Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Schalm 5

Raadsvoorstel

Nummer: 578334/586946 Behandeld door: M. Wentzel Datum: 8 augustus 2024

Onderwerp: In procedure brengen van het bestemmingsplan “Schalm 5”

Geachte raad, Samenvatting: Het ontwerpbestemmingsplan “Schalm 5” heeft voor een periode van 6 weken vanaf 20 september 2023 tot 3 november 2023 voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 4 zienswijzen ingediend. Uw raad wordt gevraagd: 1. De ingediende zienswijzen zoals verwoord in de Nota beantwoording zienswijzen Schalm 5 ontvankelijk te verklaren met uitzondering van de zienswijze-indiener wonende op het adres Schalm 7, dit vanwege termijnoverschrijding; 2. De ingediende zienswijzen ongegrond te verklaren; 3. Het bestemmingsplan “Schalm 5” (NL.IMRO.0339.BP2022Schalm5-vg01) gewijzigd vast te stellen op grond van artikel 22.1, Omgevingswet en artikel 4.6 van de Invoeringswet; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen omdat de kosten anderszins verzekerd zijn; 4. Het raadsbesluit kenbaar te maken op de gebruikelijke wijze via de Heraut en online op www.officielebekendmakingen.nl en https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart 1. Inleiding Op 22 juli 2022 heeft het college van B&W de initiatiefnemer laten weten in te stemmen met het voornemen om op de locatie Schalm 5 drie woningen te gaan bouwen. Aan deze principemedewerking hebben wij voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn in het vast te stellen bestemmingsplan verwerkt. Op de Schalm 5 wil men in plaats van de voormalige tandartspraktijk, 3 woningen met bijgebouwen bouwen.

Het gebruik is gestaakt en sindsdien staan de gebouwen leeg. De eigenaar is voornemens woningbouw te realiseren. De gezamenlijke hooiberg wordt gebruikt voor de opslag van tuingereedschap. Het perceel wordt landschappelijk ingepast. Hiervoor is het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd nadat de raadscommissie hiermee op 5 september 2023 heeft ingestemd. Tijdens de periode van tervisielegging zijn 4 zienswijzen ingediend. In de zienswijzenota kunt u lezen hoe de zienswijzen worden weerlegd.

Pagina 1 van 10

2. Kaders Ons college stemde onder voorwaarden in met het principeverzoek Op 15/17 juli 2023, 554574/558498, heeft ons college ingestemd met de bouw van drie woningen op het perceel Schalm 5 onder de volgende concrete voorwaarden: 1. Elk van de drie woningen mag maximaal 660 m3 bedragen; 2. Twee woningen mogen maximaal 80 m2 elk aan bijgebouwen realiseren; de derde woning mag 150 m2 realiseren. 3. Aanvrager dient de afstanden van de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering in acht te nemen waarbij de grenzen van de bestemming (wonen-agrarisch bij de buren) als uitgangspunt dienen voor de meting en niet de feitelijke bebouwing (wonen en agrarisch bij de buren); 4. Aanvrager draagt zorg voor een goede landschappelijke inpassing en het toepassen van de één erfgedachte; 5. De verschijningsvorm is die van een historisch erf; 6. Aanvrager draagt zorg voor een ensemble aan bebouwing op het perceel Schalm 5. De woonbebouwing hoort bij elkaar in de buurt te staan en niet verspreid over het 12.000 m2 tellende perceel Schalm 5. 7. Voor de realisatie en instandhouding van het inrichtingsplan zullen we via een privaatrechtelijke overeenkomst afspraken vastleggen. Dit geldt ook voor het verhalen van eventuele planschade op de initiatiefnemer. 8. Aanvrager zal een exploitatieovereenkomst worden voorgelegd waarin alle kosten worden genoemd na indiening van een concept-bestemmingsplan.

De wederzijdse verplichtingen worden in de exploitatieovereenkomst geregeld. Hierdoor zijn de kosten anderszins verzekerd en behoeft er straks geen exploitatieplan door de raad te worden vastgesteld. 9. Voor het slopen van de bestaande bebouwing dient u een sloopvergunning aan te vragen.

Pagina 2 van 10

De voorwaarde genoemd onder ad 2 is later gewijzigd in het toelaten van een inpandig bijgebouw per woning van 80 m2. Planologisch kader Planologische toetsing Binnen het vigerende bestemmingsplan “Schalm 5” (vastgesteld op 31 oktober 2017) heeft het betrokken perceel de bestemming “Maatschappelijke doeleinden” met de nadere aanduiding ‘hospice en revalidatie”. Op dit perceel mag ten hoogste 900 m 2 aan maatschappelijke bebouwing aanwezig zijn. Een bedrijfswoning is uitgesloten. Deze bestemming is bij de start van het hospice en de revalidatiefunctie op dit perceel gelegd en is speciaal aangepast om zijn activiteiten op een juiste wijze planologisch in te passen. Verder geldt de dubbelbestemming “Waarde – archeologie 2”. Daarvóór had het perceel in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2010” de bestemming “Maatschappelijk”. De aanvraag is strijdig met dit bestemmingsplan. Medewerking aan de plannen is mogelijk als hiervoor een bestemmingsplanwijziging wordt gevolgd. Deze procedure tot planwijziging wordt voltooid na vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan “Schalm 5”. Beoogd effect Het vaststellen van het bestemmingsplan “Schalm 5”. Hiermee worden de drie woningen op deze locatie planologisch ingepast. 3.

Argumenten De argumenten om het bestemmingsplan vast te stellen zijn: Inrichtingsplan is akkoord De landschapsdeskundige heeft positief geadviseerd op het landschapsinrichtingsplan. In de bijlage 1 kunt u het advies lezen van de landschapsdeskundige. Via een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer gehouden aan de aanleg en de instandhouding van dit inrichtingsplan. Provincie is akkoord De provincie heeft aangegeven dat zij onder het stellen van nadere voorwaarden met de functiewijziging naar een woonbestemming in kan stemmen voor 3 woningen op deze locatie. Aangegeven wordt aandacht besteed moet worden aan het volume, de hoogte en de onderlinge rangschikking. Dat leidt tot nadere voorwaarden die in het bestemmingsplan moeten terugkomen. Deze provinciale voorwaarden zijn in het nieuwe bestemmingsplan vertaald en opgenomen: • 3 woningen van 660 m3 (met gebruikmaking van de 10%-regeling); • 80 m2 bijgebouwen per woning; • 70 m2 hooiberg t.b.v. opslag tuinmaterialen; • Goede landschappelijke inpassing. De hoofdopzet van de bebouwing is gebaseerd op een boerenerf: een hoofdgebouw met bijgebouwen. Dat is vertaald naar een woning met authentieke verschijningsvorm van een boerderij. De twee andere woningen zijn vormgegeven als zogeheten ‘schuurwoning’ en een woning in de vorm van een schaapskooi. De woningen krijgen geïntegreerde bijgebouwen.

Geen nadelige invloed omliggende agrarische bedrijvigheid Ten zuiden van het plangebied, aan de Schalm 9, was een nertsenhouderij aanwezig. Een nertsenhouderij is een intensieve veehouderij. Voor intensieve veehouderijen geldt op grond van de VNG-handreiking categorie 4.1 en een richtafstand van 200 meter. Deze richtafstand is gebaseerd op het aspect geur. Per 1 januari 2021 is het vervroegd verbod op pelsdierhouderijen ingegaan, waarmee onder andere een nertsenhouderij niet meer is toegestaan. Er is nu gekeken naar soort gelijke intensieve veehouderij. Waarbij de worst case is uitgerekend. Eerst is de geurhinder berekend van 375 schapen en vervolgens geurhinder berekend voor het houden van biologische varkens. De omgevingsdienst heeft positief geadviseerd over de geurberekening. Verder is aan de Schalm 11 een paardentrainingscentrum aanwezig, waar ook paardensportevenementen gehouden worden. Hiervoor geldt ook milieucategorie 3.1, met een richtafstand van 50 meter. Dit bedrijf ligt op ruim 300 meter van het plangebied. Er wordt dus aan de

Pagina 3 van 10

richtafstand voldaan. Overige milieubelastende functies zijn op ruimere afstand gelegen. Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg. Op dit punt is een zienswijze ingediend. In de zienswijzennota is deze weerlegd. Nadere toetsing: Vierkante meters bijgebouwen. Voor de drie te bouwen woningen is aansluiting gezocht bij de bijgebouwenregeling zoals genoemd in het bestemmingsplan “Buitengebied 2010” binnen een woondoeleindenbestemming: maximaal 80 m 2 per woning. Daarnaast wordt een hooiberg gebouwd van 70 m2 die voor gezamenlijke opslag van tuingereedschappen wordt gebruikt. Aangesloten is bij artikel 4, lid onder b van Bijlage II Bor. Deze bepaling bepaalt dat 150 m2 vergunningsvrij is toegestaan. Hieraan is invulling gegeven door de 70 m2 van de hooiberg en één van de drie bijgebouwen van 80 m2 samen te voegen. Dat maakt die 150 m2. Dit houdt in dat de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen op het perceel Schalm 5 volledig zijn benut met dit plan. Nadere toetsing: ensemble aan bebouwing Met dit plan ontstaat een concentratie van bebouwing waardoor tussen de woningen onderling - en om de woningen als geheel - een goede landschappelijke inpassing mogelijk kan worden gemaakt. Gezien de invulling van de landschappelijke inpassing – zoals hiervoor omschreven – krijgt het ensemble van bebouwing door deze landschappelijke invulling méér kracht.

Er wordt vanuit landschap conform de provinciale eis aangesloten bij de verschijningsvorm van een historisch erf. De bouw van de drie woningen verhouden zich op een goede manier tot de omliggende bebouwing. MER beoordeling Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht. Uit de onderzoeken naar milieuaspecten blijkt dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen, zijn uitgesloten. De onderzoeksresultaten zijn verwoord in de toelichting van het vast te stellen bestemmingsplan. Bovenstaande leidt tot de conclusie dat er geen aanleiding bestaat om tot een vormvrije m.e.r.--beoordeling over te gaan. Ecologie, flora en fauna is akkoord Er is een quickscan uitgevoerd en vervolgens een vleermuisonderzoek. De omgevingsdienst heeft positief geadviseerd. De aangeleverde onderbouwing is voldoende. De verwachting is dat de eventueel aanwezige vleermuizen algemeen voorkomend zijn. Het verkrijgen van een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit hiervoor is meestal mogelijk, mits de wettelijke belangen goed zijn beargumenteerd. Het wettelijk belang ‘ter bescherming van flora en fauna’ achten wij niet kansrijk, de belangen in het kader van volksgezondheid en groot openbaar belang wel.

De voorgestelde maatregelen zijn een standaardonderdeel van een omgevingsvergunningsaanvraag en zijn akkoord bevonden. Op dit punt is een zienswijze ingediend. In de zienswijzennota is deze weerlegd. Verkeer en parkeren is akkoord De verkeersbewegingen van de drie woningen zullen aanzienlijk minder zijn dan de toegestane verkeersbewegingen voor de nu toegestane maatschappelijke bestemming. Daarbij voldoet het aantal opgenomen parkeerplaatsen aan de parkeernota. Op dit punt is een zienswijze ingediend. In de zienswijzennota is deze weerlegd. Bodem is geschikt om op te bouwen Uit het bodemonderzoek komt uit naar voren dat de bodem licht vervuilt is maar wel onder de wettelijke waarden blijft om erop te mogen bouwen. Conclusie Vanuit milieutechnisch – en stedenbouwkundig oogpunt bezien, kan gesteld worden dat de bouw van drie woningen op het adres Schalm 5 bijdraagt aan een goede ruimtelijke ordening. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de omwonenden. Ook de bedrijfsvoering van omliggende percelen wordt niet gehinderd door de aanwezigheid van drie woningen op het perceel Schalm 5. De ingediende zienswijzen tegen het bestemmingsplan zijn zorgvuldig weerlegd in de zienswijzenota en waar nodig is het bestemmingsplan aangepast.

Pagina 4 van 10

4. Kanttekeningen De initiatiefnemer heeft aangegeven dat hij geparticipeerd heeft door zijn plannen te laten zien aan de bewoners in de omgeving. Vanuit de gemeente is vanaf begin af aan ook hierop aangestuurd. Echter uit de zienswijze komt naar voren dat de participatie niet of te laat is gedaan. We vertrouwen de toezegging en de terugkoppeling van de initiatiefnemer.

De zienswijzen kunnen ontvankelijk worden verklaard m.u.v. de zienswijze-indiener wonende op het adres Schalm 7. Alle ingediende zienswijzen kunnen ongegrond verklaard worden. De gewijzigde vaststelling heeft betrekking op de volgende punten: 1. Waterparagraaf is toegevoegd 2. Bodemonderzoek is toegevoegd 3. Flora en fauna en ecologie is nader onderbouwd 4. Toetsing aan het beeldkwaliteitsplan “Grebbelinie” is toegevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan. 5. In paragraaf 3.2.1 van de toelichting dat elke woning een maximale inhoudsmaat van 660 m2 krijgt. Dit moet m3(kuub) zijn en is aangepast. 6. Stikstofberekening is toegevoegd

Voorstel 1. Het bestemmingsplan “Schalm 5” (NL.IMRO.0339.BP2022Schalm5-vg01) gewijzigd vast te stellen op grond van artikel 22.1 van de Omgevingswet en artikel 4.6 van de invoeringswet; 2. Geen exploitatieplan omdat de kosten anderszins verzekerd zijn middels een anterieure overeenkomst; 3. Het raadsbesluit kenbaar te maken op de gebruikelijke wijze via de Heraut en online op www.officielebekendmakingen.nl en https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude,

de secretaris, E.J. Jansonius

de burgemeester, P. Doornenbal-van der Vlist

Bijlage(n): Bestemmingsplan “Schalm 5” Concept-raadsbesluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan.

Pagina 5 van 10

Bijlage 1 adviezen Advies landschapsadviseur Bij de situering van de woningen is rekening gehouden met de bestaande bomen aan de randen en de ligging aan de laan. Deze landschappelijke kwaliteiten zorgen voor een inpassing van de nieuwe woningen. De noordelijke nieuwe woning, de boerderijwoning, grenst aan het naastgelegen perceel en is haaks georiënteerd op de weg. Deze ligging zorgt voor een besloten achterzijde, terwijl er aan de voorzijde zicht op de weg en het landschap aan de overkant is. Ten zuiden van deze woning komt de schuurwoning, die ook haaks georiënteerd is op de weg. Het perceel van deze woning grenst aan de zuidzijde aan de bomenrij. Vanuit de woning is zicht naar het landschap te creëren door onderbegroeiing van de bomenrij te verwijderen. Achter deze woning komt de schaapskooiwoning, als het ware gelegen in de tweede bebouwingslijn. Deze woning volgt de lengterichting van de weg, en is daarmee georiënteerd op het achter- en naastgelegen landschap. Achter de woning is een weiland met doorgeschoten bomen. Aan de zuidzijde staat de te behouden bomenrij. Naast de nieuwe indeling van het perceel, worden er nog een aantal elementen toegevoegd waardoor de landschappelijke kwaliteit verder verhoogd wordt. In de voortuinen bij zowel de boerderij als de schuurwoning worden solitaire bomen geplant: een linde bij de boerderij en een treurwilg bij de schuurwoning.

De woningen delen de nieuwe inrit vanaf de Schalm. Langs beide zijden van deze inrit wordt door initiatiefnemer nieuwe beuken aangelegd, evenals beukenhagen er langs. Op het erf tussen de woningen komt een groenvak met daarin een solitaire beuk. Ten oosten van die beuk komt een notenboom. Verder wordt ten oosten van de schaapskooiwoning een struweelhaag aangelegd. Ten zuiden van die struweelhaag wordt de bomenrij aangevuld met enkele eiken. Aan de oostzijde van het perceel, wat buiten het plangebied valt, wordt een hoogstamfruitboomgaard aangelegd. Deze boomgaard wordt omzoomd met een meidoornhaag. Met deze nieuwe landschappelijke inpassing wordt er een aanzienlijk oppervlak aan gebouwen verwijderd. Door de landschappelijke inpassing wordt de ruimtelijke kwaliteit vanuit het landschap aanzienlijk versterkt. Het inrichtingsplan voorziet in het aanplanten van extra bomen. Door het aanleggen van het inrichtingsplan worden de drie woningen op een goede wijze ingericht op het perceel

Pagina 6 van 10

Advies Omgevingsdienst m.b.t. geurrapport

Pagina 7 van 10

Pagina 8 van 10

Pagina 9 van 10

Pagina 10 van 10