Plan van aanpak Taets II versie 101220 bij collegevoorstel

Herstructurering 26 huurwoningen Taets van Amerongenweg fase 2 (uitwerking portefeuillestrategie)

- Projectplan -

Projectplan Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 1 van 18 Versie 2.0

PROJECTPLAN Naam project Naam opsteller

: Taets van Amerongenweg fase 2 : Bart Rozemeijer

Projectfase Status Datum

: Definitiefase : Concept : 30 november 2020

Dit projectplan beschrijft de uitwerking van de portefeuillestrategie voor de 29 woningen Taets van Amerongenweg fase 2 te Renswoude. Dit plan geeft vanuit het perspectief van het Woningbedrijf van de gemeente Renswoude inzicht in de aanpak van het project om te komen tot de herstructurering van de huurwoningen aan de Taets van Amerongenweg. Het plan heeft betrekking op de woningen Taets van Amerongenweg 31 t/m 57, 44 t/m 48 en 54 t/m 76.

1. AANLEIDING De gemeenteraad heeft op 3 maart 2015 het door FM Consultants opgestelde rapport “Toekomstvisie complexen Taets van Amerongenweg e.o.” vastgesteld. Voor de woningen die nu worden aangemerkt als “Taets van Amerongen fase 2” is toen de toekomststrategie “doorexploiteren voor een periode van 10 tot 15 jaar” vastgesteld. Omdat uit een actualisatie van de onderhoudssituatie van de woningen in 2018 is vastgesteld dat het onderhoud slechter is dan was voorzien heeft de gemeenteraad op 29 januari 2019 de kaders vastgesteld voor een nader onderzoek naar de toekomstscenario’s voor deze woningen. De onderzoeksresultaten zijn in maart 2019 aan de gemeenteraad aangeboden. Met deze informatie heeft de gemeenteraad op 2 april 2019 besloten dat de woningen Taets van Amerongenweg 31 t/m 57 en 54 t/m 76 worden gesloopt. Met deze gerichte maatregel wordt kwaliteit en kwantiteit en het rendement van de woningen in het gebied verbeterd. In datzelfde raadsbesluit was ook nog opgenomen dat de 3 woningen, Taets van Amerongenweg 44 t/m 48 gerenoveerd zouden worden. Dit omdat in dit blok woningen ook nog een koopwoning aanwezig was. Uit nader onderzoek bleek dat de renovatiekosten voor deze particuliere eigenaar te hoog waren en is er gezocht naar een alternatieve oplossing. Die is gevonden in het verkopen van deze 3 woningen.

Het college heeft hier op 13 augustus 2019 mee ingestemd zodat deze woningen verder geen onderdeel meer vormen van dit projectplan. Ze zijn wel van invloed op de stedenbouwkundige structuur evenals de overige particuliere woningen die gehandhaafd blijven. De woningen zijn begin 2020 verkocht. De kopers hebben de mogelijkheid gekregen om achteraf, tot een maximumbedrag van € 10.000,-, een declaratie in te dienen voor genomen verduurzamingsmaatregelen. Het gemeentelijk woningbedrijf is ambtelijk opdrachtgever voor de uitwerking van de portefeuillestrategie. Dit houdt in dat het gemeentelijk woningbedrijf opdrachtgever is voor het slopen van de bestaande woningen, het tijdig bouwrijp maken en herverkavelen van het plangebied en het realiseren van sociale huurwoningen. Op een later moment, als meer zicht is op het aantal en type, wordt een besluit genomen over het eventueel voor eigen rekening en risico bouwen van koopwoningen door het Woningbedrijf, of dat deze uit handen worden gegeven aan een ontwikkelaar. De projectleider infra van de afdeling Fysiek Domein participeert in het project voor wat betreft het woonrijp maken.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 2 van 18 Versie 1.0

2. DOEL- EN VRAAGSTELLING De doelstelling van het project: Dit project is gericht op de herstructurering van de 2e fase van de Taets van Amerongenweg en bestaat uit: • het gefaseerd uitplaatsen van de huidige bewoners van de Taets van Amerongenweg 31 t/m 57, 44 t/m 48 en 54 t/m 76 naar vervangende woonruimte; Deze uitplaatsing is in november 2020 afgerond. Een groot deel van deze bewoners is verhuisd naar de nieuwbouwwoningen in Taets fase 1 en een klein deel heeft gekozen voor een andere woning in Renswoude. Geen van de huidige bewoners heeft er voor gekozen om terug te keren als de nieuwbouw gereed is. • het slopen van de 26 huurwoningen; • het bouwen van nieuwe woningen waar op grond van de woningmarktverkenning 2019 behoefte aan is. Op basis van deze doelstelling is de volgende hoofdvraag geformuleerd: “In hoeverre kan er binnen het plangebied een kwalitatief hoogwaardig woonprogramma worden gerealiseerd dat aansluit bij de behoefte, zoals weergegeven in de woningmarktverkenning van juni 2019, alsmede aansluit bij de 1e fase van de herstructurering”. Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen geformuleerd: 1. Welke belanghebbenden worden er onderkend en wat zijn hun belangen? 2. Met welke omgevingsfactoren moet er rekening gehouden worden? 3.

Wat wordt de stedenbouwkundige opzet van de nieuwbouwwijk, hierbij rekening houdend met belanghebbenden (o.a. omwonenden), de omgevingsfactoren (bijv. milieukundige situatie en bestaande infrastructuur) en de gewenste ontwikkelscenario’s? 4. Kan de sloop en vervangende nieuwbouw kostenneutraal in de exploitatie worden opgenomen? 5. Welke duurzaamheidsaspecten kunnen er in het gebied toegepast worden?

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 3 van 18 Versie 1.0

3. ONTWIKKELKADERS Bij het herontwikkelen van deze locatie is het essentieel dat vooraf heldere kaders (uitgangspunten en randvoorwaarden) worden gesteld, waaraan de ontwikkelopgave moet voldoen. Wanneer er van de gestelde kaders afgeweken dient te worden, dan zal dit voortijdig aan het college c.q. de raad worden voorgelegd. De gestelde kaders fungeren hiermee als sturingsmechanisme, waardoor het project beheersbaar wordt. Hierna komen de volgende projectkaders aan de orde: ▪ Ruimtelijk ▪ Volkshuisvestelijk ▪ Duurzaamheid ▪ Financieel 3.1 Ruimtelijk Op de huidige locatie van het herstructureringsgebied staan 26 woningen verspreid over 6 woonblokken.

te herstructureren woningen Figuur 1: Plangebied

verkochte huurwoningen

particuliere woningen

Naast de woningen van het Woningbedrijf is er sprake van direct aangrenzende particuliere woningen in de straat. In figuur 1 zijn deze door middel van kleurmarkeringen aangegeven. Deze particulieren worden tijdens het ontwikkelproces als belanghebbenden meegenomen. Daarnaast zijn er aangrenzende particulieren aan de Dorpsstraat en huurders aan de Van Reedeweg die ook belanghebbenden zijn bij het ontwikkelproces. In het coalitieakkoord is als speerpunt aangegeven dat de bouwhoogte in Renswoude beperkt blijft tot maximaal drie bouwlagen, om zodoende het dorpse karakter van Renswoude te behouden. Bij de planvorming is dit punt leidend. Voor het in ontwikkeling brengen van het plangebied zijn andere omstandigheden van toepassing dan bij de herontwikkeling van fase 1. In deze fase waren de percelen dieper en kon het plangebied worden uitgebreid met vrijkomende grond van de aangrenzende percelen van de Van Reedeweg. In fase 2 zijn de percelen van de woningen ook redelijk diep maar er wordt niet voor gekozen om aangrenzende percelen van de Van Reedeweg of Dorpsstraat hieraan toe te voegen. De aangrenzende percelen aan de Van Reedeweg betreffen voornamelijk huurwoningen van het Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 4 van 18 Versie 1.0

woningbedrijf en de tuinen zijn minder diep dan bij de woningen in de 1 e fase. Bij de aangrenzende percelen aan de Dorpsstraat is sprake van meerdere particuliere woningeigenaren. Naast de hoge aankoopkosten speelt ook mee dat ruimtelijk het aankopen pas haalbaar is als alle eigenaren of een aaneengesloten aantal eigenaren, een deel van de percelen zouden willen verkopen. Er zijn 2 mogelijkheden om het plangebied opnieuw in te richten: 1. Volledige nieuwe verkaveling 2. Nieuwe woningen realiseren binnen de huidige vastgelegde bouwblokken in het bestemmingsplan Ad 1. Voor een volledig nieuwe verkaveling wordt opdracht verstrekt aan meerdere stedenbouwkundigen om hiervoor een voorstel te doen. Dit houdt dan wel in dat er een volledige bestemmingsplanprocedure moet worden doorlopen. Dit omdat de huidige bouwblokken welke zijn vastgelegd in het bestemmingsplan niet het uitgangspunt zijn. Ad 2. Er is ook de mogelijkheid om binnen de vastgelegde bouwblokken in het bestemmingsplan, zie hiernaast, de nieuwe woningen te realiseren. Indien dat mogelijk is dan hoeft hiervoor geen bestemmingsplanprocedure voor doorlopen te worden.

Op grond van het bestemmingsplan moet rekening gehouden worden met: • Maximale goothoogte: 6 meter; • Maximale bouwhoogte: 9 meter; • 10% afwijking daarop is eventueel mogelijk, mits goed onderbouwd en er extra duurzame maatregelen worden getroffen; • Er moet aan de parkeernota worden voldaan; • De bouwvlakken verspringen. De exacte locaties van de bouwblokken moeten dus worden aangehouden, inclusief verspringing. Om de volgende redenen vindt planuitwerking plaats op basis van de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan: • De mogelijkheden die het huidige bestemmingsplan biedt zijn ruim voldoende om de beoogde woningen op grond van de woningmarktbehoefte als NOM-woningen uit te voeren. • Er is geen tijdsverlies voor een bestemmingsplanprocedure alsmede besparing van kosten die hieraan verbonden zijn. • Qua timing past deze optie beter in het totale woningbouwprogramma omdat er een betere spreiding is van de sociale huurwoningen die aan de voorraad worden toegevoegd. De eerste sociale huurwoningen in Beekweide zijn vooralsnog voorzien vanaf 2023. Van belang is dat er in 2017 reeds voor het totale plangebied Taets van Amerongenweg een beeldkwaliteitsplan en een stedenbouwkundig plan zijn opgesteld alsmede een bestemmingsplan voor fase 1. Beide plannen dienen als leidraad voor de uitwerking van fase 2.

Daarnaast dient de uitstraling van de woningen één geheel te vormen met de reeds gerealiseerde woningen. Op grond hiervan is de architect van fase 1 (Weusten Liedenbaum architecten) gevraagd een verkavelingsvoorstel te doen waarin de uitgangspunten van het volkshuisvestelijk kader (zie hiervoor 3.2) ook zijn meegenomen.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 5 van 18 Versie 1.0

3.2 Opgave fase 2 Volkshuisvestelijk kader In juni 2019 heeft er een actualisatie plaatsgevonden van de woningmarktverkenning. Samengevat zijn onderstaande bevindingen opgenomen omtrent de demografische ontwikkelingen, zowel voor het aantal inwoners als het aantal huishoudens. Met inachtneming van de reeds geplande woningen van de verschillende ontwikkelingen resteert nog onderstaande veranderopgaven (zie onderstaande tabellen): • 10 - 50 sociale huurwoningen • 100 - 190 koopwoningen • met de realisatie van vrije sector huurwoningen in Taets van Amerongen fase 1 en Beekweide fase 8 resteert vooralsnog geen opgave voor deze categorie woningen. De te slopen 26 woningen behoren nu tot de categorie sociale huurwoningen. Dit houdt in dat er dan ook minimaal dat aantal woningen in die categorie terug moet komen. Het is niet uit te sluiten dat er in het nieuwe verkavelingsplan meer woningen kunnen worden gerealiseerd. Voor de invulling van het (extra) aantal woningen zijn de volgende mogelijkheden van toepassing: • sociale huur • sociale koop (Koopgarant) • Vrije sector koop Voor de nadere invulling van het woonprogramma is gekeken naar de opgave die is weergegeven in de woningmarktverkenning: Sociale huurwoningen: Aantal sociale huurwoningen januari 2019

Benodigd aantal extra huurwoningen 2035

Plannen verkoop en sloop

Appartementen zonder lift

22

-/-5 - 5

0

0

0

-/-5 - 5

Appartementen met lift / begane grond

69

-/-5 - 5

0

14

0

-/-20 - -/-10

Eengezinswoningen

217

65 - 75

-58

44

30

50 - 60

Grondgebonden nultredenwoningen

37

10 - 20

0

26

0

-/-15 - -/-5

85

-58

84

30

Woonvormen

(1)

345 Rekenkundi g (1)

NieuwbouwVolkshuisvestelijk plannen exclusief kader Beekweide 2 Beekweide 2

65 - 105

Resterende opgave

29 10 - 50

Incl us i ef 6 a ppa rtementen, 2 eengezi ns woni ngen en 2 grondgebonden nul tredenwoni ngen va n commerci ël e verhuurders

* inmiddels zijn in Beekweide 2→ 32 sociale huurwoningen opgenomen.

Naast de hierboven weergegeven opgave van het in evenwicht brengen van de sociale huurwoningvoorraad is het ook van belang om op lange termijn in beeld te hebben welke woningen er moeten worden gerealiseerd, rekening houdend met de toekomstige ontwikkelingen in aantallen en het daarbij behorende huurniveau. Hiervoor dient figuur 4.5 uit de portefeuillestrategie te worden betrokken: Huurniveau tot € 432,51 van € 432,51 tot € 619,01 van € 619,01 tot € 663,40 van € 663,40 tot € 737,14 Vanaf € 737,14

Streefhuren 2035

%

Wensportefeuille

%

26 201 39 132 3

6% 50% 10% 33% 1%

0 241 60 100 0

0% 60% 15% 25% 0%

401

De wensportefeuille gaat uit van : 60% tot 1e aftoppingsgrens 15% tot 2e aftoppingsgrens 25 % tot liberalisatiegrens

401

Figuur 4.5; vergelijking streefhuren van woningen bij alternatief scenario (incl. verkoop, sloop en nieuwbouw) met de wensportefeuille *de genoemde huurniveaus uit 2019 zijn aangepast naar die van 2020

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 6 van 18 Versie 1.0

Vrije sector huurwoningen: In de rapportage woningmarktverkenning van zowel 2017 als 2019 is het volgende opgenomen: “Getalsmatig is er ruimte voor ca. 15 vrije sector huurwoningen”. De vraag naar het aantal vrije sector huurwoningen is sinds de vorige peildatum niet gewijzigd. De 15 extra benodigde woningen blijft daarmee gelijk. In 2019 zijn er 9 vrije sector woningen gerealiseerd in fase 1 van de Taets van Amerongenweg. Onlangs zijn er 6 gerealiseerd in fase 8 van Beekweide. Daarmee is in de behoefte naar dit type woning voorzien. Koopwoningen (sociaal en vrije sector): Aantal koopwoningen januari 2019

Benodigd aantal extra koopwoningen 2035

1. appartement met koopprijs < € 200.000

66

-/-15 - -/-5

0

0

-/-15 - -/-5

2. appartement met koopprijs > € 200.000 en < € 300.000

44

5 - 15

9

5

-/-10 - 0

3. appartement met koopprijs > € 300.000

4

5 - 15

3

0

0 - 10

4. eengezinswoning met koopprijs < € 200.000

57

70 - 80

0

35

35 - 45

5. eengezinswoning met koopprijs > € 200.000 en < € 300.000

627

105 - 115

40

25

40 - 50

6. eengezinswoning met koopprijs > € 300.000

662

110 - 120

62

15

35 - 45

7. seniorenwoning met koopprijs < € 200.000

2

25 - 35

0

15

10 - 20

8. seniorenwoning met koopprijs > € 200.000 en < € 300.000

24

25 - 35

0

10

15 - 25

9. seniorenwoning met koopprijs > € 300.000

52

0 - 10

5

5

-/- 10 - 0

Totaal

1.538

375

119

110

woonvorm

Rekenkundig

330 - 420

Concrete plannen Volkshuisvestelijk exclusief kader Beekweide 2 Beekweide 2

*

Resterende opgave

145 100 - 190

*Het getal van 110 is gebaseerd op het vastgestelde volkshuisvestelijk kader, dat bestaat uit 110 koopwoningen en 30 huurwoningen. Het concept van de stedenbouwkundige verkaveling gaat vooralsnog uit van 153 koopwoningen.

De vervanging van de 26 te slopen woningen moeten in ieder geval in de sociale huur worden gerealiseerd (vervanging). Het resterend aantal woningen dient in eerste instantie ook te worden gerealiseerd als sociale huurwoning, omdat: Aantallen nodig: • Er zijn nog 50 tot 60 sociale (eengezins)huurwoningen nodig. • Er zijn nog 10 tot 20 grondgebonden nultredenwoningen nodig. Een deel van de geplande 26 woningen bevindt zich in Beekweide en uit reactie van woningenzoekenden blijkt dat deze voor hen te ver buiten het centrum en de voorzieningen liggen. • Voor de ontwikkeling van Beekweide 2 is nog geen vastgesteld tijdspad en fasering bekend. • In Beekweide 2 zijn vooralsnog slechts 4 nultreden sociale huurwoningen ( ook geschikt voor senioren) opgenomen, maar deze ook niet dichtbij de voorzieningen liggen. • In Beekweide 2 zijn vooralsnog in de periode 2023-2025, 25 (eengezins) en 4 bovenwoningen als sociale huurwoning opgenomen. Daarvan zijn er 20 uitgevoerd als 3-kamerwoning en 9 als 4-kamerwoning.De 30 geplande woningen, minimaal 20%) waren gebaseerd op het oorspronkelijk geplande totaal van 140. Inmiddels is het totaal aantal woningen nu 186. Door een viertal eengezinswoningen om te vormen tot beneden- en bovenwoningen (Bebo’s) is het aantal woningen naar boven bijgesteld. En gezinswoning moest stedenbouwkundig wijken om in een blok de Bebo’s te kunnen realiseren.

Per saldo worden er van de oorspronkelijk geplande 30 woningen en nu 33 gerealiseerd. Huurniveaus: Als rekening wordt gehouden met de gewenste huurniveaus zou de volgende verdeling wenselijk zijn: • Een groot deel van de woningen (75%) gerealiseerd moeten worden in de huurcategorie tot de 1e aftoppingsgrens Huurtoeslag (€ 619,01) en 2e aftoppingsgrens Huurtoeslag (€ 663,40). • Het restant kan tot de vrije sector huurgrens (€ 737,14) worden gerealiseerd. Complicerende factor hierbij is dat het niet realistisch is om 75% van de woningen, die met NOM-keur worden gebouwd, te realiseren beneden de 1 e en 2e aftoppingsgrens Huurtoeslag. Waar mogelijk wordt door inpassing van beneden- en bovenwoningen de woningen beneden deze prijsklassen gerealiseerd. Dit houdt in dat om aan de vraag naar woningen in deze prijsklassen te voldoen, deze binnen de bestaande woningvoorraad beschikbaar moeten blijven. Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 7 van 18 Versie 1.0

De bouw van vrije sector huurwoningen wordt vooralsnog niet in de plannen opgenomen omdat inmiddels voldaan is aan de vraag naar dit type woning. Invulling opgave op basis van vraag Met inachtneming van de constateringen op vorige pagina wordt onderstaande opgave in eerste instantie geformuleerd: • Indien financieel haalbaar → 100% sociale huurwoningen • Type woningen, op basis van de verhouding → 75% eengezinswoningen → 25% seniorenwoningen • Type woningen, op basis van huurniveau → benedenwoningen (1 slaapkamer) → bovenwoningen (2 slaapkamers) In verband met de beperking van de bouwkosten wijzigt de beukbreedte van de eengezinswoningen ten opzichte van de woningen in fase 1 van 5,40 m naar 5,10 m. In tweede instantie kan het, om financiële redenen, noodzakelijk of gewenst zijn om een deel van de woningen uit te voeren als koopwoningen om daarmee het plan haalbaar te maken. In het bevestigende geval dient rekening gehouden te worden met de vraag die is vastgelegd in de woningmarktverkenning bestaande uit: - Goedkope en middel dure eengezinswoningen. - Goedkope en middel dure seniorenwoningen. Omdat het om een locatie gaat nabij het centrum heeft de bouw van seniorenwoningen de voorkeur. Samen met de architect is onderzocht in hoeverre de volkshuisvestelijk gewenste invulling passend gemaakt kan worden binnen de op pagina 5 weergegeven bouwblokken.

3 woningen vallen buiten bouwvlakken

Binnen de bouwvlakken kunnen in totaal 34 woningen worden gerealiseerd. De lichte overschrijdingen van de bouwhoogte van de seniorenwoningen en de bovenwoningen vallen binnen de 10% vrijstelling van het bestemmingsplan. Bij de seniorenwoningen en benedenwoningen zijn overschrijdingen gesitueerd op de begane grond woonlaag. Bij de beneden- bovenwoningen valt de zijgevel mogelijk net buiten het bouwvlak. Beiden situaties vallen onder de procedure van kruimelgevallen.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 8 van 18 Versie 1.0

Middels een separate aanvraag worden nog eens 3 woningen die buiten het bouwvlak vallen ingediend. Hiervoor dient een projectafwijkingsbesluit te worden genomen. Het aantal kan van 26 stijgen naar 34/37 omdat de te slopen woningen een breedtemaat hebben van 6,60 m en al ruim binnen het bestaande bouwvlak pasten. Zowel de eengezinswoningen als de seniorenwoningen zijn in de nieuwe opzet smaller waardoor verdichting kan plaatsvinden. Verhoudingsgewijs worden er meer seniorenwoningen gerealiseerd. Dit enerzijds omdat de woningen dicht bij de voorzieningen van het Dorpshart liggen. Anderzijds komen er in Beekweide 2 minder dan voorzien. De beneden- en bovenwoningen vallen in de categorie eengezinswoningen en zijn qua prijsniveau zeer geschikt voor starters. Zowel de seniorenwoningen als de beneden- en bovenwoningen zouden onder de 2e aftoppingsgrens Huurtoeslag vallen. Doordat de percelen diepe tuinen hebben zijn er een tweetal koppelkansen. De tuinen voor de seniorenwoningen zijn minder diep gemaakt zodat de benodigde parkeerruimte aan beide zijden van de straat kan worden gerealiseerd. Tevens lukt het nu ook om voor de bovenwoningen buitenruimte te creëren op maaiveldniveau. Zoals hiervoor reeds is vermeld kan na de sloop van de 26 woningen, 34/37 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Het woonprogramma bestaat uit: Aantal 13/16 6 6 9

Woningtype seniorenwoningen benedenwoningen bovenwoningen eengezinswoningen

Huurprijsniveau < 2e aftoppingsgrens Huurtoeslag < 1e aftoppingsgrens Huurtoeslag < 2e aftoppingsgrens Huurtoeslag < liberalisatiegrens

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 9 van 18 Versie 1.0

Huurgrenzen per 1-1-2020 < € 663,40 < € 619,01 < € 663,40 < € 737,14

Confrontatie (volkshuisvestelijk) kader en invulling: Opgave (portefeuilleplan) 75% < 2e aftoppingsgrens Huurtoeslag 25% seniorenwoningen

Aantal parkeerplaatsen o.b.v. nota parkeerbeleid → 51,9

In plan opgenomen 75,7% 38% – 43%

52

Realisatie ja/nee Ja Nee, maar bewuste keuze vanwege locatie dichtbij voorzieningen en realisatie minder woningen op Beekweide 2 Ja

Duurzaamheid Global Goals In 2015 zijn 17 internationale duurzaamheidsdoelstellingen vastgesteld. Deze doelen zien bijvoorbeeld op een goede zorg voor ons klimaat en een duurzame energievoorziening. Renswoude gaat ook met deze duurzaamheidsdoelstellingen aan de slag en doet mee aan de campagne ‘Gemeenten4GlobalGoals’. Het doel is Renswoude een stukje groener te krijgen zodat ook onze kleinkinderen – en hun kinderen – kunnen genieten van ons prachtige dorp. Drie duurzaamheidsthema’s staan bij de gemeente Renswoude centraal: - energie - klimaat - afval Energie In 2018 heeft de gemeente al het besluit genomen om de sociale huurwoningen uit te voeren als nulop-de-meter woningen die voldoen aan het NOM-keur label. Het is dan ook voor de hand liggend dat ook de huurwoningen in fase 2 hier aan gaan voldoen. Voor de eventueel te realiseren koopwoningen geldt ook dat deze worden uitgevoerd als nul-op-de-meter. Echter is hier het NOM-keur label niet van toepassing omdat deze alleen van toepassing zijn op huurwoningen. Klimaat Toekomstige inwoners worden verplicht om hun tuinen minder, maximaal 50%, te verstenen. Bij de inrichting van het openbaar gebied zal hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden worden, waarbij een goede balans tussen klimaatadaptatie en beheer- en onderhoudskosten in acht genomen wordt.

Daarnaast zal worden ingezet op het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit door onder andere het versterken c.q. uitbreiden van de groenstructuren. Doordat het hemelwater wordt afgekoppeld en (in combinatie met in de plannen op te nemen) waterbesparende maatregelen in de woningen (waterbesparende toiletten, kranen, douchekoppen etc.), wordt zowel eenvoudig op drinkwater bespaard als de afvalwaterstroom beperkt. Afval Sinds 2018 heeft de gemeente extra aandacht voor het thema afval. Per 1 januari 2019 is een aantal wijzigingen doorgevoerd in de wijze van afvalinzameling. Doelstelling is om het scheiden van afval door de inwoners op een hoger niveau te brengen.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 10 van 18 Versie 1.0

3.3 Financieel Na vaststelling van dit plan van aanpak door het college wordt aan de gemeenteraad een voorbereidingskrediet gevraagd van € 298.000,-. Dit bedrag is enerzijds ter dekking van de (deels) reeds uitgekeerde vergoedingen aan de voormalige bewoners van de Taets van Amerongenweg fase 2 voor verhuis- en herinrichtingskosten (VHHIK) alsmede voor zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) en anderzijds voor het laten uitvoeren van benodigde onderzoeken en het opstellen van een stedenbouwkundig verkavelingsplan. Dit krediet is als volgt opgebouwd: ▪ Reeds gemaakte kosten: o Verhuis- en herinrichtingskosten € 160.000,o Zelf aangebrachte voorzieningen € 93.000,▪ Onderzoeken (o.a. flora/fauna en milieu) € 25.000,▪ Stedenbouwkundige verkaveling € 20.000,Tijdens de initiatieffase is er voor het plangebied een eerste stedenbouwkundige verkenning verricht, welke vooralsnog uitging van 100% sociale huur. Op basis van deze studie is er een eerste financiële verkenning uitgewerkt. Het voorlopige uitgangspunt is dat het project kostenneutraal in ontwikkeling gebracht wordt. Mocht blijken dat vanwege bouwkostenstijging of anderszins het wenselijk/noodzakelijk is, wordt een deel van de woningen, maximaal 30%, uitgevoerd als koopwoning. Hiervoor wordt dan een separaat besluit genomen door het college en wordt er eventueel een GREX geopend.

Aan de hand van de op te stellen definitieve stedenbouwkundige verkaveling wordt de exploitatieberekening voor het Woningbedrijf geactualiseerd.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 11 van 18 Versie 1.0

4. AANPAK/WERKWIJZE Binnen het programma wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende fases: initiatieffase, definitiefase, voorbereidingsfase, realisatiefase en de beheerfase. De achterliggende periode is er voor het plangebied een eerste stedenbouwkundige en financiële verkenning uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn aan het college van B&W en het managementteam gepresenteerd. Naar aanleiding hiervan is besloten om de ontwikkelmogelijkheden nader te onderzoeken. Met dit besluit is de initiatieffase afgerond, zie onderstaande schematische weergave.

initiatieffase (afgerond)

definitiefase

voorbereidingsfase

realisatie fase

beheer fase

Figuur 2: schematische weergave fases

Definitiefase In deze fase worden de verkavelingsmogelijkheden nader onderzocht en vastgelegd in een stedenbouwkundig verkavelingsplan. Het verkavelingsplan vormt na vaststelling de basis bij het uitwerken van het bestemmingsplan en het eventueel aanpassen van het eerder vastgestelde beeldkwaliteitsplan behorende bij fase 1. In het kader van het bestemmingsplan zal er in deze fase worden gestart met het uitvoeren van de hiervoor benodigde onderzoeken. Om de kosten / opbrengsten gedurende de gehele doorlooptijd van het programma te kunnen bewaken, wordt er aan de hand van het stedenbouwkundigplan een exploitatieopzet opgesteld. Met de provincie Utrecht zal in overleg worden getreden om de subsidiemogelijkheden voor het programma te verkennen. De exploitatieopzet vormt vervolgens (na vaststelling) het financiële kader en wordt periodiek geactualiseerd en in de verantwoordingsrapportages opgenomen. Bij het afronden van de definitiefase worden de volgende producten opgeleverd: • Stedenbouwkundig (verkavelings)plan; • Aangepast beeldkwaliteitsplan; • Eerste exploitatieberekening huurwoningen. Voorbereidingsfase Na het afronden van de definitiefase wordt er gestart met het meer in detail uitwerken van het stedenbouwkundig plan. In deze fase wordt gestart met het uitwerken van het civieltechnisch ontwerp (VO en DO).

Parallel aan de civieltechnische voorbereiding zal de procedure voor het projectafwijkingsbesluit ten behoeve van de 3 woningen worden opgestart. Daarnaast wordt in deze fase vroegtijdig het gesprek met de nutspartijen aangegaan, om ervoor te zorgen dat de benodigde nutsvoorzieningen tijdig en correct worden aangelegd. De geplande herstructurering is reeds tijdens een regulier nutsoverleg aangekondigd. Zoals aangegeven wordt in deze fase het stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Na het afronden van het VO, DO wordt de kostenraming geactualiseerd. Aan de hand van de kostenraming wordt duidelijk of het ambitieniveau van het programma op onderdelen herzien moet worden. Bij afronding van de voorbereidingsfase worden de volgende producten opgeleverd: ▪ Uitgewerkt technisch ontwerp en programma van eisen mede o.b.v. duurzaamheidsvisie; ▪ Uitgewerkte kostenraming van zowel de bouw als het openbaar gebied; ▪ Geactualiseerde exploitatieberekening; ▪ Vastgesteld projectafwijkingsbesluit en eventueel aangepast beeldkwaliteitsplan; ▪ Benodigde vergunningen; ▪ Overeenstemming met nutspartijen over aanleg nutsvoorzieningen; ▪ Overeenstemming met één of meerdere commerciële partijen over opstalontwikkeling; ▪ Raadsvoorstel t.b.v. beschikbaar stellen krediet voor de realisatie van de huurwoningen.

Realisatiefase In deze fase start de gecontracteerde aannemer met het slopen van de bestaande opstallen. Nadat het plangebied vrij is van obstakels wordt het plangebied bouwrijp gemaakt. De bouwrijp gemaakte grond zal, indien daarvoor wordt gekozen, voor een deel worden overgedragen aan een commerciële partij. Bij afronding van de realisatiefase worden de volgende eindproducten opgeleverd: ▪ Bouwrijpe grond; ▪ (Eventueel) Grondtransactie bouwrijpe grond aan commerciële marktpartij; Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 12 van 18 Versie 1.0

▪ ▪

Huurwoningen, en eventueel koopwoningen als die keuze is gemaakt; Woonrijp plangebied.

Beheerfase Na afronding van de bouw van de woningen worden deze in exploitatie genomen door het Woningbedrijf. Het woonrijp gemaakte plangebied wordt in beheer genomen door de afdeling fysiek domein van de gemeente. Bij afronding van de beheerfase worden de volgende eindproducten opgeleverd: ▪ De afwikkeling van de laatste onderhoudspunten / verzorgen van garanties, support e.d. ▪ De evaluatie van het programma / projectteam: is het gestelde doel gehaald en hoe heeft het projectteam gefunctioneerd? ▪ Het afronden van het dossier van het project

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 13 van 18 Versie 1.0

5. RISICO’S Voor het inzichtelijk maken van de specifieke risico’s wordt uitgegaan van de volgende risicofactoren. Het is van belang dat de risicoanalyse bij iedere faseovergang wordt geactualiseerd. Nr. 1.

Risico De marktomstandigheden wijzigen waardoor de woningproductie achterblijft op de prognose Direct aanwonenden en overige omwonenden zijn ontevreden over de plannen

Gevolgen - Kosten lopen op - Doorlooptijd neemt toe

Maatregelen - Tijdige opstart aanbestedingsprocedure

- Negatieve publiciteit - Draagvlak voor het project neemt af

Aanwezigheid milieu belemmerende materialen (o.a. bodemverontreiniging, asbest) binnen het plangebied Snel oplopende kosten tijdens het proces

- Hogere kosten - Langere doorlooptijd - Vertraging tijdens uitvoering

- Omwonenden en gemeenteraad vroegtijdig bij plannen betrekken - Transparante communicatie naar belanghebbenden - Vroegtijdig opstarten benodigde onderzoeken

5.

Capaciteit Woningbedrijf

6.

Capaciteit overige afdelingen

- Vertraging tijdens voorbereiding en uitvoering - Langere doorlooptijd/vertraging

2.

3.

4.

- Niet sluitende exploitatie en derhalve onrendabele top

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 14 van 18 Versie 1.0

- Vanaf de definitiefase wordt exploitatieopzet gemaakt. Deze wordt bij elke volgende fase geactualiseerd - Inhuren capaciteit

- Daar waar het kan onderdelen uitbesteden

6.

AANBESTEDINGSPROCEDURE BOUW WONINGEN

6.1

Welke procedure?

Op grond van de ervaringscijfers, opgedaan bij de bouw van de 45 woningen in fase 1 Taets van Amerongen en fase 8 Beekweide wordt verwacht dat de aanneemsom van fase 2 ruim beneden de grens van het Europees aanbesteden van € 5.350.000,- exclusief BTW blijft. Dit houdt in dat op grond van het op 16 juli 2019 door het college van B&W vastgestelde ‘Inkoop- en aanbestedingsbeleid gemeente Renswoude’, de bouw van de woningen Nationale openbare procedure (met/zonder voorselectie) moet worden aanbesteed. Aangezien de woningen moeten voldoen aan het NOM-keur geschiedt de aanbesteding met voorselectie onder de partijen die de NOM-keur licentie hebben. 6.2

Omschrijving van het werk

Gemeentelijk Woningbedrijf Renswoude heeft het voornemen, om na afronding van de stedenbouwkundige verkaveling, een drietal aannemers te selecteren en die op basis van de NOMkeur uitvraag, het beeldkwaliteitsplan en de volkshuisvestelijke uitgangspunten vragen een aanbieding te doen. Daarbij voor invulling van de vraag hun conceptwoning passend te maken binnen de verkaveling en beeldkwaliteit, zodat fase 2 een logische voortzetting is van fase 1. Voor de seniorenwoning geldt dat een volledig woonprogramma op de begane grond moet worden gerealiseerd. De geselecteerde en gecontracteerde inschrijver stemt er mee in dat het in te dienen bouwkundig ontwerp, voor wat betreft de buitenzijde, in samenwerking met het Woningbedrijf en de architect zal worden geoptimaliseerd.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 15 van 18 Versie 1.0

7. Planning Voor het programma is een planning uitgewerkt. Deze planning zal periodiek, minimaal per faseovergang, worden geactualiseerd. Het programma ziet op hoofdlijnen in de volgende werkzaamheden met bijbehorende doorlooptijden. Werkzaamheden Definitiefase Vaststellen projectplan B&W Opdracht architecten Vastgesteld verkavelingsplan Voorbereidingskrediet commissie Voorbereidingskrediet gemeenteraad Voorbereidingsfase* Vastgesteld exploitatieplan Onderzoeken i.k.v. omgevingsvergunning Aanvraag omgevingsvergunning Contracteren ontwikkelaar/aannemer Uitvoeringsfase* Sloop en bouwrijp maken plangebied (eventueel) Start verkoop woningbouw Bouw woningen Woonrijp maken plangebied Beheerfase* Beheer woningen

Startdatum

Datum besluit

Beoogde einddatum

5 jan 2021 6 jan 2021 Begin mrt 2021

Eind febr 2021 Eind mrt 2021 26 jan 2021 16 febr 2021

Begin mrt 2021 Begin jan 2021

Eind mrt 2021 Eind mrt 2021

Begin mrt 2021 Begin sept 2021

Eind aug 2021 Eind nov 2021

Begin jan 2022 n.t.b. Begin mrt 2022 Begin sept 2022

Eind febr 2022 n.t.b. Eind okt 2022 Eind okt 2022

*na afronding voorliggende fase wordt deze planning geactualiseerd.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 16 van 18 Versie 1.0

Vanaf nov 2022

8. Organisatie In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op de organisatie van het programma. 8.1 Programma organisatie De herstructurering van dit gebied vloeit voort uit het in december 2019 vastgesteld Portefeuilleplan van het Woningbedrijf. Derhalve worden de in hoofdstuk 4 benoemde fasen opgestart door het Woningbedrijf. Portefeuillehouder Ruimte en Duurzaamheid is de bestuurlijk opdrachtgever en het sectorhoofd Fysiek en Sociaal Domein is de ambtelijk opdrachtgever. De manager van het Woningbedrijf voert de ambtelijke opdracht uit. 8.2 Bestuurlijke besluitvorming Hieronder is aangegeven wanneer het college en de gemeenteraad geïnformeerd worden en voor welke producten / onderwerpen er een besluit gevraagd worden. Kader Stedenbouwkundige verkaveling - Organiseren informatieavond omgeving - Vaststellen stedenbouwkundige verkaveling en eventuele aanpassing beeldkwaliteitsplan Bestemmingsplan & (BP & BKP) - Publiceren kruimelgeval en projectbesluit - Informatieavond - Vaststellen kruimelgeval en projectbesluit en eventueel aanpassen beeldkwaliteitsplan Voorbereidingskrediet - Rapporteren bij voorzienbare overschrijding - Aanvragen (aanvullend) voorbereidingskrediet (indien nodig) Woningbouwprogramma - Vaststellen woningbouwprogramma - Beschikbaar stellen krediet huurwoningen

College

Raad

Informeren Besluit

Informeren

Besluit Informeren

Informeren Besluit

Besluit

Besluit

Tabel 4: Bestuurlijke besluitvorming

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 17 van 18 Versie 1.0

Besluit

9. Communicatie De gemeente Renswoude vindt het belangrijk dat omwonenden en andere belanghebbenden worden geïnformeerd over de voorbereiding en de realisatie van het project. Met name de omwonenden worden bij de afronding van de verschillende fasen betrokken. De gemeenteraad neemt op verschillende momenten de vereiste besluiten en wordt voorafgaand hierbij betrokken en geïnformeerd. Hiervoor is de in hoofdstuk 8 vermelde tabel leidend.

Projectplan herstructurering Taets van Amerongenweg fase 2 Pagina 18 van 18 Versie 1.0