Commissievoorstel Ontwerp-wijziging omgevingsplan Schalm 3

Commissievoorstel

Nummer: 602160/612272 Behandeld door: M.H.T. Jansen Datum: 21 oktober 2025

Onderwerp: Schalm 3 Ontwerp wijziging omgevingsplan. Geachte raadscommissie, Samenvatting: De eigenaar van het perceel Schalm 3 te Renswoude heeft een verzoek ingediend voor toepassing van de ruimte voor ruimteregeling. In ruil voor sloop van 750 m2 aan voormalige agrarische opstallen zal een woning van 600 m3 worden toegevoegd. Aangezien dit verzoek al een aantal jaren speelt wordt voorgesteld in dit geval niet het inmiddels vastgestelde afwegingskader functieveranderingsbeleid toe te passen, maar gebruik te maken van het daarin opgenomen overgangsrecht. Een wijziging van het omgevingsplan is noodzakelijk om de agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming. Alvorens het ontwerp-wijzigingsplan ter visie te leggen is in Renswoude de werkwijze vastgesteld om bij de raadsfracties via de raadscommissie te sonderen of dit plan rijp is voor tervisielegging. Uiteindelijk zal het wijzigingsplan ter definitieve vaststelling later aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Inleiding Op het perceel Schalm 3 bevindt zich een woning en nog ongeveer 750 m2 aan legale voormalige agrarische bebouwing. De eigenaar van dit perceel is voornemens om deze agrarische bebouwing te slopen en dit in te zetten als compensatie voor de bouw van een extra burgerwoning. Daarmee krijgt het perceel een woonbestemming met twee woningen.

Beleidskaders Tijdelijk Omgevingsplan gemeente Renswoude (Bestemmingsplan buitengebied 2010/2013) Omgevingsverordening provincie Utrecht Afwegingskader regionaal functieveranderingsbeleid regio’s Foodvalley en Amersfoort Inpassingsplan Grebbelinielandschap Beoogd effect Functieverandering leidt ertoe dat de agrarische bestemming wordt gewijzigd in een woonbestemming. Het initiatief en de beoordeling daarvan Het initiatief betreft de sloop van 750 m2 aan voormalige agrarische bebouwing. Het agrarisch bedrijf is al vele jaren geleden beëindigd, maar de bebouwing is voor andere doeleinden in

Pagina 1 van 6

gebruik geweest (onder andere installatiebedrijf). De agrarische bestemming wordt met deze omgevingsplanwijziging omgezet naar een woonbestemming.

Figuur 1 Luchtfoto Schalm 3

Figuur 2 Omgevingsplan Schalm 3

Figuur 3 Toekomstige situatie

Afwegingskader functieveranderingsbeleid Het eerste contact over toepassing van de ruimte voor ruimteregeling dateert van 2022. Toen is reeds gesproken over toevoeging van een woning in ruil voor de sloop van voormalige bedrijfsbebouwing.

Pagina 2 van 6

Het afwegingskader functieveranderingsbeleid is in september 2024 vastgesteld en bevat overgangsrecht op basis waarvan plannen mogelijk zonder toepassing van het afwegingskader kunnen worden behandeld. In dit geval was in 2022 en 2023 al sprake van concrete planvorming, onder andere door de opstelling van een landschapsinrichtingsplan door Mooisticht. Dat definitieve planvorming lang op zich heeft laten wachten is deels ook toe te schrijven aan de gemeente. Wij zijn dan ook tot het oordeel gekomen dat in dit geval redenen aanwezig zijn voor toepassing van het overgangsrecht uit het afwegingskader. Bestemmingsplan buitengebied 2010/2013/tijdelijk omgevingsplan Nu toepassing wordt gegeven aan het overgangsrecht uit het afwegingskader dient toetsing plaats te vinden aan de voorwaarden voor ruimte voor ruimte in artikel 3.7.8 van het vigerende bestemmingsplan buitengebied (tijdelijk omgevingsplan). 3.7.8 Wijziging bestemming Agrarisch naar Wonen Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Agrarisch' ter plaatse van de aanduiding bouwvlak wijzigen in de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijf' en / of in de bestemming 'Agrarisch' zonder aanduiding of bouwvlak , met inachtneming van de volgende regels: a. aangetoond moet zijn dat het agrarisch bedrijf is beëindigd en voortzetting van het agrarisch gebruik niet reëel is; b.

de gronden zijn niet gelegen op een ster-locatie; c. de wijziging in de bestemming 'Wonen' omvat ten hoogste de bestaande bebouwing en het daarbij behorende erf binnen het bouwvlak; d. de wijziging in de bestemming 'Wonen' omvat in elk geval alle woonruimten binnen het betreffende bouwvlak, waarbij het aantal woningen binnen het bouwvlak niet mag worden vergroot; e. bij wijziging van de gronden met de aanduiding ´bedrijfswoning uitgesloten´ mag ten hoogste één woning worden gebouwd, mits vooraf vaststaat dat binnen het betreffende bouwvlak alle voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt, met uitzondering van de bebouwing, die als bijgebouwen bij de woning kunnen, en gezien de maximale oppervlaktebepalingen, mogen worden aangemerkt; f. de oppervlakte van de te slopen bedrijfsbebouwing als bedoeld onder e bedraagt ten minste 1.000 m², met inachtneming van hetgeen onder g is bepaald; g. cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt; h. het resterende deel van de gronden wordt gewijzigd in de bestemming 'Agrarisch' zonder aanduiding of bouwvlak; i.

bij wijziging van de gronden zonder de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' mag ten hoogste het aantal toegestane woningen worden gebouwd/gehandhaafd, mits vooraf vaststaat dat binnen het betreffende bouwvlak alle voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt, met uitzondering van bebouwing tot maximaal 200 m2 per woning, die als bijgebouwen bij de woning worden aangemerkt, met inachtneming van hetgeen onder g is bepaald; j. wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

Het bestemmingsplan buitengebied geeft aan dat voor de toevoeging van een woning minimaal 1.000 m2 aan bebouwing gesloopt moet worden. Aan alle andere voorwaarden wordt voldaan. In dit geval wordt 750 m2 gesloopt en reeds in 2023 is een landschapsplan ingediend dat uitgaat van toevoeging van ruimtelijke kwaliteit (minimaal 500 m2 aan bestrating, een mestsilo en kuilvoerplaten verdwijnen) Extra ruimtelijk kwaliteit bestaat onder andere uit verbreding van de langs het perceel aanwezige sloot voor extra waterberging, de aanleg van een poel, het aanbrengen van streekeigen en inheemse beplanting en het verlengen van een houtwal. Ook wordt met het plan invulling gegeven aan de vereiste één-erfgedachte en zal het perceel door middel van één inrit toegankelijk worden. In 2023 is duidelijk gecommuniceerd met de adviseur van de eigenaar dat in dit geval 750 m2 aan sloopmeters met toevoeging van extra ruimtelijke kwaliteit als voldoende wordt beschouwd voor de toevoeging van een woning. Naar analogie van het afwegingskader functieveranderingsbeleid zou het hierbij dan gaan om een woning van 300 m3.

Echter omdat altijd gesproken is over de toevoeging van een volwaardige woning van 600 m3 en de systematiek van het afwegingskader toen nog niet van toepassing en bekend was heeft deze toen gedane bestuurlijke toezegging geleid tot ons besluit van mei 2025, waarin wij in principe akkoord zijn gegaan met het nu voorliggende plan. Uiteraard wel onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad. Participatie

Pagina 3 van 6

Initiatiefnemer heeft het plan voorgelegd aan de omgeving. Uit de reactie blijkt dat vanuit de omgeving geen bezwaren bestaan tegen dit plan. Ingewonnen adviezen Provincie Utrecht Het initiatief is voorgelegd aan de provincie Utrecht. Door de provincie is geconcludeerd dat het plan past binnen de provinciale Omgevingsverordening. Volgens deze verordening is sloop van 750 m2 aan bedrijfsgebouwen toereikend voor de toevoeging van één woning.

Pagina 4 van 6

Omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU) Alle milieu-aspecten zijn door de ODRU beoordeeld (bijlage ROM-advies). Samengevat komen de adviezen op het volgende neer: • Bodem: de nieuwe woning betreft een bodemgevoelig gebouw, waarvoor nader onderzoek nodig is. Dit vooronderzoek wordt momenteel nog uitgevoerd. • Archeologie: De projectlocatie betreft geroerde grond en de impact van de nieuwe bouwactiviteiten is ook beperkt, zoals in de motivering is onderbouwd. Nader onderzoek wordt niet nodig geacht. • Geluid: de extra woning betreft weliswaar een geluidgevoelig object, maar gelet op de ligging van dit perceel wordt geen onderzoek nodig geacht. • Luchtkwaliteit: geen verslechtering luchtkwaliteit, derhalve geen belemmeringen. • Externe veiligheid: geen belemmeringen. • Milieuzonering: geen belemmering voor omliggende bedrijven en woningen. In de motivering is ingegaan op de aspecten volksgezondheid en gewasbeschermingsmiddelen, maar dit zijn aspecten die nader in het toekomstige omgevingsplan aandacht nodig hebben. Voor dit plangebied zijn op dit moment geen formele beperkingen aan de orde. • Ecologie: Quickscan ecologie is inmiddels uitgevoerd en er zijn geen belemmeringen. Nader onderzoek is dan ook niet nodig.

In de motivering is ook ingegaan op het aspect stikstof en toevoeging van één burgerwoning woning op grote afstand van het dichtstbijzijnde natura 2000-gebied kan geen significante toename van depositie opleveren, waardoor geconcludeerd wordt dat geen onderzoek nodig is. • Ontplofbare oorlogsresten: Omdat de nieuwe woning op een compact erf wordt gerealiseerd en de grond van dit erf reeds geroerd is, wordt nader onderzoek niet nodig geacht. • Mer-beoordeling: De activiteiten zijn niet mer-beoordelingsplichtig. Verkeerskundig advies Zowel de ODRU (in het kader van geluid) als onze verkeerskundige (in het kader van verkeersaantrekkende werking) adviseren positief over het plan. In vergelijking met de oude situatie betreft het plan een positieve ontwikkeling. Landschapsadvies Veel bebouwing zal worden gesloopt en er blijft sprake van een compact erf met een extra woning. Een reeds in 2024 opgesteld landschapsplan is beoordeeld door onze landschapsdeskundige en akkoord bevonden. Dit landschapsplan en de toelichting daarop is bij de stukken gevoegd. Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst zal worden gesloten om een aantal afspraken en verplichtingen privaatrechtelijk te borgen. Het gaat dan om zaken als sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing en de uitvoering en instandhouding van het landschapsplan.

Bij de definitieve vaststelling door de raad zal de getekende overeenkomst aan het dossier toegevoegd zijn. Procedure Met deze wijziging van het omgevingsplan wijzigt het agrarisch bouwperceel naar een woonbestemming. In dit geval komt er, naast de bestaande woning (die van agrarische bedrijfswoning burgerwoning wordt), een burgerwoning bij. Voorstel Als college hebben wij voorliggend ontwerp-wijzigingsplan vastgesteld. Alvorens dit ter visie te leggen sonderen wij bij uw commissie of dit ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Het ontwerpplan zal dan gepubliceerd worden en bij de gemeenteraad kunnen zienswijzen daarover worden ingediend. Uiteindelijk zal dit plan (met eventuele zienswijzen en een conceptbeantwoording van het college) voor definitieve vaststelling aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Pagina 5 van 6

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Renswoude,

de secretaris, E.J. Jansonius

de burgemeester, P. Doornenbal-van der Vlist

Bijlage(n): - Ontwerp-wijziging omgevingsplan (totaalversie 25 september 2025) - Quickscan ecologie d.d. 25 september 2025 - Landschapsinrichtingsplan definitieve versie 13 november 2024 - Toelichting inrichtingsplan d.d. 13 november 2024 - Landschapsadvies juli 2025

Pagina 6 van 6