Presentatie grex Beekweide II 2022 OPENBAAR

1

Grondexploitatie Beekweide II 2023 besloten informatieavond d.d. 23 mei 2023 t.b.v. behandeling in de raadsvergadering d.d. 20 juni 2023

Inhoud

• Grondexploitatie 2023: •

Terugkijken: stand van zaken

•

Vooruitkijken: onherroepelijk bestemmingsplan, start bouwrijp maken en gronduitgifte

• Toekomstperspectief grondexploitatie

2

Voorlopig beeld • Bestemmingsplan vastgesteld • Eind 2021 anterieure overeenkomsten gesloten met zelfrealisatoren, met daarin

afspraken over exploitatiebijdragen • Daarmee definitieve verdeelsleutel kostenverhaal / grondexploitatie bepaald • Overeenkomsten gesloten over verwerving en grondruil • Deel plangebied heeft in bestemmingsplan bestemming ‘wonen – nader uit te

werken’ en wordt op dit moment niet meegenomen in de berekening van het kostenverhaal.

3

Ontwikkelgebied

4

5

Herhaling: typen grondbeleid / samenwerkingsvormen

6

Actief versus faciliterend grondbeleid • Actief: via grondeigendom,

risicodragende rol, grondexploitatie • Faciliterend: geen grondeigendom,

beperktere risico’s, kostenverhaal (exploitatiebijdrage) via exploitatieplan of anterieure overeenkomst • Verplichte scheiding tussen

grondexploitatie en kostenverhaal

•

Rood: grondexploitatie (paars: grondruil)

•

Blauw: zelfrealisatoren

•

Groen: nog te contracteren

•

Wit: wonen – nader uit te werken

7

Woningbouwprogramma • Gedifferentieerd woningbouwprogramma van 195 wooneenheden, inclusief 3

standplaatsen voor woonwagens > € 340.000 € 280.000 tot € 340.000 € 220.000 tot € 280.000 < € 220.000 woonwagens totaal

grondexploitatie 12 25

zelfrealisatie 39 25

8 43 3

3 37 -

totaal 51 50 11 80 3

91

104

195

8

Kostenverhaal •

Berekening kostenverhaal over gehele plangebied, naar rato van grondopbrengst per eigenaar

•

Anterieure overeenkomsten in december 2021 gesloten: verdeelsleutel grondexploitatie/kostenverhaal daarmee ‘vastgeklikt’

• • •

via zelfrealisatie via grondexploitatie

€ €

bruto bijdrage 7.456.163 5.297.922

totaal

€

12.754.085

€ €

inbrengwaarde 2.888.231 3.422.688

€

6.310.919

€ €

eigen kosten 121.173 -

€ €

netto bijdrage 4.446.759 1.875.234

€

121.173

€

6.321.993

% 70,3% 29,7%

Netto bijdrages zelfrealisatoren is effectieve kostenverhaal: € 4.447.000 70,3% van kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en planschade via kostenverhaal & 29,7% via grondexploitatie Let op: verdeelsleutels zijn niet gebaseerd op verhouding grondbezit (m²), maar op de opbrengstpotentie op die gronden (gecorrigeerd voor inbrengwaarde). Gemeentelijke grondpositie = relatief veel sociale huur en koop (lage grondopbrengst) en relatief veel openbare ruimte. Relatief duur programma op grond van zelfrealisatoren (hoge grondopbrengst), dus daarmee ook hogere bijdrage in kosten dan op basis van verhouding grondbezit (m²) te verwachten zou zijn.

9

Kosten in plangebied

verdeelsleutel

totaal (prijspeil 1-1-23)

zelfrealisatie (kostenverhaal)

grondexploitatie

100%

70,3%

29,7%

uitvoeringskosten plankosten

€ €

5.611.008 931.479

€ €

3.946.667 655.183

€ €

1.664.341 276.296

totaal kosten

€

6.542.487

€

4.601.850

€

1.940.637

• Betreft nog te maken kosten (excl. boekwaarde) voor hele plangebied • Deze kosten worden verdeeld conform verdeelsleutel kostenverhaal/grex

10

Boekwaarde Beekweide II bw plankosten / bouw- en woonrijp

verloop boekwaarde Beekweide II boekwaarde per 1-1-2022

boekwaarde totaal € 1.477.116

bij: rentetoerekening 2022 (0,31%) bij: plankosten 2022 op grootboeknummer bij: plankosten 2022 interne uren af: betaalde exploitatiebijdragen subtotaal mutatie 2022

€ € € € €

3.969 148.739 42.507 195.215

boekwaarde per 31-12-2022

€

1.672.332

€

1.101.972

€

768.895

€

1.465

€

-200.000

boekwaarde grex per 31-12-2022 boekwaarde kostenverhaal per 31-12-2022

€ €

1.331.507 340.825

100% € 0% €

1.101.972 -

29,7% € 70,3% €

228.070 540.825

100% € 0% €

1.465 -

0% € 100% €

-200.000

mutatie boekwaarde grex over 2022 mutatie boekwaarde kostenverhaal over 2022

€ €

60.697 134.519

€ €

3.431 -

€ €

56.728 134.519

€ €

538 -

€ €

bw grond

bw rente over plankost.

bw expl. bijdragen

-

11

Parameters prijspeildatum ncw-datum rente boekwaarde (grex) rente mpg (grex) disconto

1-1-2023 1-1-2023 0,31% 0,31% 2,00%

2023

2024

grondopbrengsten wonen index exploitatiebijdragen Beekweide II

prijspeil 1-1-22 naar 1-1-23 0,0% 2,0%

0,0% 2,0%

0,0% 2,0%

2025 e.v. 2,0% 2,0%

grondkosten - civieltechnisch/GWW grondkosten - plan- en overige kosten

15,0% 6,0%

5,0% 5,0%

4,0% 4,0%

2,0% 2,0%

Resultaat & samenvatting grondexploitatie 2023 samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2023

€

-1.332.000

€

2.902.000

€

5.697.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2023

€

1.463.000

saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde totaal saldo op netto contante waarde

€ €

-139.000 -4.000

verwerving en inbreng uitvoeringskosten totaal kosten

€ €

gronduitgifte totaal opbrengsten

€

962.000 1.940.000

5.697.000

31-12-2028 1-1-2023

• Grondexploitatie 2023: € 1.320.000,- positief op eindwaarde

€ €

1.320.000 1.172.000

12

Kasstroom grondexploitatie 2023

13

14

Analyse verschillen verschil in resultaat eindwaarde grondexploitatie 2022 eindwaarde grondexploitatie 2023

€ €

op eindwaarde 1.672.000 1.320.000

verslechtering

€

-352.000

invloed fasering in rente

€

-352.000

15

Resultaat & samenvatting kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2023 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2023 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-341.000

€

4.602.000

€

4.332.000

€ € €

-611.000 -185.000 -

4.602.000

4.332.000

31-12-2028

• Saldo kostenverhaal: € 796.000,- negatief op eindwaarde

€

-796.000

Kasstroom kostenverhaal 2023

16

Saldo grex/kostenverhaal • Eindwaarde grex:

€ 1.320.000,- positief

• Eindwaarde kostenverhaal:

€ 796.000,- negatief

• Saldo:

€ 524.000,- positief

Resultaat 2022 •

Eindwaarde grex:

€ 1.672.000,- positief (verslechtering 2023: € 352.000,-)

•

Eindwaarde kostenverhaal:

€ 281.000,- negatief (verslechtering 2023: € 515.000,-)

•

Saldo:

€ 1.391.000,- positief (verslechtering 2023: € 867.000,-)

17

Risicoanalyse - middenscenario • Uitgifte gronden duurt een jaar langer • Daardoor extra plankosten: € 100.000,• Aanhoudende kostenstijging: 10% in 2023, 5% in 2024, 4% vanaf 2025 (grex en

kostenverhaal) • Opbrengstenstijging: 0% gedurende hele looptijd • Geleidelijke rentestijging (1% in 2023, 2% vanaf 2024)

18

Middenscenario – resultaat grondexploitatie samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2023

€

-1.332.000

€

2.932.000

€

5.697.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2023

€

1.433.000

saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde totaal saldo op netto contante waarde

€ €

-412.000 -74.000

verwerving en inbreng uitvoeringskosten totaal kosten

€ €

gronduitgifte totaal opbrengsten

€

962.000 1.970.000

5.697.000

31-12-2028 1-1-2023

• Eindwaarde grex in middenscenario: € 946.000,- positief • Verslechtering van € 374.000,- t.o.v. basisscenario

€ €

946.000 840.000

19

Middenscenario – resultaat kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2023 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2023 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-341.000

€

4.672.000

€

4.332.000

€ € €

-681.000 -509.000 -

20

4.672.000

4.332.000

31-12-2028

€

• Eindwaarde kostenverhaal in middenscenario: € 1.190.000,- negatief • Verslechtering van € 394.000,- t.o.v. basisscenario

-1.190.000

Middenscenario – saldo grex/kostenverhaal

• Eindwaarde grex in middenscenario:

€ 946.000,- positief

• Eindwaarde kostenverhaal in middenscenario:

€ 1.190.000,- negatief

• Saldo:

€ 244.000,- negatief

21

Risicoanalyse – worst case scenario • Uitgifte gronden duurt drie jaar langer • Daardoor extra plankosten: € 250.000,• Aanhoudende kostenstijging: 12% in 2023, 7% in 2024, 4% 2025 e.v. (grex en

kostenverhaal) • Opbrengstenstijging 0% gedurende hele looptijd • Geleidelijke rentestijging (1,5% in 2023, 2,5% vanaf 2024)

22

Worst case scenario – resultaat grondexploitatie samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2023

€

-1.332.000

€

2.977.000

€

5.697.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2023

€

1.388.000

saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde totaal saldo op netto contante waarde

€ €

-576.000 -131.000

verwerving en inbreng uitvoeringskosten totaal kosten

€ €

gronduitgifte totaal opbrengsten

€

962.000 2.015.000

5.697.000

31-12-2030 1-1-2023

• Eindwaarde grex in worst case scenario: € 681.000,- positief • Verslechtering van € 639.000,- t.o.v. basisscenario

€ €

681.000 581.000

23

Worst case scenario – resultaat kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2023 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2023 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-341.000

€

4.778.000

€

4.332.000

€ € €

-787.000 -750.000 -

4.778.000

4.332.000

31-12-2030

€

-1.537.000

• Eindwaarde kostenverhaal in worst case scenario: € 1.537.000,- negatief • Verslechtering van € 741.000,- t.o.v. basisscenario

24

Worst case scenario – saldo grex/kostenverhaal

• Eindwaarde grex in worst case scenario:

€ 681.000,- positief

• Eindwaarde kostenverhaal in worst case scen.:

€ 1.537.000,- negatief

• Saldo:

€ 856.000,- negatief

25

Toekomstperspectief grondexploitatie

• Actuele berekening betreft prognose gebaseerd op huidige inzichten • Ontwikkelen brengt risico’s met zich mee, huidige prognose van

financieel resultaat biedt ruimte om risico’s op te vangen • Jaarlijks actualiseren en tussentijds monitoren, zowel grondexploitatie

als kostenverhaal

26

27