L1. Rekenkameronderzoek Doorstroom van Senioren

1. Inzicht in de stand van zaken woningmarkt a. Heeft de gemeente goed zicht op de situatie op de woningmarkt? Denk onder meer aan inzicht in het woningtekort, de demografische ontwikkeling, de vraag en positie van senioren en hun -22-

woonwensen (maar ook andere doelgroepen zoals starters en gezinnen), of de (mis)match van huishoudens en woningtypen. En heeft de gemeente een specifiek beeld van de dynamiek op de woningmarkt en de rol van doorstroming daarin? De gemeente heeft in algemene zin goed zicht in de situatie op de woningmarkt. Er wordt gebruik gemaakt van diverse onderzoeken naar de woningbehoeften in brede zin en specifiek de behoefte aan ouderenhuisvesting. Er is mede daardoor steeds meer het besef dat de vergrijzing een bepalende rol speelt op de woningmarkt. Ook groeit het besef dat doorstroming daarin een rol speelt.

2. Beleid a. Wat zijn op dit moment doelstellingen van doorstroming? Passend wonen van senioren is een doel in het gemeentelijk beleid. Deels wordt dat vertaald naar het zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. En deels wordt het gekoppeld aan doorstroming naar woonvormen geschikt voor ouderen. Doorstroming is echter geen expliciet speerpunt en kent ook geen integrale strategie. b. Wie zijn betrokken bij de beleidsvorming? Maakt de gemeente gebruik van beschikbare informatie over woonbehoeften van senioren? De woonbehoeften van senioren zijn over het algemeen goed in beeld: cijfermatig via woningbehoefteonderzoeken, maar ook kwalitatief hebben de gemeente en andere partijen inzicht in wat voor senioren belangrijk is om te verhuizen. Door de toenemende vergrijzing zoeken de partijen – vooral gemeente, Woonpalet en Coloriet – elkaar meer op. Intern bij de gemeente zoeken de ‘afdeling Wonen’ en de ‘afdeling Zorg en welzijn’ elkaar ook steeds vaker op.

3. Uitvoering a. Welke instrumenten zet de gemeente in om doorstroming te bevorderen en wat zijn de effecten daarvan? De belangrijkste manier waarop de gemeente op dit moment werkt aan doorstroming is via de sturing op het nieuwbouwprogramma, met woningen die geschikt zijn voor doorstromende senioren (denk ook aan het faciliteren van de Knarrenhof). Verder zet de gemeente geen expliciete maatregelen in voor doorstroming. Woonpalet hanteert een aantal maatregelen/werkwijzen die bijdragen aan doorstroming: • Huurders die overwegen te verhuizen kunnen voor informatie en begeleiding terecht bij de woonconsulent. • Woonpalet labelt een deel van de seniorengeschikte woningen met voorrang voor 55-plussers. • De woningadvertenties geven een goed beeld van de woning, met name door foto’s in bewoonde staat van de binnenkant van de woningen. • Er is duidelijkheid over in hoeverre woningen in oude staat moeten worden teruggebracht. b. Welke aanvullende instrumenten of maatregelen zou de gemeente kunnen inzetten om doorstroming te bevorderen? In hoofdstuk 3 zijn vele typen maatregelen genoemd en besproken. In de werksessie is verkend welke hiervan kansrijk zouden kunnen zijn om in Zeewolde in te voeren of te verkennen.

Dat zijn de volgende maatregelen in verschillende categorieën: Informatie, begeleiding, ontzorging • Inzet van een wooncoach/doorstroommakelaar in de sociale huur en mogelijk ook voor woningeigenaren en huurders in de vrije sector. • Starten van een informatiecampagne over de mogelijkheden voor doorstroming en bewustwording bij de bewoners hierover. • Aanbieden van of doorverwijzen naar hulp bij verhuizen en klussen om senioren te ontzorgen.

-23-

Aanbod in beeld • Vaker open dagen organiseren in bestaande complexen. • Verkennen om aan te sluiten bij de pilot ‘Aankomend aanbod’ van de NVM. • Verkennen of Zeewolde qua woonruimteverdeling zou moeten aansluiten bij een regio om zo ook doorstroming naar en vanuit andere gemeenten makkelijker te maken. Aantrekkelijk aanbod • Doorgaan met het bouwen van aantrekkelijke woningen en (bijzondere) woonvormen voor doorstromende senioren. • Clustering van seniorengeschikte woningen met oog op efficiënte zorgverlening, zonder dat dat eenzijdige seniorenbuurten oplevert. • Inzet op bijbehorend voorzieningenniveau in de wijken verder weg van het centrum. Voorrang • Inzet op een brede voorrang van ruim wonende huurders die doorstromen naar een kleinere woning. • Verkennen van voorrang voor doorstromers die verhuizen in de buurt, eventueel ook als ze ‘samen met de buren verhuizen’. • Met ontwikkelaars verkennen of doorstromende senioren voorrang zouden kunnen krijgen bij nieuwbouw koopwoningen. • Verkennen of doorstromers in de woningtoewijzing ook voorrang boven woningzoekenden met urgentie kunnen krijgen (advies RIGO op basis van ervaringen elders, niet op basis van de werksessie). Financiële prikkels • Inzet op een verhuiskostenvergoeding vanuit de gemeente voor doorstromende senioren.

• Inzet op een regeling die via behoud of gewenning een (te) hoge sprong in huur of woonlasten beperkt. Met een gerust hart verhuizen • Verkennen van behoud inschrijfduur bij verhuizen. • Verkennen van een ‘tevredenheidsgarantie’ bij doorstromende senioren. c. Wat zijn knelpunten als het gaat om doorstroming van senioren op de woningmarkt? Met bovenstaande maatregelen denken we – mede op basis van ervaringen elders in het land – dat de doorstroming in Zeewolde een impuls kan krijgen. Tegelijkertijd weten we ook dat veel senioren niet zullen verhuizen, ook niet met een dergelijk pakket aan maatregelen. Dat is ook niet zo erg: niet alle senioren hoeven te verhuizen. De groep is echter zo groot, dat een relatief kleine groei in het aandeel doorstromers een groot effect kan hebben op de woningmarkt.

4. Integrale aanpak a. Welke organisaties en initiatieven zijn relevant als het gaat om het stimuleren van doorstroming van senioren? Een succesvolle doorstroomstrategie bestaat uit een breed pakket met maatregelen. Er kunnen immers allerlei belemmeringen zijn om door te stromen, die kunnen verschillen per persoon. Zo’n breed pakket aan maatregelen kan de gemeente niet alleen inzetten: een groot deel van de maatregelen hoort bij Woonpalet of bij partijen samen, inclusief samenwerking met partijen als Coloriet. En in de marktsector is het zaak samenwerking te zoeken met ontwikkelaars en makelaars, om gezamenlijk te zorgen voor een aantrekkelijk aanbod met bijbehorende communicatie en arrangementen voor potentiële doorstromers.

-24-

4.3 Aanbevelingen De rekenkamer adviseert de raad om het college opdracht te geven de volgende aanbevelingen op te volgen: •

•

•

Werk de maatregelen in de vorige paragraaf (en in het tekstvak op de volgende pagina) uit tot een strategie en vooral tot een concreet actieplan voor doorstroming in Zeewolde. Dit zijn immers maatregelen die elders al worden ingezet en de meeste werden door verschillende partijen in de werksessie als kansrijk voor Zeewolde gezien. Ontwikkel de strategie en/of het actieplan voor doorstroming zoveel mogelijk gezamenlijk met Woonpalet, maar bij voorkeur ook samen met Coloriet, Huurdersbelangen Zeewolde (HBZ), makelaars en ontwikkelaars. Koppel de implementatie van dit plan aan een informatiecampagne. Maak bewoners (huurders en woningeigenaren) in Zeewolde bewust van het belang van doorstroming en breng ze op de hoogte van de verschillende regelingen en waar ze terecht kunnen. Maak daarbij gebruik van de positieve ervaringen van doorstromers. Doe dit online, maar vooral ook offline in bijvoorbeeld buurthuizen. Betrek partijen als HBZ en maak gebruik van mond-op-mond-reclame.

-25-

Informatie, begeleiding, ontzorging • • •

Inzet van een wooncoach/doorstroommakelaar in de sociale huur en mogelijk ook voor woningeigenaren en huurders in de vrije sector. Starten van een informatiecampagne over de mogelijkheden voor doorstroming en bewustwording bij de bewoners hierover. Aanbieden of doorverwijzen van hulp bij verhuizen en klussen om senioren te ontzorgen.

Aanbod in beeld • • •

Vaker open dagen organiseren in bestaande complexen Verkennen om aan te sluiten bij de pilot Aankomend aanbod van de NVM Verkennen of Zeewolde qua woonruimteverdeling zou moeten aansluiten bij een regio om zo ook doorstroming naar en vanuit andere gemeenten makkelijker te maken.

Aantrekkelijk aanbod • • •

Doorgaan met het bouwen van aantrekkelijke woningen en (bijzondere) woonvormen voor doorstromende senioren Clustering van seniorengeschikte woningen met oog op efficiënte zorgverlening, zonder dat dat eenzijdige seniorenbuurten oplevert. Inzet op bijbehorend voorzieningenniveau in de wijken verder weg van het centrum.

Voorrang • • • •

Inzet op een brede voorrang van ruime wonende huurders die doorstromen naar een kleinere woning. Verkennen van voorrang voor doorstromers die verhuizen in de buurt, eventueel ook als ze ‘samen met de buren verhuizen’. Met ontwikkelaars verkennen of doorstromende senioren voorrang zouden kunnen krijgen bij nieuwbouw koopwoningen. Verkennen of doorstromers in de woningtoewijzing ook voorrang boven urgenten kunnen krijgen (advies RIGO op basis van ervaringen elders, niet op basis van de werksessie).

Financiële prikkels • •

Inzet op een verhuiskostenvergoeding vanuit de gemeente voor doorstromende senioren. Inzet op een regeling die via behoud of gewenning een (te) hoge sprong in huur of woonlasten beperkt.

Met een gerust hart verhuizen • •

Verkennen van behoud inschrijfduur bij verhuizen. Verkennen van een ‘tevredenheidsgarantie’ bij doorstromende senioren.

-26-

5. Bestuurlijke reactie van het college en nawoord rekenkamer 5.1 Bestuurlijke reactie Zie de bestuurlijke reactie op de volgende pagina’s. Op pagina 31 volgt het nawoord van de rekenkamer.

-27-

Gemeente Zeewolde Gemeentehuis Raadhuisplein 1

Postbus 1 3890 AA Zeewolde

Telefoon Telefax E-mail Website

(036) 5229522 (085) 1108515 info@zeewolde.nl www.zeewolde.nl

Aan

Rekenkamer Vallei en Veluwerand

Datum

Uw brief/kenmerk

19-06-2025

Zaaknummer

00500000092680

Documentnummer

Contactpersoon

Doorkiesnummer

00500000416922

L. Zengerink

036 5229514

Onderwerp

E-mailadres

Reactie bestuurlijk wederhoor concept rapport onderzoek doorstroming van senioren in Zeewolde

l.zengerink@zeewolde.nl

Geachte leden van de Rekenkamer, Op 14 mei 2025 ontvingen wij uw concept onderzoeksrapport over de doorstroming van senioren op de woningmarkt van de gemeente Zeewolde. Via deze brief geven wij graag onze bestuurlijke reactie op de resultaten van uw onderzoek. Wij hebben het rapport met grote belangstelling gelezen. Wij waarderen de zorgvuldige wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd en de volledigheid van het rapport. De gemeente Zeewolde herkent zich in de geschetste aanbevelingen. Binnen de beschikbare capaciteit en financiële ruimte werken wij op een praktische wijze aan het verbeteren van de doorstroming van senioren in de gemeente Zeewolde. Onderstaand treft u onze reactie op de aanbevelingen. Het college van burgemeester en wethouders bedankt de Rekenkamercommissie voor haar rapport en de heldere aanbevelingen over het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt in Zeewolde. Wij herkennen de geschetste knelpunten en sluiten ons aan bij de noodzaak om meer regie te nemen en doorstroming actief te stimuleren, met oog voor de specifieke opgaven in onze gemeente. 1. Uitwerking tot strategie en actieplan Wij nemen de aanbeveling over om te komen tot een concrete strategie, gericht op doorstroming. Daarbij benutten wij de maatregelen die in het rapport zijn genoemd, inclusief de suggesties uit de werksessie.

De opgave vraagt om samenhangend beleid én om praktische uitvoerbaarheid. We

2/3 verwachten met de implementatie van het nog op te stellen Volkshuisvestingsprogramma hier stappen op te kunnen maken, waardoor we meer regie nemen om de doorstroming actief te stimuleren via een uitvoeringsagenda. 2. Samenwerking met partners Wij onderschrijven het belang van samenwerking met relevante partijen, waaronder Woonpalet, Huurdersbelangen Zeewolde (HBZ), Coloriet, makelaars, ontwikkelaars en andere relevante partijen. Deze samenwerking vormt een belangrijke succesfactor voor de effectiviteit van ons beleid. De voorbereiding van het Volkshuisvestingsprogramma zal daarom in gezamenlijkheid plaatsvinden. 3. Bewustwording en communicatie Wij nemen het advies over om bewoners te informeren over het belang van doorstroming en de beschikbare mogelijkheden. Hierbij maken we gebruik van het participatietraject dat we voor de implementatie van het Volkshuisvestingsprogramma gaan opzetten. Voor het RIGO onderzoek is nog maar een beperkte groep meegenomen en als Zeewolde vinden we het van belang dat onze inwoners en andere relevante partijen ook meegenomen worden. Er zal nadrukkelijk aandacht zijn voor ervaringsverhalen van doorstromers, om zo drempels te verlagen en het gesprek op gang te brengen. 4.

Specifieke instrumenten en maatregelen De in het rapport genoemde instrumenten zoals een wooncoach, hulp bij verhuizen, het organiseren van open dagen en het inzetten op financiële prikkels, worden nader verkend op haalbaarheid en effect. Wij zullen de juridische, financiële en organisatorische randvoorwaarden in kaart brengen en prioriteiten stellen. Daarbij nemen wij nadrukkelijk mee welke maatregelen uitvoerbaar zijn voor het Volkshuisvestingsprogramma en welke op langere termijn effect sorteren. Daarnaast oriënteert Woonpalet zich op het mogelijk organiseren van open dagen om hun voorzieningen te laten zien. Het doel daarvan is dat ouderen op een laagdrempelige manier zich kunnen oriënteren op een mogelijke volgende woonstap. 5. Vervolg Het college stelt voor om de raad mee te nemen voor het stellen van uitgangspunten voor het nog vast te stellen Volkshuisvestingsprogramma, zodra de Wet Regie Volkshuisvesting aangenomen wordt door de Tweede Kamer. Ondanks dat het Volkshuisvestingsprogramma wordt vastgesteld door het college, vindt het college het van belang om voor de strategie voor doorstroming de gemeenteraad hierin mee te nemen. Wij danken de Rekenkamer voor uw inspanning en de bruikbare aanbevelingen die ons ondersteunen in het verder verbeteren van de doorstroming van senioren op de woningmarkt

3/3 en zien in de aanbevelingen een goede basis voor verdere beleidsontwikkeling en implementatie van het Volkshuisvestingsprogramma.

Met vriendelijke groet Burgemeester en wethouders van Zeewolde, de secretaris, de burgemeester,

K.C. Hamstra

A.M. Harmsma

5.2 Nawoord rekenkamer De rekenkamer dankt het college van burgemeester en wethouders voor de uitgebreide reactie op het rapport “Doorstroming van senioren in de gemeente Zeewolde”, die wij op 19 juni 2025 hebben ontvangen. De rekenkamer waardeert de concrete acties die het college noemt naar aanleiding van de aanbevelingen, waaronder het opnemen van maatregelen in het nog op te stellen Volkshuisvestingsprogramma. Het lijkt de rekenkamer van belang dat over de termijn voor het opstellen van een dergelijk programma concrete afspraken worden gemaakt met de raad, vooral ook omdat de Wet Regie Volkshuisvesting nog door de Tweede Kamer behandeld moet worden. Als de gemeenteraad de aanbevelingen overneemt, wordt hij over de opvolging geïnformeerd door het college. Dit conform een nieuw artikel in de Gemeentewet (185a) dat toeziet op de opvolging van aanbevelingen door het college. Dit artikel luidt: “Het college zendt de raad jaarlijks een overzicht van de aan het college gedane voorstellen van de rekenkamer, vergezeld van zijn standpunt daaromtrent en van de wijze waarop aan de voorstellen vervolg is gegeven.” Tot slot maken we graag van de gelegenheid gebruik om de portefeuillehouders en medewerkers van de gemeente en van de externe organisaties, die hebben meegewerkt aan dit onderzoek, te bedanken voor hun tijd en betrokkenheid.

-31-

Bijlage 1 Bronnenlijst • • • • • • •

KAW (2020) Woningmarktonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde Companen (2023) Onderzoek wonen met zorg en ondersteuning in Flevoland Companen (2024) Prognoses ouderenhuisvesting Flevoland ABF Research (2021) Verkenning wonen met zorg 2020-2040 Provincie Flevoland Gemeente Ermelo, Harderwijk en Zeewolde (2023) Samen doen wat nodig is, Nota Sociaal Domein 2024 – 2029 Gemeente Zeewolde (2020) Woonvisie Gemeente Zeewolde (2024) Omgevingsvisie

Bijlage 2 Respondenten Geïnterviewd • • • • • • • • •

Adviseur Wonen en Zorg, Gemeente Zeewolde Beleidsadviseur Algemene Voorzieningen, zorg en welzijn, Gemeente Zeewolde Adviseur IZA, integraal zorgakkoord, Gemeente Zeewolde Adviseur Stedenbouw, Gemeente Zeewolde Manager Wonen Woonpalet Bestuurder Huurdersbelangen Zeewolde Directeur Bedrijfsvoering, Coloriet Wethouder Economie, wonen en ruimtelijke ontwikkeling Wethouder Sociaal domein, gezondheid, jeugd en onderwijs

Aanwezig bij werksessie • • • • • • • •

Adviseur Wonen en Zorg, Gemeente Zeewolde Beleidsadviseur Algemene Voorzieningen, zorg en welzijn, Gemeente Zeewolde Manager Wonen, Woonpalet Bestuurder Huurdersbelangen Zeewolde Directeur Bedrijfsvoering, Coloriet Coördinator Welzijn, Gemeente Zeewolde Hypotheekadviseur en makelaar, Doornbos Haanen & Ferneij Makelaardij Woonconsulent, Woonpalet

-32-

Bijlage 3 Gespreksthemalijst interview doorstroming in Zeewolde Deel 1 Woningmarkt • • • • • • •

Hoe ziet de woningmarkt in Zeewolde eruit? Tekort Voorraad Woonwensen van verschillende groepen Wat zijn de demografische uitdagingen die in Zeewolde de komende 10 jaar? Wat is de potentie van doorstroming op de woningmarkt van Zeewolde? Hoe maakt de gemeente gebruik van beschikbare informatie over woonbehoeften van verschillende groepen?

Deel 2 Beleidsdoelen voor doorstroming • • •

Hoe belangrijk vindt de gemeente Zeewolde doorstroming? En waar blijkt dat uit? Welke beelden zijn er over de nut en noodzaak van doorstroming? Verschilt dit tussen verschillende partijen? Wat zijn op dit moment de doelstellingen van doorstroming?

Deel 3 Beleidsinstrumenten voor doorstroming •

• • • • • • •

Welk beleid en instrumenten zetten gemeente, corporatie en andere partijen in op het gebied van doorstroming? Waarom zijn instrumenten wel/niet ingezet? o Aantrekkelijke nieuwbouw o Hulp o Informatie o Voorrang o Financiële hulp o Anders? Hoe is tot de huidige inzet gekomen? Wat was het proces en wat waren de overwegingen? Hoe zijn verschillende partijen betrokken (geweest) bij het opstellen en uitvoeren van beleid? Wat zijn de verwachtingen van doorstroming? Wat zijn de effecten van het tot nu gevoerde beleid? Welke neveneffecten zijn er? Wat is belangrijk bij het sturen op doorstroming? Wanneer werkt het wel of niet? Wat zijn knelpunten als het gaat om doorstroming van senioren op de woningmarkt? Welke organisaties en initiatieven zijn relevant als het gaat om het stimuleren van doorstroming van senioren?

Deel 4 Verhuiswensen van senioren • • • •

Lukt het om senioren te laten verhuizen? Wat zijn nog obstakels? Wat gaven mensen die wel verhuisden aan als reden? En mensen die niet verhuizen? Hoe zou doorstroming nog meer gestimuleerd kunnen worden? Is dat nodig en wenselijk? Wat hebben andere partijen nodig vanuit de gemeente (en vice versa) om doorstroming meer op gang te brengen?

-33-

Bijlage 4 Posters gebruikt in werksessie NB. De kleuren van de stickers hebben geen bijzondere betekenis

-34-

-35-

-36-