Presentatie Beekweide II, actualiseren en vaststellen grondexploitatie 2025

1

Grondexploitatie Beekweide II 2025 besloten informatieavond d.d. 10 juni 2025 t.b.v. behandeling in de raadsvergadering d.d. 24 juni 2025

Inhoud

• Grondexploitatie 2025: •

Terugkijken: stand van zaken

•

Vooruitkijken: gronduitgifte en start woonrijp maken

• Toekomstperspectief grondexploitatie

2

Voorlopig beeld • Bouwrijp maken grotendeels afgerond • Eerste fase woonrijp maken aanbesteed • Herstelbesluit Beekweide II en wijzigingsplan rug-aan-rug-woningen

onherroepelijk • Uitwerkingsplan omgeving Barneveldsestraat 16 onherroepelijk • Koopovereenkomst en aovk gesloten met ontwikkelaar omgeving

Barneveldsestraat 16 • Met sluiten overeenkomsten wordt perceel Barneveldsestraat 16 meegenomen in

kostenverhaal

3

Ontwikkelgebied

4

Luchtfoto fase 2

5

6

Actief versus faciliterend grondbeleid Actief: • • •

Grondeigendom gemeente risicodragende rol gemeente grondexploitatie

Faciliterend: • • •

•

geen grondeigendom beperktere risico’s kostenverhaal (exploitatiebijdrage) via anterieure overeenkomst

BBV: verplichte scheiding tussen grondexploitatie en kostenverhaal

•

Rood: grondexploitatie

•

Blauw: zelfrealisatoren

•

Groen: nog te contracteren

7

Woningbouwprogramma • Gedifferentieerd woningbouwprogramma van 214 wooneenheden, inclusief 3

standplaatsen voor woonwagens

> € 405.000 € 299.500 tot € 405.000 < € 283.500 tot €299.500 (eng - NOM)

categorie

grondexploitatie

zelfrealisatie

totaal

duur

12

38

50

betaalbaar

12

32

44

sociale koop

33

51

84

sociale huur (incl. woonwagens)

36

-

36

totaal

93

121

214

Herziening grondopbrengsten • Grondopbrengsten gemeentelijk deel (grex) eind november herzien*: • Aftopping woningen betaalbaarheidsgrens: van € 355.000,- naar € 405.000,• Bouwkosten: indexatie met BDB-index • Grondprijs sociale huur en sociale koop naar boven bijgesteld naar

respectievelijk € 26.000,- en € 30.000,-

•

Grondopbrengsten (m.u.v. sociale huur en koop) worden residueel berekend: verkoopprijs (excl. BTW) minus bouw- en bijkomende kosten = grondwaarde

8

9

Kostenverhaal (1/2) •

Berekening kostenverhaal over gehele plangebied, naar rato van grondopbrengst per eigenaar

•

Verdeelsleutel grondexploitatie/kostenverhaal in 2021 ‘vastgeklikt’ na sluiten anterieure overeenkomsten, op basis van onderstaande berekening. via zelfrealisatie via grondexploitatie

€ €

bruto bijdrage 7.456.163 5.297.922

€ €

inbrengwaarde 2.888.231 3.422.688

€ €

eigen kosten 121.173 -

€ €

netto bijdrage 4.446.759 1.875.234

totaal

€

12.754.085

€

6.310.919

€

121.173

€

6.321.993

% 70,3% 29,7%

•

70,3% van kosten bouw- en woonrijp maken, plankosten en planschade via kostenverhaal & 29,7% via grondexploitatie

•

Let op: verdeelsleutels zijn niet gebaseerd op verhouding grondbezit (m²), maar op de opbrengstpotentie op die gronden (gecorrigeerd voor inbrengwaarde). Gemeentelijke grondpositie = relatief veel sociale huur en koop (lage grondopbrengst) en relatief veel openbare ruimte. Relatief duur programma op grond van zelfrealisatoren (hoge grondopbrengst), dus daarmee ook hogere bijdrage in kosten dan op basis van verhouding grondbezit (m²) te verwachten zou zijn.

Kostenverhaal (2/2)

10

• Aanvullende afspraken: •

2023: allonges op anterieure overeenkomst (twee eigenaren): hogere bijdrage in ruil voor aanpassing VON-prijzen. Toename te ontvangen exploitatiebijdragen met ca. € 0,5 miljoen (prijspeil 1-1-2022).

•

2024: anterieure overeenkomst gesloten met ontwikkelaar omgeving Barneveldsestraat 16.

11

Kosten totale plangebied verdeelsleutel

totaal (prijspeil 1-1-25)

zelfrealisatie (kostenverhaal)

grondexploitatie

100%

70,3%

29,7%

uitvoeringskosten

€

3.693.000

€

2.597.580

€

1.095.420

plankosten

€

1.127.094

€

792.775

€

334.320

totaal kosten

€

4.820.094

€

3.390.355

€

1.429.740

• Betreft nog te maken kosten (excl. boekwaarde) voor hele plangebied • Deze kosten worden verdeeld conform verdeelsleutel kostenverhaal/grex

12

Winstneming grex variant 1: kosten en opbrengsten grondruil als losse kasstromen totaal geraamd grex 2025

realisatie t/m 2024 € €

2.692.116 995.931

% 61,23% 13,84%

•

Winstneming verplicht vanaf moment dat zowel kosten als opbrengsten zijn gerealiseerd (mits resultaat betrouwbaar kan worden ingeschat)

kosten (incl. prijsontwikkeling) opbrengsten (incl. prijsontwikkeling)

€ €

4.396.911 7.194.733

verwacht resultaat Percentage of Completion (PoC) te nemen winst

€

•

€

2.797.822 8,48% 237.127

Winstneming naar rato voortgang o.b.v. ‘Percentage of Completion’:

reeds genomen winst t/m 2023 winstneming 2024

€ €

237.127

•

% gerealiseerde kosten x % gerealiseerde opbrengsten = PoC-percentage

•

PoC x eindwaarde = winstneming

•

Actualisatie 2025: •

PoC: 8,48%

•

Winstneming: € 237.127,-

•

Wordt opgenomen in boekwaarde grex als kosten

•

Bij kostenverhaal geen winstneming

Boekwaarde Beekweide II (1/2)

13

verloop boekwaarde Beekweide II

boekwaarde totaal

•

Boekwaarde grex neemt toe met € 252.389,-

boekwaarde per 1-1-2024

€

1.899.842

•

Boekwaarde kostenverhaal neemt toe met € 187.672,-

bij: rentetoerekening 2024 (1,00%) bij: plankosten 2024 bij: bouw- en woonrijp 2024 bij: overige kosten 2024 bij: ruilovereenkomsten (kostenkant) af: ruilovereenkomsten (opbrengstenkant) af: grondopbrengsten grex af: betaalde exploitatiebijdragen subtotaal mutatie 2024 - voor winstneming

€ € € € € € € € €

16.809 319.687 737.821 1.801 678.904 -900.771 -95.160 -556.157 202.934

winstneming subtotaal mutatie 2024 - voor winstneming

€ €

237.127 440.061

boekwaarde per 31-12-2024

€

2.339.903

boekwaarde grex per 31-12-2024 boekwaarde kostenverhaal per 31-12-2024

€ €

1.933.312 406.592

mutatie boekwaarde grex over 2024 mutatie boekwaarde kostenverhaal over 2024

€ €

252.389 187.672

14

Boekwaarde Beekweide II (2/2) verloop boekwaarde Beekweide II

bw grond + rente + overige kosten

boekwaarde per 31-12-2024

€

1.325.367

€

2.318.936

100% € 0% €

1.325.367 -

29,7% € 70,3% €

687.844 1.631.092

€ €

18.610 -

€ €

313.679 743.829

boekwaarde grex per 31-12-2024 boekwaarde kostenverhaal per 31-12-2024 mutatie boekwaarde grex over 2024 mutatie boekwaarde kostenverhaal over 2024

verloop boekwaarde Beekweide II boekwaarde per 31-12-2024 boekwaarde grex per 31-12-2024 boekwaarde kostenverhaal per 31-12-2024 mutatie boekwaarde grex over 2024 mutatie boekwaarde kostenverhaal over 2024

Nadere specificatie boekwaarde

bw plankosten / civiel

bw winstnemingen

bw kavelverkoop en ruillingen

bw expl. bijdragen

€

237.127

€

-317.027

€

-1.224.500

100% € 0% €

237.127 -

100% € 0% €

-317.027 -

0% € 100% €

-1.224.500

€ €

237.127 -

€ €

-317.027 -

€ €

-556.157

15

Parameters prijspeildatum

1-1-2025

ncw-datum

1-1-2025

rente boekwaarde (grex)

1,00%

rente mpg (grex)

1,00%

disconto

2,00%

categorie

prijspeil 1-1-24

2025

2026

naar 1-1-25*

2027 e.v.

grondopbrengsten wonen - sociaal

n.v.t.

0,00%

2,00%

2,00%

grondopbrengsten wonen - vrije sector

n.v.t.

5,00%

3,00%

2,00%

grondkosten - civieltechnisch/GWW

3,00%

3,50%

3,50%

2,00%

grondkosten - plankosten

4,75%

5,50%

3,50%

2,00%

grondkosten - overige kosten**

3,00%

3,50%

3,50%

2,00%

*a ll een va n toepa s s i ng wa nneer geen nieuwe of herzi ene ra mi ng is opges teld ** verwervi ng, pl a ns cha de e.d.

• Indexatie kostenverhaal verschilt per eigenaar naar gelang contractuele afspraken

Resultaat & samenvatting grondexploitatie 2025 samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2025

€

-1.933.000

€

1.627.000

totaal opbrengsten

€

5.773.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2025

€

2.213.000

saldo kosten- en opbrengstijging

€

336.000

rentetoerekening tot eindwaarde

€

-

verwerving en inbreng

€

198.000

uitvoeringskosten

€

1.429.000

totaal kosten gronduitgifte

totaal saldo op eindwaarde totaal saldo op netto contante waarde

€

5.773.000

31-12-2029

€

2.549.000

1-1-2025

€

2.308.000

• Grondexploitatie 2025: € 2.549.000,- positief op eindwaarde

16

Kasstroom grondexploitatie 2025

17

18

Resultaat & samenvatting kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2025 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2025 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-407.000

€

3.391.000

€

4.609.000

€ € €

811.000 -97.000 -

3.391.000

4.609.000

31-12-2029

• Saldo kostenverhaal: € 714.000,- positief op eindwaarde

€

714.000

Kasstroom kostenverhaal 2025

19

20

Saldo grex/kostenverhaal actualisatie 2024

actualisatie 2025

verschil

resultaat grondexploitatie

€

1.412.000

€

2.549.000

+€

1.137.000

resultaat kostenverhaal

€

723.000

€

714.000

€

-9.000

totaal

€

2.135.000

€

3.263.000

+€

1.128.000

Analyse verschillen (grex + kostenverhaal) verschil in resultaat eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal 2024 eindwaarde grondexploitatie + kostenverhaal 2025

€ €

op eindwaarde 2.135.000 3.263.000

verbetering winstneming onderliggende verbetering

€ € €

1.128.000 237.000 1.365.000

bijstellen kosten bouw- en woonrijp maken lagere verwervingskosten Barneveldsestraat 16 verhogen post plankosten actualisatie grondopbrengsten gemeentelijke grex mutatie exploitatiebijdragen invloed fasering en rente

€ € € € € €

-110.000 100.000 -520.000 1.152.000 350.000 393.000

21

Risicoanalyse – middenscenario • Gronduitgifte duurt een jaar langer i.v.m. economische ontwikkelingen • Daardoor extra plankosten: € 125.000,• Aanhoudende kostenstijging (grex en kostenverhaal): • 2025: 5,0% • 2026: 4,0% • 2027 e.v.: 2,5% • Stijging grondopbrengsten gemeentelijke grex: 0% gedurende hele looptijd • Geleidelijke rentestijging naar 2,5% (grex)

22

Middenscenario – resultaat grondexploitatie samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2025

€

-1.933.000

€

1.664.000

totaal opbrengsten

€

5.773.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2025

€

2.176.000

saldo kosten- en opbrengstijging

€

-129.000

rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-33.000

verwerving en inbreng uitvoeringskosten

€ €

198.000 1.466.000

totaal kosten gronduitgifte

totaal saldo op netto contante waarde

€

23

5.773.000

31-12-2030

€

2.014.000

1-1-2025

€

1.789.000

• Eindwaarde grex in middenscenario: € 2.014.000,- positief • Verslechtering van € 535.000,- t.o.v. basisscenario

Middenscenario – resultaat kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2025 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2025 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-407.000

€

3.479.000

€

4.609.000

€ € €

723.000 -172.000 -

24

3.479.000

4.609.000

31-12-2030

• Eindwaarde kostenverhaal in middenscenario: € 551.000,- positief • Verslechtering van € 163.000,- t.o.v. basisscenario

€

551.000

25

Middenscenario – saldo grex/kostenverhaal

0-scenario

middenscenario

verschil

resultaat grondexploitatie

€

2.549.000

€

2.014.000

€

-535.000

resultaat kostenverhaal

€

714.000

€

551.000

€

-163.000

totaal

€

3.263.000

€

2.565.000

€

-698.000

Risicoanalyse – worst case scenario • Na 2026 3 jaar geen gronduitgifte i.v.m. netcongestie • Daardoor extra plankosten: € 400.000,• Aanhoudende kostenstijging (grex en kostenverhaal): • 2025: 6,0% • 2026: 5,0% • 2027 e.v.: 2,5% • Grondopbrengsten blijven gelijk gedurende de gehele looptijd • Geleidelijke rentestijging naar 3,0%

26

Worst case scenario – resultaat grondexploitatie samenvatting grondexploitatie boekwaarde 1-1-2025

€

-1.933.000

€

1.746.000

€

5.773.000

totaal saldo op prijspeil 1-1-2025

€

2.094.000

saldo kosten- en opbrengstijging

€

-178.000

rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-381.000

verwerving en inbreng uitvoeringskosten

€ €

198.000 1.548.000

totaal kosten gronduitgifte totaal opbrengsten

totaal saldo op netto contante waarde

€

5.773.000

31-12-2032

€

1.588.000

1-1-2025

€

1.355.000

• Eindwaarde grex in worst case scenario: € 1.588.000,- positief • Verslechtering van € 961.000,- t.o.v. basisscenario

27

Worst case scenario – resultaat kostenverhaal samenvatting kostenverhaal boekwaarde 1-1-2025 uitvoeringskosten totaal kosten

€

exploitatiebijdragen totaal opbrengsten

€

totaal saldo op prijspeil 1-1-2025 saldo kosten- en opbrengstijging rentetoerekening tot eindwaarde totaal saldo op eindwaarde

€

-407.000

€

3.672.000

€

4.609.000

€ € €

530.000 -218.000 -

28

3.672.000

4.609.000

31-12-2032

€

• Eindwaarde kostenverhaal in worst case scenario: € 312.000,- positief • Verslechtering van € 402.000,- t.o.v. basisscenario

312.000

29

Worst case scenario – saldo grex/kostenverhaal

0-scenario

worst case scenario

verschil

resultaat grondexploitatie

€

2.549.000

€

1.588.000

€

-961.000

resultaat kostenverhaal

€

714.000

€

312.000

€

-402.000

totaal

€

3.263.000

€

1.900.000

€

-1.363.000

Toekomstperspectief grondexploitatie • Actuele berekening betreft prognose gebaseerd op huidige inzichten • Ontwikkelen brengt risico’s met zich mee, huidige prognose van

financieel resultaat biedt ruimte om risico’s op te vangen • Jaarlijks actualiseren en tussentijds monitoren, zowel grondexploitatie

als kostenverhaal

30

31