Rapportage Locatiestudie gemeentehuis Raalte
Tekst van het document
Rapportage Locatiestudie gemeentehuis Raalte
Opdrachtgever Gemeente Raalte Datum 15 augustus 2024 Project Locatiestudie gemeentehuis Referentie 1732502-0028.1.0 Auteur(s) Michiel Otto Iona van der Toorn
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Statenlaan 8
5223 LA 's-Hertogenbosch
T 073 - 6 409 409
info@hevo.nl
KvK Brabant 16029774
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Burg. Roelenweg 40
8021 EW Zwolle
T 038 - 4 258 101
ISO 9001-gecertificeerd
BTW 0011.60.461.B01
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
3
2.
Leeswijzer
3
3.
Procesbeschrijving
3
4. 4.1. 4.2.
Beoordelingscriteria Knock-out criteria Selectiecriteria
5 5 5
5.
Longlist naar shortlist
8
6.
Shortlist naar voorkeurlocaties
10
7.
Conclusie en aanbeveling
11
Bijlage 1 – Resultaten enquête
12
Bijlage 2 – Kaarten met locaties
13
Bijlage 3 – Uitgewerkte multicriteria-analyse
15
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 2 van 17
1. Inleiding
3. Procesbeschrijving
De gemeente Raalte heeft de afgelopen jaren gewerkt aan plannen voor de huisvesting van haar organisatie, publieke dienstverlening en de raad. Eind 2022 bleek dat de verduurzaming en herinrichting van het huidige gemeentehuis veel duurder werd dan gedacht. Daarom besloot het college in februari 2023, na overleg met de raad, verschillende scenario's te onderzoeken.
Om een afgewogen keuze te maken, dient de gemeente een rationele afweging te maken tussen de verschillende mogelijkheden. Hiervoor is het van belang om een gestructureerde objectieve analyse te doen om de voor- en nadelen van de locaties tegen elkaar af te wegen om te komen tot een of meer voorkeurslocaties. In de onderstaande alinea’s wordt het verschillende onderdelen en proces van deze analyse toegelicht.
In november 2023 is de scenariostudie voor het gemeentehuis afgerond. Naar aanleiding hiervan is door de raad besloten dat het scenario 'nieuwbouw op een nieuwe locatie' verder wordt uitgewerkt met behulp van een locatiestudie.
2. Leeswijzer Deze rapportage beschrijft de uitkomsten van de locatiestudie. Hoofdstuk 3 beschrijft het proces en licht de stappen toe die zijn genomen om tot voorkeurslocaties te komen. In hoofdstuk 4 worden de criteria beschreven die zijn gebruikt om de locaties te beoordelen. Hoofdstuk 5 behandelt de totstandkoming van de longlist met locaties en legt uit hoe deze wordt verkort naar een shortlist. In hoofdstuk 6 worden de locaties op de shortlist beoordeeld om tot voorkeurslocaties te komen. Hoofdstuk 7 presenteert de uitkomsten van de locatiestudie en doet aanbevelingen.
Enquête Om de bijdragen van de gebruikers van het gemeentehuis mee te nemen in de locatiestudie, is een enquête uitgezet. Deze enquête is verspreid onder medewerkers en inwoners via het Digipanel. De vragen zijn opgesteld door de werkgroep vanuit de gemeente en hebben onder andere betrekking op welke locaties binnen de gemeente Raalte potentie hebben en wat belangrijk is aan de locatie van een gemeentehuis. Ook is via het Digipanel het sentiment ten aanzien van een nieuw gemeentehuis gepeild. De vragen en de resultaten van de enquête zijn opgenomen in Bijlage 1. Verzamelen van locaties Om tot een uitgebreide en volledige longlist van locaties te komen zijn de resultaten van de enquête gebruikt. Daarnaast zijn diverse locaties aangedragen vanuit de gemeentelijke organisatie.
De bijlagen bieden aanvullende informatie over verschillende onderdelen. Met de resultaten van het onderzoek kan het college een voorkeur uitspreken voor één of meer locaties die in een volgende stap verder onderzocht en/of uitgewerkt kunnen worden.
Afwegingskader Om van de longlist naar voorkeurslocaties te komen is een stapsgewijze aanpak gebruikt: Stap 1: Van longlist naar shortlist Bij stap 1 worden de locaties op de longlist getoetst aan de minimale eisen voor een gemeentehuislocatie om zo tot een shortlist te komen die vervolgens wordt beoordeeld. Deze minimale eisen worden de knock-outcriteria genoemd. Stap 2: Van shortlist naar voorkeurslocaties In stap 2 wordt een objectieve afweging tussen de locaties op de shortlist gemaakt met behulp van een multicriteria-analyse om tot voorkeurslocaties te komen. Bij een
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 3 van 17
multicriteria-analyse worden de locaties ten opzichte van elkaar beoordeeld op verschillende selectiecriteria. Deze criteria zijn opgesteld binnen de werkgroep. Om tot een volwaardige lijst met criteria te komen, zijn binnen de gemeentelijke organisatie de betrokken interne afdelingen geraadpleegd om mee te denken. Daarnaast is de professionele kennis van HEVO over locatiestudies ingezet en zijn de resultaten uit de eerder genoemde enquête gebruikt. In verschillende werksessies met de werkgroep zijn de locaties op de shortlist beoordeeld. Voor de beoordeling zijn opnieuw de betrokken interne afdelingen binnen de gemeente en HEVO geraadpleegd waar nodig. Ter onderbouwing van de beoordeling is bureauonderzoek gedaan.
Bureauonderzoek Er is een bureauonderzoek gedaan naar de locaties. Dit betreft onder andere het uitzoeken van reisafstanden, kavelgrootte en bestemming van het perceel. Daarnaast is voor elke locatie op de shortlist een Klick-melding gedaan om de kabels en leidingen in het kavel inzichtelijk te maken.
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 4 van 17
4. Beoordelingscriteria 4.1. Knock-out criteria Om van de longlist tot een hanteerbare en realistische lijst met locaties, de shortlist, te komen, worden de locaties getoetst aan een set minimum eisen, de knock-outcriteria: 1.
2.
3.
De locatie ligt in het dorp Raalte of Heino. Hiermee is een minimale centrale ligging in de gemeente gewaarborgd en bevindt het zich dicht bij een groot deel van de inwoners van de gemeente. De oppervlakte van het perceel is circa 8.000 m² of groter. De minimale perceelgrootte is berekend op basis van de voetafdruk van het gebouwvolume uit de scenariostudie, die is bepaald met behulp van de ruimtestaat, inclusief parkeergelegenheid (conform de parkeernorm en situatie bij het huidige gemeentehuis). De locatie moet eigendom zijn van de gemeente of vanuit strategisch ruimtelijk standpunt interessant zijn.*
*Indien locaties niet in eigendom zijn van de gemeente, wordt beoordeeld of verwerving van de locaties vanuit strategische, ruimtelijke overwegingen interessant is (passend in de ruimtelijke visie of vergelijkbare overwegingen).
4.2. Selectiecriteria Elke locatie wordt beoordeeld op twee verschillende aspecten: de kwaliteit van de locatie en de haalbaarheid van de locatie. Binnen deze aspecten zijn diverse criteria met bijbehorende subcriteria opgesteld. De beoordeling van de criteria is in de meeste gevallen kwalitatief. Voor enkele criteria, zoals de loopafstand naar het station of nabijgelegen voorzieningen, kan een meer kwantitatieve beoordeling worden gegeven.
Kwaliteit van de locatie De kwaliteit van de locatie heeft invloed op de toekomstige functionaliteit, effectiviteit en ervaring door gebruikers van het gemeentehuis. Onderscheid wordt gemaakt tussen de criteria bereikbaarheid, ligging en veiligheid.
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Bereikbaarheid De bereikbaarheid van een locatie bepaalt de toegankelijkheid en gebruiksvriendelijkheid van het gemeentehuis voor zowel medewerkers als inwoners. De bereikbaarheid is beoordeeld op basis van de subcriteria: bereikbaarheid per auto, fiets, trein en bus. Subcriteria Auto
Toelichting Voor de bereikbaarheid per auto worden de toegangswegen en de ligging ten opzichte van de omliggende N-wegen meegenomen in de beoordeling. Parkeergelegenheid wordt buiten beschouwing gelaten, aangezien dit op het perceel wordt opgelost.
Fiets
Voor de bereikbaarheid per fiets wordt de aansluiting op de (hoofd)fietsinfrastructuur en de ligging in Raalte dorp meegenomen in de beoordeling.
OV (trein)
Voor de bereikbaarheid per trein is de beoordeling gebaseerd op de afstand tot het station.
OV (bus)
Voor de bereikbaarheid per bus is de beoordeling gebaseerd op de afstand tot de dichtstbijzijnde bushalte en de type bus die daar rijdt (lijn- of buurtbus).
Ligging De ligging van het gemeentehuis ten opzichte van de directe omgeving beïnvloedt zowel de ervaring van de gebruikers als de beleving van de omgeving zelf. Daarnaast heeft de ligging invloed op de toekomstige functionaliteit van zowel het gemeentehuis als de omgeving. De ligging is beoordeeld op basis van de volgende subcriteria: stedenbouwkundige inpassing, zichtbaarheid, uitbreidingsmogelijkheden, nabijgelegen voorzieningen, groene ervaring en maatschappelijke meerwaarde voor de directe omgeving. Subcriteria Stedenbouwkundige inpassing
Toelichting Inpassing van het gemeentehuis en bijbehorende ruimte (parkeren en enige mate van groenvoorziening) op de locatie in relatie tot de omgeving.
Pagina 5 van 17
Zichtbaarheid
Een goed zichtbaar en centraal gelegen gemeentehuis fungeert als een herkenbaar baken en symboliseert een toegankelijk en responsief bestuur. Zichtbaar betekent dat
het gemeentehuis door de inwoners van de gemeente makkelijk te zien is zonder dat er specifiek een bezoek aan het gemeentehuis wordt gemaakt. Uitbreidingsmogelijk heden
Nabijgelegen voorzieningen Groene ervaring
Maatschappelijk meerwaarde voor directe omgeving
Een locatie met goede uitbreidingsmogelijkheden biedt ruimte voor de toekomstige groei en ontwikkeling van het gemeentehuis, waardoor het kan blijven voldoen aan de veranderende behoeften en eisen van de gemeenschap. Het perceel moet ruimte bieden voor toekomstige ontwikkelingen. Een locatie met nabijgelegen voorzieningen biedt mogelijkheden voor degenen die het gemeentehuis bezoeken of er werken tijdens pauzes of na bezoek gemeentehuis. Een locatie met nabijgelegen groene omgeving biedt mogelijkheden voor wandelen in de omgeving tijdens pauze. Dit komt ten goede van de vitaliteit van medewerkers. Maatschappelijke meerwaarde voor de directe omgeving heeft betrekking op bijkomende positieve (of negatieve) effecten ten gevolge van de ontwikkeling van de locatie voor een nieuw gemeentehuis.
Veiligheid De veiligheid van de locatie van het gemeentehuis speelt een essentiële rol. Het geeft gebruikers een gevoel van veiligheid en vertrouwen, waardoor ze met geruststelling en tevredenheid naar het gemeentehuis kunnen gaan. De veiligheid is beoordeeld op basis van de volgende subcriteria: sociale veiligheid, psychologische veiligheid en fysieke veiligheid. Subcriteria Sociale veiligheid
Toelichting De mate waarin mensen zich veilig en beschermd voelen wanneer ze het gemeentehuis bezoeken of in de directe omgeving ervan verblijven. Dit omvat verschillende aspecten, zoals de aanwezigheid van voldoende verlichting, goed zichtbare en bereikbare ingangen, aanwezigheid van surveillancemaatregelen zoals camera's, de algemene uitstraling, de aanwezigheid van andere mensen en het type voorzieningen in de omgeving. Met name de situatie tijdens
Referentie: 1732502-0028.1.0.
de avonduren, wanneer het donker is, is belangrijk om mee te nemen in de beoordeling. Psychologische veiligheid
Het (regelmatig) moeten bezoeken van het gemeentehuis door mensen vanuit bepaalde persoonlijke omstandigheden, kan gevoelens van schaamte en/of onveiligheid oproepen. Beoordeeld is de mate waarin voor de omgeving zichtbaar dat mensen frequent het gemeentehuis bezoeken. Een locatie in een anoniemere omgeving scoort hierin beter dan een locatie in een omgeving die veel aandacht trekt.
Fysieke veiligheid
Fysieke veiligheid betreft met name de verkeersveiligheid op de locatie. Dit kan onder meer de aanwezigheid van veilige voetgangersoversteekplaatsen, verkeersdrukte op aanliggende wegen, goed onderhouden trottoirs en fietspaden, duidelijke verkeersborden, markeringen en snelheid beperkende maatregelen omvatte.
Haalbaarheid van de locatie De haalbaarheid van de locatie betreft de mogelijkheid om op het perceel een gemeentehuis te realiseren, met inachtneming van eventuele beperkingen, en of dit financieel haalbaar is. Haalbaarheid perceel De haalbaarheid van het perceel omvat zowel de beschikbaarheid ervan als de geschiktheid voor de realisatie van een gemeentehuis. De haalbaarheid van het perceel is beoordeeld aan de hand van de volgende subcriteria: beschikbaarheid van de kavel, ondergrondse infrastructuur, bodemverontreiniging en milieuaspecten. Subcriteria Toelichting Beschikbaarheid kavel Een perceel kan (1) in eigendom en gebruik zijn van de gemeente, (2) eigendom zijn van de gemeente maar door anderen worden gebruikt, of (3) niet in eigendom zijn van de gemeente. Samen met de mate van complexiteit van het beschikbaar stellen van het perceel wordt dit meegenomen in de beoordeling.
Pagina 6 van 17
Ondergrondse infrastructuur*
De aanwezigheid van kabels en leidingen in de nabijheid maakt het mogelijk het gebouw aan te sluiten op nutsvoorzieningen. Anderzijds kan de ligging van kabels en leidingen de bouw ook belemmeren wat hoge verleggingskosten met zich mee kan brengen. Uit de Klickmeldingen blijkt er geen substantieel onderscheid tussen de locaties als gevolg van de ligging van kabels en leidingen. Dit subcriterium wordt daarom niet meegenomen in de beoordeling.
Bodemverontreiniging* Indien bodemsanering nodig is voor de bouw van het gemeentehuis, kan dit zorgen voor een langere doorlooptijd en extra kosten. Er kan geen duidelijk onderscheid worden gemaakt tussen de locaties vanwege onvolledige informatie over de aanwezige bodemverontreiniging. Dit subcriterium wordt daarom niet meegenomen in de beoordeling, maar zal in de vervolgstappen wel moeten worden bekeken. Milieuaspecten*
Milieuaspecten omvatten knelpunten die het wijzigen van het bestemmingsplan bemoeilijken, wat kan leiden tot een langere doorlooptijd of extra kosten. Bij alle locaties lijkt de externe veiligheidstoets (groepsrisico) geen belemmering te vormen. Bovendien is een kantoor, gezien de aard van de activiteiten, niet erg gevoelig voor geluid, waardoor het goed inpasbaar is. Hoewel de luchtkwaliteit voor alle locaties moet worden getoetst, lijkt dit geen belemmering op te leveren. Ook op het gebied van Flora & Fauna worden geen knelpunten verwacht. Er is daarom geen duidelijk onderscheid te maken tussen de locaties. Dit subcriterium wordt dus niet meegenomen in de beoordeling. Wel is het belangrijk dat de milieuaspecten in een volgende fase worden onderzocht.
Financiële haalbaarheid Bij het realiseren van een nieuw gemeentehuis zijn kosten een belangrijke factor. De keuze voor een locatie kan extra verwervingskosten met zich mee brengen. Daarnaast kunnen er ook kostenverhogende omstandigheden zijn die een locatie financieel minder aantrekkelijk maken. Voor de beoordeling van financiële haalbaarheid worden de subcriteria verwervingskosten en kostenverhogende omstandigheden meegenomen. Subcriteria Verwervingskosten en/of opbrengst potentieel alternatieve ontwikkelingen
Toelichting Verwervingskosten ontstaan als het perceel niet in eigendom van de gemeente is. Het kan ook zijn dat de bouw van een gemeentehuis op de locatie de mogelijkheid teniet doet om andere ontwikkelingen te realiseren die rendabeler zijn in financiële opbrengst en/of benutting van ruimte. Voorbeelden hiervan zijn: - De bouw van een gemeentehuis maakt het realiseren van woningen onmogelijk, waardoor opbrengsten vanuit de woningbouwontwikkeling gederfd worden. - De bouw van een gemeentehuis concurreert met het vestigen of behouden van een bedrijvenbestemming waar de locatie zich ook goed voor leent.
Kostenverhogende omstandigheden
Kostenverhogende omstandigheden kunnen extra kosten met zich meebrengen, zoals de aanleg of aanpassing van infrastructuur voor bereikbaarheid en verkeersveiligheid, evenals sloopwerkzaamheden van bestaande opstallen om het terrein bouwrijp te maken. Op sommige locaties zijn nog opstallen aanwezig, terwijl andere locaties al leeg zijn. De mate van kostenverhogende omstandigheden van een locatie wordt meegenomen in de beoordeling.
*Er is geen duidelijk onderscheid te maken tussen de locaties. Daarom worden deze subcriteria niet meegenomen in de beoordeling.
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 7 van 17
beoordelen perceel aangewezen.
5. Longlist naar shortlist De locaties op de longlist zijn voortgekomen uit een enquête onder medewerkers en inwoners, evenals uit (vakinhoudelijke) input van de gemeentelijke organisatie. In de enquêtes is de huidige locatie vaak genoemd, waardoor deze toch is meegenomen in de beoordeling, ondanks dat dit niet binnen de oorspronkelijke opdracht van de raad viel. Verder zijn er diverse locaties beschreven waarbij het niet duidelijk is om welk perceel het gaat. Indien mogelijk heeft de werkgroep een perceel aangewezen. Als de locatie te algemeen was omschreven en er geen duidelijk perceel kon worden aangewezen, is de locatie uitgesloten. Tabel 1 toont de beoordeling van de longlist aan de hand van de knock-outcriteria en de locaties die doorgaan naar de shortlist. In Bijlage 2 is een kaart opgenomen met de ingetekende locaties van zowel de longlist als de shortlist.
Ja
Kanaaldijk Oostzijde/ Almelosestraat (Bij Lampe)
10.000
Nee
Ja
Kanaaldijk Oostzijde (Van den Berg Beton)
17.500
Nee
Ja
Gebouwdeel Carmel College langs de Ceintuurbaan
26.500
Nee
Ja
Westdorplaan/ Acacialaan (Lupack)
28.000
Nee
Nee
Schoolstraat (Booijink)
5.000
Nee
Nee
Kruispunt Bos (Rock Tribute Festival terrein)
8.000
Ja
Nee
Gebied naast Polikliniek Ziekenhuis / Burg. Zuidwijklaan
18.000
Nee
Tabel 1: Beoordeling longlist tegen knock-out criteria Shortlist
Locaties
Ja
Huidige locatie
Ja
Station Raalte
Opp. [m2]
Eigendom gemeente
Aanvullende opmerkingen
16.500
Ja
Vaak benoemd in enquête. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Gemeentehuis kan de ontwikkeling van dit braakliggend terrein aanjagen. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Voetbalveld is door werkgroep als te
50.500
Ja
MBI terrein
Ja
Gebied tussen Weidelaan en N35 langs het kanaal
Ja
Parkeerterrein Domineeskamp noord
10.500
Parkeerterrein Domineeskamp zuid
10.000
Ja
Ja
Sportpark Tijenraan
Referentie: 1732502-0028.1.0.
33.000
21.500
10.000
Ja
Nee
Nee
Ja
Ja
Ja
Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen, omdat gebouw en ruimte mogelijk niet meer nodig zijn voor onderwijs. Interessant om mogelijkheid gemeentehuis te verkennen. Te klein. Oppervlakte wordt te klein door toekomstige verkeersontwikkeling. Locatie is bedoeld voor woningbouw.
Nee
Vrieswijk
-
Nee
Voormalig noodlocatie Gemeentehuis (Arkelstein 2)
3.000
Nee
Te klein en inmiddels ingevuld met woningen.
Nee
Paulus kerk
14.000
Nee
Locatie is bedoeld voor woningbouw.
Nee
Pastorie Kruisverheffing
7.500
Nee
Nee
Raalte Centrum
-
Nee
Herenhof Domineeskamp/ Deventerstraat (Salland wonen)
3.500
Ja
(Net) te klein en te veel beperkingen. Geen specifieke beschrijving van locatie. Te klein.
4.000
Nee
Te klein.
Nee
-
Geen specifieke beschrijving van locatie en geen kavels of ruimte beschikbaar in dit gebied.
-
Pagina 8 van 17
Nee
Politiebureau Raalte
2.000
Nee
Te klein.
Nee
Plaskerk
1.500
Nee
Te klein.
Nee
BS Oostenwind Acacialaan/Brugstraat (Voormalige Volkswagen garage)
4.500
Nee
Te klein.
5.000
Nee
Te klein.
Nee
Nee
De Zegge (bedrijventerrein Raalte)
-
-
Nee
Blankenfoort (bedrijventerrein Heino)
-
-
Nee
Hevea terrein (voormalige locatie)
25.500
Nee
Nee
Hevea terrein (huidige locatie)
13.000
Nee
Nee
Weide tussen stationsweg en Statenweg in Heino
18.500
Nee
Nee
Laag Zuthem
Referentie: 1732502-0028.1.0.
-
Geen specifieke beschrijving van locatie en bij voorkeur geen publieksfunctie op bedrijventerrein. Geen specifieke beschrijving van locatie en bij voorkeur geen publieksfunctie op bedrijventerrein. Is nu woongebied.
-
Is in functie als bedrijventerrein en bij voorkeur geen publieksfunctie op bedrijventerrein. Niet meegenomen omdat het een waardevol groen gebied is voor Heino. Niet in kern Raalte of Heino.
Pagina 9 van 17
6. Shortlist naar voorkeurlocaties Voor de beoordeling van de locaties op de shortlist ten opzichte van elkaar is een afwegingkader opgesteld bestaande uit verschillende selectiecriteria die beschreven zijn in Hoofdstuk 4. Door voor iedere locatie scores per criterium toe te kennen ontstaat een totaalbeeld van de scores van de locaties ten opzichte van elkaar. NB. Dit zijn geen absolute waarden. Men moet de multicriteria-analyse slechts zien als een instrument om de locaties onderling te vergelijken. Die onderlinge vergelijking is met vijf kleuren aangegeven (van donkerrood via geel tot donkergroen). De daarmee corresponderende punten (1 tot en met 5) geven opgeteld een totaalscore per locatie.
Er is bewust niet gewerkt met een wegingsfactor per criterium. Het vereist doorgaans een besluitvormingsproces op zich om te komen tot een eenduidige en door iedereen gedragen set met wegingsfactoren. Figuur 1 toont de scores van de locaties op de shortlist per subcriterium, evenals de eindresultaten van de multicriteria-analyse. In Bijlage 3 wordt met tekst toegelicht waarom elke locatie welke score heeft behaald per criterium.
Figuur 1: Multicriteria-analyse met scores per criterium incl. eindscores
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 10 van 17
7. Conclusie en aanbeveling Op basis van de multicriteria-analyse blijkt dat locatie 1, Station Raalte, de hoogste score behaalt. Locatie 11 (de huidige locatie), locatie 9 (het gebouwdeel van het Carmel College langs de Ceintuurbaan), en de locaties aan de Domineeskamp volgen met steeds een verschil van 4 tot 5 punten. Uit het scenario-onderzoek dat in 2023 werd uitgevoerd (“Rapportage scenariostudie gemeentehuis Raalte” d.d. 16 november 2023, rapportnr. 1732501-0056.4.0), bleek dat nieuwbouw op de huidige locatie geen gunstige optie is, onder andere vanwege de hogere kosten voor sloop en tijdelijke huisvesting en vanwege het ontbreken van mogelijkheden voor woningbouwontwikkeling. Daarom besloot de Raad in februari 2024 tot het uitvoeren van een locatiestudie voor het scenario van nieuwbouw op een nieuwe locatie. Hoewel in overleg met de gemeentelijke werkgroep is besloten om de huidige locatie mee te nemen in de locatiestudie, valt deze dus eigenlijk buiten de opdracht van de Raad. Wanneer de huidige locatie buiten beschouwing wordt gelaten dan neemt het verschil in score tussen locatie 1 en de eerstvolgende locatie (locatie 9) toe. Hierdoor komt locatie 1 nog duidelijker als voorkeursscenario naar voren. Locatie 1 scoort op alle criteria hoog, zowel op het gebied van kwaliteit als haalbaarheid.
Wij adviseren op grond van deze eindconclusie om de nieuwbouw van het gemeentehuis op een locatie dichtbij het station Raalte op te nemen in de gebiedsontwikkeling van de spoorzone en dit scenario verder uit te werken via een vervolgonderzoek met Programma van Eisen.
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 11 van 17
Bijlage 1 – Resultaten enquête Onder zowel medewerkers als inwoners is een enquête uitgezet. Voor de enquête onder inwoners is gebruik gemaakt van het Digipanel. De vragen zijn opgesteld door de werkgroep en de resultaten zijn verwerkt door de afdeling communicatie. De resultaten zijn te vinden op de volgende pagina. Medewerkers 1. Vink aan welke eisen u belangrijk vindt voor de locatie van een nieuw gemeentehuis. a. Goed bereikbaar zijn per fiets en lopend b. Goed bereikbaar zijn per auto c. Goed bereikbaar zijn met de bus d. Goed bereikbaar zijn met de trein e. Op een centrale plek in de gemeente gebouwd worden f. Liggen in of nabij een groene omgeving g. Liggen in of nabij het winkelgebied/centrum van een dorp h. Anders, namelijk: … 2. Zijn er locaties in de gemeente Raalte die jou geschikt lijken als locatie voor een nieuw gemeentehuis?
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Inwoners – Digipanel 1. Vink aan welke eisen u belangrijk vindt voor de locatie van een nieuw gemeentehuis. a. Goed bereikbaar zijn per fiets en lopend b. Goed bereikbaar zijn per auto c. Goed bereikbaar zijn met de bus d. Goed bereikbaar zijn met de trein e. Op een centrale plek in de gemeente gebouwd worden f. Dichtbij andere voorzieningen gebouwd worden g. Anders, namelijk: … 2. Zijn er locaties in de gemeente Raalte die jou geschikt lijken als locatie voor een nieuw gemeentehuis? 3. Wanneer de huidige locatie van het gemeentehuis aan de Zwolsestraat vrijkomt biedt dit kansen. Wat vindt u een mooie invulling van deze locatie? 4. Welke gedachten heeft u bij het besluit van de gemeenteraad om nieuwbouw van het gemeentehuis op een andere locatie te onderzoeken?
Pagina 12 van 17
Resultaten medewerkers locatie nieuwbouw gemeentehuis Onlangs heeft de gemeenteraad besloten nieuwbouw van het gemeentehuis op een andere locatie te onderzoeken. Naar aanleiding van dit besluit zijn medewerkers van de gemeente Raalte gevraagd om suggesties voor een nieuwe locatie te delen en aan te geven wat men belangrijk vindt voor een locatie. In totaal hebben 109 medewerker de vragenlijst ingevuld.
1. Belangrijke eisen voor locatie nieuw gemeentehuis Figuur 1: resultaten eisen locatie
Het grootste gedeelte van de medewerkers geeft aan een goede bereikbaarheid per auto (83%) en per fiets en lopend (82%) belangrijk te vinden. 51% vindt het belangrijk dat het gemeentehuis op een centrale plek in de gemeente ligt, en 39% wil graag dat het gemeentehuis nabij het winkelgebied ligt. 45% van de invullers geeft aan een goede bereikbaarheid per trein een belangrijke eis te vinden. Iets minder mensen vinden een goede bereikbaarheid met de bus belangrijk (39%). Daarnaast vindt 17% van de medewerkers een groene omgeving belangrijk. 10% gaf nog aanvullende punten mee die men belangrijk vindt. Hieronder enkele reacties: 1
“Dat het gemeentehuis goed te bereiken en goed toegankelijk is voor onze inwoners”. “Verschillende locaties; enerzijds locatie waar inwoners terecht kunnen en locatie voor ambtenaren die geen direct contact hebben met inwoners”. “Goed bereikbaar voor inwoners van Raalte die minder mobiel zijn”. “Gelegen bij een plek waar je eten kunt halen of er moet een mogelijkheid op het gemeentehuis zijn om lunch te halen.” “Goed bereikbaar voor inwoners, genoeg parkeerplaats”
-
“Niet op een locatie die (ook) geschikt is voor woningbouw.” “De meeste inwoners hoeven niet vaak naar het gemeentehuis toe. Daarom mag de ligging wat mij betreft best wat minder centraal. Een bedrijven-/kantoorterrein bijvoorbeeld.”
2. Aangedragen locaties gemeentehuis Medewerkers is gevraagd om een suggestie te doen voor een locatie voor het nieuwe gemeentehuis. In tabel 1 staan de aangedragen suggesties, met daarnaast hoe vaak deze suggestie is gegeven. De Spoorzone (station Raalte) wordt het vaakst als geschikte locatie genoemd. Ook de huidige locatie wordt vaak benoemd. Tabel 1: Genoemde locaties
Station Raalte Huidige locatie MBI terrein Booijink Veevoeders Vrieswijk Paulus kerk Raalte Centrum Domineeskamp Sportcentrum Tijenraan BS Oostenwind Bij Lampe Carmel locatie Lupack Bedrijventerrein Heino / Blankenfoort
2
28 22 1 6 4 2 1 1 2 1 4 1 1 1
Resultaten vragenlijst digipanel op nieuwbouw gemeentehuis Onlangs heeft de gemeenteraad besloten nieuwbouw van het gemeentehuis op een andere locatie te onderzoeken. Naar aanleiding van dit besluit is het digipanel ingeschakeld om te inventariseren welke eisen de samenleving belangrijk vindt bij een locatie van een nieuw gemeentehuis en om potentiële locaties te inventariseren. Ook is het digipanel ingezet om het sentiment in de gemeente over dit onderwerp beter te duiden. De resultaten op alle gestelde vragen worden kort besproken, waarna een algemene sentimentanalyse volgt. In totaal hebben 263 deelnemers de vragenlijst ingevuld.
Beantwoording vragenlijst 1. Belangrijke eisen voor locatie nieuw gemeentehuis Figuur 1: resultaten eisen locatie
Het grootste gedeelte van de deelnemers (69%) geeft aan een goede bereikbaarheid per fiets en lopend belangrijk te vinden. De bereikbaarheid per auto volgt met 59% en de locatie op een centrale plek in de gemeente zijn met 51%. De bereikbaarheid met de bus (24%) en trein (8%) wordt door minder deelnemers als een eis voor de nieuwe locatie aangemerkt. 20% van de invullers heeft het antwoord ‘anders, namelijk’ aangevinkt. Hierna was de mogelijkheid om een open antwoord te geven op deze vraag. Daarnaast heeft 12% van de invullers de optie “dichtbij andere voorzieningen” ingevuld. Zij kregen een open vervolgvraag om hun voorziening te specificeren. De door deelnemers aangedragen eisen aan de locatie van een nieuw gemeentehuis zijn onder te verdelen in behoud op de huidige locatie, de nabijheid van voorzieningen en de bereikbaarheid van het gemeentehuis.
1
- Gemeentehuis op de huidige locatie Veel mensen geven aan geen nieuwe eis te hebben voor een nieuwe locatie, maar stellen als eis dat het gemeentehuis (nieuw of niet nieuw) op de huidige locatie blijft. - Voorzieningen Een aantal keren wordt de nabijheid van voorzieningen extra genoemd als eis voor een nieuwe locatie. Naast de genoemde voorzieningen in het keuzemenu van vraag 1, worden de volgende voorzieningen als belangrijk gevonden. Er wordt aangegeven dat het belangrijk is dat het gemeentehuis een centrale ligging heeft in Raalte. Een aantal mensen geeft specifiek aan dat het fijn is als het gemeentehuis dichtbij winkels, het centrum, de bibliotheek of de huisarts is. - Goede bereikbaarheid Ook wordt het openbaar vervoer nog extra vaak aangehaald als thema. Deze sluit aan bij de antwoordmogelijkheden “goed bereikbaar met de trein” en “goed bereikbaar met de bus” die in vraag 1 als keuzeoptie vermeld zijn. In de open antwoordmogelijkheid wordt het belang van goede bereikbaarheid nog extra aangestippeld. Naast een goede verbinding met het openbaar vervoer, wordt voldoende parkeerkplek belangrijk gevonden. Ook wordt de suggestie gedaan het gemeentehuis te verspreiden over verschillende locaties in de buurtdorpen.
2. Geschikte locaties gemeentehuis Het digipanel is gevraagd om een suggestie te doen voor een locatie voor het nieuwe gemeentehuis. In tabel 1 staan de aangedragen suggesties, met daarnaast hoe vaak deze suggestie is gegeven. Veruit de meeste mensen laten weten de huidige locatie geschikt te vinden. Ook wordt de spoorzone (station Raalte) als een goede alternatieve locatie gezien. Tabel 1: geschikte locaties
Huidige locatie Station Raalte (zuidwest van N35) MBI terrein Noordoost van N35 Booijink Veevoeders Rock tribute festival Raalte Polikliniek Deventer Ziekenhuis Raalte Vrieswijk Voormalig noodlocatie Gemeentehuis Paulus kerk Pastorie Kruisverheffing Raalte Centrum Herenhof Rabobank/Salland wonen Domineeskamp Sportcentrum Tijenraan / een van de voetbalvelden 2
111 33 6 3 18 1 1 7 1 9 1 10 1 5 3 6
Politiebureau Raalte Plaskerk BS Oostenwind Bij Lampe Sector First Class ICE Solutions / oude Vokswagengarage Van den Berg Beton De Zegge (bedrijventerrein) Bedrijventerrein Heino / Blankenfoort Hevea terrein Laag Zuthem Weide Stationsweg Heino
3 1 0 6 2 1 2 1 1 2 1
3. Invulling locatie huidige gemeentehuis De leden van het digipanel is gevraagd naar een alternatieve invulling van de huidige locatie van het gemeentehuis, mocht deze locatie vrijkomen. Vooral woningbouw, een multifunctionele locatie en het behoud van het gemeentehuis op de huidige locatie worden vaak aangedragen. Woningbouw Woningbouw wordt door de leden van het digipanel als een goede invulling gezien. Voornamelijk appartementen voor starters en/of senioren worden erg belangrijk gevonden. Gemeentehuis Ook bij deze vraag maken veel deelnemers gebruik van het open antwoordveld om te laten weten dat het gemeentehuis op de huidige locatie het meest geschikt vinden. Multifunctionele plek Een derde veelgehoorde invulling is een multifunctionele locatie. Zo wordt bijvoorbeeld een combinatie van werken en wonen als mooie invulling gezien.
4. Gedachten bij besluit gemeenteraad onderzoek naar nieuwbouw andere locatie Als laatste vraag vulden leden van het digipanel in welke gedachten ze hadden bij het besluit van de gemeenteraad om nieuwbouw op een andere locatie te onderzoeken. Hier kwamen vooral sentimenten naar voren die in de algemene sentimentanalyse (zie pagina 4) zijn opgenomen. De reacties op deze vraag zijn te onderscheiden in neutrale gedachten en negatieve gedachten. Neutrale gedachten Er is een groep mensen die geen sterke mening over deze vraag hebben. Zij hebben geen positieve of negatieve gedachten bij dit besluit van de gemeenteraad. Zo vinden ze bijvoorbeeld dat het doen van onderzoek altijd prima is. Er zijn ook mensen die aangeven geen specifieke gedachten op dit onderwerp te hebben.
3
Negatieve gedachten Negatieve gedachten domineren over het algemeen bij dit besluit. Dit sluit aan bij het algemene sentiment over de nieuwbouw van het gemeentehuis. Er wordt aangegeven onderzoek onnodig te vinden. Wanneer mensen negatieve gedachten bij het besluit van de gemeenteraad hebben, zit er regelmatig felheid in hun standpunt. Hierbij worden veel krachttermen als ‘slecht’, ‘dom’ en ‘belachelijk’ gebruikt. Thema’s die het digipanel belangrijk vindt Er bestaan een aantal ideeën die een nieuw gemeentehuis bij mensen oproept. Deze lopen als een rode draad door de antwoorden op de gestelde vragen aan het digipanel. De leden van het digipanel geven aan de volgende thema’s belangrijk te vinden: behoud van de villa, noodzaak van de nieuwbouw, gemeenschapsgeld en duurzaamheid. Deze lichten we hieronder toe.
Figuur 2:belangrijkste thema's sentimentanalyse
4
Behoud van de villa Vaak geven leden van het digipanel aan de villa van het gemeentehuis te zien als een plek met historische waarde. Dit kan voor hen een reden zijn om tegen nieuwbouw te zijn. Op de vraag over een nieuwe invulling van de huidige locatie van het gemeentehuis zegt een lid het volgende: “Blijft gewoon gemeentehuis. Het oude gedeelte is bijna 200 jaar oud en gemeente moet zelf een voorbeeld geven voor het behoud van historische panden”. Tegelijkertijd wordt het behoud van de villa ook als voorwaarde gesteld voor nieuwbouw: nieuwbouw is oké, als de villa maar niet wordt afgebroken. Op de vraag over een nieuwe invulling van de huidige locatie aan de Zwolsestraat zegt een lid van het digipanel het volgende: “… als het ‘oude’ gedeelte maar als erfgoed bewaart blijft.” Noodzaak als voorwaarde voor nieuwbouw De noodzaak van nieuwbouw is voor veel leden een belangrijk thema. Veel leden van het digipanel geven aan de noodzaak van nieuwbouw niet te begrijpen. Leden uiten dit door het plan te benoemen als ‘geldverspilling’ en ‘onzin’: “De huidige locatie is goed.
Een nieuw gemeentehuis bouwen is onzin en weggegooid geld.” Anderen geven aan de noodzaak niet te begrijpen of stellen letterlijk de vraag wat de noodzaak is: “Is het wel nodig dan? Wat kost dit allemaal wel niet en kan dat niet beter worden gestoken in betere voorzieningen?” Er is ook een groep die erop vertrouwt dat de noodzaak er is en daarom nieuwbouw een prima plan vinden: “prima, indien noodzakelijk” Een ander opvallend thema die door de leden wordt aangehaald is specifiek de noodzaak van een groter gemeentehuis. Bij een aantal leden heerst het beeld dat de gemeente een groter gemeentehuis wil. Daarvan wordt de noodzaak niet ingezien: “… zeer slecht, bureaucratie zou juist minder moeten. In combinatie met meer thuiswerk is een nieuw, groter gemeentehuis totaal niet gepast.”
5
Voorkomen van geldverspilling Een derde thema wat erg leeft onder de leden van het digipanel is geldverspilling. Het goed besteden van gemeenschapsgeld is voor hen een belangrijke factor. Er heerst bij veel mensen een angst dat de nieuwbouw van een gemeentehuis een verspilling van geld blijkt. Dit kan voor hen een reden zijn om tegen een nieuw gemeentehuis te zijn: “Slecht plan, niet nodig en wordt een financiële ramp” Een aantal leden geven aan niet voor of tegen een nieuw gemeentehuis te zijn, zolang de goedkoopste optie op de lange termijn maar uitgevoerd wordt: “Als ze financieel voor de langere termijn maar voor de goedkoopste optie kiezen” Duurzaamheid Leden van het digipanel geven aan duurzaamheid belangrijk te vinden. Er wordt aangegeven dat het afbreken van het huidige gemeentehuis niet heel duurzaam oogt: “Ik vind het niet nodig en heb het beeld dat de ambtenaren vergeten zijn dat dit geld van inwoners is. Het ouder gemeentehuis staat er minder lang dan mijn eigen huis. Een gebouw moet je onderhouden; het is geen wegwerpartikel. Denk aan het milieu” Ook geven mensen aan voor nieuwbouw te zijn, om zo juist een duurzamer gemeentehuis neer te zetten. Op de vraag welk gevoel ze hebben bij het onderzoeken van de mogelijkheden van de nieuwbouw reageert een lid het volgende: “Prima, we moeten de toekomst in”
6
Bijlage 2 – Kaarten met locaties Groene locaties = shortlist Blauwe locaties = afgevallen locaties bij de longlist Shortlist
12
1
Station Raalte
7
2
MBI Terrein
8
3 4
Gebied tussen Weidelaan en N35 langs het kanaal Parkeerterrein Domineeskamp Noord
5
Parkeerterrein Domineeskamp Zuid
6
Sportpark Tijenraan
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Longlist Niet alle locaties van de longlist zijn ingetekend op de kaart omdat in sommige gevallen geen duidelijke omschrijving van een perceel bekend was.
9
Kanaal Oostzijde/Almelosestraat (Bij Lampe) Kanaaldijk Oostzijde (Van den Berg Beton) Gebouwdeel Carmel College langs de Ceintuurbaan
10
Westdorplaan/Acacialaan (Lupack)
11
Huidige locatie
13 14
Schoolstraat (Booijink) Kruispunt Bos (Rock Tribute Festival terrein) Gebied naast Polikliniek Ziekenhuis / Burg. Zuidwijklaan
22
Politiebureau Raalte
23
Plaskerk
24
BS Oostenwind
15
Vrieswijk
25
Acacialaan/Brugstraat (Voormalige Volkswagen garage)
16
Voormalig noodlocatie Gemeentehuis (Arkelstein 2)
26
De Zegge (bedrijventerrein Raalte)
17
Paulus kerk
27
Blankenfoort (bedrijventerrein Heino)
18
Pastorie Kruisverheffing
28
Hevea terrein (voormalige locatie)
19
Raalte Centrum
29
Hevea terrein (huidige locatie)
20
Herenhof
30
Weide tussen stationsweg en Statenweg in Heino
21
Domineeskamp/ Deventerstraat (Salland wonen)
31
Laag Zuthum
Pagina 13 van 17
13
16 14
1
6 9 24
3 2
11
18 12 22
20 23 4 5
28
25 21
7 8 30
17 29
10
Figuur 3: Locatie in Heino
Figuur 2: Locaties in Raalte Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 14 van 17
Bijlage 3 – Uitgewerkte multicriteria-analyse
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 15 van 17
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 16 van 17
Colofon Uitgave: Datum:
HEVO B.V. 15 augustus 2024
●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch
Burg. Roelenweg 40 8021 EW Zwolle
T 073 - 6 409 409 info@hevo.nl
T 038 - 4 258 101
www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven
Referentie: 1732502-0028.1.0.
Pagina 17 van 17