[20.20799] - Nota grondbeleid Reusel-De Mierden

De pachtvrije gronden verhuren of verpachten we in principe van jaar tot jaar. De regulier verpachte landbouwgrondenkomen in principe niet in aanmerking voor compensatiedoeleinden of verkoop, tenzij pachters bereid zijn mee te werken aan een grondruil of vrijwillig afstand doen van hun pachtrechten. Indien regulier verpachte landbouwgrond een rol kan vervullen bij de realisatie van ‘projecten van algemeen belang’ dan geldt het uitgangspunt dat het voor het landbouwareaal kostenneutraal moet zijn, eventuele kosten/tekort dient in het project genomen te worden. De pachtvrije gronden verkopen we in principe niet. De pachtvrije gronden kunnen we wel inzetten ten behoeve van de realisatie van ‘projecten van algemeen belang’. Om een gelijkwaardig areaal (incl. bijkomende kosten) terug te kunnen kopen, zal het betreffende project de gronden tegen actuele landbouwkundige marktwaarde plus een eventuele toeslag overnemen. Ruiling op verzoek van een particulier is eventueel mogelijk indien sprake is van een ‘win-situatie’ voor de gemeente. De gronden waarvoor een recht van erfpacht is gevestigd komen in beginsel niet voor verkoop in aanmerking; Gronden waarop we nieuwe erfpachtrechten vestigen, komen niet voor verkoop in aanmerking. Na het verstrijken van de looptijd voegen we deze gronden definitief toe aan het pachtvrije landbouwareaal.

3.

4. 5.

7.1

Maatschappelijke functies

We hebben een aantal gronden in bezit en beheer met een maatschappelijke functie. Het gaat om gronden die gebruikt worden voor: 

Onderwijs



Sport- en evenemententerreinen



Welzijnsaccommodaties



Overige maatschappelijke functies

Het bezit en beheer van deze gronden maken deel uit van onze taak als gemeente. De voorzieningen dienen het maatschappelijk nut. In algemene zin streven wij ernaar om de bestaande kracht van de maatschappelijke voorzieningen te behouden. De gronden met een maatschappelijke functie zijn deel van de zogenaamde ‘stille reserve’, als deze niet zijn opgenomen op de balans van de gemeente. 7.2

Landbouwareaal / pachtgronden

We hebben als gemeente landbouwareaal in bezit. Het grootste deel hiervan is verpacht. Het in eigendom hebben en beheren van landbouwgronden is geen doel op zich. Wij zien de verkoop van

pachtgronden niet als speerpunt. De pachtgronden hebben een strategische waarde voor de realisatie van onze gemeentelijke ambities. Vanuit bedrijfseconomisch en strategisch oogpunt willen we graag de vaste reguliere pachtcontracten zoveel mogelijk om zetten naar geliberaliseerde pacht. De gronden van ons landbouwareaal komen niet voor op de balans van de gemeente en vormen dus momenteel een ‘stille reserve’. 7.3

Erfpacht

Naast pachtgronden hebben we ook een aantal gronden in erfpacht uitgegeven. Het gebruik van die gronden is divers. Het gaat om sportaccommodaties die in gebruik zijn door lokale verenigingen en één bedrijfskavel. De erfpachtgronden hebben een maatschappelijke en strategische waarde en komen normaal gesproken niet voor verkoop in aanmerking. Verder is het bij erfpacht zo dat de overeenkomsten tussentijds niet opgezegd kunnen worden. Om die reden kunnen wij niet vrij beschikken over de gronden. 7.4

Groen- en reststroken

De gemeente Reusel-De Mierden is eigenaar van het openbaar gebied. Hieronder verstaan we, gronden die zijn bestemd en ingericht ten behoeve van groenvoorzieningen, wegen en paden. Ook hebben we zogenaamde groen- en reststroken in ons bezit. Vaak zijn dit kleine stroken groen (kleiner dan 200 m²) die (meestal) grenzen aan particuliere woningen en ons eigendom zijn. Deze gronden hebben geen kabels en leidingen in de grond en maken geen deel uit van ons areaal functioneel groen (hoofd- en wijkgroenstructuur). De gronden hebben vaak geen duidelijke ruimtelijke functie. Uit een inventarisatie van onze groen- en reststroken blijkt dat een aantal groenstroken onrechtmatig gebruikt wordt door bewoners. In de toekomst kunnen we hiervoor beleid ontwikkelen en handelend optreden. We kunnen deze situaties handhaven of het illegale gebruik legaliseren door de stroken actief of passief te verkopen of te verhuren. De reststroken staan niet op de gemeentelijke balans en vormen dus momenteel een ‘stille reserve’. Voor verkoop van reststroken gelden thans de volgende toetsingscriteria: 

Geen verkoop bij onderliggende leidingen/kabels.



Geen verkoop van structureel groen, bepalend voor het straatbeeld en/of omgeving.



Geen verkoop als de verkeersveiligheid in gevaar komt.



Rekening houden met bestemmingsplannen, toekomstige ontwikkelingen en andere gemeentelijke plannen.



Verkoop mag niet leiden tot belemmering van het onderhoud aan het overig gemeentelijk groen.



Functionele en logische verkaveling handhaven.



De strook dient aan het eigen perceel te grenzen.



Verkoop mag niet in strijd zijn met de keurbepalingen van het waterschap en de Landschapsverordening van Noord-Brabant.

Indien groenstroken in aanmerking komen voor verkoop dan dient de verkoopprijs marktconform te zijn. Voor groenstroken die op grond van de toetsingscriteria niet voor verkoop in aanmerking komen, kan men overwegen deze te verhuren. Dit om te voorkomen dat gronden welke illegaal in gebruik zijn genomen door verjaring in eigendom komen van de gebruiker. Om moverende redenen kan het college afwijken van deze toetsingscriteria. 7.5

Bos- en natuurgronden

We zijn als gemeente ook eigenaar van bos- en natuurgronden. Onze beleidsdoelen over bos- en natuurgronden zijn omschreven in de Omgevingsvisie We hebben de wens om deze bossen in ons bezit te blijven exploiteren. Dit willen we graag combineren met de verdere ontwikkeling van recreatieve mogelijkheden, het waterbeheer en het ontwikkelen van meer kwalitatief waardevolle natuur met biodiversiteit. In de visie hebben we geen uitgangspunten opgenomen voor eventuele koop, verkoop of ruiling van de bosgronden om de beoogde doelstellingen te bereiken. De bos- en natuurgronden staan niet op de gemeentelijke balans en vormen dus momenteel een ‘stille reserve’. 7.6

Overige beheer gronden

Naast bovenvermelde gronden hebben we nog overige functies en gronden in beheer. 7.6.1

Paardenweitjes

We hebben een aantal weilandjes in eigendom die niet (direct) nodig zijn voor planontwikkeling. Deze gronden zijn vaak strategisch gelegen en komen daarom niet voor verkoop in aanmerking. Deze percelen worden daarom, al dan niet opgedeeld, verhuurd als paardenweitjes. 7.6.2

Volkstuinen

We hebben meerdere volkstuinencomplexen in eigendom. Deze gronden verhuren we tot wederopzegging. De huurprijzen van de volkstuinen zijn door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. 7.6.3

Verhuur jachtrecht

We verhuren het merendeel van het jachtrecht op onze gronden aan de jagersverenigingen in onze gemeente. De jagersverenigingen mogen het jachtrecht eventueel onderverhuren aan particulieren.

8.

Aanbesteden en staatssteun

Dit hoofdstuk gaat over aanbesteden en staatsteun. Dit is voor ons als gemeente een belangrijk aandachtspunt bij gebiedsontwikkelingen. Samenvatting Aanbesteden en staatssteun 1.

8.1

Bij elke ontwikkeling waarbij we grond kopen, verkopen en/of diensten en werken aanbesteden, nemen we de criteria ‘voorkoming staatssteun’ en de regels met betrekking tot het (Europees) aanbestedingsrecht in acht.

Aanbesteden

Aanbesteden is de manier voor overheden om opdrachten in de markt te zetten. Met een aanbesteding krijgt de overheid de beste prijs-kwaliteitverhouding. Overheden moeten zich bij de keuze voor een bedrijf houden aan aanbestedingsprocedures. Dit schrijft de Aanbestedingswet voor. De wet gaat uit van de volgende regels: a. Non-discriminatie: overheden mogen geen onderscheid naar nationaliteit maken. b. Gelijke behandeling van ondernemers: overheden moeten iedereen op dezelfde manier behandelen en iedereen krijgt dezelfde informatie. c. Transparantie: ondernemers krijgen inzicht en informatie over aanbestedingen. d. Proportionaliteit: de eisen die overheden stellen bij aanbestedingen, staan in verhouding tot de werkzaamheden van de opdracht. En de omvang ervan. In het kader van de uitvoering van grondbeleid hebben wij te maken met Europese richtlijnen voor aanbesteden en met nationale wetgeving, de Aanbestedingswet. De Aanbestedingswet bevat zowel regels voor aanbestedingen boven de Europese drempelbedragen, als daaronder. Over aanbestedingsrecht bestaat veel jurisprudentie. Het is belangrijk dat we de regelgeving en jurisprudentie actief blijven volgen. Voor inkoop en aanbesteding van producten en diensten en werken hebben we eigen beleid. Dit is vastgelegd in het gemeentelijk Inkoop- en aanbestedingsbeleid.

Dit beleid voldoet aan de Europese en nationale aanbestedingsregelgeving. 8.2

Staatssteun

Onder staatssteun vallen overheidsmaatregelen die een voordeel geven aan bepaalde ondernemingen of instellingen. Bij gebiedsontwikkelingen is het belangrijk om hier zorgvuldig mee om te springen. De volgende maatregelen kunnen als ongeoorloofde staatssteun worden aangemerkt: 1. de aan- of verkoop van grond en gebouwen zonder dat hier tegenover een marktconform bedrag staat 2. het verstrekken van subsidies, bijvoorbeeld ter afdekking van een onrendabele top 3. het afzien van het volledig verhalen van kosten bij wettelijk verplicht kostenverhaal

Staatssteun is verboden in de Europese Unie, omdat het de concurrentie in de vrije markt verstoort. Als lidstaten toch staatssteun willen geven, moeten ze dit melden bij de Europese Commissie. De Europese Commissie bepaalt of de staatssteun de markt verstoort of niet. In sommige gevallen is er sprake van een vrijstelling van melding bij de Europese Commissie, voor bepaalde categorieën of bedragen. Soms kan het van groot belang zijn dat we een financiële bijdrage verstrekken aan een ontwikkelaar bij de realisatie van een locatie. Dit kan belangrijk zijn als sprake is van een tekortlocatie en met de ontwikkeling vooraf gestelde publieke doelen behaald worden. In zo’n geval kunnen we onder normale omstandigheden van een marktpartij niet verwachten dat die een verliesgevende ontwikkeling oppakt. Een financiële bijdrage van de overheid kan dan een prikkel zijn om onze beleidsdoelen toch te realiseren. Als we de regels voor staatssteun volgen en voldoen aan de staatssteuncriteria, is een dergelijke financiële bijdrage geen ongeoorloofde staatssteun. 8.2.1 Marktconforme grondtransacties Onze beleidsambities hebben invloed op de marktprijzen. Bij transacties gaan we uit van de vrije waarde in het economisch verkeer. Zo is de marktwaarde van sociale huurwoningen doorgaans lager dan vrije sector koopwoningen.

Om te voorkomen dat bij een grondtransactie sprake is van staatssteun, moeten we gronden altijd aan- en verkopen tegen marktwaarde. Van verkoop tegen marktwaarde is in elk geval sprake bij de verkoop van gronden op basis van een open en onvoorwaardelijke biedingsprocedure. Indien de verkoop plaatsvindt zonder biedingsprocedure spreken we niet van staatssteun als de verkoopprijs ten minste gelijk is aan de objectieve marktwaarde. Een deskundig taxateur kan de marktwaarde vaststellen.

9.

Financiën, risico’s, planning en control

In dit hoofdstuk gaan we in op de financiële gevolgen en risico’s bij het grondbeleid en wat dit betekent voor de p&c-cyclus. Samenvatting Financiën, risico’s, planning en control 1.

2.

3.

4.

5.

De gemeente voert een actief risicomanagement, door:  de uitgangspunten van de planexploitatie periodiek te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit of de kwantiteit van het plan substantieel wordt aangetast. Bij afwijking van voorgenoemde uitgangspunten is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist.  de onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten;  activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan het vastgestelde financiële kader;  belangrijke afwijkingen en bijstellingen te rapporteren via de jaarrekening, begroting of de bestuursrapportage. Het college vindt het belangrijk dat de gemeenteraad op hoofdlijnen op de hoogte is en blijft van planontwikkelingen. Naast de formele verantwoording geregeld binnen de p&c-cyclus over het openbare gedeelte van de grondexploitatie, brengt het college de raad minimaal één keer per jaar op de hoogte van alle belangrijke ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties en in ontwikkeling zijnde plannen tijdens een besloten raadsvergadering. We passen voor het bepalen van het weerstandsvermogen onze eigen methode toe. De normatief benodigde weerstandscapaciteit bepalen we als volgt:  we schatten de risico’s voor elke grondexploitatie op basis van scenario’s die we kunnen verwachten en de mogelijk financiële impact.  We geven een percentage aan voor de kans van optreden.

We nemen tussentijds winst als we aan de volgende voorwaarden voldoen:  er is een betrouwbare, actuele kostprijscalculatie aanwezig;  de nog te maken kosten zijn goed in te schatten en kunnen op een verantwoorde wijze worden toegerekend op het gerealiseerde en nietgerealiseerde deel van de grondexploitatie;  De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd) en  De reeds gerealiseerde opbrengsten zijn groter dan de reeds gerealiseerde kosten. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post Bouwgrond in exploitatie.

9.1

Inleiding

Grondbeleid en vooral de financiële gevolgen van grondbeleid, heeft altijd gevolgen voor de gemeentelijke begroting en het weerstandsvermogen. Dit levert risico’s op die in een vroegtijdig stadium van planontwikkeling en besluitvorming, transparant en vooral zo volledig mogelijk (in risicoprofielen) onderdeel van de besluitvorming moeten uitmaken. We leggen via de bestuursrapportages en de jaarstukken verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. In de ‘planning & control cyclus’ (p&c-cyclus) toetsen we het grondbeleid en de financiële gevolgen daarvan bovendien aan: a. het strategische beleid van de gemeente b. de relatie met de programma’s van de begroting c. het risicomanagement d. de regels van uitgifte van gronden e. de gevolgen voor het weerstandsvermogen van de gemeente. 9.2

Paragraaf grondbeleid

In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) zijn de gemeenten verplicht om bij de begroting een programmaplan op te stellen en bij de jaarrekening verantwoording af te leggen inzake het opgestelde programma. Een van de paragrafen van het programmaplan betreft het grondbeleid. In deze paragraaf verwoordt het gemeentebestuur hoe zij het grondbeleid willen voeren. Het bestuur geeft in de paragraaf aan wat nodig is om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Bij de jaarrekening legt het gemeentebestuur verantwoording af over het gevoerde grondbeleid. Hierbij geeft het bestuur inzicht in de resultaten en hoe deze resultaten zich verhouden tot het programmaplan. De paragraaf grondbeleid bevat in ieder geval: a. Inzicht hoe de visie op het grondbeleid is vertaald tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting. b. Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert. c. Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie. d. De te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten. e. Een onderbouwing van de geraamde winstneming. Transparantie van grondbeleid is belangrijk voor de raad.

In de eerste plaats vanwege het financiële belang van de risico’s en in de tweede plaats vanwege de relatie met de doelstellingen zoals aangegeven in de programma’s. Met het grondbeleid kunnen we een nadere invulling geven aan het uitvoeren van bepaalde beleidsvoornemens. Bijvoorbeeld voor de economische aangelegenheden en volkshuisvesting.

9.3

Risicomanagement

Met de invoering van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV), zijn gemeenten en provincies verplicht om de risico’s te benoemen in de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing en deze kwantificeren ten behoeve van de weerstandscapaciteit. Financiële transparantie van plannen en projecten is belangrijk bij het risicomanagement. Het risicomanagement van de grondexploitatie van een ruimtelijke ontwikkeling bestaat uit het opstellen, bewaken en bijsturen van de grondexploitatie. Wij actualiseren jaarlijks onze grondexploitaties in het kader van de verantwoording via de jaarrekening als onderdeel van de p&ccyclus. Ook actualiseren we de grondexploitaties in als daar specifiek aanleiding voor is. De grondexploitatie bestaat uit vaste onderdelen: 1. het programma (aantal en kwaliteit woningen, winkels, groen, water…) 2. de partijen (gemeente, marktpartijen) 3. fysieke omgeving (locatie, bodem, milieu) 4. financiën (budget, investeringsruimte) 5. fasering (planning ontwikkeling) 6. parameters zoals rente, kosten- en opbrengststijgingen. Met deze input wordt een raming opgesteld die in de beginfase van de planvorming globaal is en steeds specifieker wordt naar mate de planvorming vordert. In de loop van de tijd worden de risico’s in een grondexploitatie en de beïnvloedbaarheid van de ontwikkeling steeds kleiner.

In een grondexploitatie leggen we vast wat de: a. doelstellingen zijn van de exploitatie b. uitgangspunten en randvoorwaarden zijn die we kiezen vanuit een inhoudelijk niveau van ambities (bijvoorbeeld de Omgevingsvisie of programmabegroting) c. financiële gevolgen zijn. Hiermee leggen we een ijkpunt vast als taakstelling, met het besef dat het planontwikkelingsproces kan wijzigen als gevolg van de actuele marktsituatie of onvoorziene omstandigheden. We bewaken de voortgang van de grondexploitatie door de risico’s te benoemen die we voorzien. De planexploitatie voorziet in instrumenten, waarmee we de risico’s kunnen signaleren zodra ze zich voordoen. Bijvoorbeeld een (verwachte) budgetoverschrijding. 9.4

Weerstandsvermogen voor grondexploitaties

Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen: 1

De weerstandscapaciteit: de middelen en mogelijkheden waarover we beschikken of kunnen

beschikken om niet begrote kosten te dekken. 2

Alle risico's waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen

zijn in relatie tot de financiële positie.

We moeten de mogelijke financiële gevolgen van de ruimtelijke ontwikkelingen opvangen. Dit doen we door de risico’s af te dekken (post onvoorzien) binnen de grondexploitatie. Andere risico’s nemen we op in de calculaties. Als de risico’s groter zijn dan de te verwachten winst, houden we de weerstandscapaciteit aan. De (financiële) risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen moeten we in relatie brengen met de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. De relatie tussen de weerstandscapaciteit en de risico’s is bepalend voor het weerstandsvermogen van de gemeente. We moeten daarom een financieel weerstandsvermogen in stand houden. Daarmee dekken we de risico’s van grondexploitatie. Het benodigde weerstandsvermogen is een minimaal noodzakelijke buffer binnen het de bedrijfsvoering van de gemeente. De aanwezigheid van weerstandsvermogen maakt het voor ons mogelijk om in moeilijke tijden de geplande bedrijfsprocessen voort te zetten. 9.5

Risico analyse

Een grondexploitatiecomplex draagt altijd onzekerheden en risico’s met zich mee. Dit kan gevolgen hebben voor het begrote financiële eindresultaat. Voor de toekomstige verwachte kosten en opbrengsten gebruiken we aannames. Bijvoorbeeld voor de planning, de verwachte verkoopprijzen, geraamde kosten, verwachte rentelasten en plankosten enzovoorts. Er zijn verschillende onzekerheden en risico’s die het begrote financiële eindresultaat van de grondexploitatie bemoeilijken. Hierbij maken we onderscheid tussen risico’s van de geraamde kosten en opbrengsten van een specifieke ontwikkeling en risico’s die voor de grondexploitatieportefeuille als geheel gelden. Voor de bepaling van het risicoprofiel maken we een scenarioanalyse. We schatten de risico’s voor elke grondexploitatie op basis van scenario’s die we kunnen verwachten. Daarnaast geven we een percentage aan voor de kans van optreden en de mogelijk financiële impact. Bijvoorbeeld, de kans op inkomstendaling door lagere verkoopprijs of stagneren woningmarkt. Met deze norm leggen we een relatie tussen de benodigde weerstandscapaciteit, de boekwaarden van de complexen en de nog te maken kosten. 9.6

Vertrouwelijkheid van gegevens

Bij grondbeleid en grondexploitaties spelen grote belangen, ook voor andere partijen. Bijvoorbeeld informatie over waar, wanneer en wat er wel of niet kan worden (her)ontwikkeld. Als die informatie op onjuiste momenten bij de verkeerde personen beland, kan dit onze onderhandelingspositie schaden. Daarom behandelen we de grondexploitaties meestal onder geheimhouding in college, raad en commissies. Om de vertrouwelijkheid van gegevens te garanderen hanteren we de volgende spelregels: 

Planningsgegevens en de overwegingen daarbij moeten tot het moment van definitieve besluitvorming vertrouwelijke informatie blijven.



Het verstrekken van onderhandse voorinformatie over bouwprogrammering, bouwprojecten, grondprijzen en kosten is in strijd met de wet en dus strafbaar.



Gedetailleerde grondexploitatiebegrotingen bevatten vertrouwelijke informatie die de onderhandelingspositie aantast als deze bij belanghebbenden terechtkomt.



Afspraken over het al dan niet handhaven van bedrijven en bedrijfsactiviteiten in een gebied zijn, tot het moment van definitieve besluitvorming, vertrouwelijke informatie voor betrokken partijen. Het hiervan op de hoogte stellen van derden schendt de privacy en maakt de gemeente aansprakelijk voor schade.



Voorgenomen bedrijfsverplaatsingen en bedrijfsbeëindigingen zijn tot het moment van definitieve besluitvorming vertrouwelijke informatie voor een bedrijf en het hiervan op de hoogte stellen van derden schendt de privacy en maakt de gemeente aansprakelijk voor schade.



Afspraken over projectontwikkeling zijn voor zowel de gemeente als de betrokken ontwikkelaars tot het moment van definitieve besluitvorming vertrouwelijk.



De gemeentelijke besluitvorming die mogelijk negatieve gevolgen heeft voor derden, vindt op voorstel van het college van burgemeester en wethouders onder geheimhouding plaats.

Het college vindt het belangrijk dat de gemeenteraad op hoofdlijnen op de hoogte is en blijft van planontwikkelingen. Naast de formele verantwoording geregeld binnen de p&c-cyclus over het openbare gedeelte van de grondexploitatie, brengt het college de raad minimaal één keer per jaar op de hoogte van alle belangrijke ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties en in ontwikkeling zijnde plannen tijdens een besloten raadsvergadering. 9.7

Tussentijdse winstneming bouwgrondexploitatie

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat we de realisatie van winst moeten uitstellen tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Voor winstneming geldt de “Percentage Of Completion” methode (POC). Hiermee werken we volgens de richtlijnen van het BBV. Als gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, moeten we onder voorwaarden tussentijds winst opnemen. Tussentijdse winstneming gebeurt naar rato van de voortgang van de grondexploitatie en op basis van de eindwaarde. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Naar rato van de voortgang van het project verantwoorden we tussentijds de winst. Qua berekeningsmethodiek en de planinhoudelijke uitgangspunten wijken we niet af van de grondexploitatie (of herziening), zoals deze tot en met het verslagjaar door de raad is vastgesteld. Dit berekenen we naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee rekenen we de totale winst over de individuele grondexploitatie toe aan

de reeds verkochte kavels. Indien we nog geen gronden hebben verkocht is er dus nog geen sprake van gerealiseerde winst. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % POC. (ingeval de kosten voor 50% zijn gerealiseerd en de gronden voor 50% zijn verkocht, is de POC dus 25%). Als we in het tussentijds te veel winst hebben opgenomen moeten we dat corrigeren. Dit kan gebeuren als we tussentijds winst hebben genomen, maar door bijvoorbeeld veranderende marktomstandigheden blijkt dat we te veel winst hebben genomen. We moeten de (tussentijdse) winst dan corrigeren. Dit kan door een lagere tussentijdse winstneming in de volgende jaren of zelfs door het treffen van een voorziening of een afboeking die als een negatieve opbrengst ten laste van de exploitatie wordt gebracht. De POC-methode is niet van toepassing op faciliterend grondbeleid. 9.8 Verliesvoorziening Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten.

In de praktijk komt het vaak voor dat vanaf het begin af aan al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. De grondexploitatiebegroting voor het complex vertoont daardoor een begroot verlies. Het resultaat wordt berekend door het saldo van de toekomstige kasstromen. De voorziening wordt gewaardeerd op de nominale waarde van dit verlies of op de contante waarde van dit verlies. Bij het bepalen van de voorziening tegen contante waarde wordt deze door middel van de voorgeschreven disconteringsvoet contant gemaakt. In BBV artikel 16 lid c is opgenomen dat de paragraaf grondbeleid een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie moet bevatten. Wanneer deze prognose is samengesteld uit positieve en negatieve grondexploitaties, dan is het van belang dat de verwachte resultaten voor alle grondexploitaties op een zelfde wijze worden berekend. Ook om de vergelijkbaarheid tussen gemeenten onderling te bevorderen, acht de Commissie BBV het wenselijk dat hier in de praktijk op een eenduidige wijze mee wordt omgegaan en dat dit in de paragraaf grondbeleid wordt toegelicht. De presentatie van de te verwachten resultaten in de paragraaf grondbeleid dient te gebeuren tegen nominale waarde.

Wanneer bij de berekening van de voorziening voor de verliesgevende grondexploitaties een andere waarderingsgrondslag wordt gehanteerd (de contante waarde), dan moet het effect hiervan op de te verwachten resultaten voor zowel de negatieve als de positieve grondexploitaties worden toegelicht in de paragraaf grondbeleid. Mocht een aanvankelijk winstgevende prognose van een grondexploitatiebegroting omslaan naar een verwacht verlies op einde looptijd dan moet dit verlies gepresenteerd worden in de verslaglegging. Dit verlies kan in de verslaggeving (en boekhouding) op twee manieren worden gepresenteerd, namelijk:

-

of via een (niet-herstelbare) afboeking,

-

of via het treffen van een voorziening, die wordt afgetrokken van de waarde van het actief.

In feite is de voorziening, naar analogie van de voorziening voor oninbare vorderingen, een waardecorrectie op de actiefpost Bouwgrond in exploitatie. Om die reden moet deze voorziening dan ook onder deze post worden opgenomen en toegelicht in de toelichting van de balans. Voordeel van het aanbrengen van de noodzakelijke waarde correctie via het treffen van een voorziening is dat er een automatische correctie naar mogelijk de gehele vervaardigingsprijs plaatsvindt wanneer de marktwaarden weer verbeteren. Op deze wijze kan een eerder geleden boekverlies mogelijk later dus weer als een soort tussentijds voordeel naar voren komen. 9.9

Bouwgrondexploitaties in relatie tot het BBV

Het BBV bevat de boekhoudkundige voorschriften voor onder andere gemeenten. Met betrekking tot de grondexploitatie zijn deze voorschriften toegelicht in de notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” van juli 2019. Hierin staan de voorschriften opgenomen voor zowel actief als passief grondbeleid. 9.10

Vennootschapsbelasting voor grondexploitatie

Bij grondexploitaties is voor ons ook de Wet Vennootschapsbelasting (Vpb) belangrijk. Het achterliggende doel van deze wet is, mede onder druk van de Europese Commissie, het scheppen van een gelijk speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig voor de Vpb. Ook wij zijn als gemeente voor het onderdeel grondexploitaties Vpb-plichtig als onze grondexploitaties winstgevend zijn. Op heden is dit (nog) niet van toepassing, omdat onze totale grondexploitaties verliesgevend zijn.

De overeenkomsten die zijn gebaseerd op de Nota Grondbeleid 2013 blijven van kracht. De nota Gronden voor Beleid 1998 en de Nota Grondbeleid 2013 worden ingetrokken met ingang van de datum waarop deze Nota Grondbeleid in werking treedt. Deze Nota Grondbeleid treedt in werking op de dag na die van de bekendmaking. Deze nota wordt aangehaald als ‘Nota Grondbeleid’.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Reusel-De Mierden in de vergadering van datum. De griffier Mr. M. (Maarten) Olthuis

De voorzitter,

Mw. A.J.M.H. van de Ven