E2. Woningbehoefteonderzoek regio Foodvalley
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek regio Foodvalley Stec Groep aan regio Foodvalley 15 oktober 2024
1
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Inhoudsopgave Management-samenvatting
2
1.
Inleiding
9
1.1 1.2
9 9
2.
Huidige woningmarkt Foodvalley in beeld 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
3.
4.
11 13 15 16 18
23
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
23 25 26 27 29 33
Foodvalley sterk gegroeid, onderliggend vergrijzing Bevolkingsgroei met name veroorzaakt door migratie Verhuizingen op hoofdlijnen Buitenlandse verhuizingen Buiten-regionale verhuizingen Binnen regionale verhuizingen
Toekomstige huishoudensontwikkeling 4.2 4.3 4.4
6.
Huidige woningvoorraad bestaat uit veel koopwoningen en is relatief nieuw en duurzaam Koopmarkt slecht bereikbaar voor lage- en middeninkomens Weinig aanbod en hoge dynamiek in betaalbare segmenten Krapte koopmarkt en extra huisvestingsopgaven leiden tot druk op sociale huur Woonsituatie inkomensgroepen
11
Historie: demografie en verhuizingen
4.1
5.
Uw situatie U vraagt: scherp inzicht in de regionale woningbehoefte
37
Primos2023 en inlopen woningtekort: +29.180 huishoudens in periode 2025 t/m 2035 37 Vasthouden aan verstedelijkingsstrategie: +24.830 huishoudens in periode 2025 t/m 2035 40 Aanvullende wens provincie: +34.180 huishoudens in periode 2025 t/m 2035 40 Vergelijking scenario’s: met name sturing in jonge doelgroepen mogelijk 42
Kwalitatieve woningbehoefte
45
5.1 5.2 5.3
45 47
Woningbehoefte op basis van scenario’s naar woningtypen en prijssegmenten Extra behoefte in scenario’s landt bij grondgebonden koopwoning Regionale ambities sluiten redelijk goed aan op woningbehoefte verstedelijkingsstrategie
Adviezen 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
52
56
Advies 1: houd als regio rekening met aanhoudend forse behoefte aan woningen in Foodvalley 56 Advies 2: zet door uw programmering in op verlichting van de woningmarktdruk 57 Advies 3: focus op het hard maken van zachte plannen 57 Advies 4: zet in op fair share 58 Advies 5: verbind bouwen aan afspraken over randvoorwaarden 59
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Managementsamenvatting Uw situatie Regio Foodvalley (hierna: u en regio FV) werkt regionaal samen aan wonen. Er is een woningtekort en het aantal huishoudens groeit de komende jaren sterk. In de doorkijk van de Woondeal en de Verstedelijkingstrategie tot 2040 zet u daarom als regio samen met de provincies Gelderland en Utrecht, het Rijk en uw woningmarktpartners in op het versnellen en vergroten van de woningbouwproductie, met de juiste kwalitatieve segmentatie, binnen de kwantitatieve afspraken zoals u die maakt. Het voorliggende woningbehoefteonderzoek geeft een actueel onderbouwd inzicht in de woningbehoefte op regionaal en lokaal niveau, kwantitatief en kwalitatief. Dit inzicht is nodig om (regionaal) te kunnen sturen op aantallen en kwaliteit én de woningbouw (nog meer) te versnellen. De verkenningen en analyses kunnen daarnaast ook input vormen voor volkshuisvestingsprogramma’s die de gemeenten elk gaan opstellen. Huidige woningmarkt Foodvalley in beeld Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van regio Foodvalley staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad belangrijk. • Ongeveer 67% van de bestaande woningvoorraad van regio Foodvalley is een koopwoning. Zo’n 26% betreft een woning in de sociale huur (woning met huurprijs tot liberalisatiegrens).
Dit percentage is te laag gezien de behoefte aan sociale woningen in de regio, al zijn er ook verschillen tussen gemeenten. • In de regio Foodvalley zijn de afgelopen jaren bovengemiddeld veel woningen gebouwd, in vergelijking met Nederland. Circa 18% van de totale voorraad is na het jaar 2010 gebouwd. Bovendien zijn de woningen sterk in prijs gestegen, in tien jaar is een woning gemiddeld €200.000 duurder geworden in Foodvalley. Ook dit is bovengemiddeld. • Afgelopen jaar was de gemiddelde transactieprijs van een woning in de regio € 473.000. Om voor dit bedrag een hypotheek af te sluiten is een inkomen van meer dan twee keer modaal nodig. Ook de kleinere woningtypen en appartementen kosten in de regio gemiddeld meer dan wat huishoudens met een laag of middeninkomen kunnen betalen. • Met name voor startende huishoudens met een laag- of middeninkomen is de markt steeds krapper geworden. Het aanbod in de koopwoningvoorraad dat voor hen beschikbaar is bedraagt nog maar ruim 10%. • Ten opzichte van heel Nederland is de woningdruk in alle prijssegmenten hoger. Door de gestegen prijzen stokt de doorstroming bovendien, want huishoudens die al huurden kunnen moeilijker de stap zetten naar een (betaalbare) koopwoning. Dit zorgt voor extra druk op het sociale- en middenhuursegment. Deze druk wordt versterkt door extra huisvestingsopgaven.
Denk aan een toename van de taakstelling van statushouders en huisvesting van andere kwetsbare en urgente doelgroepen. • In Foodvalley wonen relatief minder huishoudens die tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoren (lage inkomens met passend toewijzen). Terwijl er bovengemiddeld veel huishoudens zitten in de inkomensgroepen net daar boven: de secundaire doelgroep behoren (lage inkomens zonder passend toewijzen) en de middeninkomens. Dit vergroot de doorstromingsproblemen en het belang van het toevoegen van sociale en betaalbare woningen.
2
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Historie: demografie en verhuizingen Demografie (inclusief onderliggende ontwikkelingen zoals vergrijzing, huishoudensverdunning en binnenlandse en buitenlandse migratiestromen) heeft een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. • De afgelopen tien jaar is de bevolking van de regio Foodvalley toegenomen met zo’n 34.925 inwoners en 18.885 huishoudens. In totaal woonden er daarmee zo’n 375.000 mensen in Foodvalley. Ten opzichte van 2014 is dit een toename van 10% (inwoners) en 13% (huishoudens). De huishoudensverdunning is terug te zien in de ontwikkeling van huishoudenssamenstellingen. Sinds 2014 is het aantal alleenstaanden met +21% toegenomen. Ook het aantal stellen nam, in mindere mate, toe (+11%). Het aantal gezinnen is het minst toegenomen met 8%. • De afgelopen tien jaar is het inwoners aantal binnen alle leeftijdsgroepen toegenomen. Met name het aantal inwoners van 65 jaar of ouder groeide sterk (26%). • De afgelopen jaren is het aantal inwoners van de regio Foodvalley ieder jaar met 1% gegroeid (4.000 mensen per jaar). Dat kwam volledig door migratie, niet door natuurlijke bevolkingsgroei. • Rekening houdend met alle verhuizingen, vindt net iets meer dan de helft binnen de gemeente plaats, en ruim driekwart binnen de regio.
Van de huishoudens die binnen de regio verhuizen is het aandeel dat een sociale huurwoning betrekt (32%) hoger dan bij huishoudens die van buiten de regio komen. Ook zijn de woningen van de regionale verhuizers gemiddeld goedkoper (in de koop en de huur) en in vergelijking vaker een appartement. Circa 56% van de instromende binnenlandse buiten-regionale verhuizingen naar Foodvalley heeft een hoog inkomen. Dit is meer dan het aandeel huishoudens met een hoog inkomen binnen de regio. • De inwoners van de verschillende gemeenten in de regio Foodvalley zijn over het algemeen gehecht aan de eigen gemeente. In veel gemeenten verhuizen de mensen die al in die gemeente wonen voor meer dan 80% weer door in de betreffende gemeente. Dat is bovengemiddeld. Toekomstige huishoudensontwikkeling Voor het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte in de regio Foodvalley vormt de verwachte huishoudensontwikkeling het uitgangspunt. We lichten in het hoofdrapport de periode 2025 t/m 2035 uit. In de bijlagen staan ook de periode 2025 t/m 2030 en 2025 tot 2040 toegelicht. Basis vormt de Primos2023-huishoudensprognose. Deze prognose vormt ook de basis voor de landelijke gestelde woningbouwopgave tot en met 2030.
• In de periode 2025 tot en met 2035 groeit het aantal huishoudens in de regio Foodvalley volgens de Primos2023-prognose met +23.555 huishoudens (exclusief studenten en extramuralisering ouderenzorg). De grootste groei wordt verwacht in de doelgroep alleenstaanden en stellen vanaf 75 jaar (+10.275 huishoudens). Het aantal jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar neemt naar verwachting juist licht af (-1.355 huishoudens). • Aanvullend zijn er nog woningtekorten die er op dit moment al zijn. Uitgaande van de landelijke methode om die tekorten te benaderen bedraagt het actuele woningtekort in de regio circa 6%. Om het tekort tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen zal voor circa +5.625 huishoudens extra in de regio een plek gevonden moeten worden, in de periode 2025 tot en met 2035. In de figuur hieronder duiden we dit aan met ‘landelijke methodiek’. Deze groei landt voor een groot deel bij jonge huishoudens. Niet elke gemeente heeft evenveel mogelijkheden om via nieuwbouw het woningtekort inlopen. Dit vereist verdere afspraken in de regio. • Op dit moment geldt tot en met 2030 een sterke woningbouwopgave door de afspraken die in de huidige Woondeal zijn gemaakt. Voor de periode na 2030 is in 2020 de verstedelijkingsstrategie opgesteld. Het streven was om de woningvoorraad tot 2040 netto uit te breiden met +40.000 woningen in de gehele regio.
Een groot deel hiervan kan al, indien voldaan wordt aan de randvoorwaarden, in de periode tot en met 2030 gerealiseerd worden. Echter voor de periode na 2030 zijn er slechts beperkt harde plannen. Daarnaast signaleren we dat op basis van de huidige prognose (Primos2023) en daarboven op het inlopen van het woningtekort er idealiter na 2030 nog eens circa 4.350 extra worden toegevoegd, boven op de huidige plannen. Wanneer er minder woningen worden gebouwd na 2030 dan heeft dit met name gevolgen voor het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen.
3
4
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
•
Een scenario waar provincie Gelderland op stuurt is het verhogen van de woningbouwopgave (nog bovenop Primos2023 en het inlopen van het woningtekort). We beredeneren in dit onderzoek niet of de regio Foodvalley moet inzetten op dit scenario, maar we brengen wel in beeld welke woningbouw past bij deze wens vanuit de provincie en de ontwikkelingen die met deze nieuwbouw in gang gezet worden (meer instroom uit de Randstad). Onderverdeeld naar huishoudenstypen zien we dat met name het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen extra toenemen tot en met 2035 door dit scenario. Dit komt doordat dit de doelgroepen zijn die vaker van buiten de regio naar Foodvalley verhuizen. Hieronder tonen we de verwachte kwantitatieve huishoudensontwikkeling in de periode 2025 tot en 2035. We houden hierin rekening met reeds gemaakte afspraken in de Woondeal. De verschillen in de scenario’s starten daarom vanaf 2030.
Figuur 1: Verwachte huishoudensontwikkeling op basis van drie scenario’s 200.000 195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000 160.000 155.000 150.000 2025
2026
2027
2028
Verstedelijkingsstrategie
2029
2030
2031
2032
Landelijke methodiek
2033
2034
2035
2036
Wens provincie
Bron: Stec Groep (2024).
Tabel 1: Vergelijking verwachte huishoudensontwikkeling 2025 t/m 3035 in scenario’s Huishoudens
Totaal
Verstedelijkingsstrategie
Primos2023 + inlopen woningtekort
Aanvullende wens provincie
+24.830
+29.180
+34.180
Bron: Stec Groep (2024).
Kwalitatieve woningbehoefte De verwachte huishoudensontwikkeling naar doelgroepen en de bestaande woningvoorraad per gemeente vormen de basis om de kwalitatieve woningbehoefte te kunnen bepalen. We zetten hiervoor ons Stec-Doorstroommodel in en brengen in beeld aan welke type woningen de komende jaren behoefte dan wel overschot bestaat in de verschillende scenario’s, op basis van de bestaande woningvoorraad, verhuisgeneigdheid, woonwensen en het daadwerkelijke verhuisgedrag van de doelgroepen die nu en in de toekomst naar verwachting in de regio Foodvalley zullen wonen. Wat opvalt is dat alleenstaanden en stellen tot 35 jaar vaker de voorkeur geven aan een grondgebonden koopwoning, maar in werkelijkheid (eerst nog) vaak verhuizen naar een huurappartement. Ouderen verhuizen juist vaker naar een grondgebonden koopwoning dan ze aangeven te wensen.
5
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 2: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2025 t/m 2035 in de regio Foodvalley, verstedelijkingsstrategie (niet-gearceerd) en invloed prognose (gearceerd) 1
Nultreden
Appartement zonder lift Grondgebonden
-1.000
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000 10.000
SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift KOOP APP z. lift SH NULT VSH NULT KOOP NULT Woonvoorkeur (verstedelijking)
Invloed prognose
Verhuisgedrag (verstedelijking)
Invloed prognose
Ook het scenario waarin we een aanvullende wens van de provincie doorberekenen (+5.000 huishoudens) zorgt met name voor een extra vraag naar grondgebonden koopwoningen, hetgeen samenhangt met de grotere nadruk op het opvangen van migratie van buiten de regio.
1
SH= sociale huur; VSH= vrije sector huur; KOOP= koopsegment. De behoefte is de netto uitbreidingsvraag. Wanneer dus woningen in een segment gesloopt worden, betekent dit dat de vraag naar dit type woningen in de nieuwbouw hoger uitvalt
6
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 3: Woningbehoefte op hoofdlijnen in periode 2025 t/m 2035 in de regio Foodvalley, prognose (niet-gearceerd) en invloed wens provincie (gearceerd) 2
Nultreden
Appartement zonder lift
Grondgebonden
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
SH GGB VSH GGB KOOP GGB SH APP z. lift VSH APP z. lift KOOP APP z. lift SH NULT VSH NULT KOOP NULT
Woonvoorkeur (prognose)
Invloed ambitie
Verhuisgedrag (prognose)
Invloed ambitie
Bron: Primos2023. WoON (2021). CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Prognose = Primos2023 + inlopen woningtekort en ambitie = aanvullende wens provincie.
•
•
•
2
In de woningbehoefte op hoofdlijnen is te zien dat de scenario’s met name invloed hebben op het grondgebonden koopsegment. Dit komt doordat jonge huishoudens die buiten-regionaal naar de regio Foodvalley verhuizen voor een groot deel een woningvraag hebben naar dit type woning. We zien wel dat deze vraag zowel in het betaalbare als dure koopsegment landt. De gemeenten in de regio Foodvalley zijn al aan de slag gegaan met het vormgeven van de gemeentelijke woningbouwambities in de periode 2025 en 2030 tot en met 2035. Deze ambities zullen later in afspraken worden omgezet. Er zijn dat op dit moment 28.980 woningen zijn opgenomen in de bruto woningbouwambities van de regio Foodvalley voor de periode 2025 tot en met 2035. Dit is vergelijkbaar met de netto huishoudensgroei volgens Primos2023 inclusief inlopen van het woningtekort. De regio voorziet daarmee dus niet in de aanvullende wens van de provincie om extra woningbouw mogelijk te maken in deze periode. Het scenario ‘verstedelijkingsstrategie’ sluit aan bij de huidige ambities van gemeenten al zal niet iedere gemeente na rato even veel kunnen toevoegen. We verwachten echter dat de woningbehoefte ook deels uitwisselbaar is tussen gemeenten. Zeker als het gaat om buiten-regionale instroom. De behoefte per gemeente ligt daarmee niet volledig vast waardoor er schuifruimte in woningbouw tussen gemeenten mogelijk is.
SH= sociale huur; VSH= vrije sector huur; KOOP= koopsegment
7
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
•
Vervolgens vergelijken we de indeling naar prijssegmenten in de regionale woningbouwambitie met de woningbehoefte. Hieronder vergelijken we de regionale woningbouwambitie met de behoefte volgens de verstedelijkingsstrategie. Hieruit blijkt dat de regio op dit moment op een aandeel betaalbaarheid stuurt dat goed overeenkomt met waar behoefte aan is. Wel is dus belangrijk om mee te geven dat het een bruto woningbouwambitie betreft en een netto behoefte. Aangezien sloop voornamelijk in het betaalbare segment zal plaatsvinden, zal de netto groei vanuit de woningbouwambitie verder af liggen van de behoefte aan betaalbare woningen dan uit onderstaande tabel lijkt. Onderliggend zijn er ook grote verschillen tussen gemeenten over de omvang van het aandeel toe te voegen sociale huurwoningen.
Tabel 2: Confrontatie aandeel betaalbaar woningbouwambities met netto woningbehoefte verstedelijkingsstrategie in periode 2025 t/m 2035 Prijssegment
Regionale bruto woningbouwambitie
Netto* woningbehoefte verstedelijkingsstrategie
Sociale huur
9.600 (33%)
8.710 (35%)
Middenhuur
2.740 (10%)
3.155 (13%)
Betaalbare koop (tot € 390.000)
6.945 (24%)
5.845 (24%)
Duur (huur en koop)
9.405 (33%)
7.100 (30%)
28.690 (100%)
24.830 (100%)
Totaal
Bron: Regionale woningbouwambitie Foodvalley (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen. *Inclusief de sloop van woningen.
Vijf adviezen • Advies 1: houd als regio rekening met aanhoudend forse behoefte aan woningen in Foodvalley. Ook wanneer we verder doorkijken richting 2050 en verder, mag verwacht worden dat er aanhoudend huishoudensgroei blijft bestaan, en dat de regio gezien de geografische ligging te maken zal blijven houden met een grote migratie-instroom. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid is het daarnaast belangrijk regionaal werk te maken van het inlopen van de huidige woningtekorten in de periode tot en met 2035. Dit tekort loopt op dit moment op tot zo’n 5.500 huishoudens die op dit moment geen woning kunnen vinden in Foodvalley. We raden u aan als regio te streven naar het toevoegen van een woningaantal van ruim 29.000 woningen. We raden aan in erop in te zetten dat gemeenten die dat kunnen meer nieuwbouw toevoegen dan op grond van de ‘eigen’ behoefte mag worden verwacht. We zien hier ook een oplossing in om de programmering vlot te trekken. • Advies 2: zet door uw programmering in op verlichting van de woningmarktdruk. Doe dit door te focussen op het toevoegen van woningen in de bestaande woningvoorraad door splitsen en optoppen. Dit kan 6.000 tot 7.000 woningen toevoegen. Aanvullend is belangrijk in de programmering in te zetten op woningen die vooral een lokale trekkracht hebben. Met name dure grondgebonden koopwoningen trekken huishoudens van buiten de regio aan.
• Advies 3: focus op het hard maken van zachte plannen. Met name vanaf 2028 tot en met 2033 zijn er risico’s op een leeglopende harde planvoorraad die onvoldoende aangevuld wordt met nieuwe harde plannen. Met een gemiddelde doorlooptijd van tien jaar van idee tot realisatie is het essentieel te komen tot keuzes over de grote toekomstige locaties zoals de Meent, Veenendaal-de Klomp, Kennisas en Regiopoort Nijkerk. Dit vergt prioriteit bij gemeenten en provincies. • Advies 4: zet in op fair share. Op het niveau van de regio is er in de bouwprogramma’s sprake van een fair share van aandelen sociaal en betaalbaar conform de verwachte wettelijke kaders. Op het niveau van gemeenten zijn er soms forse afwijkingen. Belangrijk is met elkaar te komen tot een
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
•
werkbare aanpak om tot een passende kwalitatieve verdeling van prijssegmenten. Helder is ook dat plannen die al in een vergevorderd stadium zijn niet makkelijk aangepast kunnen worden. Het is dan ook belangrijk om passende afspraken te maken over de termijn waarop fair share de nieuwe standaard is, en om welke planstatus het dan gaat. Advies 5: verbind bouwen aan afspraken over randvoorwaarden. In de afgelopen twee jaar zijn bijna 6.000 woningen toegevoegd en Foodvalley ligt op koers om haar aandeel in de woningbehoefte tot uitvoering te brengen. Dit gaat echter niet zonder de juiste randvoorwaarden op het vlak van onder andere stikstof, netcongestie, financiën, mobiliteit, voorzieningen en de balans tussen menselijke en natuurlijke systemen. Het is belangrijk als regio samen met de provincies Gelderland en Utrecht en het Rijk op te trekken om deze randvoorwaarden op tijd te borgen, zodat de toekomstige bouwproductie niet vastloopt.
8
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
1. Inleiding 1.1 Uw situatie Regio Foodvalley (hierna: u en regio FV) werkt regionaal samen aan wonen. Er is een woningtekort en het aantal huishoudens groeit de komende jaren sterk. De druk op de woningmarkt in de regio is dan ook groot. De gezamenlijke opgave wordt breed gevoeld, in beide provincies. In de doorkijk van de Woondeal tot 2040 zet u daarom als regio samen met de provincies Gelderland en Utrecht, het Rijk en uw woningmarktpartners in op het versnellen en vergroten van de woningbouwproductie, met de juiste kwalitatieve segmentatie, binnen de kwantitatieve afspraken zoals u die gemaakt heeft. U geeft aan dat het ontbreekt aan een actueel en scherp onderbouwd inzicht in de woningbehoefte op regionaal en veelal ook lokaal niveau: met name kwalitatief. Om werk te maken van voldoende en passende woningbouw is dit inzicht essentieel en zeer urgent. Dit om zowel (regionaal) te kunnen sturen op aantallen en kwaliteit als ook om de woningbouw te versnellen. Om dit inzicht te krijgen heeft u behoefte aan een gedegen regionaal woningbehoefteonderzoek. Feitelijk moet hiermee de onderbouwing ontstaan voor de herijking van het woningbouwprogramma, mede om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwambities in de regio te versterken en versneld te kunnen realiseren.
De verkenningen en analyses kunnen daarnaast ook de basis vormen voor volkshuisvestingsprogramma’s die de gemeenten elk gaan opstellen. We merken op dat migratie steeds belangrijker is als drijver van groei, zowel binnenlands als buitenlands. De volatiliteit hierin heeft grote consequenties voor de druk op de woningmarkt. Inzicht in deze migratie, goede monitoring van de marktdruk en een goed onderbouwde analyse van de toekomstige woonbehoefte vormen een sterke basis voor een passende kwalitatieve, toekomstbestendige én adaptieve programmering. Denk bijvoorbeeld aan de aantrekkingskracht van Ede en Wageningen als hoogwaardig kenniscluster op expats en het effect hiervan op de woningvraag, Veenendaal, Renswoude en Scherpenzeel die een belangrijke aantrekkingskracht bezitten vanuit de provincie Utrecht, en gemeenten zoals Barneveld en Nijkerk die de afgelopen jaren veel woningen hebben gerealiseerd, mede voor uitstromers uit de regio Amersfoort.
1.2 U vraagt: scherp inzicht in de regionale woningbehoefte U heeft ons gevraagd actuele en scherpe inzichten in de regionale woningbehoefte te bieden, en de verdeling naar iedere gemeente, vooral kwalitatief en aansluitend op de afspraken in de huidige Woondeal. Daarbij moet het onderzoek inzicht geven in de: • Kwantitatieve ontwikkeling van de woningbehoefte op gemeenteniveau en voor FV als geheel. • Kwalitatieve behoefte (met aandacht voor specifieke doelgroepen en verhuisstromen uit Randstad) o uitgesplitst naar sector, en vervolgens koop en huur; o uitgesplitst naar huishoudenstypen en levensfases; o uitgesplitst naar woonmilieu, woningtype en leefstijl. Ook heeft u ons gevraagd een duiding van de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag in relatie tot de bestaande voorraad en woonmilieus te bieden, waarbij we aandacht dienen te hebben voor onzekerheden die van invloed zijn op de demografische ontwikkeling. In voorliggend concept woningbehoefteonderzoek hebben we antwoord gegeven op deze vragen door middel van een hoofdstukstructuur waarin we eerst stil staan bij de huidige situatie (woningmarkt) en historische ontwikkelingen (demografie en verhuizingen) om daarna verwachtingen voor de toekomst te kunnen schetsen (verwachte huishoudensontwikkeling en kwalitatieve woningbehoefte). Dit doen we zowel op regio- als gemeenteniveau.
De uitkomsten van dit onderzoek helpt in onze ogen sterk om
9
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
uitvoering te geven aan afspraken uit onder andere de Woondeal met een sterk kwalitatief en adaptieve woonprogrammering. Aanvullend op dit rapport werkten we in een separate bijlage per gemeente ook de toekomstige woningbehoefte uit in andere tijdsperioden (2030, 2040), zodat het woningbehoefteonderzoek een onderlegger kan zijn voor verschillende strategische trajecten die de komende periode op de rol staan.
10
11
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
2. Huidige woningmarkt Foodvalley in beeld Een groot deel van de toekomstige woningvoorraad van regio Foodvalley staat er al. Om de woonopgaven voor de komende jaren te bepalen, is scherp inzicht in de huidige voorraad cruciaal. In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van de bestaande woningvoorraad. We geven een overzicht van de samenstelling (woningtypen, prijsklassen, bouwjaren, energie labels), kwaliteit en dynamiek van uw woningmarkt. We doen dit op regioniveau, met een aantal uitsplitsingen naar gemeenteniveau.
2.1 Huidige woningvoorraad bestaat uit veel koopwoningen en is relatief nieuw en duurzaam Groot deel woningvoorraad Foodvalley is een koopwoning, wel verschillen tussen gemeenten Ongeveer 67% van de bestaande woningvoorraad van regio Foodvalley is een koopwoning. Zo’n 26% betreft een woning in de sociale huur (woning met huurprijs tot liberalisatiegrens). Er bestaan wel verschillen tussen de gemeenten. De gemeenten Renswoude en Scherpenzeel hebben een relatief groot aandeel koopwoningen (circa 75%). In Wageningen (41%) staan daarentegen juist relatief veel woningen in het sociale huursegment. Deze woningen zijn zowel in corporatie- als particulier bezit. Woningen die bewoond worden door studenten (hoofdbewoners ingeschreven bij onderwijsinstelling) zijn hier wel uit gefilterd. In totaal is circa 85% van de sociale huurwoningen in bezit van corporaties en 15% van de vrijesectorhuurwoningen. Dat zijn dan met name middenhuurwoningen.
Figuur 4: Woningvoorraad naar woningtype en eigendom Foodvalley Barneveld Ede Nijkerk
6%
67%
Renswoude Rhenen
11%
51%
Wageningen
12%
42% 0%
Koop egw
10%
20%
Koop mgw
30%
12%
6% 5%2% 11%
5%
70%
Veenendaal
8% 3%2%
17%
7%
60%
Scherpenzeel
14%
5%
71%
40% SH egw
50%
9%
60%
SH mgw
70%
2% 7% 3%
23%
2%4%
80%
VSH egw
1% 3%
13%
3%3%
27%
14%
4%3% 3%3%
14%
9%
11%
59%
9%
12%
7%
65%
3%3%
15%
11%
9%
58%
90%
100%
VSH mgw
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). SH = Sociale huur, VSH = Vrije sector huur. Grens voor sociale huur is in 2024 € 879,66.
12
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Afgelopen jaren veel nieuwe woningen gebouwd In de regio Foodvalley zijn de afgelopen jaren veel woningen gebouwd. Circa 18% van de totale voorraad is na het jaar 2010 gebouwd. Het grootste deel van de voorraad is gebouwd tussen 1970 en 1990. Dit geldt voor zo’n 29% van de woningen in de regio.
Figuur 5: Woningvoorraad naar bouwperiode in regio Foodvalley per gemeente Foodvalley 1% 8%
19%
Barneveld 1% 6%
15% 19%
Nijkerk 2% 7%
20%
Renswoude 2% 6%
Scherpenzeel 1%
Tot 1906
8%
30%
11%
31% 26%
10%
20%
1906 tot 1945
1945 tot 1970
40%
13%
18% 27% 10%
14%
10%
16%
19%
7%
16%
9%
50%
1970 tot 1990
18%
13%
26% 30%
10%
9%
32%
18%
21%
18% 23%
16%
9%
0%
12%
25%
18%
16% 13%
29%
12%
10%
15% 31%
14%
Veenendaal 1% 8% Wageningen 3%
13%
26%
Ede 1% 9%
Rhenen 3%
29%
60%
1990 tot 2000
7%
70%
20% 80%
2000 tot 2010
90%
100%
Later dan 2010
Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
80% van woningen met een vastgesteld energielabel is als ‘groen’ te kenmerken, van veel particulier bezit is label nog onbekend Een belangrijke opgave binnen de bestaande woningvoorraad is het verduurzamen van woningen. Dit speelt uiteraard ook in de regio Foodvalley. We zien dat op dit moment circa de helft van de woningen een energielabel heeft. Dit zijn veelal woningen in corporatiebezit en daarnaast woningen die de afgelopen tijd verkocht zijn. 80% van deze woningen heeft een energielabel C of hoger. We verwachten wel dat een groot deel van de woningen met een onbekend energielabel relatief slechter scoort. We zien namelijk dat particulier bezit vaak minder goed verduurzaamd is dan corporatiebezit. Dit hangt echter af van de getoonde investeringsbereidheid onder particulieren.
Figuur 6: Energielabel zonder inschatting energielabel (links) en met inschatting energielabel* (rechts) 4%
19%
49%
9%
13% 5% 2%
1%
2%
A B C D E F G Onbekend
5%
A
5%
B 32%
6%
C D E
26% 22%
F G
Bron: BAG (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *49% van de energielabels van woningen in Foodvalley zijn onbekend (linker figuur). Een inschatting van alle energielabels is gemaakt op basis van woningtype en bouwjaar.
13
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
2.2 Koopmarkt slecht bereikbaar voor lage- en middeninkomens Groot deel koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor lage- en middeninkomens door forse prijsstijgingen De woningmarkt is in Nederland de afgelopen jaren sterk onderhevig geweest aan prijsstijgingen. Dit heeft grote gevolgen voor de betaalbaarheid van wonen, zo ook in de regio Foodvalley. Sinds 2014 zijn de transactieprijzen tot en met 2022 gestegen met zo’n 83%. In 2023 zijn de prijzen weer licht gedaald met -5% ten opzichte van 2022. We zien in de eerste helft van 2024 de prijzen echter weer stijgen. Ter vergelijking: in 2014 kostte een woning gemiddeld nog zo’n € 245.000, in 2023 was dit € 450.000.
Figuur 7: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs, regio Foodvalley, periode 2014-2023 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €0 2014 Barneveld Rhenen
2015
2016 2017 Ede Scherpenzeel
2018
2019 2020 Nijkerk Veenendaal
2021
2022 2023 Renswoude Wageningen
Bron: CBS Statline (2024). Bewerking Stec Groep (2024)
Koopwoningvoorraad tot € 295.000 sterk teruggelopen in afgelopen vijf jaar Met name voor startende huishoudens met een laag- of middeninkomen is de markt steeds krapper geworden. We zien dat deze doelgroepen een maximale hypotheek kunnen afsluiten van € 295.000. Dit prijssegment is in de periode 2019-2023 teruggelopen van 56% van de koopwoningvoorraad naar 11%. Dit betekent dat deze doelgroepen steeds vaker zijn aangewezen op een huurwoning of meer vermogen moeten opbouwen om de koopwoningmarkt te kunnen betreden.
14
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 8: Ontwikkeling WOZ-waarde koopwoningen naar aantal woningen per WOZklasse in de regio Foodvalley, periode 2019-2023 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Tot € 240.000
€ 240.000 tot € 295.000
€ 295.000 tot € 390.000
€ 390.000 tot € 600.000
2019
Meer dan € 600.000
2023
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
In bijna elke gemeente meer dan de helft koopwoningvoorraad duurder dan betaalbaarheidsgrens Uitgesplitst naar gemeenten valt op dat in bijna alle gemeenten meer dan de helft van de koopwoningen in 2023 een WOZ-waarde hoger dan € 390.000 had. In de gehele regio is dit aandeel 58%. Dit aandeel is het hoogst in Renswoude (76%). In Scherpenzeel zijn er nog relatief veel koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens (52%). Dit betekent dat het koopsegment in veel gemeenten slecht bereikbaar is voor huishoudens met een laag of middeninkomen, waardoor enkel doorstroming op de woningmarkt niet automatisch leidt tot het vrijkomen van betaalbare koopwoningen. Deze zijn er immers beperkt. Ook nieuwbouw van betaalbare koop is daarom gewenst.
Figuur 9: Verdeling koopwoningen naar WOZ-klassen, 2023 0%
10%
Barneveld 2% Ede
20%
Scherpenzeel
4%
Veenendaal
4%
Wageningen
5%
Foodvalley
4%
16% 25%
13%
23% 33% 22%
24%
17%
15%
22%
18%
27%
24% 15%
13%
21%
14%
16%
12%
18%
25%
18%
23%
90% 24%
23%
12%
36%
80%
21%
16%
11%
24%
70%
13%
18%
12%
60% 27%
10% 14%
22%
50%
14%
32%
Renswoude 0% 13% Rhenen 3%
40%
13%
20%
7%
Nijkerk 1%
30%
23%
20%
Tot € 250.000
€ 250.000 tot € 355.000
€ 355.000 tot € 390.000
€ 390.000 tot € 450.000
€ 450.000 tot € 600.000
Meer dan € 600.000
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024)
100%
15
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
2.3 Weinig aanbod en hoge dynamiek in betaalbare segmenten Weinig aanbod en hoge dynamiek in prijssegment tot € 390.000 We zien dat op dit moment van de te koop staande woningen in de regio Foodvalley in totaal 27% een vraagprijs lager dan € 390.000 heeft. Dit is beduidend minder dan de omvang van dit segment volgens de indeling naar WOZ-waarden. Ook het aandeel verkochte woningen in dit segment is beduidend hoger met 40% dan het aandeel te koop staande woningen in dit segment. Dit kan er op duiden dat de vraagprijzen in het afgelopen jaar weer verder zijn gestegen en/of dat deze woningen relatief snel worden verkocht. Het aanbod/transactieratio ligt in ieder geval in het betaalbare segment lager dan in de duurdere segmenten. Ten opzichte van heel Nederland zien we dat de woningdruk in alle segmenten hoger is.
Tabel 3: Huidig aanbod te koop (mei 2024) en verkochte woningen (2023-2024) Prijsklassen
Te koop mei ‘24
%
Verkocht mei ’23‘24
%
Totaal
%
Aanbodratio* Foodvalley
Nederland
Tot € 250.000
38
5%
252
7%
290
7%
15%
19%
€ 250K tot € 355K
114
14%
719
21%
833
20%
16%
20%
€ 355K tot € 390K
63
8%
426
12%
489
11%
15%
22%
€ 390K tot € 450K
110
14%
591
17%
701
16%
19%
25%
€ 450K tot € 600K
188
23%
794
23%
982
23%
24%
30%
Meer dan € 600K
296
37%
677
20%
973
23%
44%
54%
Totaal
809
100%
3.459
100%
4.268
100%
23%
28%
Bron: Funda (mei 2024). Bewerking: Stec Groep (2024). Verkoop afgelopen jaar. *Aandeel te koop staande woningen ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen in afgelopen jaar. Een lager percentage betekent hogere dynamiek.
Transactieprijs ver boven betaalbaarheidsgrens, ook rijwoningen voor veel huishoudens onbetaalbaar Afgelopen jaar was de gemiddelde transactieprijs van een woning in de COROP-regio Veluwe € 473.000. Om voor dit bedrag een hypotheek af te sluiten is op dit moment een minimaal bruto huishoudensinkomen van circa € 94.000 benodigd. Dit is meer dan twee keer modaal. Lang niet iedereen kan zich dit dus veroorloven. Dit geldt niet alleen voor grotere woningen. Ook de kleinere woningtypen zoals rijwoningen (€ 390.000) en appartementen (€ 318.000) kosten in COROP-regio Veluwe gemiddeld meer dan wat huishoudens met een laag of middeninkomen kunnen betalen.
Tabel 4: NVM-transactiegegevens COROP-regio Veluwe, maart 2024 Transacties Transactieprij s
Transactie-prijs per m²
Verkooptijd (dagen)
Tussenwoning
312
€ 390.000
€ 3.560
21
Hoekwoning
232
€ 424.000
€ 3.820
22
2-onder-1 kap
257
€ 517.000
€ 3.985
32
Vrijstaand
320
€ 710.000
€ 4.530
65
16
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Appartement Totaal
341
€ 318.000
€ 4.010
29
1.461
€ 473.000
€ 3.995
35
Bron: NVM (2024). Bewerking Stec Groep (2024). Kolom 3 afgerond op € 100. Kolom 4 afgerond op € 5.
2.4 Krapte koopmarkt en extra huisvestingsopgaven leiden tot druk op sociale huur Gestegen prijzen koopmarkt zorgen voor stokkende doorstroming en extra druk in sociale- en middenhuursegment De krapte in het betaalbare koopsegment zorgt ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning in diverse prijsklassen. Door de gestegen prijzen stokt de doorstroming bovendien, want huishoudens die al huurden kunnen moeilijker de stap zetten naar een (betaalbare) koopwoning. Dit zorgt voor extra druk op het sociale- en middenhuursegment. Deze druk wordt versterkt door extra huisvestingsopgaven. Denk aan een toename van de taakstelling van statushouders en huisvesting van andere kwetsbare en urgente doelgroepen.
Doorstroming in de gouden driehoek van de woningmarkt Door de opbouw van de woningvoorraad is een woningmarkt ontstaan die doorstroming bemoeilijkt. Door de sterke prijsstijgingen op de koopmarkt is deze, voor met name starters, de afgelopen jaren nog moeilijker bereikbaar geworden. Er zit een gat tussen (betaalbare) sociale huur en de steeds duurder geworden koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen (tussen circa € 47.700 en € 65.000) zitten klem en outsiders (huishoudens die nog geen koopwoning hebben) komen er niet meer tussen. Zoomen we in op de doorstroming van middeninkomens dan speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol: de gouden driehoek. Idealiter is de driehoek gesloten en kan doorstroming tussen de segmenten soepel verlopen. In de praktijk is dit veelal niet het geval. Van sociale huur naar koopwoning betekent vaak een grote sprong in de woonlasten en deze is voor minder huishoudens te overbruggen. Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning of kan hier, door wachtlijsten, niet in terecht. Een oplossing voor deze huishoudens ligt bij een middenhuurwoning (€ 879 - € 1.157) of een betaalbare koopwoning (tot € 390.000). Deze zijn echter vaak onvoldoende aanwezig. Het is daarom van belang deze segmenten te vergroten en te behouden.
17
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Bron: Stec Groep (2023)
Wacht- en zoektijd toegenomen in afgelopen vijf jaar, vooral jonge huishoudens de dupe De afgelopen vijf jaar zijn de inschrijf- 3 en zoektijden 4 van de woningcorporaties in regio Huiswaarts 5 fors toegenomen. In 2020 was de gemiddelde inschrijftijd in regio Huiswaarts nog zo’n 5 jaar en 8 maanden. Vorig jaar bedroeg de inschrijftijd 7 jaar en 6 maanden. Ook de zoektijd is gestegen van 2 jaar en 3 maanden naar 3 jaar en 5 maanden. Deze trend zien we ook bij het aantal reacties per vrijgekomen woningen. Het aantal reacties per woning is de afgelopen vijf jaar fors gestegen. Dit zorgt er met name voor dat jonge huishoudens die nog onvoldoende wachttijd hebben kunnen opbouwen moeilijk een sociale huurwoning of middenhuurwoning in bezit van corporaties toegewezen krijgen.
Figuur 10: Inschrijftijd in jaren bij woningcorporaties regio Huiswaarts, 2020 en 2023 16 14 12 10 8 6 4 2 0
14,3 9,2 7,2
Barneveld
5,8
7,1
Ede
5,6
Renswoude
5,4 5,3
Rhenen 2020
6,2
Scherpenzeel
4,9
5,6
Veenendaal
5,8
Wageningen
2023
3
De tijd van het moment van inschrijving bij een woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning.
4
De tijd van het moment van eerste reactie tot het toegewezen krijgen van een woning.
5
5,1
Regio Huiswaarts bevat zeven van de acht gemeenten uit de regio Foodvalley. Ondanks dat de gemeente Nijkerk mist, geeft dit een representatief beeld van de gehele regio.
18
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Bron: Gegevens woningcorporaties regio Huiswaarts (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 11: Zoektijden in jaren bij woningcorporaties regio Huiswaarts, 2020 en 2023 6
5,1
5 4
3
3
2,6
2,3
1,8
2
4,1
3,5
2,9
2,5
2,3
3
2,4
2,9
1 0 Barneveld
Ede
Renswoude
Rhenen 2020
Scherpenzeel
Veenendaal
Wageningen
2023
Bron: Gegevens woningcorporaties regio Huiswaarts (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 12: Gemiddeld aantal reacties per publicatie via aanbodmodel, 2020 en 2023 250
222
200
142
133
150 100
185
172 91
105
99 49
50
71
69
136 97
0 Barneveld
Ede
Renswoude
Rhenen 2020
Scherpenzeel
Veenendaal
Wageningen
2023
Bron: Gegevens woningcorporaties regio Huiswaarts (2023). Bewerking Stec Groep (2024).
2.5 Woonsituatie inkomensgroepen Relatief veel huishoudens met een middeninkomen in de regio Foodvalley In Foodvalley wonen relatief weinig huishoudens die tot de primaire doelgroep van woningcorporaties behoren (lage inkomens met passend toewijzen). Waar in heel Nederland 37% van de huishoudens tot deze doelgroep behoort, is dit in regio Foodvalley 22%. Daarentegen zien we dat er juist relatief veel huishoudens tot de secundaire doelgroep behoren (lage inkomens zonder passend toewijzen) ten opzichte van het aandeel in Nederland. Met name deze doelgroep is door de gestegen koopwoningprijzen vaker aangewezen op een huurwoning. Daarnaast heeft circa 14% van de huishoudens een middeninkomen tot € 66.000 (1,5 keer modaal). Deze doelgroep valt nu vaak tussen wal en schip doordat ze te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar tegelijkertijd geen koopwoning kunnen betalen. Zo heeft in 2023 slechts 11% van de woningen een WOZ-waarde tot € 295.000. Het bedrag waar middeninkomens maximaal een hypotheek voor kunnen afsluiten. Zij kunnen mogelijk terecht in een middenhuurwoning, maar daar zijn er relatief weinig van.
Tabel 5: Huishoudens naar inkomensgroep Inkomensgroep
Regio Foodvalley
Nederland
19
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 37.625)
31.970
2.940.575
(22%)
(37%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen
29.070
(€ 27.725 / € 37.625 tot € 47.699 / € 52.671)
(20%)
1.191.460 (15%)
Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
21.100
908.820
(14%)
(11%)
Hoge inkomens tot betaalbare koop
17.005
768.905
(€ 66.000 tot € 78.500)
(12%)
(10%)
Hoge inkomens (> € 78.500)
47.665
2.126.370
(32%)
(27%)
Totaal
57.670
7.936.130
(100%)
(100%)
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Meer dan helft huishoudens in alle gemeenten heeft laag- of middeninkomen De huishoudens voor wie het nu knelt, komen in alle gemeenten veelvuldig voor. In Renswoude is dit aandeel het laagst met 50%, maar in de overige gemeenten betreft dit dus het merendeel. Niet alle huishoudens hebben last van de gestegen woningprijzen. Een deel dat al langer in een koopwoning woont profiteert namelijk van de overwaarde op hun huidige koopwoning.
Foodvalley
22%
20%
Barneveld
21%
19%
Ede
21%
20%
Nijkerk
21%
19%
Renswoude
18%
Rhenen
22%
Scherpenzeel
19%
12%
14%
11%
15%
15%
20%
Veenendaal
24%
20%
Wagenigen
24%
22%
0% 10% 20% 30% Lage inkomens met passend toewijzen Middeninkomens Hoge inkomens
12%
33%
13%
33%
14% 14% 40%
36%
14% 14%
20%
50%
32% 35%
12%
13% 14%
18%
33%
13%
14%
32%
12%
30%
9%
31%
60% 70% 80% 90% 100% Lage inkomens zonder passend toewijzen Hoge inkomens tot betaalbare koop
Figuur 13: Huishoudens naar inkomensgroep per gemeente Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts 67% van omvang inkomensgroep In regio Foodvalley is het aanbod aan geschikte woningen voor lage inkomens beperkt. Voor slechts 67% van deze doelgroep is er in de regio een passend woning beschikbaar. Het knelt vooral bij huishoudens in de lage inkomensgroep zonder passend toewijzen. Voor deze groep, maar ook voor de middeninkomens, is vooral de koopvoorraad nauwelijks bereikbaar. Voor huishoudens met een hoger inkomen zijn er juist
20
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
veel passende woningen in de regio aanwezig. Dit komt met name doordat deze woningen zijn doorgeschoven vanuit andere prijssegmenten. Ook in duurdere segmenten kan krapte ervaren worden. Dat komt doordat huishoudens met een lager inkomen door eigen vermogen en overwaarde op hun huidige woning deels zoeken in duurdere segmenten.
Tabel 6: Betaalbaarheidsgrenzen en omvang woningvoorraad naar prijsklasse regio Foodvalley Inkomensgroep
Betaalbare klasse huur en koop
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 37.625) Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 37.625 tot € 47.699 / € 52.671) Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
Aantal huishoudens ‘23
Passende huurwoningen
Passende koopwoningen
Aandeel passend
Koop: tot € 170.000 Huur: tot € 650,53 / € 697,07
31.970
28.085
510
89%
Koop: € 170.000 - € 240.000 Huur: € 650 -
29.070
9.445
2.820
42%
5.385
7.030
59%
2.655
30.145
193%
295
55.930
118%
(22%)
(20%)
€ 879,66 Koop: € 240.000 –
21.100
€ 295.000
(14%)
Huur: € 879 € 1.173
Hoge inkomens tot betaalbare koop (€ 66.000 tot € 78.500)
Koop: € 295.000 –
17.005
€ 390.000
(12%)
Huur: € 1.173 – € 1.300
Hoge inkomens (> € 78.500)
Koop: > € 390.000
47.665
Huur: > € 1.300
(32%)
Bron: Hypotheker.nl, CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *Huurprijzen van particuliere woningen betreft een inschatting en huurprijzen van sociale huurwoningen is op basis van de huidige prijs.
Met name jongeren met laag inkomen hebben koopwoningmarkt nog niet betreden De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor in een ander prijssegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal woont 33% van de huishoudens met een laag inkomen met passend toewijzen in een koopwoning. In heel Nederland is dit percentage vergelijkbaar (31%). Voor lage inkomens zonder passend toewijzen is dit 55%. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. Het valt op dat met name oudere huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning wonen. Dit komt doordat zij de koopwoningmarkt hebben kunnen betreden in een tijd dat de prijzen veel lager lagen en dus nog voor hen bereikbaar was. Onder alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar zien we
21
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
juist relatief weinig huishoudens die in een koopwoning wonen. Huishoudens jonger dan 35 jaar zien we opvallend genoeg vaker in een koopwoning. Dit komt mogelijk doordat de doelgroep die geen koopwoning kan betalen sowieso nog niet de woningmarkt is betreden. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn immers ook hoog.
Tabel 7: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de regio Foodvalley Huishoudenstype
Koop (%)
Tot aftoppingsgrens (%)
Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (%)
Middenhuur (%)
Dure huur (%)
Alleenstaand <35 jaar
43%
49%
4%
3%
1%
Alleenstaand 35 tot 55 jaar
25%
60%
8%
5%
2%
Alleenstaand 55 tot 75 jaar
32%
59%
5%
3%
1%
Alleenstaand >75 jaar
38%
56%
4%
2%
1%
Stel zonder kinderen <35 jaar
45%
47%
3%
4%
1%
Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar
24%
47%
7%
14%
5%
Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar
46%
40%
0%
3%
0%
Stel zonder kinderen >75 jaar
63%
30%
4%
2%
1%
Stel met kinderen
60%
33%
3%
2%
1%
Eenouder
56%
44%
0%
0%
0%
Totaal
30%
63%
4%
2%
1%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Deel midden- en hoge inkomens bezet sociale huurwoningen We zien dat een deel van de huishoudens met een midden- nog hoog inkomen nog in een woning tot de liberalisatiegrens woont. Dat zijn woningen die eigenlijk bedoeld zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Het beperkte aanbod voor huishoudens met een middeninkomen kan ertoe leiden dat zij langer in een sociale huurwoning blijven wonen. Daarnaast zien we dat huishoudens er vaak met een middenhuurwoning niet veel op vooruitgaan ten opzichte van een sociale huurwoning. Dit vormt daarmee een extra reden om langer te blijven zitten in het sociale huursegment.
Tabel 8: Woonsituatie naar inkomensgroepen in de regio Foodvalley Inkomensgroep
Lage inkomens met passend toewijzen
Koop (%)
Tot aftoppingsgrens (%)
33%
62%
Aftoppingsgrens tot liberalisatiegr ens (%)
3%
Middenhuur (%)
2%
Dure huur (%)
1%
22
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Lage inkomens zonder passend toewijzen
55%
35%
5%
4%
1%
Middeninkomens
72%
19%
3%
5%
2%
Hoge inkomens
88%
7%
1%
2%
1%
Totaal
68%
26%
2%
3%
1%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Meer dan de helft van alleenstaanden woont in huursegment Wanneer we de doelgroepen uitsplitsen naar hun woonsituatie dan valt op dat met name alleenstaanden vaak in een huurwoning wonen. Dit komt doordat zij vaker een laag inkomen hebben. Ze hebben immers maar één inkomensbron. De beperkte huishoudensomvang van veel huishoudens met een lager inkomen betekent mogelijk wel iets voor het gewenste woningtype voor deze doelgroep. Een kleinere, en daarmee betaalbare woning, kan dan passend zijn. Dit biedt zowel mogelijkheden voor compacte betaalbare huurals koopwoningen. Verder valt op dat alleenstaanden en stellen ouder dan 55 jaar relatief vaak in een koopwoning wonen, ondanks dat zij vaker een lager inkomen hebben. Zij profiteren daarmee van de waardestijging die koopwoningen hebben doorgemaakt en zij zijn daarmee mogelijk ook kapitaalkrachtiger bij een verhuizing dan uit hun inkomen vermoedt kan worden.
Tabel 9: Woonsituatie naar doelgroep in de regio Foodvalley Doelgroepen
Koop (%)
Tot aftoppingsgrens (%)
Aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens (%)
Middenhuur (%)
Dure huur (%)
Alleenstaand <35 jaar
34%
48%
8%
8%
0%
Alleenstaand 35 tot 55 jaar
47%
42%
5%
5%
0%
Alleenstaand 55 tot 75 jaar
49%
43%
3%
3%
0%
Alleenstaand >75 jaar
51%
41%
3%
4%
2%
Stel zonder kinderen <35 jaar
64%
15%
5%
11%
0%
Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar
75%
14%
3%
5%
3%
Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar
82%
12%
2%
2%
1%
Stel zonder kinderen >75 jaar
72%
21%
2%
3%
2%
Stel met kinderen
85%
15%
0%
0%
0%
Eenouder
43%
50%
3%
0%
1%
Totaal
68%
26%
2%
3%
1%
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
23
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
3. Historie: demografie en verhuizingen Demografische ontwikkelingen hebben een grote invloed op de woonwensen en dus opgaven van de toekomst. In dit hoofdstuk brengen we daarom op regioniveau, met uitsplitsingen naar gemeenteniveau, de ontwikkeling van het aantal personen en huishoudens in beeld. Dit doen we inclusief onderliggende ontwikkelingen zoals vergrijzing, huishoudensverdunning en (binnenlandse en buitenlandse) migratiestromen. Dit vormt de basis voor de doorkijk naar de toekomst.
3.1 Foodvalley sterk gegroeid, onderliggend vergrijzing Afgelopen tien jaar toename van +34.925 inwoners en +18.885 huishoudens De afgelopen tien jaar is de bevolking van de regio Foodvalley toegenomen met zo’n 34.925 inwoners en 18.885 huishoudens. In totaal woonden er daarmee in 2023 zo’n 374.600 mensen in Foodvalley, verdeeld over 161.150 huishoudens. Ten opzichte van 2014 is dit een toename van 10% (inwoners) en 13% (huishoudens). Het aantal huishoudens nam dus procentueel meer toe dan het aantal inwoners. Dit is te verklaren door huishoudensverdunning. De gemiddelde huishoudensomvang lag in 2014 op 2,39 en daalde de afgelopen jaren naar 2,32. We verwachten dat deze trend, onder meer door vergrijzing, ook de komende jaren blijft doorzetten.
Figuur 14: Huishoudensontwikkeling (linker as) en inwonersontwikkeling (rechter as) 165.000
380.000
160.000
370.000
155.000
360.000
150.000 350.000 145.000 340.000
140.000
330.000
135.000 130.000
320.000 2014
2015
2016
2017
2018
Huishoudens Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
2019
2020
2021 Inwoners
2022
2023
24
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Vergrijzing en toename alleenstaanden belangrijkste demografische trends De afgelopen tien jaar is het inwoners aantal binnen alle leeftijdsgroepen toegenomen. Met name het aantal inwoners van 65 jaar of ouder is toegenomen sinds 2014 (26%). Ook de jongere doelgroepen nemen toe, maar in mindere mate. Wel valt de sterke stijging van de doelgroep 25-44 jaar op sinds ongeveer 2019. De huishoudensverdunning is terug te zien in de ontwikkeling van huishoudenssamenstellingen. Sinds 2014 is het aantal alleenstaanden met +21% toegenomen. Ook het aantal stellen nam, in mindere mate, toe (+11%). Het aantal gezinnen is het minst toegenomen met 8%. Als we kijken naar de samenstelling van de huishoudens per gemeente zien we dat het aandeel alleenstaanden, stellen en gezinnen redelijk gelijk verdeeld is. Een uitzondering hierop is de gemeente Wageningen. In deze gemeente bedraagt het aandeel alleenstaanden 62%. In onderstaande openbare CBS-cijfers zijn studenten wel meegenomen. Wanneer we deze niet zouden meerekenen is de inwoners- en huishoudenspopulatie van Wageningen meer in lijn met de overige gemeenten.
Figuur 15: Inwoners naar leeftijdsklassen (links) en huishoudens naar samenstelling (rechts) op regioniveau, periode 2014-2023 100.000
70.000 60.000
80.000
50.000
60.000
40.000
40.000
30.000 20.000
20.000
10.000
0
0
0-14 jaar 45-64 jaar
15-24 jaar > 65 jaar
25-44 jaar
Alleenstaanden
Stellen
Gezinnen
Bron: CBS (2024, cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 16: Verdeling van inwoners naar leeftijdsklassen op gemeenteniveau, 2023
Barneveld
22%
13%
Ede
18%
13%
Nijkerk
18%
12%
Renswoude
21%
24%
24%
25% 23%
13%
17%
25%
19%
27%
19%
26%
25%
16%
Rhenen
17%
Scherpenzeel
19%
12%
24%
24%
20%
Veenendaal
18%
12%
26%
25%
19%
Wageningen
12% 0%
10% 0-14 jaar
12%
21%
22% 20%
27%
29% 30%
15-24 jaar
40% 25-44 jaar
22%
21%
50%
60%
45-64 jaar
70%
17% 80%
65 jaar en ouder
90%
100%
25
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Bron: CBS (2024, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2024).
Figuur 17: Verdeling van huishoudens naar samenstelling op gemeenteniveau, 2023 Barneveld Ede
42%
30%
28%
35%
30%
35%
Nijkerk
30%
30%
40%
Renswoude
29%
30%
41%
Rhenen
32%
32%
36%
Scherpenzeel
31%
31%
38%
Veenendaal
33%
37%
30%
Wageningen 0%
19%
20%
62% 20%
40%
Alleenstaanden
60%
Stellen
80%
100%
Gezinnen
Bron: CBS (2024, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2024).
3.2 Bevolkingsgroei met name veroorzaakt door migratie De afgelopen jaren is het aantal inwoners van de regio Foodvalley ieder jaar gegroeid. Gemiddeld ging het om zo’n 4.000 extra personen per jaar (circa +1% per jaar). Zowel het saldo van de binnenlandse verhuizingen, buitenlandse verhuizingen als de natuurlijke groei zijn positief. De ontwikkeling van het aantal personen door natuurlijke groei is de afgelopen tien jaar nagenoeg hetzelfde gebleven. Het aantal buitenlandse verhuizingen is toegenomen sinds 2019, met een uitschieter in 2022. Dit wordt verklaard door de instroom van Oekraïners in dat jaar.
Figuur 18: Bevolkingsontwikkeling per jaar, regio Foodvalley, periode 2014-2023 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Buitenlandse migratie (saldo)
Binnenlandse verhuizingen (saldo)
Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)
Totaal personen
Bron: CBS (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
2023
26
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
3.3 Verhuizingen op hoofdlijnen In deze paragraaf kijken we naar alle verhuizingen van en naar regio Foodvalley. Vervolgens splitsen we het totaal aantal verhuizingen op per paragraaf in buitenlandse, binnenlandse en binnen-regionale verhuizingen. Meer dan de helft van alle verhuizingen vindt binnengemeentelijk plaats Rekening houdend met alle verhuizingen, vindt 53% binnengemeentelijk plaats. Het hoogste aandeel binnengemeentelijke en binnen-regionale verhuizingen zien we in Barneveld, Veenendaal en Ede. Dit zijn de drie grootste gemeenten in de regio. Het laagste aandeel binnen-regionale verhuizingen bevindt zich in Wageningen. Dit komt met name door de buitenlandse instroom van personen gerelateerd aan de universiteit. We hebben studenten hiervan uitgesloten door middel van hun registratie als student. Huishoudens die op een andere wijze gelieerd zijn aan de universiteit zijn dus wel meegenomen. Verdere toelichting op de verhuisstromen volgen in de volgende paragrafen.
Figuur 19: Verdeling verhuizingen naar migratie-type, 2018-2022 Foodvalley
53%
Wageningen
11%
42%
8%
Veenendaal
37%
Renswoude
36%
Nijkerk
59%
Binnen-gemeente
20%
30%
Binnen-regio
60%
8% 25%
12% 50%
6%
40% 11%
40%
7% 25%
3%
Barneveld
5%
34% 33%
57%
5%
29%
21%
Ede
10%
23%
19%
49%
0%
28% 13%
47%
Rhenen
10%
21%
59%
Scherpenzeel
26%
7%
23% 70%
Buiten-regio
80%
5% 90%
100%
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024)
Met name alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 75 jaar verhuizen vaker buiten-regionaal Wanneer we de binnen-regionale verhuizingen vergelijken met de buiten-regionale verhuizingen valt het op dat het grootste deel van de huidige binnenlandse verhuizingen binnen-regionaal is (76%). Met name alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 75 jaar verhuizen vaker buiten-regionaal. Sociale huursegment en middeldure koop meer in trek bij binnen-regionale verhuizer We zien dat bij binnen-regionale verhuizingen het aandeel dat een sociale huurwoning betrekt (32%) hoger is dan bij buiten-regionale verhuizingen (24%). Daarentegen zien we juist een hoger aandeel buiten-regionale verhuizers naar het koop- en vrijesectorhuursegment. Binnen het koopsegment valt op dat binnen-regionale woningzoekenden in het verleden vaker een middeldure koopwoning hebben gekocht en buiten-regionale woningzoekenden vaker een dure koopwoning.
27
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 20: Aandeel verhuizingen naar woningtype, 2018-2022 60% 50%
44%
49%
40% 30% 20% 10%
23% 17% 9% 7%
6% 8%
SH GGB
VSH GGB
7% 9%
10% 9%
VSH APP
Koop APP
0% Koop GGB
SH APP
Binnen regio
Buiten regio
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024)
Figuur 21: Aandeel verhuizingen richting koopwoning naar woningwaardeklassen, 20182022 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
35% 34% 26% 27% 18%
15%
13% 12% 8%
Tot € 250.000
€ 250.000 tot € 355.000 Binnen regio
€ 355.000 tot € 450.000
€ 450.000 tot € 600.000
12%
Meer dan € 600.000
Buiten regio
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024)
3.4 Buitenlandse verhuizingen Regio Foodvalley trekt voornamelijk inwoners vanuit Polen en China De regio trekt voornamelijk buitenlandse verhuizingen vanuit Polen aan. De regio Foodvalley is actief op het gebied van agrifood en is daarvoor deels afhankelijk van buitenlandse arbeidskrachten. De Poolse inwoners zullen dus voornamelijk arbeidsmigranten zijn. Ook zien we een relatief hoge instroom vanuit China. Deze instroom is voornamelijk gekoppeld aan de universiteit van Wageningen. De vestigers vanuit het buitenland zijn met name alleenstaanden en stellen (A&S) tot 35 jaar. Dit komt overeen met de kenmerken van arbeidsmigranten. Wel zien we dat deze doelgroep, wanneer ze voor langere tijd in Nederland blijft, ook gezinnen gaat vormen of zich herenigd met achterblijvers uit het herkomstland.
28
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Tabel 10: Buitenlandse verhuizingen naar land van herkomst (links) en verdeeld naar doelgroepen exclusief studenten (rechts), regio Foodvalley, periode 2018-2022 Aantal
Land van herkomst
%
Polen
825
14%
China
555
9%
Duitsland
350
6%
Italië
230
4%
Spanje
230
4%
Roemenië
220
4%
Groot-Brittannië
210
4%
Turkije
180
3%
België
155
3%
Frankrijk
155
3%
Overig*
2.765
47%
Eindtotaal
5.875
100%
1% 4% A&S tot 35 jaar
19%
Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar 14%
A&S 55 tot 75 jaar
62%
A&S 75 jaar of ouder
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *De top tien is weergeven, de rest valt onder overig.
Ruim de helft van de buitenlandse inkomende verhuizingen komt in het sociale huursegment terecht Circa de helft van de buitenlandse inkomende verhuizingen betrekt een woning in het sociale huursegment (53%). 85% hiervan betreft een appartement/nultredenwoning. Dit zijn voor een groot deel particuliere huurwoningen omdat veel arbeidsmigranten niet genoeg wachttijd voor een sociale huurwoning hebben opgebouwd. Van de 23% die terecht is gekomen in een koopwoning heeft 29% een koopwoning met een WOZ-waarde tot € 250.000 en 31% tot € 355.000. Het overige deel van 40% betreft een koopwoning met een WOZ-waarde hoger dan € 355.000. Dit betekent dus dat de buitenlandse woningzoekenden veelal op de woningmarkt concurreren met de huishoudens met een laag- of middeninkomen.
Figuur 22: Buitenlandse inkomende verhuizingen regio Foodvalley naar woningtype (links) en WOZ-waarde* (rechts), periode 2018-2022
5% 11%
8%
11% 8%
SH GGB VSH GGB KOOP GGB
23% 45%
29%
€ 250.000 tot € 355.000
16%
€ 355.000 tot € 450.000
SH APP/NULT. VSH APP/NULT. Koop APP/NULT
Tot € 250.000
€ 450.000 tot € 600.000
13%
Meer dan € 600.000 31%
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
29
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). *WOZ-waarde van uitsluitend de koopwoningen. SH = Sociale huur, VSH = Vrije sector huur, APP/NULT. = Appartement/Nultredenwoning, GGB = Grondgebonden.
3.5 Buiten-regionale verhuizingen De regio Foodvalley heeft de sterkste buiten-regionale verhuisrelatie met de gemeente Amersfoort. Circa 11% van de buiten-regionale verhuizingen komt uit Amersfoort. Daaropvolgend zien we dat 6% uit Utrecht en 5% uit Utrechtse Heuvelrug komt.
Figuur 23: Top 10 herkomstgemeenten inkomende buiten regionale verhuizingen, periode 2018-2022
Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024)
Twintigers trekken weg, maar dertigers en veertigers komen terug De buiten-regionale verhuisstromen worden vooral veroorzaakt door huishoudens en personen onder de 65 jaar. Vanaf 65 jaar neemt de buiten-regionale verhuisgeneigdheid van huishoudens fors af. De verhuisdynamiek is juist het hoogst tussen de 20 en 40 jaar. De afgelopen jaren vond er een lichte instroom van jongeren tot 20 jaar plaats. Deze positieve verhuisstroom duidt op gezinnen die zich vestigen in de regio Foodvalley. Jongeren van deze leeftijd vestigen zich immers niet zonder ouders. Vervolgens zien we een negatief saldo van personen tussen de 20 en 30 jaar. Twintigers verhuizen dus vaker naar een gemeente buiten de regio Foodvalley. Mogelijk komt dit doordat ze elders gaan studeren of elders meer kans maken op een betaalbare woning.
30
Woningbehoefte-onderzoek regio Foodvalley
Figuur 24: Migratiesaldo personen naar leeftijd in de regio Foodvalley, 2014 - 2023 40.000 30.000 20.000 10.000 0 -10.000 -20.000 -30.000 -40.000 0 tot 5 jaar
5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 80 80 jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar en ouder
Vertrokken uit regio
Gevestigd in regio
Gevestigd in regio min vertrokken uit regio (saldo)
Bron: CBS (2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Ruim de helft van inkomende binnenlandse buiten-regionale verhuizingen heeft een hoog inkomen Circa 56% van de instromende binnenlandse buiten-regionale verhuizingen naar Foodvalley heeft een hoog inkomen. Dit is meer dan het aandeel huishoudens met een hoog inkomen binnen de totale huishoudenspopulatie van de regio (zie kolom rechts). Dit hangt mogelijk samen met het (nieuwbouw)aanbod dat vaker door huishoudens met een hoog inkomen bewoond kan worden. Verder betekent dit dat buiten-regionale verhuizers het aandeel hoge inkomens in de regio verhogen. De doelgroep gezinnen kent het hoogste percentage hoge inkomens (61%). Bij overige doelgroepen is echter het verschil met de huidige totale huishoudenssamenstelling wel groter.