Bijlage120221219 Borgwal Renswoude basis (toegevoegd 03-06-2024)

Borgwal locatie Renswoude Stedenbouwkundige randvoorwaarden 19 december 2022

1

Inhoud Ontwikkellocatie 3 Cultuurhistorie 6 Beleid bestemmingsplan 13 Beleid welstandsnota 14 Beleid parkeren 15 Fotoverkenning 16 Ontwikkeling omgeving 17 Stedenbouwkundige randvoorwaarden 19

Datum: 7 december 2022 Opdrachtgever: Gemeente Renswoude Beelden: google maps topotijdreis.nl ‘Tastbare Tijd, Cultuurhistorische atlas van de Provincie Utrecht’ R. Blijdenstijn, Provincie Utrecht Uitgeverij Stokerkade, 2015 ‘Kastelen en ridderhofsteden in Utrecht’ redactie B. Olde Meierink et al. Uitgeverij Matrijs, Utrecht, 1995 ‘Historisch onderzoek lanenstelsel Kasteel Renswoude’ Debie & Verkuijl, 2014 2

Ontwikkellocatie (voormalige basisschool)

3

Ontwikkellocatie (voormalige basisschool exclusief locatie De Kleine Meent)

4

Ontwikkellocatie (voormalige basisschool inclusief locatie De Kleine Meent)

5

Cultuurhistorie de locatie in de context van de historische aanleg rond kasteel Renswoude

LOCATIE

6

Cultuurhistorie landschap en groenstructuur

De locatie als onderdeel van de buitenplaats biotoop 7

Cultuurhistorie de betekenis van de locatie op de cultuurhistorische waardenkaart %DU QHYHOGVH VW U D D

W

UZHJ

1LMERUJ

1

J ZH UWVH )OLH

8E EH VF KR WH UZ HJ

U ODD =Z HW VH

2X H +

ROOHZHJ J

1 

EE HV FK RW HU ZH J

Ğ

1

2XGH +R OOHZHJ

$

%ULQNOD QGHUZ HJ

XQ X QQ

J 1 1 

 ZRQHQ

UHOLJLHXVHQIXQHUDLUHUIJRHG

NDVWHOHQHQEXLWHQSODDWVHQ

DJUDULVFKFXOWXXUODQGVFKDS

EHGULMYLJKHLG

UHOLJLHXVHQIXQHUDLUHUIJRHG

ZDWHUEHKHHUVLQJ

RYHULJHUIJRHG

EHGULMYLJKHLG

LQIUDVWUXFWXXU

ZDWHUEHKHHUVLQJ

RYHULJHUIJRHG

PLOLWDLUHUIJRHG

NDVWHOHQHQEXLWHQSODDWVHQ

DJUDULVFKFXOWXXUODQGVFKDS

PLOLWDLUHUIJRHG

NDVWHOHQHQEXLWHQSODDWVHQ

DJUDULVFKFXOWXXUODQGVFKDS









 



 PL  NP

:HE$SS%XLOGHUIRU$UF*,6

De locatie als beeindiging van de landschapsstructuur rond kasteel Renswoude.

8

Cultuurhistorie historische kadastrale kaart 1831

Historische kadastrale kaart van 1831 toont de locatie in een kom van twee houtwallen tegenover een boerenerf. Dit boerenerf

is een spiegeling van de boerderij aan de andere kant van de landschapsas aan de oostzijde van Renswoude. 9

Cultuurhistorie vergelijking van de historische kadastrale kaart met een recente luchtfoto

Historische kadastrale kaart op een recente luchtfoto. De bomenrijen zijn nog duidelijk herkenbaar evenals de richting in het landschap van Beekweide.

10

.Z

LNV

WD

DU

WZ

5 X LW H US D G

Cultuurhistorie leeftijd van de omringende bebouwing

/H

DDQ

+RN

KRU

Z

HLG

H

:

VW

U DW H

VQ

L

6SR

VODDQ

VW D

QXV 3UX

RI HQK /L Q G

DQ HOD

Q

KRI

NHU 'LF

ODD

QM

HQ

LMVW

/ LM V W H U E H

XN

H LG H

%H

R OH N V WH UZ

UW SD

UNO D

DQ

'H

HX

NZ HUL

.D

(

:

LOJ

HQ

ODD

Q

Z ƐǁŽƵĚĞ ƵĚĞ ĚĞ

Bouwjaar panden (lichter is nieuwer). Rond de locatie is er geen historische bebouwing.

11

Cultuurhistorie ontstaansgeschiedenis (potentie: verbeteren kampstructuur, waterlopen en langzaamverkeersroutes)

1872

1915

1972

-Boerderij ten zuiden van de locatie -Het Dickerijsterlaantje is verbonden met de Eikenlaan -Kampen structuur met waarschijnlijk een waterloop volgt de latere Lijsterbeslaan.

-De locatie is duidelijk onderdeel van het kampenlandschap.

-Bebouwing rond de boerderij ten zuiden van de locatie -De kamp krijgt twee verschillende soorten grondgebruik -De waterloop vanaf de Lunterense Beek heeft een duiker of bruggetje bij de kruising met de Eikenlaan.

1985 -Bouw van de school en omringende woonwijk. -Bomenrij ten zuiden van de bebouwing

1995 -Bouw sporthal -Ontsluitingswegen delen de kamp in drieen.

2002 -Bouw rijwoningen langs de Hokhorst -Bouw De Kleine Meent -Komst van het parkeerterrein naast De

aan de Hokhorst. Verbond waarschijnlijk het Dickerijsterlaantje met de Meidoornlaan.

1975 -Bebouwing tussen Eikenlaan en Meidoornlaan.

2021 -Bouw Beekweide I

Kleine Meent lijkt de verbinding tussen het Dickerijsterlaantje en de Meidoornlaan te verbreken. 12

Beleid bestemmingsplan met wijzigingsbesluit tot 60 wooneenheden

Schoollocatie: maximale bouwhoogte 4 m, bebouwingspercentage max. 60% met wijzigingsbesluit tot ‘Wonen’ en ‘Tuin’ (niet meer dan 60, grondgebonden en gestapeld, goothoogte 6 , bouwhoogte 10 m) Wonen: maximale bouwhoogte 9 m, maximale goothoogte 8 m

13

Beleid welstandsnota. Nu nog omschreven als dorpsrand, zal binnenkort worden ingebouwd door Beekweide II 8.5

Wijk noord Waardebepaling, ontwikkeling en beleid Waardevol is de heldere stedenbouwkundige opzet, de rechthoekige verkaveling en de duidelijke eenheid van de hoofdbebouwing. Behoud van de huidige structuur staat voorop. Bij uitbreidingen aan de voorzijde moet het beeld van de verkaveling zichtbaar blijven. Wijzigingen in de voorgevels moeten met de nodige terughoudendheid worden uitgevoerd. Verstoringen van het bebouwingsbeeld doen zich incidenteel voor bij hoekwoningen omdat aanbouwen in de zijtuinen soms op gespannen voet staat met de stedenbouwkundige karakteristiek van de woonwijk.

Ligging Wijk noord

Ruimtelijke structuur

Gebiedsbeschrijving De wijk ligt aan de noordrand van de kern en wordt ontsloten vanaf de Barneveldsestraat, de Dorpsstraat en de Ubbeschoterweg. Nabij de Ubbeschoterweg en tegen het dorpslint aan ligt een meer open bebouwing van vrijstaande woningen en woningen van het type twee-onder-één-kap. In het gebied rond om de Kastanjelaan en de Esdoornlaan staan met name rijen woningen in strakke blokverkaveling. Hier is sprake van strak verkavelde rijen woningen van 4 tot 7 woningen, die gesloten wanden vormen. De overgang met het agrarische gebied wordt gevormd door rijen eengezinswoningen. Met name in de richting van het sportpark eindigen de woonstraten in het groen van het buitengebied. Tegen het sportpark aan staat omringd door groen, een basisschool en peuterspeelzaal.

Welstandscriteria Algemeen de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing bij nieuwbouw en uitbreiding wordt de bestaande rooilijn gehanteerd (b); de nokrichting van rijenwoningen is evenwijdig aan de weg, uitgezonderd voor vrijstaande woningen. Massa, vorm bebouwing per rij of cluster eenheid in massaopbouw van het hoofdgebouw; vrijstaande woningen hebben een individuele uitstraling; bebouwing heeft een hiërarchische gevelindeling; plaatsing en massa van bijgebouwen en aan-/uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Detaillering, kleur en materiaalgebruik bestaande details worden bij verbouwingen gerespecteerd; bij vervanging van het (soms aanwezige) houten of kunststof geveldeel tussen de eerste en de Kleur- en materiaalgebruik zijn per rij/cluster in onderlinge samenhang.

Rijenwoningen die gesloten wanden vormen. In dit geval met De woningen zijn georiënteerd op de straat. De erker is een standaarddakkapel. standaard.

De woningen in deze wijk zijn georiënteerd op de straat en staan over het algemeen evenwijdig daaraan. Het overgrote deel van de woningen bestaat uit twee bouwlagen en een zadeldak. In het verleden zijn in deze wijk dakopbouwen toegestaan.

14

Beleid parkeernormen

Koop twee onder een kap Koop tussen/hoek < € 180.000 *

2,2 2,1 1,7

2,5 2,3 1,9

0,3 0,3 0,3

Per woning Per woning Per woning

Koop tussen/hoek > € 180.000

1,9

2,1

0,3

Per woning

Koop etage duur

2,0

2,2

0,3

Per woning

Koop etage midden

1,8

2,0

0,3

Per woning

Koop etage goedkoop

1,5

1,7

0,3

Per woning

Huurhuis vrije sector

1,9

2,1

0,3

Per woning

Huurhuis sociale huur

1,5

1,7

0,3

Per woning

Huur etage duur

1,8

2,0

0,3

Per woning

Huur etage midden/goedkoop

1,2

1,5

0,3

Per woning

Kamer zelfstandig (niet studenten)

0,7

0,7

0,3

Per kamer

Kamer niet-zelfstandig (studenten) Aanleunwoning en serviceflat

0,3 1,1

0,3 1,2

0,3 0,3

Per kamer Per woning

WERKEN Kantoor (zonder baliefunctie) Kantoor (met baliefunctie) Bedrijf (industrie, lab, werkplaats) Bedrijf (loods, opslag, transport) Bedrijfsverzamelgebouw

2,4 3,1 2,0 0,9 1,8

2,7 3,7 2,4 1,1 2,0

5% 20% 5% 5% -

100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo

WINKELEN EN BOODSCHAPPEN Buurtsupermarkt (<600 m2) Discountsupermarkt Woonwarenhuis/woonwinkel

3,4 6,0 1,8

n.v.t. n.v.t. 2,0

89% 96% 91%

100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo

SPORT, CULTUUR EN ONTSPANNING Bibliotheek Museum Dansstudio Fitnessstudio/sportschool Fitnesscentrum Sportzaal Sportveld

0,8 0,8 4,1 1,5 4,7 2,0 20,8

1,4 n.v.t. 7,7 6,8 7,7 3,7 20,8

97% 95% 93% 87% 90% 94% 95%

100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo 100 m2 bvo Ha. netto terrein

Aandeel bezoekers

Koop vrijstaand

Functie

Buitengebied

Eenheid (pp/…)

WONEN

Renswoude

Aandeel bezoekers

Buitengebied

Functie

Renswoude

norm: • verpleeg- en verzorgingstehuis: 0,6 pp/eenheid (waarvan 0,3 pp bezoekers pp) • aanleunwoning en serviceflat: 1,1 pp/eenheid (waarvan 0,3 pp bezoekers pp)

Eenheid (pp/…)

HORECA EN (VERBLIJF)- RECREATIE Camping (kampeerterrein) 1* hotel 2* hotel 3* hotel Café/bar/cafetaria Restaurant

n.v.t. 0,8 2,4 3,5 6,2 11,4

1,2 4,7 6,5 7,1 8,1 14,8

90% 77% 80% 77% 90% 80%

Standplaats 10 kamers 10 kamers 10 kamers 100 m2 bvo 100 m2 bvo

GEZONDHEIDSZORG EN (SOCIALE) VOORZIENINGEN Huisartsenpraktijk (-centrum) Apotheek Fysiotherapiepraktijk (-centrum) Tandartsenpraktijk (-centrum) Gezondheidscentrum Begraafplaats Religiegebouw Verpleeg- en verzorgingstehuis

2,9 3,0 1,7 2,2 2,1 n.v.t. 0,2 0,6

3,4 n.v.t. 2,0 2,8 2,5 32,9 n.v.t. n.v.t.

57% 45% 57% 47% 55% 97% 60%

Behandelkamer Apotheek Behandelkamer Behandelkamer Behandelkamer Plechtigheid Zitplaats Wooneenheid

ONDERWIJS Kinderdagverblijf (crèche) Basisonderwijs

1,2 0,8

1,6 0,8

0% -

100 m2 bvo Leslokaal

Tabel 1: Parkeernormen voor de auto per functie

* Aanvulling t.b.v. kencijfers CROW

15

Fotoverkenning huidige situatie en mogelijkheden voor de versterking van de ruimtelijke structuur

Voormalige basisschool De Borgwal

De Kleine Meent

Landschaps as met zicht naar het oosten

Zicht op het voormalige schoolplein

Betere inpassing bebouwing langs de Hokhorst

Woningen Hokhorst

Landschaps as met aan het eind de locatie

Meer groen ipv verstening

Parkeerterrein tussen de school en De Kleine Meent

Bomenrij achter de rijwoningen aan de Hokhorst

Pad tussen de bomen begaanbaar maken en ondergroei verwijderen voor een betere zichtrelatie tussen de landschapsas en de locatie

Bocht in het pad rond de huidige schoollactie

Aanplant ontbrekende bomen voor het herstel van de laanstructuur

Bossage naast de school. Mogelijk in te passen in nieuw plan 16

Ontwikkeling omgeving Beekweide II (visie) Beek w eide

Bar

nev elds estr aat

Lunterse Beek

Beekweide I

ornlaa

n

Lijsterbesl

Meido

aan

sportpark

De H okh orst

Groen- en waterstructuren - kampenlandschap als basis voor vast te leggen hoofdstructuur 1RRUG]XLGRULÄQWDWLHULFKWLQJEHHNHQODQGVFKDSEUHGHSURÞHOHQ - ruimte klimaatadaptatie - groen- en waterdragers

bestaande bebouwing plangebied uitgeefbaar terrein YRHWHQÞHWVSDGHQ autoweg toegang woonwijk watergang beek groenstructuur woonwagens locatie

Wegen en langzaamverkeer

Belangrijke uitkomst voor de Borgwallocatie: -langzaamverkeersroute Meidoornlaan-Dickerijsterlaantje -verbinden waterstructuur met Beekweide langs Lijsterbeslaan -versterken groenstructuur naar de Eikenlaan

- auto in vanaf randen ÞMQPD]LJGXXU]DDPSDGHQQHWZHUN

17

Ontwikkeling omgeving Beekweide II (integratie met Borgwallocatie) er

at w

BE

EIN

DIG

ING

gr n oe

Eik

en

BO

laa n

BL OK

GR VO OTE R LU ME

UW

De Wateravenue verbindt de waterstructuur rond de locatie met de Lunterense Beek. Een langzaamverkeersroute verbindt het Dikkerijsterlaantje met de Meidoornlaan. De planlocatie is de

beeindiging van het bouwblok gevormd door de Eikenlaan en de Meidoornlaan. In de korrelgrootte is het mogelijk om aan te sluiten op de grotere volumes langs de Wateravenue. 18

Stedenbouwkundige randvoorwaarden auto fiets voet water bomen

Uitkomst historische verkenning: de locatie is onderdeel van het kampenlandschap en vormt de onderste zuidoosthoek van een kamp. Dit kan in de groenstructuur worden versterkt.

fiets voet water bomen

De analyse van autowegen, langzaam verkeer, groenstructuur en water toont de locatie als (ontbrekende) schakel in het netwerk.

Mogelijkheid om langs de Lijsterbeslaan de langzaamverkeers route, het water- en het groen te verbinden. Een langzaamverkeersroute verbindt het Dikkerijsterlaantje met de Meidoornlaan.

De huidige bebouwing als beeindiging van het bouwblok tussen de Meidoornlaan, Eikenlaan en Lijsterbeslaan.

Rooilijnen volgend uit de omringende bebouwing.

19

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Water avenue

auto fiets voet water bomen rooilijnen uitgeefbaar

Meid oornl

aan

groen verbinden met Meidoornlaan

De H

Eiken

laan

Lijsterbeslaan

okh

orst

langzaam verkeersroute tussen Dickrijsterlaantje en Meidoornlaan

water

langzaam verkeersroute

Dick open zicht relatie

erijs

terla

antj

e

groen verbinden met Eikenlaan groenstructuur versterken

Conclusie: 1. Versterken door verbinden van de infra-, water- en landschapstructuur in de omgeving.

2. Zicht op de locatie verbeteren door het verwijderen van de ondergroei langs het Dickerijsterlaantje.

3. Versterken van de bebouwing langs de Hokhorst door deze duidelijker te verbinden met de groenstructuur en de koppeling met nieuwbouw op de locatie van De Kleine Meent.

20