Presentatie grex Beekweide II versie 4 april OPENBAAR

1

Grondexploitatie Beekweide II 2024 besloten informatieavond d.d. 4 juni 2024 t.b.v. behandeling in de raadsvergadering d.d. 18 juni 2024

Inhoud

• Grondexploitatie 2024: •

Terugkijken: stand van zaken

•

Vooruitkijken: onherroepelijk bestemmingsplan, start bouwrijp maken en gronduitgifte

• Toekomstperspectief grondexploitatie

2

Voorlopig beeld • Bestemmingsplan deels onherroepelijk (i.v.m. uitspraak Raad van State) • Juni 2023 herstelbesluit, vervolgens uitwerkingsplannen in procedure voor

Barneveldsestraat 16 en omgeving • Daarnaast wijzigingsplan in procedure voor aangepaste verkaveling rug-aan-rug-

woningen • In 2021 overeenkomsten gesloten over kostenverhaal, verwerving en grondruil • Met 2 eigenaren allonge op anterieure overeenkomst gesloten met aanvullende

afspraken over kostenverhaal en VON-prijzen sociale en middeldure woningen. • Deel plangebied Barneveldsestraat 16 wordt op dit moment niet meegenomen in

de berekening van het kostenverhaal.

3

Ontwikkelgebied

4

Aangepaste verkaveling als gevolg van wijzigingsplan (rug-aan-rug-woningen en rijwoningen Pinksterbloemweide /Boterbloemweide) nog niet meegenomen op bovenstaande kaart

Luchtfoto’s bouwrijp maken

5

6

Herhaling: typen grondbeleid / samenwerkingsvormen

7

Actief versus faciliterend grondbeleid •

Actief: • Grondeigendom gemeente • risicodragende rol gemeente • grondexploitatie

•

Faciliterend: • geen grondeigendom • beperktere risico’s • kostenverhaal (exploitatiebijdrage) via exploitatieplan of anterieure overeenkomst

•

BBV: verplichte scheiding tussen grondexploitatie en kostenverhaal

•

Rood: grondexploitatie

•

Blauw: zelfrealisatoren

•

Groen: nog te contracteren

•

Wit: Barneveldsestraat 16

8

Woningbouwprogramma • Gedifferentieerd woningbouwprogramma van 199 wooneenheden, inclusief 3

standplaatsen voor woonwagens grondexploitatie

zelfrealisatie

totaal

> € 355.000

12

50

62

€ 340.000 tot € 355.000

25

12

37

€ 265.000 tot € 340.000

4

4

8

< € 250.000 - 265.000 - 280.000

16

40

56

(beng - eng - NOM) sociale huur

33

33

woonwagens

3

-

3

totaal

93

106

199

9

Kostenverhaal •

Berekening kostenverhaal over gehele plangebied, naar rato van grondopbrengst per eigenaar

•

Verdeelsleutel grondexploitatie/kostenverhaal in 2021 ‘vastgeklikt’ na sluiten anterieure overeenkomsten, op basis van onderstaande berekening.

• •

•

via zelfrealisatie via grondexploitatie

€ €

bruto bijdrage 7.456.163 5.297.922

€ €

inbrengwaarde 2.888.231 3.422.688

€ €

eigen kosten 121.173 -

€ €

netto bijdrage 4.446.759 1.875.234

totaal

€

12.754.085

€

6.310.919

€

121.173

€

6.321.993

% 70,3% 29,7%

70,3% van kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en planschade via kostenverhaal & 29,7% via grondexploitatie Aanvullende afspraken met twee grondeigenaren: hogere bijdrage in ruil voor aanpassing VONprijzen. Daarmee nemen te ontvangen exploitatiebijdragen met € 539.000,- toe naar € 4.986.000 (prijspeil 1-1-2022). Let op: verdeelsleutels zijn niet gebaseerd op verhouding grondbezit (m²), maar op de opbrengstpotentie op die gronden (gecorrigeerd voor inbrengwaarde). Gemeentelijke grondpositie = relatief veel sociale huur en koop (lage grondopbrengst) en relatief veel openbare ruimte. Relatief duur programma op grond van zelfrealisatoren (hoge grondopbrengst), dus daarmee ook hogere bijdrage in kosten dan op basis van verhouding grondbezit (m²) te verwachten zou zijn.

10

Kosten voor totale plangebied verdeelsleutel

totaal (prijspeil 1-1-24)

zelfrealisatie (kostenverhaal)

grondexploitatie

100%

70,3%

29,7%

uitvoeringskosten

€

4.322.909

€

3.040.645

€

1.282.264

plankosten

€

920.480

€

647.447

€

273.033

totaal kosten

€

5.243.389

€

3.688.091

€

1.555.298

• Betreft nog te maken kosten (excl. boekwaarde) voor hele plangebied • Deze kosten worden verdeeld conform verdeelsleutel kostenverhaal/grex

11

Boekwaarde Beekweide II verloop boekwaarde Beekweide II

boekwaarde totaal

bw grond + rente + overige kosten

bw plankosten / civiel

bw expl. bijdragen

boekwaarde per 1-1-2023

€

1.672.332

bij: rentetoerekening 2023 (0,92%) bij: plankosten 2023 bij: bouw- en woonrijp 2023 bij: overige kosten 2023 bij: correctie boekwaarde af: betaalde exploitatiebijdragen subtotaal mutatie 2023

€ € € € € € €

12.292 281.457 211.076 185.760 5.268 -468.343 227.511

boekwaarde per 31-12-2023

€

1.899.842

€

1.306.757

€

1.261.428

€

-668.343

boekwaarde grex per 31-12-2023 boekwaarde kostenverhaal per 31-12-2023

€ €

1.680.923 218.919

100% € 0% €

1.306.757 -

29,7% € 70,3% €

374.166 887.262

0% € 100% €

-668.343

mutatie boekwaarde grex over 2023 mutatie boekwaarde kostenverhaal over 2023

€ €

349.416 -121.905

€ €

203.320 -

€ €

146.096 346.438

€ €

-468.343

12

Parameters prijspeildatum

1-1-2024

ncw-datum

1-1-2024

rente boekwaarde (grex)

0,92%

rente mpg (grex)

0,92%

disconto

2,00%

categorie

prijspeil 1-1-23

2024

2025

naar 1-1-24* grondopbrengsten wonen

2026 e.v.

n.v.t.

0,0%

2,0%

2,0%

zie toelichting

2,0%

2,0%

2,0%

grondkosten - civieltechnisch/GWW

5,0%

3,0%

2,0%

2,0%

grondkosten - plankosten

6,5%

5,0%

4,0%

2,0%

grondkosten - overige kosten**

4,0%

3,0%

2,0%

2,0%

exploitatiebijdrage kostenverhaal

*al l een van toepa ss i ng wanneer geen ni euwe of herzi ene rami ng i s opge stel d ** verwervi ng, pla ns chade e.d.

• Indexatie kostenverhaal verschilt per eigenaar naar gelang contractuele afspraken

Resultaat & samenvatting grondexploitatie 2024 samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2024

€

-1.681.000

€

2.532.000

€

5.618.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2024 saldo kosten- en opbrengstijging

€ €

1.405.000 -4.000

rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

11.000

verwerving en inbreng

€

977.000

uitvoeringskosten

€

1.555.000

totaal kosten gronduitgifte totaal opbrengsten

totaal saldo op netto contante waarde

€

5.618.000

31-12-2029

€

1.412.000

1-1-2024

€

1.254.000

• Grondexploitatie 2024: € 1.412.000,- positief op eindwaarde

13

Kasstroom grondexploitatie 2024

14

15

Resultaat & samenvatting kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2024 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2024 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-219.000

€

3.688.000

€

4.698.000

€ € €

791.000 -68.000 -

3.688.000

4.698.000

31-12-2029

• Saldo kostenverhaal: € 723.000,- positief op eindwaarde

€

723.000

Kasstroom kostenverhaal 2024

16

17

Saldo grex/kostenverhaal

2023

2024

verschil

resultaat grondexploitatie

€

1.320.000

€

1.412.000

+€

92.000

resultaat kostenverhaal

€

-796.000

€

723.000

+€

1.519.000

totaal

€

524.000

€

2.135.000

+€

1.611.000

Analyse verschillen (grex + kostenverhaal) verschil in resultaat eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal 2023 eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal 2024

€ €

op eindwaarde 524.000 2.135.000

verbetering

€

1.611.000

bijstellen kosten bouw- en woonrijp maken ophogen verwachte kosten onteigening verhogen post plankosten actualisatie grondopbrengsten gemeentelijke grex extra exploitatiebijdragen n.a.v. sluiten allonges invloed fasering en rente

€ € € € € €

967.000 -90.000 -262.000 -94.000 539.000 551.000

18

Risicoanalyse - middenscenario • Uitgifte gronden duurt een jaar langer i.v.m. onteigening • Daardoor extra plankosten: € 125.000,• Aanhoudende kostenstijging (grex en kostenverhaal): • 2024: 5,0% • 2025: 4,0% • 2026 e.v.: 2,5% • Stijging grondopbrengsten gemeentelijke grex: 0% gedurende hele looptijd • Geleidelijke rentestijging naar 2,5% (grex)

19

Middenscenario – resultaat grondexploitatie samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2024

€

-1.681.000

€

2.569.000

€

5.618.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2024 saldo kosten- en opbrengstijging

€ €

1.368.000 -167.000

rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde totaal saldo op netto contante waarde

€

91.000

verwerving en inbreng uitvoeringskosten totaal kosten

€ €

gronduitgifte totaal opbrengsten

€

977.000 1.592.000

5.618.000

31-12-2030 1-1-2024

• Eindwaarde grex in middenscenario: € 1.293.000,- positief • Verslechtering van € 119.000,- t.o.v. basisscenario

€ €

1.293.000 1.125.000

20

Middenscenario – resultaat kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2024 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2024 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-219.000

€

3.776.000

€

4.698.000

€ € €

703.000 -180.000 -

21

3.776.000

4.698.000

31-12-2030

€

• Eindwaarde kostenverhaal in middenscenario: € 523.000,- positief • Verslechtering van € 200.000,- t.o.v. basisscenario

523.000

22

Middenscenario – saldo grex/kostenverhaal

0-scenario

middenscenario

verschil

resultaat grondexploitatie

€

1.412.000

€

1.293.000

€

-119.000

resultaat kostenverhaal

€

723.000

€

523.000

€

-200.000

totaal

€

2.135.000

€

1.816.000

€

-319.000

Risicoanalyse – worst case scenario • Uitgifte gronden duurt drie jaar langer i.v.m. onteigening • Daardoor extra plankosten: € 400.000,• Aanhoudende kostenstijging (grex en kostenverhaal): • 2024: 6,0% • 2025: 5,0% • 2026 e.v.: 2,5% • Negatievere ontwikkeling grondopbrengsten gemeentelijke grex: • 2024: -5% • 2025: 0% • 2026 e.v.: 0% • Geleidelijke rentestijging naar 3,0%

23

Worst case scenario – resultaat grondexploitatie samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2024

€

-1.681.000

€

2.650.000

totaal opbrengsten

€

5.618.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2024

€

1.287.000

saldo kosten- en opbrengstijging

€

-473.000

rentetoerekening tot eindwaarde

€

75.000

verwerving en inbreng

€

977.000

uitvoeringskosten totaal kosten

€

1.673.000

gronduitgifte

€

totaal saldo op eindwaarde totaal saldo op netto contante waarde

5.618.000

31-12-2032 1-1-2024

• Eindwaarde grex in worst case scenario: € 953.000,- positief • Verslechtering van € 459.000,- t.o.v. basisscenario

€ €

953.000 798.000

24

Worst case scenario – resultaat kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2024 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2024 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-219.000

€

3.970.000

€

4.698.000

€ € €

509.000 -265.000 -

25

3.970.000

4.698.000

31-12-2032

€

• Eindwaarde kostenverhaal in worst case scenario: € 244.000,- positief • Verslechtering van € 479.000,- t.o.v. basisscenario

244.000

26

Worst case scenario – saldo grex/kostenverhaal

0-scenario

worst case scenario

verschil

resultaat grondexploitatie

€

1.412.000

€

953.000

€

-459.000

resultaat kostenverhaal

€

723.000

€

244.000

€

-479.000

totaal

€

2.135.000

€

1.197.000

€

-938.000

Toekomstperspectief grondexploitatie

• Actuele berekening betreft prognose gebaseerd op huidige inzichten • Ontwikkelen brengt risico’s met zich mee, huidige prognose van

financieel resultaat biedt ruimte om risico’s op te vangen • Jaarlijks actualiseren en tussentijds monitoren, zowel grondexploitatie

als kostenverhaal

27

28