Commissievoorstel ontwerpbestemmingsplan

Commissievoorstel

Nummer: 550139/563341 Behandeld door: L. Sipman Datum: 19 oktober 2022

Onderwerp: Ontwerpbestemmingsplan Buursteeg 2

Geachte commissie, Samenvatting: Uw commissie wordt gevraagd: - kennis te nemen van de “nota inspraak en overleg bestemmingsplan buursteeg 2” - eventuele wensen en bedenkingen op het voorontwerpbestemmingsplan en de voorgenomen wijzigingen uit de nota inspraak en overleg aan ons kenbaar te maken, zodat wij deze kunnen meenemen in de voorbereiding op de definitieve besluitvorming.

Op het Fort aan de Buursteeg in Renswoude is het 'Grebbelinie Bezoekerscentrum' gevestigd. De bezoekers kunnen hier het verhaal van de Grebbelinie vinden en ontdekken. Het fort is een rijksmonument. Aanleiding Om het bezoekerscentrum financieel te kunnen dragen is er in 2016 voor gekozen om op de begane grond ook een kantoorfunctie, een restaurant en proeflokaal onder te brengen. In het kantoorgedeelte bevond zich gebiedscoöperatie O-gen. In het restaurantgedeelte heeft de Grebbelounge zich gevestigd. Het proeflokaal was bedoeld voor Heeren van de Wijn, maar is uiteindelijk niet gerealiseerd. De ruimte is ingevuld als ontvangstruimte bij het bezoekerscentrum. Naar aanleiding van de opheffing van de gebiedscoöperatie per 1 januari 2021 is de kantoorruimte leeg komen te staan. In reactie hierop heeft de restauranteigenaar het voornemen opgevat om de vrijkomende vierkante meters van de kantoorruimte, inclusief bijbehorend terras, bij de horecafunctie te betrekken. De Grebbelounge wil hiermee, naast het verbeteren van de exploitatiemogelijkheden van het bestaande restaurant, bijdragen aan het voortbestaan van het museale gedeelte van het bezoekerscentrum in de toekomst en aan het toegankelijk en beleefbaar houden van het Fort aan de Buursteeg.

Dit is medio 2021 ook vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen provincie Utrecht, stichting grebbelinie bezoekerscentrum, staatsbosbeheer en het restaurant zelf.

Pagina 1 van 6

Inhoud en doelstelling van het bestemmingsplan De vergroting van de horecafunctie vormt de aanleiding om met een nieuw bestemmingsplan. De doelstelling is groter: een nieuwe en adequate, juridisch-planologische regeling voor het fort, waarmee de monumentale en cultuurhistorische waarden van de Grebbelinie worden beschermd en beleefbaar worden en blijven. Naast een nieuwe invulling van de vrijgekomen kantoorruimte, zijn er diverse gerealiseerde en nog te realiseren ontwikkelingen die een nieuw bestemmingsplan voor het fort gewenst maken. Ook zijn er ontwikkelingen voorzien die op basis van bestaande rechten al toegestaan zijn. Denk daarbij aan het realiseren van voorzieningen voor spel en sport en organiseren van outdooractiviteiten. Met het bestemmingsplan worden de volgende nieuwe zaken mogelijk gemaakt: • • • • • •

Horeca op de gehele begane grond (huidig deel + voormalig kantoor van O-gen) Legaliseren van de terrassen waar groter en anders gerealiseerd dan vergund Legaliseren van de stretchtenten Legaliseren van opslag in zeecontainers Bouw van een semipermanente tent (voor het geven van instructies) op de redoute in het noordwesten van het terrein Een afwijkingsbevoegdheid om in de toekomst een kruitmagazijn te bouwen voor opslag van materiaal van outdooractiviteiten.

Het bestaand gebruik tbv dagrecreatie, feesten en partijen en evenementen wordt voortgezet zoals in de eerder afgegeven vergunning, het geldende bestemmingsplan en de mogelijkheden binnen de APV

Pagina 2 van 6

Voor de onderdelen die in strijd met het bestemmingsplan en/of de afgegeven omgevingsvergunning zijn aangebracht is een handhavingsverzoek ingediend. Met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan wordt beoogd de strijdige situaties op te heffen. Om een beeld te krijgen van wat er exact wijzigt ten opzichte van de geldende vergunning en bestemmingsplan wordt verwezen naar bijlage 1. De bovengenoemde zaken zijn inmiddels vertaald in een voorontwerpbestemmingsplan (bijlage 2.) Voorontwerp heeft ter inzage gelegen Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 5 mei tot en met 15 juni ter inzage gelegen. In Renswoude is niet gebruikelijk om een voorontwerp ter inzage te leggen. Dit gebeurt normaliter alleen bij grootschalige ontwikkelingen. Omdat het dossier gevoelig ligt in de omgeving is ervoor gekozen een extra stap in te lassen en dus eerst een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen voordat de formele procedure start met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Op vrijdag 13 mei is ook een inloopbijeenkomst over het bestemmingsplan georganiseerd. Hier hebben 12 personen gebruik van gemaakt. Tijdens deze periode zijn 2 inspraakreacties ingediend. Na afloop van de termijn zijn nog 3 overlegreacties ontvangen van de Rijksdienst voor Cultuurhistorie en Erfgoed, de Provincie Utrecht en het Waterschap Vallei en Veluwe.

Deze reacties zijn in een “nota inspraak en overleg” (zie bijlage 3) samengevat en van een antwoord voorzien. De nota besluit met een overzicht van aanpassingen die in de volgende versie in het ontwerpbestemmingsplan worden verwerkt. Starten formele bestemmingsplanprocedure Wij zijn van plan om de formele bestemmingsplanprocedure binnenkort op te starten met de ter inzagelegging van een ontwerp bestemmingsplan. Voordat wij dat doen stellen wij u in de gelegenheid uw eventuele wensen en bedenkingen op het plan aan ons kenbaar te maken. Hieronder lichten wij toe waarom de bestemmingsplanprocedure volgens ons kan starten: Het voorliggende plan draagt bij aan het beleefbaar houden van de Grebbelinie en voldoet aan de uitgangspunten in de omgevingsvisie De uitbreiding van het aantal m2 horeca draagt bij aan het rendabel houden van het bezoekerscentrum. Dit zorgt ervoor dat de Grebbelinie als belangrijk onderdeel van het gemeentelijk DNA beleefbaar blijft voor bezoekers. Hiermee wordt invulling gegeven aan het beleid uit de omgevingsvisie. De omgevingsvisie verzet zich niet tegen de legalisatie van de stretchtenten, terrassen en zeecontainers, de voorgenomen realisatie van een semipermanente tent en herbouw van het kruitmagazijn. Het is belangrijk dat de zeecontainers worden ingepast met een haag en in een groene kleur worden geschilderd.

Dit is als voorwaarde in de privaatrechtelijke overeenkomst opgenomen. Het plan borduurt voort op de bestaande rechten in het bestemmingsplan en de eerder afgegeven omgevingsvergunning In het toekomstige bestemmingsplan zijn de mogelijkheden voor de horeca en recreatieactiviteiten gelijk aan huidige voorwaarden uit het geldende bestemmingsplan en afgegeven omgevingsvergunning. Los van het grotere vloeroppervlak, blijft de bedrijfsvoering van het restaurant hetzelfde. Het restaurant krijgt alleen meer ruimte voor het bestaande aanbod. Dit aanbod bestaat primair uit het aanbieden van koffie, lunch en diner. Ook worden de aanwezige faciliteiten gebruikt voor bijeenkomsten door de zakelijke markt (vergaderbijeenkomsten, mini conferenties en dergelijke) en voor (particuliere) partijen, trouwerijen en verjaardagen. In de avonduren worden de activiteiten voortgezet. Conform horeca categorie 2 zal dat niet op reguliere basis zijn. De locatie is niet geschikt voor een partycentrum en dient ook niet zo gebruikt te worden. Het aantal evenementen dat op het Fort kan worden georganiseerd wordt door de

Pagina 3 van 6

APV beperkt. Grote evenementen zijn en worden niet beoogd op het fort, met uitzondering van “Grebbelinie gerelateerde evenementen”. Het plan voldoet aan het provinciale beleid In de vooroverlegreactie heeft de provincie ons laten weten dat de bestemmingsregelingen voldoende bescherming bieden voor het behoud van de cultuurhistorische waarden terwijl er ook ruimte wordt geboden voor een bedrijfseconomisch rendabele exploitatie. In de voorontwerp versie van het bestemmingsplan was de onderbouwing voor de NNN nog niet volledig. Inmiddels is er een natuurtoets uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de wezenlijke kenmerken van de NNN niet worden aangetast. Het bestemmingsplan voldoet aan de algemene principes van een goede ruimtelijke ordening Bij de uitbreiding van de m2 horeca is afgewogen dat nog voldoende sprake is van een goed woon en leefklimaat voor omwonenden. Ook met de uitbreiding van de m2 en het anders uitvoeren van de terrassen voldoet het bedrijf aan de richtafstanden die hiervoor. Aanvullend hieraan kan aan de hand van een eerder uitgevoerd akoestisch onderzoek worden aangetoond dat bij harde muziek binnen (met ramen en deuren gesloten) aan de geluidsnormen kan worden voldaan. Dit akoestisch onderzoek is geactualiseerd naar aanleiding van de ingediende inspraakreacties. Uit het onderzoek blijkt dat ook in de nieuwe situatie sprake blijft van een goed woon- en leefklimaat.

Er vindt nog overleg plaats tussen de omgevingsdienst, gemeente en initiatiefnemer of het n.a.v. het onderzoek gewenst is om aanvullende voorwaarden te verbinden aan de bedrijfsvoering van de Grebbelounge. Indien dit tijdig bekend is wordt dit nog aan het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd (en ook als zodanig toegelicht tijdens de commissievergadering van 15 november a.s.). Anders wordt het bij de vaststelling in het plan opgenomen. Vanwege de cultuurhistorische waarden is voor de legalisatie van de stretchtenten, de zeecontainers en de bouw van de semipermanente tent een advies ingewonnen bij de monumentencommissie. Deze heeft binnen de context van de functie, het gebruik en de vormgeving positief geadviseerd. Ook de Rijksdienst voor cultuurhistorie en erfgoed heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben over het plan. De welstandscommissie heeft positief geadviseerd over de stretchtenten, maar adviseert negatief over de zeecontainers. Gezien de reacties van de monumentencommissie en de RCE, de voorgestelde inpassing en uitvoering in groen ziet het college aanleiding om gemotiveerd van dit advies af te wijken. Zie verder ook bij kanttekeningen. De inspraakreacties geven aanleiding voor een aantal wijzigingen tov het voorontwerpbestemmingsplan. Daarnaast is er nog een aantal ambtelijk voorgestelde wijzigingen.

Naar aanleiding van de inspraakreactie en overlegreactie wordt voorgesteld het plan op de volgende onderdelen aan te vullen/te verbeteren: - De toelichting wordt aangevuld met een beschrijving van het voortraject - Het plan wordt aangevuld met de quickscan ecologie. In de toelichting worden de conclusies van de quickscan weergegeven. - Het akoestisch onderzoek is geactualiseerd. De bevindingen uit het geactualiseerde onderzoek worden in de toelichting weergegeven. - De regels worden zo aangepast dat het horecabedrijf alleen in het bouwvlak is toegestaan (en niet op de redoute waar de semipermanente tent is beoogd). - De regeling voor kleinschalige evenementen wordt aangepast zodat het beter aansluit bij de APV (maximaal 100 bezoekers) De volgende aanvullingen/verbeteringen worden naar aanleiding van ambtelijk overleg verwerkt: - Om de bouwvorm van het gebouw beter te beschermen wordt een regeling toegevoegd zodat de hoofdvorm van het gebouw alleen onder voorwaarden mag worden aangepast. - Correctie van maximaal m2 in het bouwblok. Per abuis waren de onjuiste m2 voor de bebouwing in het bouwblok opgenomen. In plaats van de 975m2 uit het voorontwerpbestemmingsplan zal 770 m2 in het ontwerpbestemmingsplan worden opgenomen.

Pagina 4 van 6

Door het plan vooraf aan de commissie voor te leggen, kunnen wensen en bedenkingen nog betrokken worden voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Met de privaatrechtelijke overeenkomst kunnen een aantal afspraken over het plan worden vastgelegd. Het gaat daarbij om de uitvoering van het inrichtingsplan, het camoufleren van de zeecontainers, het afsluiten van het terrein en het verhalen van eventuele planschade. De overeenkomst wordt gesloten voordat het plan ter vaststelling aan de raad wordt aangeboden. Kanttekeningen Bestemmingsplan biedt beperkte duidelijkheid, daarnaast zijn APV, handhaving en goed onderling contact van belang. Het bestemmingsplan biedt tot een zekere hoogte duidelijkheid over de mogelijkheden voor horeca, recreatiegebruik en evenementen. Voor de horeca is bijvoorbeeld bepaald dat feesten en partijen niet regulier mogen plaatsvinden. De randvoorwaarden voor horeca, recreatie en evenementen worden daarnaast ook gereguleerd via een exploitatievergunning en de APV. In de APV is aangegeven dat er maximaal 12x per jaar een ontheffing mag worden verleend voor incidentele festiviteiten waarbij de geluidsnormen worden overschreden. Grotere evenementen zijn alleen met een vergunning toegestaan. Ook kunnen er in het bestemmingsplan geen regels worden opgenomen over parkeren en/of het verlenen van toegang tot het terrein.

Eventuele klachten dienen op een andere manier te worden opgelost. In dat kader heeft de gemeente recentelijk paaltjes geplaatst, wordt er gewerkt aan bewegwijzering en sluit de exploitant het terrein dagelijks af met een ketting. Tenslotte is het van belang dat de regels die er zijn worden nageleefd en dat er indien nodig (en mogelijk binnen de beschikbare capaciteit) wordt gehandhaafd. Ook wordt van omwonenden en exploitant gevraagd om binnen deze context met elkaar in overleg te treden. De gemeente stimuleert beide partijen dit regelmatig te doen. Welstandscommissie heeft negatief geadviseerd over de zeecontainers Voor een bestemmingsplan is een advies van welstand niet noodzakelijk. Het regelt immers alleen de bouwvorm en niet de vormgeving. In het kader van het handhavingsdossier en het legalisatie-onderzoek is dit advies wel ingewonnen (zie bijlage). Over de zeecontainers geeft de commissie in haar advies aan dat de containers en de opslag eromheen een adhoc toevoeging vormen met een rommelig en geïmproviseerd karakter. De containers doen afbreuk aan de kenmerkende vormgeving van het hoofdgebouw. Omdat de containers bij de toegang zijn gepositioneerd tasten hiermee de beeld- en belevingswaarde aan. De commissie adviseert om de containers te verwijderen en de plek weer als landschappelijke strook in te richten.

Ook wordt geadviseerd om op een andere manier te voorzien in de opslagfunctie op basis van een zorgvuldig ontworpen en ingepast nieuw bouwwerk. In overleg met de architect zijn er wellicht ook mogelijkheden aan het gebouw. Omdat met de beoogde inpassing van de containers voor een groot deel tegemoet kan worden gekomen aan de bezwaren van de commissie, omdat de monumentencommissie wel positief heeft geadviseerd, de provincie en RCE geen opmerkingen hadden én omdat de financiële middelen voor een permanent gebouw ontbreken, wijkt het college gemotiveerd van dit advies af op het moment dat de zeecontainers via een omgevingsvergunning worden gelegaliseerd. Ze let er daarbij op dat containers op advies van de monumentencommissie worden geverfd in legergroen of camouflagekleuren en dat er een haag omheen wordt geplant. Het college vindt het belangrijk dat dit zodanig gebeurt dat de zeecontainers uit het zicht worden onttrokken. Dit wordt ook als zodanig in de privaatrechtelijke overeenkomst opgenomen. Ten slotte Graag stellen wij uw commissie bij deze in de gelegenheid om eventuele wensen en bedenkingen op het ontwerp aan ons kenbaar te maken, zodat wij dit kunnen meenemen in de voorbereiding op de definitieve besluitvorming.

Pagina 5 van 6

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude,

de secretaris, E.J. Jansonius

de burgemeester, P. Doornenbal-van der Vlist

Bijlage(n): 1. Overzicht van wijzigingen tov de geldende vergunning 2. Voorontwerpbestemmingsplan 3. Nota inspraak en overleg + overzicht van voorgestelde wijzigingen 4. Advies MooiSticht

Pagina 6 van 6