Ruimtelijke onderbouwing

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING Keizersveldweg 10, Mariënheem

Dit document is met de groots mogelijke zorg samengesteld. BiedtRuimte is op geen enkele manier aansprakelijk voor de conclusies en vervolgwerkzaamheden die worden uitgevoerd op basis van dit document.

Auteurs: L. Middelkamp, MSc R. Nijmeijer, MSc BiedtRuimte Drosteweg 8 8101 NB Raalte Opdrachtgever: Aannemersbedrijf Tibben Projectnummer: 2017-007 Status: Definitief Datum: April 2021

Inhoudsopgave 1

Inleiding ......................................................................................................................................................................................2 1.1

Aanleiding ..........................................................................................................................................................................2

1.2

Leeswijzer ..........................................................................................................................................................................2

2

Planbeschrijving .........................................................................................................................................................................3 2.1

Ligging en gebruik..............................................................................................................................................................3

2.2

Huidige planologische situatie ...........................................................................................................................................3

3

Beschrijving van het initiatief ......................................................................................................................................................5 3.1

Het plan..............................................................................................................................................................................5

3.2

Verhouding tot huidig planologisch regime ........................................................................................................................9

3.3

Planmethodiek en verbeelding...........................................................................................................................................9

4

Beleidskaders...........................................................................................................................................................................10 4.1

Rijksbeleid........................................................................................................................................................................10

4.2

Provinciaal beleid .............................................................................................................................................................10

4.3

Gemeentelijk beleid .........................................................................................................................................................11

4.4

Conclusie .........................................................................................................................................................................12

5

Toets aan ruimtelijke en milieukundige aspecten.....................................................................................................................13 5.1

Algemeen.........................................................................................................................................................................13

5.2

Archeologie ......................................................................................................................................................................13

5.3

Flora en fauna..................................................................................................................................................................13

5.4

Bodem..............................................................................................................................................................................15

5.5

Geluid ..............................................................................................................................................................................15

5.6

Verkeer en parkeren ........................................................................................................................................................16

5.7

Water ...............................................................................................................................................................................17

5.8

Bedrijven en milieuzonering .............................................................................................................................................19

5.9

Luchtkwaliteit ...................................................................................................................................................................20

5.10

Externe veiligheid.............................................................................................................................................................21

5.11

Mer-beoordeling...............................................................................................................................................................22

5.12 6

Conclusie .........................................................................................................................................................................23

Uitvoerbaarheid ........................................................................................................................................................................24 6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid....................................................................................................................................24

6.2

Economische uitvoerbaarheid..........................................................................................................................................24

6.3

Conclusie .........................................................................................................................................................................24

Bijlagen ..............................................................................................................................................................................................25 Bijlage 1 Landschappelijk inrichtingsplan ......................................................................................................................................25 Bijlage 2 Stikstofparagraaf ............................................................................................................................................................25 Bijlage 2 Bodemonderzoek ...........................................................................................................................................................25 Bijlage 3 Watertoets ......................................................................................................................................................................25

1

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Bouwbedrijf Tibben, ontstaan en gevestigd aan de Keizersveldweg 10 te Mariënheem, heeft plannen om het bedrijf te herstructureren en uit te bereiden. Aan de Keizersveldweg heeft bouwbedrijf Tibben een materialenopslag, een timmerwerkplaats, metaalconstructiewerkplaats, kantoor & kantine. Het bouwbedrijf heeft de wens om het totaal oppervlak aan bedrijfsgebouwen uit te breiden en het bedrijf te herstructureren. Het bouwbedrijf heeft reeds bedrijfsgebouwen gerealiseerd, waarvoor geen vergunning is verleend. Dit plan gaat in op het realiseren van nieuwe bedrijfsuitreiding en het legaliseren van de reeds gebouwde bedrijfsgebouwen. Binnen de bestemming is het mogelijk om ten behoeve van het bedrijf een totaaloppervlak en 2.013m² aan bedrijfsgebouwen te realiseren aan de Keizersveldweg 10, te Mariënheem. Het totaaloppervlak van 2.013 m² bestaat uit 1.750m² (vergund en bestemd is in 2012), conform het bestemmingsplan is het mogelijk om dit uit te breiden met 15% (263 m²). Omdat er reeds een groter totaaloppervlak aan bedrijfsgebouwen is gerealiseerd (totaal 2.123 m²) dan dat er op grond van het bestemmingsplan is toegestaan (2.013 m²), past het plan niet volledig binnen de regels van het geldende bestemmingsplan.

Om dit initiatief mogelijk te maken zoeken we aansluiting van de gemeentelijke nota ‘Erven in beweging, Raalte geeft ruimte, waarbij het mogelijk is om op een locatie schuren te slopen, om daarmee op een andere locatie extra bedrijfsgebouwen te kunnen realiseren. Naast de extra bedrijfsgebouwen wordt het bestemmingsvlak met de bestemming Bedrijf met 1.550m² vergroot. Artikel 2.1 onder c van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) bepaalt dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren waarvan het gebruik in strijd is met het bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.12 lid 1 onder A onder 3 van de Wabo kan worden afgeweken van het geldende bestemmingsplan door middel van een omgevingsvergunning buitenplanse afwijking. Afwijken is alleen mogelijk als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Deze aanvraag omgevingsvergunning gaat vergezeld van deze ruimtelijke onderbouwing en besluitvlak. Het besluitvlak en de vergunning zijn uiteindelijk de juridisch bindende onderdelen.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt verder ingezoomd op het plangebied. Hierbij zal worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele kenmerken van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving van het plan gegeven. Hoofdstuk 4 vormt een overzicht van het relevante beleidskader op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau. De ruimtelijke- en milieukundige onderzoeken die ten grondslag liggen aan het plan worden in hoofdstuk 5 toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische haalbaarheid van het plan toegelicht.

2

2 Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de geschiedenis van het plangebied en de directe omgeving, wordt de huidige situatie weergegeven en wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling.

2.1 Ligging en gebruik Het plangebied is de bedrijfslocatie aan de Keizersveldweg 10 te Mariënheem. Deze locatie ligt ten oosten van de kern Mariënheem. Deze bedrijfslocatie is in het bezit van aannemersbedrijf Tibben. Aannemersbedrijf Tibben gebruikt de locatie als een materialenopslag, een timmerwerkplaats, metaalconstructiewerkplaats, kantoor & kantine. Daarnaast bevat het erf ook twee woningen, deze woningen zijn in gebruik bij de initiatiefnemer.

Figuur 1 bestaande situatie (2018 en 2020), Keizersveldweg 10, te Mariënheem

2.2 Huidige planologische situatie Het plangebied maakt onderdeel uit van bestemmingsplan buitengebied van de gemeente Raalte (vastgesteld op 8 juni 2012). Figuur 2 geeft een uitsnede van de projectlocatie. De locatie heeft de ‘enkelbestemming bedrijf’, met een functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – aannemersbedrijf’. Daarnaast is in dit bestemmingsplan bepaald dat het maximaal aantal dienstwoningen 2 bedraagt.

3

Figuur 2 Uitsnede bestemmingsplan buitengebied van de gemeente Raalte, locatie Keizersveldweg 10

4

3 Beschrijving van het initiatief 3.1 Het plan De wens van de initiatiefnemer is om het bedrijf aan de Keizersveldweg te herstructureren, de bedrijfsgebouwen hierbij verder uit te breiden en opslag en parkeren van bedrijfsauto’s op eigen terrein mogelijk te maken. Voor het laatste geldt dat de bestaande bestemming uitgebreidt moet worden. De woningen worden specifiek bestemd als bedrijfwoning. Het oppervlak van de woningen en de bijbehorende erven wordt daarmee afgetrokken van het oppervlak aan bedrijfsbestemming. De netto uitbreiding bedraagt, met aftrek van de bedrijfsgebouwen, 1550m². Om deze uitbreiding mogelijk te maken worden KGO inspanningen gepleegd. Een onderdeel hiervan is het verbeteren van de parkeerssituatie door aanbrengen van grasbetonkeien. Het gehele inrichtingsplan is te vinden in bijlage 1. Het bouwbedrijf heeft in het verleden bedrijfsgebouwen gerealiseerd, waarvoor geen vergunning is verleend. Daarnaast is de wens van het bouwbedrijf om nog verder uit te breiden. De niet vergunde bedrijfsgebouwen hebben een oppervlak van 110 m² en de wens is om het bedrijf verder met 116 m² uit te bereiden. Het onderliggende plan beroept zich op het gemeentelijke beleidsnota erven in beweging en dan specifiek het schuur voor schuur beleid.

Dit plan legaliseert de reeds uitgevoerde uitbreiding en het bied de mogelijkheid van een extra uitbreiding.Tevens wordt de eerder toegevoegde overkapping bij deze ontwikkeling weer gesloopt. Onderdeel van dit plan is de sloop van minimaal 320 m² op een locatie elders. Voor dit plan is aan de Nieuwe Lemerlerveldseweg 5 te Raalte 403m² aan landschapsontsierende gebouwen gesloopt. Hiermee wordt ruim meer gesloopt dan voor deze ontwikkeling noodzakelijk is. Een van de landschappelijke inrichtingsmaatregelen betreft het planten van laanbomen langs de Keizersveldweg, tussen de parkeervakken. Dit voornemen is besproken met Waterschap Drents Overijsselse Delta. Gezien de overkluisde A-watergang, wil het waterschap geen beplaning op deze locatie. Het extra sloopoppervlak dient als vervangende compensatie. Samenvattend betreft de ontwikkeling het uitbreiden van totaal 226m² aan bedrijfsgebouwen, het uitbreiden van de bedrijfsbestemming met 1550 m², het slopen van 403m² elders & de landschappelijke inpassing van het gehele bedrijf.

5

Figuur 3 locatie Nieuwe Lemelerveldseweg 5, te Raalte Op de locatie aan de Keizersveldweg zijn naast bedrijfsgebouwen ook twee bedrijfswoningen aanwezig. Deze woningen zijn in gebruik door de initiatiefnemer. Om het onderliggende plan te realiseren worden deze twee woningen als bedrijfswoningen aangemerkt. Een bedrijfswoning is een woning die een functionele binding heeft met het bedrijf, waar de woning bij hoort.

Landschappelijke inrichting Onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing is de landschappelijke inpassing van het bedrijf in de omgeving. Dit landschappelijke inpassingsplan bevat een landschappelijke verbeterbijdrage. In dit plan is er rekening gehouden met karakteristieke beplanting en kijkrichtingen. Daarnaast draagt de initiatiefnemer zorg voor de realisatie van groen aan de voorzijde van het perceel aan de Keizersveldweg. Het inrichtingsplan is opgenomen in bijlage 1.

6

Figuur 4 vooraanzicht van de landschappelijke inpassing aannemersbedrijf Tibben (bron: the citadel company)

7

Figuur 5 uitsnede inrichtingsplan

8

3.2 Verhouding tot huidig planologisch regime Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ (vastgesteld op 8 juni 2012) van de gemeente Raalte (zie figuur 2). De locatie heeft de bestemming ‘bedrijf – specifieke vorm van bedrijf – aannemersbedrijf’. De gewenste ontwikkeling valt binnen de bestaande bestemming. Bestemd in 2012 Gerealiseerd in 2019 Te realiseren situatie

2.013 m² 2.123 m² 2.239 m²

1.750 + 263 (15% regel) 110 m² teveel + 116 m²

De initiatiefnemer heeft reeds teveel bedrijfsgebouwen gerealiseerd en de wens is om het oppervlak aan bedrijfsgebouwen verder te vergroten, daarmee wordt 226m² meer gebouwd (incl. 15% regel) dan het eerdere bestemmingsplan toestaat. Daarom wordt met een omgevingsvergunning volgens artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), eerste lid onder a, sub 3 afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Deze afwijking van het bestemmingsplan moet gemotiveerd worden met een ruimtelijke onderbouwing waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Deze ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.

3.3 Planmethodiek en verbeelding Volgens de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening is een analoog en digitaal besluitvlak van het projectgebied gemaakt. Er zijn geen bouw- en gebruiksregels opgesteld voor dit plan. De omgevingsvergunning (het besluit) - inclusief deze ruimtelijke onderbouwing - vormen namelijk het directe kader voor het plan.

9

4 Beleidskaders In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan dit beschreven beleid.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteitsaanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

4.1.2 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (Barro) De juridische borging van de nationale belangen uit de SVIR vindt plaats in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld (en aangevuld op 28 augustus 2012) en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Relatie met initiatief Onderliggend initiatief maakt geen onderdeel uit van de nationale ruimtelijke hoofdstructuur, waardoor de Barro niet van toepassing is.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft regels waar concrete ruimtelijke projecten aan moeten voldoen. Zo is in het Bro de ladder voor duurzame verstedelijking verankerd. De ladder voor duurzame verstedelijking is gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is o.g.v. artikel 3.1.6, lid 2 slechts van toepassing als het een stedelijke ontwikkeling betreft. Indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling, dan is de vraag of het gaat om een bestaand stedelijk gebied gaat of dat de ontwikkeling daarbuiten plaatsvindt. Relatie met initiatief Dit project betreft geen stedelijke ontwikkeling waardoor de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

4.2 Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel Beken Kleur (2017), actualisatie september 2018 De ambitie van Overijssel is om een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi landschap. Een samenleving, waarin alle Overijsselaars zich thuis voelen en participeren. Met bloeiende steden als motoren

10

voor cultuur en werkgelegenheid, ingebed in een landschap, waarin wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken. Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarische cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en – opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en voorwaarden op basis van gebiedskenmerken, kunnen te maken hebben met landschappelijke inpassing, infrastructuur, milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water et cetera. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Dit plan ligt in de Natuurlijke laag ‘Dekzandvlakte en ruggen’, in de laag van het agrarische cultuurlandschap ‘Jonge heide- en broekontginningslandschap’

Natuurlijke laag – Dekzandvlakte en ruggen De ruimtelijke kwaliteitsambitie binnen de natuurlijke laag voor de Dekzandvlaktes is:

De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. (Bron: Omgevingsvisie Overijssel Beken Kleur (2017)) Relatie met initiatief Binnen het plangebied is geen oorspronkelijk reliëf terug te vinden. Door de bebouwingsrichting van de bedrijfsgebouwen zo te kiezen dat deze in lijn is met de oorspronkelijke bebouwingsrichting en door te kiezen voor streekeigen beplanting, wordt invulling gegeven aan de aan de ruimtelijke kwaliteitsambitie. Dit is verder uitgewerkt en omschreven in het landschapsplan, zie bijlage 1.

Laag van het agrarische cultuurlandschap – Jong heide- en broekontginningslandschap De ruimtelijke kwaliteitsambitie binnen de laag van het agrarische cultuurlandschap voor het Jong heide- en broekontginningslandschap is:

De ambitie is de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen. (Bron: Omgevingsvisie Overijssel Beken Kleur (2017)) Relatie met initiatief Het onderliggende initiatief worden de landschappelijke raamwerken (lanen, bosstroken & waterlopen) behouden en waar mogelijk versterkt. In het landschapsplan (zie bijlage 1) is dit nader uitgewerkt.

4.3 Gemeentelijk beleid 4.3.1 Beleidsnotitie Erven in beweging, Raalte geeft ruimte Het buitengebied van Raalte verandert. In de periode 2012 – 2030 komt naar verwachting ca 300.000m² agrarische bebouwing vrij door bedrijfsbeëindiging van agrarische bedrijven. Om te voorkomen dat op grote schaal leegstand ontstaat bevat deze beleidsnota ‘Erven in beweging’ een aantal aanvullende

11

mogelijkheden/instrumenten om leegstand tegen te gaan. Gemeente Raalte zet hiermee in op sloop en hergebruik. Enerzijds om de ruimtelijke kwaliteit van ons buitengebied te versterken. Anderzijds om een levendig buitengebied te houden waarin gewoond en gewerkt kan worden. Met de extra mogelijkheden die dit beleid bevat heeft een eigenaar van een erf met leegstaande gebouwen de volgende mogelijkheden: -

Een woning bouwen in ruil voor sloop van minimaal 850m² (rood voor rood regeling) Een (niet-agrarisch) bedrijf starten; Extra (bij)gebouwen bouwen bij een woning of bedrijf in ruil voor sloop van een veelvoud aan gebouwen (schuur voor schuur regeling)

Nieuw: de schuur voor schuur regeling Met schuur voor schuur kan op het ene erf worden gesloopt, ten gunste van extra bouwmogelijkheden op een ander erf. Zo wordt ontwikkelkracht optimaal ingezet om sloop op gang te krijgen. De bouw-sloopverhouding is als volgt:

Relatie met initiatief Voor dit plan wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid om extra oppervlakte (boven het maximale oppervlak zoals dit bestemd is) aan gebouwen te realiseren. Omdat er voor dit initiatief 226 m² meer wordt gerealiseerd dan is bestemd, dient elders 332 m² te worden gesloopt (tot 100m², verhouding sloop / bouw 1:1, 101m²-500m², verhouding sloop / bouw 1:2). Aan de Nieuwe Lemerlerveldseweg 5 is 403m² landschapsontsierende bebouwing gesloopt.

4.4 Conclusie Rijksbeleid heeft geen invloed op dit plan. Onderliggend initiatief is in lijn met het provinciale en gemeentelijke beleid, waarbij het vooral gaat om een kwalitatieve afstemming van het plan op de landschappelijke kenmerken en kwaliteiten. Deze vertaalslag is gemaakt en ruimtelijk aanvaardbaar bevonden.

12

5 Toets aan ruimtelijke en milieukundige aspecten 5.1 Algemeen Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat moet worden ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. In dat kader dient te kunnen worden aangetoond dat de wijziging van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij wordt onder meer het toekomstige gebruik afgezet tegen ruimtelijke en milieukundige omstandigheden ter plaatse en in de omgeving. In het volgende hoofdstuk vindt deze toets plaats voor aspecten die voor onderliggend initiatief relevant zijn.

5.2 Archeologie Beleidskader In de Wet op de archeologische monumentenzorg (een wijziging van de Monumentenwet 1988) stellen Rijk en provincie dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Analyse De gemeente Raalte heeft in het bestemmingsplan buitengebied de gebieden aangegeven met een archeologische verwachtingswaarde. Deze gebieden zijn middels een dubbelbestemming aangeduid. De projectlocatie kent geen archeologische dubbelbestemming. Daarmee zijn geen archeologische waarden in de ondergrond te verwachten. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor onderliggend plan.

5.3 Flora en fauna Beleidskader Een inschatting van eventuele belemmeringen op het gebied van natuurbescherming is onderdeel van een toets aan een goede ruimtelijke ordening. Daarom dient ieder plan waarvoor een wijziging van het bestemmingsplan optreedt te worden getoetst aan de Wet Natuurbescherming (Wnb). Analyse Onderliggend plan voorziet in het bouwen van een bedrijfsgebouwen. Negatieve effecten van de voorgenomen activiteiten op beschermde flora- en faunasoorten en beschermd (natuur)gebied zijn gezien de omvang, functie en locatie op voorhand uit te sluiten, wanneer conform de zorgplicht gehandeld wordt. In het kader van de zorgplicht moet rekening worden gehouden met alle in het plangebied aanwezige planten en dieren en moet er gekozen worden voor een werkmethode en/of planning in de tijd, waardoor planten en dieren zo min mogelijk schade ondervinden als gevolg van de voorgenomen activiteiten. In het onderliggende initiatief is

13

een groot deel van de werkzaamheden reeds uitgevoerd. Daarnaast veranderd het gebruik van de locatie niet ten opzichte van tot het huidige gebruik. Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland en Natura2000. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied Boetelerveld, bedraagt 1,72 kilometer. Door Locis adviseurs is een stikstofparagraaf opgesteld (Bijlage 2). Uit de berekeningen met de Aerius-calculator blijkt dat er ter hoogte van kwetsbare habitattype in de Natura-2000, ten gevolge van de stikstofuitstoot binnen dit planproject, geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar zijn. Daarmee staat op voorhand vast dat de activiteiten, nodig voor de aanlegfase en gebruiksfase van het gewenste plan, geen nadelige effecten hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van de omliggende beschermde Natura-2000 gebieden.

Figuur 6 afstand tot het dichtstbijzijnde N2000 gebied, Boetelerveld Conclusie Het aspect flora & fauna heeft geen beperkende invloed op onderliggend plan.

14

5.4 Bodem Beleidskader In het kader van het besluit bodemkwaliteit dient aangetoond te worden dat gewijzigde bestemmingen (bij voorkeur) op schone grond worden gerealiseerd. Dit, om aan te kunnen tonen dat er geen risico’s voor de gezondheid optreden bij het beoogde gebruik. Analyse In het kader van onderliggend initiatief heeft een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden. De doelstelling van het onderzoek is aan te tonen dat op de locatie redelijkerwijs gesproken geen verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het freatisch grondwater. Het onderzoek is als bijlage 3 opgenomen, de resultaten van het onderzoek zijn als volgt. In totaal zijn er 12 boringen verricht, waarvan 1 tot circa 4.20 meter diepte welke is afgewerkt met een peilbuis. Gebleken is dat de grond globaal bestaat uit fijn zand. In de boven- en ondergrond zijn roest- en oerhoudende lagen aangetroffen. Er zijn, met uitzondering van de laag met puingranulaat, geen bodemvreemde materialen waargenomen. De veldwerker heeft visueel geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld of in de bodem. Het freatische grondwater in de peilbuis is aangetroffen op 2.05 meter min maaiveld. In de bovenen ondergrond en in het grondwater zijn er geen verontreinigingen aangetoond.

Uit milieukundig oogpunt is er daarom geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik. Conclusie Het aspect bodem heeft geen beperkende invloed op onderliggend plan.

5.5 Geluid Beleidskader Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) moet bij het opstellen of wijzigen van bestemmingsplannen rekening worden gehouden met de geluidsproductie van wegverkeer, spoorwegen en industrie. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in wegverkeer, spoorwegverkeer en industrielawaai. Met betrekking tot geluid veroorzaakt door het wegverkeer is in de Wet geluidhinder de verplichting opgenomen tot het verrichten van onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van (nieuw geprojecteerde) woningen en andere geluidgevoelige objecten. Op grond van artikel 74 van de Wet geluidhinder (Wgh) hoofdstuk VI, afdeling 1 bevindt zich aan weerszijden van een weg een zone. Als in deze zone geluidgevoelige bebouwing wordt geprojecteerd dan dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Geluidgevoelige bebouwing zijn ‘woningen en gebouwen die op grond van art. 1 Wgh worden aangemerkt als andere geluidsgevoelige gebouwen, met uitzondering van die gebouwen behorende bij de betreffende inrichting.

15

Analyse De woningen die gevestigd zijn op het erf worden aangemerkt als bedrijfsgebouwen. Hiermee is op grond art. 1 Wgh het bedrijfsgebouw aan de Keizersveldweg 10, te Mariënheem geen geluidgevoelige gebouw. Er zijn verder geen geluidsgevoelige gebouwen in de nabije omgeving. Conclusie Het aspect geluid heeft geen beperkende invloed op onderliggend plan.

5.6 Verkeer en parkeren Beleidskader Raalte is voortdurend in beweging. In de afzonderlijke dorpen, maar ook in het landelijk gebied zijn voortdurend initiatieven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Deze ruimtelijke ontwikkelingen betekenen veelal een wijziging in de parkeerbehoefte. Vaak gaat het om een extra parkeerbehoefte, maar soms vermindert deze behoefte ook. De gebruikers willen hun auto zo dicht mogelijk bij de nieuwe ontwikkeling kunnen parkeren. De bestaande omwonenden willen echter niet te veel overlast hiervan ervaren en willen ook zelf hun auto kwijt kunnen. Om er voor te zorgen dat leefbaarheid en de kwaliteit van de leefomgeving niet stapsgewijs verder onder druk komen te staan, is het belangrijk om bij ontwikkelingen voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Voldoende in de zin van genoeg parkeerplaatsen, maar ook niet overdadig veel. De ruimte is immers schaars en moet ook gevuld kunnen worden door andere functies. De juiste mate van parkeerplaatsen wordt berekend aan de hand van de systematiek en parkeernormen in dit document. Bij de beoordeling van ruimtelijke ontwikkelingen wordt er gebruik gemaakt van de parkeernormen Raalte 2015 (paraplubestemmingsplan Parkeren). Analyse Het onderliggende plan leidt niet tot een significante wijziging in het aantal verkeerbewegingen of een gewijzigde parkeerbehoefte.

Wel is het noodzakelijk om bij de herstructurering van het erf de parkeermogelijkheden in kaart te brengen. De bedrijfspanden aan de Keizersveldweg 10 te Mariënheem valt onder de categorie Bedrijfsverzamelgebouw. Dit betekent dat de panden een gelijkwaardige mix van kantoren, arbeidsextensieve (opslag) en arbeidsintensieve (werkplaats) activiteiten bedraagt. Per 100m² BVO (bruto vloeroppervlak) geldt een parkeernorm van 2 parkeergelegenheden. Het gewenste bruto vloeroppervlak bedraagt 2.239 m². Dit betekend dat er in totaal 44 ((2.239/100)x2) parkeergelegenheden aanwezig moeten zijn. Deze parkeerplekken worden aan de overkant van de weg op grasbetonklinker gerealiseerd. Op de achterkant van het erf kunnen indien mogelijk ook auto’s geparkeerd worden, zie figuur 7.

16

15 parkeerplekken

30 parkeerplekken

Figuur 7 situering van de parkeerplaatsen (bron: thecitadelcompany) Conclusie Het aspect verkeer & parkeren heeft geen beperkende invloed op onderliggend plan.

5.7 Water Beleidskader Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Analyse Op 5 oktober 2020 heeft een digitale watertoets plaatsgevonden (zie bijlage 4). Op basis van deze digitale toets concludeert het waterschap dat belangen van het waterschap beperkt worden geraakt. Daarom is de korte procedure doorlopen.

17

Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan tien wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m². Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast. Het waterschap gaat daarom akkoord met het plan, mits wordt voldaan aan de uitgangspunten uit de standaard waterparagraaf, zoals beschreven in bijlage 4 van deze toelichting. Een van deze uitgangspunten is het specificeren van het plan ten aanzien van waterhuishouding & hemelwater.

Waterhuishouding Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en onderzijde bouwvloer. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een kleinere ontwateringsdiepte. Om wateroverlast binnen woningen en bedrijven te voorkomen adviseren wij om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren (as van de weg). Voor lager gelegen ruimtes, zoals kelders en parkeergarages, wordt aandacht besteed aan het voorkomen van wateroverlast door bijvoorbeeld instromend hemelwater.

Hemelwater Bij de afvoer van overtollig hemelwater moet het afstromend hemelwater ter plaatse in de bodem dan wel op het oppervlaktewater worden teruggebracht. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi s heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een mogelijkheid. Als infiltratie niet mogelijk is dan kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen of het omliggende watersysteem. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Conclusie Bij de inrichting van het terrein worden maatregelen getroffen om hemelwater in de grond te infiltreren. Daarbij wordt een deel van het regenwater opgevangen, dat gebruikt wordt als spoelwater voor het toilet.

5.7.1 Waterveiligheid Beleidskader In de omgevingsverordening (paragraaf 2.14.4) heeft de provincie Overijssel aangegeven dat voor gebieden met het risico op overstroming een onderbouwing in het bestemmingsplan moet worden opgenomen in de vorm van een overstromingsrisicoparagraaf. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen minder snel en ondiep onderlopende gebieden en snel diep onderlopende gebieden. Analyse

18

De verschillende dijkringen worden weergegeven in figuur 8, de rode stip is geeft het plangebied weer, deze valt buiten de dijkringen. Dit betekend dat er geen overstromingsgevaar is en een overstromingsrisicoparagraaf niet van toevoegende waarde is.

Figuur 8 overzicht dijkringen (bron: helpdeskwater.nl) Conclusie Het aspect water vormt geen beperking voor onderliggend initiatief.

5.8 Bedrijven en milieuzonering Beleidskader Indien een ontwikkeling of bestemmingsplanwijziging de realisatie van een milieugevoelige functie mogelijk maakt, dient gekeken te worden of er zich in de omgeving van de ontwikkeling bedrijven bevinden die vanuit oogpunt van hun functie hinder ondervinden van het plan of andersom. De VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (2009)’ biedt inzicht in de afstanden die gelden tussen bedrijven en milieugevoelige functies. Analyse

19

Onderliggend plan maakt geen nieuwe milieugevoelige functie mogelijk. Het gebruik van de locatie zal niet gewijzigd worden. De vorm van het bouwvlak wordt vergroot, dit kan gevolgen hebben voor de omliggende bestemmingen. Echter zijn alle functies rondom het aannemersbedrijf op dusdane afstand dat het hier geen invloed op zal hebben. Daarnaast worden de woningen op het erf aangemerkt als bedrijfswoningen, hierdoor worden ze niet als milieugevoelig object gezien.

Figuur 9 afstand bouwvlak tot milieugevoelige functies (wonen)

Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering heeft geen beperkende invloed op onderliggend initiatief.

5.9 Luchtkwaliteit Beleidskader Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet Milieubeheer in werking getreden. In deze wet is ook de regeling voor luchtkwaliteit opgenomen. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer volgt dat een voorgenomen ontwikkeling vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit inpasbaar is indien in ieder geval aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan: 1. Er worden geen grenswaarden voor de luchtkwaliteit overschreden;

20

2. Er treedt geen verslechtering van de luchtkwaliteit op, of er vindt per saldo een verbetering van de luchtkwaliteit plaats door compenserende maatregelen; 3. De voorgenomen ontwikkeling draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; 4. De voorgenomen ontwikkeling is onderdeel van het Nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL). Analyse Het plan betreft de realisatie van bedrijfsgebouwen. Het betreft hier een plan categorie 3A.1 (kantoorlocaties) overeenkomstig bijlage 3a van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (milieukwaliteitseisen). Per ontsluitingsweg worden minder dan 1500 woningen en/of minder dan 100.000 m² bvo kantoor gerealiseerd. Volgens bijlage 3B van de Regeling draagt het plan hierdoor ‘niet in betekenende mate’ bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof PM10/PM2,5. Conclusie Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Het project is op basis van het aspect luchtkwaliteit uitvoerbaar.

5.10 Externe veiligheid Beleidskader Externe veiligheid gaat over het beheersen van risico’s die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. Een LPG-tankstation of chloortrein vallen bijvoorbeeld onder het externe veiligheidsbeleid. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden: 1. Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen. 2. Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG. Analyse Aan de hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het projectgebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. De risicokaart laat geen potentiële risicobronnen in de omgeving van het plangebied zien. Conclusie Het project is op basis van het aspect externe veiligheid uitvoerbaar.

21

5.11 Mer-beoordeling Beleidskader Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. De wijziging van het Besluit m.e.r. volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU van de Europese Unie. De artikelen 7.16 tot en met 7.20a van de Wet milieubeheer (Wm) zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing, waarbij het niet uitmaakt of het een activiteit betreft boven of onder de D-drempel. In het gewijzigde Besluit m.e.r. is de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling beschreven. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, dienen de volgende stappen genomen te worden. 1. De initiatiefnemer stelt een aanmeldingsnotitie op. 2. Het bevoegd gezag neemt binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden. 3. De initiatiefnemer voegt het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer). Vormvrije m.e.r-beoordeling Het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning heeft betrekking op activiteiten die voorkomen op de D-lijst (D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen) uit het Besluit m.e.r.

Voor deze activiteit zijn drempelwaarden opgenomen voor de omvang het stedelijke ontwikkelingsproject. Deze drempelwaarden betreffen stedelijke ontwikkelingsprojecten met een omvang van: -

een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied dat 2.000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.

Analyse De oppervlakte van de voorgenomen activiteit blijft onder de drempelwaarden van 100 hectare en het bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². De voorgenomen activiteit voorziet niet in het bouwen van 2.000 of meer woningen. De voorgenomen activiteit blijft hiermee onder de genoemde drempelwaarden voor stedelijke ontwikkelingsprojecten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu en daarom hoeft geen milieueffectrapport te worden opgesteld.

Conclusie In artikel 7.16 Wm is beschreven waar een aanmeldingsnotitie aan moet voldoen. In de aanmeldnotitie worden de voorgenomen activiteiten en de waarschijnlijke gevolgen van de activiteit voor het milieu beschreven. Deze gevolgen zijn niet negatief, wat voor het college van B&W reden is geweest om geen milieueffectrapportage op te stellen voor onderliggend plan. Dit document geldt als besluitdocument voor de vormvrije MER beoordeling.

22

5.12 Conclusie Ruimtelijke en milieukundige aspecten vormen geen belemmering voor onderliggend initiatief.

23

6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1.1 Vooroverleg In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1.Bro en artikel 6.18 Bor moet een projectafwijkingsbesluit aan verschillende overheidsinstanties voorgelegd worden. Hierna een korte samenvatting.

Waterschap Drents Overijsselse Delta Vooroverleg met het Waterschap heeft plaatsgevonden via het invullen van de digitale watertoets op 5 oktober 2020. De bestemming en de grootte van het plan hebben geen invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Waterschap Drents Overijsselse Delta heeft aangegeven geen waterschapbelang te hebben bij dit plan.

Provincie Overijssel Het bouwplan omvat een kleinschalige vorm van bedrijvigheid en is in principe binnen de bedrijfsbestemming toegestaan. Het bouwplan is hierdoor uitgezonderd van het provinciale vooroverleg. De provincie Overijssel heeft bij de gemeente Raalte aangegeven geen provinciaal belang te zien.

6.1.2 Betrokkenheid omwonenden De directe aanwonenden aan de Keizersveldweg zijn door de initiatiefnemer bezocht. Vanuit de omwonenden zijn geen bezwaren op dit plan geuit.

6.1.3 Zienswijzen De ontwerp omgevingsvergunning wordt zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn kan iedereen zienswijzen indienen bij de gemeenteraad van Raalte. Na deze termijn wordt het resultaat van de terinzagelegging in deze ruimtelijke onderbouwing weergegeven.

6.2 Economische uitvoerbaarheid In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat ruimtelijke plannen economisch uitvoerbaar moeten zijn. De gemeente Raalte heeft een ontwikkelingsovereenkomst met de aanvrager gesloten, waarin is vastgelegd dat de kosten voor de procedure, de landschappelijke inpassing en eventuele kosten voor planschade volledig voor zijn rekening komen. Het is niet nodig een exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal met een ontwikkelingsovereenkomst is geregeld. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling is hiermee voldoende gegarandeerd.

6.3 Conclusie Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het voorgenomen plan ruimtelijk, maatschappelijk, en economisch uitvoerbaarheid is. De voorgenomen ontwikkeling kan dus worden gerealiseerd.

24

Bijlagen Bijlage 1 Landschappelijk inrichtingsplan Bijlage 2 Stikstofparagraaf Bijlage 2 Bodemonderzoek Bijlage 3 Watertoets

25