Voortgangsrapportage Beekweide II februari 2021

Voortgangsrapportage Aan: Van: Betreft: CC: Datum:

College van B&W Renswoude en de gemeenteraad Projectgroep Beekweide II Beekweide II Renswoude Portefeuillehouder Economie en Financiën 22 februari 2021

1

Inleiding en korte terugblik

Tot medio 2019 werd er door middel van korte tussenrapportages over de stand van zaken bericht. Doordat de omvang van het project groeide, werkte deze wijze van communiceren niet meer. Daarnaast ontstonden er medio 2019 ambtelijke capaciteitsproblemen waardoor we genoodzaakt waren de capaciteit die wel beschikbaar was in te zetten op de inhoudelijke zaken. Enerzijds was het capaciteitsprobleem ontstaan doordat de externe projectondersteuner een andere baan had aangenomen en op de vacature die daaropvolgend werd opengezet geen geschikte kandidaat werd gevonden. Daarnaast is begin 2020 de projectleider door ziekte uitgevallen waardoor de eerste helft van 2020 slechts minimale inzet op dit project mogelijk was. Op 18 juni 2020 bent u hierover tijdens een presentatie over het stedenbouwkundige plan kort ingelicht. Na de zomer van 2020 is echter het project actief opgepakt en is er veel werk verricht. In deze uitgebreide rapportage zal er per onderdeel een uitleg over de stand van zaken worden gegeven.

2

Communicatie

Op 3 juli 2019 is er een bijeenkomst over Beekweide II in de Rehoboth gehouden voor omwonenden, stakeholders en raads- en commissieleden. Tijdens deze bijeenkomst is een toelichting op het concept van het stedenbouwkundige plan en een doorkijk over het proces gegeven. Vervolgens zijn de omwonenden en overige inwoners actief benaderd om in een klankbordgroep deel te nemen. De klankbordgroep heeft zich vervolgens gevormd met 10 leden en deze bestaat uit direct omwonenden en inwoners vanuit het dorp. Klankbordgroep De klankbordgroep is in januari 2020 tweemaal bijeengekomen. Het concept van het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan is aan hen gepresenteerd. Klankbordleden konden o.a. aangeven waar verbeterpunten gewenst zijn t.a.v. aanliggende wegen en gebieden waarop het plangebied zal aansluiten. Daarnaast zijn keuzes voorgelegd t.a.v. de inrichting van de buitenruimte, het openbaar gebied en de beeldkwaliteit van woningtypes en de buitenruimte. Wat uit beide sessies is opgehaald, is verwerkt in het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan. Op 3 maart a.s. zal de klankbordgroep het eindresultaat gepresenteerd krijgen. Met de stakeholders (grondeigenaren) vinden doorlopend gesprekken plaats over de participatie in het te ontwikkelen plangebied. Zie tevens hoofdstuk 3.

Met de overige gebruikers (huurders standplaatsen, huurders volkstuinen en gebruiker van het akkerland) vinden separate gesprekken plaats. Voor de huurders van de volkstuinen is in mei 2019 een bijeenkomst gehouden en zijn aanvullend diverse individuele gesprekken gevoerd. Dit heeft ertoe geleid dat alle huurovereenkomsten zijn Pagina 1 van 6

opgezegd. Als compromis is afgesproken dat de gebruikers de volkstuinen in 2020 en vanwege de ontstane vertraging, ook tot 1 oktober 2021 kosteloos mogen gebruiken. De gronden vervallen na 1 oktober 2021 aan de gemeente. Het deel van het plangebied waarop de afgelopen jaren mais is verbouwd zal ook in 2021 nog éénmaal met mais kunnen worden ingezaaid. Met de huidige gebruiker is daarover ook voor 2021 een afspraak gemaakt. Met de huurders van de standplaatsen is diverse malen gesproken over de verplaatsing van beide standplaatsen. Ook komende periode zullen met de huurders gesprekken worden gehouden over de verplaatsing van de standplaatsen in oostelijke richting van het plangebied. Met diverse partijen vinden in de projectgroep gesprekken plaats over de ontwikkeling van het plangebied. In deze projectgroep zijn partijen vertegenwoordigd zoals de geselecteerde stedenbouwkundige, het Waterschap, Mooisticht, duurzaamheidsmedewerker en grondverwerver. Daarnaast is er ambtelijke vertegenwoordiging t.a.v. wegen, beheer openbare ruimte en overige civiele werken.

3

Stakeholders/grondeigenaren

Binnen het plangebied zijn naast de gemeente Renswoude nog zes grondeigenaren aanwezig die in de planontwikkeling willen bijdragen. Met deze partijen zijn gesprekken gevoerd over mogelijke verwerving, en als dat niet haalbaar blijkt, over het contracteren binnen het huidige exploitatiemodel. Tot op heden is er 1 partij die aangegeven heeft een gedeelte van het plangebied aan de gemeente te willen verkopen, maar deze partij wil ook zelf binnen het plangebied zijn gronden ontwikkelen. De gemeente bepaalt de kaders t.a.v. het stedenbouwkundige plan met daarbij het volkshuisvestelijke programma, duurzaamheid, beeldkwaliteit en openbaar gebied, maar de grondeigenaren hebben actief mogen meedenken in planoptimalisatie. Dat heeft er echter tot op heden niet toe geleid dat contracten zijn gesloten. Er bestaat, op één grondeigenaar na, wel een gezamenlijke intentie om tot contractvorming over te gaan, maar veel zaken zijn met elkaar verweven. De hoge kosten die binnen het plangebied gemaakt moeten worden i.c.m. de dringende behoefte aan goedkopere en sociale huur- en koopwoningen drukken op het resultaat van de planontwikkeling. Dit bemoeilijkt de contractvorming.

4

Stedenbouwkundig plan en volkshuisvestelijk kader

Begin 2019 is met BDP uit Rotterdam de samenwerking aangegaan voor het opstellen van het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan. De laatste tussenstand hiervan is in de raadscommissie van 18 juni 2020 gepresenteerd. In diezelfde periode werd duidelijk dat de vertaling van het volkshuisvestelijke programma onvoldoende in het stedenbouwkundige plan verwerkt was. Na de zomer van 2020 is hier extra aandacht aan besteed en is het ontwerp geoptimaliseerd. Het oorspronkelijke volkshuisvestelijke kader dat in februari 2019 was opgesteld ging uit van ca. 140 woningen verdeeld over diverse categorieën. Omdat door planoptimalisatie het mogelijk bleek om de hoeveelheid woningen te vergroten naar 188 woningen en 2 standplaatsen, moest opnieuw onderzocht worden in welke categorie de extra woningen ingepast konden worden. Het volkshuisvestelijk kader is op dit onderdeel bijgesteld. Ten behoeve van de juridische verankering van het volkshuisvestelijk kader is er tevens een doelgroepenverordening opgesteld.

Pagina 2 van 6

Uit de onderstaande tabel kunt u herleiden hoe het stedenbouwkundige plan is ingevuld met woningtypes, prijsklassen (goedkoop, midden en duur) en doelgroep. prijsklassen

type woning

doelgroep

standplaatsen rijwoning huur bebo huur rijwoning sociale koop bebo seniorenwoning hoekwoning rijwoning

2 25 8 14 22 19 1 3

woonwagens sociale huurwoning sociale huurwoning starters starters senioren gezinnen starters

tot 220.000

94

van 220.000 tot 340.000

46

rijwoning hoekwoning appartement

25 9 12

gezinnen gezinnen senioren

50

tussenwoning hoekwoning luxe twee-onder-een-kap vrijstaand appartement (penthouse)

1 21 6 20 2

gezinnen gezinnen gezinnen gezinnen senioren

vanaf 340.000

*tabel woningtypes (onder voorbehoud van vaststelling)

Beeldkwaliteitsplan Naast het stedenbouwkundige plan had BDP de opdracht om een beeldkwaliteitsplan op te stellen. Dit document is tot stand gekomen door de betrokkenheid van de klankbordgroep en Mooisticht. Mooisticht heeft intussen een positief advies over het beeldkwaliteitsplan uitgebracht. Zowel het stedenbouwkundige plan als het beeldkwaliteitsplan zal in het college van 2 maart en de raadscommissie van 9 maart worden gepresenteerd. Daarna zal het college het stedenbouwkundige plan vaststellen. Het Beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld door de raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Het stedenbouwkundige plan is intussen ook goedgekeurd door de VRU. Duurzaamheidskader Door Arcadis is in samenwerking met de projectgroep een duurzaamheidskader voor Beekweide II opgesteld. Deze rapportage biedt richtlijnen en maatregelen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, water en klimaat, energie, verharding, etc. Tevens is de procesborging opgenomen. Sommige zaken dienen al verankerd te worden in de contracten met de grondeigenaren en de daaruit voortvloeiend koopcontracten. Andere zaken dienen in beleidsplannen zoals het stedenbouwkundige plan, beeldkwaliteitsplan of bestemmingsplan opgenomen te worden. Het duurzaamheidskader is als bijlage aan deze rapportage gevoegd. Aanvullend wordt op dit moment nog gewerkt aan een notitie hoe de energievraag t.a.v.

de woningen het beste in deze wijk gerealiseerd kan worden. Bijvoorbeeld collectief of individueel en afhankelijk van die uitkomst is de vraag op welke wijze het beste daarin kan worden voorzien. Deze Pagina 3 van 6

notitie hopen we begin maart af te ronden en kan als leidraad aan de partijen, die in deze wijk ontwikkelen, worden meegegeven. Herinrichting Meidoornlaan Langs de noordzijde van de Meidoornlaan worden enkele woningen ontworpen die op de Meidoornlaan ontsluiten. Dit heeft een direct effect op de bestaande parkeerplaatsen waardoor de inrichting van de straat moeten worden herzien. Daarnaast werd uit de klankbordgroep opgehaald dat de snelheid in de straat aan de hoge kant is en het parkeren vaak knelt. Er is daarom gekozen om de inrichting van de Meidoornlaan te wijzigen, het parkeren te vergroten en de snelheid d.m.v. drempels te verlagen. Deze wijziging op het concept van het stedenbouwkundige plan moet nog wel met de omgeving worden besproken, maar we rekenen op veel draagvlak. We willen dit op korte termijn d.m.v. een digitale bijeenkomst aan de omgeving communiceren.

5

Onderzoeken

Voor de ontwikkeling van Beekweide II en specifiek voor het bestemmingsplan en stedenbouwkundige plan zijn de afgelopen jaren diverse onderzoeken uitgevoerd of zijn nog in uitvoering. Enkele onderzoeken moeten nog door de ODRU beoordeeld worden, maar de conclusies leiden niet tot knelpunten of belemmeringen in de planologische procedure. - Ecologisch onderzoek - Inmeting terrein - Explosieven onderzoek - Bodemonderzoek - Verkeersonderzoek - Archeologisch onderzoek - Onderzoek geohydrologie. (Wordt gebruikt als basis voor het waterhuishoudkundige plan) - Onderzoek milieuzonering - Akoestisch onderzoek - Onderzoek luchtkwaliteit (incl. geur) - Wegverkeerslawaai - Stikstof - Volkshuisvestelijk onderzoek i.c.m. woningmarktverkenning - Externe veiligheid

6

Nuts

Inmiddels heeft het startoverleg met de nutspartijen plaatsgevonden. Hieruit kwam o.a. naar voren dat binnen het plangebied twee transformatorstations gerealiseerd moeten worden. In basis waren we uitgegaan van 1 station, maar vanwege de hoge teruglevering van stroom zijn we genoodzaakt twee transformatorstations in te passen. Tevens moest er in de wijk een verdeelkast voor Ziggo opgenomen worden. Deze zaken zijn in het stedenbouwkundige plan verwerkt.

7.

Financiën / Grondexploitatie

Sinds juli 2020 is er voor Beekweide II een grondexploitatie opgesteld. Binnen dit kader wordt op dit moment gehandeld. Het eerdere voorbereidingskrediet is in de grondexploitatie opgenomen. In het 2e kwartaal van dit jaar zal de grondexploitatie Beekweide II 2021 aan u worden voorgelegd. Hierin Pagina 4 van 6

zal naar voren komen welke kosten tot op heden gemaakt zijn en welke nog verwacht worden. Daarnaast zal inzichtelijk worden gemaakt welke inkomsten geprognotiseerd zijn. Het huidige stedenbouwkundige plan i.c.m. de te verwachten kosten zijn door BBN adviseurs gebruikt om een kostenverhaalberekening op te stellen. Deze berekening wordt met de grondeigenaren besproken met als doel een anterieure overeenkomst te sluiten over de ontwikkeling op zijn of haar grondgebied. Als uiteindelijk blijkt dat geen overeenstemming wordt bereikt tot het sluiten van de anterieure overeenkomst, dan zal het kostenverhaal verwerkt worden in een exploitatieplan dat bij de vaststelling van het ontwerp-bestemmingsplan afgerond dient te zijn. Vanwege de vertrouwelijkheid van deze financiële gegevens kan verder niet inhoudelijk op dit onderdeel in de rapportage worden ingegaan.

8.

Opstellen bestemmingsplan

Drie bureaus zijn gevraagd een offerte uit te brengen voor het opstellen van het bestemmingsplan. Buro Sro heeft in deze uitvraag de beste aanbieding gedaan. We kennen deze partij i.v.m. de ontwikkeling van Groot Overeem II en het betreft derhalve een betrouwbare partner. Intussen is het concept van het voorontwerp opgesteld. Als deze ambtelijk is besproken zal het voorontwerp in de raadscommissie van 20 april 2021 worden voorgelegd. Bij instemming zal het voorontwerp vervolgens ter visie worden gelegd. We verwachten het ontwerp-bestemmingsplan vervolgens nog voor de zomervakantie ter inzage te leggen zodat we na de zomervakantie, vermoedelijk in het derde kwartaal, het bestemmingsplan ter vaststelling aan de raad kunnen aanbieden. De kanttekening die hierbij geplaatst moet worden is dat het contracteren met de grondeigenaren deze planning nog sterk kan beïnvloeden. Pakt dat proces echter gunstig uit en worden tevens geen bezwaren ingediend, dan kan het bestemmingsplan nog voor het einde van jaar onherroepelijk zijn. Bij eventuele zienswijzen en bezwaren kan die planning ook nog wijzigen.

9.

Civiele werkzaamheden

Drie bureaus zijn gevraagd een offerte uit te brengen voor het opstellen van de civieltechnische werkzaamheden. StadLandWater heeft de beste aanbieding gedaan. Zij zijn intussen gestart met de werkzaamheden. Als deze werkzaamheden zijn uitgevoerd kan gestart worden met de uitvraag voor de civiele aannemer. We streven er naar nog voor het einde van het jaar met deze werkzaamheden (bouwrijp maken) te starten. Deze planning is echter ook afhankelijk van een onherroepelijk bestemmingsplan. Intussen is het gronddepot langs de straat Beekweide opgeruimd. De gronden onder de volkstuinen komen 1 oktober 2021 terug naar de gemeente.

Pagina 5 van 6

10.

Planning

Voor de uitvoering van Beekweide II is een faseringsontwerp opgesteld. Dit faseringsplan deelt Beekweide II op in 5 fasen. Op de onderstaande afbeelding treft u het faseringsplan aan. Het is de verwachting dat Beekweide II binnen 5 jaar ontwikkeld kan worden.

* faseringsplan Beekweide II

11.

Afsluiting

Hoewel de geplande doorlooptijd is uitgelopen heeft de projectgroep vertrouwen in de voortgang en het verwachte eindresultaat. Wel zijn er enkele risico’s die het proces en het (financiële) resultaat kunnen beïnvloeden. Deze risico’s zitten op dit moment met name in de procesdelen rondom het contracteren, de vaststelling van het bestemmingsplan en de ambtelijke capaciteit. Deze risico’s zijn van te voren al ingeschat en blijven onze aandacht houden. Indien u vragen heeft naar aanleiding van deze voortgangsrapportage, dan wordt u van harte uitgenodigd contact op te nemen met de heer Van Essen, projectleider Beekweide II. Wellicht ten overvloede kan opgemerkt worden dat de commissieleden na de presentatie van het stedenbouwkundige plan op 9 maart a.s. vragen mogen stellen over deze rapportage of over de inhoud van dit project.

Pagina 6 van 6