[25.25897] Bijlage 2 Stec Groep Rekenkameronderzoek Reusel-De Mierden (1) (geanonimiseerd)

2020

2021

Reusel-De Mierden Bron: CBS (2025) , bewerking Stec Groep (2025).

2022 Noord-Brabant

2023

2024

32

6. Onderzoeksresultaten

33

6. 1 Speerpunt 1 - Versnellen

van

woningbouwproductie

De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 – 2023 zijn uitgewerkt in ambities vijf speerpunten zijn verbonden. Het eerste speerpunt is het versnellen van de woningbouwproductie.

waaraan

Probleemstelling Gelet op de huidige druk op de woningmarkt is er snel behoefte aan nieuwe woningen. Tegelijkertijd wil de gemeente zorgvuldig omgaan met het groene dorpse woonmilieu. Daarom ligt de primaire focus op woningbouw op herbestemmingslocaties binnen bestaand stedelijk gebied. ,

Doelstellingen • De gemeente wil ruimte bieden om invulling te geven aan de vraag naar ongeveer 2. 440 extra woningen voor de Kempen in de komende tien jaar. De Provinciale woningbehoefteprognose (2017) is richtinggevend voor de toekomstige woningbehoefte in de Kempen. De gemeente streeft naar één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Nieuwe initiatieven worden voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld. • In het na te streven afwegingskader houdt de gemeente rekening met de geuite kwalitatieve woningbehoefte conform het woningbehoefteonderzoek in de Metropoolregio Eindhoven en de accenten per gemeente. Dit betekent dat er sterk wordt ingezet op het vergroten van het aanbod aan kleine betaalbare woningen gericht op starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. • De gemeente streeft naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Onder voorwaarden blijft het echter mogelijk om op uitbreidingslocaties te bouwen bijvoorbeeld wanneer een kern geen inbreidingslocaties heeft of om beeldbepalend openbaar groen in de bebouwde kom te beschermen. ,

,

,

Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten.

,

Doel: +550 woningen in de periode 2018-2028 In de Kempische Visie is een woningbouwopgave van +2. 440 woningen voor de periode 20182028 opgenomen (op basis van de provinciale prognose uit 2017). Deze opgave wordt verdeeld over de Kempengemeenten. De bouwopgave voor de gemeente Reusel-De Mierden is 550 woningen in periode 2018-2028. Dit komt neer op 55 woningen per jaar. Woningbouwrealisaties 2018-2024 :+530 woningen gerealiseerd Tussen 2018 en 2024 heeft de gemeente Reusel-De Mierden circa 530 woningen gerealiseerd. Dit zijn gemiddeld 75 woningen per jaar. De doelstellingen om 550 woningen te realiseren (55 woningen per jaar) lijkt daarmee ruim haalbaar voor het eind van deze periode (2028).

34

Figuur 6: Gerealiseerde woningen per jaar , 2018-2024 110

120 85

105

100 90

80 50

60

49

43

2019

2020

40 20 0 2018

2021

2022

2023

2024

Gerealiseerde woningen per jaar Bron: Woningbouwmatrix gemeente Reusel-De Mierden (cijfers over 2018-2024) , bewerking Stec Groep (2024).

Woningbouwplannen: 360 woningen voor de periode 2024 t/m 2028 Voor de periode 2024 t/m 2028 omvat de woningbouwprogrammering van de gemeente ReuselDe Mierden in totaal nog 360 woningen. 285 van deze woningen hebben een harde planstatus. De overige 75 woningen hebben nog een zachte planstatus. Harde plannen beschikken over een vastgesteld omgevingsplan of onherroepelijke vergunning. Zachte plannen zijn nog in voorbereiding of alleen als potentieel aangemerkt. In deze planfase is dus nog veel onzeker en kan nog niet worden gebouwd. Wanneer we de al gerealiseerde woningen in de periode 20182024 en de harde plannen bij elkaar optellen komt de (waarschijnlijke) woningbouwrealisaties in de periode 2018-2028 uit op 815 woningen. Dit is fors meer dan waar in de provinciale prognose van 2017 vanuit werd gegaan (550). Deze aantallen sluiten echter goed aan op basis van de Primos prognose 2024. Op basis van deze prognose bedraagt de woningbehoefte voor Reusel-De Mierden voor de periode 2018-2028 circa 850 woningen.

Tabel 5: Totale woningbouwplancapaciteit Periode

Totaal

Waarvan Hard

Zacht

Per 1 januari 2024

768

305

463

2024 t/m 2028

359

285

74

2029 t/m 2033

289

20

269

2034

120

0

120

e. v.

Bron: Plancapaciteitmatrix gemeente Reusel-De Mierden (2025) , bewerking Stec Groep (2025).

35

Tabel 6: Harde woningbouwplancapaciteit Aantal

Waarvan

Totaal

Onherroepelijk

Vastgelegd

768

291

14

305

(100%)

(38%)

(2%)

(40%)

359

271

14

285

(100%)

(75%)

(4%)

(79%)

289

20

0

20

(100%)

(7%)

(0%)

(7%)

120

0

0

0

(100%)

(0%)

(0%)

(0%)

Per 1 jan. 2024

Gepland

voor

periode

2024 t/m 2028

Gepland

voor

periode

2029 t/m 2033

Gepland 2034

voor

Totaal

periode

e. v.

Bron: Plancapaciteitmatrix gemeente Reusel-De Mierden(2025) , bewerking Stec Groep (2025).

Tabel 7: Zachte woningbouwplancapaciteit Aantal

Waarvan

Totaal Per 1 jan. 2024

Gepland

voor

voor

2034

e. v.

voor

Voorbereiding

Potentieel

768

149

65

249

463

(100%)

(19%)

(8%)

(32%)

(60%)

359

29

18

27

74

(100%)

(8%)

(5%)

(8%)

(21%)

289

95

32

142

268

(100%)

(33%)

(11%)

(49%)

(93%)

120

25

80

120

(100%)

(21%)

(67%)

(100%)

periode

2029 t/m 2033

Gepland

Ontwerp

periode

2024 t/m 2028

Gepland

Totaal

periode 15 (13%)

Bron: Plancapaciteitmatrix gemeente Reusel-De Mierden (2025) , bewerking Stec Groep (2025).

36

Tussenconclusie: realisatie woningbouwopgave Reusel-De Mierden ruim binnen bereik •

•

In de Kempische Visie is een woningbouwopgave van +550 woningen opgenomen voor de periode 2018-2028. De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2018-2024 al 530 woningen gerealiseerd. Dit komt neer op gemiddeld 75 woningen per jaar. Daarmee ligt de productie structureel boven het streven van 55 woningen per jaar en is het grootste deel van de totale opgave van 550 woningen (2018–2028) al ingevuld. Daarnaast voorziet de woningbouwprogrammering voor de periode 2024 t/m 2028 in nog circa 360 woningen waarvan 285 met harde planstatus. Samen met de reeds gerealiseerde woningen komt de verwachte productie in de periode 2018-2028 uit op 815 woningen. Dit is meer dan de provinciale prognose uit 2017 veronderstelde maar sluit goed aan bij de meest recente Primos-prognose 2024. De gemeente beschikt daarmee over een ruime plancapaciteit om de woningbouwopgave te realiseren. De harde plannen bieden een stevige basis voor afronding van de opgave. De zachte plannen bieden daarnaast ruimte voor aanvullende invulling en/of vertraging en uitval. ,

,

•

Doel: regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven De Kempengemeenten wilden graag één regiobreed gehanteerd afwegingskader voor woningbouwinitiatieven. Hiermee worden nieuwe initiatieven voornamelijk op basis van kwalitatieve criteria beoordeeld. Een regionaal afwegingskader ontbreekt , lokaal wordt wel gestuurd op kwaliteiten Er is geen regionaal afwegingskader voor woningbouwinitiatieven opgesteld in de Kempen. Er is geconstateerd dat een regionaal afwegingskader niet haalbaar is vanwege de lokale nuances van de gemeenten. Wel hebben de verschillende gemeenten lokale instrumenten ingezet om de uitvoering van de Kempische visie te ondersteunen. In de gemeente Reusel-De Mierden is een voorbeeld hiervan de Nota Impuls Sociale Woningbouw die specifiek gericht is op het bevorderen van de bouw van sociale woningbouw. De Nota Impuls Sociale Woningbouw werd op 15 december 2020 door de gemeente Reusel-De Mierden vastgesteld en geldt voor alle nieuwe woningbouwinitiatieven zowel particuliere als gemeentelijke. Het doel van de nota is het realiseren van betaalbare woningen met een focus op sociale woningbouw. Concreet zijn er de volgende afspraken gemaakt: • Ten minste 40% van de nieuwe woningen moeten sociale woningbouw zijn. Sociale huurwoningen hebben een huurprijs onder de huurliberalisatiegrens en een instandhoudingsverplichting van minimaal 20 jaar.

Sociale koopwoningen mogen een prijs van maximaal € 200. 000 hebben en moeten 5 jaar behouden blijven. • Als een initiatief niet voldoet aan de 40%-eis kan het college een lager percentage toestaan of een bijdrage vragen aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw om het tekort elders te ,

,

,

,

compenseren. •

Uitzonderingen kunnen gemaakt worden voor projecten in het buitengebied of CPO-projecten en het college kan afwijken in uitzonderlijke gevallen.

Inmiddels is deze nota ingetrokken en is er een nieuw financieel programma impuls sociale woningbouw gemeente Reusel-De Mierden 2025 door het college vastgesteld. Doel: het aanbod aan kleine , betaalbare woningen vergroten De gemeente richt zich op het vergroten van het aanbod aan kleine betaalbare woningen specifiek voor starters en 1+2 persoonshuishoudens van 55 jaar en ouder. ,

,

,

37

Inzicht in oppervlaktes en prijssegmenten van gerealiseerd aanbod ontbreekt De gemeente heeft niet structureel gemonitord in welke prijssegmenten en oppervlakten er de afgelopen jaren gebouwd is. Er zijn dus geen harde conclusies te trekken over in hoeverre de woningbouw heeft bijgedragen aan het vergroten van het aanbod van kleine en betaalbare woningen. CBS-cijfers en gevoerde interviews geven wel een beeld. De afgelopen jaren zijn vooral (grotere en duurdere) koop grondgebonden woningen opgeleverd. Veel van de woningbouwplannen die in de periode 2018-2024 zijn opgeleverd waren namelijk al jaren in voorbereiding. In deze periode lag de nadruk meer op aantallen en minder op betaalbaarheid en geschiktheid. Daardoor zijn er weinig afspraken gemaakt over oppervlaktes en (betaalbare) prijssegmenten. De marktontwikkelingen in de regio (veel vraag vanuit hoog opgeleid personeel) gaf hier ook weinig aanleiding toe. De woningbouwproductie was de afgelopen jaren daardoor relatief koop- en grondgebonden georiënteerd. Dit is niet direct het product waar (een groot deel van de) starters kleine huishoudens en senioren mee geholpen worden. ,

Figuur 7: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm , 2018-2024 100 80 60 40 20 0 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

-20 -40 -60 Koopwoningen

Huurwoningen woningcorporatie

Huurwoningen overige verhuurders Bron: CBS (2025) , bewerking Stec Groep (2025).

Groei corporatiehuur blijft marginaal ondanks jaarlijkse toevoegingen Uit de cijfers blijkt dat de woningvoorraad van woningcorporaties in Reusel-De Mierden tussen 2018 en 2024 slechts beperkt is gegroeid. In totaal zijn in deze periode 50 huurwoningen aan de corporatievoorraad toegevoegd. Hoewel de trend per saldo positief is blijft de structurele bijdrage aan het totaalvolume van betaalbare huurwoningen beperkt. Ter vergelijking: de groei van de koopvoorraad bedroeg in dezelfde periode +270 woningen. ,

Particuliere huurvoorraad groeit , maar prijsklasse blijft onbekend De particuliere huursector liet in de periode 2018–2024 een grillig maar per saldo sterk positief groeipatroon zien. Na een krimp van 40 woningen in 2018 groeide het segment in de jaren daarna met netto 205 woningen met uitschieters in 2019 (+85) en 2023 (+65). Er zijn geen gegevens beschikbaar over de verdeling naar prijssegment. ,

,

38

Koopwoningen werden steeds groter , huurwoningen steeds kleiner Over het algemeen zien we dat de koopwoningvoorraad ruimer wordt. Het grootste segment (135 m²) blijft dominant en groeide van 647% naar 680% (+270 woningen) in de periode 2018> 2022. De corporatievoorraad wordt daarentegen juist kleiner. Het segment ≤80 m² groeide in aandeel van 306% naar 358% (+50 woningen). Ook de particuliere huurvoorraad wordt compacter. Het segment ≤80 m² groeide van 305% naar 362% (+65 woningen) en 80–105 m² van 126% naar 155% (+30). ,

,

,

,

,

,

,

,

Figuur 8: Woningvoorraad naar eigendom en oppervlaktes , periode 2018-2022

22 02 12 02 0 20 2 91 02 81 02

Particuliere huurwoningen Corporatiewoningen Koopwoningen2%8% Particuliere huurwoningen Corporatiewoningen

36% 36% 22% 32%

Koopwoningen2%8% Particuliere huurwoningen Corporatiewoningen Koopwoningen2%9% Particuliere huurwoningen Corporatiewoningen

22%

Koopwoningen Particuliere huurwoningen Corporatiewoningen Koopwoningen

80 m² en minder

3%

16%

15% 32%

14%

17% 32%

14%

17% 31%

23% 14%

10%

15% 36%

22%

40% 31%

3%

42% 27%

4%

42% 28%

4%

65%

31% 31% 0%

3%

67%

30% 33%

11%

38% 30% 68%

29% 35%

3%

3%

68%

35%

11%

34% 29%

13%

15% 38%

22%

65%

20%

30%

Tussen 80 m² en 105 m²

40%

50%

60%

Tussen 105 m² en 135 m²

70%

80%

Meer dan 135 m²

Bron: Lokale Monitor Wonen (2025) , bewerking Stec Groep (2025).

Woningbouwmonitor 2025 t/m 2028 blijft koopgericht , biedt beperkte ruimte voor betaalbare segmenten Het totale aantal woningbouwplannen in de provinciale planmatrix verschilt met de aantallen in de woningbouwmonitor van Reusel-De Mierden. Om verwarring te voorkomen hanteren we twee verschillende periodes: 2024 tot en met 2028 voor de planmatrix en 2025 tot en met 2028 voor de woningbouwmonitor. De woningbouwplannen voor de jaren 2025 tot en met 2028 omvatten in totaal 165 woningen. De nadruk ligt in deze plannen sterk op koopwoningen: 145 van de 165 geplande woningen zijn een koopwoning. Vooral het middeldure (60 woningen) en dure koopsegment (90 woningen) is vertegenwoordigd. Sociale koop staat alleen voor 2026 gepland (15 woningen) en ontbreekt in de jaren daarna. De huurvoorraad wordt in veel beperktere mate uitgebreid. In totaal zijn er 20 huurwoningen gepland waarvan 15 in de sociale huur en 5 in het middeldure segment. Dure huur ontbreekt. ,

90%

100%

39

Figuur 9: Woningbouwmonitor Reusel-De Mierden , 2025 t/m 2028 120

100 14 3 80 22

60 16 40 29 20

63

3 8 14

10

2 2028

0 2025

2026

2027

Dure koop ( > € 405. 000)

Middeldure koop (€ 285. 000 -€ 405. 000)

Sociale koop ( < € 285. 000)

Dure huur ( > € 1. 185)

Middeldure huur (€ 900 -€ 1. 185)

Sociale huur ( > € 900)

Bron: Woningbouwmonitor Reusel-De Mierden (2025) , bewerking Stec Groep (2025)

Tussenconclusie: kleine gebouwd •

betaalbare woningen beperkt

Ondanks dat structurele monitoring over oppervlakte en prijsklassen ontbreekt laten beschikbare bronnen (interviews CBS en Lokale Monitor Wonen) zien dat er vooral grotere en duurdere grondgebonden koopwoningen zijn opgeleverd de afgelopen jaren. Ook de planvoorraad voor de periode 2025 t/m 2028 is koopgericht (145 van de 165 woningen vallen onder koop). En het aandeel betaalbare woningen is beperkt (15 sociale huur 15 sociale koop). Het doel om kleine betaalbare woningen te realiseren is dus niet gehaald. ,

•

,

,

,

,

40

Doel: het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties De gemeente streeft naar het zoveel mogelijk realiseren van woningbouw op inbreidingslocaties. Uitbreiding is onvermijdelijk geworden nu de inbreidingsruimte is uitgeput Reusel-De Mierden bouwde van 2018 t/m 2024 in totaal 320 woningen binnen bestaand gebied en 195 op uitbreidingslocaties. In 2022 en 2024 piekte de inbreiding met respectievelijk 80 en 75 woningen. Daarmee zijn vrijwel alle grote herontwikkelingslocaties benut. Nieuwe woningbouwplannen richten zich nu vrijwel uitsluitend op uitbreidingslocaties aan de rand van de kernen. De gemeente heeft deze koerswijziging bestuurlijk verankerd. Deze herijking is ingegeven door de opgave om meer woningen toe te voegen dan binnen de bestaande contouren mogelijk is. De regio beschouwt uitbreiding als noodzakelijk om voldoende plancapaciteit te bieden voor betaalbare woningbouw. Deze verschuiving betekent dat toekomstige woningbouw meer afhankelijk is van planvorming buiten bestaand stedelijk gebied waarbij randvoorwaarden als bereikbaarheid leefomgeving en landschappelijke inpassing opnieuw beoordeeld moeten worden ,

,

Figuur 3: Woningbouwrealisaties verdeeld

naar

type locatie

100 78

80 59

60 40

77 49

26

24

20

34

28

32

26

15

15

2019

2020

25

27

2023

2024

0 2018

2021 Inbreiding

2022

Uitbreiding

Bron: Plancapaciteitmatrix gemeente Reusel-De Mierden (2025) , bewerking Stec Groep (2025). De weergegeven cijfers en het totaal aantal woningbouwrealisaties zijn rechtstreeks afkomstig uit dezelfde bronbestanden. Bij optelling kunnen minimale verschillen optreden; deze zijn het gevolg van de opbouw van de dataset en niet van onze berekeningen.

Tussenconclusie: meest inbreidingslocaties benut •

Het doel was om zoveel mogelijk woningbouw op inbreidingslocaties te realiseren. Dit is de afgelopen jaren goed gelukt met pieken in 2022 en 2024. De inbreidingslocaties zijn hierdoor inmiddels grotendeels benut. De gemeente heeft daarom gekozen voor een herijkte strategie waarbij nieuwe plannen vooral op uitbreidingslocaties zijn geprogrammeerd. Deze koerswijziging is bestuurlijk vastgelegd in de Kempische Visie 2024–2028. ,

•

6. 2 Speerpunt 2 – Behoud

van

betaalbaar

wonen

De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 – 2023 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het eerste speerpunt is het behouden van betaalbaar wonen.

41

Probleemstelling De sterke economische groei in Brainport Eindhoven leidt tot aanzienlijke prijsstijgingen in de koopsector die ook invloed hebben op de Kempen. Daarom richt de gemeente zich de komende jaren op het vergroten van het aantal betaalbare koop- en huurwoningen. ,

Doelstellingen • De gemeente streeft ernaar dat minimaal 40% van de totale woningbouwopgave wordt gerealiseerd in het sociale segment (huur en koop). • woningen) realiseert de gemeente minimaal 20% Bij substantiële nieuwbouwprojecten (10 > (exclusief voor Ruimte). sociale huur Ruimte • De gemeente faciliteert particuliere investeerders om de komende tien jaar extra particuliere huurwoningen te realiseren. • De gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor nieuwe woningbouwconcepten en tijdelijke woonvormen. • •

De gemeente onderzoekt de mogelijkheden en de behoefte voor de ontwikkeling van Tiny Houses en legt hiervoor kwalitatieve kaders vast. De gemeente stemt regionaal de grondprijs voor sociale huur af om de realisatie van voldoende sociale huurwoningen tegen een goede basiskwaliteit mogelijk te maken in samenhang met de mogelijkheid om over te gaan naar een tweehurenbeleid. De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken om de doorstroming naar de particuliere sector te vergroten met concrete maatregelen. De gemeente monitort de doorstroming in de sociale huur en maakt indien nodig aanvullende nieuwbouwafspraken voor de sociale huur als de doorstroming niet op gang komt. De gemeente gaat in gesprek met woningcorporaties over het aansluiten bij het urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio. De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken met woningcorporaties over het huisvesten van vergunninghouders met het uitgangspunt dat de gemeentelijke taakstelling primair in de sociale huur wordt ingevuld. Als dit niet mogelijk is zoekt de gemeente naar alternatieven binnen de particuliere woningvoorraad. ,

•

,

•

• •

,

,

,

,

Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten.

,

Doel: meer sociale woningbouw De doelstelling van de gemeente is om minimaal 40% van de totale woningbouwopgave te realiseren in het sociale segment (huur en koop) én bij substantiële nieuwbouwprojecten (10 > woningen) minimaal 20% sociale huur te realiseren. Aandeel sociale woningbouw tot en met 2024 blijft achter bij beleidsnorm De gemeente streefde er in de periode 2019 tot en met 2024 naar om ten minste 40% van de woningbouw te realiseren in het sociale segment bestaande uit sociale huur en sociale koop. Over de periode 2018 t/m 2022 zijn geen cijfers beschikbaar. Voor 2023 en 2024 zijn voor het eerst realisatiecijfers beschikbaar op prijsniveau. In deze twee jaren zijn in totaal 281 woningen opgeleverd: 140 koopwoningen en 41 huurwoningen. Van de koopwoningen vielen 19 woningen (14%) in het goedkope koopsegment. De huurwoningen die zijn opgeleverd waren allemaal sociale huur. Gezamenlijk komt het aantal sociale woningen daarmee uit op 60 oftewel 21% van de totale productie. Dat is duidelijk lager dan de beleidsdoelstelling van 40%. Omdat er over de jaren 2018 t/m 2022 geen vergelijkbare gegevens beschikbaar zijn is het niet mogelijk om over de hele beleidstermijn een eindoordeel te vellen. ,

,

,

42

Figuur 10: Woningbouwrealisaties naar eigendom en prijssegment , 2023 t/m 2024 Aantal koopwoningen

….

140

Middelduur

19 (14%)

64 (46%) ….

.

Middelduur

41 (100%)

0 (0%) ….

.

Duur 57 (41%)

waarvan

Goedkoop

Totaal 281

waarvan

Goedkoop

Aantal huurwoningen 41

.

Duur 0 (0%)

waarvan

Goedkoop

Middelduur

60 (33%)

64 (35)

Duur 57 (32%)

Bron: Provinciale plancapaciteitsmatrix gemeente Reusel-De Mierden (2024) , bewerking Stec Groep (2025). De weergegeven cijfers en het totaal aantal woningbouwrealisaties zijn rechtstreeks afkomstig uit dezelfde bronbestanden. Bij optelling kunnen minimale verschillen optreden; deze zijn het gevolg van de opbouw van de dataset en niet van onze berekeningen.

Aandeel sociale huur over hele linie net niet gehaald Naast de algemene doelstelling voor sociale woningbouw gold vanaf 2019 de norm dat bij projecten van meer dan tien woningen minimaal 20% als sociale huur moest worden gerealiseerd. Er zijn geen cijfers op projectniveau beschikbaar. Wel is bekend dat in 2023 en 2024 in totaal 41 sociale huurwoningen zijn opgeleverd op een totaal van 221 woningen (19%). Daarmee wordt de ondergrens van 20% net niet gehaald. Omdat niet bekend is bij welke projecten deze woningen zijn gerealiseerd en welke projecten daadwerkelijk boven de grens van tien woningen uitkwamen is het niet mogelijk om te toetsen of de norm op projectniveau is gehaald. Ook over de jaren 2019–2022 ontbreken deze gegevens. ,

Beleidsinzet op sociale woningbouw blijft bestaan , maar realisatie blijft afhankelijk van locatie en uitvoering Voor de periode 2024–2028 zijn in totaal circa 360 woningen geprogrammeerd waarvan circa 120in het goedkope segment. Het gaat om circa 85 goedkope huurwoningen (sociale huur) en circa 30 goedkope koopwoningen (sociale koop). Daarmee valt 33% van de programmering in het sociale segment. Dit is lager dan de beoogde 40%. Uit interviews blijkt dat de gemeente bij projectstart stuurt op het betrekken van WSZ en het realiseren van een sociaal aandeel. De uitvoerbaarheid hiervan verschilt per locatie. De corporatie hanteert bijvoorbeeld voorwaarden zoals een minimale oppervlakte van 50 m² en vermijdt bij voorkeur gemengd eigendom. In combinatie met locatiekenmerken kan dit de inpasbaarheid van sociale huur beperken. Als het beoogde aandeel niet wordt gehaald vraagt de gemeente een financiële afdracht aan het vereveningsfonds. Dit instrument is in enkele projecten ingezet. Hiermee is de bouw van negen extra sociale huurwoningen door WSZ mogelijk gemaakt. Uit interviews blijkt dat sociale woningbouw bestuurlijk prioriteit heeft maar dat uitvoering regelmatig knelt door financiële en planologische beperkingen. In de nieuwe Kempische Visie 2024–2028 is de sociale norm bijgesteld van 40% naar 30%.

Daarmee sluit de huidige programmering met 33% sociaal formeel aan op het nieuwe beleid maar blijft de oorspronkelijke doelstelling voor de periode 2019–2024 buiten bereik. ,

,

,

,

43

Tabel 8: Totale plancapaciteit naar eigendom en prijssegmenten , 2024 t/m 2028 Aantal koopwoningen 263

…. .

Goedkoop

Middelduur

31 (12%)

123 (47%)

Aantal huurwoningen 96

…. .

Middelduur

87 (91%)

9 (9%) …. .

Duur 109 (41%)

waarvan

Goedkoop

Totaal 359

waarvan

Duur 0 (0%)

waarvan

Goedkoop

Middelduur

118 (33%)

132 (37%)

Duur 109 (30%)

Bron: Provinciale plancapaciteitsmatrix gemeente Reusel-De Mierden (2024) , bewerking Stec Groep (2025).

Tussenconclusie: doelstelling van 40% sociale woningbouw niet gehaald realisatie en borging blijven kwetsbaar ,

•

Over 2019 t/m 2022 ontbreken realisatiecijfers op prijsniveau waardoor een volledig oordeel over de gehele beleidstermijn niet mogelijk is. In 2023 en 2024 zijn 281 woningen opgeleverd waarvan 60 sociaal (21% over de totale productie). Dit is aanzienlijk lager dan de beleidsdoelstelling van 40%. In de planvoorraad voor 2024 t/m 2028 is 33% van de woningen sociaal geprogrammeerd wat lager is dan de oorspronkelijke norm van 40% maar wel aansluit op de nieuwe bijgestelde norm van 30% sociale huur in de Kempische Visie 2024–2028. Interviews bevestigen dat de gemeente streeft naar 30% sociale huur en 2/3 betaalbaar maar de uitvoerbaarheid is afhankelijk van locatiekenmerken wensen van corporaties (zoals minimale oppervlakte en geen gemengde eigendom) en financiële haalbaarheid. In sommige gevallen wordt afgeweken via een vereveningsbijdrage. ,

,

•

,

,

•

,

,

Doel: faciliteren van particuliere investeerders De gemeente faciliteert particuliere investeerders om de komende tien jaar extra particuliere huurwoningen te realiseren.

44

Beleidsinzet op particuliere investeerders bleef beperkt en incidenteel De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de beleidstermijn 2019–2024 geen structureel beleid ontwikkeld om particuliere investeerders actief te faciliteren bij het realiseren van extra particuliere huurwoningen. In een interview wordt aangegeven dat het aandeel particuliere huur in de gemeente zeer gering is en dat grootschalige investeerders ontbreken. Incidenteel zijn lokale partijen betrokken geweest bij kleinschalige initiatieven zoals Schipvast waarbij de gemeente meedacht over planvorming. Een bredere strategie of concreet instrumentarium om deze sector te stimuleren is echter niet vastgesteld. Ook zijn er geen verordeningen beleidsnotities of stimuleringsregelingen opgesteld die specifiek gericht zijn op particuliere huur. Uit het interview blijkt dat beperkte ambtelijke capaciteit in deze periode een belemmerende factor vormde voor verdere beleidsontwikkeling op dit terrein. Andere onderdelen van het woonbeleid zoals woningbouwprogrammering en sociale woningbouw vroegen in dezelfde periode eveneens inzet. De uitvoering bleef daarmee beperkt tot reactieve medewerking aan individuele plannen zonder actieve rol in programmering marktbenadering of beleidsontwikkeling. ,

,

,

,

,

,

,

Doel: regionaal de grondprijs voor sociale huur afstemmen De doelstelling van de gemeente is om regionaal de grondprijs voor sociale huur af te stemmen zodat de realisatie van voldoende sociale huurwoningen tegen een goede basiskwaliteit mogelijk is in samenhang met de mogelijkheid om over te gaan naar een tweehurenbeleid 1 ,

.

Afstemming over sociale grondprijzen vindt plaats , maar regionaal tweehurenbeleid is niet ontwikkeld De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 lokaal overleg gevoerd met woningcorporatie WSZ over de hoogte van de grondprijs voor sociale huurwoningen. Uit het interview met de wethouder blijkt dat dit onderwerp terugkerend aan de orde is bij projectafspraken mede met het oog op de haalbaarheid van 30% sociale huur. Ook in de prestatieafspraken wordt benoemd dat partijen met elkaar in gesprek zijn over sociale grondprijzen. ,

Doel: onderzoek naar mogelijkheden voor nieuwe woningbouwconcepten en tijdelijke woonvormen zoals Tiny Houses De gemeente heeft als doelstelling om onderzoek te doen naar de mogelijkheden en de behoefte voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouwconcepten en tijdelijke woonvormen zoals Tiny Houses en legt specifiek voor Tiny Houses kwalitatieve kaders vast. Nieuwe woonvormen zijn lokaal beperkt toegepast De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 geen breder onderzoek uitgevoerd naar de potentie of wenselijkheid van nieuwe woningbouwconcepten of tijdelijke woonvormen. De enige concrete toepassing betrof de realisatie van twaalf Tiny Houses op locatie Molenberg in samenwerking met woningcorporatie WSZ. In de prestatieafspraken met WSZ uit 2020 2021 en 2022 is deze pilot benoemd inclusief de intentie om gezamenlijk kwalitatieve kaders op te stellen. Voor het Molenbergproject zijn die kaders ook uitgewerkt toegespitst op locatie bereikbaarheid beheer en tijdelijkheid. Verdere uitwerking of uitbreiding naar andere woonvormen zoals modulaire bouw gedeeld wonen of coöperatief wonen is in Reusel-De Mierden niet tot stand gekomen. ,

,

,

,

,

,

Ook in de Kempische evaluatie wordt alleen het Tiny House-project als voorbeeld genoemd. Andere Kempengemeenten hebben elkaar geïnformeerd over nieuwe initiatieven maar in Reusel,

1

Tweehurenbeleid betekent dat een woningcorporatie of gemeente huurprijzen differentieert door zowel een lagere sociale huur als een hogere (geliberaliseerde of midden)huur binnen hetzelfde woningbestand of project aan te bieden , om zo verschillende inkomensgroepen te bedienen.

45

De Mierden is dat niet vertaald naar aanvullend beleid of programmatische verkenningen. Er zijn geen gemeentelijke documenten waarin structurele keuzes over nieuwe woonvormen zijn vastgelegd of integraal zijn meegenomen in woningbouwprogrammering of locatieontwikkeling.

Tussenconclusie: gemeente zet beperkt in op verbreding woonaanbod via particuliere huur of innovatieve

van

woonvormen •

•

De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 geen gericht beleid gevoerd om nieuwe aanbieders of woonconcepten aan te trekken. Zowel particuliere huur als alternatieve woonvormen zijn beperkt opgepakt en blijven buiten de kern van het lokale woonbeleid. Qua nieuwe woonvormen is slechts één project gerealiseerd met Tiny Houses. Verdere verkenningen of beleidskaders voor wooncoöperaties gedeeld wonen of flexbouw zijn uitgebleven. Uit interviews blijkt dat beperkte ambtelijke capaciteit als verklaring mede doordat andere dossiers urgentie vroegen. De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de beleidstermijn 2019–2024 geen regionale overeenstemming bereikt sociale grondprijzen of een tweehurenstelsel. Wel is lokaal afgestemd gevoerd met woningcorporatie WSZ over sociale grondprijzen en is het belang van doorstroming benoemd in prestatieafspraken. Deze gesprekken zijn echter niet vertaald naar structurele afspraken of beleidsinstrumenten. ,

,

•

Doel: doorstroming naar de particuliere sector vergroten en monitor opzetten De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken om de doorstroming naar de particuliere sector te vergoten met concrete maatregelen. De gemeente monitort de doorstroming in de sociale huur en maakt indien nodig aanvullende nieuwbouwafspraken de sociale huur als de doorstroming niet op gang komt. ,

,

,

voor

Doorstroming onvoldoende geconcretiseerd in prestatieafspraken of monitoring De gemeente heeft als doel om de doorstroming van huishoudens uit de sociale huur naar de particuliere sector te vergroten en dit proces actief te monitoren. In de prestatieafspraken met WSZ is deze ambitie meermaals benoemd onder andere in 2022 2023 en 2024. Daarin is afgesproken dat partijen samen kijken naar instrumenten om deze doorstroming te bevorderen. Tegelijkertijd is de invulling beperkt gebleven tot algemene intenties. Er zijn in de onderzoeksperiode 2019–2024 geen gemeentelijke sturingsinstrumenten vastgesteld die specifiek gericht zijn op het stimuleren van uitstroom naar de particuliere sector. Ook aanvullende afspraken over het toevoegen van middenhuur of betaalbare koop gekoppeld aan stagnatie in de doorstroming zijn niet gemaakt. Concrete maatregelen of prestatie-indicatoren zijn niet uitgewerkt. Uit de evaluatie van de Kempische Visie blijkt dat mogelijke beleidsopties zoals sociale koop of modulaire woningbouw in beeld zijn gebracht maar niet vertaald naar lokaal uitvoeringsbeleid. De gemeente beschikt zelf niet over eigen data over verhuisbewegingen uit sociale huur naar koop of vrije sectorhuur en baseert zich op monitoring door WSZ die de gegevens niet heeft. Daardoor ontbreekt inzicht in de feitelijke werking van het systeem en is het beleidsdoel niet toetsbaar. ,

,

,

,

,

,

,

,

46

Tussenconclusie: geen structurele beleidsontwikkeling ketenaanpak sociale huur en doorstroming •

op

De gemeente beschikt niet over inzicht in de doorstroming. Ze beschikken niet over eigen data en de woningcorporatie levert hierover geen informatie aan. De gemeente mist hierdoor grip op de uit- en doorstroom vanuit de sociale huursector.

Doel: in gesprek gaan over het aansluiten bij urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio De gemeente heeft als doelstelling om samen met de woningcorporatie in gesprek te gaan over het aansluiten bij het urgentie- en toewijzingsbeleid voor de MRE-regio. Aansluiting bij regionaal urgentie- en toewijzingsbeleid in voorbereiding Er is een gezamenlijke wens om te komen tot een gezamenlijke huisvestingsverordening met de regio en de gemeente blijft daarin participeren. De vier Kempengemeenten spreken met elkaar om tot één urgentieregeling te komen. ,

Doel: regionale prestatieafspraken over het huisvesten van statushouders , met uitgangspunt dat het primair in de sociale huur wordt ingevuld De gemeente maakt bij voorkeur regionale prestatieafspraken met woningcorporaties over het huisvesten van vergunninghouders met het uitgangspunt dat de gemeentelijke taakstelling primair in de sociale huur wordt ingevuld. Als dit niet mogelijk is zoekt de gemeente naar alternatieven binnen de particuliere woningvoorraad. ,

,

Huisvesting statushouders vindt grotendeels plaats via sociale huur; alternatieven worden incidenteel ingezet De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 de taakstelling voor de huisvesting van statushouders grotendeels ingevuld via sociale huurwoningen van woningcorporatie WSZ. In de prestatieafspraken met WSZ is vastgelegd dat deze doelgroep binnen het reguliere aanbod wordt geplaatst in overleg met de gemeente. De gemeente heeft geen beleidsdocument vastgesteld waarin de inzet van de particuliere voorraad als structurele uitwijkmogelijkheid is geregeld. In een enkel jaar zijn wel andere vormen van huisvesting ingezet zoals tijdelijke opvang of bemiddeling in de particuliere huur. Uit de Kempische prestatieafspraken vanaf 2022 blijkt dat de gemeenten en WSZ gezamenlijk als uitgangspunt hanteren dat statushouders primair worden gehuisvest in sociale huur. Alleen wanneer dit aantoonbaar niet lukt wordt gezocht naar andere oplossingen. Daarmee is de doelstelling beleidsmatig ingevuld met een duidelijke voorkeur voor sociale huur en incidentele inzet van alternatieven. ,

,

,

Tussenconclusie: geen aansluiting gezocht bij regionaal toewijzingsbeleid MRE taakstelling statushouders grotendeels gerealiseerd via sociale huur ,

•

Er is een gezamenlijke wens om te komen tot een gezamenlijke huisvestingsverordening met de regio en de gemeente blijft daarin participeren. De vier Kempengemeenten spreken nog immer met elkaar om tot één urgentieregeling te komen De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 statushouders grotendeels gehuisvest via sociale huurwoningen van woningcorporatie WSZ. ,

,

•

,

47

•

In de Kempische prestatieafspraken is vastgelegd dat deze doelgroep primair binnen de sociale huur wordt gehuisvest. De gemeente heeft geen aanvullend beleid opgesteld voor alternatieve huisvesting maar heeft deze incidenteel wel toegepast. De doelstelling is in de uitvoeringspraktijk gerealiseerd volgens de afgesproken lijn. Alternatieven zijn niet structureel uitgewerkt maar worden waar nodig ad hoc ingezet. ,

•

,

6. 3 Speerpunt 3 – Zorg

voor

elkaar faciliteren

De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019 – 2023 zijn uitgewerkt in ambities vijf speerpunten zijn verbonden. Het derde speerpunt is zorg voor elkaar faciliteren.

waaraan

Probleemstelling De gemeente constateert dat inwoners zich onderling ondersteunen wat een goede basis biedt voor langer zelfstandig wonen. De komende jaren zet de gemeente daarom extra in op het vergroten van het aantal levensloopbestendige woningen zowel in nieuwbouw als in het bestaande woningaanbod. ,

,

Doelstellingen • Nieuwe woningen voldoen minimaal aan het Basispakket WoonKeur; voor de vijf grote kernen (Bladel Eersel Bergeijk Reusel en Hapert) geldt het Pluspakket als uitgangspunt. Initiatieven in het betaalbare starterssegment krijgen een uitzonderingspositie. • De gemeente bevordert bewustwording onder 65-plussers in de Kempenregio door advies te geven over levensloopgeschikte woningaanpassingen financieringsmogelijkheden en de (financiële) gevolgen van verhuizing naar een kleinere levensloopgeschiktere woning. • Belemmeringen bij de ontwikkeling van mantelzorgwoningen worden weggenomen en de mogelijkheden voor deze woonvormen worden actief onder de aandacht gebracht. • Samen met zorgpartijen verkent de gemeente regionale uitrol van initiatieven die de sociale en fysieke woonomgeving verbeteren voor langer zelfstandig wonen. • De gemeente maakt afspraken met zorginstanties en corporaties in het kader van ‘DOOR’samenwerking om de overgang tussen beschermd wonen en zelfstandig wonen te versoepelen. ,

,

,

,

,

Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten. Doel: nieuwe woningen voldoen minimaal aan het basispakket WoonKeur Nieuwe woningen voldoen minimaal aan het Basispakket WoonKeur; voor de vijf grote kernen (Bladel Eersel Bergeijk Reusel en Hapert) geldt het Pluspakket als uitgangspunt. Initiatieven in het betaalbare starterssegment krijgen een uitzonderingspositie. ,

,

,

,

Beperkte borging van WoonKeur-normen in de praktijk Hoewel in de Kempische Visie 2019–2024 is vastgelegd dat nieuwbouwwoningen minimaal het Basispakket WoonKeur moeten realiseren blijkt de borging hiervan in de uitvoeringspraktijk beperkt. Uit interviews blijkt dat het onderwerp in gesprekken met ontwikkelaars “wel genoemd maar niet scherp getoetst” wordt. Voor het Pluspakket dat in de vijf grotere kernen als uitgangspunt gold is bovendien geen systematische controle ingericht: sommige projecten realiseren voorzieningen die daarbij aansluiten maar dit komt volgens geïnterviewden eerder voort uit marktoriëntatie en concurrentiepositie van ontwikkelaars dan uit gemeentelijke sturing. Daarmee is de doelstelling deels op informele wijze gerealiseerd maar ontbreekt structurele monitoring of toetsing die kan aantonen in hoeverre de bouwproductie daadwerkelijk voldoet aan de beoogde WoonKeur-niveaus. ,

,

,

,

,

48

Doel: bewustwording onder 65-plussers bevorderen over levensloopgeschikt wonen De gemeente bevordert bewustwording onder 65-plussers in de Kempenregio door advies te geven over levensloopgeschikte woningaanpassingen financieringsmogelijkheden en de (financiële) gevolgen van verhuizing naar een kleinere levensloopgeschiktere woning. ,

,

Bewustwording langer zelfstandig wonen: WMO-keukentafelgesprekken en KBO-voorlichting In de beleidsperiode 2019–2024 heeft de gemeente Reusel-De Mierden bewust ingezet op het vergroten van kennis en bewustwording bij 65-plussers over levensloopgeschikt wonen. Uit de interviews blijkt dat dit onder meer is opgepakt via het Wmo-loket waar inwoners laagdrempelig advies krijgen over woningaanpassingen en financiële regelingen. Daarnaast zijn er samen met de woningcorporatie en de Katholieke Bond van Ouderen voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd die goed werden bezocht en waar praktische vragen centraal stonden bijvoorbeeld over trapliften mantelzorgwoningen en verhuiskosten. Uit interviews blijkt dat het onderwerp hierdoor duidelijker op de agenda is komen te staan en dat senioren vaker het gesprek aangaan over hun toekomstige woonsituatie. ,

,

,

Doel: belemmeringen mantelzorgwoningen wegnemen Belemmeringen bij de ontwikkeling van mantelzorgwoningen worden weggenomen mogelijkheden voor deze woonvormen worden actief onder de aandacht gebracht.

en

de

Premantelzorgwoningen als aanvullende maatregel De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 beleidsmatig ingezet op het verruimen van de mogelijkheden voor mantelzorgwoningen. In 2020 introduceerde de gemeente een aanvullend lokaal beleidskader voor zogenoemde premantelzorgwoningen. Deze regeling maakt het mogelijk om maximaal tien jaar vooruitlopend op een toekomstige zorgbehoefte een tweede woning op het erf toe te staan op basis van een tijdelijke vergunning. ,

Tussenconclusie: gemeente investeert in bewustwording beleidsruimte borging WoonKeur blijft beperkt

en

,

• •

Via Wmo-loket en voorlichting door Katholieke Bond van Ouderen en woningcorporatie heeft de gemeente bewustwording onder ouderen concreet bevorderd. Voor mantelzorgwoningen is aanvullend beleid opgesteld inclusief een regeling voor premantelzorg. De afspraken over WoonKeur zijn daarentegen nauwelijks juridisch vastgelegd of getoetst. In gesprekken met ontwikkelaars worden de normen wel genoemd maar niet gecontroleerd of afgedwongen. Monitoring of verantwoording ontbreekt. De gemeente speelt een actieve rol in het ondersteunen van inwoners bij langer zelfstandig wonen en het aanpassen van de woonomgeving. Tegelijkertijd blijft de invloed op de fysieke kwaliteit van nieuwbouw beperkt waardoor onzeker is of nieuwe woningen structureel geschikt zijn voor levensloopbestendig gebruik op de langere termijn. ,

,

•

,

Doel: regionale uitrol verkennen van initiatieven Samen met zorgpartijen verkent de gemeente regionale uitrol van initiatieven die de sociale en fysieke woonomgeving verbeteren voor langer zelfstandig wonen. Samenwerking met zorgpartijen blijft beperkt tot overleg Bij het opstellen van de Woonzorgvisie voor de Kempengemeenten is bewust gekozen voor een integrale aanpak waarin wonen welzijn en zorg gezamenlijk zijn benaderd. Zorgpartijen zijn actief betrokken bij het proces en leveren waardevolle input. Deze samenwerking krijgt lokaal vervolg via een uitvoeringsprogramma waarin uiteenlopende thema’s verder worden uitgewerkt. ,

,

49

Een voorbeeld hiervan is de Samenwerkingstafel Wonen Welzijn en Zorg die enkele keren per jaar bijeenkomt. Hier wisselen beleidsmedewerkers zorgorganisaties en andere betrokkenen inzichten uit over toekomstige ontwikkelingen. Zo zijn er in april 2025 gesprekken gevoerd met partijen als SHOKO en Oktober over hun visie op zorg en vastgoed – input die vervolgens wordt meegenomen in de planvorming van woningbouwprojecten. Toch blijft de impact van dit overleg momenteel beperkt. Hoewel er verbinding ontstaat leidt dit nog te weinig tot gezamenlijke actie of uitvoeringsprogramma’s. Het streven is dan ook om de stap te zetten van gesprek naar realisatie. Naast deze structurele overleggen vindt er ook op casusniveau samenwerking plaats binnen de Wmo waarbij specifieke woon- en zorgvragen gezamenlijk worden opgepakt. ,

,

,

,

,

Doel: afspraken maken in het kader van ‘DOOR’-samenwerkingen De gemeente maakt afspraken met zorginstanties en corporaties in het kader van ‘DOOR’samenwerking om de overgang tussen beschermd wonen en zelfstandig wonen te versoepelen. Geen lokale uitwerking van ‘DOOR’-samenwerkingen De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 geen lokale afspraken gemaakt met zorginstellingen en woningcorporaties in het kader van de ‘DOOR’-samenwerking. Deze samenwerking is regionaal opgezet om de overgang van beschermd wonen naar zelfstandig wonen soepeler te laten verlopen. Voor de gemeente Reusel-De Mierden geldt dat beschermd wonen is belegd bij centrumgemeente Eindhoven. In het interview wordt aangegeven dat er via het multidisciplinair overleg (MDO) wel casusoverleg plaatsvindt maar dat de gemeente hierin geen actieve beleidsrol vervult en ook niet direct betrokken is bij het bredere DOOR-programma. ,

Tussenconclusie: overleg domineert blijft achter •

,

concrete uitvoering

De integrale samenwerkingsstructuren met zorgpartijen en binnen het regionale DOORprogramma hebben waardevolle inzichten en heldere verdelingsafspraken opgeleverd maar dragen tot dusver onvoldoende bij aan daadwerkelijke verbeteringen in de woonzorgomgeving. Lokale platforms zoals de Samenwerkingstafel Wonen Welzijn en Zorg faciliteren nuttige gesprekken maar deze vertaalslag naar gezamenlijke projecten of beleidsprogramma’s blijft uit. Tegelijk vormt de afhankelijkheid van de DOOR-regeling in Eindhoven een rem op eigen huisvestingscapaciteit en laat Reusel-De Mierden essentiële voorzieningen voor bijzondere doelgroepen over aan de regio. Zonder een duidelijke focus op uitvoering en opbouw van eigen voorzieningen in combinatie met de verwachte landelijke wetswijzigingen blijft de winst van de overlegfase beperkt. ,

,

,

•

,

6. 4 Speerpunt 4 – Klaar

,

voor

de toekomst

De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019-2024 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het vierde speerpunt is duurzaamheid. Probleemstelling Onze regionale Klimaatvisie geeft het al aan; wij zijn ambitieus als het gaat om het verduurzamen van onze woonomgeving. In 2025 willen we als gemeenten energieneutraal zijn. Om dat te halen moeten we de komende jaren een stapje extra zetten. Met elkaar willen we concrete ambities voor het verduurzamen van onze huur- en koopwoningvoorraad komen.

50

Doelstellingen • De gemeente gaat met energieleveranciers in gesprek om te beoordelen of de benodigde randvoorwaarden aanwezig zijn om de vastgestelde duurzaamheidseisen in de nieuwbouw te realiseren. • De gemeente werkt mee aan een gezamenlijke regionale aanpak om particuliere eigenaren bewust te maken van het belang en de mogelijkheden om woningen energiezuiniger te maken en bewust met energieverbruik om te gaan. • De gemeente stelt een Warmtevisie op voor het aardgasloos maken van bestaande wijken. • De gemeente onderzoekt de aanpak van de bestaande huurvoorraad met: - een concrete aanpak meetbare doelen en instrumenten per buurt; - aandacht voor bewustwording van energiegedrag in de woning. • De gemeente gaat in overleg met commerciële verhuurders over de verduurzaming van de particuliere huurvoorraad. ,

,

,

Resultaten van het woonbeleid We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten.

,

Doel: in gesprek met energieleveranciers De gemeente gaat met energieleveranciers in gesprek om te beoordelen of de benodigde randvoorwaarden aanwezig zijn om de vastgestelde duurzaamheidseisen in de nieuwbouw te realiseren. Energie-infrastructuur nieuwbouw structureel afgestemd met netbeheerder De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 actief afgestemd met netbeheerder Enexis over de randvoorwaarden voor het realiseren van duurzame nieuwbouw. In meerdere woningbouwprojecten is gebleken dat uitbreiding of verzwaring van het elektriciteitsnet noodzakelijk is om te kunnen voldoen aan de duurzaamheidsambities zoals gasloos bouwen en het gebruik van warmtepompen en zonnepanelen. De gemeente heeft hierover structureel overleg gevoerd met Enexis onder meer over de fasering van aansluitingen knelpunten in netcapaciteit en het tijdig beschikbaar krijgen van technische voorzieningen. Deze samenwerking heeft ertoe geleid dat energie-infrastructuur nadrukkelijk is meegenomen in de planvorming en realisatie van nieuwe woningbouwlocaties. Daarmee is de doelstelling om de benodigde randvoorwaarden voor duurzame nieuwbouw te borgen in overleg met de energieketen operationeel en inhoudelijk ingevuld. ,

,

,

Doel: particuliere eigenaren bewust maken van verduurzaming door middel van regionale aanpak en in overleg met particuliere eigenaren De gemeente werkt mee aan een gezamenlijke regionale aanpak om particuliere eigenaren bewust te maken van het belang en de mogelijkheden om woningen energiezuiniger te maken bewust met energieverbruik om te gaan. Daarnaast gaat de gemeente in overleg met commerciële verhuurders over de verduurzaming van de particuliere huurvoorraad. ,

en

Kempen Energie als primair kanaal voor voorlichting aan woningeigenaren De gemeente Reusel-De Mierden participeerde in de periode 2019–2024 in een regionale aanpak om particuliere woningeigenaren bewust te maken van het belang van woningverduurzaming. De uitvoering hiervan lag primair bij coöperatie Kempen Energie die fungeert als energieloket voor de vier Kempengemeenten. Dit loket voorziet inwoners van informatie over verduurzamingsmaatregelen en subsidiemogelijkheden. ,

51

Tussenconclusie: energie-infrastructuur goed afgestemd bewustwording particuliere woningeigenaren ingebed in regionale aanpak •

•

,

De gemeente voert regelmatig overleg met netbeheerder Enexis over netcapaciteit aansluitingen en de fasering van duurzame nieuwbouw. Hierdoor zijn de fysieke randvoorwaarden goed geïntegreerd in de lokale planvorming. Voor particuliere woningbezitters is bewustwording en voorlichting over verduurzaming belegd in een regionale samenwerking met het energieloket van Kempen Energie. ,

Doel: opstellen Warmtevisie De gemeente stelt een Warmtevisie op voor het aardgasloos maken

bestaande wijken.

van

Warmtevisie vormt routekaart naar aardgasloze wijken De gemeente Reusel-De Mierden heeft de in de Kempische Visie als doelstelling opgenomen om een warmtevisie op te stellen voor het aardgasloos maken van bestaande wijken. Deze actie is uitgevoerd. In 2021 is de Transitievisie Warmte ontwikkeld deze is begin 2022 door de gemeenteraad in concept vastgesteld en de route naar 2050 is uitgestippeld. In deze visie worden per buurt de meest geschikte alternatieven voor aardgas van all-electric oplossingen tot lokale warmtenetten gekozen op basis van kosten en draagvlak wordt het benutten van ‘natuurlijke renovatiemomenten’ als hefboom benoemd en leggen de Warmte Uitvoeringsplannen de fasering technische randvoorwaarden en verantwoordelijkheden tussen gemeente netbeheerder en inwoners vast. Hiermee is concreet invulling gegeven aan de Kempische ambitie om een Warmtevisie op te stellen. ,

,

,

,

,

,

Doel: onderzoek naar aanpak bestaande huurvoorraad De gemeente onderzoekt de aanpak van de bestaande huurvoorraad met: • een concrete aanpak meetbare doelen en instrumenten per buurt; • aandacht voor bewustwording van energiegedrag in de woning. ,

,

Geen gemeentelijke aanpak voor bestaande huurvoorraad ontwikkeld De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de periode 2019–2024 geen eigen onderzoek uitgevoerd naar de bestaande huurwoningvoorraad. De beoogde concrete aanpak per buurt inclusief meetbare doelen en instrumenten is daardoor niet tot stand gekomen. Ook de tweede component van de doelstelling bewustwording van energiegedrag in huurwoningen is niet uitgewerkt in lokaal beleid. Volgens het interview ligt het strategisch voorraadbeheer volledig bij woningcorporatie WSZ die per complex of wijk besluiten neemt over onderhoud verkoop of verduurzaming. De gemeente ziet hiervoor geen directe beleidsrol mede vanwege het beperkte aandeel particuliere huur in de gemeente. Daarnaast blijkt uit het interview dat beperkte ambtelijke capaciteit een belemmering vormde om dit thema planmatig op te pakken zeker in combinatie met andere urgente beleidsdossiers zoals woningbouwprogrammering en regionale afstemming. Als gevolg hiervan ontbreken gemeentelijke buurtplannen sturingsinstrumenten en monitoring op dit thema. Dat maakt het voor de gemeente lastig om systematisch te sturen op verduurzaming of energiezuinig gedrag binnen de bestaande huurvoorraad. ,

,

,

,

,

,

,

,

,

Tussenconclusie: duidelijke routekaart huurvoorraad ontbreekt

naar

2050

,

sturing

op

52

•

Dankzij de Transitievisie Warmte (opgesteld in 2021 begin 2022 in concept vastgesteld) beschikt Reusel-De Mierden over een concrete buurtroute naar aardgasvrije wijken: per buurt zijn voorkeursalternatieven gekozen (van all-electric tot lokale warmtenetten). ‘Natuurlijke renovatiemomenten’ worden als hefboom benut en Warmte-uitvoeringsplannen borgen fasering technische randvoorwaarden en rolverdeling tussen gemeente netbeheerder en inwoners. Voor de bestaande huurvoorraad is in 2019–2024 geen gemeentelijke aanpak ontwikkeld: er ontbreken buurtplannen met meetbare doelen en instrumenten en er is geen uitgewerkt beleid voor bewustwording van energiegedrag. Strategisch voorraadbeheer ligt primair bij WSZ en beperkte ambtelijke capaciteit speelde mee. Hierdoor is de voortgang in het huursegment afhankelijk van corporatiekeuzes en ontbreekt programmatische sturing op tempo samenhang en gedragsinterventies. ,

,

•

,

,

53

6. 5 Speerpunt 5 – Wonen én werken De hoofddoelstellingen van de Kempische Visie 2019-2024 zijn uitgewerkt in ambities waaraan vijf speerpunten zijn verbonden. Het vijfde speerpunt is de koppeling tussen wonen en werken in relatie tot de regio Eindhoven. Probleemstelling De regio Eindhoven is de economische koploper van Nederland. Nergens is de economische groei zo groot als hier. Daarmee worden ook veel buitenlandse werknemers aangetrokken die op zoek zijn naar een woning in de brede regio; zowel in het goedkope- als dure prijssegment. We willen de woonmogelijkheden voor deze werknemers vergroten zodat mogelijke ‘lasten’ afnemen en de ‘lusten’ toenemen. ,

Doelstellingen • De gemeente stelt een regionaal afwegingskader op voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Hierin worden kwaliteitscriteria opgenomen waaraan nieuwe initiatieven worden getoetst. • De gemeente brengt onwenselijke huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten in kaart en gaat met werkgevers in gesprek over het sluiten van deze locaties. • De gemeente maakt afspraken met Brainport over het intensiveren van de informatieuitwisseling over de woningbehoefte van kenniswerkers die werkzaam zijn in de regio Eindhoven Brainport. Resultaten van het woonbeleid Vanaf hier beschrijven we hoe het beleid en de instrumenten van de gemeente hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. Vervolgens presenteren we de belangrijkste resultaten. Doel: regionaal afwegingskader voor huisvesting arbeidsmigranten opstellen De gemeente stelt een regionaal afwegingskader op voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Hierin worden kwaliteitscriteria opgenomen waaraan nieuwe initiatieven worden getoetst. Lokaal afwegingskader voor arbeidsmigranten , geen regionale afstemming De gemeente Reusel-De Mierden heeft als eerste Kempengemeente een ruimtelijk afwegingskader vastgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Dit kader bevat lokale toetsingscriteria en kwaliteitsnormen voor nieuwe initiatieven.

Andere Kempengemeenten volgden later met eigen accenten maar een gezamenlijke regionale standaard is niet tot stand gekomen. In de Kempische evaluatie wordt bevestigd dat de kaders weliswaar op elkaar zijn afgestemd maar geen uniform regionaal beleidskader vormen. Uit het interview blijkt dat regionale afstemming geen prioriteit heeft gehad en dat het belangrijk werd gevonden om lokale nuances te behouden. Daarmee is de doelstelling op lokaal niveau ingevuld maar is het beoogde regionale afwegingskader niet gerealiseerd. ,

,

,

Doel: onwenselijke huisvestingslocaties arbeidsmigranten in kaart brengen en sluiten De gemeente brengt onwenselijke huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten in kaart en gaat met werkgevers in gesprek over het sluiten van deze locaties. Beperkt zicht op arbeidsmigranten en reactieve sturing De gemeente heeft geen volledig beeld van alle huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten mede doordat geen vergunningsstelsel voor deze doelgroep bestaat. Volgens het geldende omgevingsplan mogen maximaal vijf personen zonder gemeenschappelijk huishouden in één woning wonen wat toezicht en handhaving bemoeilijkt. De aanpak van onwenselijke situaties is daardoor hoofdzakelijk reactief bijvoorbeeld via meldingen van overlast of calamiteiten. Als concreet voorbeeld wordt genoemd dat tijdelijke huisvesting op een voormalig recreatiepark is ,

,

,

54

beëindigd nadat het park een woonbestemming kreeg. In de onderzoeksperiode is ook gewerkt aan een structurele oplossing via een migrantenlogiesgebouw. Voor het eerste locatievoorstel werd geen politiek draagvlak gevonden waarna een alternatieve locatie is aangewezen. De procedure voor wijziging van het omgevingsplan is daarvoor in gang gezet. De gemeente combineert hiermee projectmatige inzet met beperkte structurele beleidsinstrumenten. ,

Doel: afspraken met Brainport over woningbehoefte kenniswerkers intensiveren De gemeente maakt afspraken met Brainport over het intensiveren van de informatie-uitwisseling over de woningbehoefte van kenniswerkers die werkzaam zijn in de regio Eindhoven Brainport. Brainportafspraken kenniswerkers: aandacht in strategie , geen concrete afspraken De gemeente Reusel-De Mierden heeft in de beleidstermijn 2019–2024 geen specifieke afspraken gemaakt met Brainport over informatie-uitwisseling over de woningbehoefte van internationale kenniswerkers. In het interview wordt toegelicht dat het onderwerp wel aandacht heeft gekregen binnen de Kempische Ontwikkelstrategie en de lokale schaalsprongstrategie. Beide documenten benoemen het belang van integrale afstemming op wonen werken en mobiliteit in relatie tot de schaalsprong van de Brainportregio. Er zijn echter geen meetbare afspraken of gezamenlijke beleidskaders opgesteld waarin de woningbehoefte van kenniswerkers is vertaald naar concrete woonprogrammering of beleidsinstrumenten op lokaal niveau. De gemeentelijke betrokkenheid blijft daarmee beperkt tot strategisch meedenken zonder formele doorvertaling in het lokale woonbeleid. ,

,

Tussenconclusie: beperkte beleidsmatige grip op arbeidsmigranten •

De gemeente Reusel-De Mierden heeft tussen 2019 en 2024 op verschillende manieren aandacht besteed aan de huisvesting van arbeidsmigranten en kenniswerkers maar dit heeft niet geleid tot structureel beleid volledige informatie of regionale afspraken. Het lokale afwegingskader voor arbeidsmigranten is wel vastgesteld maar een bredere ketenaanpak of regionaal afgestemde werkwijze ontbreekt. Voor arbeidsmigranten is een eigen beleidskader opgesteld met toetsingscriteria voor nieuwe huisvestingsinitiatieven. Tegelijkertijd ontbreekt een vergunningsstelsel waardoor het zicht op bestaande huisvesting beperkt blijft en onwenselijke situaties slechts ad hoc worden aangepakt. Voor kenniswerkers is geen lokale vertaling of beleidsinstrument ontwikkeld ondanks strategische betrokkenheid bij regionale groeidossiers zoals Brainport en de schaalsprongstrategie. Regionale afstemming over programmering of monitoring is bij beide doelgroepen uitgebleven mede doordat de focus vooral lokaal lag en beleidsmatige capaciteit beperkt was. De gemeente erkent het belang van doelgroepenhuisvesting binnen de regionale economie maar mist in de onderzoeksperiode structurele instrumenten bestuurlijke afstemming en beleidsmatige doorvertaling om hierop gericht te sturen. ,

,

,

•

,

,

,

•

,

,

55

Colofon Datum: 1 december 2025 Projectnummer: 24. 309 Opdrachtgever: Rekenkamer Kempengemeenten Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Maartje Lucassen & Saïd Ibrahim Stec Groep Onderzoek en advies over wonen Postbus 217 6800 AE Arnhem Willemsplein 5 6811 KA Arnhem ,

,

026 - 751 41 00 info @stec.nl www. stec. nl

,

werken en leefomgeving