B. Rapport-evaluatie functieveranderingsbeleid def 190921

De gesproken partijen kijken negatief aan tegen het toevoegen van deze beleidsmogelijkheid. De gesproken partijen geven aan dat er momenteel genoeg mogelijkheden bestaan voor het aanleggen van duurzame energie voorzieningen in het buitengebied. Naast de huidige mogelijkheden die er bestaan zou deze mogelijkheid een negatief effect kunnen hebben dat zonnevelden op locaties worden aangelegd die niet wenselijk zijn. Tot slot is duurzame energie opwekking een politiek gevoelig onderdeel is en zou dus niet gekoppeld moet worden aan het functieveranderingsbeleid. Eventueel zou het interessant zijn om te kijken naar de mogelijkheden van kleine windturbines (25 m), als ondersteuning voor agrarische bedrijven.

5.6. Mogelijkheden kwalitatieve beoordeling slooplocaties Het huidige functieveranderingsbeleid heeft de mogelijkheid om in gebieden waar het bereiken van milieuwinst of ruimtelijke winst zwaar weegt, de mogelijkheid om sloop te stimuleren, door een hoge waarde aan de te slopen bebouwing toe te kennen (125% van de reguliere waarde). Deze sloopmeters zijn enkel inzetbaar binnen de eigen gemeentegrenzen. Momenteel wordt niet of nauwelijks gebruik gemaakt van deze regeling binnen de betrokken gemeentes. Gevraagd is naar toepassing van een kwalitatieve beoordeling van sloopmeters waar sloopmeters in sommige gebieden meer waard zijn om functieverandering te stimuleren. Hieronder zijn de meningen van de gesproken partijen over deze bijstelmogelijkheid weergegeven. Vanuit de gesproken adviesbureaus is geen reactie op dit onderwerp gegeven. Overige organisaties: Positief over het toevoegen van deze beleidsmogelijkheid. Dit biedt kansen om actief te zoneren vanuit de gemeente, functieverandering op sommige locaties te stimuleren of om de agrarische structuur te behouden. Gemeenten: Positief over het toevoegen van deze beleidsmogelijkheid. Dit beidt kansen voor natuurgebieden en om milieu/ruimtelijke winst te behalen. Wel kan de uitvoering een risico zijn omdat dit per locatie verschilt. Conclusie partijen

De gesproken partijen kijken positief tegen het toevoegen van deze beleidsmogelijkheid aan. De partijen geven aan dat deze beleidsmogelijkheid het makkelijker maakt om een differentiatie tussen gebieden te bepalen en meer te sturen op zonering als gemeente. Met deze beleidsmogelijkheid kunnen agrarische bedrijven die op ongewenste locaties gevestigd zijn gestimuleerd worden om over te gaan op functieverandering. Eventueel zou een andere opzet, minder sloopmeters voor het terugbouwen van een woning, ook kunnen werken. Naast ruimtelijke winst biedt deze mogelijkheid kansen voor de stikstofproblematiek. Functieverandering kan een ondersteunende rol spelen om de stikstofproblematiek aan te pakken. Aangegeven is dat het interessant is om te kijken naar het aanwijzen van vitale agrarische gebieden om functieverandering moeilijker (zwaarder) te maken, zodat sommige agrarische gebieden behouden kunnen worden of een koppeling te maken met oude recreatieve bebouwing om ruimtelijke winst te behalen op recreatief gebied. De vraag is of het wenselijk is om functieverandering te koppelen aan andere sectoren.

5.7. Regeling buitenopslag bij bestaande bedrijven Het huidige functieveranderingsbeleid staat bij functieverandering naar niet-agrarische functies geen buitenopslag toe. In sommige gevallen is het toestaan van buitenopslag bij niet-agrarische bedrijven wenselijk. Hiervoor zijn voorwaarden in het functieveranderingsbeleid opgenomen. Vaak wordt buitenopslag illegaal aangelegd of wordt het als een niet wenselijke ontwikkeling ervaren door partijen. Hieronder zijn de meningen van de gesproken partijen over deze beleidsmogelijkheid weergegeven. Adviesbureaus: Positief over het versoepelen van de regeling van buitenopslag. Het is belangrijk om duidelijke voorwaarden te stellen en te zorgen dat buitenopslag goed wordt 23

ingepast. Ook moet de sloopmetereis voor buitenopslag verlaagd worden. Dit voorkomt illegale buitenopslag. Overige organisaties: Negatief over het versoepelen van buitenopslag. Het zou wenselijk zijn om te kijken naar binnen-opslag i.p.v. buitenopslag. Gemeenten: Negatief over het versoepelen van buitenopslag. In teveel gevallen loopt buitenopslag uit de hand. Het is wel belangrijk om de voorwaarden uit het functieveranderingsbeleid te verduidelijken. Conclusie partijen

De gesproken partijen kijken verdeeld aan tegen het versoepelen van buitenopslag bij bestaande bedrijven. Enkele partijen geven aan dat buitenopslag een kleiner probleem is dan het wordt gemaakt en geven aan dat het onrealistisch is om geen buitenopslag bij bedrijven toe te staan. Het is daarom wenselijk om de voorwaarden in het functieveranderingsbeleid te verduidelijken op het gebied van maatvoering, maar ook op het gebied van landschappelijke inpassing. De landschappelijke inpassing moet passen bij de uitstraling/oppervlakte van de buitenopslag. Daarnaast wordt aangegeven dat de compensatie die gevraagd wordt voor buitenopslag niet reëel is en enkel zorgt voor illegale buitenopslag bij bedrijven. Andere partijen kijken negatief tegen buitenopslag aan en geven aan dat buitenopslag een negatief effect heeft op de kwaliteit van het landschap (verrommeling). Daarnaast is het argument dat buitenopslag in teveel gevallen uit de hand loopt. Een mogelijke tussenoplossing zou kunnen zijn om meer mogelijkheden toe te voegen in het toestaan van binnen-opslag bij bestaande bedrijven. Dit kan een positief effect hebben op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied en illegale buitenopslag voorkomen.

24

6. Utrechtse gemeenten De evaluatie van het functieveranderingsbeleid wordt ook benut in het traject om te komen tot een beleidssynchronisatie en betere samenwerking met Regio Utrecht. In de evaluatie zijn daarom enkele Utrechtse gemeenten en overheidsinstanties gevraagd naar hun kijk op het regionale functieveranderingsbeleid en naar de mogelijke aanpassingsmogelijkheden. Daarnaast hebben de gesproken partijen hun mening over het Utrechtse functieveranderingsbeleid gegeven. Gemeente Rhenen is uitgenodigd tot een gesprek, maar een reactie is uitgebleven.

6.1. Provincie Utrecht Gevoelsmatig vindt de provincie Utrecht dat het tijd is om te komen tot meer samenwerking met de Gelderse gemeenten van Foodvalley. Het grote aantal stoppers en problemen met leegstaande agrarische bebouwing speelt ook binnen provincie Utrecht. De landbouwvisie van Utrecht heeft als doel de landelijke kwaliteit van het buitengebied te verbeteren. De doelen vanuit de provincie zijn afhankelijk van de hulp van gemeenten en agrariërs om de vitaliteit van het buitengebied te verbeteren en ondermijning tegen te gaan in oude agrarische bebouwing. De provincie Utrecht biedt voor concrete initiatieven maatwerk. De provincie Utrecht hoopt door plattelandscoaches mensen in de goede richting te sturen bij functieverandering die aansluit bij de behoefte en belevingswereld van de agrariërs zelf. De plattelandscoaches moet ook duidelijkheid geven in de leemtes van de huidige aanpak van het beleid. Bij functieverandering is de gemeente de instantie die het initiatief moet beoordelen en aan beleid te sturen. De provincie ziet graag dat drempels voor functieverandering verlaagd worden en stimuleert dit. Er kan pas naar uitwisseling van sloopmeters toe worden gewerkt als er een gezamenlijke visie bestaat tussen de verschillende participerende gemeenten in de regio Foodvalley.

Provincie Utrecht ziet graag meer toepassing van maatwerk dat collectief wordt uitgevoerd binnen de regiogemeenten. Binnen Utrecht is een stap te zetten met betrekking tot de informatievoorziening voor het uitwisselen van sloopmeters tussen gemeenten en de stimulering hiervan. De volgende stap is te kijken naar de beste manier om dit te doen; bijvoorbeeld het laten aansluiten van de drie Utrechtse Foodvalley gemeenten bij het Gelderse functieveranderingsbeleid. Het is belangrijk dat het systeem van uitwisseling van sloopmeters tussen provincies ‘’Raad van State proof’’ is als dit mogelijk wordt. Kwaliteit is niet aan provinciegrenzen gebonden. Het grootste mogelijk risico is dat in sommige gemeenten meer zal worden teruggebouwd dan in andere gemeenten met sloopmeters vindt de provincie. Dit is ook de reden waarom een gezamenlijke visie belangrijk is voor de regionale samenwerking. De normen van provincie Gelderland en Utrecht liggen momenteel anders voor het benodigd aantal sloopmeters van een functiewisselingswoning. Provincie Gelderland is hiermee niet tevreden omdat dit zorgt voor meer verschillen tussen de twee gebieden, terwijl Utrecht dit juist ziet als drempelverlaging om te komen tot meer kwaliteitswinst en stikstofverlaging binnen de regio.

Het vraagt veel van een gemeente om beleidssynchronisatie en aanpak tussen de twee regio’s te onderzoeken en hiervoor capaciteit vrij te maken. Als de huidige situatie niet verandert dan blijft gezamenlijk beleid een gespreksonderwerp. Het is op een gegeven moment tijd om te experimenteren en een pilot te beginnen. Als het bepaald is dat er behoefte aan gezamenlijk beleid is dan moet er dit ook onder woorden worden gebracht richting de bestuurders. Provincie Utrecht wilt graag meedenken met gemeenten die een gezamenlijk functieveranderingsbeleid belangrijk vinden en voor deze transitie capaciteit bieden in dit proces.

25

6.2. Gemeente Renswoude Gemeente Renswoude hoort veel positieve verhalen over het functieveranderingsbeleid aan de Gelderse kant. Vooral het uitwisselen van sloopmeters en de sloopmeterregistratie zijn interessant voor Renswoude. Binnen gemeente Renswoude is vraag naar uitwisselbaarheid van sloopmeters; dit wordt momenteel als maatwerk uitgevoerd. Voorbeeld: in Renswoude gesloopt en in Woudenberg een ruimte voor ruimte woning teruggebouwd. Een concreet beleidsdocument zou dus wenselijk zijn. Vanwege de verwachting van toename van het aantal stoppende agrariërs is Renswoude aan het kijken naar verbreding van het aantal mogelijkheden bij functieverandering. Hier wordt vooral gekeken naar recreatieve functies op daarvoor geschikte locaties. Het huidige Utrechtse functieveranderingsbeleid maakt momenteel veel gebruik van maatwerk in samenspraak met de provincie. Vanwege de omvang van gemeente Renswoude is het ook wenselijk dat de provincie een actieve rol speelt bij functieverandering. Provincie Utrecht is soepel en meedenkend in het toepassen van maatwerk bij functieverandering. Het zou helpen dat er beleidssynchronisatie komt tussen Gelderland en Utrecht, maar het is geen ramp als het niet zou gebeuren, want dan kan het via huidig maatwerk worden gedaan.

Binnen het functieveranderingsbeleid aan de Utrechtse kant bestaat geen sloopmeterregistratie en/of uitwisseling van sloopmeters, enkel onder maatwerk. Dit maakt het voor initiatiefnemers soms lastig om voorafgaand aan een plan te weten waar zij mee moeten aankomen. Een houvast van regels en/of beleidsstuk zou wenselijk zijn voor initiatiefnemers om de mogelijkheden van functieverandering zo duidelijk mogelijk te maken.

6.3. Gemeente Veenendaal Gemeente Veenendaal heeft weinig overgebleven agrarische bedrijven. Er is geen agrarisch productiegebied meer in Veenendaal. Veenendaal zit niet te wachten op beperkender beleid voor functieverandering. Gemeente Veenendaal is vooral geïnteresseerd in functieverandering voor kleine agrarische bedrijven die onder de benodigde meters zitten voor het toevoegen van één woning. Het bijhouden van uitwisseling van sloopmeters is wenselijk binnen de Utrechtse gemeenten. Wel vindt gemeente Veenendaal, dat de relatie van sloopmeters met ruimtelijke kwaliteitsverbetering ver ligt, omdat sloopmeters vanuit elke gemeenten gehaald kunnen worden. Gemeente Veenendaal heeft momenteel geen problemen met het inzetten van sloopmeters voor nieuwe initiatieven of uitbreidingen. Alle sloopmeters worden benut. De sloopmeters worden meestal ingezet op eigen locatie omdat er weinig belemmeringen zijn vanuit de agrarische sector. Gemeente Veenendaal vindt het interessante mogelijkheid om te stimuleren dat agrariërs meer in collectieven optreden voor het ontwikkelingen van nieuwe initiatieven. Het moet interessanter worden gemaakt om op specifieke plekken terug te kunnen bouwen voor agrariërs (zonering). Dit valt ook meer in de lijn met de Omgevingswet waar participatie één van de uitgangspunten is.

Versnipperde agrarische gronden die ontstaan bij functieverandering zijn minder aantrekkelijk voor andere agrarische bedrijven die deze gronden eventueel kunnen overnemen. Bij toetreding tot het functieveranderingsbeleid van Foodvalley is het wenselijk dat alle Utrechtse gemeenten van Foodvalley dit doen. Dit maakt het verhaal en beleid sterker. Dit geeft ook een beter idee of het functieveranderingsbeleid werkt binnen een stedelijke gemeente.

6.4. Conclusie Utrechtse gemeenten De Utrechtse gemeenten van Foodvalley kijken positief naar mogelijke toetreding tot het functieveranderingsbeleid. Momenteel werken gemeenten aan de Utrechtse kant met maatwerk in samenwerking met de Provincie Utrecht. Dit werkt tot heden goed en zorgt dat er ruimtelijk gewenste initiatieven worden uitgevoerd. Een beleidssynchronisatie om te komen tot gezamenlijk 26

beleid met de Gelderse gemeenten zou positief kunnen zijn voor het gebruik en inzet van sloopmeters en het behalen van ruimtelijke kwaliteit. Het is belangrijk dat als de wens voor gezamenlijk beleid gedragen wordt hier capaciteit voor vrij wordt gemaakt binnen gemeenten en ook te komen tot een pilot. Voor de pilot is het belangrijk dat alle Utrechtse gemeenten van Foodvalley hieraan meedoen. Dit maakt het verhaal en beleid sterker. Provincie Utrecht wilt graag capaciteit bieden om mee te denken met deze transitie naar gezamenlijk beleid.

Figuur 4 Buitengebied Renswoude (Klompenpaden, 2021)

27

7. Conclusies In dit hoofdstuk zijn de hoofd- en deelvragen van dit onderzoek beantwoord. Dit is gedaan aan de hand beschikbare cijfers en opbrengsten uit de interviews met stakeholders. Tot slot zijn er aanvullende conclusies geformuleerd, door het ophalen van informatie behorend aan de deelvragen van dit onderzoek.

7.1 Onderzoeksvragen In deze evaluatie is gezocht naar een antwoord op de vraag: ‘’In hoeverre zijn de doelstellingen van het regionale functieveranderingsbeleid binnen de regio Foodvalley behaald gekeken naar de periode van 2016 tot 2020?’’ Om een antwoord te formuleren op de hoofdvraag is gekeken naar de doelstellingen van het functieveranderingsbeleid. 1. Functieverandering moet bijdragen aan goede ruimtelijke kwaliteit en duurzaam economisch perspectief met behoud van een vitale agrarische structuur; 2. De verbetering van ruimtelijke kwaliteit vind naast de sloop van agrarische bebouwing tevens plaats door verbetering van publieke functies zoals landschap; 3. Het hergebruik van bestaande bebouwing voor nieuwe functies wordt gestimuleerd. Nieuwe bebouwing is mogelijk als de bestaande bebouwing van te slechte (beeld)kwaliteit is voor hergebruik. 4. Nieuwe niet aan het buitengebied gebonden functies worden toegestaan voor de versterking van de economische en sociale vitaliteit van het buitengebied. Uitbreiding van deze functies wordt ook mogelijk onder voorwaarden.

7.2. Conclusie per doelstelling In deze paragraaf is een conclusie gegeven per doelstelling van het functieveranderingsbeleid of deze behaald is of niet. Functieverandering moet bijdragen aan goede ruimtelijke kwaliteit en duurzaam economisch perspectief met behoud van een vitale agrarische structuur. Deze doelstelling wordt tot nu toe grotendeels behaald. Uit de cijfers van 2012 t/m 2019 is gebleken dat functieverandering heeft gezorgd voor de sloop van veel oude agrarische bebouwing en milieuwinst in alle betrokken gemeenten. Dit blijkt ook uit het deelgenomen percentage aan functieverandering in vergelijking tot het Alterra rapport. Functieverandering heeft geleid dat de verstening in het buitengebied afneemt en heeft bijgedragen aan het voorkomen van ondermijning en verloedering. De nieuwe vervolgfuncties zorgen dat het buitengebied vitaal blijft, maar dragen ook bij aan de versnippering van de agrarische structuur. Aanvullende kanttekening: Momenteel worden er veel woningen gebouwd op de locatie van functieverandering en worden weinig kansen benut voor versterking van de buurtschappen en dorpsranden, vanwege de grondpositie van agrariërs en het beperkt aantal geschikte locaties. Tot slot kunnen grote niet agrarische bedrijven ontstaan in het buitengebied door functieverandering.

Deze grote bedrijven zorgen voor economische activiteit in het buitengebied, maar zorgen ook vaak voor een afname van de ruimtelijke kwaliteit. Het is wenselijk dat nietagrarische bedrijven sneller naar een bedrijventerrein verhuizen, dit is vanwege de hoge kosten en grondpositie vaak niet haalbaar. Hoewel het functieveranderingsbeleid bijdraagt aan een goede ruimtelijke kwaliteit, dragen nieuwe functies niet persé bij aan het behouden van een vitale agrarische structuur, omdat de nieuwe functies voor versnippering van de agrarische structuur zorgen.

28

De verbetering van ruimtelijke kwaliteit vind naast de sloop van agrarische bebouwing tevens plaats door verbetering van publieke functies zoals landschap. Deze doelstelling wordt tot nu toe behaald. Uit onderzoek is gebleken dat functieverandering zorgt voor verbetering van landschap door het verplicht stellen van landschappelijke inpassingen bij nieuwe ontwikkelingen. Wel is het zo dat sommige initiatieven die een positieve bijdragen kunnen leveren voor publieke functies vaak niet financieel haalbaar door de hoge prijs van sloopmeters. Het hergebruik van bestaande bebouwing voor nieuwe functies wordt gestimuleerd. Nieuwe bebouwing is mogelijk als de bestaande bebouwing van te slechte (beeld)kwaliteit is voor hergebruik. Deze doelstelling wordt tot nu toe niet behaald. Hergebruik van bestaande bebouwing komt niet of nauwelijks voor, zoals ook blijkt uit de cijfers van de inzet van sloopmeters. Hergebruik van bebouwing heeft enkel plaatsgevonden bij functieverandering naar niet-agrarische functies. In deze gevallen ging het om legalisatiezaken of toevoeging van een bedrijf bij een burgerwoning. Nieuwe, niet aan het buitengebied gebonden functies, worden toegestaan voor de versterking van de economische en sociale vitaliteit van het buitengebied. Uitbreiding van deze functies wordt ook mogelijk onder voorwaarden. Deze doelstelling wordt tot nu toe behaald.

De cijfers van functieverandering en inzet van sloopmeters laten zien dat hier volop gebruik van wordt gemaakt. Uit onderzoek is gebleken dat het functieveranderingsbeleid voor veel nieuwe woonfuncties en nieuwe niet-agrarische bedrijven in de periode van 2012 t/m 2019 heeft gezorgd. Nieuwe functies zorgen voor een toename van belangen in het buitengebied, dit levert soms spanningen op met bestaande bedrijven. Uit de cijfers is ook te zien dat uitbreiding van nieuwe functies ook plaats vindt via het functieveranderingsbeleid.

7.3. Overige conclusies In deze paragraaf zijn de overige conclusie van het onderzoek weergegeven op basis van de opgehaalde informatie uit interviews en cijfers. -

Sloopmeters: het huidige sloopmeterbeleid werkt goed, al zijn er wel verbeterpunten om het beleid beter te laten functioneren op het gebied van registratie en aanbod/prijs. Proces functieverandering: het proces is overzichtelijk, maar partijen zien versnellingsmogelijkheden in de verschillende processtappen van functieverandering. Bijstelmogelijkheden: partijen zien volop mogelijkheden voor nieuwe aanpassingsmogelijkheden van het functieveranderingsbeleid. Utrecht: Utrechtse gemeenten zijn positief over het aansluiten bij het functieveranderingsbeleid van regio Foodvalley.

29

8. Aanbevelingen Het is belangrijk dat het functieveranderingsbeleid in de toekomst blijft bijdragen aan de verbetering van de vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit met behoud van de agrarische structuur. Hoe kun je op een goede manier inspelen op de wensen en ontwikkelingen in het buitengebied. Op basis van het uitgevoerde onderzoek, literatuuronderzoek en de vele gesprekken die ik gehad heb in de afgelopen maanden, kom ik tot de volgende aanbevelingen die kunnen bijdragen aan de toekomstbestendigheid van dit beleid. 1. Kijk naar de beleidsaanpassingsmogelijkheden: gefaseerde functieverandering, kwalitatieve beoordeling van slooplocaties, meer toepassingsmogelijkheden voor wonen en minder sloopmeters in combinatie met kwaliteitsverbeteringen van het landschap. Deze beleidsmogelijkheden worden als positief ervaren door de gesproken partijen en kunnen een positieve bijdragen leveren aan het behalen van de doelstellingen van het functieveranderingsbeleid. 2. Kijk naar de mogelijkheden voor digitalisering van het sloopmeterregistratiesysteem. Het huidige systeem wordt vanwege de vele benodigde gegevens niet altijd goed ingevuld. Daarnaast geeft het huidige systeem geen inzicht van de inzet van sloopmeters van andere gemeenten. Het zou wenselijk zijn om te komen tot één regionaal digitaal systeem dat duidelijkheid geeft in de inzet van sloopmeters van alle gemeenten. 3.

Maak gebruik van plattelandcoaches. De eerste inzet van plattlelandcoaches in de provincie Utrecht laat zien dat het agrariërs in een vroegtijding stadium laat nadenken over functieverandering en geeft ook waardevolle input waar de behoefte ligt. Bij positieve resultaten kan de inzet van coaches in Gelderland overwogen worden. 4. Biedt meer kansen voor collectieven bij ontwikkeling van nieuwe initiatieven, vooral in combinatie met de beleidsaanpassingsmogelijkheden voor andere soorten woningen en kwaliteitsverbeteringen van landschap. Collectieven bieden kansen voor participatie en langdurige binding tot het initiatief. Het is wel belangrijk dat dit enkel op gewenste locaties gebeurt en geen belemmering vormt voor de agrarische sector. 5. Kijk bij het opstellen van nieuw beleid naar nieuwe brede invalshoeken en de praktische uitvoering van het beleid. Zo zouden verschillende andere stakeholders een goede bijdrage kunnen leveren tot het komen van nieuwe ideeën op het gebied van functieverandering. Daarnaast is het belangrijk dat de praktische kant van beleid goed in kaart wordt gebracht om problemen op het gebied van uitvoering en handhaving te voorkomen.

30

9. Bibliografie Funda. (2021). Afbeelding. Opgehaald van https://www.fundainbusiness.nl/agrarischbedrijf/voorthuizen/object-41857920-oude-zeumerseweg-8/ Klompenpaden. (2021). Afbeelding. Opgehaald van klompenpaden.nl: https://klompenpaden.nl/klompenpad/breeschoterpad/ Regio Foodvalley. (2017). Regio Food Valley functieveranderingsbeleid 2016. Opgehaald van file://fasp02/userdata$/bram/Downloads/Functieveranderingsbeleid%20gemeente%20Pu tten%20(PDF,%202,39MB)%20(12).pdf Regio Foodvalley. (2021). Afbeelding. Opgehaald van regiofoodvalley.nl: https://www.regiofoodvalley.nl/projecten/vrijkomende-agrarische-bebouwing-vab Regio Foodvalley. (2021). Informatie over proces functieverandering. Opgehaald van Regiofoodvalley.nl: https://www.regiofoodvalley.nl/projecten/vrijkomende-agrarischebebouwing-vab

Gesproken personen ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Koen van Manen - gemeente Ede - Gesproken op 10 december 2020 Geert Butz – gemeente Ede – Gesproken op 10 december 2020 Hans Burgers – DBL – Gesproken op 15 december 2020 Arjan Bossenbroek – gemeente Barneveld – Gesproken op 16 december 2020 Michael van ’t Veld – gemeente Barneveld – Gesproken op 16 december 2020 Addy Ruitenbeek – Struikhoeve Advies BV – Gesproken op 17 december 2020 Remco van Eeuwen – gemeente Nijkerk – Gesproken op 18 december 2020 Evert Top – Midden Nederland Makelaars – Gesproken op 5 januari 2021 Fije Visscher – LTO Gelderse Vallei – Gesproken op 6 januari 2021 Ko van Schaik – LTO Gelderse Vallei – Gesproken op 6 januari 2021 Steven van Westreenen – Van Westreenen – Gesproken op 6 januari 2021 Wouter Algra – gemeente Scherpenzeel – Gesproken op 7 januari 2021 Marcel Jansen – gemeente Renswoude – Gesproken op 8 januari 2021 Madeleine Gerretsen – provincie Utrecht – Gesproken op 8 januari 2021 Maarten Buruma – provincie Utrecht – Gesproken op 8 januari 2021 Brigit Huijsmans – gemeente Veenendaal – Gesproken op 11 januari 2021 Leo Blanken – provincie Gelderland – Gesproken op 13 januari 2021 Minke Pronker – provincie Gelderland – Gesproken op 13 januari 2021 Wilma Pol – gemeente Wageningen – Gesproken op 19 januari 2021 Dieter Bakker – provincie Gelderland – Gesproken op 20 januari 2021 Arjan Sikking – provincie Gelderland – Gesproken op 20 januari 2021

Frank Toemen – Omgevingsdienst de Vallei – Gesproken op 27 januari 2021 Albert Polman – Omgevingsdienst de Vallei – Gesproken op 17 februari 2021 Michel Struijs – gemeente Putten – Gesproken op 1 maart 2021 Petra Aben – Rabobank – Gesproken op 11 maart 2021 Wim van den Dool – Rabobank – Gesproken op 11 maart 2021 Jos Goor – Rabobank – Gesproken op 11 maart 2021

31

BIJLAGEN 1. Positieve en negatieve gevolgen functieveranderingsbeleid Positieve effecten: adviesbureaus ▪ Het functieveranderingsbeleid helpt om agrariërs die in financiële problemen zitten een uitweg te bieden. ▪ Het functieveranderingsbeleid biedt stoppende agrariërs meerdere mogelijkheden tot vervolgfuncties bij beëindiging van het agrarisch bedrijf. ▪ Het functieveranderingsbeleid zorgt dat veel oude agrarische bebouwing wordt opgeruimd. Het saldo van verstening in het buitengebied loopt af. ▪ Het functieveranderingsbeleid voorkomt dat leegkomende agrarische bebouwing wordt gebruikt voor illegale doeleinden. Negatieve effecten: adviesbureaus ▪ De uitvoering van het beleid is ondoordacht. Vervolgfuncties kunnen niet worden gedaan op de locaties die hiervoor geschikt zijn, omdat deze gronden vaak niet in eigendom zijn van de particulier zelf. ▪ Er moet beter worden gekeken naar de zonering van het agrarische structuur. Het moet niet mogelijk zijn om woningen terug te bouwen in vitale agrarische gebieden. ▪ Er zou meer gekeken moeten worden naar het clusteren van woningen, ook aan dorpsranden. Het terugbouwen van woningen aan dorpsranden is momenteel niet financieel aantrekkelijk. ▪ Het functieveranderingsbeleid levert situaties op waarbij boeren op vitale agrarische locaties overgaan op functieverandering en enkel naar de opbrengst van functieverandering kijken.

▪ Er wordt momenteel te weinig gekeken naar de reductie van stikstof t.o.v. bijdrage aan landschappelijke kwaliteit bij functieverandering. ▪ Het behouden van samenhang tussen agrariërs en nieuwe functies is zeer belangrijk. Nieuwe functies en belangen zorgen soms voor spanningen in de buurt. ▪ Het functieveranderingsbeleid is soms onduidelijk, omdat er binnen de verschillende gemeenten van Foodvalley gekozen worden voor een eigen invulling van de bestaande regels. Dit past eigenlijk niet goed bij de soort samenwerking die de regio met elkaar doet. ▪ Er wordt bij het toestaan van nieuwe woningen goed gekeken naar de huidige milieuwetgeving. Echter is dit een momentopname. Het kan zijn dat door strengere milieunormen in de toekomst nieuwe woningen voor problemen gaan zorgen voor enkele agrarische bedrijven. ▪ Gemeenten moeten het mogelijk maken om de huidige bebouwing te laten staan onder het overgangsrecht bij WA-bestemmingen. Dit moet enkele agrariërs uit de kosten houden. Bij verkoop van bebouwing wordt de bebouwing gesloopt en teruggegaan naar de maximale toegestane 200m2 aan bebouwing. Functieverandering voor deze bedrijven is momenteel niet aantrekkelijk. ▪ Functieverandering voor Wonen met agrarisch nevenactiviteit is momenteel niet aantrekkelijk.

Om functieverandering te stimuleren zou een bepaalde waarde moeten worden toegekend aan de bedrijfsbebouwing of biedt dit soort bedrijven perspectief om door te gaan met de agrarische bedrijfsvoering.

▪ De hoeveelheid benodigde onderzoeken en leges bij functieverandering maakt het functieveranderingsbeleid minder aantrekkelijk voor kleine agrarische bedrijven (WAbestemmingen). Dit is een belangrijke reden waarom kleinere agrariërs niet mee doen aan de functieveranderingsregeling. Een mogelijke oplossing zou zijn om een speciaal tarief te hanteren bij functieverandering van kleine agrarische bedrijven. • •

Agrarische locaties met weinig bebouwing zullen eerder niet meedoen aan functieverandering omdat de leges en het aantal onderzoeken (soms vervolgonderzoeken) het niet aantrekkelijk maakt om mee te doen met functieverandering. De verhouding tussen opbrengst en mogelijke risico’s is te groot.

32

Positieve effecten: overige organisaties ▪ Voor agrariërs die moeten stoppen met de bedrijfsvoering is functieverandering een aantrekkelijke regeling om tot een alternatief verdienmodel te komen. Het functieveranderingsbeleid biedt veel mogelijkheden voor agrariërs om niet financieel ten gronden te komen. ▪ Er staan genoeg ‘’beloningen’’ tegenover functieverandering voor agrariërs. ▪ Het beleid werkt uitstekend om verloedering en ondermijning in het buitengebied tegen te gaan. In regio’s waar dit beleid niet bestaat is een toename waarneembaar van verloedering en criminaliteit. ▪ Iedere functieverandering leid tot herplaatsing van dieren naar een milieuvriendelijkere stal. ▪ Nieuwe woonfuncties zijn wenselijk op locaties die goed bereikbaar zijn, waar kwaliteitswinst is door sloop van agrarische bebouwing en waar ook compact gebouwd wordt. Negatieve effecten: overige organisaties ▪ Met functieverandering moet meer naar clustering van nieuwe functies gezocht worden. De stoppers moeten worden uitgedaagd om hun nieuwe activiteiten op de goede locaties worden ontwikkeld, zodat de oude agrarische grond behouden kan worden. Nieuwe bedrijven moeten op tijd naar het bedrijventerrein gestuurd worden. ▪ Met functieverandering naar woonfuncties bestaat de kans dat het agrarisch gebied wordt omgevormd tot woongebied. Dit kan impact hebben op de primaire agrarische sector.

Zorg ervoor dat nieuwe woningen enkel in buurtschappen of bij dorpsranden terecht komen. Er zou een maximaal aantal woningen moeten komen dat kan worden gebouwd in het buitengebied bij functieverandering. ▪ Het is moeilijk in te schatten of niet-agrarische functies uitgroeien tot een groot bedrijf. Het verplaatsen van deze bedrijven richting bedrijventerreinen is vaak niet financieel haalbaar. ▪ Agrarische gronden blijven over het algemeen in agrarisch gebruik na functieverandering. Vaak worden de gronden opgekocht door een andere agrariër. In regio Amersfoort verdwijnt momenteel veel agrarische grond richting projectontwikkelaars. Maak agrarische gronden het minst interessant voor projectontwikkelaars; houdt gronden in bezit van agrariërs. ▪ Er bestaat een groep agrariërs die niet kunnen stoppen met het agrarisch bedrijf door financiële problemen. Voor deze groep mensen biedt functieverandering geen oplossing. Deze groep heeft niet de financiële mogelijkheden om te investeren in sloop. ▪ Het is de verwachting dat de groep wonen met agrarisch nevenactiviteit geen financiële noodzaak heeft om over te gaan naar een woonbestemming.

33

Positieve effecten: gemeenten ▪ Het functieveranderingsbeleid gaat verloedering van het agrarisch gebied tegen. ▪ Nieuwe functies voortkomend uit functieverandering voegen vitaliteit toe aan het landelijk gebied. ▪ Oude agrarische bebouwing verdwijnt uit het buitengebied. Dit draagt bij aan de verbetering van de kwaliteit van het landschap. Het buitengebied wordt opgeruimd. ▪ Zolang agrarische bedrijven kunnen blijven uitbreiden speelt in de toekomst het functieveranderingsbeleid een rol. ▪ Actief benaderen agrariërs vanuit gemeente zorgt voor meer stoppers. ▪ Extra mogelijkheden in het functieveranderingsbeleid hebben geleid dat er minder vaak wordt gekozen voor het bouwen van woningen. Negatieve effecten: gemeenten ▪ Er zijn veel niet agrarische bedrijven in het buitengebied bijgekomen. Niet-agrarische bedrijven kunnen uitgroeien tot grote bedrijven met het functieveranderingsbeleid. Dit heeft voor veel economische activiteit gezorgd maar ook voor erfverontreiniging gezorgd. ▪ Nieuwe functies kunnen een belemmering vormen voor agrarische bedrijven in de toekomst als de milieuwetgeving verandert of strenger wordt. ▪ Nieuwe woonfuncties kunnen negatieve gevolgen geven voor de leefbaarheid in een buurt. In de nieuwe woningen komen vaak mensen te wonen die minder hechting hebben met de oorspronkelijke structuur van het platteland.

Meer mensen in het buitengebied betekent een toename van verschillende belangen, bouw woningen aan de dorpsranden. ▪ De oppervlakte van bebouwing neemt af in het buitengebied. Echter zorgt nieuwbouw/uitbreidingen van groeiende agrarische bedrijven dat de totale oppervlakte van bebouwing toeneemt. ▪ Ruimtelijk gezien is het wenselijk om woningen terug te bouwen aan de dorpsranden/kernen. Echter zijn deze gronden vaak niet in eigendom van de agrariër en spelen belangen van omwonenden mee bij deze ontwikkeling. ▪ Er moet duidelijker gecommuniceerd worden richting inwoners van het buitengebied waarom er voor ontwikkelingen/uitbreidingen sloopmeters als compensatie geleverd moeten worden. ▪ Bij functieverandering moeten foto’s worden gemaakt om te laten zien wat de impact is van de functieverandering op het landschap. Dit wordt momenteel onvoldoende gedaan. ▪ Het agrarische functieveranderingsbeleid wordt soms gebruikt voor zaken die geen betrekking hebben op het agrarisch gebied. ▪ Door de bestaande mogelijkheden in het bestemmingsplan kan door middel van sloopmeters grote bijgebouwen worden teruggeplaatst bij woningen. Dit levert in verhouding weinig kwaliteitsverbetering op met de oorspronkelijke situatie. ▪ Gemeentelijke interpretaties kunnen onduidelijkheden veroorzaken in het beleid. ▪ Beleidsmatig is het wenselijk dat niet-agrarische naar een bedrijventerrein verplaatsen.

Echter is dit vanwege de grondpositie niet aantrekkelijk. ▪ Het is belangrijk om bij functieverandering te kijken naar kleine agrarische bedrijven die onder de benodigde meters zitten voor het toevoegen van een woning. De vraag is wel of deze bedrijven ruimtelijk ontsierend zijn, wat levert functieverandering bij dit soort bedrijven op? ▪

Niet veel te bieden voor agrarische bedrijven met weinig agrarische bebouwing. Een soortgelijk project als ProMo zou uitkomst kunnen bieden.

34

2. Positieve en negatieve kanten sloopmetermarkt Positieve kanten: adviesbureaus ▪ De sloopmetermarkt functioneert goed. Dit komt omdat de markt flexibel is en dat het mogelijk is om sloopmeters regionaal uit te wisselen. Daarnaast is het essentieel dat het huidige beleid de mogelijkheid biedt om sloopmeters op te knippen en in te zetten wanner de initiatiefnemer wilt. ▪ Nieuwe gelden/ontwikkelingen vanuit het rijk/provincie zullen ervoor zorgen dat meer agrarische bedrijven zullen stoppen. Dit moet het aanbod van sloopmeters vergroten. De huidige schaarste zorgt ervoor dat de prijs van sloopmeters hoog ligt. ▪ Het vergroten van de mogelijkheden en inzet van sloopmeters bij gemeenten zorgt ervoor dat de prijs hoog blijft. ▪ Het sloopmeterregistratiesysteem is een belangrijke reden waarom sloopmeters beter werken aan de Gelderse kant van Foodvalley t.o.v. de Utrechtse kant. ▪ De sloopmetermarkt werkt goed omdat het gebied waarin sloopmeters verhandeld kunnen worden groot is. Daarnaast is het positief dat er meerdere handelaren in sloopmeters zijn. ▪ Er is er is veel vraag naar sloopmeters. Dit komt omdat er zoveel mogelijkheden zijn binnen het beleid voor sloopmeters. Deze mogelijkheden zorgen ervoor dat ondanks de aanpassingen aan het beleid de sloopmeterprijs momenteel nog steeds hoog ligt. Vergeleken met andere regio’s is het Gelders beleid een groot succes.

Negatieve kanten: adviesbureaus ▪ De nadelige kant van het functieveranderingsbeleid is de inzet van sloopmeters. Het beleid en gemeenten stimuleert om sloopmeters naar de dorpsranden en kernen te brengen. Locaties die worden aangedragen voor nieuwe vervolgfuncties worden vaak afgekeurd door de afdelingen stedenbouw/landschap. ▪ De in het verleden oude provinciale regelingen waar verwacht werd dat aanbod van sloopmeters gigantisch zou stijgen en de prijs van sloopmeters gigantisch gaan dalen is uitgebleven. Het blijft een vraag wat er gaat gebeuren met de sloopmeters die vrijkomen uit bedrijven die de provincie gaat opkopen met de nieuwe regelingen. ▪ Sloopmeters worden vaker in het buitengebied ingezet t.o.v. de dorpsranden, omdat dit makkelijker is en de sloopmeters toch worden opgekocht door particulieren. ▪ Locaties waarbij veel agrarische bebouwing wordt gesloopt bouwen vaak niet terug op eigen locatie. Kleinere bedrijven realiseren wel vaak woningen/ontwikkelingen op eigen locatie. Positieve kanten: overige organisaties ▪ De sloopmetermarkt werkt naar behoren. Er is op dit momenteel een krapte aan sloopmeters, dit zorgt ervoor dat de prijs van sloopmeters ook hoog ligt. ▪ Er is behoefte aan sloopmeters in de particuliere bouw en in het buitengebied. ▪ De sloopmetermarkt werkt naar behoren.

Er is op dit momenteel een krapte aan sloopmeters, dit zorgt ervoor dat de prijs van sloopmeters ook hoog ligt. Negatieve kanten: overige organisaties ▪ De impact van opkoopregelingen is op dit moment nog niet erg groot. De verwachting is dat er geen overschot aan sloopmeters op de markt ontstaat door deze opkoopregelingen, vanwege het beperkt aantal bedrijven in de Veluwe. ▪ Een te hoge prijs van sloopmeters zorgt voor twijfel en weerstand bij initiatiefnemers die sloopmeters moeten aankopen. ▪ Er zijn een paar grote handelaars binnen de sloopmetermarkt. Het gevaar is dat deze partijen de sloopmeterprijs kunnen gaan bepalen. Daarnaast verdwijnt geld van initiatiefnemers naar deze tussenpersonen van de sloopmetermarkt. Het zou een oplossing kunnen zijn om als gemeente een rol binnen te sloopmetermarkt te gaan spelen (nieuwe functie), zodat er minder geld verdwijnt in de handen van 35

bemiddelaars. De agrarische sector loopt hier al langer tegenaan in de handel van melk en de handel van pluimveerechten. ▪ Er moet op worden gelet dat in gemeenten waar het makkelijker is om te bouwen geen zuigwerking ontstaat voor sloopmeters. ▪ Door de prijs van sloopmeters wordt het soms lastig voor initiatieven die een positieve impact kunnen hebben op de kwaliteit van het landschap om financieel haalbaar te worden. ▪ Het gevoel heerst dat de krapte van sloopmeters kunstmatig is en wordt beheerd door de verschillende partijen in het proces. Volgens rapporten zou er momenteel een grote hoeveelheid sloopmeters op de markt moeten zijn; dit blijft tot heden uit. ▪ De uitvoering van het beleid is ondoordacht. Sloopmeters kunnen niet worden ingezet op de locaties die hiervoor geschikt zijn, omdat deze gronden vaak niet in eigendom zijn van de particulier zelf. ▪ De motivering en welke sloopmeters gebruikt worden zijn bij initiatieven vaak helder. De uitvoering komt soms tekort (niet slopen). ▪ Met sloopmeters kunnen grote woningen worden gerealiseerd in het buitengebied. Dit voegt niet persé iets toe aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied, als ook de sloopmeters uit een andere gemeente worden gehaald. Ruimtelijke kwaliteit is lokaal vaak moeilijk zichtbaar, een helikopterview is belangrijk.

Positieve kanten: gemeenten ▪ Een dure sloopmeterprijs is interessant voor stoppende agrariërs en voorkomt verstening van het buitengebied (initiatieven zijn minder aantrekkelijk). ▪ De vrije markt werking van de sloopmetermarkt zorgt ervoor dat de prijs van sloopmeters zichzelf in stand houdt. Daarnaast geeft het beleid de mogelijkheid dat gemeenten kunnen sturen in de benodigde compensatie van sloopmeters als de prijs te hoog wordt. ▪ De sloopmetermarkt wordt volledig door de markt bepaald. Er zijn een aantal partijen die zich specialiseren in de sloopmetermarkt. Deze partijen houden de lijnen kort en zijn gespecialiseerd in hun werk. Het contact tussen deze partijen en de gemeente verloopt ook goed. ▪ Het verhandelen van sloopmeters over gemeentegrenzen heeft voor veel positieve effecten gezorgd t.o.v. eerder beleid. Het stimuleert mensen om aan functieverandering mee te doen. ▪ De afstemming tussen de betrokken gemeenten over sloopmeters gaat goed. Negatieve kanten: gemeenten ▪ Het gevaar van de sloopmeters is dat grotere partijen alle sloopmeters kunnen opkopen. Een maximale prijs zou een mogelijkheid kunnen bieden voor stoppende bedrijven. ▪ De regelingen vanuit de Provincie zijn vaak om een ander doel gericht dan het functieveranderingsbeleid. Het is mogelijk dat nieuwe opkoopregelingen ervoor zorgen dat het aanbod van sloopmeters stijgt en de prijs daalt.

▪ Nieuwe ontwikkelingen worden vaak ontwikkelt op de plek waar de oude agrarische bebouwing verdwijnt. Het bouwen aan de dorpsranden is vaak lastig vanwege de grondpositie van agrariërs en de gemeente. ▪ Er moet duidelijker gecommuniceerd worden richting inwoners van het buitengebied waarom er voor ontwikkelingen/uitbreidingen sloopmeters als compensatie geleverd moeten worden.

36

3. Positieve en negatieve kanten proces functieverandering Positieve kanten: adviesbureaus ▪ Afstemming tussen de verschillende gemeentes en tussen gemeenten en adviseurs verloopt goed. Negatieve kanten: adviesbureaus ▪ Advisering van verschillende disciplines moet korter en bondiger worden. ▪ Het vooroverleg/eerste contacten moeten duidelijkheid bieden voor initiatiefnemers over de haalbaarheid van een initiatief. Als er aan de voorkant van het proces uitspraken gedaan worden over de haalbaarheid van initiatieven dan moet de achterkant van de organisatie volgen. ▪ De leges binnen het proces van functieverandering zijn te hoog. ▪ Reacties op principeverzoeken duren te lang. Het is belangrijk om het begintraject soepel te laten verlopen en snel duidelijkheid te bieden over het aantal inzetbare sloopmeters. Dit levert minder procesvertraging op met betrekking tot het uitvoeren van verschillende onderzoeken en voor het opstellen van het projectplan. ▪ Het proces loopt niet soepel. Er zitten vaak lange wachttijden tussen de verschillende stappen van het proces. Zo duurt het lang voordat sloopmeters daadwerkelijk inzetbaar zijn. Er zou meer gewerkt moeten worden met overeenkomsten en voorwaardelijke verplichtingen in het bestemmingsplan om te zorgen dat de proces stappen soepeler en sneller verlopen. ▪ Vroeger was er een werkdocument voor functieverandering.

Elke partij in het proces werkte met hetzelfde document. Dit document bevatten duidelijke regels en omgang met functieverandering. Afwijking van de regels leverde een duidelijk antwoord op voor de initiatiefnemers. Er moet een splitsing komen aan het begin van het traject: initiatieven die binnen de regels vallen en initiatieven die niet binnen de regels vallen (maatwerk). ▪ Juristen moeten meer verantwoordelijkheid krijgen bij aanvragen om zelf keuzes te kunnen maken in het proces. De jurist moet de gesprekken met de wethouder/adviesbureaus/initiatiefnemer voeren. Verrommeling van het proces moet worden tegengegaan door onnodige inmengingen van de verschillende disciplines. De jurist moet de beslissende factor zijn in het proces.

Positieve kanten: overige organisaties ▪ Financiële stimulans is niet de eerste keuze om twijfelende agrariërs over te laten gaan op functieverandering. Het is vooral een mentale stap die makkelijker te maken is door inzet van Plattelandscoaches. Negatieve kanten: overige organisaties ▪ Bouwinspecteurs die ook letten op de regelgeving van het bestemmingsplan maken soms geen werk van zaken die niet kloppen binnen het geldend bestemmingsplan. Dit komt omdat er vervolgens niks met deze opgebouwde zaak wordt gedaan door de gemeente op het gebied van handhaving. De ervaring is dat alles mogelijk is binnen Ruimtelijke Ontwikkeling. Er wordt nee gezegd, maar als de initiatiefnemer lang genoeg het blijft proberen of het plan gewoon uitvoert wordt het initiatief vaak gelegaliseerd. Dit levert frustratie op bij de bouwinspecteurs. Treed streng op om te zorgen dat misbruik van regels vermindert ▪ Afstemming tussen beleidsmakers en handhaving moet beter. Er spelen soms situaties waarvan handhaving eerder vanaf wilt weten, zodat zij ook input kunnen geven. Dit voorkomt bepaalde inrichtingskeuzes bij nieuwe ontwikkelingen die voor problemen kunnen zorgen. 37

▪ Wees duidelijk richting de aanvrager wat het tijdspad in verschillende stappen bij aanvraag van ontwikkelingen inhoudt. Positieve kanten: gemeenten ▪ Alle betrokken partijen zitten met elkaar om tafel; adviseurs, initiatiefnemer en gemeente. ▪ Er liggen kansen bij de verschillende partijen om agrariërs sneller over te halen om functieverandering te doen. ▪ Het proces en beleid zit helder in elkaar. De stappen volgen elkaar helder op. ▪ De regionale aanpak en eenduidige beleid zijn de sterke punten van het functieveranderingsbeleid. Iedereen weet waar hij aan toe is in het proces (agrariërs, adviesbureaus en gemeenten). In de basis is het beleid in alle jaren hetzelfde gebleven. ▪ Het proces van functieverandering is een continu proces vanwege de mogelijkheid tot terugbouw Negatieve kanten: overige organisaties ▪ Het proces van functieverandering duurt lang. ▪ Het verschilt per behandelaar en gemeente hoe er om wordt gegaan met adviezen van de verschillende disciplines. ▪ Bij stoppende agrariërs zit veel emotie in het proces van bedrijfsbeëindiging. Dit is een lang proces voor de ondernemer om de stap naar functieverandering te zetten ▪ Bij sommige gemeenten loopt het proces van functieverandering momenteel langzaam door capaciteitsproblemen. Dit zorgt voor inconsequentie tussen gemeenten.

Als het proces goed in kaart is gebracht moet het proces ook snel kunnen worden afgerond.

38

4. Bijstelmogelijkheden functieveranderingsbeleid Uitbreiden beleidsmogelijkheden wonen

Adviesbureaus ▪ Er moet goed worden gekeken naar de lokale woningmarkt. Buurtschappen zijn vaak te duur voor de jongere bewoners en vergrijzen. Het is belangrijk om een buurtschap leefbaar te houden door verschillende soorten woningen toe te staan. Rijtjeswoningen en kleinere woonhuizen zouden mogelijk moeten worden in het functieveranderingsbeleid, mits aantoonbaar noodzakelijk voor die specifieke locatie. Daarnaast is de vorm/uitvoering van deze woningen belangrijk om de kwaliteit te verbeteren. Beleid moet kunnen inspelen op de veranderingen in de markt. ▪ Meer toepassingsmogelijkheden voor het bouwen van bijvoorbeeld rijenwoning is een mogelijkheid voor het functieveranderingsbeleid. Meer flexibiliteit binnen het functieveranderingsbeleid is positief. ▪ Er moet per situatie worden bekeken of dit soort ruimtelijke ontwikkelingen geschikt zijn voor een locatie. Het is niet wenselijk om kleinere woningen te clusteren binnen het buitengebied. De dorpsranden bieden meer mogelijkheden hiervoor. Er speelt een mogelijk risico m.b.t. milieuwetgeving op bepaalde locaties. ▪ Het huidige beleid stuurt teveel op grote vrijstaande/twee onder een kap woningen. Het zou een prima alternatief zijn om de mogelijkheid tot kleine starterswoningen of een andere soort woning aan te bieden. Dit moet wel in combinatie met het aanpassen van het benodigd aantal m2 voor woningrecht.

Er kan gekozen worden om dit aan het functieveranderingsbeleid toe te voegen; elke gemeente heeft vervolgens de keuze om dit wel of niet toe te passen binnen hun eigen regio. Gemeenten ▪ Er moet goed gekeken worden naar de behoefte en vraag naar specifieke woningen op verschillende locaties. Niet overal in het buitengebied is een geschikte locatie voor dit soort mogelijkheden. ▪ Het zou wenselijk kunnen zijn om op enkele locaties, rijtjeswoningen of andere woningtypen toe te staan. Momenteel is dit niet haalbaar vanwege de kosten die meekomen met het aanschaffen van woonrecht. De regeling moet niet te aantrekkelijk worden dat mensen in de dorpsranden gaan wonen i.p.v. binnen de dorpskernen. ▪ Er zouden meer toepassingsmogelijkheden moeten komen voor goedkopere woningen op de locaties die geschikt zijn voor woningen (dorpsranden). Het aspect landschap is heel belangrijk in het toestaan van deze mogelijkheid. Het moet niet standaard mogelijk worden in het functieveranderingsbeleid. Altijd maatwerk. Bij het toestaan van deze regeling moet worden gezorgd dat de kosten die gemaakt worden bij slopen/sloopmeters lager worden. ▪ Vanuit stedenbouw/landschap is het belangrijk dat nieuwe functie een agrarische uitstraling krijgen. Ruimtelijk gezien is het toestaan van meer woningbouwmogelijkheden mogelijk. De locatie speelt een rol in het toestaan van deze regeling.

▪ Het is belangrijk om hierbij te kijken naar gemeentelijke woningbouwplannen en te kijken of er met deze mogelijkheid iets te winnen valt ten opzichte van de gemeentelijke woningbouwopgave. Tinyhouses en/of meergeneratiewoningen zouden een logischere keuze zijn op dit vlak. Overige organisaties ▪ Het is niet wenselijk om extra woningen in elke vorm in het buitengebied toe te staan. Dit zorgt voor problemen m.b.t. de bestaande agrarische sector en structuur van het buitengebied. Als het toch noodzakelijk is bevonden om woningen toe te voegen, dan enkel aan de buurtschappen/dorpsranden om deze te versterken. ▪ In Noord Veluwe is er een mogelijkheid geweest voor dit soort woningen. De ervaring is dat er weinig tot geen gebruik gemaakt wordt van de regeling. Mensen die een initiatief uitvoeren op eigen locatie zitten niet te wachten op veel nieuwe mensen in de omgeving. Daarnaast is de vraag of dit ruimtelijk gewenst is. Het is eerder een mogelijkheid dat gemeenten zelf sloopmeters kopen en dit soort initiatieven uitvoeren en beheren of in samenwerking met particuliere collectieven. Geef deze partijen meer 39

▪

▪

▪

mogelijkheden om gezamenlijk woningen neer te zetten. Doordat een groep betrokken is bij de ontwikkeling, ontstaat een langdurige binding met het project. Bied gronden aan voor dit soort initiatieven en de collectieven zullen vanzelf komen. Het is lastig om functieverandering te koppelen aan andere beleidsdoelen. De opgave van woningbouw ligt bijvoorbeeld in het goedkopere segment, maar functieverandering veroorzaakt vaak de bouw van duurdere woningen. Goedkopere woningen die worden neergezet worden over de jaren heen uitgebreid en veranderen langzaam naar woningen van het hogere segment. Koppel maatschappelijke opgaves (woningen/energietransitie/arbeidsmigranten) aan functieverandering. Hoe kan functieverandering op een positieve manier bijdrage aan deze opgaves. Angst voor ontwikkelingen kan worden weggenomen door het dialoog en participatie aan te gaan voor dit soort initiatieven. Meer toepassingsmogelijkheden voor sloopmeters bij woningen is wenselijk. Er is meer behoefte aan kleinere woningen in het buitengebied dan enkel grote alleenstaande woningen. Stuur wel op aanvulling van bestaande kernen of op dorpsranden bij aanleg van nieuwe woningen.

Meer mogelijkheden sloopmeters in combinatie met kwaliteitsverbeteringen landschap

Adviesbureaus ▪ Dit biedt een reële kans. Zorg ervoor dat er mogelijkheden komen om het aantal inzetbare sloopmeters te verlagen door bijvoorbeeld kwaliteitsinspanningen voor het landschap. ▪ Dit zou een mogelijkheid kunnen zijn als de tekorten van sloopmeters aanhouden. ▪ Er kan op deze manier veel worden behaald op het gebied van kwaliteit in het buitengebied. Het zorgt ervoor dat initiatiefnemers onderdeel worden van het plan en dit ook willen uitvoeren. Het is wel belangrijk dat de nieuwe toevoeging van landschap, de agrarische bedrijven in de buurt niet belemmerd. ▪ De regeling klinkt mooi, maar het lijkt meer een korte termijn oplossing. Het is belangrijk om dit toekomstbestendig te maken. Dit kan enkel door het in het bestemmingsplan te verankeren. Echter is het kapitaalvernietiging voor de initiatiefnemer als de gronden anders bestemt worden dan agrarische grond. Dit is gezien de ruimtedruk niet wenselijk. ▪ De buurt moet verantwoordelijk worden voor initiatieven waarbij groen wordt aangelegd. Dit zorgt voor stimulans voor uitvoering van landschappelijke inpassingen. Buurtparticipatie is een belangrijk middel om te komen tot kwaliteit op erven/omgeving. Dit draagt bij aan het leefklimaat van buurten. Gemeenten ▪ Flexibel maatwerk is soms een oplossing voor enkele ontwikkelingen. Dit onderwerp speelt soms bij unieke gevallen bij uitbreiding van grote bedrijven.

▪ Voor deze regeling bestaan mogelijkheden. Momenteel wordt er al geëxperimenteerd met het aanleggen van natuur in combinatie met het verminderen van het benodigd aantal sloopmeters bij een ontwikkeling. Dit staat los van de al verplichte landschappelijke inpassingen bij ontwikkelingen. Uitgangspunt is dat sloopmeters de meerderheid blijven in de compensatie met natuur aanleg. Het moet per locatie worden bekeken of dit een mogelijkheid is als bijstelmogelijkheid. ▪ De Omgevingsvisie zorgt voor veel kansen en mogelijkheden voor kwaliteitsverbeteringen. Slopen is al kwaliteitsverbetering, maar extra mogelijkheden voor landschap kunnen hieraan bijdragen. ▪ In het verleden zijn er voor een zodanige regeling verzoeken geweest. In essentie moeten sloopmeters het uitgangspunt zijn en kunnen secundaire voorwaarden kwaliteitsverbeteringen van het landschap zijn. Het zou interessante mogelijkheid kunnen bieden voor het beleid. Het moet een aanvulling zijn op het functieveranderingsbeleid. Het is wel veel werk om de instandhouding van deze 40

▪

▪

nieuwe natuur te handhaven; het is een mogelijk risico dat er niet genoeg capaciteit is om dit te controleren. Een combinatie op het gebied van sloopmeters en het toevoegen van kwaliteitsverbeteringen geeft meer mogelijkheden op het gebied van flexibiliteit bij initiatiefnemers. Het is onduidelijk of een dusdanige regeling werkbaar is; het is lastig om dit te beoordelen. Wanneer is een kwaliteitsverbetering voor het landschap goed en/of groot genoeg om te compenseren voor het aantal ontbrekende sloopmeters? Sloopmeters in combinatie met landschappelijke kwaliteitsverbetering vormt een risico op het gebied van uitvoering. Het resultaat valt vaak erg tegen.

Overige organisaties ▪ Het is niet wenselijk om agrarisch areaal in te zetten voor landschapsontwikkeling. De Menukaart biedt al genoeg mogelijkheden hiervoor. Het buitengebied wordt niet persé mooier als er meer landschapsontwikkeling plaatsvindt in kleine clusters. De agrarische sector levert al een goede bijdrage aan het landschap met initiatieven zoals bloemrijke graslanden en klompenpaden. ▪ Er zou een mogelijkheid moeten komen voor meer mogelijkheden in ruil voor substantiële versterking van landschappelijke kwaliteiten. Nakomen van landschappelijke inpassingen (voorwaardelijk verplichting) moet worden gehandhaafd door gemeenten. ▪ Meer focus op het toevoegen van landschappelijke kwaliteit bij functieverandering werkt alleen als het goed geborgd is dat dit ook ten uitvoering komt. Mogelijkheden gefaseerde functieverandering in het kader van de fiscaliteitsproblematiek

Adviesbureaus ▪ Gefaseerde functieverandering is geen goed idee. Het grootste probleem is hier het benodigd geld voor uitvoering, daarnaast is het risico dat mensen de tweede fase van het plan niet meer uitvoeren. Functieverandering moet in zijn geheel worden opgepakt; er zijn teveel mensen die misbruik maken van regelingen/beleid. ▪ Juridisch wordt dit heel lastig om te borgen. Als dit wordt toegestaan moet het duidelijk worden geborgd dat uitbreiding op de locatie niet meer mogelijk wordt. ▪ Dit biedt voor sommige locaties mogelijkheden. Er is behoefte vanuit de markt voor. Het is belangrijk om hiervoor naar mogelijkheden te kijken en ook te experimenteren. Gemeenten ▪ Gefaseerde functieverandering kan agrariërs helpen om te komen tot bedrijfsbeëindiging door binnen twee fasen met hun agrarische bedrijfsvoering te stoppen binnen een X aantal jaar. Het zou helpen om in het beleid enkele regels te hebben zodat dit kan worden toegepast. ▪ Dit heeft een ruimtelijke en milieutechnische meerwaarde. Het is belangrijk om uit te vinden waarom mensen er soms voor kiezen om geen functieverandering naar wonen te doen, maar een agrarische bestemming behouden. ▪ Het is een risico dat deze mogelijkheid veel extra werk oplevert. Daarnaast zouden bouwvlakken volgebouwd kunnen worden volgens de huidige wetgeving. ▪ Gefaseerde functieverandering is een optie.

Het is belangrijk om concreet afspraken te maken wat er gedaan mag worden met de sloopmeters op het perceel. Een mogelijkheid zou zijn om de sloopmeters te bevriezen en op een later moment van complete stop weer beschikbaar te maken. Overige organisaties ▪ Kijk naar tijdelijke functieverandering. Functieverandering in de afbouwfase als verdienmodel. Eerst een tussenoplossing om vervolgens compleet te stoppen met het bedrijf. ▪ Gefaseerde functieverandering zorgt dat binnen korte tijd het agrarisch bedrijf ondergeschikt wordt aan de hoofd vervolgfunctie. In de praktijk is het mogelijk om als agrariër de fiscus lang buiten de deur te houden en te wachten met de afrekening. 41

▪

Uitstel van afrekening kan zorgen voor problemen met agrariërs door ontwikkelingen zoals woningbouw. Het is belangrijk dat agrariërs worden gestimuleerd om snel te stoppen met hun bedrijf. Gefaseerde functieverandering zou een goede extra mogelijkheid zijn. Hier speelt ook het emotie-verhaal, het is namelijk een stap die gezet moet worden tot uiteindelijke bedrijfsbeëindiging. Maak dit mogelijk, maar bouw ook de mogelijkheid in dat van deze keuze kan worden afgezien. Er moet goed worden gekeken naar de financierbaarheid van deze mogelijkheid bij agrariërs die te lang zijn doorgegaan met hun bedrijf.

Mogelijkheden gedeeltelijke functieverandering

Adviesbureaus ▪ Gedeeltelijke functieverandering is interessant voor een grote groep mensen, er is vraag naar binnen de markt. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat het niet mogelijk is om een nieuwe schuur op dezelfde locatie te laten terugbouwen (aanpassing bouwvlak). Daarnaast is het risico van uitbreiding van de diertak in de toekomst klein vanwege de strenge milieuwetgeving. ▪ Juridisch wordt dit heel lastig om te borgen. Als je dit wilt toestaan moet het duidelijk worden geborgd dat uitbreiding op de locatie niet meer mogelijk wordt. ▪ Binnen de Gelderse Vallei is hier behoefte aan. Er moet verankert worden dat de sloopmeters van de sloop niet terug kunnen komen op de slooplocatie. Voor deze regeling moet duidelijk worden vastgesteld wat de maximale oppervlakte aan bedrijfslocatie is op een locatie, als de locatie in de toekomst wordt verkocht, zodat dit geen problemen oplevert in de toekomst. Gemeenten ▪ Beperken tot maatwerk en enkel als de ontwikkeling bijdraagt aan maatschappelijke doelen. Het is belangrijk om goed na te denken over de voorwaarden waaronder dit moet worden toegestaan. Het functieveranderingsbeleid draagt bij aan het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied; deze mogelijkheid kan bijdragen aan het verminderen van verrommeling van het buitengebied.

Er moet voorkomen worden dat er kan worden teruggebouwd bij gedeeltelijke functieverandering (aanpassing bouwvlak). ▪ Er zouden mogelijkheden moeten komen voor gedeeltelijke functieverandering. Waarbij agrariërs een gedeelte van hun bedrijfstak kunnen afstaan om vervolgens nog door te gaan met de resterende bedrijfstak. ▪ Het is interessant om te kijken wat de mogelijkheden hiervoor zijn. Het huidige beleid heeft hiervoor geen mogelijkheden, terwijl er wel vraag is vanuit agrariërs om hun agrarisch bedrijf rustig af te bouwen. Daarnaast biedt gedeeltelijke functieverandering kansen op percelen waar meerdere eigenaren op een perceel zitten. ▪ Gedeeltelijke functieverandering is wenselijk in sommige situaties. Het is belangrijk om concreet afspraken te maken wat er gedaan mag worden met de sloopmeters op het perceel. Een mogelijkheid zou zijn om de sloopmeters te bevriezen en op een later moment van complete stop weer beschikbaar te maken. Overige organisaties ▪ Dit onderwerp speelt al heel lang binnen de agrarische sector. Gedeeltelijke functieverandering draagt bij om verrommeling tegen te gaan en levert sloopmeters (opbrengsten) op voor de agrariër. Er zitten veel kansen in gedeeltelijke functieverandering. Het is wel belangrijk om hier goede voorwaarden aan te stellen om de kwaliteit van het landschap op de functieveranderingslocatie te borgen.