Raadsvoorstel Kastanjelaan 2A

Raadsvoorstel

Nummer: 526847/532270 Behandeld door: M. Wentzel Datum: 30 maart 2021

Onderwerp: omgevingsaanvraag bouwen 12 appartementen Kastanjelaan 2a

Geachte raad, Samenvatting: Uw raad wordt gevraagd een ontwerpverklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven ten behoeve van de omgevingsaanvraag voor de bouw van een appartementengebouw aan de Kastanjelaan 2a te Renswoude. Ook wordt voorgesteld om het college te mandateren voor het afgeven van de definitieve vvgb in het geval er geen zienswijzen worden ingediend.

Inleiding Op 30 november 2020 heeft de heer A. van Rinsum een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een appartementengebouw aan de Kastanjelaan 2a te Renswoude ter vervanging van een bestaande supermarkt. Bestemmingsplan(afwijking) Het perceel Kastanjelaan 2a heeft in het geldende bestemmingsplan ‘Dorp’ de bestemming ‘Detailhandel’ waarbij een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 6 meter geldt. Het bouwen van een appartementencomplex van 9.62 meter hoog en het realiseren van zelfstandige woningen is in strijd met deze bestemming. Afwijking bestemmingsplan De aanvraag is daarom mede getoetst aan artikel 2.12 van de Wabo en kan alleen worden vergund op grond van het eerste lid, onder a, onder 3° van dit artikel, het zogenaamde projectafwijkingsbesluit. De vergunning kan alleen worden verleend als het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Ook kan de vergunning alleen worden verleend als de gemeenteraad heeft verklaard hiertegen geen bedenkingen te hebben. Om het bouwplan mogelijk te maken is er een procedure opgestart voor een projectafwijkingsbesluit, zodat de gemeenteraad hier een besluit over kan nemen. In het voortraject is het bouwplan meerdere malen aangepast om er voor te zorgen dat de bouwvolumes en de uitstraling beter passen in de omgeving.

Er is een schaduwonderzoek verricht om na te gaan wat het effect is op de omgeving. De initiatiefnemer heeft contact gezocht met de omgeving. De kap van de bergingen aan de achterzijde is eraf gehaald om de buurtbewoners tegemoet te komen. Welstand heeft positief geadviseerd over de aanpassing van

Pagina 1 van 6

de bergingen. Het huidige plan is het eindresultaat van verschillende gesprekken en aanpassingen op het bouwplan. Voor de ruimtelijke onderbouwing zijn de volgende aspecten nader beoordeeld: Stikstofdepositie, ecologie, parkeren, verkeersveiligheid, geluid en archeologie. In dit raadsvoorstel wordt vooral ingegaan op de belangrijkste aandachtpunten van dit bouwplan. Overige aspecten zijn ook beoordeeld en kunt u terug lezen in de ruimtelijke onderbouwing. Parkeren Iedere ruimtelijke ontwikkeling wordt sinds 2016 door ons getoetst aan de Nota Parkeernormen. De nota hanteert de volgende parkeernormen voor appartementen: Koop etage duur 2.0 Koop etage midden 1.8 Koop etage goedkoop 1.5 Bij dit bouwplan worden er 12 luxe appartementen gebouwd. Om deze reden moeten er (2x12=) 24 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. De Nota parkeernormen stelt dat een initiatief niet mag leiden tot een (toename van) parkeertekort in de openbare ruimte, maar geeft aan dat het ook kan voorkomen dat er in de openbare ruimte een restcapaciteit bestaat. Dit is alleen het geval als de parkeerdruk in de openbare ruimte op het maatgevende moment, met toevoeging van de ontwikkeling, onder de 85% blijft. Als er binnen 10 jaar ontwikkelingen worden verwacht die de bezettingsgraad van het betreffende gebied beïnvloeden, moet ook hiermee rekening worden gehouden.

Er is voor zover bekend geen nieuwe ontwikkeling binnen dit gebied bekend. Hoewel er doordeweeks over het algemeen wel een restcapaciteit zal zijn, is die er niet op de zondag tijdens kerkdiensten. Op de regenachtige zondagen zijn de parkeerplaatsen hier bezet. Dat betekent dat er op piekmomenten dus geen restcapaciteit is. Als er een appartementencomplex wordt gerealiseerd, dan wordt er ook op zondag gebruik gemaakt van parkeerplaatsen, in tegenstelling tot de supermarkt destijds. Als nu wordt gekozen om openbaar gebied te gebruiken voor parkeerplaatsen ten behoeve van het appartementencomplex, dan wordt er een (weliswaar beperkt) parkeerprobleem voor de zondagen gecreëerd. Daarnaast is het zo dat de bestaande openbare parkeerplaatsen vóór de voormalige supermarkt moeten worden aangepast. Aan de straatzijde van de voormalige supermarkt liggen 16 schuine parkeerplaatsen. Daarachter ligt een stoep en strak daartegenaan begint de bebouwing van de voormalige supermarkt. Die stoep is echter niet volledig in eigendom van de gemeente Renswoude. De perceelsgrens ligt ongeveer halverwege de stoep (zie rode lijn in luchtfoto hiernaast), wat betekent dat slechts circa 0,6 meter gemeentegrond is en de rest in eigendom is van de heer Van Rinsum. Deze gronden zijn echter al jarenlang in gebruik als openbaar trottoir waar een ieder gebruik van kan maken.

Ook wordt de stoep onderhouden door de gemeente. Het deel van de stoep dat in eigendom is van de heer Van Rinsum, heeft niet de verkeersbestemming zoals de rest van de weg, maar is bestemd als ‘detailhandel’. Alleen als kan worden aangetoond dat de stoep al meer dan 30 jaar voor een ieder toegankelijk is geweest, dan moet de weg als openbare weg, zoals bedoeld in de Wegenwet, worden aangemerkt. Het is niet aannemelijk dat dit het geval is. In 1995 is er namelijk een vergunning verleend voor de uitbreiding van de winkel. Daarbij is door het toenmalige college opgemerkt dat er een afzonderlijke brief moest worden verstuurd over het schuinparkeren, waarbij de aanlegkosten voor rekening van de heer Van Rinsum moesten komen. Deze brief is helaas al vernietigd, maar uit deze tekst op het bouwvergunningdossier kan worden opgemaakt dat de schuine parkeerplaatsen pas in 1995 zijn aangelegd in verband met de uitbreiding van de winkel. Het is aannemelijk dat er voor die tijd nog voldoende ruimte was voor een stoep zodat de gronden van Van Rinsum niet als openbaar gebied hoefden te worden

Pagina 2 van 6

aangemerkt. Mogelijk kan de heer Van Rinsum deze informatie verstrekken. Zo niet, dan stel ik voor om uit te gaan van het feit dat de gronden niet als openbare weg als bedoeld in de Wegenwet moeten worden beschouwd.

Uitsnede dossier bouwvergunning uitbreiden winkel uit 1995. Hieronder de bijbehorende situatietekening van deze uitbreiding waarop nog een trottoir te zien is.

Dat de heer Van Rinsum zijn eigen grond wil gebruiken als tuin/voorerf en niet als stoep is logisch. Dat betekent echter wel dat de parkeerplaatsen moeten worden gewijzigd in langsparkeren om de ruimte te hebben voor het realiseren van een trottoir. Hierdoor verdwijnen er meerdere parkeerplaatsen in het openbaar gebied; waar er nu 16 schuine parkeerplaatsen aanwezig zijn. In het huidige plan kunnen er nu 7 langsparkeerplaatsen en 7 dwarsparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Dat betekent dat er 2 parkeerplaatsen verdwijnen. Dit is geen wenselijke situatie gelet op het feit dat op de zondagen deze parkeerplaatsen nu al met enige regelmaat volledig bezet zijn. Aan de Dorpsstraat is er minimale ruimte om dit op te vangen, dus zal men elders in de wijk parkeren. Voorkomen moet worden dat daar een parkeerprobleem ontstaat. Conclusie: Het bouwplan is in strijd met de parkeernota omdat er te weinig parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd en dat uiteindelijk 2 parkeerplaatsen in de openbare ruimte verdwijnen.

Pagina 3 van 6

Verkeersveiligheid Het bouwplan is voorgelegd aan een verkeerskundige en hij heeft geadviseerd om de terreinafscheiding nabij de parkeerplaats aan de Wilgenlaan te verlagen. Het bouwplan is hierop aangepast. Zodat er beter zicht ontstaat bij de uitgang van het parkeerterrein. Geluidbelasting De geluidbelasting ten gevolge van de Dorpsstraat zal voor sommige appartementen hoger zijn dan de voorkeurswaarde van 48 dB. De Wet geluidhinder biedt de mogelijkheid hiervoor een ontheffing te verlenen door hogere waarden vast te stellen. Via de Omgevingsdienst regio Utrecht wordt de ontheffingsprocedure voor het vaststellen van de hogere grenswaarden voorbereid. Overigens is ook ten gevolge van de Kastanjelaan sprake van een hoge geluidbelasting, maar omdat op deze weg een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur, hoeft deze niet aan de Wet geluidhinder te worden getoetst. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is deze wel beschouwd. Volkshuisvestiging kader De woonvisie van de gemeente Renswoude is vastgelegd in het document “Woningmarktverkenning gemeente Renswoude 2019-2035”. In dit document is aangegeven dat er geen behoefte is aan appartementen tot € 300.000,- en wel beperkte behoefte aan appartementen > € 300.000,-. Het ingediende bouwplan bevat allemaal appartementen van ongeveer 125 m2 en behoren derhalve tot de categorie duur.

Het negatieve effect is dat voor andere initiatieven de mogelijkheid voor het bouwen van duurdere woningen wordt weggenomen door dit bouwplan. De initiatiefnemer geeft aan dat hij alle woningen onder voorbehoud heeft verkocht. Hierdoor zal het bouwplan wel realiseerbaar zijn. Beantwoording van de raadsvragen Waarom hier een parkeereis van 2 aangehouden en bij andere projecten zoals bij de appartementen aan de Vendelier (Vinkenborg/Wilgenborg) een lagere parkeereis wordt aangehouden? Antwoord: Bij dit plan worden 12 luxe appartementen gebouwd. Vanuit de parkeernota worden 2 parkeerplaatsen per luxewoning geëist. De appartementen aan de Vendelier zijn geen luxe appartementen en is via een intentieovereenkomst een parkeereis van 1,5 vastgelegd en uiteindelijk een parkeereis van 1,4 vergund. De parkeernota was echter toen nog niet van kracht

Pagina 4 van 6

toen deze vergunningen werden verleend. Bestaande situatie heeft een ruim overschot aan parkeren. Reden is de aanwezigheid van, en aanzuigende werking, van de supermarktlocatie. De gevolgen van het definitief opheffen van de supermarktlocatie ten gunste van de 12 appartementen zijn: -

1000 verkeersverkeersbewegingen per dag bij de Supermarkt worden 100 verkeersbewegingen voor appartementen

-

In openbaar gebied verdwijnen 2 parkeerplaatsen en er komen op eigen terrein 17 nieuwe parkeerplaatsen voor terug

Het is van groot belang/ wens van de gemeente dat supermarktlocatie definitief wordt opgeheven. We moeten dan ook blij zijn met de ontwikkeling van de eigenaar voor het oprichten van 12 appartementen. De gevolgen voor het gebied zijn louter positief. Afname met 90% van verkeersbewegingen en daarmee ook een sterke terugloop van parkeerbehoefte. Daarnaast neemt de parkeervoorzieningen in het gebied toe met 15 parkeerplaatsen. Er is sprake van enorme winst voor dit gebied en dus ook voor ons dorp. Behoud van de supermarktlocatie is onwenselijk en zou alleen maar leiden toch een ongewenste verkeerssituatie. Ontstaat er geen negatieve precedentwerking door er af geweken wordt van de parkeernota? Antwoord: De gemeente Renswoude loopt hiermee inderdaad een klein risico dat andere initiatiefnemers hiernaar verwijzen. Echter is dit een uitzonderlijke situatie waarbij een supermarkt met veel verkeersbewegingen verdwijnt en 12 luxe appartementen hiervoor terugkomen. Een vergelijkbare situatie zal zich niet snel voordoen in de gemeente Renswoude en om deze reden is een negatieve precedentwerking niet te verwachten. Kan er geen hoge parkeerdruk ontstaan als De Voorhof wordt verhuurd? De Voorhof wordt inderdaad ook voor andere activiteiten, anders dan kerkdiensten, gebruikt. Dit was echter ook al aan de orde toen de supermarkt nog aan de Kastanjelaan gevestigd was.

Als gemeente hebben wij nooit signalen ontvangen over een parkeerprobleem ten gevolge van deze andere activiteiten. Voor de zekerheid is er contact opgenomen met het kerkbestuur en gevraagd of er in het verleden parkeeroverlast was nabij de kerk. Zij geven aan dat bezoekers aantal helaas terug loopt en de meeste bezoekers uit het dorp zelf komt. Daarom is er nu en was er in het verleden altijd voldoende plek om te parkeren. Om deze redenen verwachten wij dat ook niet wanneer het appartementengebouw gerealiseerd is. Het bouwplan is nu afgewogen tegen de achtergrond van gebruik als kerkgebouw en het is niet aannemelijk dat eventuele parkeeroverlast door andere activiteiten groter zal zijn dan door het gebruik als kerk. Wel is het inderdaad mogelijk dat er niet alleen op zondagen geparkeerd wordt ten behoeve van het gebruik van het kerkgebouw, maar naar onze mening blijft het aantal dagen beperkt. Waarom wordt er geen parkeergarage gebouwd? Antwoord: De locatie is te klein om een goed functionerende parkeerkelder te kunnen maken. De hellingbaan naar de parkeerkelder zou te stijl worden. Daarbij wegen de bouwkosten niet op tegen het te behalen resultaat. Appartementengebouw is te klein van omvang om een goede parkeerinrichting te realiseren. Ook welstand was geen voorstander van een kelderinrit aan de openbare weg.

Kan er niet een te grote parkeerdruk ontstaan zodra de kerk geopend is op de zondagen? Het bouwplan voor het appartementengebouw is beoordeeld in relatie tot het gebruik van het kerkgebouw voor kerkdiensten. De momenten dat er bij gebruik van het kerkgebouw een tekort aan parkeerplaatsen optreedt is naar onze mening zeer beperkt. Vooral op regenachtige dagen is de verwachting dat veel kerkbezoekers met de auto komen, maar het zeer beperkte tekort aan parkeerplaatsen bij het appartementengebouw kan zich alleen op die momenten manifesteren. Wij achten dat een acceptabel risico is. Waarom voldoen de appartementen niet aan de BENG norm? Antwoord: De aanvraag is ingediend voor 1 januari 2021 met als gevolg dat het bouwplan moet voldoen aan de regelgeving van het Bouwbesluit 2012 van het moment van indiening. Ook de

Pagina 5 van 6

andere aanvragen die voor 1 januari 2021 zijn ingediend hoeven niet te voldoen aan de BENGnorm. Het bouwplan voldoet aan de regelgeving van het Bouwbesluit. Op zich wordt er een zeer zuinig gebouw gebouwd met speciale aspecten: • Zelfregelende ventilatieroosters waardoor het energieverbruik van de woningen lager zal zijn; • Hogere isolatiewaarden in de wanden en daken dan geëist, waardoor het energieverbruik van de woningen zal zijn; • Luchtwarmtepomp wordt toegepast waarbij zonnepanelen het extra stroomverbruik compenseert. Er wordt geen gas meer verbruikt in deze woningen; • Het platte dak is niet maximaal gevuld met zonnepanelen, 3 panelen per woning. Meer zonnepanelen dan Energie Prestatie Coëfficiënt berekening is vermeld; • Verbeterde kierdicht van de woningen waardoor het energieverbruik van de woning lager zal zijn. In de vergunningaanvraag is een lager aantal zonnepanelen opgenomen dat in werkelijkheid wordt aangebracht en aan de kopers zal wordt verkocht. Bij de vergunningverlening is de regelgeving het toetsingskader. Op het dak wordt 52 zonnepanelen aangebracht(i.p.v. 36), waarvan er vier bestemd zijn voor de algemene voorzieningen. Een extra toevoeging, dus een verhoging t.o.v. de voorschriften. Conclusie Het gebied wordt ontwikkeld door het bouwen van 12 luxe appartementen. De vraag naar woningen in deze gemeente is groot.

Zoals u hierboven kunt lezen heeft de initiatiefnemer geprobeerd om een hoogwaardig bouwplan te ontwikkelen, hetgeen een duidelijke verbetering is van de huidige situatie. Aan de ene kant is het goed om erop te wijzen dat het bouwplan in strijd is met de parkeernota omdat er te weinig parkeerplaatsen op eigen terrein wordt gerealiseerd en dat uiteindelijk 2 parkeerplaatsen in de openbare ruimte verdwijnen. Dit heeft een negatieve precedentwerking op andere bouwplannen in de gemeente Renswoude. Aan de andere kant gezien, kunnen de ontwikkelingen in de toekomst de vraag naar parkeerplaatsen afnemen. Hierbij kunt denken aan de terugloop bij de kerk. Met andere woorden dat mogelijk in de toekomst minder mensen de kerk bezoeken. Om deze reden is verdedigbaar om af te wijken van de parkeernota. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude,

de secretaris a.i., W.C.M. Lissenberg

Bijlage(n): 14

Pagina 6 van 6

de burgemeester, P. Doornenbal-van der Vlist