E3. Bijlage 2 Uitkomsten woningbehoefteonderzoek 2024

Bijlage 2 raadsinformatiebrief actualisering Woonvisie Uitkomsten woningbehoefteonderzoek 2024 In opdracht van de regio Foodvalley is er in 2024 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd voor de regio Foodvalley. In de rapportage daarvan is de woningbehoefte op regionaal niveau in kaart gebracht. Daarnaast is in een tweede rapportage ingegaan op de woningbehoefte per afzonderlijke gemeente in de regio Foodvalley. De gegevens in die rapportage voor de gemeente Renswoude worden in dit hoofdstuk nader belicht. Eerst wordt in algemene bewoordingen wordt aandacht besteed aan de regionale uitkomsten en waar Renswoude afwijkt van die regionale uitkomsten. In bijlage 2 is de presentatie opgenomen die in januari 2025 aan de gemeenteraad is gepresenteerd. In het regionaal woningbehoefte onderzoek is er een drietal scenario’s geschetst als het gaat om de te verwachten huishoudensontwikkeling en de daarop te baseren woningbehoefte. In bijlage 2 worden de uitkomsten van de drie scenario’s vermeld. Het betreft de volgende drie scenario’s: 1. De aantallen zoals eerder opgenomen in de verstedelijkingsstrategie opgesteld voor de regio Foodvalley 2. De aantallen gebaseerd op de PRIMOS-prognose 2023 in combinatie met het inlopen van het woningtekort van 6% naar 2% 3.

De aantallen zoals die door de provincie Gelderland als aanvullende wens zijn geformuleerd om te voorzien in de te verwachten verdere toename van de woningbehoefte Voor de Woonvisie gaan we uit van het scenario gebaseerd op de PRIMOSprognose 2023 met het inlopen van het woningtekort tot 2%. Zowel de PRIMOSprognoses als een woningtekort van 2% zijn op landelijk niveau de uitgangspunten bij het bepalen van de woningbehoefte. In de uitkomsten op zowel regionaal als lokaal niveau die in deze Woonvisie zijn opgenomen, wordt dan ook van dat scenario uitgegaan. Regionale uitkomsten In het regionaal woningbehoefteonderzoek zijn de uitkomsten ook voor de 8 gemeenten opgenomen. Dit zijn de opvallende zaken als het gaat om de uitkomsten voor Renswoude in vergelijking met de andere 7 gemeenten in de regio (Barneveld, Ede, Nijkerk, Rhenen, Scherpenzeel, Veenendaal en Wageningen). • In de periode vanaf 2010 zijn in Renswoude relatief gezien de meeste woningen gebouwd als gekeken wordt naar de totale woningvoorraad naar bouwperiode. In Renswoude is dat 27% terwijl het regionaal gemiddeld op 18% ligt • In de afgelopen 10 jaar is de gemiddelde koopprijs in de regio flink gestegen. Ook in Renswoude is dat het geval van ca. € 250.000,-- naar ca. € 410.000,--, een stijging van ca. 64% • In de regio is de WOZ waarde van de koopwoningen behoorlijk gestegen.

Vanaf 2019 tot 2023 is het aantal betaalbare woningen (< € 390.000,--, prijspeil 2023) met 12.000 afgenomen terwijl het aandeel duurdere woningen vanaf € 390.000,-- in dezelfde periode is toegenomen met ca. 35.000,-- is toegenomen

•

• •

•

• •

•

Renswoude heeft in vergelijking met de regio een relatief dure koopwoningenvoorraad. 33% van de koopwoningen heeft een WOZ waarde van € 600.000,-- of meer terwijl dit aandeel in de regio 20% bedraagt. Het aandeel betaalbare koopwoningen (< € 390.000,--) bedraagt 25%, in de regio 42% De vorige twee uitkomsten zijn voor een gedeelte te verklaren uit het feit dat het aandeel hoge inkomens voor Renswoude 50% bedraagt en voor de regio 44% Op regionaal niveau is de passende woningvoorraad voor de lage inkomensgroep slechts 67% van het totaal aantal huishoudens met een laag inkomen. Dit betekent dat er dus te weinig betaalbare woningen zijn voor de doelgroep die daarop zijn aangewezen. Voor huishoudens met een inkomen vanaf € 66.000,-- is een voorraad van 137% beschikbaar Uit de analyse van de verhuisbewegingen blijkt dat met name in de dure grondgebonden koopwoningen meer huishoudens van buiten de regio komen; eenzelfde conclusie geldt voor het inkomen van die huishoudens. Voor de overige onderscheiden woningtypen en inkomensklassen is de verhouding nagenoeg gelijk tussen huishoudens die binnen de regio verhuizen en van buiten de regio komen op regionaal niveau zal het aantal huishoudens in de periode t/m 2035 groeien met 15%.

Voor Renswoude wordt een groei van 26% verwacht (605 huishoudens) om de noodzakelijke uitbreiding van de woningvoorraad te realiseren dient er voldoende harde plancapaciteit in de regio aanwezig te zijn. Dit blijkt niet het geval. Voor de periode 2022-2030 is er een harde plancapaciteit van bijna 13.855 woningen in de regio terwijl in de Woondeal een aantal van 25.380 is opgenomen. Aan zachte plancapaciteit is er 17.940 woningen geraamd om het aantal woningen dat in de Woondeal is opgenomen te realiseren dient de zachte plancapaciteit in alle gemeenten te worden omgezet in harde plancapaciteit. Het gaat dan om 11.525 woningen. Op basis van de zachte plancapaciteit is er dus voldoende capaciteit aanwezig om dit ook waar te maken.

Renswoude Naast de uitkomsten van het regionaal woningbehoefte onderzoek voor de regio als geheel, zijn de uitkomsten ook op niveau van de individuele gemeenten in de rapportage en de bijlagen opgenomen. Daarbij gaat het zowel om de periode 2025 t/m 2035 en de periode 2025 t/m 2040. Gelet op de looptijd van deze Woonvisie (2026-2030) zal in deze paragraaf alleen worden ingegaan op de uitkomsten over de periode 2025-2035. Het gaat dan om de ontwikkeling van het aantal huishoudens naar samenstelling en leeftijd en de daarop gebaseerde woningbehoefte naar woningtype en prijssegment. In het vervolg van de Woonvisie, met name de hoofdstukken 5 en 6 zullen de gegevens uit deze analyse worden “vertaald” naar hoofdlijnen van de Woonvisie voor de komende jaren en de actualisatie van het woningbouwprogramma voor de komende jaren.

Huishoudensontwikkeling Verstedelijkingsstrategie naar rato*

Primos2023 + inlopen woningtekort**

Aanvullende wens provincie

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar

+80

+100

+120

Gezinnen

+225

+250

+275

Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar

+140

+150

+160

Alleenstaanden en stellen 55 tot 75 jaar

+50

+60

+70

Alleenstaanden en stellen 75 jaar en ouder

+125

+125

+125

Overig

+5

+5

+5

Totaal

+625

+690

+760

Doelgroepen

Bron: Stec Groep (2024). *Op dit moment zijn enkel afspraken op regioniveau gemaakt, hiervoor hebben wij zelf een indicatieve verdeling naar rato toegepast. **Inlopen woningtekort is naar rato opgenomen, maar dit betreft een regionaal vraagstuk.

In de tabel hieronder wordt de ontwikkeling in de huishoudenstoename nader in beeld gebracht als het gaat om de omvang van het huishouden en de leeftijdsopbouw. doelgroep Alleenstaande tot 25 jaar Alleenstaanden 25-35 jaar Stellen tot 35 jaar Gezinnen Alleenstaanden en stellen 35-55 jaar Alleenstaanden en stellen 55-75 jaar Alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar Overig totaal

Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling 2020-2025 2020-2030 2020-2040 met bandbreedte -33% -33% -33% -9% -27% -36% +20% 0% -10%-20% +7% +18% +27%-34% +19% +48% +48%-57% +2%

+8%

+12%-18%

+41%

+73%

+114-123%

0% +10%

0% +20%

0% +28%-35%

Op basis van deze prognose kan worden geconcludeerd dat met name de een- en tweepersoonshuishoudens vanaf 35 jaar en de gezinnen een groei laten zien huishoudens terwijl het aandeel jongere huishoudens in de komende 15 jaar zal afnemen.

Zoals eerder aangegeven is in deze Woonvisie 2026-2030 de PRIMOS-prognose 2023 in combinatie met het inlopen van het woningtekort het uitgangspunt. In totaal is er een toename t/m 2035 met 690 huishoudens te verwachten waarvan het merendeel (bijna 64%) een huishouden is dat bestaat uit één of twee personen. Op basis van deze geprognotiseerde huishoudensontwikkeling t/m 2035 is vervolgens de woningbehoefte berekend. Daarbij is uitgegaan van het gemiddelde verhuisgedrag en de gemiddelde woonvoorkeur zoals die voor Renswoude is gebleken. Dit leidt tot onderstaande woningbehoefte naar prijs en woningtype. Woningbehoefte 2025 t/m 2035 naar prijssegment en woningtype o.b.v. gemiddelde woonvoorkeur/verhuisgedrag en drie scenario’s in de gemeente Renswoude VerstedelijkingsPrimos2023 + aanvullende strategie inlopen wens woningtekort provincie

Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Uit bovenstaande tabel blijkt dat het aandeel huurwoningen in totaal 45% bedraagt en het aandeel koopwoningen 55% op basis van de woningbehoefte. Binnen het huursegment is er een verdere opsplitsing in sociale huur (25%), middenhuur (12%) en dure huur (8%). In de koopsector gaat het om 30% betaalbaar en 25 %duur. In 2025 gelden bij deze categorieën de volgende prijsgrenzen: Sociale huur: € 900,07 Middenhuur :€ 1.184,82 Dure huur: vanaf 1.184,82 Betaalbare koop: € 405.000,-Dure koop: vanaf € 405.000,-In de Wet versterking regie volkshuisvesting (zie een volgende hoofdstuk) die in het najaar naar alle waarschijnlijkheid wordt vastgesteld wordt voorgeschreven dat van de nieuwbouw minimaal 67% betaalbaar (sociale huur en middenhuur en betaalbare dient te zijn. Op basis van bovenstaande tabel geldt voor Renswoude dat dit inderdaad 67% bedraagt. Bij de maximale huurgrens wordt er onderscheid gemaakt in woningen voor jongeren, betaalbare huur op basis van huishoudenssamenstelling (1en 2 personen;

3 of meer personen). Naast het onderscheid in categorie is er ook een onderscheid gemaakt op basis van woningtype. Daaruit blijkt dat het aandeel grondgebonden woningen (ook wel aangeduid als eengezinswoningen) 54% (370 woningen) bedraagt en het aandeel gestapelde woningen 46% (315 woningen). In deze laatste categorie wordt een onderscheid gemaakt in woningen zonder lift en nultredenwoningen (benedenwoningen zonder trap of appartementen bereikbaar met een lift). Woningbehoefte 2025 t/m 2035 naar prijssegment en woningtype o.b.v. scenario primos prognose en inlopen woningtekort en gemiddelde woonwensen/verhuisgedrag in de gemeente Renswoude*

Type woning en prijssegment Sociale huur grondgebonden Sociale huur nultreden Midden huur grondgebonden Middenhuur nultreden Dure huur grondgebonden Dure huur nultreden Sociale koop grondgebonden Sociale koop nultreden Betaalbare koop grondgebonden Betaalbare koop nultreden Vrije sector koop grondgebonden Vrije sector koop nultreden TOTAAL

Aantal woningen 45 100 35 25 25 20 65 35 65 25 140 30 610

Percentage 7,4% 16,4% 5,7% 4,1% 4,1% 3,3% 10,7% 5,7% 10,7% 4,1% 2,9% 4,9% 100%

*Het totaal aantal woningen komt niet overeen met het eerder vermelde aantal maar is wel gebaseerd op de rapportage van het woningbehoefteonderzoek

De belangrijkste conclusie die voortvloeit uit het woningbehoefteonderzoek is dat er steeds meer behoefte is aan de zogenaamde “nultredenwoningen”, zowel voor jongeren maar meer in het bijzonder voor ouderen. Dit geldt specifiek als het gaat om de sociale huurwoningen. In het algemeen is er meer behoefte aan woningen geschikt voor ouderen. Nieuwbouw voor deze doelgroep kan een beweging op de woningmarkt tot stand brengen die we ook wel aanduiden als een “doorstroomtrein”. Kenmerk daarvan is dat als gevolg van de bouw van één woning meerdere woningen beschikbaar komen voor verhuur/verkoop. Een tweede conclusie is dat in de komende 10 jaar de bevolkingsopbouw verandert zodat er meer huishoudens met ouderen en minder jongere huishoudens in Renswoude zullen wonen. Deze ontwikkeling heeft direct gevolgen voor de invulling van het nieuwbouwprogramma in de komende jaren. Meer aandacht voor woningen die geschikt zijn voor meerdere doelgroepen.