Raadspresentatie herzieningen grexen juni 2026 OPENBAAR
Tekst van het document
GRONDEXPLOITATIES GROOT OVEREEM II & BEEKWEIDE II 2026 JUNI
Inhoud •
Grondexploitatie 2026: – Terugkijken: stand van zaken – Vooruitkijken: gronduitgifte en start (bouw- &) woonrijp maken – Resultaat
•
Toekomstperspectief grondexploitatie (risico’s)
GRONDEXPLOITATIE GROOT OVEREEM II 2026
JUNI
Ontwikkelgebied
Stand van zaken en Ontwikkelingen 2025 • • • • •
Grondexploitatie vastgesteld 13 juli 2021 Bestemmingsplan vastgesteld 15 februari 2022 Uitspraak RvS: bestemmingsplan onherroepelijk Planning blijft onzeker vanwege netcongestie Eerder reeds afgestemd met accountant dat grex ‘open’ blijft
• In 2025 alleen planvorming, geen uitvoeringskosten, geen gronduitgifte o Gewerkt aan uitgiftebeleid passend voor duurzame toekomst, rekening houdend met energieopgave •
Bij herziening bedragen alleen geïndexeerd, geen nieuwe inzichten/ramingen. Fasering wel vooruit getrokken (spannend of dat mogelijk is)
Stand van zaken en Ontwikkelingen 2025 • In kader van energiecongestie: o Onderzoek naar energiesysteem dat als ‘congestieverzachter’ kan functioneren, voorrang afwegingskader ACM o Lokaal op te wekken energie, opvang pieken regulier net, accu’s / batterijen, terugleveren indien nodig, gebruik binnen gebied op elkaar af stemmen o Preciese gevolgen onderwerp van onderzoek (investering, voor welke partij, ruimtebeslag)
Boekwaarde Groot Overeem II •
Boekwaarde grex neemt toe met € 129.325,Verloop boekwaarde Groot Overeem II
Boekwaarde totaal
boekwaarde per 1-1-2025
€
bij: rentetoerekening 2025 (1,00%)
€
-20.308
bij: plankosten 2025
€
-109.017
subtotaal mutatie 2025
€
-129.325
boekwaarde per 31-12-2025
€
-2.160.133
-2.030.808
Te realiseren KOSTEN Omschrijving
Totaal
Uitvoering Plankosten
2.076.529 569.890
Totale kosten
2.646.419
OPBRENGSTEN Omschrijving
Totaal
Grondopbrengsten bedrijven
8.230.635
Totale opbrengsten
8.230.635
Analyse verschillen KOSTEN
budget grex 2025
geboekt 2025 restant budget 2025
bijstelling
uitvoeringskosten plankosten
€ €
2.017.150 606.520
€ €
€ 109.017 €
2.017.150 497.503
€ €
59.379 € 72.388 €
2.076.529 569.890
totaal kosten
€
2.623.670
€
109.017 €
2.514.653
€
131.767 €
2.646.419
OPBRENGSTEN
budget grex 2025
geboekt 2025 restant budget 2025
bijstelling
bedrijfskavels
€
8.069.250
€
-
€
8.069.250
€
161.385 €
8.230.635
totaal opbrengsten
€
8.069.250
€
-
€
8.069.250
€
161.385 €
8.230.635
• Alle bedragen geïndexeerd • Plankosten + € 50.000 ivm onderzoek energiesysteem
budget grex 2026
budget grex 2026
Parameters
2026-2027
2028 e.v.
Rente
1,5%
1,5%
Kostenstijging - verwerving - plankosten - civiele kosten
2% 2,5% 3%
2% 3,0% + 0,5% 3,0% + 0,5%
Opbrengstenstijging - bedrijfskavels
2,0%
2,0%
Samenvatting grondexploitatie 2026
TOTAALOVERZICHT KOSTEN NOMINAAL Omschrijving Totale kosten
Totaal 4.806.552
Gerealiseerd Te realiseren 2.160.133 2.646.419
TOTAALOVERZICHT OPBRENGSTEN NOMINAAL Omschrijving Totale opbrengsten
Totaal
Gerealiseerd 8.230.635
-
SALDO Omschrijving
Totaal
Gerealiseerd
Kostenstijging Opbrengstenstijging Cashflow Rente Cummulatieve cashflow
146.998 453.682 5.890.900 -42.964
Nominaal Eindwaarde NCW
3.424.083 3.687.803 per 31-12-2030 3.340.157 per 01-01-2026
-2.160.133 -2.160.133
Te realiseren 8.230.635
Kasstroom grondexploitatie 2026
Kasstroom grondexploitatie Totale kosten
Totale opbrengsten
Cummulatieve cashflow
€ 5.000.000 € 4.000.000 € 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000 € 000 -€ 1.000.000 -€ 2.000.000 -€ 3.000.000 -€ 4.000.000 Gerealiseerd
2026
2027
2028
2029
2030
Resultaat verschil in resultaat
op eindwaarde
grondexploitatie 2025
€
3.803.000
grondexploitatie 2026
€
3.687.803
verslechtering
€
-115.197
NB: eindwaarde, verwachting in toekomst
Risicoanalyse - middenscenario •
Aanhoudende kostenstijging: – 2026: 5,0% – 2027: 3,0% – 2028 e.v.: 2,5%
•
Stijging grondopbrengsten gemeentelijke grex: 1,0% gedurende hele looptijd
•
Geleidelijke rentestijging naar 2,5%
•
Eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal in middenscenario: € 3.425.514,- positief
•
Verslechtering van € 262.290,- t.o.v. basisscenario
Risicoanalyse – worst case scenario •
Verlies 4.500 m² uitgeefbaar gebied i.v.m. inpassing beekzone en maatregelen ter mitigatie netcongestie
•
Stijging grondopbrengsten gemeentelijke grex: 0,0% gedurende hele looptijd
•
Aanhoudende kostenstijging: – 2026: 7,0% – 2027: 5,0% – 2028 e.v.: 2,5%
•
Geleidelijke rentestijging naar 3,0%
•
Eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal in worst case scenario: € 1.810.898,- positief
•
Verslechtering van € 1.876.905,- t.o.v. basisscenario
Toekomstperspectief Uitvoering: • 2026 planvorming (energie + wateropgave, bestekken) • 1e uitvoering groen & water Grex: • Grex gebaseerd op huidige inzichten • Ontwikkelen brengt risico’s met zich mee, huidige prognose van resultaat biedt ruimte om risico’s op te vangen • Belangrijke risico’s: energie + ruimteclaim wateropgave onderzoek • Jaarlijks actualiseren en tussentijds monitoren
GRONDEXPLOITATIE BEEKWEIDE II 2026
7 APRIL
Ontwikkelgebied Beekweide II
Actief versus faciliterend grondbeleid •
Actief: – grondeigendom gemeente – risicodragende rol gemeente – grondexploitatie
•
Faciliterend: – geen grondeigendom – beperktere risico’s – kostenverhaal (exploitatiebijdrage) via anterieure overeenkomst
Rood: grondexploitatie Blauw: zelfrealisatoren Groen: nog te contracteren
Woningbouwprogramma •
Gedifferentieerd woningbouwprogramma van 211 wooneenheden, inclusief 3 standplaatsen voor woonwagens
Grex
Ontwikkelingen 2025 Grex • Grondverkoop 26 sociale woningen (huur en koop) • Werkzaamheden bouw- en woonrijp maken • Plankosten
Herziening grondexploitatie •
Grondopbrengsten gemeentelijk deel herzien: – Betaalbaarheidsgrens: van € 405.000 naar € 420.000 – Actuele VON-waardes + bouwkosten = actuele grondwaardes woningen – Bijstelling VON-waarde ouderenwoningen grootste verschil
•
Kosten gemeentelijk deel herzien: – Indexatie
•
Aanpassing parameters: – Toekomstige indexatie – Toekomstige rente
Woningaantallen Beekweide II stedenbouwkundig plan grex 1-1-2026 Duur (> 340.000) 61 (>420.000)
75
Midden
43 (299.500 tot 420.000) 54 (< 299.500) 36
23
194 133
211 136
Goedkoop Sociaal (incl woonwagens) Totaal waarvan 'betaalbaar'
(215.000 tot 340.000) (< 215.000)
77 36
Kostenverhaal
Kostenverhaal •
Berekening kostenverhaal over gehele plangebied, naar rato van grondopbrengst per eigenaar
•
Verdeelsleutel grondexploitatie/kostenverhaal in 2021 ‘vastgeklikt’ na sluiten anterieure overeenkomsten
Ontwikkelingen kostenverhaal 2025 •
Afgesproken deel exploitatiebijdrage ontvangen
•
Bouw woningen
•
Voorbereiding bouw
Financiële gevolgen
Boekwaarde Beekweide II Verloop boekwaarde Beekweide II
Boekwaarde totaal
boekwaarde per 1-1-2025
€
2.339.903
bij: rentetoerekening 2025 (1,00%)
€
19.333
bij: grondaankoop 2025
€
169.076
bij: plankosten 2025
€
210.539
bij: bouw- en woonrijp 2025
€
871.647
bij: overige kosten 2025
€
7.005
bij: ruilovereenkomsten (kostenkant)
€
-
af: ruilovereenkomsten (opbrengstenkant)
€
-
af: grondopbrengsten grex
€
af: subsidies
€
-90.348
af: betaalde exploitatiebijdragen
€
-1.493.449
subtotaal mutatie 2025 - voor winstneming
€
-1.022.196
winstneming
€
subtotaal mutatie 2025- voor winstneming
€
-1.022.196
boekwaarde per 31-12-2025
€
1.317.707
boekwaarde grex per 31-12-2025
€
1.706.926
boekwaarde kostenverhaal per 31-12-2025
€
-389.219
mutatie boekwaarde grex over 2025
€
-226.386
mutatie boekwaarde kostenverhaal over 2025
€
-795.811
-716.000
-
•
Boekwaarde neemt af met ca € 1 mln Boekwaarde grex neemt af met € 226.386,-
•
Boekwaarde kostenverhaal neemt af met € 795.811,-
(NB: meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd in 2025, € 2,2 vs € 1,2)
Te realiseren totale plangebied totaal (prijspeil 1-1-26)
zelfrealisatie (kostenverhaal)
grondexploitatie
100%
70,3%
29,7%
verdeelsleutel uitvoeringskosten
€
2.905.994
€
2.044.016
€
861.978
plankosten
€
952.123
€
669.703
€
282.419
totaal kosten
€
3.858.116
€
2.713.719
€
1.144.397
•
Betreft nog te maken kosten (excl. Boekwaarde en inbreng) voor hele plangebied
•
Deze kosten worden verdeeld conform verdeelsleutel kostenverhaal/grex
Omschrijving
Te realiseren
Grondverkopen Overige opbrengsten
5.825.567 3.250.624
Totale opbrengsten
9.076.191
Analyse verschillen totale plangebied budget 2025
geboekt 2025
restantbudget 2025
aanpassing
budget 2026
kosten uitvoeringskosten plankosten
€ 4.117.251 € 900.000
€ 1.040.723 € 210.539
€ €
3.083.948 689.461
€ €
89.892 31.026
€ 3.173.840 € 720.486
subtotaal kosten
€ 5.017.251
€ 1.251.262
€
3.773.408
€ 120.918
€ 3.894.326
opbrengsten gronduitgifte overige inkomsten
€ 5.495.654 € 4.609.435
€ 716.000 € 1.583.797
€ €
4.779.654 3.115.986
€ 1.045.913 € 134.638
€ 5.825.567 € 3.250.624
subtotaal opbrengsten
€ 10.105.089
€ 2.299.797
€
7.895.640
€ 1.180.551
€ 9.076.191
saldo
€ 5.087.838
€ 1.048.535
€
4.122.232
€ 1.059.633
€ 5.181.865
Parameters 2026-2027
2028 e.v.
Rente
1,5%
1,5%
Kostenstijging - verwerving - plankosten - civiele kosten
2% 3,5% 3%
2% 2,5% + 0,5% 2,5% + 0,5%
Opbrengstenstijging - sociale woningbouw - vrije sector woningbouw
2,5% * 3%
2,5% + 0,5% 2,5% + 0,5%
* = 2026 0%
NB: indexatie kostenverhaal naargelang contractuele afspraken
Samenvatting grondexploitatie 2026
TOTAALOVERZICHT KOSTEN NOMINAAL Omschrijving Totale kosten
Totaal 2.887.533
Gerealiseerd 1.706.926
TOTAALOVERZICHT OPBRENGSTEN NOMINAAL Omschrijving Totale opbrengsten
Totaal
Gerealiseerd 5.825.567
-
SALDO Omschrijving
Totaal
Gerealiseerd
Kostenstijging Opbrengstenstijging Cashflow Rente Cummulatieve cashflow
60.388 199.123 4.783.695 68.030
Nominaal Eindwaarde NCW
2.938.034 3.144.799 per 31-12-2029 2.905.308 per 01-01-2026
-1.706.926 -1.706.926
Kasstroom grondexploitatie 2026
Kasstroom grondexploitatie Totale kosten
Totale opbrengsten
Cummulatieve cashflow
€ 5000000,000 € 4000000,000 € 3000000,000 € 2000000,000 € 1000000,000 € ,000 € 1000000,000 € 2000000,000 € 3000000,000 Gerealiseerd
2026
2027
2028
2029
Resultaat verschil in resultaat eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal 2024 eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal 2025
op eindwaarde € 3.263.000 € 4.065.724
verbetering
€
802.724
NB: eindwaarde, verwachting in toekomst
Winstneming grondexploitatie •
Winstneming verplicht vanaf moment dat zowel kosten als opbrengsten zijn gerealiseerd (mits resultaat betrouwbaar kan worden ingeschat)
•
Winstneming naar rato voortgang o.b.v. ‘Percentage of Completion’
•
Wordt opgenomen in boekwaarde als kosten totaal geraamd grex 2026 kosten (incl. prijsontwikkeling) € 4.449.524 opbrengsten (incl. prijsontwikkeling) € 7.763.420 verwacht resultaat Percentage of Completion (PoC) te nemen winst
€ €
3.313.896 16,15% 535.193
reeds genomen winst t/m 2024 winstneming 2025
€ €
237.127 298.066
realisatie t/m 2025 € 3.208.529 € 1.738.730
% 72,11% 22,40%
Risicoanalyse - middenscenario •
Gronduitgifte duurt een jaar langer i.v.m. economische ontwikkelingen
•
Daardoor extra plankosten: € 130.000,-
•
Aanhoudende kostenstijging (grex en kostenverhaal): – 2026: 5,0% – 2027: 4,0% – 2028 e.v.: 2,5%
•
Stijging grondopbrengsten gemeentelijke grex: 0% gedurende hele looptijd
•
Geleidelijke rentestijging naar 2,5%
•
Eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal in middenscenario: € 3.595.870,- positief
•
Verslechtering van € 469.855,- t.o.v. basisscenario
Risicoanalyse – worst case scenario •
Na 2027 3 jaar geen gronduitgifte i.v.m. netcongestie
•
Daardoor extra plankosten: € 500.000,-
•
Aanhoudende kostenstijging (grex en kostenverhaal): – 2026: 6,0% – 2027: 5,0% – 2028 e.v.: 2,5%
•
Grondopbrengsten blijven gelijk gedurende de gehele looptijd
•
Geleidelijke rentestijging naar 3,0%
•
Eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal in worst case scenario: € 2.993.603,- positief
•
Verslechtering van € 1.072.12,- t.o.v. basisscenario
Toekomstperspectief Uitvoering: •
(Bouw-)logistiek steeds complexer
•
Uitdagingen op gebied van ecologie & vergunningverlening
Grex: •
Grex gebaseerd op huidige inzichten
•
Ontwikkelen brengt risico’s met zich mee, huidige prognose van resultaat biedt ruimte om risico’s op te vangen
•
Jaarlijks actualiseren en tussentijds monitoren, zowel grex als kostenverhaal