Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 def-samengevoegd

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 22

het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen. Bij een landschappelijke inpassing kijken we zorgvuldig naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan. De ondernemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving. Gemeentelijke uitwerking: Landschappelijke inpassing Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. Vanuit de diverse stukken van de Provincie Utrecht en Provincie Gelderland heeft Aveco de Bondt een bundeling gemaakt. Deze zijn opgenomen in de bijlage. Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap.

Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf kunnen maken. We nodigen gemeenten uit om de gebiedsbeschrijvingen die op regionaal niveau gemaakt zijn te toetsen aan hun eigen specifieke gebied. Door het schaalniveau kunnen er lokale verschillen of bijzonderheden aanwezig zijn. Hiervoor kan een gemeentelijke aanvulling gemaakt worden. Ook kunnen deze gebiedsbeschrijvingen een basis vormen voor een gemeentelijke uitwerking zoals een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied. De kenmerken van een gebied staan beschreven in een beeldkwaliteitsplan. Het gaat niet alleen om hoe een gebied er nu uitziet. De aandacht gaat vooral naar het gewenste beeld. Vandaar dat het document veel afbeeldingen, tekeningen en foto’s heeft. Onderwerpen in het beeldkwaliteitsplan zijn de vormgeving van de bebouwing, de plaatsing van bebouwing op het erf en de landschappelijke inrichting. Hierbij gaat het zowel op het erf als om de omliggende structuren van het landschap.

Deze elementen samen vormen het landschapsbeeld.

2.12.2. ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED Met de functieverandering draagt de initiatiefnemer ook bij aan landschaps- en natuurversterking in de wijdere omgeving. Op basis van verevening wordt een bijdrage gestort in een gemeentelijk ontwikkelfonds landelijk gebied. Dit fonds benut de gemeente om de verbetering van de omgevingskwaliteit in het gebied vorm te geven, bijvoorbeeld de aanleg van een houtwal of een recreatieve route. Vanuit dit fonds kan met meer samenhang gewerkt worden aan landschaps- en natuurontwikkeling. Al dan niet met cofinanciering. De bijdrage bedraagt €10,- per m2 toe te voegen vloeroppervlakte nevenfunctie.

Gemeentelijke uitwerking: Ontwikkelfonds landelijk gebied Gemeenten worden uitgenodigd om een ontwikkelfonds landelijk gebied op te stellen. Dit kan al een bestaand ontwikkelfonds zijn of een nieuw op te richten fonds. De reikwijdte kan alleen het landelijk gebied of een groter bereik betreffen. Bij het laatste is het van belang dat gelden gelabeld worden voor het verbeteren van de omgevingskwaliteit landelijk gebied. In de naamgeving zijn gemeenten vrij, voor de eenduidigheid hanteren we in dit beleidskader ‘ontwikkelfonds landelijk gebied’.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 23

Onderdeel van de functieverandering is een financiële afdracht in het ontwikkelfonds landelijk gebied. De ontvangen bijdragen mogen worden besteed aan de verbetering van de omgevingskwaliteit van gebieden en de realisatie van maatschappelijke functies. Denk hierbij aan natuurontwikkeling, recreatieve routes, sport, waterberging, infrastructuur, etc. De grondslag voor deze financiële bijdrage ligt in een omgevingsvisie of een programma. Belangrijk uitgangspunt is dat er een verband is tussen de betalende activiteit en de gebiedsontwikkeling. De omgevingsvisie of het programma moet daarom: - het gebied omschrijven of aangeven dat ontwikkeld wordt; - het verband aangeven tussen de activiteit en de ontwikkeling waaraan wordt bijgedragen; - ingaan op de financiering van de ontwikkeling; - een indicatie geven van de gewenste bijdrage; - ingaan op de planning en realisatie van de ontwikkeling.

2.12.3.

VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij een nevengebruiksfunctie. Hierbij voegt de ondernemer een nieuwe economische functie toe aan en binnen de bestaande agrarische bedrijfsvoering. Onderdeel van de bijbehorende planologische procedure is een landschappelijke inpassing van de locatie. Bij ontwikkeling vragen we een bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. Met deze bijdrage werkt de gemeente aan natuur- en landschapsversterking in de wijdere omgeving.

Figuur 8. Principe uitwerking voorwaarden Nevengebruiksfunctie

2.13.

Van nevengebruiksfunctie naar functieverandering Werken

Het is denkbaar dat de nevengebruiksfunctie de opstap is naar het definitief beëindigen van de hoofdactiviteit. Bij het omzetten van een nevengebruiksfunctie naar hoofdactiviteit is een functieverandering nodig. Als de nevengebruiksfunctie 5 jaar of langer vergund aanwezig is, komt de sloopcompensatie gedeeltelijk te vervallen. Dit betekent dat het oppervlakte aan aanwezige nevenfunctie (met maximum van 350 m2 respectievelijk 500 m2) in sloopmeters (1 op 1) moet worden gecompenseerd. Het bedrijfsrecht dient wel aangeleverd dan wel aangekocht te worden, volgens de sloopmetersystematiek.

Figuur 9. Uitsnede stroomschema

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 24

2.14.

Naar gedeeltelijke sloop

Bij het beëindigen van een gedeelte van het bedrijf kan de agrarische ondernemer een deel van de (voormalige) opstallen slopen. Met de sloop van de opstallen kunnen deze meters als sloopmeters worden verhandeld. Dit is een verdienmodel voor de agrarische ondernemer. Ook kunnen deze meters ingezet worden om bijvoorbeeld de woning te vergroten. Deze mogelijkheden zijn afhankelijk van de ruimte die gemeentelijke kaders met betrekking tot oppervlakte/inhoud woning biedt.

Figuur 10. Uitsnede stroomschema gedeeltelijke sloop

2.15. Voorwaarden gedeeltelijke sloop Een omgevingsplanwijziging is ook bij gedeeltelijke sloop nodig. Door de sloop worden de hoeveelheid vierkante meters bebouwing binnen de agrarische functie beperkt voor de toekomst. De weg gehaalde vierkante meters kunnen niet meer terugkomen. Planologisch borgen we dit in het omgevingsplan. 2.15.1. LANDSCHAPPELIJKE INPASSING We willen de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van landelijk gebied behouden en versterken. We streven naar het behoud van waardevolle kenmerken, met ruimte voor (architectonische) ontwikkelingen die bijdragen aan de landschappelijke kenmerken. Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. De bebouwing en de landschapselementen, zoals bijvoorbeeld een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Veranderingen op het erf hebben hun impact hierop. We vragen dan ook om een landschappelijke inpassing bij ontwikkelingen. Bij een landschappelijke inpassing kijken we zorgvuldig naar het erf en het omliggende landschap. Bij veranderingen op een erf is het belangrijk deze aan te laten sluiten op landschappelijke kenmerken. De aanwezige landschaps-, ecologische en cultuurhistorische waarden en beeldkwaliteit van de bebouwing zijn hierbij uitgangspunt. Hierdoor ontstaat een op het gebied afgestemd inrichtingsplan.

De initiatiefnemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap. Dit leidt tot verbetering van de eigen leefomgeving. Gemeentelijke uitwerking: Landschappelijke inpassing Om richting te geven hoe in een landschapstype het betreffende landschap versterkt kan worden is veel informatie beschikbaar. Vanuit de diverse stukken van de provincie Utrecht en provincie Gelderland heeft Aveco de Bondt een bundeling gemaakt. Deze zijn opgenomen in de bijlage. Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de betrokken gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. De toetsing zal plaatsvinden door de gemeentelijke landschapsdeskundige. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf kunnen maken.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 25

We nodigen gemeenten uit om de gebiedsbeschrijvingen die op regionaal niveau gemaakt zijn te toetsen aan hun eigen specifieke gebied. Door het schaalniveau kunnen er lokale verschillen of bijzonderheden aanwezig zijn. Hiervoor kan een gemeentelijke aanvulling gemaakt worden. Ook kunnen deze gebiedsbeschrijvingen een basis vormen voor een gemeentelijke uitwerking zoals een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied. De kenmerken van een gebied staan beschreven in een beeldkwaliteitsplan. Het gaat niet alleen om hoe een gebied er nu uitziet. De aandacht gaat vooral naar het gewenste beeld. Vandaar dat het document veel afbeeldingen, tekeningen en foto’s heeft. Onderwerpen in het beeldkwaliteitsplan zijn de vormgeving van de bebouwing, de plaatsing van bebouwing op het erf en de landschappelijke inrichting. Hierbij gaat het zowel op het erf als om de omliggende structuren van het landschap. Deze elementen samen vormen het landschapsbeeld.

2.15.2.

ONTWIKKELFONDS LANDELIJK GEBIED

Aangezien niet ontwikkeld wordt is het ontwikkelfonds landelijk gebied niet van toepassing. 2.15.3.

VOORWAARDEN IN BEELD

We hebben de voorwaarden in onderstaand schema gevisualiseerd. Met hierin de te doorlopen stappen bij gedeeltelijke sloop. Hierbij neemt de ondernemer een deel van zijn bestaande agrarische bedrijfsvoering weg. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De gesloopte bebouwing krijgt met sloopmetersystematiek waarde in de vorm van sloopmeters. Sloopmeters gebruik je voor aanpassingen van de woning of als verdienmodel. Onderdeel van de bijbehorende planologische procedure is een landschappelijke inpassing van de locatie. Door het ontbreken van een ontwikkeling is een afdracht aan het ontwikkelfonds landelijk gebied niet nodig.

Figuur 11. Principe uitwerking voorwaarden Gedeeltelijke sloop

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 26

2.16.

Maatwerk

Wat is maatwerk? In het landelijk gebied is ieder erf en iedere (agrarische) ondernemer uniek. Met het afwegingskader functieveranderingsbeleid hebben we de ontwikkelrichtingen voor de meest denkbare/voorkomende situaties vastgelegd. En bieden we voldoende ruimte voor een zorgvuldige ruimtelijke en economische ontwikkeling van het landelijk gebied. Het kan echter zijn dat dit niet passend is voor een initiatiefnemer. Bijvoorbeeld door de ligging van het perceel, de bestaande (al vergunde) situatie of de ontwikkelwens van de ondernemer. Dan is maatwerk mogelijk onder voorwaarden. Maatwerk is een afweging van de unieke combinatie van landschappelijke kenmerken en de gewenste ontwikkelrichting van de ondernemer. Het is aan de gemeenten om hier keuzes in te maken. Hierbij is onderliggend gemeentelijk beleid het uitgangspunt.

Figuur 12. Uitsnede stroomschema

Vergroten bestaande werkfuncties Indien bestaande (grotere) bedrijfsmatige functies willen uitbreiden, mogen deze zich in hun uitbreiding autonoom ontwikkelen. Dit gaat om bedrijven die vanuit de aard van hun bedrijfsvoering, maar ook vanuit de bedrijfsuitstraling gebonden zijn aan (hun locatie in) het landelijk gebied. Het gaat in deze gevallen om een ontwikkelingsvraag die moeilijk is in te passen binnen de beleidsvisie over bestaande werkfuncties, bijvoorbeeld loonwerkbedrijven, recreatieparken, maneges en andere daarmee vergelijkbare werkfuncties. Wanneer bedrijven in het landelijk gebied met een grotere oppervlakte dan 1.000 m 2 bedrijfsbebouwing behoefte hebben aan een autonome ontwikkeling en wanneer zij kunnen aantonen dat verplaatsing naar een bedrijventerrein in redelijkheid niet mogelijk is, kan een gemeente onderzoeken of een maatwerkoplossing mogelijk is.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 27

3.

Sloopmetersystematiek

3.1.

Sloopmeters

Zodra een wens tot functieverandering kenbaar is gemaakt aan de gemeente kunnen de sloopmeters berekend worden. De gemeente berekent deze aan de hand van de legale aanwezige vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. Inzetbare sloopmeters kunnen ontwikkelingen op eigen locatie mogelijk maken, worden verhandeld en/of elders worden ingezet. De sloopmetersystematiek is gericht op het waarderen van de sloop van overtollige bedrijfsbebouwing. Daarbij gaat het om de footprint van het gebouw. De waardering in sloopmeters is niet gebaseerd op de productiecapaciteit van de stal. Ter verduidelijking gaat het bij een stal met een verdiepingsvloer alleen om de footprint, niet om het oppervlak van beide vloerdelen samen. 3.2.

Van ‘vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing’ naar ‘inzetbare sloopmeters’

Om de oppervlakte aan bebouwing in het landelijk gebied niet toe te laten nemen werken we met een omrekening van de sloopmeters. Hiervoor passen we een afroming toe bij het omzetten van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing naar inzetbare sloopmeters. De afroming is afhankelijk van de grootte van de slooplocatie. Hiervoor hanteren we de volgende verdeling:

Figuur 13. Verhouding aanwezig oppervlakte agrarische bebouwing in relatie tot afromingspercentage.

De inzetbare sloopmeters worden als volgt berekend: Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing 0 - 1.000 m2 1.000 - 2.000 m2 > 2.000 m2

Afromingspercentage Geen afroming 25 % 50 %

3.3. Wat telt mee? De voorwaarden om de bebouwing mee te nemen in de berekening van de sloopoppervlakte zijn de volgende: - Fysiek bestaande, vrijgekomen of vrijkomende, legale (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen. Dit geldt ook voor: a. Bedrijfsgebouwen onder bouwovergangsrecht; b. Niet gewraakt;

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 28

-

-

-

c. Waartegen handhaafbaar optreden niet realistisch is; d. Gerealiseerd vóór de peildatum van overgangsrecht van de betreffende gemeente. Een (voormalig) bedrijfsgebouw is inzetbaar als het voldoet aan eisen die gelden voor een gebouw: a. Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijk overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt, b. Een gebouw dat met gedeeltelijke vernieuwing, zoals bedoeld in het overgangsrecht, in stand kan worden gehouden als gebouw telt nog mee als inzetbaar gebouw. De berekening van de sloopoppervlakte laat de oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning buiten beschouwing. De maatvoering van dit oppervlakte is in overeenstemming met gemeentelijk beleid. Alle bedrijfsbebouwing op het betreffende perceel waar functieverandering plaatsvindt dient te worden gesloopt, tenzij het een gebouw betreft dat wordt ingezet voor hergebruik. Of dat het onderdeel uitmaakt van de nieuwe functie zoals een bijgebouw. Hiervoor geldt het gemeentelijk beleid als uitgangspunt. Aantoonbare cultuurhistorische of monumentale gebouwen tellen wel mee in de berekening van de sloopoppervlakte. Voor monumentale gebouwen geldt dat deze niet gesloopt dienen te worden. Bebouwing mag niet eerder ingezet zijn voor functieverandering.

Het is wellicht overbodig om te benoemen, maar herbouw van eenmaal gesloopte gebouwen is niet mogelijk of het omgevingsplan moet anders voorschrijven.

3.4.

Wanneer worden sloopmeters inzetbaar?

Na berekening zijn de sloopmeters nog niet direct inzetbaar. Sloopmeters worden inzetbaar onder de volgende voorwaarden: • De sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing heeft plaatsgevonden en is met behulp van foto’s aangetoond; • Het doorlopen van een planologische procedure heeft plaatsgevonden. Het is belangrijk dat de gemeente de sloopmeters goed registreert.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 29

3.5.

Enkele rekenvoorbeelden

We hebben voor de verschillende mogelijkheden van functieverandering voorbeelden uitgewerkt. Dit zijn fictieve situaties. Hiermee maken we de sloopmetersystematiek inzichtelijk en navolgbaar om zelf toe te kunnen gaan passen. Rekenvoorbeeld 1 - Functieverandering van Agrarisch naar Wonen Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning vraagt een functieverandering naar de functie Wonen. Op de ontwikkellocatie wordt één woning van 600 m3 toegevoegd. Er is 3.600 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig. Stap 1: Alle bebouwing in beeld Uit de vergunningscheck blijkt dat 300 m2 aan stallen zonder vergunning is gebouwd. Deze meters kunnen niet worden meegeteld. Dit houdt in dat in totaal 3.300 m2 legale bebouwing aanwezig is. Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 3.150 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening. Aantal sloopmeters in m² 3.600 m2 3.300 m²

Alle bebouwing in beeld Legaal aanwezige bebouwing (exclusief woning) - Gebouw 1 - 850 m2 - Gebouw 2 - 1500 m2 - Gebouw 3 - 800 m2 - Gebouw 4 - 300 m2 illegaal - Gebouw 5 - 150 m2 privébijgebouw

Achterliggende rekensom

- 300 m2 illegale bebouwing - 150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeentespecifiek)

3.150 m2

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Oppervlakte bebouwing aanwezig Bebouwing > 2000 (afroming van 50%) Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%) Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming) Inzetbare sloopmeters

Aantal sloopmeters in m² 3.150 m2 - 575 m² - 250 m² 0 2.325 m²

Achterliggende rekensom

3150-2000 = 1150 * 50% = 575 m2 2000-1000 = 1000 * 25% = 250 m2 1000-1000 = 0

Stap 3: Sloopmetercompensatie Het toevoegen van een woning van 600 m3 moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met 1200 m2 aan inzetbare sloopmeters.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 30

Woonrecht 1,5 sloopmeter per 1 m3 Benodigde sloopmeters

Aantal sloopmeters in m² 300 m2 900 m2 1.200 m2

Achterliggende rekensom 600 * 1.5

De initiatiefnemer heeft 2.325 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (2.325 - 1.200) 1.035 m2 aan compenserende sloopmeters overblijven. Deze mogen verhandeld worden voor ontwikkelingen elders in de regio.

Figuur 14. Sloopmetersystematiek functieverandering naar Wonen in beeld

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 31

Rekenvoorbeeld 2 - Functieverandering van Agrarisch naar Werken Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning vraagt een functieverandering naar de functie Werken aan met 550 m2 aan bedrijfsbebouwing. In de huidige situatie is één bedrijfswoning en 1.200 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig. De gemeente is van oordeel dat deze werkfunctie passend is op de locatie, aangezien het een functie is groter dan de toegestane 500 m 2. Stap 1: Alle bebouwing in beeld Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 1.050 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening. Aantal sloopmeters in m² 1.200 m2 1.050 m²

Alle bebouwing in beeld Legaal aanwezige bebouwing (exclusief woning)

Achterliggende rekensom

- 150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeentespecifiek)

- Gebouw 1 - 250 m2 - Gebouw 2 - 800 m2 - Gebouw 3 - 150 m2 privébijgebouw

1.050 m2

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Oppervlakte bebouwing aanwezig Bebouwing > 2000 (afroming van 50%) Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%) Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming) Inzetbare sloopmeters

Aantal sloopmeters in m² 1.050 m2 n.v.t. - 12,50 m² 0 1.038 m²

Achterliggende rekensom

Niet aanwezig 1050 - 1000 = 50*25% = 12,50 1000 - 1000 = 0

Stap 3: Sloopmetercompensatie Het toevoegen van een nieuwe niet-agrarische bedrijfsbestemming met 550 m2 aan bedrijfsbebouwing moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met inzetbare sloopmeters. Hiervoor geldt onderstaande berekening:

Bedrijfsrecht Bebouwing tot en met 500 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing : factor 2 Bebouwing 501 - 1.000 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing : factor 3 Benodigde sloopmeters

Aantal sloopmeters in m² 100 m2 1.000 m2 150 m2

Achterliggende rekensom 500 * 2 50 * 3

1.250 ms

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 32

De initiatiefnemer heeft 1.038 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (1.038 - 1.250) 212 m2 aan compenserende sloopmeters te kort komen voor de ontwikkeling. Deze kunnen worden aangekocht.

Figuur 15. Sloopmetersystematiek functieverandering naar Werken in beeld

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 33

Rekenvoorbeeld 3 - Functieverandering van Agrarisch (met nevengebruiksfunctie) naar Werken Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning en een bestaande nevenfunctie (7 jaar) van 350 m2 als hovenier vraagt een functieverandering naar de functie Werken aan met 500 m2 aan bedrijfsbebouwing. In de huidige situatie is één bedrijfswoning en 1.000 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig. Stap 1: Alle bebouwing in beeld Uit de vergunningscheck dan wel overgangsrecht blijkt dat alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing legaal aanwezig is. Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m 2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m 2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 850 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening. Aantal sloopmeters in m² 1.000 m2 850 m2

Alle bebouwing in beeld Legaal aanwezige bebouwing (exclusief woning)

Achterliggende rekensom

- 150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeentespecifiek)

- Gebouw 1 - 500 m2 - Gebouw 2 - 350 m2 - Gebouw 3 - 150 m2 privébijgebouw

850 m2

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Oppervlakte bebouwing aanwezig Bebouwing > 2000 (afroming van 50%) Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%) Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming) Inzetbare sloopmeters

Aantal sloopmeters in m² 850 m2 n.v.t. n.v.t 0 m2 850 m2

Achterliggende rekensom

Niet aanwezig Niet aanwezig Minder dan 1.000 m2 aanwezig = 0

Stap 3: Sloopmetercompensatie Het toevoegen van een nieuwe niet-agrarische bedrijfsbestemming met 500 m2 aan bedrijfsbebouwing moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met inzetbare sloopmeters. Voor de bestaande nevengebruiksfunctie van 350 m2 geldt een afwijkende sloopmetereis. Deze mag 1 op 1 worden omgezet.

Bedrijfsrecht Bebouwing tot en met 500 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing : factor 2 Bebouwing 501 - 1.000 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing : factor 3 Benodigde sloopmeters

Aantal sloopmeters in m² 100 m2 650 m2 n.v.t.

Achterliggende rekensom (500 * 2) - 350 = 650 m2 -

750 m2

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 34

De initiatiefnemer heeft 850 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (850 - 750) 100 m2 aan compenserende sloopmeters over heeft. Deze kunnen worden verhandeld voor ontwikkelingen elders in de regio.

Figuur 16. Sloopmetersystematiek van nevenfunctie naar Werken in beeld

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 35

Rekenvoorbeeld 4 - Gedeeltelijke sloop Casus: Een agrarisch bedrijf met twee bedrijfstakken stopt met één van deze. Op het perceel is 3.500 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig. Het bebouwde deel voor de stoppende bedrijfstak is 2.000 m2 groot. Daarnaast is ook een woning en privégebouw aanwezig. De initiatiefnemer heeft geen ontwikkelbehoefte. Stap 1: Alle bebouwing in beeld Uit de vergunningscheck dan wel overgangsrecht blijkt dat alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing legaal aanwezig is. Doordat de ontwikkeling gedeeltelijke sloop betreft blijft het privébijgebouw buiten beschouwing. We kijken alleen naar de legale aanwezige bebouwing die vrijkomt door het gedeeltelijk stoppen. Aantal sloopmeters in m² 3.650 m2 3.500 m²

Alle bebouwing in beeld Legaal aanwezige bebouwing (exclusief woning) - Gebouw 1 - 2.000 m2 - Gebouw 2 - 1.500 m2 - Gebouw 3 - 150 m2 privébijgebouw

Achterliggende rekensom

- 150 m2 privé bijgebouw (maatvoering gemeentespecifiek)

3.500 m2

Oppervlakte bebouwing aanwezig voor sloopmeterberekening

Stap 2: Afroming berekenen (gehele functieverandering) Om geen verschil te laten ontstaan tussen een gedeeltelijke en een gehele functieverandering, wordt eerst de afroming berekend zoals deze zou zijn als het hele bedrijf beëindigd wordt. Op deze manier is gedeeltelijke sloop niet aantrekkelijker dan gehele sloop en andersom. Ook ontstaat geen verschil in het ‘gewicht’ van een sloopmeter. Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Oppervlakte bebouwing aanwezig Bebouwing > 2.000 (afroming van 50%) Bebouwing 1.000 - 2.000 m2 (afroming 25%) Bebouwing <1.000 m2 (geen afroming) Inzetbare sloopmeters (bij gehele functieverandering)

Aantal sloopmeters in m² 3.500 m2 750 m² 750 m² 1.000 m² 2.500 m²

Achterliggende rekensom

3.500 - 2.000 = 1.500 * 50% = 750 2.000 - 1.000 = 1.000 * 25% = 250 1.000 - 1.000 = 0

Stap 3: Afroming berekenen gedeeltelijke sloop Vervolgens wordt rekening gehouden met de te slopen én de te behouden oppervlakte. De afroming die bij een gehele functieverandering van toepassing zou zijn, wordt nu evenredig verdeeld over deze oppervlakten. Als bijvoorbeeld 75% van de bebouwing gesloopt wordt, dan geldt hierbij ook 75% van de afroming die van toepassing zou zijn bij een gehele functieverandering.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 36

Achterliggende rekensom

Oppervlakte bebouwing Te slopen Te behouden

Aantal sloopmeters in m² 3.500 m2 2.000 m² 1.500 m²

Afroming Te slopen Te behouden

1.000 m² 571 m² 429 m²

3.500 - 2.500 571 van 1.000 is 57,14% 429 van 1.000 is 42,86 %

2.000 van 3.500 is 57,14% 1.500 van 3.500 is 42,86 %

Stap 4: Sloopmetercompensatie Tenslotte wordt de evenredige afroming afgetrokken van de te slopen bebouwing zodat inzetbare sloopmeters ontstaan uit deze gedeeltelijke functieverandering. Als het overige deel van het bedrijf in de toekomst beëindigd wordt, dan wordt de resterende afroming verrekend.

Oppervlakte te slopen bebouwing Evenredige afroming Inzetbare sloopmeters

Aantal sloopmeters in m² 2.000 m2 571 m² 1.429 m²

Achterliggende rekensom

571 van 1.000 is 57,14%

De initiatiefnemer heeft geen ontwikkelwens. De aanwezige sloopmeters, 1.429 m2, zijn te verhandelen voor ontwikkelingen elders in de regio.

Figuur 17. Sloopmetersystematiek gedeeltelijke sloop in beeld.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 37

3.6.

Bijzondere situaties

3.6.1. NATUURNETWERK NEDERLAND EN NATURA 2000 GEBIEDEN Het Natuurnetwerk Nederland en de Natura 2000 gebieden zijn beschermde natuurgebieden. Hier gelden beperkende regels voor ontwikkelingen, ook voor het functieveranderingsbeleid. • Functieverandering naar Wonen: het toevoegen van een woonvolume is alleen met inzet van eigen sloopmeters (dus geen aankoop) mogelijk. • Functieverandering naar Werken: niet toegestaan in deze gebieden. • Nevengebruiksfunctie: niet toegestaan in deze gebieden. Een nevengebruiksfunctie kan namelijk een opmaat zijn van een functieverandering naar Werken. Inzetbare sloopmeters afkomstig uit deze gebieden kunnen worden ingezet in het overige landelijk gebied. Gemeentelijke uitwerking: Aangewezen gebieden hogere sloopmetertoekenning Gemeenten hebben de keuze om voor gebieden een hogere waarde aan de te slopen bebouwing toe te kennen. Dit geldt voor slooplocaties in Natuurnetwerk Nederland en Natura 2000 gebieden. Aangevuld met gemeentelijke gebieden met hoge landschappelijke-, ecologische-, en/of cultuurhistorische waarde. Om de doelstellingen van het functieveranderingsbeleid te behalen dient de ontwikkellocatie buiten deze gebieden te liggen. Deze inzetbare sloopmeters verkregen uit deze aangewezen gebieden, zijn alleen inzetbaar binnen de eigen gemeentegrenzen.

3.6.2. GREBBELINIE In een aantal gemeenten is de Grebbelinie aanwezig. Een bijzonder element gelegen in de beide betrokken provincies. Door de aanwijzing tot Rijksmonument in 2011 kent dit element een bijzondere status. Het behoud en de bescherming van de linie staat voorop. Dit is opgenomen in een inpassingsplan Grebbelinielandschap, dat geldend is in de provincie Utrecht. Aan de basis ligt het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie ‘Zien en gezien worden’ (2011). Dit document is met een groot aantal gemeenten, uit beide provincies, opgesteld. Het doel van de plannen is om aandacht te hebben voor de beleefbaarheid van de Grebbelinie. Voor de Grebbelinie als element en ook voor de beleefbaarheid van het omliggende gebied. Zoals de inundatiegebieden en schootsvelden. Met de aanwezigheid van de Grebbelinie staat het gebied niet op slot. We gaan met ontwikkelingen in de nabijheid van de Grebbelinie zorgvuldig om. Het respecteren van het element - in de volledige breedte staat hierbij voorop.

Gemeentelijke uitwerking Grebbelinie Uitgangspunt bij ontwikkelingen in omgeving van de Grebbelinie zijn de kwaliteiten, herkenbaarheid en belevingswaarde van het element. Zowel voor de Grebbelinie als voor de omliggende elementen zoals inundatiegebieden en schootsvelden. Het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie ‘zien en gezien worden’ vormt het uitgangspunt voor afwegingen. Voor de Utrechtse gemeenten is een inpassingplan Grebbelinielandschap opgesteld waarmee het element en haar omgeving planologische borging kent. We nodigen ook de Gelderse gemeenten uit om respectvol met de Grebbelinie om te gaan bij ontwikkelingen. De eerdergenoemde opgestelde documenten vormen hierbij handvatten en aandachtspunten.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 38

3.6.3. BEDRIJFSBEBOUWING MET LAGERE SLOOPMETERTOEKENNING We waarderen niet alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing op eenzelfde manier. Bedrijfsbebouwing zoals kassen ten behoeve van glastuinbouw en nertsensheds waarderen we lager. Hiervoor geldt een omrekening naar sloopmeters: 3 m² bebouwing gelijk staat aan 1 m² sloopmeter. 3.6.4. BIJZONDERE BEBOUWING Bij functieverandering dient alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing, die niet wordt ingezet voor hergebruik of privébijgebouw, te worden gesloopt. Uitzondering hierop zijn: de ‘deel’ van de woonboerderij en aantoonbare cultuurhistorische of monumentale bebouwing. Deze bebouwing telt niet mee in de sloopmeterberekening en mag zonder sloopmeters/groencompensatie een ander gebruik krijgen. 3.6.5. SLOOPMETERS TOEKENNEN AAN OUDE VOORMALIGE AGRARISCHE BEBOUWING We willen ook de mogelijkheid bieden om sloopmeters toe te kennen aan voormalige agrarische bebouwing. Dit is van toepassing op percelen waar vóór 2008 een functieverandering heeft plaatsgevonden (regio Foodvalley). Een sloopverplichting was destijds geen onderdeel van de functieverandering. Hierdoor kan nog vergunde voormalige agrarische bebouwing aanwezig zijn. Hierop is de sloopmetersystematiek ook van toepassing.

3.7.

Coördinatiegroep functieveranderingsbeleid

De regio Foodvalley heeft een al bestaande coördinatiegroep functieveranderingsbeleid. Deze groep bestaat uit ambtenaren uit de deelnemende gemeenten en de provincie Gelderland. In de coördinatiegroep worden vraagstukken behandeld over het functieveranderingsbeleid in de breedste zin van het woord. Om het functieveranderingsbeleid (met het verhandelen van inzetbare sloopmeters) goed te laten functioneren is een periodieke regionale afstemming en een goede sloopmeterregistratie per afzonderlijke gemeente essentieel. In de coördinatiegroep monitoren we het functieveranderingsbeleid, bepalen we de koers, houden we de ontwikkeling van het landelijk gebied in de gaten en bepalen we hoe we het registeren van sloopmeters op een juiste en eenzelfde manier bijhouden. Bij structurele veranderingen op de sloopmetermarkt heeft de coördinatiegroep een ‘knop’ om het benodigde aantal sloopmeters voor het woonrecht of het bedrijfsrecht bij te sturen. Dit kan het verhogen of het verlagen van het benodigde aantal sloopmeters betekenen zonder dat de systematiek als geheel moet worden aangepast. Er kan van deze tool gebruik worden gemaakt als in de toekomst bijvoorbeeld veel meer sloopmeters beschikbaar komen dan wordt verwacht waardoor de waarde van de sloopmeters dusdanig daalt dat het bouwen in het landelijk gebied goedkoper wordt dan in de bebouwde kom.

Vanwege de uitbreiding van het functieveranderingsbeleid met de regio Amersfoort wordt ook de coördinatiegroep uitgebreid met de deelnemende gemeenten uit de regio Amersfoort en provincie Utrecht. 3.7.1. INTERREGIONALE INZET SLOOPMETERS Het slopen van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing wordt bevorderd door een interregionale inzetbaarheid van de sloopmeters. Dit betekent dat de inzetbare sloopmeters tussen alle deelnemende gemeenten kunnen worden verhandeld en ingezet. De sloopmeterprijs wordt bepaald door de markt (vraag/aanbod). 3.7.2. GELDIGHEIDSDUUR GEREGISTREERDE (BESTAANDE) SLOOPMETERS EN BEËINDIGING BELEID De geldigheidsduur voor de inzet van (bestaande) sloopmeters wordt bepaald door een eventuele beëindiging van het functieveranderingsbeleid. Bij het bevestigen van een registratie moet dit worden gemeld aan de eigenaar van de sloopmeters. In het geval dat het functieveranderingsbeleid wordt beëindigd wordt een redelijke overgangsregeling geboden aan de eigenaren van sloopmeters. 3.7.3. OVERGANGSREGELING Met het vaststellen van het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 komen eerder vastgestelde functieveranderingsbeleidskaders te vervallen. Dit heeft geen gevolgen voor initiatieven waarvoor de

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 39

planologische procedure al in gang gezet is. Hiervoor blijft het op dat moment geldende vastgestelde functieveranderingsbeleid van toepassing.

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 pag. 40

Bijlagen - Bijlage 1. Stroomschema afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 (d.d. 29 feb 2024) - Bijlage 2. Gebiedskenmerken natuur en landschap

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024

Functieverandering naar Werken Ontwikkeling initiatiefnemer

• •

Agrarische functie • Gemeentelijke uitwerking Mogelijke andere functies

Behoud bestaande woning. Hergebruik bestaande bebouwing voor nieuwe economische functie Bedrijfsfuncties: • Maatschappelijk functie • Recreatieve bedrijfsfunctie • Niet-agrarische bedrijfsfunctie

van nevengebruiksfunctie naar hoofdfunctie

Nevengebruiksfunctie •

Gedeeltelijke beëindiging

•

Ruimtelijke kwaliteitswinst: sloop overtollige bebouwing, landschappelijke versterking, Economisch en sociaal vitaal landelijk gebied.

Aanvullende inkomsten met nevengebruiksfunctie Hergebruik bestaande bebouwing

Sloopcompensatie • Sloopmetersystematiek bij toevoegen functie • Bedrijfsrecht = 100 sloopmeters • <500 m2 bedrijf = inzet 2 sloopmeters / m2 functie • 501 – 1000 m2 bedrijf = inzet 3 sloopmeters / m2 functie Landschappelijke inpassing • Ter plekke sloop/ontwikkellocatie Ontwikkelfonds landelijk gebied • Afdracht 10 euro / m2 toe te voegen functie

Voorwaarden Gebruik van maximaal 25% van de agrarische bebouwing, hiervoor geldt een maximaal oppervlakte: • 350 m2 niet-agrarisch bedrijf • 500 m2 recreatie • 500 m2 maatschappelijk Landschappelijke inpassing • Ter plekke ontwikkellocatie Ontwikkelfonds landelijk gebied • Afdracht 10 euro euro / m2 toe te voegen nevenfunctie

Gemeentelijke uitwerking Planologische procedure

Behoud agrarische functie als hoofdfunctie, aanvullende inkomsten

Gedeeltelijk sloop • •

Sloop overtollige bebouwing (gedeeltelijk intrekken omgevingsvergunning milieubelastende activiteit)

Borging planologische procedure • Beperkte hoeveelheid oppervlak (m2) bedrijfsbebouwing • Verkleinen bouwvlak • Actualiseren vergunningen Landschappelijke inpassing • Ter plekke ontwikkellocatie

Ontwikkelfonds landelijk gebied • Niet van toepassing

Gemeentelijke uitwerking Ruimtelijke afweging gewenste ontwikkellocaties, stimuleren woningtypologie variatie, groencompensatie als aanvulling op sloopmeters, invulling ontwikkelfonds landelijk gebied, etc.

Ja!

Is de ontwikkeling conform functieveranderingsbeleid

Gemeentelijke uitwerking Ruimtelijke afweging gewenste ontwikkellocaties, invulling ontwikkelfonds landelijk gebied, etc.

Wijziging in gebruik: functieverandering naar wonen of werken. Intrekken omgevingsvergunning milieubelastende activiteit.

Ontwikkelfonds landelijk gebied • Afdracht 10 euro per m3 toe te voegen woning.

Nee

Maatwerk

Nee

Gemeentelijke uitwerking ruimtelijke kwaliteit sturen op locaties en functies, landschappelijke inpassing, etc.

Gemeentelijke uitwerking Ruimtelijke afweging gewenste ontwikkellocaties, invulling ontwikkelfonds landelijk gebied, multifunctionele landbouw etc.

3.

Voorwaarden wijziging in gebruik

Ruimtelijke kwaliteitswinst: sloop overtollige bebouwing, landschappelijke versterking, vitaal landelijk gebied

Landschappelijke inpassing • Ter plekke slooplocatie • Ontwikkellocatie elders (indien van toepassing)

Gemeentelijke uitwerking Landschappelijke inpassing, etc.

2.

Perceel als slooplocatie: Behoud bestaande woning. Perceel als ontwikkellocatie: Toevoegen één woonvolume voormalige agrarische locatie. Ontwikkellocatie elders.

Voorwaarden wijziging in gebruik

1. Volledig beëindigen

Voorwaarden planologische procedure

Functieverandering naar Wonen

Voorwaarden wijziging in gebruik

Bijlage 1. Stroomschema

Sloopcompensatie • Behoud bestaande woning • Sloopmetersystematiek bij toevoegen woning: • Woonrecht = 300 sloopmeters • Inzet 1,5 sloopmeter per m3 woning

Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 regio Foodvalley, regio Amersfoort Ede - 29 feb 2024

Bijlage 2 Gebiedskenmerken natuur en landschap Met functieverandering werken we aan een kwaliteitsverbetering van ons landelijk gebied. Onderdeel van de functieverandering is de landschappelijke inpassing. Zowel op erfniveau (door de initiatiefnemer) als het omliggende landschap (wijdere omgeving door de gemeente). De basis hiervoor ligt in de karakteristiek van het betreffende landschapstype. Voor de verschillende landschapstypen in de regio zijn de kenmerken inzichtelijk gemaakt door Aveco de Bondt. Deze kunnen gebruikt worden bij de doorontwikkeling van de erven en het landschap. Door de deelnemende gemeenten kan dit een basis vormen voor hun advisering dan wel toetsing. Ook de initiatiefnemer kan hier van gebruik maken. Bij ontwikkelvoornemens adviseren we de initiatiefnemer een ter zake kundige in de arm te nemen. Deze kan de vertaling van de algemene landschapskenmerken en de bijbehorende ontwerpprincipes naar de specifieke locatie van het erf kunnen maken. We nodigen gemeenten uit om de gebiedsbeschrijvingen die op regionaal niveau gemaakt zijn te toetsen aan hun eigen specifieke gebied. Door het schaalniveau kunnen er lokale verschillen of bijzonderheden aanwezig zijn. Hiervoor kan een gemeentelijke aanvulling gemaakt worden. In de onderdelen ‘landschappelijke inpassing’ van het afwegingskader functieverandering 2024 zijn handreikingen gedaan.

Natura 2000 Voor de Natura 2000 gebieden gelden beperkte regels voor ontwikkelingen, ook voor het functieveranderingsbeleid. Als ontwikkelingen plaatsvinden in dit gebied gelden hiervoor de gebiedsbeschrijvingen van het onderliggende landschap. Dit geldt ook voor de Natuurnetwerk Nederland gebieden niet opgenomen op deze kaart.

Grebbelinie De Grebbelinie is in 2011 aangewezen tot rijksmonument. Dit is van grote invloed op de bescherming en het behoud van deze linie. Het is van belang de kwaliteiten, de herkenbaarheid en de belevingswaarde van de Grebbelinie te borgen. Voor de Grebbelinie is aanvullend op de gebiedskenmerken het Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie ‘zien en gezien worden’ van toepassing.

Kampenlandschap In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het kampenlandschap.

Verkavelingsstructuur • Het verkavelingsprincipe in het kampenlandschap typeert zich door de mozaïekachtige vorm. De kavels zijn sterk variërend in grootte en richting. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap. • Behoud en versterk het, door een grote afwisseling in vorm en maat van percelen ontstane, labyrintische uiterlijk van het landschap door kenmerkende beplantingsstructuren toe te voegen, zie ‘Kenmerkende landschapselementen op het perceel’

Massa-ruimte verhouding • Het gesloten karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas een breed scala aan landschapselementen toe, gebruik hierbij verschillende soorten, hoogtes en vormen. • Creëer enkele, door beplanting omkaderde, zichten op het landschap.

De deelgebieden voor het kampenlandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Grebbelinie De Grebbelinie overlapt een deel van dit type landschap. Hierdoor zijn op die delen, naast de ontwerpprincipes hierboven, óók de regels uit het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie geldend. Zie hiervoor “Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie”.

Gebiedskenmerken natuur en landschap | Aveco de Bondt

Kenmerkende landschapselementen op het perceel • Draag bij aan een intensief landschappelijk groen raamwerk. Behoud en herstel natuurlijke raamwerken met inheemse en gebiedseigen plantsoorten. • Pas, ten behoeve van de verdichting van het landschap en de (bio)diversiteit, bomenrijen, houtwallen, lanen of bosjes op het perceel toe. Deze landschapselementen zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna. • Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren. • Meer gecultiveerde vormen van groen, zoals heggen, een moestuin of perken, zijn enkel op het erf toegestaan. • Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

Bebouwing en erf • Positioneer het erf in een hoek van de kavel. • Zorg op het erf voor een samenhangend ensemble van bebouwing en beplanting. • Sluit aan op en respecteer de historische gelaagde bebouwing. Een kleinschalige oude boerderij en grote stallen staan samen op het erf en hebben een duidelijke variatie in bouwvolume, hoogte en koprichting. • Buiten het erf, in het veld is enkel een eenvoudig boerenschuurtje of schaapskooi toegestaan. • Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat. • Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor vogels, insecten en kleine zoogdieren. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel. • Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwater infiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorzieningen tegen verdroging.

Heideontginningslandschap In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het heideontginningslandschap.

Verkavelingsstructuur • Het verkavelingsprincipe in het heideontginningslandschap typeert zich aan een grootschalige, blokvormige verkaveling. De kavel variëren in grootte. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur van het landschap.

Massa-ruimte verhouding • De variatie in het gesloten en open karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas een breed scala aan landschapselementen toe, gebruik hierbij verschillende soorten, hoogtes en vormen. • Behoud en versterk de doorzichten op het landschap.

De deelgebieden voor het heideontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel • Gebruik voor de landschappelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen passende landschapselementen zoals lanen, houtwallen, bossingels of een bosje. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna. • Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren. • Stem de toepassing van landschapselementen af op de massa-ruimte verhouding in de directe omgeving. Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen. • Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

Bebouwing en erf • Erven moeten zich voegen naar de historisch gegroeide structuur langs de wegen, waarbij straatvorming van aaneengesloten erven moet worden voorkomen. • Zorg op het erf voor een samenhangend ensemble van bebouwing en beplanting. De rest van de ruimte op het perceel heeft een weidse verschijningsvorm. • Sluit aan op en respecteer de karakteristieke stedenbouwkundige opzet van de bebouwing op het erf: een hoofdboerderij met meerdere in vorm ondergeschikte bijgebouwen. • Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat. • Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor uilen, insecten, kleine zoogdieren en amfibieën. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel. • Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorzieningen tegen verdroging.

Gebiedskenmerken natuur en landschap | Aveco de Bondt

Veenontginningslandschap (open) In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het open veenontginningslandschap.

Verkavelingsstructuur • Het verkavelingsprincipe in het open veenontginningslandschap typeert zich aan de strokenverkaveling. De percelen zijn langgerekt met een kleine variatie in kavelbreedte. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap. • De structuren in het landschap worden bepaald door sloten. Gebruik sloten voor perceelsbegrenzing. De hiermee gecreëerde kavellijnen zijn vaak niet kaarsrecht, maar licht rafelig.

Massa-ruimte verhouding • Het open karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas op het perceel enkel lage gewassen, waar je overheen kan kijken, toe. • Enkel bebouwing en begroeiing op het erf zijn hoogte-elementen in het landschap.

De deelgebieden voor het open veenontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Grebbelinie De Grebbelinie overlapt een deel van dit type landschap. Hierdoor zijn op die delen, naast de ontwerpprincipes hierboven, óók de regels uit het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie geldend. Zie hiervoor “Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie”.

Gebiedskenmerken natuur en landschap | Aveco de Bondt

Kenmerkende landschapselementen op het perceel • Kies voor sloten met oeverruigte en riet als perceel begrenzing. • Voeg buiten het erf geen struiken of bomen toe. Buiten het erf kunnen als hoogte-element alleen hekken bij de perceel toegang worden toegepast. • Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren. Maak bij kruidenrijke graslanden gebruik van maaisel uit natuurgebieden in de omgeving. • Kies op het erf, rondom de bebouwing, voor robuuste bomenrijen of bossingels. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna. • Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen.

Bebouwing en erf • Positioneer het erf direct aan de weg en waak voor het behoud van een open lint door vrije ruimte tussen naastgelegen erven te creëren en erven aan beide zijden van de weg nooit tegenover elkaar te situeren. Een erf is aan weerszijden altijd begrensd door een sloot. • Zorg ervoor dat de bebouwing met kopse kant op de weg georiënteerd is. • Behoud de openheid van het landschap door het erf als ‘eiland’, waarop bebouwing en begroeiing evenwichtig gecombineerd zijn, in de open ruimte op maaiveldhoogte te situeren. • Voorkom dat het erf een afwijkend element in het landschap wordt. Houd een maximale grootte van 2 hectare aan, een breedte-diepte verhouding van 1:2 en maak het erf nooit breder dan 2 kavels. • Zorg voor een duidelijk onderscheid tussen het hoofdgebouw met detail en de abstractere bijgebouwen. • Enkel elementen zoals gasopslag of een kraal mogen buiten het erf, verzonken in het grastapijt (max 1,5 hoog), gesitueerd worden. • Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat. • Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor uilen, insecten en kleine zoogdieren. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen of takkenrillen. • Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie.

Denk aan (half)open verharding voor hemelwater infiltratie en passende groene landschapselementen tegen hittestress

Veenontginningslandschap (halfopen) In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het halfopen veenontginningslandschap.

Verkavelingsstructuur • Het verkavelingsprincipe in het halfopen veenontginningslandschap typeert zich aan de strokenverkaveling haaks op de ontginningslinten. De percelen zijn langgerekt met variërende kavelbreedtes. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap. • Het halfopen veenontginningslandschap kent een kleinschalig en groen karakter. Behoud en versterk dit door herontwikkelen van agrarische erven en het planten van kenmerkende beplantingsstructuren, zie ‘Kenmerkende landschapselementen op het perceel’.

Massa-ruimte verhouding • Het halfopen karakter van het landschap met haar kamerstructuur dient behouden te worden. Pas zowel langs de randen van het erf als de perceelsgrenzen diverse beplantingselementen toe. • Benadruk de langgerekte ruimtes in het landschap door parallel lopende groenstructuren toe te passen. • Creëer enkele vergezichten op het achterliggende landschap.

De deelgebieden voor het halfopen veenontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel • Gebruik voor de landschappelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen passende landschapselementen zoals elzensingels, landschappelijke hagen en knotwilgenrijen. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna. • Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren. Maak bij kruidenrijke graslanden gebruik van maaisel uit natuurgebieden in de omgeving. • Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm. • Behoud waardevolle en kenmerkende landschapselementen.

Bebouwing en erf • Positioneer het erf haaks op de weg. Behoud de kleine korrel van de op de weg georiënteerde bebouwing. Creëer voldoende diversiteit in open ruimtes, gebiedseigen beplanting en doorzichten op het achtergelegen land. • Voorkom dat het erf een afwijkend element in het landschap wordt. Houd een breedte-diepte verhouding van 1:2 en maak het erf nooit breder dan 2 kavels. • Zorg voor een duidelijk onderscheid tussen het hoofdgebouw met detail en de abstractere bijgebouwen. • Enkel elementen zoals gasopslag of een kraal mogen buiten het erf, verzonken in het grastapijt (max 1,5 hoog), gesitueerd worden. • Alle functionaliteiten zoals parkeerplaatsen en een boerderijwinkel vinden plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat. • Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor vogels, insecten, kleine zoogdieren en amfibieën. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel. • Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorzieningen tegen verdroging.

Gebiedskenmerken natuur en landschap | Aveco de Bondt

Broekontginningslandschap In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het broekontginningslandschap.

Verkavelingsstructuur • Het verkavelingsprincipe in het broekontginningslandschap typeert zich aan het rechthoekige verkavelingspatroon waarbij erven als geschakelde blokken aan de weg liggen. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap. • Het broekontginningslandschap kenmerkt zich door veel verdraaiingen in verkavelingsrichting. Ondanks deze verdraaiingen hebben de kavels vaak een duidelijke lengterichting door robuust beplante perceelsranden. Behoud en versterk deze karakteristieken door herontwikkeling van agrarische erven en het planten van een intensiever groen raamwerk, zie ‘Kenmerkende landschapselementen op het perceel’.

Massa-ruimte verhouding • De variatie in het gesloten en open karakter van het landschap dient behouden te worden. Pas langs de randen van het perceel diverse robuuste landschapselementen toe. • Voorkom versnippering van ruimte. Kies op voorhand voor een open of besloten karakter van het perceel, maak hier geen combinatie van.

De deelgebieden voor het broekontginningslandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Grebbelinie De Grebbelinie overlapt een deel van dit type landschap. Hierdoor zijn op die delen, naast de ontwerpprincipes hierboven, óók de regels uit het beeldkwaliteitsplan Grebbelinie geldend. Zie hiervoor “Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie”.

Gebiedskenmerken natuur en landschap | Aveco de Bondt

Kenmerkende landschapselementen op het perceel • Draag bij aan een intensiever landschappelijk groen raamwerk. Behoud en herstel natuurlijke raamwerken met inheemse en gebiedseigen plantsoorten. • Gebruik voor de landschappelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen passende landschapselementen zoals een bosje, bossingel, knotbomen en bomenrijen. Deze landschapselementen, van inheemse en gebiedseigen plantsoorten, zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna. • Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren. Maak bij kruidenrijke graslanden gebruik van maaisel uit natuurgebieden in de omgeving. • Meer gecultiveerde vormen van groen, zoals heggen, een moestuin of perken, zijn enkel op het erf toegestaan. • Plant op en rondom het erf inheemse opgaande beplanting in een losse, natuurlijke vorm waarbij vanaf de weg deels zicht op het erf behouden blijft.

Bebouwing en erf • Positioneer het erf in een lint direct aan de weg. • Sluit aan op en respecteer de historische gelaagde bebouwing. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw; samen zijn ze een geënsceneerd ensemble. • Een erf kan een combinatie van oude en nieuwe bebouwing bevatten zolang een duidelijke variatie in bouwvolumes, hoogte en koprichtingen te zien is. Nieuwe bebouwing wordt zo veel mogelijk achter de bestaande bebouwing op het erf geplaatst. • Buiten het erf, in het veld is enkel een eenvoudig boerenschuurtje of schaapskooi toegestaan. • Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor vogels, insecten, kleine zoogdieren en amfibieën. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel. • Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorzieningen tegen verdroging.

Bos- en heidelandschap In deze sectie nemen we u graag mee in de ontwerpprincipes voor natuur en landschap in het bos- en heidelandschap.

Verkavelingsstructuur • Het verkavelingsprincipe in het bos- en heidelandschap typeert zich aan het grote blokvormige verkavelingspatroon op de hoge delen en een meer strookvormig patroon in de lagere delen. Ontwikkelingen volgen altijd de lijnen van de verkavelingsstructuur in het landschap.

Massa-ruimte verhouding • Nagenoeg het gehele bos- en heidelandschap is een uitgestrekt bostapijt. In dit type landschap worden ruimtes gevormd door af en toe een weide of wegen die door een tunnel van boomkronen lopen. Dit besloten karakter van het landschap dient behouden te worden.

De deelgebieden voor het bos- en heidelandschap vindt u hieronder op de kaart. Hiernaast bespreken we de kenmerken die horen bij dit type landschap.

Kenmerkende landschapselementen op het perceel • Behoud en respecteer het bos. Typerend zijn de verschillende boomsoorten die voorkomen. • Behoud, respecteer en verbind heidegebieden en vennen. • Kies voor een natuurlijke perceel afscheiding zoals een (bestaande) bosrand of houtwal. Herstel en verbind dit natuurlijke raamwerk met inheemse en gebiedseigen plantsoorten. Deze landschapselementen zijn belangrijke biotopen en verbindingszones voor flora en fauna. • Versterk de natuur door bloem- en kruidenrijk grasland, bestrijdingsmiddelvrije akkers en natuurlijke flauwe oevers toe te passen. Deze herbergen veel (specifieke) flora en zijn interessant voor insecten en daarmee vogels en kleine zoogdieren.

Bebouwing en erf • In het bos- en heidelandschap komt weinig tot geen bebouwing voor. Behoud bij ontwikkelingen het evenwicht tussen bos en bebouwing. • Zorg voor een boomrijk woonmilieu. • Situeer bebouwing half verscholen en verweven in het bos. Pas de bebouwingscontour aan op de bestaande bomen zodat er geen kap hoeft plaats te vinden. • Om altijd een groen zicht te behouden worden erfafscheidingen (m.u.v. beplanting), zoals een hekwerk of schutting, op minimaal 5 meter vanaf de weg in de bosrand geplaatst. • Breng op het erf waar mogelijk nestel- en schuilmogelijkheden aan voor vogels, insecten, kleine zoogdieren en amfibieën. Denk aan nestkasten, een insectenhotels, bladerhopen, takkenrillen of een poel. • Houd bij ontwikkelingen rekening met klimaatadaptatie. Denk aan (half)open verharding voor hemelwaterinfiltratie, passende groene landschapselementen tegen hittestress en waterbergingsvoorzieningen tegen verdroging.

Gebiedskenmerken natuur en landschap | Aveco de Bondt