[23.21430] 231128 Toelichting ontwerpbestemmingsplan Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en ’t Hof ong.

RENTMEESTERS

Crijns Rentmeesters BV

Koningsplein 20 5721 GJ Asten

BESTEMMINGSPLAN BUITENGEBIED: BURGEMEESTER WILLEKENSLAAN 1, PEEL 3 EN ‘T HOF ONG. REUSEL ONTWERP - NL.IMRO.1667.BPBBWIL0096-ON01 TOELICHTING

Crijns Rentmeesters bv 24 november 2023

T: 0493 - 47 17 77 E: info@crijns-rentmeesters.nl I: www.crijns-rentmeesters.nl

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

PLANGEGEVENS Naam bestemmingsplan:

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en ’t Hof ong. Reusel

IMRO idn:

NL.IMRO.1667.BPBbwil0096-ON01

Versie voorontwerp:

31 maart 2022

Versie ontwerp:

24 november 2023

Vastgesteld: Opgesteld door:

Mat Crijns

Contactpersoon:

Bianca Göertz

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

2

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING................................................................................................................ 6

1.1

Aanleiding............................................................................................................... 6

1.2

Plangebied............................................................................................................... 6

1.3

Geldende bestemmingsplannen............................................................................7

2. 2.1

1.3.1

Buitengebied 2009 en Buitengebied 2009, herziening fase 1a................................................. 7

1.3.2

Buitengebied 2023..................................................................................................................... 8

OMGEVING............................................................................................................ 10 Ruimtelijke structuur............................................................................................ 10 2.1.1

Ontstaansgeschiedenis omgeving ...........................................................................................10

2.1.2

Bebouwingsstructuur ...............................................................................................................10

2.2

Functionele structuur........................................................................................... 12

3.

BELEID...................................................................................................................13

3.1

Rijksbeleid............................................................................................................. 13

3.2

3.3

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie....................................................................................................... 13

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking .................................................................................... 13

Provinciaal beleid................................................................................................. 14 3.2.1

Brabantse Omgevingsvisie...................................................................................................... 14

3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant........................................................................14

Gemeentelijk beleid .............................................................................................. 22 3.3.1

Omgevingsvisie ....................................................................................................................... 22

3.3.2

Nota Ruimtelijke kwaliteit, deel buitengebied ..........................................................................23

3.3.3

Woonvisie en woningbouwprioritering..................................................................................... 27

3.3.4

Integrale visie plattelandsontwikkeling .................................................................................... 28

3.3.5

Beleidsnotitie voor bebouwingsconcentraties..........................................................................28

3.3.6

Toekomstvisie ‘Gezamenlijk, Grenzeloos en Groen’............................................................... 30

4.

MILIEUASPECTEN................................................................................................ 31

4.1

Water...................................................................................................................... 31

4.2

4.3

4.1.1

Beleidskader ........................................................................................................................... 31

4.1.2

Toets........................................................................................................................................ 32

Natuur.................................................................................................................... 35 4.2.1

Beleidskader ........................................................................................................................... 35

4.2.2

Toets........................................................................................................................................ 36

Archeologie........................................................................................................... 38

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

3

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

4.4

4.5

4.6

4.7

4.8

4.9

4.3.1

Beleidskader........................................................................................................................... 38

4.3.2

Toets........................................................................................................................................ 38

Cultuurhistorie...................................................................................................... 40 4.4.1

Beleidskader........................................................................................................................... 40

4.4.2

Toets........................................................................................................................................ 40

Bedrijven en milieuzonering................................................................................41 4.5.1

Beleidskader........................................................................................................................... 41

4.5.2

Toets........................................................................................................................................ 42

Geur....................................................................................................................... 42 4.6.1

Beleidskader........................................................................................................................... 42

4.6.2

Toets........................................................................................................................................ 43

Gezondheid........................................................................................................... 45 4.7.1

Beleidskader........................................................................................................................... 45

4.7.2

Toets........................................................................................................................................ 46

Geluid wegverkeer................................................................................................ 46 4.8.1

Beleidskader ........................................................................................................................... 46

4.8.2

Toets........................................................................................................................................ 46

Luchtkwaliteit........................................................................................................ 47 4.9.1

Beleidskader........................................................................................................................... 47

4.9.2

Toets........................................................................................................................................ 48

4.10 Bodem- en grondwaterkwaliteit ...........................................................................50 4.10.1 Beleidskader ........................................................................................................................... 50 4.10.2 Toets........................................................................................................................................ 50

4.11 Gewasbeschermingsmiddelen.............................................................................52 4.11.1 Beleidskader ........................................................................................................................... 52 4.11.2 Toets........................................................................................................................................ 53

4.12 Externe veiligheid................................................................................................. 53 4.12.1 Beleidskader ........................................................................................................................... 53 4.12.2 Toets........................................................................................................................................ 53

4.13 Besluit m.e.r...........................................................................................................54 4.13.1 Beleidskader ........................................................................................................................... 54 4.13.2 Toets........................................................................................................................................ 55

5.

PLANBESCHRIJVING ..........................................................................................56

5.1

Huidige situatie ..................................................................................................... 56

5.2

Beeld van het plangebied.....................................................................................56 5.2.1

Plangebied ...............................................................................................................................56

5.2.2

Bebouwing ...............................................................................................................................57

5.2.3

Cultuurhistorische waarden..................................................................................................... 59

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

4

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

5.3

Toekomstige planologische situatie................................................................... 61

5.4

Landschappelijke inpassing................................................................................63

5.5

5.4.1

Inleiding...................................................................................................................................63

5.4.2

Totaalbeeld landschappelijke inpassing.................................................................................. 64

Verkeer en parkeren............................................................................................. 65 5.5.1

Verkeer....................................................................................................................................65

5.5.2

Parkeren..................................................................................................................................67

6.

UITVOERBAARHEID............................................................................................ 68

6.1

Economische uitvoerbaarheid en Grexwet........................................................ 68

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid...................................................................... 68

6.3

Regels.................................................................................................................... 68 6.3.1

Inleiding...................................................................................................................................68

6.3.2

Wonen.....................................................................................................................................68

6.3.3

Agrarisch..................................................................................................................................69

6.3.4

Groen - Landschapselement................................................................................................... 69

6.3.5

Waarde - Archeologie 3.......................................................................................................... 69

6.3.6

Waarde - Archeologie 4.......................................................................................................... 69

BIJLAGEN: 1. Verkennend flora- en faunaonderzoek 2. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 3. Akoestisch onderzoek industrielawaai 4. 5.

Verkennend archeologisch onderzoek Verkennend bodemonderzoek

6. 7.

Nader bodemonderzoek Beoordeling Welstands-monumentencommissie

8. 9.

Berekening maatwerk omgevingskwaliteit Standaard advies externe veiligheid

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

5

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding Dit bestemmingsplan is opgesteld voor herontwikkeling van de veehouderij en omliggende gron­ den aan Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en ’t Hof ong. te Reusel, hierna gezamenlijk ook het plangebied genoemd. De initiatiefnemer beoogt de rundveehouderij binnen het plangebied te saneren, de bedrijfswoning her te bestemmen naar een burgerwoning met 400 m2 aan bijgebou­ wen en tevens drie woningen te ontwikkelen in het kader van toepassing van de regelingen Ruim­ te voor Ruimte en de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant. Het pand met de voormalige bedrijfswoning dat cultuurhistorisch waardevol is wordt daarnaast herbestemd naar een woonbestemming waarbinnen twee woningen worden gerealiseerd ten behoeve van behoud van dit pand in de toekomst. Het pand wordt daarbij volledig gerestaureerd. In deze toelichting is aangetoond dat de herbestemming voldoet aan het beleid en dat dit plan ruimtelijk past binnen de omgeving. Met deze herbestemming is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Plangebied Navolgende figuur betreft een luchtfoto waarop de ligging van het plangebied is aangeduid met een bolletjeslijn.

Figuur 1: Luchtfoto met ligging plangebied aangeduid

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

6

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

Het plangebied is gelegen in het buitengebied, ten zuiden van de kern Reusel. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Reusel, sectie G, nummers 609, 610 (gedeeltelijk), 611, 612 (gedeeltelijk) en 613. Het totale plangebied kent een oppervlakte van circa 25.082 m2. Navolgen­ de figuur betreft een kadastraal overzicht van het plangebied.

Figuur 2: Kadastraal overzicht met plangebied aangeduid met een bolletjeslijn in blauw

1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.3.1 Buitengebied 2009 en Buitengebied 2009, herziening fase 1a Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’ van de gemeente Reusel - De Mierden het geldende bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastge­ steld op 22 september 2009. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009, herziening fase 1a’ is op 9 juli 2013 door de gemeenteraad vastgesteld, en op 21 januari 2015 onherroepelijk geworden. Dit bestemmingspla brengt enkele wijzigingen aan in de bestemmingsplanregels uit het bestem­ mingsplan ‘Buitengebied 2009’. In het geldende bestemmingsplan is het plangebied gedeeltelijk aangeduid als ‘Bedrijf - Agrarisch’ (het zuidelijke gedeelte van het plangebied) en gedeeltelijk als ‘Agrarisch met Waarden - Land­ schapswaarden 1’ (het noordelijke gedeelte van het plangebied) met de dubbelbestemming ‘Ar­ cheologische verwachtingswaarde’, de gebiedsaanduidingen ‘Bebouwingsconcentratie’ en ‘Verwevingsgebied’. Tenslotte is dat gedeelte van het plangebied nog aangeduid met de lettertekenaanduidingen ‘landschappelijke beslotenheid (lb)’ en ‘landschappelijke openheid (oh)’. Navolgen-

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

7

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

de figuur betreft een uitsnede van de planverbeelding van de geldende bestemmingsplannen voor het plangebied.

Figuur 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009' waarop de ligging van het plangebied is aangeduid

1.3.2 Buitengebied 2023 De gemeente Reusel-De Mierden heeft op 5 juli 2023 het ontwerpbestemmingsplan ‘Buitengebied 2023’ gepubliceerd. Dit betreft een integrale herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009’ en bestemmingsplan ‘Buitengebied 2009, herziening fase 1a’. Daarnaast zijn circa 65 klei­ nere bestemmingsplannen, enkele gerechtelijke uitspraken en omgevingsvergunningen meege­ nomen in dit ontwerpbestemmingsplan. Het plangebied is daarin bestemd als ‘Agrarisch’ met gedeeltelijk een bouwvlak en de functieaan­ duidingen ‘agrarisch loonbedrijf’ en ‘grondgebonden veehouderij’. Het bouwvlak is voorzien van de maatvoeringsaanduiding ‘maximum bebouwd oppervlak nevenactiviteit: 865 m2. Deze omvang is overigens niet correct. Er is door initiatiefnemer een zienswijze ingediend waarin verzocht wordt de correcte bebouwingsomvang op te nemen. Er is sprake van een bebouwingsomvang van 2.800 m2. Er is geen sprake van een nevenactiviteit met een bedrijf met zowel een agrarisch loonbedrijf als een grondgebonden veehouderij. Het plangebied is gedeeltelijk voorzien van de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘overige zone - buurt­ schappen en linten’ en ‘overige zone - primaat landschap’. Navolgende figuur betreft een uitsne­ de uit het ontwerpbestemmingsplan, waarop de ligging van het plangebied is aangeduid.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

8

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

Enkelbestemming Agrarisch

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3

Bouwvlak

Functieaanduiding agrarisch loonbedrijf

Functieaanduiding grondgebonden veehouderij

Maatvoering maximum bebouwd oppervlakt oppervlak nevenactiviteit: 865 m2

Gebiedsaanduiding overige zone - buurtschappen en linten

!

Gebiedsaanduiding overige zone - primaat landschap

Figuur 4: Uitsnede verbeelding ontwerpbestemmingsplan 'Buitengebied 2023'

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

9

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

2. OMGEVING 2.1 Ruimtelijke structuur 2.1.1

Ontstaansgeschiedenis omgeving

Het grootste deel van het grondgebied van gemeente Reusel - De Mierden bestaat uit een com­ plex van dekzandvlakten afgewisseld met dekzandruggen. Deze dekzanden zijn windafzettingen uit de ijstijden. Binnen dit dekzandlandschap liggen in de hoogste delen verspreid ook enkele landduinen met bijbehorende vlakten. Door de voornamelijk west-oost gerichte dekzandruggen (de overwegende windrichting volgend) werd de oude ontwatering van het gebied verstoord; deze liep ongeveer zuid-noord. De slecht ontwaterde dekzandvlaktes waren vochtig tot zeer nat, af­ hankelijk van de al dan niet natuurlijke afwatering. Op slecht ontwaterde plekken kon zich laagveen gaan ontwikkelen. Het dekzandlandschap wordt doorsneden door laagtes en beekdalen. Er zijn verschillende waterlopen aanwezig. Slechts ten dele betreffen dit natuurlijke waterlopen. Voor een deel betreft het gegraven kortsluitingen tussen moerassen en laagtes en waterlossingen rich­ ting natuurlijke waterlopen. Het dorp Reusel dankt de naam aan een van de belangrijkere water­ lopen in het gebied: de Reusel, ofwel de ruisende stroom. De naamgeving van Hooge en Lage Mierde verwijst overigens ook naar de historische ontwateringssituatie. De naam betekent zoveel als ‘ter plaatse van de moerassen’. Door de stabiele ondergrond kennen de zandgebieden een lange bewoningsgeschiedenis.

Eerst van jagers-verzamelaars, later ook van de eerste zich per­ manent vestigende boeren. De oudste bewoning vindt altijd plaats op de hogere delen van het dekzandlandschap, voornamelijk bij plekken waar het grondwater dicht aan de oppervlakte komt. 2.1.2

Bebouwingsstructuur

In de gemeente Reusel - De Mierden zijn vier dorpskernen gelegen; de kernen Hooge Mierde, Hulsel, Lage Mierde en Reusel. De kern Reusel heeft zijn oorsprong nabij de huidige parochie­ kerk. Naast de concentratie aan bebouwing bij de kerk waren er op enige afstand concentraties te vinden aan de Lindestraat/Molenberg en de Lensheuvel. In de loop van de tijd zijn deze concen­ traties middels lintstructuren langs de belangrijkste ontsluitingswegen aan elkaar gegroeid. Het plangebied is gelegen ten zuiden van de kern Reusel en betreft een historisch lint met voorname­ lijk (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing en een relatief lage bebouwingsdichtheid. Navol­ gende figuur betreft een luchtfoto van de omgeving van het plangebied.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

10

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

Bebouwingsconcentratie met het plangebied

Figuur 5: Bebouwingsstructuur omgeving, met het plangebied aangeduid

In het verleden was het plangebied in agrarisch gebruik. Navolgende figuur betreft een historische topografische kaart van Reusel met de ligging van het plangebied aangeduid.

Bebouwingsconcentratie met het plangebied RUTSCBK

HEIDE

Figuur 6: Historische topografische kaart Reusel met plangebied aangeduid (periode 1900-1909)

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

11

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

2.2 Functionele structuur Het voorzieningenniveau van Reusel is goed. Alle basisvoorzieningen -met uitzondering van een middelbare school- zijn goed vertegenwoordigd. De winkels zijn geconcentreerd tussen de Markt en het Kerkplein en rondom het driehoekige plein bij de Lindestraat-Molenberg. De meeste bedrij­ vigheid is gelegen op bedrijventerrein De Lange Voren in Reusel. Daarnaast is er bedrijvigheid te vinden in de oude linten en in het noordwesten langs de Mierdseweg en de Turnhoutseweg.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

12

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

3. BELEID 3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie

3.1.1.1 Beleidskader Het Rijk heeft de Nationale Omgevingsvisie opgesteld voor de fysieke leefomgeving. De fysieke leefomgeving is een gedeelde verantwoordelijkheid van gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale ni­ veau en vragen om nationale politiek-bestuurlijke aandacht. De nationale belangen zijn in veel gevallen sectoraal. De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn ver­ taald in vier integrale prioriteiten. Deze vier integrale prioriteiten betreffen: Klimaat & Energie: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; -

Duurzame economie: duurzaam economisch groeipotentieel; Stad & Regio: sterke en gezonde steden en regio’s;

-

Landelijk gebied: toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

In deze prioriteiten komen complexe, omvangrijke en dringende opgaven samen die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bij­ draagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Centraal in te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Om aan dit afwegingsproces richting te geven worden drie afwegingsprincipes ge­ hanteerd. Deze zijn: 1. 2.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;

3.

Afwentelen wordt voorkomen.

3.1.1.2

Toets

Het plangebied betreft in de huidige situatie een agrarisch loonbedrijf en veehouderij gelegen binnen een bebouwingsconcentratie. Dit plan ziet toe op sanering van het loonbedrijf en deze veehouderij en herbestemming en behoud van een cultuurhistorisch waardevol pand. Deze her­ bestemming draagt bij aan een bestendige toekomst voor het landelijke gebied. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1

Beleidskader

De Ladder voor duurzame verstedelijking beoogt stedelijke functies zoveel mogelijk te concentre­ ren in het bestaand stedelijk gebied, en om extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in het bui­ tengebied in beginsel te voorkomen. Het doel van toepassing van de ladder is realisatie van een ruimtelijke scheiding tussen stedelijke functies en buitengebied-gebonden functies. Op grond van ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

13

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

artikel 3.1.6, tweede lid, Bro is het verplicht om in het geval dat een ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen. Het uitgangspunt is dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in begin­ sel binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Het doel is een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het tegengaan van over-programmering en de negatieve ruimtelijke gevolgen van leegstand. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. 3.1.2.2 Toets Binnen het plangebied worden in totaal vijf nieuwe woningen toegevoegd. Hiermee is het aantal woningen dat wordt toegevoegd gelegen onder het aantal van twaalf woningen dat wordt geken­ merkt als een stedelijke ontwikkeling op grond van de ladder van duurzame stedelijke ontwikke­ ling. Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarmee de ladder niet hoeft te worden toegepast.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1

Brabantse Omgevingsvisie

3.2.1.1

Beleidskader

Provinciale Staten hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Met de hoofdopgaven in de Bra­ bantse Omgevingsvisie sluit de provincie aan bij Rijksbeleid, Europese en mondiale doelstellin­ gen. De Provincie Noord-Brabant streeft er op zijn beurt naar dat deze visie, hoewel formeel al­ leen zelfbindend, Brabant samenbindt. 3.2.1.2

Toets

De Brabantse Omgevingsvisie wordt in bindende regels uitgewerkt in een omgevingsverordening. Wanneer de Omgevingswet in werking treedt, is deze wet nader uitgewerkt in deze omgevingsverordening. Tot dat moment wordt de juridische basis gevormd door de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. 3.2.2

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

3.2.2.1

Beleidskader

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een planologische verordening waarin eisen gesteld worden aan ruimtelijke plannen en vormt een direct toetsingskader voor ruimtelijke ont­ wikkelingen. De onderwerpen die in de Interim omgevingsverordening staan, vinden hun basis in

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

14

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

de Brabantse omgevingsvisie. De omgevingsvisie formuleert een vijftal hoofdopgaven en ambities voor 2050 gericht op het bereiken van een gezond en veilig Brabant met een goede omgevings­ kwaliteit. Het hoofddoel van de Interim omgevingsverordening is het beleidsneutraal samenvoe­ gen van de verschillende verordeningen die gaan over de fysieke leefomgeving. 3.2.2.2

Toets

Aanduidingen plangebied Navolgende figuur geeft een overzicht van de aanduiding van het plangebied in de Interim omge­ vingsverordening Noord-Brabant.

Plangebied

Stedelijk gebied Concentratiegebied Landelijke kern Verstedelijking afweegbaar Behoud en herstel van watersystemen Natuur Netwerk Brabant Natuur Netwerk Brabant - ecologische verbindingszor Landelijk gebied Gemengd landelijk gebied Groenblauwe mantel

______ Figuur 7: Aanduiding plangebied (blauw kader) in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangewezen als gelegen in het ‘Landelijk Gebied’ met de aanduidingen ‘Gemengd landelijk gebied’ en ‘Stalderingsgebied’. De aanduiding ‘Stalderingsgebied’ is relevant voor de veehouderij, maar niet voor de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. Afdeling 3.1 Algemeen In afdeling 3.1 Algemeen van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn een aantal algemene instructieregels opgenomen aan gemeenten, waaronder regels voor bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Vanuit het bereiken van een goede omgevingskwaliteit geldt in Brabant sinds 2014 de regeling Kwaliteitsverbetering landschap. Een bestemmingsplan dat een ontwikke­ ling mogelijk maakt in Landelijk gebied voorziet daartoe in een regeling. Naast bescherming van de ruimtelijke kwaliteit wil de provincie Noord-Brabant ontwikkelingsruimte bieden in het buitenge­ bied, mits een ontwikkeling bijdraagt aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast vraagt de provincie gemeenten om het principe van zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) toe te

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

15

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

passen. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebrui­ ken. Tevens wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren. Indien uitbreiding van het stedelijk gebied ten koste gaat van het buitengebied, stelt de provincie als voorwaarde dat de uitbreiding gepaard gaat met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit elders in het buitengebied: de 'rood-met-groen-koppeling' (artikel 3.9). Hiervoor is de handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap opgesteld, waarin verschillende methodieken zijn uitgewerkt. In aanvulling hierop is door de regio Kempen een toepassingsregeling opgesteld: de ‘Landschapsinvesteringsregeling De Kempen’. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is uitdrukkelijk bepaald dat bij Ruimte voor Ruimte ontwikkelingen én bij toepassing van de maatwerkregeling voor omgevingskwaliteit reeds bijdragen aan een investering in het landschap. In dat verband is artikel 3.9 van de Interim omge­ vingsverordening dan ook niet van toepassing bij realisatie van de beoogde ruimte-voor-ruimte woningen en bij realisatie van de maatwerkwoning binnen het plangebied. De agrarische bedrijfswoning wordt herbestemd naar een woonbestemming.

Uit de Landschaps­ investeringsregeling De Kempen volgt dat een wijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ geclassifi­ ceerd dient te worden als een categorie 3-ontwikkeling. De herbestemming leidt weliswaar niet tot extra bebouwing dan wel vergroting van bestemmingsvlak of bouwvlak, maar er kan wel sprake zijn van een waardevermeerdering. Ook worden twee woningen toegevoegd binnen een cultuur­ historisch waardevol pand binnen het plangebied. De bedrijfswoning aan Burgemeester Willekenslaan 1 te Reusel wordt van een agrarische be­ stemming herbestemd naar een woonbestemming, waarbij een omvang van 400 m2 aan bebou­ wing blijft toegestaan. Door deze herbestemming vindt een waardevermeerdering van de grond plaats. Ook wordt het agrarische bouwvlak voor een belangrijk deel wegbestemd en afgewaar­ deerd naar agrarische cultuurgrond. In de ‘Landschapsinvesteringsregeling De Kempen’ is aan­ gegeven dat de waarde van een agrarisch bouwvlak bebouwd wordt getaxeerd op C 25,-^. Ge­ steld wordt dat agrarische grond onbebouwd een waarde heeft van C 5,-^. Navolgende tabel geeft de kwaliteitverbetering van het landschap plaats.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

16

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

Berekening tegenprestatie kwaliteitsverbetering Huidige situatie

Waarde 1 m2

Oppervlakte in m2

Waarde

Agrarisch bouwvlak (-ondergrond RvR+mo kavels binnen bouwvlak)

15.907

C

25,00

C

366.900,00

Bedrijfswoning (bw)

1.000

C

75,00

C

75.000,00

Agrarisch cultuurgrond

3.391

C

5,00

C

14.670,00

Ruimte voor Ruimte 1

1.791

C

-

C

-

Ruimte voor Ruimte 2

1.366

C

-

C

-

Maatwerkregeling woning

1.627

C

-

C

-

Totaal

25.082

C

456.570,00

Nieuwe situatie

Waarde 1 m2

Oppervlakte in m2

Waarde

Woonbestemming (tot 1.000 m2) (huidige bw)

1.000

C

270,00

C

270.000,00

Woonbestemming (boven 1.000 m2) (huidige bw)

1.706

C

60,00

C

102.360,00

Woonbestemming tot (1.000 m2) (chw-boerderij)

1.000

C

270,00

C

270.000,00

Woonbestemming (boven 1.000 m2) (chw-boerderij)

1.646

C

60,00

C

98.760,00

Ruimte voor Ruimte 1

1.791

C

-

C

-

Ruimte voor Ruimte 2

1.366

C

-

C

-

Maatwerkregeling woning

1.627

C

-

C

-

290

C

1,00

C

648,00

Groen - landschappelijke inpassing

1.646

C

1,00

C

1.646,00

Agrarisch

13.010

C

5,00

C

57.480,00

Totaal

25.082

C

800.894,00

c

344.324,00

Groenbestemming

Bestemmingswinst Inspanning voor kwaliteitsverbetering Minimale basisinspanning

200A C

68.864,80

Tabel 1: Tabel met berekening inspanning voor kwaliteitsverbetering

Binnen het plangebied is sprake zijn van een bestemmingsplanwinst van C 344.324,00 als gevolg van bestemmingsplanherziening. De inspanning voor kwaliteitsverbetering bedraagt derhalve C 68.864,80. Binnen de planlocatie worden alle overtollige bedrijfsgebouwen (circa 2.800 m2) en erfverharding gesaneerd. Er wordt een bijgebouw van 400 m2 bij de woning aan Burgemeester Willekenslaan toegestaan. Met sloop van per saldo 2.400 m2 boven op aankoop van drie bouwtitels ruimte-voorruimte wordt een tegenprestatie van C 60.000,- gerealiseerd aan sloop gerealiseerd. Ook wordt een goed landschappelijke inpassing gerealiseerd en verankerd dat deze duurzaam in stand

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

17

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

wordt gehouden. Tenslotte voorziet de kwaliteitverbetering in restauratie en duurzame instand­ houding van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij binnen het plangebied. De kosten die sa­ menhang met restauratie en duurzame instandhouding zijn een veelvoud van het bedrag dat be­ nodigd is voor kwaliteitverbetering van het landschap. Daarmee wordt ruim voldoende kwaliteits­ winst behaald om te voldoen aan de tegenprestatie in het kader van de landschapsinvesteringsregeling. Met deze herbestemming wordt een agrarisch bouwvlak met een oppervlakte van 1,936 hectare herbestemd en worden twee bouwtitels Ruimte voor Ruimte aangekocht. De bebouwing neemt drastisch af waarmee sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik zoals gesteld in artikel 3.6 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Bovendien wordt een cultuurhistorisch waardevol pand beschermd en vindt kwaliteitverbetering door landschappelijke inpassing plaats. De planologisch-juridische mogelijkheden voor een veehouderij met bijbehorende milieubelasting wordt met de beoogde herontwikkeling weggenomen. Deze herontwikkeling leidt dan ook tot een aanzienlijke kwaliteitsverbetering. Voorzien wordt in een fysieke verbetering op het gebied van bodem, water, milieu en natuur ter plaatse van het plangebied, wat bijdraagt aan de kwaliteitsver­ betering van de omgeving.

Met deze herontwikkeling wordt derhalve voldaan aan de voorwaarde voor kwaliteitsverbetering van het landschap. Afdeling 3.6 Vitaal platteland In afdeling 3.6 Vitaal platteland zijn instructieregels opgenomen aan gemeenten over het landelijk gebied. Deze regels zijn hierna opgenomen. Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bepaalt dat: a. alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan; b. zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewo­ ning bestemde gebouwen is uitgesloten. Lid 2 Een bestemmingsplan kan bij een bestaande woning de vestiging van een andere functie toelaten, als: a. dit past binnen de voorwaarden die voor die functie zijn opgenomen in deze paragraaf; b. in geval nieuwe bebouwing wordt opgericht, er elders feitelijk en juridisch een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen is gesloopt. Artikel 3.68 beschrijft de hoofdregel: alleen bestaande burgerwoningen zijn toegestaan, of be­ drijfswoningen. Voor de beoogde omzetting van de bestaande bedrijfswoning naar een burger­ woning, geldt artikel 3.69, die luidt:

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

18

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

Artikel 3.69 Afwijkende regels wonen In afwijking van artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in: a.

de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel, als is verzekerd dat: 1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven;

b.

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt. een inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij als: 1.

2.

een fysieke tegenprestatie wordt geleverd aan het versterken van de omgevingskwaliteit vergelijkbaar met de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimtekavel; en de beeldbepalende woonboerderij wordt behouden.

c.

de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing.

d.

in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: 1. 2.

er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Op grond van artikel 3.69 sub b is de beoogde ontwikkeling mogelijk. Zoals beschreven in deze toelichting wordt de voormalige boerderij hersteld en behouden voor de toekomst. Alle overige, overtollige bebouwing wordt gesloopt. Dit is nader toegelicht in paragraaf 4.3 van deze toelichting en geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. 3.2.2.3 Afdeling 3.7 Ontwikkeling met Rood voor Groen Inleiding In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is aangegeven dat nieuwbouw van woningen plaats dient te vinden binnen ‘Stedelijk gebied’. In afdeling 3.7 worden enkele uitzonderingen op deze regels mogelijk gemaakt. In artikel 3.78 zijn regels opgenomen voor maatwerk van de om­ gevingskwaliteit. Met toepassing van deze regeling wordt de rundveehouderij gesaneerd en wordt één woning gerealiseerd. In artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn regels opgenomen voor de ontwikkeling van Ruimte voor Ruimte woningen binnen ‘Landelijk ge­ bied’. Hierna wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan deze regels. Maatwerk voor omgevingskwaliteit Voor de toepassing van de regeling Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit hebben Gedepu­ teerde Staten een beleidsregel vastgesteld en een daarbij horende rekenmodule ontwikkeld.

De beleidsregel met de bijbehorende rekenmodule geeft invulling aan de voorwaarden die in artikel 3.78 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant zijn opgenomen. In de beleidsregel staan de uitgangspunten die de provincie hanteert om te bepalen of een ontwikkeling in voldoen­ de mate bijdraagt aan het versterken van omgevingskwaliteit als men een woning wil bouwen. De regeling is hierna opgenomen. Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

19

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

Lid 1 Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; b. de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd; c. de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cul­ tuurhistorische waarden; d. de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwik­ kelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77; e. is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; f. de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening be­ oogt te beschermen; en g. bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevings­ kwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie Noord-Brabant werkzaam is. Met deze ontwikkeling worden de middelen genereert om een voormalig agrarisch bedrijf te sane­ ren.

De stallen die worden gesloopt kunnen niet deelnemen aan de regeling Ruimte voor Ruimte en de sloop van de stallen is tevens niet in een andere regeling verzekerd. De ontwikkeling draagt door de meerwaardecreatie aanzienlijk bij aan algemene belangen door sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van landschapselementen, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen en het behoud van cultuurhistori­ sche waarden. Het plangebied is gelegen binnen een bebouwingsconcentratie en de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van de omgeving. Met deze herbestemming is sprake van een duurzame herbestemming voor de toekomst. Lid 2 De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft: I. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; II. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een Ruimte voor Ruimtekavel; en III. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ont­ b.

wikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, alle daar­ voor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn in­ getrokken;

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

20

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

De te realiseren woningen wordt opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied. Dit is nader uiteengezet in deze toelichting. De fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit is qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een Ruimte voor Ruimtekavel en in samenhang met deze sanering worden tevens twee Ruimte voor Ruimte woningen gerealiseerd. Deze ontwikkeling ziet toe op sanering van een milieubelastende activiteit. In sa­ menhang met dit bestemmingsplan worden de daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen voor de gehele bedrijfsvoering ingetrokken. Lid 3 Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. b.

de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie.

De woning wordt met twee Ruimte voor Ruimte woningen ingepast binnen een bebouwingscon­ centratie, die hiermee duurzaam wordt afgerond. Lid 4 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a.

artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a;

b. c.

artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste lid, onder a.

Met de realisatie van de maatwerk-woning wordt voldaan aan de verplichting bedoeld in artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap’. De beoogde ontwikkeling voldoet aan de provinciale Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met bijbehorende regels die worden gesteld aan toepas­ sing van de maatwerkregeling. Ruimte voor Ruimte-regeling In samenhang met herbestemming van de rundveehouderij worden tevens twee Ruimte voor Ruimte woningen gerealiseerd, waarvoor de bouwtitels zijn aangekocht. Artikel 3.79 Ruimte voor Ruimte Lid 1 a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit; b. c.

op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in artikel 3.78, derde lid; en past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in artikel 3.77.

Het plangebied is gelegen aan de Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en Het Hof ong. Deze locaties zijn zowel op grond van het geldende bestemmingsplan als op grond van Beleidsnotitie bebouwingsconcentraties van de gemeente Reusel-De Mierden gelegen binnen een bebouwingsconcentratie. De beoogde ontwikkeling voorziet in het saneren van de rundveehouderij, het be­ houd van een cultuurhistorisch waardevol pand en het omzetten van de huidige bedrijfswoning naar een reguliere burgerwoning, naast het realiseren van twee Ruimte voor Ruimte woningen en

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

21

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

één woning in het kader van de beleidsregels voor maatwerk omgevingskwaliteit. De woningen worden landschappelijk ingepast. De landschappelijke inpassing is middels een kwalitatieve ver­ plichting geborgd in de regels van dit bestemmingsplan. De sloop alsmede de landschappelijke inpassing leiden tot een aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst. Er is geen sprake van aanzet tot stedelijke ontwikkeling en de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Deze ontwikkeling voldoet aan de regels uit de Interim omgevingsverordening NoordBrabant. Lid 2: Als uit door Gedeputeerde Staten bijgehouden gegevens blijkt dat de in het verleden gedane investering in omgevingskwaliteit is terugverdiend, is het eerste lid niet meer van toepassing. Dit lid niet van toepassing. Het eerste lid is nog steeds geldig beleid. Lid 3 Bij de toepassing van dit artikel zijn de volgende bepalingen niet van toepassing: a. artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik, onder a; b. artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap; en c. artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied, eerste lid, onder a. Met de realisatie van de Ruimte voor Ruimte woningen wordt voldaan aan de verplichting bedoeld in artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap’.

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de provincia­ le Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met bijbehorende regels die worden gesteld aan Ruimte voor Ruimte woningen binnen het landelijk gebied. Daarnaast wordt de maatwerkregeling toegepast.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie

3.3.1.1

Beleidskader

Op 22 mei 2018 is de ‘Omgevingsvisie’ door de gemeenteraad vastgesteld. De ‘Omgevingsvisie’ borduurt voort op de in 2013 vastgestelde toekomstvisie. Gezamenlijk, grenzeloos en groen is en blijft het uitgangspunt. De ‘Omgevingsvisie’ geeft verder richting aan de ingezette koers, in ruimte­ lijke zin en schetst een panorama voor de toekomst. De ‘Omgevingsvisie’ bevat een kwaliteitenkaart, een knelpuntenkaart, een visiekaart en een strategiekaart. De totale visie zoals opgenomen in de ‘Omgevingsvisie’ is samen te vatten in 10 keuzes. 3.3.1.2 Toets Op de kwaliteitenkaart is het plangebied aangewezen als gelegen in een ‘Oud agrarisch cultuur­ landschap met afwisselend open kamers, laanbeplanting, houtwallen, bosrestanten en linten’. Op de knelpuntenkaart is het plangebied gelegen in een gebied ten oosten van ‘onderbenutte ecolo­ gische, recreatieve en waterhuishoudkundige potentie beekdalen’ in een ‘matige herkenbaarheid (verschillen tussen) landschapstypen’. Op de visiekaart is het plangebied aangewezen als geleONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

22

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

gen binnen een ‘versterking kleinschalig agrarisch cultuurlandschap’. In de visie op het grondge­ bied van de gemeente Reusel-De Mierden is aangegeven dat binnen de oude agrarische cultuur­ landschappen het accent ligt op een aantrekkelijk woon-, werk en recreatiemilieu en het verster­ ken van de relatie met de kernen. Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB) in deze zone wordt omgezet (via sloop en nieuwbouw) naar nieuwe erven voor wonen, werken en recreatie. Op de strategiekaart is het plangebied aangewezen als gelegen binnen een gebied met het ‘pri­ maat landschap’. De strategie binnen dit gebied is het versterken van het Kempisch karakter in landschappelijke en cultuurhistorische zin met een passende korrelgrootte van de bebouwing en kleinschalige functies die passen bij de fysieke onderlegger en stimuleren van een gezonde leef­ omgeving met ruimte voor groen en ontmoeting. Deze strategie geldt voor de agrarische cultuur­ landschappen die nu te veel te lijden hebben onder de schaalvergroting en de intensivering van de landbouw, de bedrijventerreinen bij Hooge en Lage Mierde, de openbare ruimte in de centra van Reusel, Hooge en Lage Mierde en Hulsel.

Eén van deze keuzes uit de visie is dat de gemeente Reusel-De Mierden geen nieuwe uitbreidingslocaties voor wonen en werken aanwijst, maar gebruik maakt van al in gang gezette uitbreidingslocaties en van herontwikkeling van vrijkomende of leegstaande (inbreidings)locaties, van buurtschappen en linten en van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. Een andere keuze is dat de gemeente Reusel-De Mierden initiatieven die passen binnen de strategieën welwillend behandelt, vooral toekomstbestendige oplossingen voor locaties die nu een knelpunt vormen of die in de nabije toekomst een knelpunt gaan vormen voor de volksgezondheid. Deze herontwikkeling voorziet in het herbestemmen van een veehouderij naar woonbestemmin­ gen. Er is sprake van een duurzame herontwikkeling waarbij het plangebied landschappelijk wordt ingepast. Er wordt gebruik gemaakt van aanwezige bebouwing, waarbij de overtollige bebouwing wordt gesloopt. Daarnaast worden er voor de Ruimte voor Ruimte woningen, bouwtitels aange­ kocht en wordt met dit plan een cultuurhistorische boerderij duurzaam herbestemd en behouden. De ontwikkeling heeft een positief effect op het woon- en leefklimaat in de omgeving (door sane­ ring van de veehouderij binnen het plangebied) en het landschap (door de sloop van stallen en de landschappelijke inpassing).

Deze ontwikkeling geeft invulling aan de gemeentelijk visie voor de omgeving zoals opgenomen in de ‘Omgevingsvisie’. 3.3.2

Nota Ruimtelijke kwaliteit, deel buitengebied

3.3.2.1 Beleidskader De Nota Ruimtelijke kwaliteit, deel buitengebied is op 21 november 2021 door de gemeenteraad vastgesteld en is een integraal beleidskader voor omgevingskwaliteit, waarin naast welstandsaspecten ook voorwaarden voor landschappelijk inpassing zijn opgenomen. Met de nota wordt be­ oogd te inspireren, voor te lichten, stimuleren en begeleiden. In samenspraak met de initiatiefne­ mer vormt ruimtelijke kwaliteit onderdeel van een goede gebiedsontwikkeling/plan. Als onderdeel van de NRK is er ook een ruimtelijk kwaliteitsfonds ingesteld. Dit kan enkel gebruikt worden in de uitzonderlijke situatie dat er geen fysieke kwaliteitsverbetering kan plaatsvinden. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden om de verplichte omgevingskwaliteitsverbetering bij ruimtelijke ontwik-

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

23

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

kelingen (deels) in de vorm van een financiële bijdrage aan het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsfonds te voldoen. Met financiën afkomstig uit dit fonds kunnen vervolgens investeringen in ons landschap worden verricht. 3.3.2.2 Toets De NRK-buitengebied onderscheid vier landschapstypen in het buitengebied van Reusel-De Mierden, volgens de Omgevingsvisie: de bos- en heidegebieden, de oude agrarische cultuurland­ schappen, de beekdalen en de jonge heideontginningen. Het plangebied is aangeduid als ‘Oud agrarisch cultuurlandschap met afwisselend open kamers, laanbeplanting, houtwallen, bosrestan­ ten en linten’. De navolgende beelddragers zijn aanwezig binnen een oud agrarisch cultuurlandschap. -

Kleinschalig landschap en groene uitstraling rondom de dorpen;

-

Open, vaak hoger gelegen, (bolle) akkers; Mozaïekvormige, onregelmatige verkaveling. Variërende verkaveling van de percelen, van

-

grillig tot rechthoekig; Oude akkers;

-

Langgevelboerderijen met de zijgevel op korte afstand van de weg; Doorsnijding akkers door de beeklopen.

-

Boomgaarden en moestuinen zijn karakteristiek; Verspreide ligging erven.

-

Kleinschalige beplantingselementen (eik/berk) en bosrestanten;

-

Slingerende bochtige wegenstructuur, veelal met laanbeplanting; Besloten smalle verharde wegen door buurtschappen met laanbeplantingen en bosjes.

-

Hoogteverschillen zichtbaar door ‘golvende’ akkers; Oude nederzettingen (dorpen en buurtschappen);

-

Historische kasseienverharding in buurtschappen; Lintvormige bebouwingspatronen;

-

Cultuurhistorische waarden van belang.

zoals

beplante

akkerranden,

houtwallen,

Lanen

Er is sprake van de navolgende beelddragende functies: Agrarisch werklandschap; -

Wonen solitair of in buurtschappen en linten; Beeklopen met beekdal;

-

Natuur; Dagrecreatie en verblijfsrecreatie.

Voor het gebiedspaspoort gelden de volgende aandachtspunten -

Verdwenen landschapselementen terugbrengen; Herstellen of tegengaan van het verdwijnen van het microreliëf zoals bolle akkers;

-

Vrijkomende agrarische bebouwing met soms veel functieloze bijgebouwen slopen of een passende nieuwe bestemming (met deels sloop geven);

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

24

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

-

Spanningsveld verkeersveiligheid tussen groot (landbouw)transport en langzaam verkeer (recreatie) verminderen;

-

Overgang tussen agrarisch cultuurlandschap en jonge heideontginning is nu minder goed herkenbaar door verdwijnen kleinschalige beplantingselementen, kleinschaligheid terugbren­

-

gen; Verdroging (mais)akkers in zomers aanpakken in samenwerking met het waterschap.

Voor het borgen en behouden van de kwaliteiten binnen het landschap zijn ontwerpprincipes op­ gesteld. Dit plan wordt hierna getoetst aan deze ontwerpprincipes. -

Altijd beplanting toevoegen aan het landschap ter versterking of herstel van het aaneenge­ sloten netwerk van landschapselementen. In samenhang met herbestemming van het plangebied zijn landschapselementen toege­ voegd.

-

Het in stand houden van de grillige verkaveling en zo mogelijk, deze zichtbaarder maken door beplanting toe te voegen op de perceelgrenzen. Binnen het plangebied is geen sprake van een grillige verkaveling. De beplanting wordt wel gerealiseerd op de perceelsgrenzen om zo het ritme van openheid en beslotenheid in de ou­ de bouwlanden te benadrukken.

-

Onbebouwd en onbeplant laten van oude akkers, vanwege de waarde van de openheid en de beleefbaarheid van de glooiingen, en het (micro) reliëf in het landschap. Binnen het plangebied wordt een voormalig agrarisch bedrijf herbestemd opnieuw ingedeeld met woonbestemmingen. Er wordt één woning aan de rand van een akker gerealiseerd. De­ ze kavel wordt na een buurtdialoog niet geheel tegen de rand aan gerealiseerd. De ligging van de kavel op deze plaats tast de openheid niet aan.

-

Aandacht voor behoud en bescherming van cultuurhistorische structuren, zoals zandpaden

-

en houtopstanden. Wegen die door dit gebied lopen worden aangeplant met laanbeplanting, bestaand uit eik, gemengd met berk. Er is binnen het plangebied geen sprake van zandpaden, wegen of houtopstanden.

Dit plan draagt bij aan realisatie van een kleinschalige en groene uitstraling door de toevoeging van (aaneengesloten) landschapselementen. Er is per saldo sprake van een grote afname van verstening. Er wordt een extra kwaliteitsbijdrage geleverd door de sloop van in verval geraakte bedrijfsbebouwing en het opknappen van waardevolle (historische) bebouwing door splitsing van het pand in twee wooneenheden. Er is een extra meerwaarde gecreëerd door met behoud van het pand te bewerkstelligen dat historische stedenbouwkundige- en landschapsstructuur behou­ den blijft. Uitstraling van het erf -

Er dient altijd sprake te zijn van een groene uitstraling van het gehele erf.

-

Het erf mag gezien worden, maar ligt nooit ‘kaal’ in het landschap.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

25

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

-

Er is sprake van erfbeplanting op alle erfgrenzen die grenzen aan het landschap. Erven zijn deels verhard maar kennen ook vooral groene onderdelen zoals een moestuin,

-

weide of een geriefhoutbosje. \ Het erf heeft een groen voorterrein, altijd met opgaande beplanting. Bijvoorbeeld een boom­ gaard, siertuin en/of haag.

-

Ruimte behouden of creëren rondom beken en steilranden;

-

Ruimte behouden of creëren rondom monumentale panden en karakteristieke bebouwing. Historische bebouwing, zoals de langgevelboerderijen, zijn karakteristiek voor het buitenge­ bied en dienen zichtbaar te zijn.

Met inrichting van het plangebied is volledig aangesloten bij bovenstaande ontwerpprincipes. Bij de her te bestemmen bedrijfswoning aan Burgemeester Willekenslaan 1 wordt een nieuw bijge­ bouw opgericht met een zorgvuldige inpassing en beeldkwaliteit, die refereert aan agrarische bebouwing in de oude bouwlanden. Erfbeplanting - Maak veel gebruik van gebiedseigen beplanting: (zomer)eik, berk, (haag)beuk, lijsterbes, braam, hazelaar, lijsterbes. -

Houtwallen en hagen op perceelscheidingen Voortuinen hebben een groene uitstraling.

Ontwerpprincipes -

Randen van erven zijn voorzien van inheemse hagen Overige beplanting op het erf is grotendeels gebiedseigen en inheems.

-

Het voorerf is groen en representatief ingericht; (gras, solitaire bomen, haag), geen opslag-

-

functies. Parkeren met een bosje of inheemse haag inpassen. Gebruik van gebiedseigen beplanting.

-

De landschappelijke inpassingsstrook bij kleinschalige bebouwing heeft een minimale breed­ te van 5-10 meter langs de erfgrens.

-

Bij grootschalige bebouwing, met een oppervlakte van 1.000m2, meer aaneengesloten land­ schapselementen gebruiken, zoals houtwallen/singels en/of boscomplexjes.

-

De landschappelijke inpassingsstrook bij bomenrijen grootschalige bebouwing heeft een mi­ nimale breedte van 8-10 meter langs de erfgrens.

-

Ruimte rondom (historische) bebouwing kan ingevuld worden met een notengaard, fruitgaard of moestuin.

Met de landschappelijke inpassing is aangesloten bij de ontwerpprincipes uit de Nota. Dit plan draagt in hoge mate bij aan de realisatie van ruimtelijke kwaliteit.

ONTWERP

Crijns Rentmeesters bv

26

Bestemmingsplan Buitengebied: Burgemeester Willekenslaan 1, Peel 3 en 't Hof ong. Reusel - Toelichting

3.3.3

Woonvisie en woningbouwprioritering

3.3.3.1

Beleidskader

De gemeente Reusel-De Mierden hanteert al jaren een woningbouwmatrix waarin alle woningbouwplannen binnen de gemeente zijn opgenomen. Deze woningbouwplannen zijn onderver­ deeld in harde plancapaciteit en zachte plancapaciteit. Onder harde plancapaciteit verstaat de gemeente de mogelijkheden tot het bouwen van woningen door middel van onherroepelijke ver­ gunning voor bouwen. Ook het omzetten van bestaande agrarische bedrijfswoningen naar bur­ gerwoningen en woningsplitsingen vallen hieronder, door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid binnen het bestemmingsplan. Onder de zachte plancapaciteit verstaat de gemeente de toe­ voegingen van nieuwe woningen waaronder ook Ruimte voor Ruimte-woningen die op basis van het geldende bestemmingsplan niet direct mogelijk zijn. Een bestemmingsplanprocedure is hier­ voor nog noodzakelijk. 3.3.3.2 Toets Dit plan is opgenomen in de woningbouwmatrix als zachte capaciteit. Om te beoordelen of een nieuw verzoek dat onder de zachte plancapaciteit valt aan de matrix kan worden toegevoegd, toetst de gemeente Reusel-De Mierden deze woningbouwverzoeken aan de prioriteringsmethodiek voor woningbouw die de gemeenteraad op 20 september 2011 heeft vastgesteld. Hierbij hanteert de gemeente de volgende vijf punten: 1. Sociaal; goedkope koopwoningen tot C 194.000,00 en huurwoningen met een betaalbare huur (goedkoop en middelduur) huur tot C 561,98. 2.