Commissievoorstel Ontwerpbestemmingsplan Schalm 5

Commissievoorstel

Nummer: 578334/578493 Behandeld door: F. Zuijdweg Datum: 22 augustus 2023

Onderwerp: Bestemmingsplanwijziging Schalm 5 bouw van drie woningen

Geachte commissie, Samenvatting: Op de Schalm 5 wil men in plaats van de voormalige tandartspraktijk 3 woningen met bijgebouwen bouwen. De gezamenlijke hooiberg wordt gebruikt voor de opslag van tuingereedschap. Het perceel wordt landschappelijk ingepast. Hiervoor dient een bestemmingsplanprocedure te worden gevoerd. Aan uw commissie wordt gevraagd in te stemmen met het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan 'Schalm 5".

Inleiding Op 22 juli 2022 heeft uw college initiatiefnemer laten weten in te stemmen met het voornemen om op de locatie Schalm 5 drie woningen te gaan bouwen. Aan uw principemedewerking heeft u voorwaarden verbonden. In dit advies zijn de voorwaarden naast het ingediende conceptbestemmingsplan gelegd en getoetst. Hieruit blijkt dat aan de voorwaarden die uw college in de principeverzoekfase heeft gesteld, op correcte wijze in het concept-bestemmingsplan terecht zijn gekomen.

Kaders Planologische toetsing Binnen het vigerende bestemmingsplan “Schalm 5” (vastgesteld op 31 oktober 2017) heeft het betrokken perceel de bestemming “Maatschappelijke doeleinden” met de nadere aanduiding ‘hospice en revalidatie”. Op dit perceel mag ten hoogste 900 m2 aan maatschappelijke bebouwing aanwezig zijn. Een bedrijfswoning is uitgesloten. Deze bestemming is bij de start van het hospice en de revalidatiefunctie op dit perceel gelegd en is speciaal aangepast om zijn activiteiten op een juiste wijze planologisch in te passen. Verder geldt de dubbelbestemming “Waarde – archeologie 2”. Daarvóór had het perceel in het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2010” de bestemming “Maatschappelijk”. De aanvraag is strijdig met dit bestemmingsplan. Medewerking aan de plannen is mogelijk als hiervoor een bestemmingsplanwijziging wordt gevolgd.

Pagina 1 van 7

Beoogd effect Tervisielegging van het bijgevoegde ontwerpbestemmingsplan.

Argumenten De bestaande bebouwing op het perceel Schalm 5 worden gesloopt om er vervolgens drie vrijstaande woningen en drie bijgebouwen te kunnen bouwen. Dit is op correcte wijze vertaald in het bestemmingsplan.

Nadere toetsing: Reactie provincie De provincie heeft aangegeven dat zij onder het stellen van nadere voorwaarden met de functiewijziging naar een woonbestemming in kan stemmen voor 3 woningen op deze locatie. Aangegeven wordt aandacht besteed moet worden aan het volume, de hoogte en de onderlinge rangschikking. Dat leidt tot nadere voorwaarden die in het bestemmingsplan moeten terugkomen. Deze provinciale voorwaarden zijn in het nieuwe bestemmingsplan vertaald en opgenomen: • • • •

3 woningen van 660 m3 (met gebruikmaking van de 10%-regeling); 80 m2 bijgebouwen per woning; 70 m2 hooiberg t.b.v. opslag tuinmaterialen; Goede landschappelijke inpassing.

De hoofdopzet van de bebouwing is gebaseerd op een boerenerf: een hoofdgebouw met bijgebouwen. Dat is vertaald naar een woning met authentieke verschijningsvorm van een boerderij. De twee andere woningen zijn vormgegeven als zogeheten ‘schuurwoning’ en een woning in de vorm van een schaapskooi. De woningen krijgen geïntegreerde bijgebouwen.

Nadere toetsing: Landschappelijke inpassing Bij de situering van de woningen is rekening gehouden met de bestaande bomen aan de randen en de ligging aan de laan. Deze landschappelijke kwaliteiten zorgen voor een inpassing van de nieuwe woningen. De noordelijke nieuwe woning, de boerderijwoning, grenst aan het naastgelegen perceel en is haaks georiënteerd op de weg. Deze ligging zorgt voor een besloten achterzijde, terwijl er aan de voorzijde zicht op de weg en het landschap aan de overkant is. Ten zuiden van deze woning komt de schuurwoning, die ook haaks georiënteerd is op de weg. Het perceel van deze woning grenst aan de zuidzijde aan de bomenrij. Vanuit de woning is zicht naar het landschap te creëren door onderbegroeiing van de bomenrij te verwijderen. Achter deze woning komt de schaapskooiwoning, als het ware gelegen in de tweede bebouwingslijn. Deze woning volgt de lengterichting van de weg, en is daarmee georiënteerd op het achter- en naastgelegen landschap. Achter de woning is een weiland met doorgeschoten bomen. Aan de zuidzijde staat de te behouden bomenrij.

Van ambtelijke zijde is gestuurd op een verbetering van de landschappelijke inpassing. Dit heeft geleid tot een toevoeging in de plannen rondom de landschappelijke inpassing van het perceel en als volgt verwoord: “Naast de nieuwe indeling van het perceel, worden er nog een aantal elementen toegevoegd waardoor de landschappelijke kwaliteit verder verhoogd wordt. In de voortuinen bij zowel de boerderij als de schuurwoning worden solitaire bomen geplant: een linde bij de boerderij en een treurwilg bij de schuurwoning. De woningen delen de nieuwe inrit vanaf de Schalm. Langs beide zijden van deze inrit worden nieuwe beuken aangelegd, evenals beukenhagen er langs. Op het

Pagina 2 van 7

erf tussen de woningen komt een groenvak met daarin een solitaire beuk. Ten oosten van die beuk komt een notenboom. Verder wordt ten oosten van de schaapskooiwoning een struweelhaag aangelegd. Ten zuiden van die struweelhaag wordt de bomenrij aangevuld met enkele eiken. Aan de oostzijde van het perceel, wat buiten het plangebied valt, wordt een hoogstamfruitboomgaard aangelegd. Deze boomgaard wordt omzoomd met een meidoornhaag. Met deze nieuwe landschappelijke inpassing wordt er een aanzienlijk oppervlak aan gebouwen verwijderd. Door de landschappelijke inpassing wordt de ruimtelijke kwaliteit vanuit het landschap aanzienlijk versterkt”.

Hiermee wordt een verbetering van de inrichting van het terrein bewerkstelligd. Eventuele bezwaren die te maken hebben met zicht en privacy kunnen hiermee gemotiveerd worden weerlegd.

Nadere toetsing: invloed omliggende agrarische bedrijvigheid De kortste afstand tot het naastliggende agrarische bedrijf bedraagt 100 meter. Bij de planherziening is een toets aan de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering gevoegd.

Hieruit blijkt dat ten zuiden van het plangebied, aan de Schalm 9, en nertsenhouderij aanwezig was. Hiervoor geldt milieucategorie 4.1. Per 1 januari 2021 is het vervroegd verbod op pelsdierhouderijen ingegaan, waarmee onder andere een nertsenhouderij niet meer is toegestaan. Aan de Schalm 9 is nu een grondgebonden agrarisch bedrijf gevestigd. Kijkend naar de richtafstandenlijst en de definitie van een grondgebonden agrarisch bedrijf in het geldend bestemmingsplan, bedraagt de hoogst toegestane milieucategorie voor de Schalm 9 nu 3.1, met een richtafstand van 50 meter. Dit bedrijf ligt op meer dan 120 meter vanaf het plangebied. Er wordt dus aan de richtafstand voldaan. Verder is aan de Schalm 11 een paardentrainingscentrum aanwezig, waar ook paardensportevenementen gehouden worden. Hiervoor geldt milieucategorie 3.1, met een richtafstand van 50 meter. Dit bedrijf ligt op ruim 300 meter van het plangebied. Er wordt dus aan de richtafstand voldaan. Overige milieubelastende functies zijn op ruimere afstand gelegen. Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van dit plan niet in de weg.

Pagina 3 van 7

Nadere toetsing: Vierkante meters bijgebouwen. Voor de drie te bouwen woningen is aansluiting gezocht bij de bijgebouwenregeling zoals genoemd in het bestemmingsplan “Buitengebied 2010” binnen een woondoeleindenbestemming: maximaal 80 m2 per woning. Daarnaast wordt een hooiberg gebouwd van 70 m2 die voor gezamenlijke opslag van tuingereedschappen wordt gebruikt. Aangesloten is bij artikel 4, lid onder b van Bijlage II Bor. Deze bepaling bepaalt dat 150 m2 vergunningvrij is toegestaan. Hieraan is invulling gegeven door de 70 m2 van de hooiberg en één van de drie bijgebouwen van 80 m2 samen te voegen. Dat maakt die 150 m2. Dit houdt in dat de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen op het perceel Schalm 5 volledig zijn benut met dit plan.

Nadere toetsing: ensemble aan bebouwing Met dit plan ontstaat een concentratie van bebouwing waardoor tussen de woningen onderling en om de woningen als geheel - een goede landschappelijke inpassing mogelijk kan worden gemaakt. Gezien de invulling van de landschappelijke inpassing – zoals hiervoor omschreven – krijgt het ensemble van bebouwing door deze landschappelijke invulling méér kracht. Er wordt vanuit landschap conform de provinciale eis aangesloten bij de verschijningsvorm van een historisch erf.

Pagina 4 van 7

Ingestemd kan worden met de verdeling van de woningen over het perceel. Er is ruimte om de landschappelijke inpassing vorm te geven.

Pagina 5 van 7

Nadere toetsing: archeologie Uit archeologisch onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn op dit perceel. Om die reden is de archeologische aanduiding zoals deze stond op een eerdere versie van een concept-bestemmingsplan Schalm 5, in het bijgevoegde ontwerpbestemmingsplan van de verbeelding gehaald. Bovenstaand kaartje vertoont de verbeelding zonder archeologisch waarden.

Anterieure overeenkomst Privaatrechtelijke overeenkomst •

Voor de realisatie en instandhouding van het landschapsplan is het noodzakelijk hierover afspraken vast te leggen in de anterieure overeenkomst.

•

Eventueel verhaal van planschade op de initiatiefnemer. De wederzijdse verplichtingen worden in de anterieure overeenkomst geregeld. Hierdoor zijn de kosten anderszins verzekerd en behoeft er straks geen exploitatieplan door de raad te worden vastgesteld.

Voorgesteld wordt in te stemmen met bijgevoegde concept-anterieure overeenkomst. Hierbij is in het kader van de Food Valley regeling een bedrag van € 84.000,-- gemoeid die de initiatiefnemer dient te besteden aan bovenwettelijke duurzame voorzieningen.

Conclusie Met dit nieuwe plan wordt in de lijn van de beantwoording van het principeverzoek een verantwoorde stedenbouwkundige invulling gegeven aan het perceel Schalm 5. De landschappelijke inpassing zorgt voor een natuurlijke inrichting en vrijwaart omwonenden van privacy gevoeligheden zoals inkijk.

Kanttekeningen Bodemonderzoek Voor zover bekend zijn menselijke activiteiten in het plangebied altijd beperkt gebleven tot agrarisch en maatschappelijk gebruik. Voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden en als onderdeel van de aanvraag om omgevingsvergunning zal een bodemonderzoek worden uitgevoerd. Op basis van de beschikbare gegevens, vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Uitvoering a. Planning: Na behandeling in uw raadscommissie van 5 september 2023 kan het plan als ontwerpbestemmingsplan ter visie worden gelegd. b. Communicatie: Initiatiefnemer wordt schriftelijk op de hoogte gebracht van de procedure.

Risico’s, kosten, baten en dekking

Pagina 6 van 7

Voor de Gemeente Renswoude zijn er geen risico’s. De kosten worden afgedekt middels het aangaan van een anterieure overeenkomst waardoor het niet nodig is een exploitatieplan te laten vaststellen door de gemeenteraad. Voorts is de legesverordening onverkort van toepassing.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude,

de secretaris, E.J. Jansonius

de burgemeester, P. Doornenbal-van der Vlist

Bijlage(n): ontwerpbestemmingsplan bestaande uit toelichting, regels en verbeelding.

Pagina 7 van 7