeernomen Rheden Op een aantal plekken in het plan is een gedeelde parkeerhub mogelijk (zie kaart). 2015’ zijn leidend voor het plan. is mogelijk om bij Plot C mogelijk een extra Stadsstraat toe te voegen. Er zijnHet maximaal 250 parkeerplaatsen in het openbare gebied. Er kunnen maximaal 400(excl. woningen (2000 per extraplot verkeersbewegingen) Maximaal BVO parkeren) wordt bepaald worden met*: ontsloten via de Broekstraat. (m2 plot x GSI** 0,55) x gemiddelde aantal toegestane bouwlagen = maximaal BVO Parkeerplaatsen privé worden binnen het plot opgelost. 70% betaalbaar huur, middeldure en (zie betaalbare koop (NHG Op een aantal plekken inbouwen: het plan sociale is een gedeelde parkeerhub huur mogelijk kaart). Het isgrens). mogelijkAfwijken om bij Plot C een extra Stadsstraat toe te voegen. van de genoemde 70% is mogelijk indien aangetoond wordt dat een Maximaal BVO (excl. parkeren) per plot wordt bepaald met*: project niet haalbaar blijkt. (m2 plot x GSI** 0,55) x gemiddelde aantal toegestane bouwlagen = maximaal BVO De bouwhoogtes uit de huur, kadernota ‘Velphuur tussen Broek enkoop Water, 2020’ zijn leidend.

70% betaalbaar bouwen: sociale middeldure en betaalbare (NHG grens).InAfwijken van3/4 de bouwlagen genoemde 70% is mogelijk indien aangetoond wordt dat een de zone mag maximaal 65% van de bebouwing de hoogste bouwlaag project niet haalbaar blijkt. hebben. In de zone 4/8 bouwlagen mag maximaal 35% van de bebouwing de De bouwhoogtes uit de kadernota ‘Velp tussen Broek en Water, 2020’ zijn leidend. hebben. In de hoogste zone 3/4 bouwlaag bouwlagen mag maximaal 65% van de bebouwing de hoogste bouwlaag hebben. In de zone 4/8 bouwlagen magGBO maximaal van de bebouwing de Woningen zijn minimaal 70m2 (excl.35% Ziekenhuisgebouw). hoogste bouwlaag hebben. In het gebied moeten minimaal 50 sociale huurwoningen worden toegevoegd in fase 1 en 2. Woningen zijn minimaal 70m2 GBO (excl. Ziekenhuisgebouw). ontwikkelplot is een50percentage minimale worden gevellengte grondgebonden In hetPer gebied moeten minimaal sociale huurwoningen toegevoegd in fase 1 en 2.woningen Per ontwikkelplot eenkaart). percentage minimale gevellengte grondgebonden woningen aangeven is(zie 2 aangeven (zie kaart). Per plot maximaal 30% dezelfde woningtypologie bouwen. Per plot maximaal 30% dezelfde woningtypologie bouwen.

De marktpartijen zijn€bereid 40,= per BVO bij te dragen dederealisatie van de De marktpartijen zijn bereid 40,= per€m2 BVO bij m2 te dragen in de realisatie in van openbare ruimte en de te maken plankosten openbare ruimte en de te maken plankosten

A 20%

B 10%

D

Legenda kaart Ontwikkelplot Huidige kavelgrens 3/4 bouwlagen (max. 65% hoogste bouwlaag) 4/8 bouwlagen (max. 35% hoogste bouwlaag) Hoogteaccent. Ziekenhuis 10 lagen en Toren 16 lagen

C 20%

Parkeerhub mogelijk (invulling hub > zie hoofdstuk mobiliteit in masterplan) Parkeren in het blok mogelijk Toevoegen Stadsstraat mogelijk 20%

Percentage minimale gevellengte met grondgebonden woningen

*Geldt niet voor het footprint/volume Ziekenhuisgebouw, Plot F en Plot D ** GSI (Ground Space Index) = footprint gebouwen oppervlakte plot

IJssel District | Velp

23

Masterplan (inclusief voorbeelduitwerking alle ontwikkelvelden)

8. Voorbeelduitwerking Met de uitgangspunten die zijn opgenomen in de uitgangspuntenkaart kan voor de ontwikkelplots een toekomstig beeld worden geschetst van het IJssel District. Hieronder is een voorbeelduitwerking te zien van de complete ontwikkeling van het gebied. Zoals al eerder benoemd is dit masterplan een kapstok voor toekomstige ontwikkelingen. De invulling van de plots is nog flexibel en zal stap voor stap gaan. Het staat nog niet vast waar precies gebouwen komen op de plots en hoe hoog deze worden. Dit zal in deelplannen verder worden uitgewerkt. De uitgangspunten in dit masterplan zijn daarvoor leidend. Tevens zullen niet alle plots direct worden ontwikkeld. Meer informatie over fasering is te vinden in hoofdstuk 15.

Voorbeelduitwerking vogelvlucht

Eerste impressie Stadslanen

Eerste impressie IJssel As en entreeparkje

9. Doelgroep en programma Het is belangrijk dat zo veel mogelijk mensen zich thuis gaan voelen in het IJssel District. Een brede doelgroep moet hier passen. Dat vraagt om een mix aan woningen en gevarieerd programma. Doelgroepen

hierbij aan functies die aanvullend zijn op het

Er is een groot tekort aan woningen in Nederland.

winkelcentrum Velperbroek en andere voorzieningen

De locatrie IJssel District kan een belangrijke

uit de omgeving. In het IJssel District is ruimte

bijdrage leveren aan het toevoegen van nieuwe

voor kantoor- en maatschappelijkefuncties en

woningen in Velp en de regio. Qua doelgroepen is

gemeenschappelijk (zorg)voorzieningen. Ook is er

het gebied interessant voor zowel starters, gezinnen

ruimte voor een horeca-functie in het driehoekige

als ouderen gezien de nabijheid van voorzieningen

paviljoen grenzend aan Park Nieuw Velp. Deze

(winkelcentrum, sportvoorzieningen, scholen).

functies moet de buurt nog meer doen bruisen!

Vanwege de goede bereikbaarheid per auto is het gebied ook aantrekkelijk voor forensen. Op basis

Gemeenschappelijk programma

van de gemeentelijke woonvisie is geconstateerd

De grote hoeveelheid aan woonprogramma

dat er behoefte is aan koop- en huurwoningen in

in de stedelijke blokken nodigt ook uit om

het middeldure segment.

gemeenschappelijk programma te realiseren.

Woonprogramma

Dit versterkt de saamhorigheid en het stedelijke karakter. In het plan wordt gezocht naar

Zoals eerder beschreven zijn de ontwikkelvelden

gemeenschappelijke voorzieningen in de

flexibel qua opzet en uitwerking. Belangrijk is

plinten. Denk aan een grote ‘huiskamer’ voor

wel dat alle verschillende woonprogramma’s een

verjaardagfeestjes, wasserette, fitnessvoorzieningen,

plek krijgen in de stedelijke blokken. In de eerste

‘deel’wand met apparaten en een chillroom. Ook

fases (blokken A,D,E en F van de faseringskaart

praktische zaken als een pakketpunt of gedeelde

in hoofdstuk 15) is ruimte voor 786 woningen.

fietsparkeerplaats kunnen een mooie toevoeging

Dit vertaald zich in 85.000m2 BVO voor het woonprogramma en 2.400m2 voor ander programma. Deze volumes zijn vertaald in de voorbeelduitwerking van de woonvelden. Binnen de stedelijke blokken moet worden gezocht naar een mix van typen woningen om aan te sluiten bij de vraag van de markt en de beoogde doelgroep. Het gaat om starters, jonge gezinnen, ouderen, studenten, forensen, die een woning zoeken in het middel dure segment of goedkope koop. Het toevoegen van sociale huur is ook belangrijk om te zorgen voor een gezonde mix.

Functiemix Stedelijkheid bestaat niet alleen uit wonen, maar heeft een mix aan functies in zich om de verblijfskwaliteit en ontmoeting te stimuleren. Denk

Maximale Mix in het gebied IJssel District | Velp

27

Referentiebeelden uitstraling bebouwing 28

10. Beeldkwaliteit Voor de beeldkwaliteit wordt gestreefd naar een samenhangend gebied met een eigen sfeer en karakter. De uitstraling van de bebouwing tesamen met inrichting van de openbare ruimte bepalen de sfeer en identiteit van het gebied. Naast de uitgangspuntenkaart die een aantal kwantitatieve regels vastlegt is in dit hoofdstuk ook een aantal kwalitatieve aspecten vastgelegd waarmee de samenhang in het gebied tijdens de gefaseerde ontwikkeling bewaakt kan worden. Verbindende sfeer In vormentaal wordt aangesloten op de aanwezige architectuur in het gebied uit de jaren ‘70: pragmatisch en functioneel, gestapelde bouw met platte

uitkomen op het park. Aan de randen van het plan is juist ruimte om binnen een marge te spelen met rooilijnen om zachtere overgangen te maken naar de wisselende uitstraling van de omgeving.

daken, orthogonaal van opzet. Dit is straks ook te-

Specials

rug te zien in de gevels van de nieuwbouw. Daarin

De woontoren, het paviljoen en het

is dezelfde rechte opbouw te herkennen met platte

getransformeerde ziekenhuis gebouw zijn de

daken. Qua materialisering en uitstraling wordt juist

specials van het plan. Door deze gebouwen een

de verbinding gezocht met de omgeving. Door qua

afwijkende kleur te geven, geven ze het IJssel

materiaalgebruik te kiezen voor baksteen wordt

District een herkenbaar gezicht en horen ze bij

aangesloten op de rijke historie van steenfabrieken

elkaar als specials van het plan. Het ziekenhuis en

aan de IJssel en de karakteristieke wijk Velp-zuid.

de nieuwe woontoren vormen beiden karakteristieke

Samengestelde bouwblokken

hoogteaccenten waarbij het ziekenhuis een horizontale gevelgeleding heeft en de nieuwe toren

De verschillende bouwblokken bestaan uit

juist een verticale geleiding. Het paviljoen krijgt een

geschakelde volumes of korrels, waarbij variatie

sculpturaal karakter en werkt als een folly in het

in korrelgrootte en baksteen kenmerkend is.

park.

De volumes binnen het bouwblok hebben een eigen breedte en hoogte waardoor een gevarieerd en speels beeld ontstaan. De korrels worden nadrukkelijk de hoek om ontworpen, de bouwblokken zijn daardoor gesloten. In de straten kan af en toe wel een doorzicht naar de binnentuin

heldere basisvorm

ontworpen worden om ook daarmee de verbinding te leggen. De gebouwen die samen het bouwblok vormen wisselen continue van steenkleur om de stedelijke afwisseling te benadrukken.

wisselende kleuren

Gevarieerde rooilijnen De rooilijnen die grenzen aan Park Nieuw Velp zijn strak en begeleiden de stedelijke groene ruimte. Dat geldt ook voor de rooilijnen van de Stadslanen die wisselende ritmiek gevel

IJssel District | Velp

29

Referentiebeelden uitstraling openbare ruimte 30

Overgang openbaar-privé In het hele gebied wordt bijzondere aandacht besteed aan de overgang tussen openbaar en privé. De begane grondhoogte is extra hoog (3,5-4 meter) waardoor deze extra kwaliteit krijgt en ook andere functies toelaat. Maar er is ook bijzondere aan-

bij aan de sociale cohesie van bewoners in het bouwblok. De groene tuin ligt afhankelijk van de parkeeroplossing op een parkeerdek of in de volle grond. De tuinen zijn openbaar toegankelijk maar eventueel ‘s avonds afsluitbaar.

dacht voor de margezone tussen de woning en de

Openbare ruimte

straat waardoor hier ook aantrekkelijke buitenruim-

De openbare ruimte in IJssel District biedt een

tes kunnen ontstaan. De entrees vormen bijzondere

wereld aan verrassingen en contrasten. Strakke

elementen in de gevel.

stedelijke lijnen in paden en gebouwen scheppen

Buitenruimtes en bergingen

de kaders waarbinnen weelderig groen de ruimte krijgt. Het gebied heeft een stedelijke allure met een

De begane grond woningen hebben een kleine

fijn verblijfsklimaat. Mooie zichtlijnen en licht getinte

privé buitenruimte in de binnentuin. Deze is afge-

materialen zorgen voor rust in het stedelijk beeld.

schermd van de collectieve tuin door een duurzame

De inrichtingselementen zijn familie van elkaar en

ontworpen oplossing zoals bijvoorbeeld een plan-

specifiek voor het IJssel District. Beplanting heeft een

tenbak of een laag muurtje. Bergingen zijn mee-

natuurlijk karakter met veel gebruik van grassen,

ontworpen in de woning en/of in de parkeervoor-

wilde bloemen en inheemse heesters en bomen. Er

ziening binnen het blok. Er staan geen schuurtjes in

is sprake van een extensief beheer-regiem dat het

de binnentuinen. De appartementen hebben alle-

natuurlijke karakter onderstreept. Voor de verharding

maal een balkon. Deze zijn aan de buitenzijde van

wordt gezocht naar een samenhangend materia-

het blok vormgegeven als loggia, in de binnentuin

lenpalet licht van kleurstelling. Deze zorgt voor rust

mogen ze ook aangehangen zijn. Als galerijen aan

ten opzichte van de uitgesproken architectuur. In de

de buitenzijde van het bouwblok worden toegepast

binnentuinen kan ook gebruik worden gemaakt van

dan hebben ze een volwaardige gevel.

halfverharding.

Groene, collectieve binnentuinen In de blokken worden groene binnentuinen gerealiseerd die in collectief eigendom zijn van de bewoners van het blok. Zo draagt de tuin

Referentiebeelden uitstraling straatmeubilair IJssel District | Velp

31

at

tra ters

traa eks Bro Verkeersstructuur

President Kennedylaan

t

Wa

11. Mobiliteit Mobiliteit speelt een belangrijke rol in het functioneren van het toekomstige IJssel District. In het plan is aandacht voor de voetganger, fietser en auto. Allemaal moeten ze een goede plek krijgen in het gebied. Een autoluw park

bestaande kruispunten tezamen met het maximale

De kracht van IJssel District is de bijzondere

aantal bezoekersparkeerplaatsen zijn beiden

kwaliteit van de openbare ruimte en het groene

maatgevend voor het aantal woningen wat in het

parkachtige karakter. Door autoverkeer alleen aan

gebied gerealiseerd kan worden.

de randen van het gebied toe te staan ontstaat een groot autovrij gebied in het hart van het plan.

Entreezone President Kennedylaan

Voetgangers en fietsers hebben hier de ruimte en

Aan de President Kennedylaan ligt de hoofdentree

dit creëert een ontspannen sfeer.

van het IJssel District, goed zichtbaar voor passerend verkeer. Qua beeld verandert er niet veel

De afwikkeling van het autoverkeer vindt plaats

ten opzichte van de huidige situatie. Het ruimtelijk

via twee zijden van het plan, via de President

profiel met de bestaande bomen blijft behouden

Kennedylaan en de Broekstraat. Auto’s worden via

en de kruising blijft liggen op de huidige plek,

deze twee entrees naar de bouwblokken geleid

met een dubbele rijbaan voor opstelplekken en

waar parkeeroplossingen op maat binnen de

verkeerslichten. Voetpaden liggen vrij in het groen

blokken zijn gerealiseerd. Voor de bouwblokken aan

en sluiten aan op de voetpaden aan de overzijde

de westzijde van het plan is dat direct vanaf de

van de President Kennedylaan. De aantakking van

Broekstraat of vanuit de aanliggende stadslanen.

de twee ventwegen op de entreezone zal nog

De blokken aan de President Kennedylaan worden

wel in een verkeerskundig ontwerp nader bekeken

ontsloten via een ventweg. Langs deze straten

worden. Of dat met een directe aantakking op de

liggen ook langs- en haakse parkeerplaatsen voor

rijbaan of in de vorm van een verkeersplein wordt

bezoekers aan IJssel District. De capaciteit van de

uitgevoerd is afhankelijk van de lengte van de

IJssel District | Velp

33

opstelstroken en het aantal verkeersbewegingen op

Gedeeld bewoners parkeren – een HUB

deze plek.

In plaats van een individuele oplossing per

Broekstraat en Stadslanen

blok is het ook mogelijk te kiezen voor een collectieve gebouwde parkeervoorziening. In dit

De Broekstraat wordt nu gebruikt als

geval kan het bewoners parkeren van meerdere

verkeersontsluiting voor Velp-Zuid ten zuiden

blokken gecombineerd worden in één meerlaags

van de Waterstraat en door sluipverkeer van

bovengronds parkeergebouw. Bij deze oplossing

auto’s richting Arnhem Presikhaaf. Meer woningen

is het belangrijk dat de hub goed gepositioneerd

ontsluiten vanuit IJssel District zal zorgen voor

wordt zodat loopafstanden kort zijn en het ook

extra verkeersbewegingen richting de kruising

aantrekkelijk is om er gebruik van te maken. De hub

Broekstraat-Waterstraat. In de uitgangspuntenkaart

kan een bredere functie krijgen dan alleen parkeren

is daarom een maximum van 400 woningen (2000

met andere gedeelde voorzieningen, een pakketjes-

verkeersbewegingen) opgenomen om te voorkomen

afhaal-plek, een fietsrepareerpunt en andere

dat het verkeer op dit punt gaat vastlopen.

buurtvoorzieningen.

Vanaf de Broekstraat takken de stadslanen aan die

Openbaar parkeren

aan weerszijden langsparkeren hebben en eindigen

In het plan is nu ruimte voor 230 pp in het

in een klein pleintje (hamerkop-oplossing). Hier

openbaar gebied. Deze worden zo veel mogelijk

kan door auto’s en pakketbezorgers gedraaid en

in open verharding uitgevoerd. Het is belangrijk

gekeerd worden.

om ook voor deze plekken te kijken naar

Parkeren op maat

elektrische laadpalen en mindervalideplaatsen. In het openbaar gebied worden een nader te

Parkeren vraagt om maatwerk oplossingen. De

bepalen aantal elektrische laadpalen aangelegd

kwaliteit van de openbare ruimte wordt beter als

aan de zijde van de Broekstraat en de parallelweg

er minder parkeren in de openbare ruimte plaats

President Kennedylaan. Binnen de bouwblokken

vindt. In een gebied waar de ambitie is om een

in de parkeergarages worden privé elektrische

stedelijk milieu te creëren in een landschappelijke

laadpalen gerealiseerd afhankelijk wat de behoefte

setting vraagt dit om duidelijke keuzes. In het IJssel

is. Voor mindervaliden wordt voor ca. 2% van de

District is er dan ook voor gekozen om alleen het

openbaarparkeerplaatsen een parkeerplek gemaakt

bezoekers parkeren op straat te faciliteren en al

met een extra breedte dan een standaardvak. Per

het bewoners parkeren uit het zicht op te lossen

50 woningen wordt 1 mindervalide plaats gemaakt

in gebouwde oplossingen of binnen het bouwblok,

in de nabijheid van de entree.

uit het zicht. Daarbij is rekening gehouden met de geldende parkeernorm.

Fietsparkeren Zowel in het openbaar gebied als in de

Bewoners parkeren uit het zicht binnen de blokken

bouwblokken worden fietsparkeerplaatsen

Voor het bewoners parkeren zijn verschillende

gerealiseerd. De fietsparkeervoorzieningen

oplossingen mogelijk, ook afhankelijk van de maat

liggen aantrekkelijk aan de doorgaande

van de plot en de gebouw- en woningtypologie

routes voor fietsers en aan Park Velp-

in het betreffende blok. Gedacht kan worden aan

Zuid. De fietsparkeervoorzieningen in de

gebouwde oplossingen onder een groen dek,

bouwblokken worden in de binnentuin of in de

verdiept of half verdiept. Een goede aansluiting van

gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd.

de plinten van de woongebouwen op maaiveld is daarbij essentieel. In sommige blokken is de maat van de binnentuin dusdanig groot dat ook maaiveld parkeren binnen het bok, mits zorgvuldig ingepast in het landschappelijk plan een optie is. Uitgangspunt is in ieder geval een sluitende balans per blok.

Referenties parkeeroplossingen en parkeerHUB’s

Opbouw Park Nieuw Velp

Referentiebeelden uitstraling Park Nieuw Velp

12. Landschap en openbare ruimte Eén ding is zeker, het IJssel District wordt groen! De balans in stedelijkheid wordt in dit plan gezocht door het maximaliseren van groen in de openbare ruimte. Diverse plekken zoals de entreeparkjes, het stadsbos, de waterkant en Park Nieuw Velp zorgen ervoor dat je het groen echt kan beleven. En waar de structuur en architectuur wordt gevormd met rechte en strakke kaders is het groen juist weelderig en organisch. Struinen door het bos en de binnentuinen en verdwalen tussen de hoge grassen in park. Het groen is verbonden en werkt als een systeem dat klimaatadaptiviteit en biodiversiteit stimuleert. Op alle schaalniveaus is de groene beleving waarneembaar. Schakel in natuur

mooie oever en een plek voor interactie met water.

Met het IJssel District nemen ook de kansen toe

Denk aan een waterplein of een zwemvijver voor

om de ecologische structuren te versterken en een

de buurt die onderdeel is van het watersysteem

ontmoeting te laten plaatsvinden tussen ‘droge’

van het gebied. Ondanks dat zwemmen in de grote

en ‘natte’ natuur. Het realiseren van het stadbos, uit-

plas niet mogelijk is bieden we hiermee alsnog de

breiden van de singelstructuur aan de randen van

mogelijkheid plezier aan het water te ervaren. Een

het plan en Park Nieuw Velp, dragen bij aan nieuwe

bijzondere toevoeging voor het park.

structuren waar de planten en dieren zich langs kunnen bewegen op zoek naar voedsel en soortge-

Het infiltratie-casadesysteem

noten. Daarnaast zorgt de inrichting met natuurlijke

In het IJssel District geldt het principe van eerst he-

en inheemse beplanting ervoor dat dieren ze zich

melwater vasthouden, dan bergen en dan afvoeren.

snel thuis zullen voelen.

Het watersysteem werkt als een infiltratie cascade

Park Nieuw Velp

in het hele gebied. Op de bouwblokken en binnentuinen valt regen en via infiltratiedaktuinen wordt

Centraal in het plan ligt Park Nieuw Velp, de

het water zo lang mogelijk vastgehouden. Reste-

autovrije en groene stedelijke ruimte van het IJssel

rend water wordt afgevoerd via de waterbergende

District. Een park dat ruimte geeft aan het stedelijke

greppels in de stadstraten. Het water komt dan uit

wonen op deze plek en uitnodigt om te verblijven,

in Park Nieuw Velp, waar aan de randen van het

te receëren en te genieten! Het park vormt een

plan sloten liggen die het water afvoeren naar het

grote wigvormige ruimte met aan weerszijden twee

helofytenfilter. Bij piekbuien dragen infiltratiebermen

bomenrijen die de ruimte inkaderen en het per-

gekoppeld aan de sloten bij aan het bergen van de

spectief benadrukken. In het park wordt een shared

hoeveelheid water. Bij een stijging vloeit het water

space principe gehanteerd voor fietsers en wande-

uit de sloten door naar de plas.

laars met een assenkruis aan paden die gebaseerd zijn op de historische polderstructuur die er ooit lag. De beplanting in het park is natuurlijk met een variatie aan kruiden, grassen bloemen en heesters. Op het breedste deel van het park staat de woontoren met ‘voeten’ in het park en draagt zo bij aan de levendigheid, door een uitnodigende transparante plin. Aan de zuidkant van het park wordt ingezet op de verbinding met het water. Er is ruimte voor een

IJssel District | Velp

37

Groenstructuur

Infiltratiedaken

Waterbergende greppel

Watergang

Helofytenfilter Interactie met het water (zwemvijver of waterplein) Waterplas

Schema waterberging IJssel District

Referentiebeelden uitstraling Park Nieuw Velp IJssel District | Velp

39

Waterberging

Natuurinclusieve maatregelen

Schaduw

13. Ecolgie en klimaat Waterbergend vermogen

Voorkomen van hittestress

Het opvangen van de extreme regenbuien is cruci-

In het IJssel District zijn een aantal maatregelen

aal voor dit gebied. Dit gebied is namelijk het laag-

toegevoegd om hittestress te voorkomen. Zo heeft

ste punt van Velp en er is een goede waterstruc-

meer van 50% van de openbare ruimte (exclu-

tuur aan de randen en in het plan nodig om geen

sief water) schaduwrijke plekken. Het stadsbos, en

problemen in IJssel District te krijgen. De singels aan

bomenlanen dragen daar net als de schaduw van

de randen van het plan zorgen voor die veiligheid

de gebouwen aan bij. De schaduw is berekend op

en extra waterbergend vermogen voor Velp-Zuid.

21 juni om 13.00 uur als de zon het hoogst staat

Een extra singel wordt gemaakt langs de Presi-

en de schaduw het kortst is. Dit zorgt voor la-

dent Kennedylaan, om de afwatering nog directer

gere temperaturen in de zomer en plekken om te

en efficiënter te sturen. Het systeem van greppels,

schuilen tegen de felle zon. De grote hoeveelheid

infiltratiebermen (of wadi’s), en oppervlaktewater

groen draagt bij aan het minder opwarmen van de

zorgen ervoor dat 20% van de openbare ruimte

bodem en waar wel verharding wordt toegepast

ook een waterbergende functie heeft. Daarnaast

heeft het zo mogelijk een open structuur om het

dragen de binnentuinen en groene infiltratiedaken

verhard oppervlak niet te veel te laten toenemen.

op de privatiseerde bouwblokken ook bij aan het

Ook de zwemvijver en/of het waterelement in de

waterbergend vermogen van IJssel District. Straks

punt van het park zal veel verkoeling gaan bieden

geen natte voeten in IJssel District en een groene

in het gebied.

weelderige landschap in plaats van een droog grasveld met bomen.

Natuurinclusieve maatregelen Om de (beschermde) soorten vast te houden in het gebied is het belangrijk om voorzieningen aan te bieden die aantrekkelijk zijn voor de flora- en fauna. Op structuurniveau is dat het toepassen van eco-verlichting met ingebouwde nestkasten en faunatunnels onder de Broekstraat. Op blokniveau zijn dat groene hagen, inheems en/of vrucht dragend groen, groene entreeparkjes en de binnentuinen. Op gebouwniveau zijn dat inbouwkasten, gevelbegroeiing, groene daken. Doordat het inbouwkasten betreft is aan de buitenzijde geen vervuiling van het de esthetische waarde. Voor bebouwing met meer dan drie lagen kan maatwerk voor de vleermuis en gierzwaluw worden toegepast in de vorm van het clusteren van kasten. Zo kan een gierzwaluw kolonie worden gehuisvest en kraamverblijven voor vleermuizen worden gecreëerd. Met name de woontoren geeft veel kansen voor hoge natuurwaardes. In de natuurinclusieve doorsnede zijn deze principes weergeven.

IJssel District | Velp

41

42

Duurzaamheidskaart

14. Duurzaamheid In IJssel District wordt gestreefd naar een gezonde duurzame leefomgeving. Dit kan op verschillende manieren meetbaar worden gemaakt, bijvoorbeeld met de BREEAM-NL, GPR stedenbouw of een vergelijkbare methodiek. In het IJssel District wordt gestreefd naar BREEAM “Very good” of vergelijkbaar. Belangrijk bij het invulling geven aan de ambities op het gebied van duurzaamheid is om met een integrale blik te kijken. Het gaat daarbij niet alleen om de fysieke inrichting van het gebied (gebouwen en openbare ruimte) maar ook om de organisatie en beheer van een gebied en de toekomstbestendigheid van de oplossingen die gekozen wordt. Hergebruik en transformatie

Naast het bouwen zelf is ook gewenst om het

Het bestaande ziekenhuis wordt opgenomen in het

bouwproces duurzaam vorm te geven. Dit gaat om

plan en getransformeerd. Zo krijgt een oud ge-

het duurzaam vervoeren van bouwmaterialen, het

bouw nieuw leven en gaan we duurzaam om met

gebruik van duurzame machines en schoon houden

grondstoffen. Er kan gezocht worden naar nieuwe

van de bouwplaats.

functies voor de grondstoffen die overblijven van de te slopen gedeeltes. Ook bij andere ontwikkelingen

Sociale duurzaamheid

wordt hergebruik van materialen gestimuleerd. In de

Het plan zet in op het maken van een echte nieuwe

openbare ruimte kunnen oude straatstenen worden

wijk. Door het creëren van ontmoetingsplekken zoals

hergebruikt in schanskorven om keerwanden in het

het nieuwe park maar ook de inzet op collectieve

park te maken.

binnentuinen wordt sociale cohesie gestimuleerd.

Duurzame energie In het plangebied wordt duurzame energie opgewekt met zonnepanelen op de daken. In het

De maat van de blokken is zo gekozen dan hechte buurtjes kunnen onstaan binnen dit nieuwe deel van Velp.

vervolgproces zal bij de opstalontwikkeling gekeken

Duurzame mobiliteit

worden naar en duurzaam en uitgewerkt energie-

Fietsers en voetgangers krijgen prioriteit in het IJs-

concept. Dit kan individueel of gezamenlijk worden

sel District. Door de auto een minder prominente

uitgevoerd. Dit concept is tevens belangrijk voor het

plek te geven wordt geanticipeerd op veranderen

behalen van het duurzaamheidscertificaat.

mobiliteit en worden mensen gestimuleerd meer

Duurzame bouw

gebruik te maken van de fiets of te gaan lopen. Dit draagt bij aan duurzamere buurt.

De nieuwe bebouwing dient uiterst duurzaam te worden. Het gebruik van duurzame bouwmaterialen is daarbij belangrijk. Denk bijvoorbeeld aan werken met houtbouw en andere duurzame grondstoffen. Bij het ontwikkelen van de deelplannen is hier extra aandacht voor nodig.

IJssel District | Velp

43

C

B

A D E

F

G

Faseringskaart

Uitwerking eerste fases 44

Totale uitwerking

H

15. Fasering Tijdspad

voorzieningen (hub) een mogelijkheid zijn binnen

Naar verwachting wordt het concept Masterplan

de uitwerking van het Masterplan is vroegtijdige

in oktober 2021 vrijgegeven voor inspraak. Na

afstemming gewenst. Mogelijk kan een deel van de

verwerking van de reacties wordt vaststelling van

centrale parkeerplaats in deze fase gebruikt worden

het Masterplan in het voorjaar van 2022 verwacht.

als bouwplaats.

Vanaf dat moment kunnen partijen hun eigen ontwikkelvelden gaan uitwerken. Tweede helft van 2022

Fase D

kunnen deze uitgewerkt zijn en kan een vertaalslag

Nadat de te slopen laagbouw van het ziekenhuis

naar een omgevingsplan worden gemaakt. Als de

verwijderd is, kan de bouw van fase d plaatsvinden.

omgevingsplanprocedure vlot verloopt kan medio

Na gereedkomen van fase a, f en d kan een groot

2023 met de eerste bouw worden gestart.

deel van het centrale groengebied ter hand worden genomen. Ook bij fase d kan een gezamenlijk ge-

Eén van de voorwaarden voor de gevraagde bij-

bruik van parkeervoorzieningen spelen, die invloed

drage uit de Woningbouwimpulsregeling is dat bin-

kan hebben op de planning.

nen 3 jaar, dat wil zeggen uiterlijk september 2024 met de bouw gestart moet zijn. Volgens deze zelfde

Fase E

regeling moet de bouw van de fases a, d, e en f

Dit kantoorgebouw zal nog enige jaren worden

medio 2034 worden afgerond.

gebruikt voordat dit leeggespeeld gaat worden. Bin-

Fasering De verschillende fasen kunnen niet gelijktijdig tot

nen het plangebied zal deze fase als laatste worden gerealiseerd in de tweede helft van de jaren 20.

ontwikkeling komen. Hieronder wordt een, voor

Fase B,C,G en H

zover we nu weten, een logische volgorde be-

Van deze fasen is niet duidelijk of, en op welke

noemd. Gezien deze onzekerheid is het belangrijk

termijn deze aan willen sluiten bij de ontwikkelin-

dat ik elke fase zelfstandig kan worden gerealiseerd

gen. Voor een goede afronding van het centrale

en dat gezorgd wordt voor een stedenbouwkundig

park zijn in ieder geval afspraken met deze partijen

goede afronding per fase, zodat het gebied ook

nodig.

kan functioneren als nog niet alle fasen tot ontwikkeling zijn gekomen. Dit zal een aandachtspunt zijn bij de uitwerking per ontwikkelveld en onderwerp zijn van de te sluiten anterieure overeenkomsten. Ook de bereikbaarheid tijdens de bouw krijgt daarbij aandacht.

Fase A en F Waarschijnlijk is het ziekenhuis in 2023 verplaatst naar de nieuwbouw in Elst. Vanaf dat moment kan de transformatie van het gebouw naar wonen starten. Ook de ten zuiden van het ziekenhuis gelegen ontwikkelveld f is rond die tijd vrij van gebruik. Aan de Broekstraatzijde van het plangebied kan dus in een vroeg stadium van de realisatiefase worden gestart. Omdat bijvoorbeeld gezamenlijke parkeer-

IJssel District | Velp

45

Startnotitie Oktober 2019

Kadernota Zomer 2020

Masterplan Najaar 2021

Ontwikkelstramien Najaar 2021

Omgevingsplannen 2022

Realisatie Vanaf 2023

46

16. Vervolgproces Het Masterplan biedt een ruimtelijk en programmatisch ontwikkelperspectief voor de omgeving van het ziekenhuis in Velp. Dit document is door de gemeente in overleg met de ontwikkelende partijen/eigenaren in het gebied opgesteld. Met deze betrokken partijen is een intentieovereenkomst aangegaan om op basis van dit Masterplan te onderzoeken of tot haalbare uitwerkingen per deelplot kan worden gekomen. Stappenplan

Vervolg

Dit Masterplan vormt stap 3 en 4 van het in de

Na vaststelling van het Masterplan kan aan de

kadernota geschetste proces. Het ontwikkelstramien

uitwerking van de verschillende plots begonnen

per plot wordt gevormd door de uitgangspunten-

worden. Per plot ontstaat zo een uitgewerkt steden-

kaart en is vastgelegd in de met de ontwikkelaars

bouwkundig plan op basis van de uitgangspunten

gesloten intentieovereenkomst. Het proces om tot dit

van het Masterplan. Per partij wordt een overeen-

concept Masterplan te komen heeft ongeveer een

komst gesloten waarin de uitwerking wordt vastge-

jaar langer geduurd dan oorspronkelijk gepland.

legd op basis waarvan een planologische procedu-

We hebben met name de tijd genomen om het

re (Omgevingsplan) gevoerd kan worden. Hoe dat

plan zodanig op te stellen dat op hoofdlijn sprake

proces precies gaat verlopen zal mede afhangen

is van een haalbaar plan en dit ook vertaald kon

van de ontwikkelingen rond de omgevingswet.

worden in een intentieovereenkomst met ontwik-

Vanaf 2023 kan realisatie van de plannen plaatsvin-

kelende partijen. Weliswaar zijn er nog vele zaken

den.

tijdens de uitwerking per plot te onderzoeken en af te stemmen, maar het eronder liggende Masterplan is robuust en in beginsel haalbaar. Het nu voorliggende concept Masterplan wordt vrijgegeven voor inspraak zodat belanghebbenden (zoals omwonenden) kunnen reageren op het plan dat nu is opgesteld. Dit plan wordt in het najaar van 2021 gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Begin volgend jaar zullen de inspraakreacties verwerkt worden en ontstaat een definitief concept van het Masterplan dat in het voorjaar van 2022 ter vaststelling aan de raad kan worden aangeboden.

IJssel District | Velp

47

Financiën aanvraag Woningbouwimpuls Kosten openbare ruimte € 10.600.000 Opbrengsten (inclusief bijdrage ontwikkelende partijen)

€ 5.200.000

Maatschappelijk tekort € 5.400.000 Dekking: WBI (50%) € 2.700.000 Provincie (€ 1.000 per woning)

48

€

800.000

Gemeente €

1.900.000

17. Financiële haalbaarheid Relatie met de kadernota

De gemeentelijk co-financiering bedraagt € 1,9

Zoals in de kadernota aangegeven dienen de

miljoen. Dit bedrag wordt opgevangen binnen de

kosten, waaronder plankosten en investeringen in de

gebiedsexploitatie. Het betreft met name de op-

openbare ruimte, uit de gebiedsexploitatie worden

brengsten vanuit de gemeentelijke gronduitgifte die

bekostigd. Verder staat in de nota dat het gemeen-

vooral betrekking hebben op het bebouwen van het

telijke grondgebied kan worden ingezet ten dienste

huidige parkeerterrein van het ziekenhuis. Op basis

van deze grondexploitatie.

van de nu bekende uitgansgpunten komen er 134

Woningbouwimpuls en cofinanciering Provincie

woningen op gemeentelijk grondgebied te staan.

Risico’s en risicobeheersing

Vanuit de financiële analyse die parallel aan de tot-

De gemeentelijke bijdrage wordt in beginsel gedekt

standkoming van het Masterplan is uitgevoerd wordt

uit de opbrengsten door grondverkoop op ba-

gekomen tot een publiek tekort. Om de woning-

sis van het masterplan. Er doen zich verschillende

bouw te versnellen heeft het rijk de Woningbouwim-

risico’s voor waaronder planologische risico’s, risico’s

pulsbijdrage in het leven geroepen. Voor plannen

ten aanzien van de prijsontwikkeling en de bijdrage

die als gevolg van een publiek tekort niet tot stand

door de ontwikkelaars (bijvoorbeeld als er minder

dreigen te komen is een bijdrage mogelijk, die 50%

volume wordt gerealiseerd). Belangrijk risico is dat

van het publieke tekort dekt. Het overige tekort

de bijdrage woningbouwimpuls niet wordt gedaan.

moet door andere overheden worden gedekt. De

Om tot een financieel haalbaar plan te komen is de

provincie Gelderland heeft een co-financieringsre-

bijdrage WBI van het rijk en provincie noodzakelijk.

geling in het leven geroepen die een deel van dat

Als deze bijdrage niet verstrekt wordt kan het Mas-

resterende publieke tekort dekt. Voor beide regelin-

terplan niet in deze vorm tot uitvoering komen.

gen is een aanvraag ingediend. Het plan kent een lange doorlooptijd: 10 jaar voor

Intentieovereenkomst marktpartijen

de in de WBI-aanvraag opgenomen plandelen en nog langer voor de andere plandelen. In het

In de intentieovereenkomst met marktpartijen is

plan onderscheiden we 9 fasen met verschillende

afgesproken dat zij een bijdrage van € 40,- per

startmomenten en verschillende doorlooptijden. In

m2 BVO-bouwvolume bijdragen voor de aanleg

de voorbereiding, maar ook tijdens de realisatie is

van het openbare gebied. Door deze bijdrage die

een cyclisch proces van rekenen en tekenen gaande

geraamd wordt op 2,7 miljoen daalt het publieke

om zodoende de optimale mix van programma,

tekort. Daarnaast dragen zij zorg voor de realisatie

ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid te

van (niet kostendekkende) gebouwde parkeervoor-

bewaken en te sturen en daarmee de risico’s te

zieningen op eigen terrein.

beperken. Bij aanvang van de voorbereiding per

Dekking publieke tekort

fase vindt een toets plaats van het plan en kan het bijgesteld worden op programma, ruimtelijke inrich-

Door de bijdrage Woningbouwimpuls, subsidie van-

ting, financiële parameters etc. Per fase wordt een

uit de provincie en bijdrage van de gemeente van-

anterieure overeenkomst gesloten. Het doel van de

uit haar eigen grondgebied kan het publieke tekort

overeenkomst is onder andere om de opbrengsten

worden gecompenseerd en wordt tot een financieel

(bijdrage ontwikkelende partijen, verkoop grond) te

haalbaar plan gekomen. Links wordt het financiële

verzekeren en risico’s daarmee te beperken.

plaatje zoals deze ook voor aanvraag van de Woningbouwimpuls tot stand is gekomen weergeven.

IJssel District | Velp

49