Raadsvoorstel Buursteeg 2

Raadsvoorstel

Nummer: 550139/569166 Behandeld door: L. Sipman Datum: 3 februari 2023

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan "Buursteeg 2"

Geachte raad, Samenvatting: Het ontwerpbestemmingsplan “Buursteeg 2” heeft voor een periode van 6 weken vanaf 1 december 2022 tot en met 13 januari 2023 voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is 1 zienswijze ingediend namens 7 omwonenden. De ingediende zienswijze is ontvankelijk, deels gegrond en leidt tot een aantal wijzigingen in de toelichting en de regels. Uw raad wordt gevraagd: 1. De ingediende zienswijze ontvankelijk, deels gegrond en deels ongegrond te verklaren conform de “Zienswijzennota Buursteeg 2”. 2. In te stemmen met de voorgestelde wijzigingen in de “Zienswijzennota Buursteeg 2”. 3. Het bestemmingsplan “Buursteeg 2” (NL.IMRO.0339.BP2022Buursteeg2-vg01) gewijzigd vast te stellen conform de “Zienswijzennota Buursteeg 2” op grond van artikel 3.8 van de Wro; 4. Geen exploitatieplan ex artikel 6.12 tweede lid van de Wro vast te stellen omdat de kosten anderszins verzekerd zijn; 5. Het raadsbesluit kenbaar te maken op de gebruikelijke wijze via de Heraut en online op www.officielebekendmakingen.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl.

Aanleiding De gemeente heeft een bestemmingsplan in voorbereiding voor de Buursteeg 2. Met het bestemmingsplan worden de volgende zaken mogelijk gemaakt: • Horeca op de gehele begane grond (huidig deel + voormalig kantoor van O-gen) • Legaliseren van de terrassen waar groter en anders gerealiseerd dan vergund • Legaliseren van de stretchtenten • Legaliseren van opslag in zeecontainers • Bouw van een semipermanente tent (voor het geven van instructies) op de redoute in het noordwesten van het terrein • Een afwijkingsbevoegdheid om in de toekomst een kruitmagazijn te bouwen voor opslag van materiaal van outdooractiviteiten. Op 15 november 2022 hebben we het concept-ontwerpbestemmingsplan Buursteeg 2 aan uw raadscommissie voorgelegd. Nadat wensen en bedenkingen waren geuit en verwerkt in het plan is het ontwerpbestemmingsplan voor 6 weken ter inzage gelegd.

Pagina 1 van 5

Onderbouwing Het voorliggende plan draagt bij aan het beleefbaar houden van de Grebbelinie en voldoet aan de uitgangspunten in de omgevingsvisie De uitbreiding van het aantal m2 horeca draagt bij aan het rendabel houden van het bezoekerscentrum. Dit zorgt ervoor dat de Grebbelinie als belangrijk onderdeel van het gemeentelijk DNA beleefbaar blijft voor bezoekers. Hiermee wordt invulling gegeven aan het beleid uit de omgevingsvisie. De omgevingsvisie verzet zich niet tegen de legalisatie van de stretchtenten, terrassen en zeecontainers, de voorgenomen realisatie van een semipermanente tent en herbouw van het kruitmagazijn. Het is belangrijk dat de zeecontainers worden ingepast met een haag en in een groene kleur worden geschilderd. Dit is als voorwaarde in de privaatrechtelijke overeenkomst opgenomen. Het plan borduurt voort op de bestaande rechten in het bestemmingsplan en de eerder afgegeven omgevingsvergunning In het toekomstige bestemmingsplan zijn de mogelijkheden voor de horeca en recreatieactiviteiten gelijk aan huidige voorwaarden uit het geldende bestemmingsplan en afgegeven omgevingsvergunning. Los van het grotere vloeroppervlak, blijft de bedrijfsvoering van het restaurant hetzelfde. Het restaurant krijgt alleen meer ruimte voor het bestaande aanbod. Dit aanbod bestaat primair uit het aanbieden van koffie, lunch en diner.

Ook worden de aanwezige faciliteiten gebruikt voor bijeenkomsten door de zakelijke markt (vergaderbijeenkomsten, mini conferenties en dergelijke) en voor (particuliere) partijen, trouwerijen en verjaardagen. In de avonduren worden de activiteiten voortgezet. Conform horeca categorie 2 zal dat niet op reguliere basis zijn. De locatie is niet geschikt voor een partycentrum en dient ook niet zo gebruikt te worden. Het aantal evenementen dat op het Fort kan worden georganiseerd wordt door de APV beperkt. Grote evenementen zijn en worden niet beoogd op het fort, met uitzondering van “Grebbelinie gerelateerde evenementen”. Het plan voldoet aan het provinciale beleid In de vooroverlegreactie heeft de provincie ons laten weten dat de bestemmingsregelingen voldoende bescherming bieden voor het behoud van de cultuurhistorische waarden terwijl er ook ruimte wordt geboden voor een bedrijfseconomisch rendabele exploitatie. In de voorontwerp versie van het bestemmingsplan was de onderbouwing voor de NNN nog niet volledig. Inmiddels is er een natuurtoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de wezenlijke kenmerken van de NNN niet worden aangetast. Het bestemmingsplan voldoet aan de algemene principes van een goede ruimtelijke ordening Bij de uitbreiding van de m2 horeca is afgewogen dat nog voldoende sprake is van een goed woon en leefklimaat voor omwonenden.

Ook met de uitbreiding van de m2 en het anders uitvoeren van de terrassen voldoet het bedrijf aan de richtafstanden die hiervoor. Aanvullend hieraan kan aan de hand van een eerder uitgevoerd akoestisch onderzoek worden aangetoond dat bij harde muziek binnen (met ramen en deuren gesloten) aan de geluidsnormen kan worden voldaan. Dit akoestisch onderzoek is geactualiseerd naar aanleiding van de ingediende inspraakreacties. Uit het onderzoek blijkt dat ook in de nieuwe situatie sprake blijft van een goed woon- en leefklimaat. Naar aanleiding van het onderzoek zijn in het ontwerp extra randvoorwaarden opgenomen over versterkte muziek op het buitenterrein. Vanwege de cultuurhistorische waarden is voor de legalisatie van de stretchtenten, de zeecontainers en de bouw van de semipermanente tent een advies ingewonnen bij de monumentencommissie. Deze heeft binnen de context van de functie, het gebruik en de vormgeving positief geadviseerd. Ook de Rijksdienst voor cultuurhistorie en erfgoed heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben over het plan. De welstandscommissie heeft positief geadviseerd over de stretchtenten, maar adviseert negatief over de zeecontainers. Gezien de reacties van de monumentencommissie en de RCE, de voorgestelde inpassing en uitvoering in groen ziet het college aanleiding om gemotiveerd van dit advies af te wijken. Zie verder ook bij kanttekeningen.

Pagina 2 van 5

De zienswijze geeft aanleiding voor een aantal aanpassingen Tijdens de periode van terinzagelegging is één zienswijze ingediend namens zeven omwonenden. De zienswijze is beantwoord in de “Zienswijzennota Buursteeg 2”. Voorgesteld wordt om de zienswijze ontvankelijk en deels gegrond te verklaren. Op basis van de beantwoording stellen we de volgende aanpassingen voor ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. In de toelichting Het welstandsadvies en het advies van het Erfgoed Expertteam worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan en daar als bijlage aan toegevoegd. In de regels Aan artikel 3.4 onder e wordt toegevoegd dat maximaal 8 incidentele festiviteiten in de periode 1 april tot en met 30 september zijn toegestaan en dat maximaal 4 incidentele festiviteiten zijn toegestaan de resterende periode. Te weten 1 oktober t/m 31 maart. Aanvullend op deze wijzigingen, zal de aanvrager van het bestemmingsplan ook een melding activiteitenbesluit indienen ten behoeve van de outdooractiviteiten. Met de privaatrechtelijke overeenkomst is het kostenverhaal verzekerd en zijn aanvullende afspraken gemaakt. Het gaat daarbij om de uitvoering van het inrichtingsplan, het camoufleren van de zeecontainers en het verhalen van eventuele planschade.

Omdat het kostenverhaal ex artikel 6.12 tweede lid van de Wro anderzins is verzekerd hoeft er ook geen exploitatieplan worden vastgesteld. Beoogd effect Met het vaststellen van het bestemmingsplan ontstaat de planologisch/juridische basis voor: • Horeca op de gehele begane grond (huidig deel + voormalig kantoor van O-gen) • Legaliseren van de terrassen waar groter en anders gerealiseerd dan vergund • Legaliseren van de stretchtenten • Legaliseren van opslag in zeecontainers • Bouw van een semipermanente tent (voor het geven van instructies) op de redoute in het noordwesten van het terrein • Een afwijkingsbevoegdheid om in de toekomst een kruitmagazijn te bouwen voor opslag van materiaal van outdooractiviteiten.

Argumenten - Het voorliggende plan draagt bij aan het beleefbaar houden van de Grebbelinie en voldoet aan de uitgangspunten in de omgevingsvisie - Het plan borduurt voort op de bestaande rechten in het bestemmingsplan en de eerder afgegeven omgevingsvergunning - Het plan voldoet aan het provinciale beleid - Het bestemmingsplan voldoet aan de algemene principes van een goede ruimtelijke ordening - De zienswijze geeft aanleiding voor een aantal aanpassingen - Met de privaatrechtelijke overeenkomst is het kostenverhaal verzekerd en zijn aanvullende afspraken gemaakt Kanttekeningen Bestemmingsplan biedt beperkte duidelijkheid, daarnaast zijn APV, handhaving en goed onderling contact van belang. Het bestemmingsplan biedt tot een zekere hoogte duidelijkheid over de mogelijkheden voor horeca, recreatiegebruik en evenementen. Voor de horeca is bijvoorbeeld bepaald dat feesten en partijen niet regulier mogen plaatsvinden. De randvoorwaarden voor horeca, recreatie en evenementen worden daarnaast ook gereguleerd via een exploitatievergunning en de APV. In de APV is aangegeven dat er maximaal 12x per jaar een ontheffing mag worden verleend voor incidentele festiviteiten waarbij de geluidsnormen worden overschreden. Grotere evenementen zijn alleen met een vergunning toegestaan.

Pagina 3 van 5

Ook kunnen er in het bestemmingsplan geen regels worden opgenomen over parkeren en/of het verlenen van toegang tot het terrein. Eventuele klachten dienen op een andere manier te worden opgelost. In dat kader heeft de gemeente recentelijk paaltjes geplaatst, wordt er gewerkt aan bewegwijzering en sluit de exploitant het terrein dagelijks af met een ketting. Tenslotte is het van belang dat de regels die er zijn worden nageleefd en dat er indien nodig (en mogelijk binnen de beschikbare capaciteit) wordt gehandhaafd. Ook wordt van omwonenden en exploitant gevraagd om binnen deze context met elkaar in overleg te treden. De gemeente stimuleert beide partijen dit regelmatig te doen. Welstandscommissie heeft negatief geadviseerd over de zeecontainers Voor een bestemmingsplan is een advies van welstand niet noodzakelijk. Het regelt immers alleen de bouwvorm en niet de vormgeving. In het kader van het handhavingsdossier en het legalisatie-onderzoek is dit advies wel ingewonnen (zie bijlage). Over de zeecontainers geeft de commissie in haar advies aan dat de containers en de opslag eromheen een adhoc toevoeging vormen met een rommelig en geïmproviseerd karakter. De containers doen afbreuk aan de kenmerkende vormgeving van het hoofdgebouw. Omdat de containers bij de toegang zijn gepositioneerd tasten hiermee de beeld- en belevingswaarde aan.

De commissie adviseert om de containers te verwijderen en de plek weer als landschappelijke strook in te richten. Ook wordt geadviseerd om op een andere manier te voorzien in de opslagfunctie op basis van een zorgvuldig ontworpen en ingepast nieuw bouwwerk. In overleg met de architect zijn er wellicht ook mogelijkheden aan het gebouw. Omdat met de beoogde inpassing van de containers voor een groot deel tegemoet kan worden gekomen aan de bezwaren van de commissie, omdat de monumentencommissie wel positief heeft geadviseerd, de provincie en RCE geen opmerkingen hadden én omdat de financiële middelen voor een permanent gebouw ontbreken, wijkt het college gemotiveerd van dit advies af op het moment dat de zeecontainers via een omgevingsvergunning worden gelegaliseerd. Ze let er daarbij op dat containers op advies van de monumentencommissie worden geverfd in legergroen of camouflagekleuren en dat er een haag omheen wordt geplant. Het college vindt het belangrijk dat dit zodanig gebeurt dat de zeecontainers uit het zicht worden onttrokken. Dit wordt ook als zodanig in de privaatrechtelijke overeenkomst opgenomen.

Uitvoering a. Planning: Na vaststelling door uw raad wordt het plan ter visie gelegd. Indien er binnen de termijn van tervisielegging geen beroep wordt ingesteld, treedt het bestemmingsplan in werking. b. Communicatie: De aanvrager en indieners van de zienswijze worden op hoogte gebracht van uw besluit. Communicatie vindt plaats via de Heraut en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Risico’s, kosten, baten en dekking Het plan komt volledig voor risico en rekening van initiatiefnemer en voor het in behandeling nemen van dit verzoek worden leges in rekening gebracht. De initiatiefnemer heeft ook ingestemd met de inhoud van de privaatrechtelijke overeenkomst waarin de uitvoering van het inrichtingsplan en afspraken over planschade zijn vastgelegd. Omdat de kosten anderszins zijn verzekert, betekent dit dat er geen exploitatieplan door uw raad vastgesteld hoeft te worden. Voorstel 1. De ingediende zienswijze ontvankelijk, deels gegrond en deels ongegrond te verklaren conform de “Zienswijzennota Buursteeg 2”. 2. Het bestemmingsplan “Buursteeg 2” (NL.IMRO.0339.BP2022Buursteeg2-vg01) gewijzigd vast te stellen conform de “Zienswijzennota Buursteeg 2” op grond van artikel 3.8 van de Wro; 3. Geen exploitatieplan ex artikel 6.12 tweede lid van de Wro vast te stellen omdat de kosten anderszins verzekerd zijn;

Pagina 4 van 5

4. Het raadsbesluit kenbaar te maken op de gebruikelijke wijze via de Heraut en online op www.officielebekendmakingen.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude,

de secretaris, E.J. Jansonius

de burgemeester, P. Doornenbal-van der Vlist

Bijlage(n): -

Zienswijzennota Buursteeg 2 Ontwerpbestemmingsplan Buursteeg 2 Concept-raadsbesluit

Pagina 5 van 5