Memo Schaarste in de sociale huursector Renswoude

Memo Aan:

Gemeente Renswoude

Van:

RIGO

Onderwerp: Schaarste in de sociale huursector Project:

P45930

Datum:

28 februari 2023

Inleiding In het kader van een nieuwe huisvestingsverordening voor de gemeente Renswoude wordt in de huisvestingswet een actuele onderbouwing van de schaarste vereist. De verordeningen in de Foodvalley in eerste instantie gaan over het sociale huursegment. Hierop ligt dan ook de focus in deze memo. Anders dan de andere gemeenten in de regio, heeft de gemeente Renswoude een gemeentelijk Woningbedrijf. Deels worden woningen aangeboden via het platform Huiswaarts.nu, maar het Woningbedrijf bemiddeld zelf ook vrijkomende woningen. Om uitspraken te doen over de mate van schaarste aan sociale huurwoningen op gemeenteniveau wordt gebruik gemaakt van onderzoeksresultaten uit het Woningmarktonderzoek 2021 1. Daarnaast wordt de regionale context bekeken op basis van gegevens van Huiswaarts.nu over de woonruimteverdeling in de jaren 2020 tot en met 2022 in Foodvalley 2. Tenslotte wordt ook een beeld geschetst van de particuliere huursector. De vraag daarbij is vooral of dit segment een alternatief vormt voor woningzoekenden in de gemeente Renswoude.

Woningzoekenden Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo kijken we naar de ontwikkelingen in het aantal inschrijvingen en woningzoekenden in de regio. Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in de regio Foodvalley. In Figuur 1 is te zien dat het aantal ingeschreven woningzoekenden in de regio sinds 2020 gestaag is toegenomen. Niet alle ingeschreven woningzoekenden zijn actief op zoek naar een woning, maar het geeft toch een beeld van het groeiend aantal huishoudens dat potentieel een woning wil gaan vinden. Aan de oranje lijn is te zien dat deze opwaartse trend ook geldt voor het aantal actief woningzoekenden. Actief woningzoekenden zijn ingeschrevenen die minstens eenmaal per jaar

1

Gemeente Renswoude & Atrivé (2021) Woningmarktonderzoek 2021 Gemeente Renswoude: Bouwsteen voor de woonvisie ‘Samen op Renswou’2022-2026.

2

De woonruimteverdeelregio Foodvalley bestaat uit de gemeenten Barneveld, Ede, Scherpenzeel, Wageningen, Renswoude, Rhenen, Veenendaal en Utrechtse Heuvelrug. De gemeente Nijkerk wordt niet meegenomen in de regionale cijfers, omdat deze gemeente binnen een andere woonruimteverdeelregio - de Eemvallei - valt.

Pagina 1 van 7

gereageerd hebben op een geadverteerde woning in de regio. Het aantal actief woningzoekenden is met 21% twee keer zo hard gestegen als het aantal inschrijvingen, dat met 1 0% toenam. Fi guur 1 A antal i ngesc hr eve n w oni ngz oe ke nde n e n ac ti ef woningz oeke nde n i n de F oodv al ley. Bron: Hui swaar ts. nu, 2022 ; bewerk ing RIG O.

Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel woningtoewijzingen). Ook wordt gekeken naar de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Tenslotte worden de indicatoren gemiddelde inschrijftijd en gemiddelde zoektijd bij verhuring in de regio beschreven.

Aantal verhuringen Het Woningbedrijf bezit 398 huurwoningen in de gemeente Renswoude. De gemeente concludeert dat de mutatiegraad van deze woningen laag is ten opzichte van de landelijke mutatiegraad. Daardoor is de toegang tot sociale huurwoningen beperkt. Wel heeft het Woningbedrijf een aantal nieuwbouwwoningen toegevoegd. Het ging om 36 woningen in 2019 en 14 nieuwbouwwoningen in 2020. In 2020 en de eerste helft van 2021 zijn in totaal 45 woningen toegewezen. Twee derde werd via het platform Huiswaarts middels het aanbodmodel verhuurd op basis van inschrijftijd. Een derde van de woningen werd bemiddeld.

Gemiddeld aantal reacties Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woningen in de gemeente was in deze periode 67 reacties. Voor goedkope huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens lag dat gemiddelde hoger, namelijk gemiddeld circa 100 reacties. Wanneer deze cijfers met het gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen in de regio Foodvalley als wordt vergeleken ( Figuur 2) dan liggen de gemeentelijke gemiddelden in 2020 en 2021 lager. In de regio is er sprake van een stijgende lijn. Of deze trend zich ook voordoet in de gemeente Renswoude is onbekend.

Fi guur 2 Gem iddel d aantal r e acti es per adv erte ntie i n de re gi o F oodv al ley. Bron:, 2022; H ui swaarts .nu, 2022; bew erki ng RI GO.

Gemiddelde inschrijftijd en zoektijd In de gemeente Renswoude lag de gemiddelde inschrijftijd bij verhuring in 2020 en de eerste helft van 2021 op 4 jaar. Aan de hand van cijfers van Huiswaarts kunnen we dat in de regionale context plaatsen. De gemiddelde inschrijftijd in de regio Foodvalley lag in deze periode hoger, namelijk rond 6 jaar. De gemiddelde zoektijd bij verhuring in de gemeente Renswoude is niet bekend. In de regio Foodvalley lag dit gemiddelde in de periode van 2020 tot 2022 tussen 2,5 en 3 jaar. Zowel de gemiddelde inschrijftijd als de gemiddelde zoektijd is in de regio gestegen in de onderzochte periode (Figuur 3). Fi guur 3 Gem iddel de i nsc hri jftijd e n z oekti jd (i n jare n) in de re gi o F oodv al ley. Bron: H ui swaarts .nu, 2022; bew erki ng RI GO.

Slaagkansen Tenslotte kan naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector worden gekeken, uitgedrukt in slaagkansen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft toegewezen gekregen. De slaagkans wordt per jaar berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector. De slaagkans is niet bekend voor de gemeente Renswoude, maar wel voor de regio Foodvalley als geheel. In Figuur 4 zijn de slaagkansen in de regio Foodvalley weergegeven. Het gaat om woningzoekenden die actief zoeken in de regio als geheel, afgezet tegen het aantal verhurin gen in de regio. Woningen die bemiddeld zijn, worden hier buiten beschouwing gelaten. De slaagkansen in de gehele regio zijn tussen 2020 en 2021 afgenomen. In 2022 ligt de slaagkans op hetzelfde niveau als het voorgaande jaar. De daling van de slaagkans in 2021 kan worden verklaard door zowel een daling van het aantal toewijzingen als een stijging van het aantal woningzoekenden .

In 2022 nam het aantal woningzoekenden in de regio Foodvalley verder toe, maar waren er ook meer verhuringen. In de regio liggen de slaagkansen over het algemeen hoger dan in een gemeente. Dat valt te verklaren doordat veel woningzoekenden actief zullen zijn in verschillende gemeenten in de regio, waaronder in Renswoude. Wanneer zij een woning vinden in een andere gemeente, zullen ze dus een ‘geslaagde’ zoektocht hebben in de regio, maar niet in Renswoude. Fi guur 4 Sl aagk anse n i n de r e gi o F oodv all ey. Bron: H uisw aarts .nu, 2022; bew erki ng RI GO.

Particuliere huursector Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangew ezen op de koopen particuliere huursector. In hoeverre is de particuliere huursector een alternatief voor de sociale huursector? Allereerst wordt er naar de omvang van de particuliere woningvoorraad gekeken. Vervolgens zoomen we in op het aanbod en de to egankelijkheid daarvan voor woningzoekenden.

Woningvoorraad In de gemeente Renswoude is het grootse aandeel van de woningvoorraad een koopwoning. Dit aandeel ligt op 74%. Ongeveer een vijfde van de woningen is in het bezit van het Woningbedrijf Renswoude. Tenslotte is slechts een klein deel van de huurwoningen in het bezit van particulieren. In totaal bestaat ongeveer 8% van de woningvoorraad in Renswoude uit particuliere huurwoningen (Figuur 5). Fi guur 5 V erdel ing van de w oningv oorraad in de gem ee nte R enswoude. Br on: CB S, 2022 ; bewerk ing RIGO.

Toegang Vervolgens bekijken we naar de bereikbaarheid van de particuliere huursector. In de particuliere huursector worden ook inkomenseisen gesteld aan woningzoekenden. Dit zijn eisen om te verzekeren dat er geen betalingsproblemen bij de verhuur van de woning ontstaan. Zo eisen veel particuliere verhuurders dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurd er minimaal vier keer de huurprijs moet zijn. In hoeverre is de particuliere huursector toegankelijk? Dat onderzoeken we aan de hand van zes indicatieve inkomens.

Indicatieve lage en middeninkomens 2023 • Doelgroep sociale huursector 1: € 25.475 (inkomensgrens eenpersoonshuishouden); • Doelgroep sociale huursector 2: € 34.575 (inkomensgrens meerpersoonshuishouden); • Laag middeninkomen 1: €40.000 (modaal inkomen); • Laag middeninkomen 2: €48.625 (bovengrens doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens); • Middeninkomen 1: €55.000; • Middeninkomen 2: €60.000 (1,5 keer modaal);

In Tabel 1 is te zien wat deze inkomens maximaal kunnen huren als vier keer de brutohuur de inkomensnorm is voor huishoudens. Zo kan een huishouden met een modaal inkomen een woning huren tussen de huurtoeslaggrens en een woning van maximaal € 8 33. In praktijk kan de financiële bereikbaarheid van lage en middeninkomens in de particuliere huursector kleiner zijn. Het gaat in onderstaande indicatieve voorbeelden om kale huurprijzen. Vaak komen er nog servicekosten bovenop de huurprijs. Ook komt het voor dat bij twee of meerpersoonshuishoudens het inkomen van een partner slechts deels wordt meegeteld. Daarnaast geldt dat als er strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld 4,5 keer het bruto maandinkomen, het bedrag dat lage middeninkomens maximaal kunnen betalen daalt . Tabel 1 M axim al e huur pri js i n particuli ere huurs ector vol ge ns gangbare i nk ome ns norm particuli ere verhuur ders

Jaarinkomen € 25.475 (doelgroep 1) € 34.575 (doelgroep 2) € 40.000 (laag middeninkomen 1) € 48.625 (laag middeninkomen 2) € 55.000 (middeninkomen 1) € 60.000 (middeninkomen 2)

Maandinkomen € 2.123 € 2.881 € 3.333 € 4.052 € 4.583 € 5.000

Bovengrens huur € 531 € 720 € 833 € 1.013 € 1.146 € 1.250

Actueel aanbod Over de situatie in de particuliere huursector zijn weinig cijfers bekend. Op basis van marktgegevens van Funda en Pararius wordt het actuele aanbod particuliere huursector in Renswoude geanalyseerd. In Tabel 2 is het aanbod aan huurwoningen op Pararius en Funda op 2 januari 2023 weergegeven. Er stonden op dit peilmoment slechts 4 woningen op deze platforms geadverteerd. Tabel 2 Actuee l aanbod van par tic uli ere huurw oni nge n op 2 januari 2023 op funda.nl i n de gemee nte Re nsw oude.

Funda Pararius Totaal

€550 - €850 p/m 0 0 0

€850 - €1.050 p/m 0 0 0

€1.050- €1.250 p/m 0 2 2

vanaf €1.250 p/m 2 0 2

Totaal 2 2 4

Voor zowel de doelgroep voor de sociale huursector als de lage middeninkomens zijn er geen huurwoningen beschikbaar. Ook voor hogere middeninkomens zijn slechts twee woning toegankelijk. De andere helft van de woningen zijn dus enkel beschikbaar voor huishoudens met een hoog inkomen. Dat heeft mede ook te maken met de grootte van de woningen. De twee woningen in de hoogste prijsklasse zijn 100 vierkante meter of grote r.

Conclusie Over de stand van zaken in de woonruimteverdeling in de gemeente Renswoude zijn weinig gegevens bekend, maar de paar indicatoren en de gegevens op regionaal niveau duiden op schaarste is in het sociale segment. • Ondanks dat het aanbod in de gemeente steeg in de geanalyseerde periode, is het aantal vrijkomende sociale huurwoningen in Renswoude klein. De gemeente constateert dat de mutatiegraad laag ligt. • Het aantal inschrijvingen en het aantal actief woningzoekenden in de regio tussen 2020 en 2022 nam sterk toe. Dat heeft ook effect op de sociale huursector in de gemeente Renswoude, omdat een deel van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt aangeboden op het regionale platform Huiswaarts. • Het gemiddeld aantal reacties op een geadverteerde woni ng lag in zowel de gemeente als in de regio hoog. In de gemeente lag het gemiddeld aantal reacties op woningen op 67 reacties en bij vrijkomende huurwoningen tot de eerst aftoppingsgrens boven 100 reacties. Regionaal ligt dit gemiddelde ruim boven 100 reac ties. • De gemiddelde inschrijfduur ligt in de gemeente Renswoude in 2020 en de eerste helft van 2021 op 4 jaar en dat is lager dan in de rest van de regio Foodvalley. De gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende namen toe in de regio en laten een toenemende druk zien op de sociale huursector in de regio.

• De slaagkansen voor woningzoekenden in de regio zijn de afgelopen jaren gedaald en liggen tevens laag. Daarnaast vormt de particuliere huurvoorraad geen alternatief voor lage en middeninkomens door het relatief kleinere aanbod ten opzichte van de sociale huursector en de hoge gemiddelde huurprijs van ruim €1.250. Daarmee valt de gehele sociale huurvoorraad (van woningcorporaties én overige verhuurders) als schaars te bestempelen.