[25.25897] Bijlage 2 Stec Groep Rekenkameronderzoek Reusel-De Mierden

Kempische Visie in de praktijk Rekenkameronderzoek naar het woonbeleid (2019-2024) in de gemeente Reusel-De Mierden 1 december 2025

2

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

4 4 5

Uw situatie en vragen Onze aanpak Leeswijzer

Conclusies

6

Conclusie 1: Reusel-De Mierden heeft 40% van haar doelen behaald Conclusie 2: Woningbouwproductie ruim voldoende om in opgave te voorzien Conclusie 3: Veel meer aandacht nodig voor realisatie kleine en betaalbare woningen Conclusie 4: Gemeente mist structureel beleid voor doorstroming en ketenaanpak sociale huur Conclusie 5: Gemeente ontwikkelt geen eigen sturingslijn voor wonen met zorg Conclusie 6: Koppeling tussen wonen en werken onvoldoende vertaald naar uitvoerbare afspraken Conclusie 7: Monitoring sluit onvoldoende aan op doelen en is niet integraal

7 8 8

10 10

Aanbevelingen

12

Aanbeveling 1: Bouw de magic mix: bouw voor ouderen en andere doelgroepen die niet in verhuisketens voorkomen Aanbeveling 2: Herprogrammeer zoveel mogelijk bestaande woningbouwplannen Aanbeveling 3: Werk met de Woonstandaard 4.0 en zet aanvullende instrumenten in om betaalbaarheid te borgen Aanbeveling 4: Benut bestaande woningvoorraad beter en verbindt deze aan woonzorgopgaven Aanbeveling 5: Bied vroegtijdige doorstroomondersteuning op maat aan in huur en koopsegment Aanbeveling 6: Koppel monitoring aan doelbereik Bestuurlijke reactie Nawoord Rekenkamer

9 9

13 13 14 15 17 18 19 21

4.

Tijdlijn woonbeleid

22

5.

Actuele woningmarktontwikkelingen

28

5.1 5.2 5.3

29 30 31

6.

Fluctuerende prognoses beïnvloeden uitvoering beleid Onderliggend: ontgroening en (dubbele vergrijzing) Stijgende prijzen belemmeren betaalbaarheidsdoelen

Onderzoeksresultaten

32

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5

33 40 47 49 53

Speerpunt 1 - Versnellen van woningbouwproductie Speerpunt 2 – Behoud van betaalbaar wonen Speerpunt 3 – Zorg voor elkaar faciliteren Speerpunt 4 – Klaar voor de toekomst Speerpunt 5 – Wonen én werken

3

1. Inleiding

4

1.1 Uw situatie en vragen De Kempengemeenten staan voor ingrijpende ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. Ontwikkelingen in en rond Eindhoven hebben potentieel grote gevolgen voor het wonen, werken en leven in de regio. Om hier tijdig op in te spelen, hebben de Kempengemeenten gezamenlijk een woonvisie opgesteld: de Kempische visie op wonen 2019-2024. Een belangrijk onderdeel van de visie is het borgen van voldoende, passende woningen voor alle doelgroepen, nu en in de toekomst. Voor de uitvoering van de strategie uit de Kempische visie is inzicht in het gevoerde woonbeleid van de individuele gemeenten onmisbaar. Rekenkamer De Kempen wil daarom weten in welke mate het beleid van de afzonderlijke gemeenten heeft bijgedragen aan de vastgestelde doelen en ambities. In 2022 liet de Rekenkamer daarom onderzoek doen naar het woonbeleid van de gemeente Bladel en in 2024 naar het woonbeleid van de gemeente Oirschot. In dit rapport wordt ingezoomd op het beleid van de gemeente Reusel-De Mierden. Gelijktijdig wordt ook het woonbeleid van de gemeente Eersel geëvalueerd. Samen met de eerdere onderzoeken vormt dit de basis voor overall conclusies en aanbevelingen op het niveau van de vier Kempengemeenten (Bladel, Eersel, Oirschot en Reusel-De Mierden) samen. Dit onderzoek voor de gemeente ReuselDe Mierden heeft daarom ook niet alleen een terugblikkend karakter, maar kijkt ook vooruit.

1.2 Onze aanpak U heeft voor dit onderzoek de volgende hoofdvraag geformuleerd:

Is het woonbeleid van de gemeenten Reusel-De Mierden doeltreffend? Met andere woorden draagt het door de raad vastgestelde beleid bij aan de ambities en doelen die de raad heeft vastgesteld ten aanzien van wonen, zowel zoals opgenomen in het vigerende (regionale) beleid als in het inmiddels afgeronde beleid?

Deze onderzoeksvraag is opgedeeld in zeven deelvragen: 1 Wat is de ontwikkeling geweest van de meest relevante data en prognoses die verband houden met het woonbeleid van de gemeente Reusel-De Mierden? 2 Wat zijn de in het vastgestelde ambitiedocument relevante regionale doelstellingen? Hoe zijn deze doelstellingen vertaald in meetbare resultaten? 3 Op welke wijze is het beleid vertaald in concrete activiteiten en welke middelen zijn daarvoor door het gemeentebestuur beschikbaar gesteld? 4 In hoeverre zijn deze activiteiten, binnen de daarvoor beschikbaar gestelde middelen, uitgevoerd? Hebben deze geleid tot het gewenste resultaat of (in het verlengde hiervan) de gewenste uitkomst (doeltreffendheid)? Zo nee, wat zijn daarvoor de verklaringen en hoe is hierop bijgestuurd? 5 Op welke wijze is en/of wordt in het lokaal en regionaal woonbeleid rekening gehouden met de actuele ontwikkelingen rondom Eindhoven? 6 Op welke wijze is voorzien in monitoring en evaluatie? Hoe is hieraan concreet invulling gegeven? 7 Tot welke aanbevelingen leiden de antwoorden op de hieraan vooraf gestelde deelvragen en centrale onderzoeksvraag? Om deze vragen te beantwoorden hebben we deskresearch verricht naar gemeentelijk beleid, verordeningen, moties, evaluaties, et cetera.

Daarnaast zijn er diepte-interviews gehouden met de directeur van een lokale projectontwikkelaar, woningcorporatie WSZ, wethouder wonen en met de beleidsmedewerker wonen.

5

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u de belangrijkste conclusies over de doeltreffendheid van het woonbeleid van de gemeente Reusel-De Mierden (onderzoeksvraag 2). In hoofdstuk 6 zijn, ter onderbouwing hiervan, onze bevindingen beschreven. In dat hoofdstuk staan we uitgebreid stil bij de totstandkoming en uitvoering van het woonbeleid, de regionale en lokale kaders en de actuele inzichten in huishoudensontwikkeling, voorraad en prognoses. Per speerpunt werken wij de beleidsdoelen, ingezette instrumenten en feitelijke resultaten uit en sluiten we af met een korte tussenconclusie. De aanbevelingen voor het vervolg zijn in hoofdstuk 3 opgenomen en volgen rechtstreeks uit de conclusies; deze zijn geformuleerd na ambtelijk en bestuurlijk hoor en wederhoor en een gesprek met de gemeenteraad. Hoofdstuk 4 biedt een beknopte tijdlijn en juridische-beleidsmatige context van de belangrijkste besluiten en afspraken; hoofdstuk 5 plaatst de resultaten in de marktdynamiek en prognoses, zodat verschillen tussen eerdere en recentere ramingen kunnen worden geduid. Zo leest u gericht • Wilt u snel weten wat dit onderzoek concludeert? Lees hoofdstuk 2. • Wilt u weten hoe we daartoe komen? Raadpleeg per thema hoofdstuk 5. • Zoekt u de beleids-juridische basis bij keuzes? Gebruik hoofdstuk 3. • Wilt u context en prognoses begrijpen? Lees hoofdstuk 4.

6

2. Conclusies

7

Conclusie 1: Reusel-De Mierden heeft 40% van haar doelen behaald In onderstaande tabel staan alle kwantitatieve en kwalitatieve doelen die geformuleerd zijn voor de speerpunten uit de Kempische Visie. In de kolom “resultaat” is aangegeven in hoeverre de gemeente Reusel-De Mierden een doel wel/niet behaald heeft. Een uitgebreide onderbouwing en toelichting hierop is voor ieder subdoel afzonderlijk te vinden in hoofdstuk 6. Hierin wordt uitgebreid ingegaan op de doelen en resultaten per speerpunt.

Betekenis kleuren in tabel • • •

GROEN: Een groene kleur betekent dat de gemeente het doel al behaald heeft of de komende periode gaat behalen. ORANJE: Een oranje kleur betekent dat de gemeente (vaak) goed op weg is, maar dat het doel nog aandacht en/of bijsturing vraagt. ROOD: Een rode kleur betekent dat de gemeente het doel niet behaald heeft.

Tabel 1: Resultaten Kempische Visie gemeente Reusel de Mierden 2019-2024 Speerpunt

Doel

Versnellen van woningbouwproductie

+550 woningen in de periode 2018-2028 Regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven Aanbod kleine, betaalbare woningen vergroten Realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties

Behoud van betaalbaar wonen

Meer sociale woningbouw (huur en koop) Faciliteren van particuliere investeerders Regionaal de grondprijs voor sociale huur afstemmen Onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woningbouw concepten en tijdelijke woonvormen Doorstroming naar de particuliere sector vergroten en monitor opzetten In gesprek gaan over het aansluiten bij urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio Regionale prestatieafspraken over het huisvesten van statushouders

Zorg voor elkaar faciliteren

Nieuwe woningen voldoen minimaal aan het basispakket WoonKeur Bewustwording onder 65-plussers bevorderen over levensloopgeschikt wonen Belemmeringen mantelzorgwoningen wegnemen Regionale uitrol verkennen van initiatieven

Resultaat

8

Afspraken maken in het kader van ‘DOOR’samenwerkingen Klaar voor de toekomst

In gesprek met energieleveranciers Particuliere eigenaren bewust maken van verduurzaming door middel van regionale aanpak en in overleg met particuliere eigenaren Opstellen warmtevisie Onderzoek naar aanpak bestaande huurvoorraad.

Wonen en werken

Regionaal afwegingskader voor huisvesting arbeidsmigranten opstellen Onwenselijke huisvestingslocaties arbeidsmigranten in kaart brengen en sluiten Afspraken met Brainport over woningbehoefte kenniswerkers intensiveren

Conclusie 2: Woningbouwproductie ruim voldoende om in opgave te voorzien Opgave 2018-2028 ruim binnen bereik door hoge productie en harde pijplijn De woningbouwopgave voor de periode 2018-2028 bedroeg 550 woningen. In 2018 t/m 2024 zijn er al 530 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Voor de periode 2024 t/m 2028 staan nog eens 360 woningen in de programmering, waarvan 285 met harde planstatus. Deze harde basis verkleint uitvoeringsrisico’s en maakt afronding van de opgave concreet en haalbaar. De zachte capaciteit van 75 woningen biedt bovendien ruimte om bij te sturen als projecten vertragen. Opgeteld komt de verwachte productie uit op circa 815 woningen in 2018 t/m 2028. Dit ligt ruim boven de oude provinciale prognose en sluit aan op de meest actuele Primosinschattingen. Koers naar uitbreiding houdt volume vast en spreidt risico’s Het doel is om zoveel mogelijk woningen op inbreidingslocaties te realiseren. Deze zijn alleen grotendeels vol. De Kempische Visie 2024-2028 legt daarom expliciet vast dat uitbreiding naast inbreiding nodig is om voldoende capaciteit en tempo te houden. Deze koers houdt de toekomstige productie dus op peil en maakt fasering en inpassing beter mogelijk.

Conclusie 3: Veel meer aandacht nodig voor realisatie kleine en betaalbare woningen Afgelopen jaren vooral grote dure woningen gerealiseerd De Kempische Visie legt de nadruk op bouwen voor starters, kleine huishoudens en senioren. Deze vraag is echter onvoldoende vertaald in instrumenten en uitvoering. Hierdoor zijn de afgelopen jaren vooral grote en dure koopwoningen opgeleverd. Het aantal kleinere en betaalbare woningen was heel beperkt. Doelen op het gebied van sociale woningbouw worden dan ook niet gehaald. De gemeente streefde naar 40% sociale woningbouw (huur én koop) in de periode 2019–2024. In 2023 en 2024 bleef het gerealiseerde aandeel steken op 21%. Ook wanneer we vooruit kijken zien we dat het aandeel kleine en betaalbare woningen beperkt is. In de periode 2025-2028 staan 164 woningen gepland, waarvan 144 koop en 20 huur (17 sociaal en 3 middenhuur). Daarnaast is beleid voor particuliere huur en nieuwe (betaalbare) woonvormen niet

9

doorontwikkeld en slechts incidenteel toegepast. Deze mismatch tussen vraag en aanbod houdt aan zolang segmentering en typesturing niet expliciet en bindend in beleid en projecten wordt vastgelegd.

Conclusie 4: Gemeente mist structureel beleid voor doorstroming en ketenaanpak sociale huur Beleidsintentie aanwezig, monitoring en structurele aanpak ontbreken De gemeente beschikt niet over data over doorstroming vanuit sociale huur naar koop of vrije huur of binnen het koopsegment bijvoorbeeld. Ook woningcorporatie WSZ levert hierover geen gegevens aan. Daardoor is onbekend of doorstroming daadwerkelijk plaatsvindt en of er knelpunten ontstaan in bepaalde segmenten. Het beleidsdoel om doorstroming te bevorderen is in prestatieafspraken wel benoemd, maar niet concreet uitgewerkt in indicatoren, maatregelen of instrumenten. Doorstroming is dus niet verankerd in een structurele aanpak met concrete maatregelen, prikkels en duidelijke rolverdeling. Denk bijvoorbeeld aan een doorstroommakelaar of verhuispremie. Zolang er weinig betaalbare woningen worden toegevoegd, een herkenbaar pakket van instrumenten ontbreekt en verhuizingen niet systematisch worden gevolgd, blijft doorstroming vooral een intentie. Daardoor blijft de ketenwerking uit die nodig is om starters, middeninkomens en senioren beter te positioneren op de lokale markt.

Conclusie 5: Gemeente ontwikkelt geen eigen sturingslijn voor wonen met zorg Regionale ambitie krijgt lokaal geen uitvoering De gemeente Reusel-De Mierden onderschrijft regionale ambities voor wonen met zorg, maar vertaalt deze nauwelijks naar lokaal beleid, uitvoering of programmering. De gemeente neemt actief deel aan de Kempische samenwerkingstafel wonen en zorg en heeft het regionale afwegingskader mede ondertekend. Toch leidt dit in Reusel-De Mierden niet tot lokale uitvoering. In de gehele beleidstermijn is slechts één project met een zorgaanbieder tot stand gekomen. Er is geen ontwikkellocatie en geen koppeling met de reguliere woningbouwprogrammering. De doelgroep met zorgondersteuning, van ouderen tot inwoners die uitstromen uit beschermd wonen, blijft daardoor buiten beeld in de lokale woningbouwopgave. De ambitie blijft beleidsmatig en doorwerking in fysieke realisatie of samenwerking blijft uit. De gemeente heeft wel voorbereidingen getroffen in de onderzoeksperiode, zo is er bijvoorbeeld een afwegingskader woonzorginitiatieven. Woon- en zorgbeleidsdoelen komen niet terug in programmering of planvorming De Kempische Visie benoemt expliciet de behoefte aan levensloopgeschikte, geclusterde en zorggeschikte woningen. In Reusel-De Mierden is deze ambitie niet terug te vinden in de woningbouwmonitor of planvoorraad.

Nieuwe projecten richten zich vrijwel uitsluitend op reguliere woningbouw, vooral in het middeldure en dure koopsegment. Er is geen monitoring op zorggeschiktheid, geen reservering voor geclusterde woonvormen en geen actieve rolverdeling tussen gemeente, zorgpartijen en corporatie. Daardoor ontstaat er geen zichtbare lijn in de tijd, noch inhoudelijk, noch ruimtelijk, voor wonen met zorg.

10

Conclusie 6: Koppeling tussen wonen en werken onvoldoende vertaald naar uitvoerbare afspraken Regionale doelen niet vertaald naar een gezamenlijk kader Reusel-De Mierden heeft als eerste een lokaal afwegingskader voor arbeidsmigranten vastgesteld, terwijl een regionale standaard uitbleef: andere Kempengemeenten kozen eigen accenten en regionale afstemming kreeg geen prioriteit. De gemeente zet stappen, maar zonder regionaal kader ontbreekt samenhang en schaal. Voor kenniswerkers bleef het bij strategische aandacht in de Ontwikkelstrategie De Kempen 2024-2040, zonder meetbare afspraken met Brainport of vertaling naar instrumenten. Lokale keuzes voor arbeidsmigranten staan nu los van afspraken in de Kempen en de Brainport-opgave voor kenniswerkers krijgt geen concrete doorwerking in programmering. Inzicht en handhaving ontoereikend: sturing blijft ad hoc De gemeente heeft beperkt zicht op bestaande huisvesting en grijpt vooral reactief in. Zonder vergunningsstelsel blijft registratie diffuus en maakt de maximaal vijf personen-regel in een woning toezicht complex, waardoor naleving en kwaliteit per locatie verschillen.

De aanpak van onwenselijke situaties volgt vooral na meldingen; tijdelijke huisvesting op een voormalig recreatiepark is beëindigd na bestemmingswijziging; voor een migrantenlogiesgebouw miste eerst politiek draagvlak, waarna een alternatief is gekozen en de planprocedure is opgestart. Koppelkansen wonen-werken blijven onbenut in lokale uitwerking De strategische samenhang met de Brainport-groei levert lokaal (nog) geen projecten, locaties of monitoringsafspraken op. Zonder die operationele koppeling ontstaan geen doorlopers tussen vraag van werkgevers en de woningprogrammering. De gemeente benoemt het belang van integrale afstemming in de regionale strategieën, maar maakte in 2019–2024 geen concrete Brainport-afspraken over informatie-uitwisseling of programmering voor kenniswerkers. De koppeling wonen–werken blijft beleidsmatig en levert te weinig uitvoerbare sturing op doelgroepen (arbeidsmigranten en kenniswerkers), waardoor druk en kwaliteit per locatie variëren en de gemeentelijke programmering deze vraag niet voorspelbaar opvangt.

Conclusie 7: Monitoring sluit onvoldoende aan op doelen en is niet integraal Realisatiecijfers ontbreken per prijssegment en woninggrootte Concreet is er over de gerealiseerde productie geen structurele informatie naar prijssegment (sociale huur, sociale koop, middenhuur, betaalbare koop en dure huur en koop) en woninggrootte. Er is evenmin een sluitend overzicht van het aantal kleine en levensloopgeschikte woningen dat in 2019–2024 is opgeleverd, noch van de toepassing van WoonKeur en WoonKeur Plus in de praktijk. Ook het aandeel sociale huur en sociale koop binnen de opgeleverde woningen is niet eenduidig te herleiden, terwijl dit wel als norm in het beleid is vastgelegd. Dit zijn precies de aspecten die in de Kempische Visie en lokale uitwerkingen als sturingsdoelen en kwaliteitseisen zijn benoemd. Juno geeft plandoorkijk, maar koppelt die nog niet systematisch aan doelrealisatie en gerealiseerde productie Sinds 2023 gebruikt Reusel-De Mierden de Juno Woningbouwmonitor om vooruit te kijken. De monitor laat per jaar zien welke plannen naar verwachting tot en met 2035 worden gerealiseerd, met segmentverdeling (huur/koop en sociaal, midden, duur), fasering per jaar en voortgangsstatus van hard tot zacht. Daarmee is de projectmatige sturing en de transparantie over de toekomstige mix aantoonbaar verbeterd. Wat nog ontbreekt is de integrale koppeling aan

11

beleidsdoelen en de evaluatieve terugblik. De monitor toetst niet automatisch aan de afgesproken normen zoals 40 procent sociaal of minimaal 20 procent sociale huur bij substantiële plannen, geeft geen overzicht van het aantal kleine of levensloopgeschikte woningen en registreert de toepassing van WoonKeur niet. Ook biedt zij geen volledig beeld van de gerealiseerde productie per segment, wat logisch is voor een instrument dat primair vooruitkijkt. Voor sturing op doelbereik is daarom aanvullende, doelgerichte rapportage nodig waarin plandoorkijk, realisaties en beleidsnormen samenkomen.

Gemeente zet stappen in monitoring met Juno De gemeente is zich bewust van de monitoringstekortkomingen. De gemeente heeft haar monitoring daarom recentelijk verbeterd. Sinds medio 2023 maakt de gemeente gebruik van het monitoringssysteem Juno. De monitor laat (t/m 2035) per jaar zien welke plannen naar verwachting worden gerealiseerd, met segmentverdeling (huur/koop en sociaal, midden, duur), en voortgangsstatus naar hard en zacht. Ook heeft de gemeente een publieke woningbouwmonitor gelanceerd. Hiermee krijgen inwoners actueel inzicht in de woningbouwopgave en de voortgang daarvan. Hiermee is de projectmatige sturing en de transparantie over het woningbouwprogramma aantoonbaar verbeterd. Wat nog wel steeds ontbreekt is de integrale koppeling aan beleidsdoelen en de terugblik. De monitor geeft bijvoorbeeld (nog) geen overzicht van het aantal kleine woningen en registreert ook de toepassing van WoonKeur niet. Voor sturing op doelbereik is daarom aanvullende, doelgerichte rapportage nodig waarin plandoorkijk, realisaties en beleidsnormen samenkomen.

12

3. Aanbevelingen

13

Aanbeveling 1: Bouw de magic mix: bouw voor ouderen en andere doelgroepen die niet in verhuisketens voorkomen De magic mix realiseert doorstroming en zorgt voor zoveel mogelijk passende huisvesting De afgelopen jaren heeft de gemeente Reusel-De Mierden vooral dure en grote koopwoningen gebouwd. Met het realiseren van dit programma komen alleen niet alle doelgroepen uit het lokale beleid (starters en ouderen) goed aan bod op de woningmarkt. We zien namelijk dat de afgelopen jaren vooral gezinnen en stellen tot 35 jaar naar dit type nieuwbouwwoning zijn verhuisd. Alleenstaanden en ouderen kwamen veel minder vaak in deze nieuwbouwwoningen terecht. Dit omdat de woningen of te duur of te groot waren. Daarnaast helpt de doorstroomketen die met deze nieuwbouw op gang kwam deze doelgroepen ook niet altijd, zo blijkt uit ons landelijk onderzoek naar doorstroming (2024). Om ouderen en daarmee ook (koop)starters, alleenstaanden en sociale doelgroepen meer mogelijkheden te geven op de woningmarkt, is dus meer nodig dan alleen het bouwen van dure woningen.

Wat betekent bouwen in de magic mix? •

•

•

Bouwen voor ouderen. Zorg voor meer passend aanbod voor ouderen. Concreet betekent dit meer levensloopbestendig bouwen. Wanneer ouderen naar deze woningen verhuizen, levert dit lange verhuisketens op en dit scheelt de gemeente op de lange termijn in de Wmo-kosten. Dit omdat deze woningen (in een later stadium) niet meer aangepast hoeven te worden. Focus bij nieuwbouw dus niet alleen op de grondexploitatie en voorkom ‘penny wise, pound foolish’ handelen door meer levensloopbestendig te bouwen. Combineer wonen en zorg. Programmeer in één project starters, gezinnen, zorgmedewerkers en bewoners met een zorgvraag. Voeg in de plint een buurtkamer en zorgsteunpunt toe en maak afspraken met zorgaanbieders voor diensten aan huis. Reserveer enkele woningen als tijdelijke mantelzorg- of logeerunit en sta woningdelen toe zodat mantelzorg dichtbij kan plaatsvinden. Benoem één communitybeheerder voor matching en dagelijkse coördinatie. Zo groeit samenhang, blijft zorg nabij en daalt de druk op Wmo en formele zorg. Bouw betaalbaar voor koopstarters en eenpersoonshuishoudens. Deze doelgroepen komen niet altijd aan bod in de nieuwbouw of doorstroomketens als deze starten met grote dure nieuwbouw. Betaalbaar betekent: meer sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Qua woningtypen gaat het voor deze doelgroepen om woningen van 50 tot 100 m². Denk daarbij ook aan conceptbouw.

Dit vergroot de haalbaarheid van (betaalbare) projecten. Bovendien levert het ook snelheid op. Door te werken met concepten kan het hele ontwikkel- en bouwproces 20% goedkoper en 40% sneller.

Aanbeveling 2: Herprogrammeer zoveel mogelijk bestaande woningbouwplannen Bestaande woningbouwprogrammering voorziet niet in magic mix Binnen de bestaande woningbouwprogrammering is het aandeel kleine, betaalbare en nultredenwoningen beperkt. Dit terwijl het realiseren van deze woningen een nadrukkelijk beleidsdoel was. Daarnaast concludeerden we dat het toevoegen van deze woningen ook echt nodig is. Starters en ouderen komen ander te beperkt aan de bak op de woningmarkt. Stuur in nieuwe én bestaande plannen daarom nadrukkelijk op de kwalitatieve kenmerken van de magic mix. Herprogrammeer alle bestaande woningbouwplannen die nog geen anterieure overeenkomst hebben en zorg voor een substantieel aandeel klein, betaalbaar en nultreden. Geef vervolgens prioriteit en capaciteit

14

aan de uitvoering van de woningbouwplannen die bijdragen aan deze mix. De handreiking ‘’Vernieuwde versnelde aanpak’’ en de handreiking ‘’Kwalitatief (her)programmeren’’ geven hier concrete handvatten voor.

Aanbeveling 3: Werk met de Woonstandaard 4.0 en zet aanvullende instrumenten in om betaalbaarheid te borgen Conceptueel bouwen als slimme oplossing voor betaalbare nieuwbouw Door te werken met conceptueel bouwen volgens De Woonstandaard 4.0 loopt het ontwikkelproces aantoonbaar sneller van start tot oplevering. De standaard geeft één gezamenlijke taal, vaste definities en duidelijke rollen. Dat voorkomt ruis in de uitvraag en scheelt afstemrondes. Het resultaat is minder overleg, minder herontwerp en dus lagere proceskosten bij gemeente, opdrachtgever en aanbieder. De uitvraag bouwt u eenvoudig op met drie niveaus van prestatieeisen: eerst de basis per PMC, daarna eventuele eigen beleidsaccenten en tot slot locatie eisen. Zo weet de markt precies wat nodig is en kan zij gericht inschrijven. Dit levert kortere doorlooptijden op en betere aanbiedingen. Gestandaardiseerde selectie en gunning besparen tijd en faalkosten Het selectie- en gunningsproces is gestandaardiseerd. U start met de initiatieffase met doelgroep, PMC-keuze en locatiekaders. Daarna volgt een korte selectie met een neutrale marktconsultatie en een dialoogronde. U sluit af met een tweefasen overeenkomst die het uitwerken naar locatie en de Turnkey realisatie netjes scheidt. Dit is transparant, herhaalbaar en beperkt faalkosten. Het bespaart tijd en geld bij alle partijen.

Standaardisaties aan de voorkant versnelt en verlaagt risico’s De kern van de versnelling is standaardisatie aan de voorkant. Concepten zijn herhaalbaar en industrieel te produceren. Dat maakt planning en leverbaarheid voorspelbaar en houdt de kwaliteitsniveaus constant, terwijl u toch kunt variëren binnen gekozen PMC’s. Ook de borging wordt eenvoudiger. Werken met vaste concepten, documentatie en procesafspraken sluit aan op de Wkb en verlaagt de toets- en borgingslast. Typegoedkeuring en procescertificering verkorten vervolgtrajecten verder. Dat reduceert risico’s en bijkomende kosten. Bandbreedtes en WWS-koppeling borgen betaalbaarheid en een voorspelbare prijs-kwaliteit verhouding Betaalbaarheid is vanaf het begin geborgd. Per PMC geeft De Woonstandaard bandbreedtes voor gebruiksoppervlak en kamers en koppelt die aan de huurprijsklassen via het WWS. U kadert dus vooraf ruimte, product en prijs. Bij een ruimere vraag adviseert de standaard om de huurklasse extra te toetsen. Zo blijft de prijs-kwaliteit voorspelbaar en stuurt u gericht op sociaal en midden. De standaard bevat daarnaast financiële toetsingskaders voor corporaties en beleggers. Daarmee kunt u snel een investeringsbudget bepalen, inclusief aandacht voor total cost of ownership en beheer. Dat maakt besluitvorming vlotter en vergroot de haalbaarheid.

Voorbeelden uit de bredere regio In de SGE maken ze gebruik van de bouwstroom WoonST 2.0. Via deze bouwstroom zijn de afgelopen jaren in de SGE al 1.000 woningen gerealiseerd. Tot en met 2030 worden er op deze manier nog eens 2.500 woningen gebouwd. Ook in Eersel versnelt de woningbouw door conceptmatige en verplaatsbare oplossingen. WSZ plaatste in 2024 twaalf verplaatsbare studio’s aan de Postelseweg en in totaal zijn in dat jaar achtentwintig verplaatsbare woningen toegevoegd in de gemeente.

15

Aanvullende instrumenten nodig om betaalbaarheid woningen te borgen Los van conceptueel bouw zijn er als gemeente ook andere mogelijkheden die je kan benutten. Zet daarom ook instrumenten in om betaalbare woningen te realiseren. Doe dit in ieder geval door het voorschrijven (in het volkshuisvestingsprogramma) en vastleggen (in het omgevingsplan) van percentages woningbouwcategorieën. Hiermee wordt betaalbaarheid juridisch geborgd en afgedwongen. Ook het betaalbaar houden van (nieuwbouw)woningen gaat niet vanzelf. Denk daarom na over het opnemen van restricties voor uit- en opbouwmogelijkheden in het omgevingsplan en gebruik standaard meer eenvoudige maatregelen zoals een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding in. Beide worden via contractuele voorwaarden vastgelegd en voorkomen prijsopdrijvende effecten en zorgen er daarmee voor dat woningen (langer) in het betaalbare segment blijven. In onderstaande tabel zijn alle betaalbaarheidsinstrumenten uiteengezet naar doelstelling en mate van effectiviteit.

Tabel 2: Overzicht betaalbaarheidsinstrumenten Instrument

Betaalbaar maken

Betaalbaar houden

Beschikbaar maken

Beschikbaar houden

Omgevingsplan Restricties uit- en opbouwmogelijkheden Percentages woningbouwcategorieën

Verordening Vereveningsfonds Toewijzen specifieke doelgroepen Opkoopbescherming Grondbeleid

Contractuele verplichting of overeenkomst Zelfbewoningsplicht Antispeculatiebeding Anterieure overeenkomst

Koop- en financieringsconstructies KoopGarant KoopStart Starterslening

Aanbeveling 4: Benut bestaande woningvoorraad beter en verbindt deze aan woonzorgopgaven Potentie binnen bestaande voorraad is groot: 2/3 huishoudens woont in een te grote woning Door vergrijzing en huishoudensverdunning woont op dit moment twee derde van alle huishoudens in een te grote woning. De bestaande voorraad kan dus nog veel beter benut worden. Vorig jaar werd 20% van de nieuwe woningen in de bestaande voorraad toegevoegd. Benut deze kansen. Het beter benutten van de bestaande voorraad zorgt niet alleen voor het effectiever

16

benutten van woningen en meer passende huisvesting, het draagt ook bij aan (meer) doorstroming. Ouderen zijn namelijk honkvast. Ze verhuizen niet snel naar een andere (meer passende) woning. Een vaak genoemde reden daarvoor is dat ze niet weg willen uit hun sociale netwerk. Om ouderen in beweging te krijgen is het aanbieden van passend aanbod van voorzieningen in de buurt en de bestaande woonplek dus belangrijk. Nieuwbouw is alleen niet altijd mogelijk. Zet daarom in op de doorstroming van ouderen door de bestaande voorraad beter te benutten via transformatie, splitsen, achtertuinen benutten en het optoppen, aanplakken of uitplinten van panden. De groep ouderen is namelijk een grote groep die steeds groter wordt. Ook met een lage verhuisgeneigdheid kan het in beweging krijgen van deze doelgroep dus veel impact hebben op de woningmarkt. Beter benutten werkt extra goed als u wonen en zorg aan elkaar koppelt. Dan ontstaan betaalbare, nabij-ondersteunde woonoplossingen zonder te verhuizen uit de buurt. Richt u op twee sporen die direct uitvoerbaar zijn: woningdelen en mantelzorgwoningen. Woningdelen benut leegstaande kamers en verlaagt woonlasten Maak woningdelen laagdrempelig in grote grondgebonden woningen en ruime appartementen. Sta gedeelde voorzieningen toe met eigen slaapkamers, of splits desnoods naar twee zelfstandige eenheden.

Leg heldere regels vast in het omgevingsplan over brandveiligheid, geluid, buitenruimte en parkeren. Hanteer een kort en transparant toestemmingsproces met een modelhuurovereenkomst. Zet wooncoaches in om ouderen met ruimte te matchen met starters of zorgmedewerkers. Dit benut kamers die nu leegstaan, maakt wonen betaalbaarder en houdt het sociale netwerk in de buurt in stand.

Tabel 3: Beter benutten mogelijk op woning-, pand- en kavelniveau Woningniveau

Pandniveau

Kavelniveau

• Woningdelen

• Transformatie

• Aanplakken

• Splitsen

• Optoppen

• Wonen op het

• Uitplinten

achtererf

• Leegstand

Hoe aan de slag met beter benutten? • •

Breng de potentie van beter benutten in beeld. Zorg ervoor dat u deze potentie in beeld heeft. Dit geeft focus en richting voor de uitvoering. Stel een visie op met verdieping naar wijken. Om effectief met de juiste ingrepen aan de slag te gaan, is het essentieel om een brede visie te ontwikkelen op het thema beter benutten. Op de middellange en lange termijn biedt goed geformuleerd en verankerd beleid een stabiele basis voor een gebiedsgerichte aanpak op lager schaalniveau. Dit maakt het ook mogelijk om koppelkansen met bijvoorbeeld verkeer en verduurzaming sneller te realiseren.

17

Aanbeveling 5: Bied vroegtijdige doorstroomondersteuning op maat aan in huur en koopsegment Hoe ouder huishoudens worden, hoe minder verhuisgeneigd ze zijn Nieuwbouw voor ouderen bevordert doorstroming. Hoe ouder het huishouden dat verhuist, hoe langer de verhuisketen in de bestaande voorraad namelijk is. Ouderen zijn alleen honkvast; ze verhuizen niet snel naar een andere (meer passende) woning. Dit komt bijvoorbeeld omdat ze opzien tegen de verhuizing. Ook het behouden van hun sociale netwerk, gebrek aan alternatieven en financiën worden vaak genoemd als reden om niet te verhuizen. Van alle verhuisgeneigde ouderen verhuist 19% daadwerkelijk. Dit is het laagste aandeel van alle doelgroepen. Hoe ouder mensen worden, hoe lager hun verhuisgeneigdheid ook wordt. In 2022 verhuisde van alle 65jarigen in Nederland 4%. Onder de 85-jarigen was dit nog maar 2,5%. Oudere huishoudens hebben dus vaak meer (praktische) ondersteuning nodig om de daadwerkelijke stap te zetten. Dit geldt niet alleen in het huursegment, maar ook in het koopsegment. De doorstroommaatregelen die hiervoor ingezet kunnen worden lopen uiteen van impact tot inspanning. Informeren en ontzorgen kosten bijvoorbeeld minder dan het realiseren van passend aanbod.

Figuur 1: Doorstroommaatregen om beweging op gang te brengen

Iedere ondersteuningsvraag is anders, maatwerk is nodig Daarbij geldt dat combinaties tussen bovenstaande vijf typen doorstroommaatregelen het meest effectief zijn. Na het realiseren van passend aanbod is bijvoorbeeld informeren, ontzorgen of het geven van een financiële prikkel vaak nog steeds nodig om (oudere) huishoudens een verhuisstap te laten maken. Zet daarom in op een pakket van maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan een verhuispremie en woontegoed voor 55-plussers. Of aan een verhuiscoach in combinatie met een financiële prikkel. Ook afspraken met de woningcorporatie zijn belangrijk. Denk bijvoorbeeld aan toewijzingsafspraken voor nultredenwoningen of afspraken over huurprijs(gewenning). Welk pakket van maatregelen het best ingezet kan worden, hangt ook af van de gewenste sturingsfilosofie (informeren, faciliteren of stimuleren). Het is in ieder geval belangrijk om concrete doelen op te stellen. Hoeveel doorstroombewegingen moet een doorstroompakket bijvoorbeeld per jaar opleveren?

18

Figuur 2: Voorbeeld van doorstroompakketten bij verschillende sturingsfilosofieën

Aanbeveling 6: Koppel monitoring aan doelbereik Voortgang op eigen geformuleerde beleidsdoelen is niet te toetsen We constateren dat de gemeente Reusel-De Mierden de afgelopen jaren al goede stappen heeft gezet op het gebied van monitoring. Inzichten over realisaties in de jaren 2023 en 2024 zijn bijvoorbeeld al veel beter dan die van de jaren daarvoor. Wat echter nog steeds ontbreekt is een integrale koppeling met de beleidsdoelen uit de Kempische Visie. Voor veel realisaties is bijvoorbeeld niet bekend: • Waar de woningen zijn gerealiseerd (inbreiding of uitbreiding); • In welk prijssegment de woningen zijn opgeleverd (sociale huur, sociale koop, middenhuur, betaalbare koop en dure huur en koop); • Hoe groot de woningen waren; • Welke woningtypen er zijn opgeleverd (grondgebonden of nultreden, met/zonder WoonKeur) We zien dus dat kwalitatieve inzichten regelmatig ontbreken. Hierdoor kan niet voor elk doel (kwantitatief en kwalitatief) de voortgang volledig gemonitord worden. Het is dan ook niet altijd duidelijk in hoeverre beleidsdoelen gehaald worden en/of hoe reëel deze zijn en waar bijsturen nodig is. Voor goede sturing op doelbereik is daarom aanvullende, doelgerichte rapportage nodig waarin realisaties, plannen en beleidsdoelen samenkomen. We adviseren daarom de opbouw van de monitor aan te scherpen zodat deze beter aansluit bij de doelen uit het woonbeleid.

Dit betekent dat bovenstaande opsomming in ieder geval moet terugkomen in de monitor.

Maak gebruik van goede (regionale) voorbeelden De gemeente Geldrop-Mierlo heeft een handleiding opgesteld waarmee projectleiders in staat zijn om de gemeentelijke woningbouwmonitor in te vullen. Hierin staat helder beschreven: • Waarom er gemonitord moet worden; • Wat ieders verantwoordelijkheid is; • Wanneer deze geüpdatet moet worden; Hoe de monitor moet worden ingevuld. Door dit op deze manier te doen heeft de monitor van Geldrop-Mierlo een echte ‘thermometer’ functie. In één oogopslag is duidelijk hoe het bijvoorbeeld staat met het aandeel sociale huurwoningen in nieuwe woningbouwplannen. Op basis hiervan kan snel opgeschakeld worden.

19

Bestuurlijke reactie

20

21

Nawoord Rekenkamer De bestuurlijke reactie van het college geeft de rekenkamer geen aanleiding tot een aanvullende reactie.

22

4. Tijdlijn woonbeleid

23

In dit hoofdstuk beschrijven we de totstandkoming van het woonbeleid. Hiervoor gebruiken we rapporten en beleidsstukken die centraal staan in het woonbeleid van de gemeente Reusel-De Mierden.

Woondeal BZK, provincie Noord-Brabant en SGE Op 7 maart 2019 is een woondeal getekend tussen BZK, de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Deze woondeal vormde een aanvulling op de lopende samenwerking en fungeerde als regio specifieke uitwerking van het Interbestuurlijk Programma en de Nationale Woonagenda. In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over: • Het versnellen van de woningbouw en specifieke versnellingslocaties. De behoefteraming van 27.000 woningen tot en met 2023 was richtinggevend bij de versnellingsopgave. Het zwaartepunt lag daarbij op de negen prioritaire locaties. Aan de Versnellingstafel Woondeal regio Eindhoven werden specifieke afspraken gemaakt om de woningbouw te versnellen. • De werking van de woningmarkt. Om middenhuur te behouden werd een plafond gesteld aan maximale huurprijzen. Ook werd er budget beschikbaar gesteld om te experimenteren op het gebied van nieuwe en vernieuwende woonconcepten. • Voldoende plancapaciteit. Behoefte om tussen 2024 en 2040 tussen de 22.500 en 35.000 woningen te realiseren. • Integrale gebiedsontwikkeling in Eindhoven. Lange termijn scenario-analyse verstedelijking en mobiliteit wordt opgesteld en gemonitord. Daarnaast werd de woningbouwopgave van Eindhoven in principe gasloos gerealiseerd.

Kempische visie op wonen 2019 - 2023 In maart 2019 is een regionale woonvisie vastgesteld door de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden. De Kempengemeenten spraken daarvoor al veelvuldig met elkaar over de ontwikkelingen op de woningmarkt omdat verschillende thema’s de gemeentegrenzen overstijgen. Denk aan vergrijzing, beperkte doorstroming en het belang van zorgvuldig ruimtegebruik. Naast de gemeenschappelijke thema’s is deze ‘Kempische visie op wonen 2019-2023’ opgesteld naar aanleiding van de Brabantse Agenda Wonen (2017) van de provincie Noord-Brabant. Hierin staat dat iedere subregio een regionaal perspectief op de woningmarkt moet bieden. “Samen werken aan zalig wonen in de Kempen” staat dan ook voorop in deze regionale woonvisie en heeft vijf speerpunten: 1 Versnellen van de bouwproductie … op een zorgvuldige manier. 2 Behoud van betaalbaar wonen 3 Zorg voor elkaar faciliteren 4 Klaar voor de toekomst! 5 Wonen én werken Naast de gemeenschappelijke thema’s zijn er ook verschillen tussen gemeenten en bijbehorende kernen. Om de diversiteit te behouden schetst de Kempische visie op wonen daarom de mogelijkheid om op specifieke woonthema’s lokaal beleid te blijven voeren. Ook in dit rekenkameronderzoek staat de evaluatie van het lokale beleid voorop.

Beleidsregels beoordeling woningbouwinitiatieven Op 15 december 2020 heeft de gemeenteraad van Reusel-De Mierden een wijziging van de beleidsregels ‘Beoordeling woningbouwinitiatieven’ vastgesteld. Deze wijziging is van toepassing op alle nieuwe woningbouwinitiatieven binnen de gemeente en heeft als doel om woningbouw beter af te stemmen op actuele ruimtelijke en volkshuisvestelijke ontwikkelingen. In deze wijziging zijn onder andere de volgende afspraken opgenomen:

24

•

•

•

•

•

Aanpassing percentage sociale woningbouw Het vereiste aandeel sociale woningbouw is verlaagd van 60% naar 40%, in lijn met de Kempische Visie op Wonen 2019-2023. Beoordelingscriteria woningbouwinitiatieven Elk initiatief wordt beoordeeld op basis van onder andere: • Samenhang met nabijgelegen plannen (integraal beoordeeld als één geheel). • Kwaliteitseisen volgens het basispakket Woonkeur (en Woonkeur Plus voor levensloopbestendige woningen). • Uitvoering van een gebiedsonderzoek bij plannen van 10 of meer woningen, inclusief omgevingsanalyse, participatieplan en scenariovergelijking. • Positieve waardering bij herbestemming, transformatie of maatschappelijke meerwaarde (zoals alternatieve woonvormen of seniorenhuisvesting). Specifieke voorwaarden voor positieve beoordeling Initiatieven worden positief beoordeeld als ze bijdragen aan: • Cultuurhistorisch behoud. • Kwaliteitsverbetering binnen of buiten bestaand stedelijk gebied. • Versterking van de overgang tussen dorpskern en landelijk gebied. • Realisatie van betaalbare woningen voor starters en senioren. • Landschappelijke inpassing en sloop van stallen bij Ruimte-voor-Ruimtewoningen. Fasering en draagvlak Gelijksoortige plannen worden gefaseerd uitgevoerd op basis van volgorde van binnenkomst. De gemeente werkt alleen mee aan plannen met voldoende draagvlak in de omgeving.

Kostendekking Voor plannen van derden moet de gemeentelijke kostendekking verzekerd zijn via een exploitatieplan of anterieure overeenkomst.

Deze wijziging is in werking getreden op 1 januari 2021 en vervangt de eerdere versie van 22 mei 2018. Verordening doelgroepen sociale woningbouw Reusel-De Mierden Op 1 januari 2021 is in de gemeente Reusel-De Mierden de Verordening doelgroepen sociale woningbouw in werking getreden. Deze verordening is bedoeld om duidelijkheid te bieden over de doelgroep definitie voor sociale huur- en koopwoningen binnen nieuwe woningbouwinitiatieven. De verordening bevat bepalingen over: • Sociale huurwoningen Een sociale huurwoning is een woning met een huurprijs onder de maximale huurgrens zoals bedoeld in de Wet op de huurtoeslag. De woning moet ten minste tien jaar beschikbaar blijven voor de doelgroep zoals omschreven in de woningwet. • Sociale koopwoningen Een sociale koopwoning is een woning die gedurende een periode van minimaal één jaar en maximaal tien jaar beschikbaar blijft voor huishoudens met een gezamenlijk inkomen van maximaal 1,5 keer de DAEB-norm. In 2020 komt dit neer op een inkomen van maximaal € 58.582. • Doelgroepdefinitie De doelgroep voor sociale huurwoningen bestaat uit huishoudens met een inkomen binnen de grenzen van de huurtoeslag. Voor sociale koopwoningen geldt een inkomensgrens van 1,5 keer de DAEB-norm. Het college kan doorstromers uit sociale huurwoningen als preferente doelgroep aanwijzen.

• Woonplicht Kopers van sociale koopwoningen moeten hun hoofdverblijf in de woning hebben en zich op dat adres inschrijven.

25

Nota Impuls Sociale Woningbouw Op 15 december 2020 heeft de gemeente Reusel-De Mierden de Nota Impuls Sociale Woningbouw vastgesteld. Deze nota geldt voor alle nieuwe woningbouwinitiatieven binnen de gemeente en is bedoeld om het aandeel sociale woningbouw te vergroten en betaalbare woningen te waarborgen. In de nota zijn afspraken vastgelegd over: • Het realiseren van gemiddeld 40% sociale woningbouw bij nieuwe projecten Sociale huurwoningen moeten voldoen aan de liberalisatiegrens en zijn bedoeld voor huishoudens met een lager inkomen. Sociale koopwoningen kennen een prijsplafond en worden toegewezen aan een doelgroep met een beperkte koopkracht. • Compensatie en stimulering Wanneer het niet haalbaar is om 40% sociale woningen te realiseren, kan het college een lagere bijdrage toestaan, mits een financiële afdracht wordt gedaan aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw. Dit fonds wordt ook ingezet om initiatiefnemers te stimuleren tot méér dan 40% sociaal door middel van een positieve bijdrage. • Flexibiliteit In bijzondere gevallen kan het college afwijken van het beleid, bijvoorbeeld als ruimtelijke of financiële omstandigheden dat vereisen. • Beleidsverankering De nota treedt in werking op de dag na vaststelling en vormt een aanvulling op de geldende beleidsregels voor woningbouwontwikkeling.

Deze nota ondersteunt de gemeentelijke ambitie om sociale woningbouw structureel in te bedden in toekomstige bouwplannen en sluit aan bij de regionale Kempische Visie op wonen. Inmiddels is deze nota ingetrokken en is er een nieuw financieel programma impuls sociale woningbouw gemeente Reusel-De Mierden 2025 door het college vastgesteld. Programma van eisen actualisatie Kempische visie op wonen 2019 - 2023 Op 23 februari 2023 is een programma van eisen opgesteld. Dit document bevat een uitgebreide analyse en actualisatie van de woonvisie voor de Kempengemeenten (Bergeijk, Bladel, Reusel-De Mierden en Eersel) voor de periode 2019-2023. In dit programma van eisen zijn afspraken gemaakt over: • Woningmarktanalyse Analyse van de huidige situatie van de woningvoorraad en de druk op de sociale huur- en koopmarkt per gemeente. Hierbij wordt gekeken naar de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, inclusief de behoeften van kenniswerkers uit de Brainport regio Eindhoven. • Actualisatie van de visie Herziening van de huidige woonvisie op basis van evaluaties en nieuwe thema’s zoals regionaal perspectief, afstemming vraag en aanbod, beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit, wonen en zorg, bijzondere doelgroepen, aanpak bestaande bouw en verduurzaming. Alleen de toegelaten instellingen en de provincie worden actief betrokken bij de actualisatie van de woonvisie.

Andere stakeholders zijn recent uitvoerig betrokken bij de Woonzorgvisie. • Uitvoeringsprogramma Toetsen van de praktische uitvoerbaarheid van de visie en concretiseren van sturingsmaatregelen zoals de Doelgroepenverordening en Huisvestingsverordening. Evaluatie en concretisering van de samenwerking tussen de Kempengemeenten. De geactualiseerde woonvisie moet in het vierde kwartaal van 2023 worden vastgesteld. • Besluitvorming Startoverleg en diverse ambtelijke overleggen, bespreking van de conceptvisie met stakeholders en ambtelijke vertegenwoordiging van de provincie Noord-Brabant, integraal bestuurlijk overleg en aanpassing van de concept woonvisie en het uitvoeringsprogramma. Presentatie van de woonvisie aan colleges en gemeenteraden. De nieuwe woonvisie moet een algemene visie voor de Kempengemeenten bevatten met accenten op gemeenteniveau. Er is een realistische inschatting gemaakt voor het aantal overlegmomenten om meerwerk te

26

voorkomen. Er wordt een richtinggevend advies gevraagd over de diverse sturingsmogelijkheden op het woonbeleid. Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant Op 9 maart 2023 is de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant ondertekend. Het doel is om de samenwerking rondom de volkshuisvesting te versterken. Het is een start van een langjarige samenwerking op de woningbouwproductie in de regio te vergroten. In deze Woondeal zijn de volgende afspraken gemaakt op het gebied van: • Woningbouwopgave. Het realiseren van 45.235 woningen in de regio in de periode 2022-2030. • Bouwlocaties. Er zijn verschillende bouwlocaties aangewezen als sleutelprojecten in de regio. • Versnellingsafspraken. Over het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van processen. • Betaalbare woningen. 30.100 (28.035 netto) betaalbare huur- en koopwoningen realiseren. • Woningbouw voor ouderen en verpleegzorgplekken. 6.730 nultredenwoningen en 2.810 geclusterde woonvormen in de regio. • Herstructurering. De herstructureringsopgave wordt beter in beeld gebracht. • Vakantieparken. Eventuele omzettingen van vakantieparken naar woonwijken. • Duurzame en toekomstbestendige woningbouw. Innovatief, industrieel, biobased en circulair bouwen en ontwikkelen, met aandacht voor sociale innovatie en voor meervoudig watergebruik komt prominenter op de agenda. • Ruimtelijke ordeningsaspecten.

Het realiseren van woningen moet samengaan met verschillende ruimtelijke opgaven als klimaat, landbouw, natuur en energie. • Samenwerking en sturing. Afspraken over monitoring en rapportage, de overlegstructuur en het nemen van besluiten. Woonzorgvisie Kempengemeenten Op 18 april 2023 heeft Reusel-De Mierden de Woonzorgvisie Kempengemeenten vastgesteld. Deze visie is ontwikkeld in samenwerking met zorgaanbieders, woningcorporaties, welzijnsorganisaties en inwoners van de Kempengemeenten. Het doel is om een integrale langetermijnvisie op wonen in relatie tot welzijn en zorg te creëren. De visie richt zich op passende woonzorgvormen voor kwetsbare ouderen, inwoners met een beperking, kwetsbare jeugdigen en inwoners met een psychische kwetsbaarheid of psychiatrische en/of verslavingsachtergrond. In deze Woonzorgvisie zijn de volgende afspraken gemaakt: • Vastgoed en wonen. Stimuleren van woningaanpassingen en woningsplitsing, ontwikkelen van een afwegingskader voor woonzorginitiatieven en realiseren van passend aanbod voor doorstroming en Brainport-gerelateerde groei. • Zorg, welzijn en leefbaarheid. Vergroten van bewustwording over wonen met zorg, versterken van samenwerking tussen zorgaanbieders, ondersteunen van mantelzorgers en stimuleren van collectief vervoer. • Samenwerking en sturing.

Inrichten van een bestuurstafel, afstemmen van Kempische en lokale opgaven, vastleggen van afspraken in een uitvoeringsagenda en aansluiten op regionale programma’s. • Randvoorwaarden voor uitvoering. Zorgen voor bereikbare voorzieningen, voldoende woningaanbod en structurele monitoring, met ruimte voor gemeentelijke verschillen en maatwerk per doelgroep. Kempische visie op wonen 2024 – 2028 In mei 2024 is de Kempische visie op wonen 2024 t/m 2028 vastgesteld door de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden. Het doel is om de woningmarkt in de regio te verbeteren en aan te passen aan de veranderende behoeften van de bevolking. In deze visie zijn de volgende afspraken gemaakt op het gebied van:

27

• • • • • • • •

Woningbouwopgave. Het realiseren van 3.195 woningen in de periode 2023-2030, met een mogelijke uitbreiding tot 13.000 woningen in de periode tot 2040. Versnellingsafspraken. Over het sneller, slimmer en efficiënter inrichten van processen om de woningbouwproductie te verhogen. Betaalbare woningen. Het realiseren van sociale huurwoningen, betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen om aan de vraag van verschillende doelgroepen te voldoen. Woningbouw voor ouderen en zorgbehoevenden. Het realiseren van 1.200 geclusterde woningen voor senioren, waarvan 650 zorggeschikte woningen. Herstructurering. Het aanpassen van bestaande woningen en het transformeren van leegstaand vastgoed om aan de veranderende woonbehoeften te voldoen. Duurzame en toekomstbestendige woningbouw. Het bevorderen van energieneutraal, circulair en natuurinclusief bouwen om de klimaatdoelstellingen te halen. Ruimtelijke ordeningsaspecten. Het realiseren van woningen moet samengaan met verschillende ruimtelijke opgaven zoals klimaat, landbouw, natuur en energie. Samenwerking en sturing. Afspraken over monitoring en rapportage, de overlegstructuur en het nemen van besluiten om de voortgang van de woningbouwopgave te waarborgen.

Prestatieafspraken in de Kempen 2025 Op 28 november 2024 zijn prestatieafspraken vastgesteld. Dit zijn afspraken tussen woningcorporatie Woningstichting de Zaligheden (WSZ), Huurdersraad de Kempen en de Kempengemeenten. Het doel is om de samenwerking rondom de volkshuisvesting te versterken en ervoor te zorgen dat het Kempisch wonen goed en betaalbaar blijft. In deze prestatieafspraken zijn de volgende afspraken gemaakt op het gebied van: •

• • • •

•

•

Uitbreiding woningvoorraad. Het realiseren van .500 woningen, waarvan 30% sociale huurwoningen. Gemeenten en WSZ maken gezamenlijk afspraken over het aandeel woningen dat WSZ daadwerkelijk kan realiseren. Grondprijs. Gemeenten en WSZ treden met elkaar in overleg over de sociale grondprijzen om de realisatie van 30% sociale huurwoningen niet in de weg te staan. Toekomstige locaties voor verplaatsbare woningen. Gemeenten en WSZ zoeken gezamenlijk naar geschikte locaties voor de verplaatsbare woningen die door WSZ geplaatst zijn. Werkwijze met ontwikkelaars. Gemeenten blijven WSZ koppelen aan projecten van projectontwikkelaars om het aandeel van 30% sociale huurwoningen in het project te borgen. Duurzaamheid. WSZ neemt maatregelen om in 2028 geen woningen met een energielabel van E-, F- of G-label meer in de woningvoorraad te hebben. Daarnaast onderzoekt WSZ hoe circulair bouwen kan worden toegepast en zet zich in voor bewustwording van energiebesparing en afvalscheiding bij huurders. Beschikbaarheid, betaalbaarheid en aandachtsgroepen. WSZ mag gebruik maken van de 15% uitzonderingsruimte om sociale huurwoningen te verhuren aan personen/huishoudens boven de DAEB-inkomensgrens. Gemeenten en WSZ zetten zich in voor betaalbare en passende huisvesting voor verschillende doelgroepen. Welzijn, zorg en leefbaarheid.

Gemeenten en WSZ werken samen om de leefbaarheid te behouden en de uitdagingen die behoren bij de toenemende zorgvraag het hoofd te bieden. WSZ stimuleert huurders om door te stromen naar een passende woning en onderzoekt hoe beter tegemoet kan worden gekomen aan de behoefte van de ouder wordende en/of zorgbehoevende huurder

28

5. Actuele woningmarkt ontwikkelingen

29

In dit hoofdstuk brengen we enkele actuele inzichten over de ontwikkeling van de woningmarkt en prognoses in beeld. We geven hiermee antwoord op deelvraag 1: “Wat is de ontwikkeling

geweest van de meest relevante data en prognoses die verband houden met het woonbeleid van de gemeente Reusel-De Mierden?”

5.1 Fluctuerende prognoses beïnvloeden uitvoering beleid Ontwikkelingen in de woningmarkt (denk aan veranderende kaders en ambities) en (wisselende) prognoses hebben invloed op de uitvoering van volkshuisvestingsbeleid. Voordat we daarom stil staan bij de verschillende doelen uit de Kempische Visie en de daarop behaalde resultaten, brengen we enkele inzichten over de woningmarkt van Reusel-De Mierden in beeld. Woningvoorraad Reusel-De Mierden afgelopen tien jaar gegroeid met 575 woningen (+11%) Tussen 2015 en 2024 is de woningvoorraad in Reusel-De Mierden gegroeid van 5.255 naar 5.830 woningen, een toename van 575 woningen (+11%). In dezelfde periode nam het aantal huishoudens toe van 5.185 naar 5.800, een groei van 615 huishoudens (+12%). De huishoudensgroei lag daarmee hoger dan voorspeld. De provinciale prognose uit 2017 ging uit van een toename van 445 huishoudens (+9%) voor de periode 2015–2024.

Figuur 3: Historische ontwikkeling van woningvoorraad en huishoudens 6.000 5.800 5.600 5.400 5.200 5.000 4.800 2015

2016

Woningvoorraad

2017

2018

2019

Huishoudens

2020

2021

2022

2023

Provinciale prognose Noord-Brabant (2017)

Bron: CBS (2025) en provinciale prognose Noord-Brabant (2017).

Actuele prognoses lopen fors uiteen in verwachtingen over huishoudensgroei Actuele prognoses laten wisselende voorspellingen zien voor de toekomst (zie ook het figuur op de volgende pagina). Voor de periode 2025–2040 gaat de provinciale prognose van 2017 uit van een toename van +220 huishoudens. Dit terwijl de provinciale prognose van 2023 en de Primos prognose uit 2024 beide uitgaan van een groei van +895 huishoudens. Primos 2019 blijft met +225 huishoudens dicht bij de laagste inschatting. Tussen de hoogste en laagste prognose zit een verschil van 675 huishoudens. Voor Reusel-De Mierden is (op basis van de Kempische Visie 2019-

2024

30

2023) uitgegaan van een bouwopgave van 550 woningen voor de periode 2018-2028. Dit zijn 55 woningen per jaar. Dit ligt in lijn met het groeicijfer waarvan op basis van de meest actuele prognose vanuit zou moeten worden gegaan (60 woningen per jaar).

Figuur 4: Prognoses in perspectief gemeente Reusel-De Mierden 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050

3.000

Historisch (CBS)

Primos 2019

Primos 2024

Provinciale prognose Noord-Brabant 2017

Provinciale prognose Noord-Brabant 2023 Bron: CBS (2025), Primos (2019 en 2024), provinciale prognose Noord-Brabant (2017 en 2023).

5.2 Onderliggend: ontgroening en (dubbele vergrijzing) De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in de gemeenten Reusel-De Mierden nog. Ook na 2035 zal het aantal huishoudens verder doorgroeien. De tabel op de volgende pagina toont de ontwikkeling van verschillende doelgroepen in de gemeente Reusel-De Mierden voor de komende 10 jaar en tot 2040. Deze ontwikkeling is gebaseerd op de meest recente provinciale prognose van Noord-Brabant (2023). Huishoudensgroei zet ook na 2035 door, onderliggend dubbele vergrijzing en ontgroening De komende tien jaar groeien alle doelgroepen, behalve de alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en de alleenstaanden en stellen van 55 tot en met 74 jaar. Vooral de groep alleenstaanden en stellen van 35 t/m 54 jaar en de 75-plussers groeit sterk. Dat komt door de dubbele vergrijzing: het aandeel oudere inwoners neemt toe, en binnen deze groep worden mensen gemiddeld ook ouder. Daarentegen is er juist een lichte krimp voorzien bij de jongere doelgroepen (tot 35 jaar).

31

Tabel 4: Huishoudensontwikkeling gemeente Reusel-De Mierden naar doelgroepen Omvang Omvang 2025 2035

Doelgroep

Omvang

Ontw.

Ontw.

2040

2025-2035

2035-2040

590

515

495

-75

-20

2.060

2.195

2.290

+135

+95

A&S 35 t/m 54 jaar

630

915

980

+285

+65

A&S 55 t/m 74 jaar

1.735

1.455

1.410

-280

-45

A&S 75+

895

1.375

1.495

+480

+120

Totaal

5.910

6.455

6.670

+545

+215

A&S tot 35 jaar Gezinnen

Bron: Provinciale prognose Noord-Brabant (2023), bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen. Ontw. = ontwikkeling.

5.3 Stijgende prijzen belemmeren betaalbaarheidsdoelen De gemeente Reusel-De Mierden streeft naar betaalbare en toegankelijke woonruimte. Ondanks deze inspanningen zijn de woningprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen. In 2019 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Reusel-De Mierden nog € 291.000. In 2024 was dit € 439.000, een stijging van € 148.000. De WOZ-waarde in Reusel-De Mierden stijgt bovendien harder dan in de rest van de provincie. De nabijheid van Eindhoven en het daarmee samenhangende roltrapeffect speelt daarbij een rol. Woningzoekenden uit Eindhoven wijken uit naar omliggende gemeenten, wat de druk op het betaalbare segment vergroot. Het betaalbare aanbod is in ieder geval schaarser geworden en hierdoor stokt de doorstroming vanuit bijvoorbeeld de sociale huur naar de koop. Dit probleem speelt landelijk, maar beïnvloedt wel de mate waarin de gemeente Reusel-De Mierden haar beleidsdoelstellingen voor betaalbaarheid en beschikbaarheid kan halen.

Figuur 5: Ontwikkeling WOZ-waarde gemeente Reusel-De Mierden en provincie Noord-Brabant € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2019

2020

2021

Reusel-De Mierden Bron: CBS (2025), bewerking Stec Groep (2025).

2022 Noord-Brabant

2023

2024

32

6. Onderzoeksresultaten

33

6.1 Speerpunt 1 - Versnellen van woningbouwproductie De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 – 2023 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het eerste speerpunt is het versnellen van de woningbouwproductie. Probleemstelling Gelet op de huidige druk op de woningmarkt is er snel behoefte aan nieuwe woningen. Tegelijkertijd wil de gemeente zorgvuldig omgaan met het groene, dorpse woonmilieu. Daarom ligt de primaire focus op woningbouw op herbestemmingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied. Doelstellingen • De gemeente wil ruimte bieden om invulling te geven aan de vraag naar ongeveer 2.440 extra woningen voor de Kempen in de komende tien jaar. De Provinciale woningbehoefteprognose (2017) is richtinggevend voor de toekomstige woningbehoefte in de Kempen. De gemeente streeft naar één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Nieuwe initiatieven worden voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld. • In het na te streven afwegingskader houdt de gemeente rekening met de geuite kwalitatieve woningbehoefte conform het woningbehoefteonderzoek in de Metropoolregio Eindhoven en de accenten per gemeente. Dit betekent dat er sterk wordt ingezet op het vergroten van het aanbod aan kleine, betaalbare woningen, gericht op starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder.

• De gemeente streeft naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Onder voorwaarden blijft het echter mogelijk om op uitbreidingslocaties te bouwen, bijvoorbeeld wanneer een kern geen inbreidingslocaties heeft of om beeldbepalend openbaar groen in de bebouwde kom te beschermen. Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. Doel: +550 woningen in de periode 2018-2028 In de Kempische Visie is een woningbouwopgave van +2.440 woningen voor de periode 20182028 opgenomen (op basis van de provinciale prognose uit 2017). Deze opgave wordt verdeeld over de Kempengemeenten. De bouwopgave voor de gemeente Reusel-De Mierden is 550 woningen in periode 2018-2028. Dit komt neer op 55 woningen per jaar. Woningbouwrealisaties 2018-2024 :+530 woningen gerealiseerd Tussen 2018 en 2024 heeft de gemeente Reusel-De Mierden circa 530 woningen gerealiseerd. Dit zijn gemiddeld 75 woningen per jaar. De doelstellingen om 550 woningen te realiseren (55 woningen per jaar) lijkt daarmee ruim haalbaar voor het eind van deze periode (2028).