Rapportage Herkomstanalyse Raalte - juni 2025
Tekst van het document
Herkomstanalyse kopers gemeente Raalte Leo Prins & Martin Tillema Juni 2025
Inleiding
Inhoudsopgave
Aanleiding
Per 1 januari 2024 is de Huisvestingswet aangepast. De nieuwe wetgeving biedt gemeenten meer ruimte om bepaalde woningen toe te wijzen aan specifieke doelgroepen. Gemeenten kunnen bij de helft van de beschikbare woningen tot de betaalbaarheidsgrens voorrang verlenen aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente. Bijvoorbeeld aan kopers met een binding met de gemeente en mensen met een, voor die gemeente, cruciaal beroep. De gemeente Raalte wil in dat kader meer inzicht in het aantal (nieuwbouw)woningen dat gekocht is door lokale inwoners, om zodoende een beeld te krijgen of voorrang geven aan lokale inwoners nuttig, noodzakelijk en proportioneel is. Onderzoeksvragen Het onderzoek richt zich voor bestaande koopwoningen op de periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024. Voor nieuwbouwwoningen wordt de periode 01-01-2020 t/m 31-122024 meegenomen in het onderzoek. De volgende onderzoeksvragen worden beantwoord: • Wat is de herkomst van de kopers van bestaande koopwoningen? • Wat is de herkomst van de kopers van nieuwbouwwoningen? • Komen deze kopers uit de gemeente Raalte, uit de omliggende gemeenten of een andere regio in Nederland? • Wat is de herkomst van kopers naar prijsklasse? • Zijn kopers starters, doorstromers of investeerders? • Wat is de leeftijd van kopers in de gemeente? • In hoeverre zijn kopers ‘terugkeerders’?
1. Samenvatting
2
2. Achtergrond
3
3. Kopers bestaande woningen
6
4. Kopers nieuwbouwwoningen
17
5. Data en Definities
21
Samenvatting Achtergrond
De gemeente Raalte heeft negen kernen met zo’n 16.500 woningen. Eigenaarbewoners bezitten zo’n 69% van de woningen in de gemeente. In de onderzoeksperiode zijn er 1.888 bestaande koopwoningen verhandeld. Naast de bestaande koopwoningen zijn er in de onderzoeksperiode ook 580 nieuwbouwwoningen (alle type eigenaren) opgeleverd.
Bestaande koopwoningen
In de onderzoeksperiode (01-01-2020 t/m 30-09-2024) zijn er 1.703 bestaande koopwoningen voor eigen bewoning aangekocht. Bijna tweederde (65%) van de bestaande koopwoningen die zijn verhandeld is gekocht door een koper die al in de gemeente Raalte woonde. De kopers uit de gemeente Raalte zijn veelal mensen die al woonden in de kern waar gekocht is. Van de externe kopers zijn Zwolle en Deventer de gemeenten met de sterkste verhuisrelatie. Het aandeel kopers uit Overig-Overijssel is groter dan het aandeel uit Overig-Nederland. Bijna 36% van de kopers in de gemeente Raalte koopt voor het eerst een koopwoning en is hiermee een “koopstarter”. Dit aantal is door de jaren heen redelijk stabiel. Het aandeel starters is hoger bij interne dan bij externe verhuizers. De gemiddelde koopsom die starters betalen is in 2020 ongeveer €105.000 lager dan die van doorstromers, in 2024 is dit opgelopen tot een verschil van € 142.000. Beide groepen betalen in 2024 gemiddeld 34% meer voor een woning dan in 2020 Voor de hele onderzoeksperiode wordt de helft van alle woningen onder de betaalbaarheidsgrens verkocht. Externe kopers kopen relatief vaker woningen in de duurdere prijsklassen
Bijna de helft van alle kopers (48%) in de gemeente Raalte zijn jonger dan 35 jaar. Het aandeel jonge kopers (tot 35 jaar) is na 2020 toegenomen en de afgelopen jaren redelijk stabiel. Externe kopers zijn in verhouding vaak ouder dan interne kopers. Vooral de leeftijdsklasse 50- tot en met 64- jarigen is bij externe kopers relatief groot. Ongeveer 60% van de externe kopers van bestaande woningen heeft een geboorteplaats in de regio (Raalte, Zwolle en Deventer).
Nieuwbouwwoningen
In de onderzoeksperiode (01-01-2020 t/m 31-12-2024) zijn er 447 nieuwbouwwoningen voor eigen bewoning aangekocht. Nog meer dan bij de bestaande voorraad wordt het grootste deel (71%) van de nieuwbouw gekocht door kopers uit de gemeente Raalte. In bijna alle kernen worden de meeste nieuwbouwwoningen verkocht aan personen die al in de gemeente Raalte wonen. De meeste kopers van nieuwbouw zijn jonger dan 35 jaar maar het aandeel jonge kopers (tot 35 jaar) is een stuk lager dan bij de bestaande koopwoningen. Het aandeel kopers van 35 tot en met 49 jaar is daarentegen een stuk hoger. Naar verhouding koopt ook de groep 50 tot en 64 jarigen relatief vaker een nieuwbouwwoning. De nieuwbouwwoningen (lijken) over het algemeen een hogere waarde te hebben dan de bestaande woningen. Voor kopers van nieuwbouwwoningen geldt dat het aandeel dat in de regio geboren is hoger uitvalt (69%) dan bij de bestaande woningen
Achtergrond Inleiding
Dit onderzoek richt zich voornamelijk op aankopen van woningen door natuurlijke personen die ook zelf in het aangekochte huis gaan wonen. Om deze transacties in perspectief te plaatsen worden aankopen van investeerders en tweede woningen ook kort besproken (zie bijlage voor definities type kopers). Transacties waarbij de woningcorporaties als koper optreden worden buiten beschouwing gelaten (ze kunnen wel als verkoper optreden). Woningvoorraad Om de transacties en verhuisstromen beter te kunnen duiden wordt hier de eigendomsverdeling in de woningvoorraad inzichtelijk gemaakt. Op 1 oktober 2024 stonden in de negen ‘kernen’ van de gemeente Raalte zo’n 16.500 woningen. Eigenaar-bewoners bezitten zo’n 69% van de woningen in de gemeente. In de ‘kleine kernen’ met minder dan 1.000 woningen ligt het eigen woningbezit rond de 80%.
Woningvoorraad in de gem. Raalte per kern 9.000
8.910
7.500 6.000 4.500 3.000
3.060
1.500
1.570
950
610
490
490
260
190
0
Eigendomsverdeling woningvoorraad in de gem. Raalte per kern
Eigendomsverdeling woningvoorraad in de gem. Raalte peildatum 01-10-2024
100%
69%
23%
4% 2%
80% 60% 40%
0
2.000
4.000
Particuliere koopwoning
6.000
8.000
Woningcorporatie
10.000 Huurwoning
12.000
14.000
Tweede woning
16.000 Onbekend
20% 0%
Particuliere koopwoning
Woningcorporatie
Huurwoning
Tweede woning
Onbekend
Achtergrond Woningtransacties
Dit onderzoek richt zich voor de bestaande koopwoningmarkt op transacties in de periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024 en voor nieuwbouw op transacties in de periode 01-01-2020 t/m 31-12-2024. In de onderzoeksperiode voor de bestaande markt zijn er 1.888 woningen verhandeld in de gemeente Raalte. Jaarlijks gaat het gemiddeld om meer dan 390 woningen*. Naast de bestaande koopwoningen zijn er in de onderzoeksperiode voor nieuwbouw ook 580 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dit is gemiddeld 116 woningen per jaar. Beide onderdelen van de woningmarkt worden los geanalyseerd.
De bestaande koopwoningmarkt
Het jaar met de meeste transacties is 2020. Hierna ligt het aantal transacties gemiddeld zo’n 100 per jaar lager. Het jaar 2022 is met slechts 334 transacties een uitschieter naar beneden. Voor 2024 lijkt het aantal transacties weer (de cijfers zijn tot 01-09-2024) op meer dan 400 uit te komen.
Er zijn 1.703 bestaande koopwoningen voor eigen bewoning (Eigenaar bewoner) aangekocht in de gemeente Raalte. Jaarlijks gaat het om gemiddeld meer dan 350 woningen. Deze groep is onder te verdelen in koopstarters en doorstromers. Het aantal starters op de koopwoningmarkt is tussen 2020 en 2023 met jaarlijks zo’n 125 aankopen redelijk stabiel. Ook hier is een daling waar te nemen in 2022, dit jaar kochten 111 personen hun eerste woning in de gemeente Raalte. In 2024 lijken meer koopstarters een woning te kopen dan de jaren ervoor. In de eerste negen maanden van dit jaar zijn het er al 120. Ook als naar het aandeel koopstarters wordt gekeken lijkt deze groep in 2024 beter aan bod te komen. In dit jaar stijgt zowel het aantal als het aandeel starters. Na 2020 stijgt het aandeel koopstarters wel, maar gezien het stabiel blijven van het aantal starters lijkt dit vooral te komen doordat doorstromers minder woningen kopen.
Woningtransacties in de gem. Raalte naar type koper
Woningtransacties in de gem. Raalte per kern – periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024
600
1.200
1.051
1.000
500 400
Tweede woning
300
Investeerder
800 600 400 200
200
Eigenaar bewoner koopstarter
100
Eigenaar bewoner
0 2020
2021
* Gemiddelde 2020 t/m 2023
2022
2023
2024
0
349 165
97
54
68
62
25
15
Achtergrond
Woningtransacties in de gemeente Raalte naar type koper – periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024 Eigenaar bewoner Eigenaar bewoner - koopstarter Investeerder Tweede woning
2020 316 125 51 25 517
2021 218 127 14 10 369
2022 185 111 29 9 334
2023 220 125 10 10 365
2024* 156 120 11 16 303
Totaal
Aankopen door investeerders zijn beperkt in de gemeente. In de woningvoorraad is 4% een huurwoning van investeerders. Gezien de ontwikkelingen rond wet- en regelgeving omtrent het verhuren van woningen is het niet de verwachting dat dit de komende jaren in de gemeente Raalte sterk zal aantrekken. Tweede woningen zijn een diffuse categorie en daarom is er moeilijk inhoudelijk iets over te zeggen. Het kan zowel om investeerders als eigenaar bewoners gaan, zie ”Bijlage: Definities & Data”. Voor het overzicht worden ze wel genoemd en meegenomen in de totalen. Nieuwbouw In de onderzoeksperiode zijn 522 nieuwbouwwoningen gerealiseerd (nieuwbouw van woningcorporaties zijn buiten beschouwing gelaten). Met slechts 66 woningen is 2023 het jaar met de minste nieuwbouw. De meeste nieuwbouwwoningen zijn in Raalte (kern) gebouwd (+1,6%). Verhoudingsgewijs (afgezet tegen de woningvoorraad) zijn de meeste woningen in Laag Zuthem gebouwd (+10,8%). Nieuwbouwwoningen worden vrijwel alleen gekocht door eigenaar bewoners. Het grote aantal woningen van investeerders in 2022 komt door de “ZGR Stevenskamp” in Heeten. Aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen in de gemeente Raalte naar type eigenaar – periode 2020 t/m 2024 Eigenaar bewoner Investeerder Tweede woning Totaal
2020 98 2 0 100
2021 102 2 1 105
2022 97 60 1 158
2023 63 2 1 66
2024 87 2 4 93
Totaal 447 68 7 522
Aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte per kern 160 140 120 100 80 60 40 20 0
140
138
55
50
25
31
36
28
19
Aantal gerealiseerde nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte naar type eigenaar 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2020
2021
2022
2023
Eigenaar bewoner
Investeerder
Tweede woning
2024
H.1 Kopers bestaande koopwoningen – Herkomst kopers Inleiding
In de onderzoeksperiode zijn er 1.703 bestaande koopwoningen voor eigen bewoning aangekocht in de gemeente Raalte. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de herkomst van de kopers van deze woningen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar verhuizingen binnen de gemeente (intern) en vanuit andere gemeenten of regio’s (extern). Bij de analyses van de externe kopers wordt gebruik gemaakt van onderstaande indeling: • • • •
Zwolle Deventer Overig-Overijssel Overig-Nederland
Voor zowel de interne als externe kopers zal per kern in de gemeente Raalte inzichtelijk gemaakt worden of het gaat om (koop)starters of doorstromers. Wat de leeftijd is van kopers, in welke prijsklasse gekocht wordt en in hoeverre het ‘terugkeerders’ zijn.
Herkomst kopers in de gem. Raalte – periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024
65%
0
200
400 Raalte
8%
600 Zwolle
800
Deventer
1.000
5%
1.200
Overig-Overijssel
12%
10%
1.400
1.600
Overig-Nederland
*45 transacties (3%) onbekende herkomst
Aandeel herkomst kopers in de gem. Raalte 100% 90%
Herkomst kopers in de gemeente Raalte
Bijna tweederde (65%) van de bestaande koopwoningen die zijn verhandeld is gekocht door een koper die al in de gemeente Raalte woonde. Jaarlijks zijn dat ongeveer 230 transacties. Van de externe kopers zijn Zwolle en Deventer, met gemiddeld 28 en 18 aankopen per jaar, de gemeenten met de sterkste verhuisrelatie. Het aandeel kopers uit Overig-Overijssel is groter dan het aandeel uit Overig-Nederland. De verhoudingen zijn door de jaren heen redelijk stabiel. Er zijn wel kleine verschuivingen maar er is geen veranderede trend uit op te maken.
80% 70%
Overig-Nederland
60%
Overig-Overijssel
50%
Deventer
40%
Zwolle
30%
Raalte
20% 10% 0% 2020
2021
2022
2023
2024
H.1 Kopers bestaande koopwoningen – Herkomst kopers Herkomst kopers in de gemeente Raalte – periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024
Herkomst kopers in de gem. Raalte 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Raalte Zwolle Deventer Overig-Overijssel Overig-Nederland Onbekend Totaal
Raalte
Zwolle
Deventer
Overig-Overijssel
Overig-Nederland
Als gekeken wordt naar waar in de gemeente gekocht wordt vallen een aantal zaken op. Behalve in Nieuw Heeten en Laag Zuthem worden de meeste woningen verkocht aan personen die al in de gemeente Raalte woonden. Dit is voor een gemeente als Raalte een normaal beeld. Over het algemeen verhuizen mensen niet over hele grote afstanden. De kopers uit de eigen gemeente zijn veelal mensen die al woonden in de kern waar gekocht is. In de grafiek vallen vooral Laag Zuthem en Heino op door het hoge aandeel kopers uit Zwolle. De geringe afstand tot Zwolle ligt hieraan ten grondslag. Een zelfde soort verhuisrelatie is waar te nemen in Heeten en Nieuw-Heeten, alleen dan met Deventer.
Raalte 670 44 41 101 85 16 957
Heino 171 61 1 34 31 14 312
Heeten 81 0 18 24 19 8 150
Luttenberg 52 2 3 18 9 2 86
Nieuw Heeten 23 0 13 12 12 2 62
Broek- MariënLaag Lierderholt land heem Zuthem huis 34 31 2 6 4 4 16 4 7 0 1 1 6 4 0 0 3 4 3 2 1 0 0 2 55 43 22 15
H.1 Kopers bestaande koopwoningen – Starters en doorstromers Herkomst starters en doorstromers
Bijna 36% van de kopers in de gemeente Raalte koopt voor het eerst een koopwoning en is hiermee een “koopstarter”. Het aantal koopstarters op de koopwoningmarkt is tussen 2020 en 2023 met jaarlijks zo’n 125 aankopen redelijk stabiel. Het aandeel starters is hoger bij interne verhuizers. Bij interne kopers is 38% starter (410 transacties) bij externe kopers 31% (197 transacties).
Herkomst koopstarters en doorstromers in de gem. Raalte 1.000
De meeste starters kopen hun eerste woningen in en rond de kern Raalte, dit geldt voor zowel de interne als externe kopers. In Heino kopen naar verhouding veel externe starters. In Nieuw Heeten kopen meer externe dan interne starters een woning. Het aantal externe starters is zelfs groter dan het aantal interne doorstromers dat een woning koopt. Bij de doorstromers valt op dat er in Heeten meer externe dan interne kopers een woning kopen. Voor de kleinere kernen Luttenberg, Nieuw Heeten en Laag Zuthem geldt hetzelfde. Al gaat het hier om een stuk minder transacties.
900 800 700 600 500
Extern - Koopstarter
400
Intern -Koopstarter
300 200 100 0
Herkomst starters en doorstromers in de gemeente Raalte – periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024 Raalte
Heino
Heeten
Luttenberg
Nieuw Heeten
Intern - doorstromer
424
115
43
22
16
Intern - koopstarter
246
56
38
30
7
Extern - doorstromer
187
97
52
25
22
Extern - koopstarter
100
44
17
9
17
957
312
150
86
62
Laag Zuthem Lierderholthuis
Totaal
Extern - Doorstromer Intern - Doorstromer
Broekland
Mariënheem
Intern - doorstromer
19
16
2
3
660
Intern - koopstarter
15
15
0
3
410
Extern - doorstromer
15
11
18
8
435
Extern - koopstarter
6
1
2
1
197
55
43
22
15
1.702
H.1 Kopers bestaande koopwoningen - Prijsklassen Gemiddelde koopsom
De gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen is in 2024* ongeveer €429.000. Tussen 2020 en 2022 stijgt de gemiddelde koopsom jaarlijks met 7%, 17% en 6%. Tussen 2023 en de eerste helft van 2024 blijft de prijs ongeveer gelijk. De gemiddelde koopsom die starters betalen is in 2020 ongeveer €105.000 lager dan die van doorstromers, in 2024 is dit opgelopen tot een verschil van € 142.000. Beide groepen betalen in 2024 gemiddeld zo’n 34% meer voor een woning dan in 2020.
Koopsom naar prijsklasse in de gem. Raalte periode 01-01-2020 t/m 30-09-2024 23%
0
Gemiddelde koopsom in de gem. Raalte
200 Tot €275.000
€ 500.000
39%
400
600 €275.000-€390.000
28%
800
1.000
1.200
€390.000-€600.000
11%
1.400
1.600
€600.000 en duurder
Alle betaalbaarheidsgrenzen die door de jaren heen zijn gehanteerd vallen in het midden segment. Dit midden segment is ook het meest stabiel en de helft van de verkopen vallen er binnen. Bijna een kwart van de verkochte woningen vallen in het goedkope segment. Door de jaarlijkse prijsstijgingen neemt het aantal verkopen in het goedkope segment jaarlijks wel af. Van 45% in 2020 naar slechts 4% in 2024. In onderstaande figuur is de jaarlijkse prijsstijging en het verschuiven naar de duurdere prijsklassen te zien.
€ 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000
Koopsom naar prijsklasse in de gem. Raalte - Totaal
€ 50.000
100%
€2020
2021
Gemiddelde koopsom totaal
2022
2023
2024
Gemiddelde koopsom doorstromer
Gemiddelde koopsom koopstarter
80% 60% 40%
Prijsklassen
De prijsklassen laten de verdeling zien van het goedkope- (< €275.000), midden- (€ 275.000 tot €435.000), middel dure- (€ 435.000 tot €600.000) en het dure segment (>€600.000).
* Gemiddelde 01-01-2024 t/m 30-09-2024
20% 0% 2020
2021
Tot €275.000
€275.000-€390.000
2022
2023
€390.000-€600.000
2024
€600.000 en duurder
H.1 Kopers bestaande koopwoningen - Prijsklassen Prijsklassen herkomst
Wanneer de aankopen van kopers uit de eigen gemeente (intern) vergeleken worden met de aankopen van kopers buiten Raalte, valt op dat externe kopers naar verhouding woningen in de twee duurdere klassen kopen en minder in de twee goedkopere.
Koopsom naar prijsklasse in de gem. Raalte - Intern 100%
Aankopen ten opzichte van de betaalbaarheidsgrens
Gezien de prijsontwikkeling van de afgelopen jaren vertelt de koopsom niet het hele verhaal als het gaat om betaalbaarheid. Tot 2023 gold de NHG-grens als maatstaf voor betaalbare koopwoningen. Door de sterke stijging van de NHG-grens is deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Zie de bijlage voor de jaarlijkse betaalbaarheidsgrenzen. Voor de hele onderzoeksperiode wordt de helft van alle woningen onder de betaalbaarheidsgrens verkocht. Er is echter door de jaren heen wel een verschuiving zichtbaar. Na 2020 ligt jaarlijks het aandeel verkopen onder de betaalbaarheidsgrens onder de 50%.
80% 60% 40%
Koopsom onder of boven betaalbaarheidsgrens in de gem. Raalte
20% 100%
0% 2020 Tot €275.000
2021 €275.000-€390.000
2022
2023
€390.000-€600.000
2024 €600.000 en duurder
Koopsom naar prijsklasse in de gem. Raalte - Extern
80% 60% 40%
100%
20%
80%
0%
60%
2020
40%
2021
2022
Onder de betaalbaarheidsgrens
20%
2023
2024
Boven de betaalbaarheidsgrens
Koopsom onder of boven betaalbaarheidsgrens in de gemeente Raalte
0% 2020 Tot €275.000
2021 €275.000-€390.000
2022 €390.000-€600.000
2023
2024 €600.000 en duurder
Onder de betaalbaarheidsgrens Boven de betaalbaarheidsgrens
2020 249 187 436
2021 175 163 338
2022 124 158 282
2023 144 192 336
2024 124 146 270
Totaal 816 846 1.662
H.1 Kopers bestaande koopwoningen - Prijsklassen Aankopen ten opzichte van de betaalbaarheidsgrens
Externe kopers kopen relatief vaker woningen in de duurdere prijsklassen. Dit is ook terug te zien als de variabele “interne en externe” koper wordt toegepast op de koopsom ten opzichte van de betaalbaarheidsgrens. Interne kopers betalen in 53% van de gevallen een woning onder de betaalbaarheidsgrens. Voor externe kopers is dit 43%. Daarnaast wordt meer dan tweederde (68%) van de woningen onder de betaalbaarheidsgrens gekocht door interne kopers.
Koopsom in de gem. Raalte onder de betaalbaarheidsgrens
Koopsom in de gem. Raalte boven de betaalbaarheidsgrens
175
175
150
150
125
125
100
100
75
75
50
50
25
25
0
0 2020
2021
2022 Intern
2023
2024
2020
Extern
2022 Intern
Koopsom in de gemeente Raalte onder de betaalbaarheidsgrens
2023
2024
Extern
Koopsom in de gemeente Raalte boven de betaalbaarheidsgrens
Onder betaalbaarheidsgrens
2020
2021
2022
2023
2024
Totaal
Intern
172
112
88
98
81
Extern
2021
Boven betaalbaarheidsgrens
2020
2021
2022
2023
2024
Totaal
551
Intern
110
99
88
119
79
495
Extern
77
64
70
73
67
351
187
163
158
192
146
846
77
63
36
46
43
265
249
175
124
144
124
816
H.1 Kopers bestaande koopwoningen – Leeftijd kopers Leeftijdsverdeling kopers
Bijna de helft van alle kopers (48%) in de gemeente Raalte zijn jonger dan 35 jaar. Het aandeel jonge kopers (tot 35 jaar) is na 2020 toegenomen en de afgelopen jaren redelijk stabiel (een lichte stijging). Net als bij de starters is in 2022 een daling van het aantal jonge kopers waar te nemen, logisch gezien het feit dat starters over het algemeen jong zijn. Vanaf 2023 lijken de jongere kopers beter aan bod te komen. In dit jaar stijgt zowel het aantal (licht) als het aandeel kopers in de leeftijdsklasse. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat 2024 niet compleet is.
Leeftijdsverdeling kopers in de gem. Raalte – periode
Leeftijdsverdeling en herkomst kopers in de gem. Raalte 1.200 4% 1.000
6% 14%
800 600
75 jaar en ouder 26%
3% 7% 22%
48%
26%
17%
7% 3%
400 200
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900 1.000 1.100 1.200 1.300 1.400 1.500 1.600 1.700
Aantal transacties Tot 35 jaar
35 t/m 49 jaar
50 t/m 64 jaar
35 t/m 49 jaar Tot 35 jaar
43%
0 Extern
Externe kopers zijn in verhouding vaak ouder dan interne kopers. Vooral de leeftijdsklasse 50- tot en met 64- jarigen is bij externe kopers relatief groot. Qua aantallen is de groep bijna net zo groot als bij de interne kopers (intern 147, extern 141). De groep jongste externe kopers (tot 35 jaar) is qua aantallen ongeveer de helft van interne kopers in deze leeftijdsklasse. De groep 65+ers (65 t/m 74 jaar en 75 jaar en ouder) kopen nog weinig woningen. Voor zowel interne als externe kopers ligt het aandeel op 10%. Qua aantallen is de groep ouderen die al in gemeente woonde (intern) bijna twee keer zo groot.
130 80 30
Tot 35 jaar
50 t/m 64 jaar
75 jaar en ouder
180
2020
50%
Intern 65 t/m 74 jaar
Leeftijdsverdeling kopers in de gem. Raalte
-20
25%
65 t/m 74 jaar
2021
2022
2023
35 t/m 49 jaar
50 t/m 64 jaar
65 t/m 74 jaar
2024 75 jaar en ouder
H.1 Kopers bestaande koopwoningen – Leeftijd kopers De meeste kopers onder de 35 jaar kopen een woning in en rond de kern Raalte, dit is ongeveer de helft van alle aankopen in de onderzoeksperiode. Een van de andere grotere kernen, Heeten, laat eenzelfde leeftijdsverdeling als Raalte (kern) zien. In Heino is het aandeel jonge kopers aanzienlijk lager dan in de hiervoor genoemde kernen. Het aandeel kopers onder de 35 jaar ligt hier lager dan 40%. In Heino is het aandeel aankopen van 50- t/m 64- jarigen opvallend. In de kernen Nieuw Heeten, Broekland, Mariënheem, Laag Zuthem en Liederholthuis is het aantal transacties beperkter waardoor de verdeling van leeftijdsklassen sneller onderhevig is aan veranderingen door slechts een paar transacties. Ondanks deze constatering valt het hoge aandeel jonge kopers in Broekland op.
Raalte 469 240 149 61 38 957
Heino 123 87 62 29 11 312
Heeten 78 39 21 6 6 150
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%
Leeftijdsverdeling kopers in de gemeente Raalte - periode Tot 35 jaar 35 t/m 49 jaar 50 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 jaar en ouder
Leeftijdsverdeling kopers in de gem. Raalte
Luttenberg 48 20 12 5 1 86
Nieuw Heeten 29 16 13 3 1 62
10% 0%
Tot 35 jaar Tot 35 jaar 35 t/m 49 jaar 50 t/m 64 jaar 65 t/m 74 jaar 75 jaar en ouder
Broekland 34 12 8 1 0 55
Mariënheem 17 12 10 4 0 43
Laag Zuthem Lierderholthuis 4 7 8 3 9 4 1 1 0 0 22 15
Totaal 809 437 288 111 57 1.702
35 t/m 49 jaar
50 t/m 64 jaar
65 t/m 74 jaar
75 jaar en ouder
H.1 Kopers bestaande koopwoningen – Geboorteplaats externe kopers Geboorteplaats
Om te analyseren of personen met een vorige woonplaats buiten de gemeente Raalte toch binding hebben met de gemeente, is ook de geboorteplaats van kopers gekoppeld aan het analysebestand. Als de geboorteplaats van de koper zich binnen de gemeente Raalte bevindt kan het namelijk zo zijn dat deze persoon hier ook is opgegroeid en dus binding heeft met de gemeente. Daarnaast worden de geboorteplaatsen ook sterk beïnvloed door de aanwezigheid van ziekenhuizen met een kraamafdeling. In het geval van Raalte zijn de ziekenhuizen in Zwolle en Deventer ook logische plekken voor een ziekenhuisbevalling.
Geboorteplaatsen van externe kopers in de gem. Raalte
19%
81%
Het aantal geboorteplaatsen ligt hoger dan het aantal transacties omdat een woning gezamenlijk gekocht kan worden. De 633 transacties van externe kopers in de gemeente Raalte, leveren 1.140 geboorteplaatsen op. 0
Geboorteplaatsen kopers van externe koper in de gem. Raalte 450
406
350 300 202
200 150
199 145
128
100
60
50 0 Raalte
Zwolle
Deventer
Overig Overijssel
200
300
Minimaal één koper geboren Raalte
400
250
100
Overig Nederland
Buitenland
400
500
Alle kopers buiten Raalte geboren
600
H.2 Kopers nieuwbouwwoningen – Herkomst kopers In de onderzoeksperiode (01-01-2020 t/m 31-12-2024) zijn er 477 nieuwbouwwoningen voor eigen bewoning aangekocht in de gemeente Raalte. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de herkomst van de kopers van deze woningen. Hierbij worden onderscheid gemaakt naar verhuizingen binnen de gemeente (intern) en vanuit andere gemeenten of regio’s (extern). De indeling van de externe verhuizingen is hetzelfde als voor de bestaande koopwoningen Voor zowel de interne als externe kopers zal per kern in de gemeente Raalte inzichtelijk gemaakt worden wat de leeftijd is van kopers, in welke prijsklasse gekocht wordt en in hoeverre het ‘terugkeerders’ zijn. Herkomst kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte - periode *34 transacties (8%) onbekende herkomst
71%
5% 4%
11%
8%
350
400
De verhoudingen zijn door de jaren heen redelijk stabiel. Er zijn wel kleine verschuivingen waar te nemen, bijvoorbeeld een hoger aandeel kopers uit Zwolle in 2021. Dit kan te maken hebben met de locatie van nieuwbouwprojecten. Het aantal externe kopers was in dit jaar relatief hoog in Laag Zuthem. Omdat het niet om hele grote aantallen gaat kan een project in de buurt van Zwolle relatief een hogere instroom uit deze gemeente tot gevolg hebben. Herkomst kopers van nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte 100 Aantal woningen
Inleiding
80
24%
40%
29%
60%
71%
2021
2022
60 40
25% 76%
20
50
100 Raalte
Zwolle
150 Deventer
200
250 Overig-Overijssel
Herkomst kopers in de gemeente Raalte
300
Overig-Nederland
De verdeling van de herkomst van kopers ziet er anders uit dan bij de bestaande koopwoningen. Nog meer dan bij de bestaande voorraad wordt het grootste deel van de nieuwbouw gekocht door kopers uit de gemeente Raalte zelf (interne kopers). Van de externe kopers zijn Zwolle en Olst-Wijhe (zit in de categorie OverigOverijssel) de gemeenten met de sterkste verhuisrelatie met 34 en 22 aankopen. Deventer staat met 15 transacties op de derde plek. Ook voor nieuwbouw is het aandeel kopers uit Overig-Overijssel groter dan het aandeel uit Overig-Nederland.
75%
76%
0 2020
Interne koper 0
24%
2023
2024
Externe koper
Aandeel Herkomst kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2020 Raalte
2021 Zwolle
Deventer
2022
2023
Overig-Overijssel
Overig-Nederland
2024
H.2 Kopers nieuwbouwwoningen – Herkomst kopers In bijna alle kernen worden de meeste nieuwbouwwoningen verkocht aan personen die al in de gemeente Raalte wonen. Alleen in Liederholthuis zijn er 7 interne en 7 externe aankopen. De relaties die in de bestaande koopwoningvoorraad zichtbaar werden zijn bij de nieuwbouw ook, maar in minder sterke mate terug te vinden. Voor de kernen met minder dan 36 nieuwbouwwoning is er, door het lage aantal, moeilijk een vergelijking te maken. Het gaat om Mariënheem (25), Nieuw-Heeten (31), Broekland (36), Laag Zuthem (28) en Liederholthuis (19). Herkomst kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Raalte
Zwolle
Deventer
Overig-Overijssel
Overig-Nederland
H.2 Kopers nieuwbouwwoningen – Leeftijd kopers Leeftijdsverdeling kopers nieuwbouw
Net als in de bestaande koopwoningvoorraad zijn de meeste kopers van nieuwbouw jonger dan 35 jaar. De verhoudingen liggen echter wel anders. Zo is het aandeel jonge kopers (tot 35 jaar) een stuk lager en het aandeel kopers van 35 tot en met 49 jaar een stuk hoger dan bij de bestaande woning verkopen. Naar verhouding koopt ook de groep 50 tot en 64 jarigen relatief vaker een nieuwbouwwoning. Leeftijdsverdeling kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte – periode 2020-2024
0
50
32%
100
Tot 35 jaar
150
35 t/m 49 jaar
200
20%
250
50 t/m 64 jaar
300 65 t/m 74 jaar
8%
350
3%
In het vorige hoofdstuk werd al beschreven dat nieuwbouw vaker gekocht wordt door interne dan externe kopers. Nog vaker dan in de bestaande woningvoorraad. Ook voor de nieuwbouw geldt dat de externe kopers vaak ouder zijn dan de interne kopers. Leeftijdsverdeling en herkomst kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte 350
400
300
75 jaar en ouder
Leeftijdsverdeling kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte 60 50
2% 8%
Aantal transacties
37%
In de eerst drie jaar van de onderzoeksperiode is de groep jonger dan 35 jaar kleiner dan het cohort erboven (35 t/m 49 jaar). Vanaf 2023 is deze groep ineens een stuk groter en in 2024 is er bijna een verdubbeling van het aantal jonge kopers. Voor 2024 komt dit voort uit nieuwbouw in Heino en Luttenberg.
250
19%
200 150
65 t/m 74 jaar
30
50
20 10
5% 9% 21% 38%
Intern 2020 Tot 35 jaar
2021 35 t/m 49 jaar
2022 50 t/m 64 jaar
65 t/m 74 jaar
2023
2024
75 jaar en ouder
Onbekend
35 t/m 49 jaar Tot 35 jaar
29% 36%
0
0
50 t/m 64 jaar
33%
100
40
75 jaar en ouder
Extern *34 transacties onbekende herkomst
H.2 Kopers nieuwbouwwoningen – Leeftijd kopers Naar verhouding kopen jonge kopers minder vaak een nieuwbouwwoning in Raalte (kern) en Heeten. Bij aankopen van bestaande koopwoningen kwamen deze jonge kopers in Raalte en Heeten juist wel goed aan bod. In de kleine kernen met een beperkte hoeveelheid nieuwbouw zoals Nieuw Heeten (54%), Broekland (68%), Laag Zuthem (48%) en Liederholthuis (64%) komen jongere kopers (tot 35 jaar) wel aan bod. Zoals eerder opgemerkt gaat het om kleine aantallen. Leeftijdsverdeling kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Tot 35 jaar
35 t/m 49 jaar
50 t/m 64 jaar
65 t/m 74 jaar
75 jaar en ouder
H.2 Kopers Nieuwbouw koopwoningen – WOZ-Waardeklassen Gemiddelde WOZ-waarde nieuwbouw
De gemiddelde WOZ-waarde van nieuwbouw koopwoningen is in 2023 ongeveer €537.000. Tussen 2020 en 2023 stijgt de gemiddelde WOZ-waarde jaarlijks met 8%, 4% en 3%. In 2024 daalt de gemiddelde WOZ-waarde, dat komt door samenstelling van nieuwbouwwoningen die in dit jaar gerealiseerd zijn (bijvoorbeeld de betaalbare rug-aan-rug woningen in Luttenberg).
WOZ-waardeklassen nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte – periode 2020-2024
9%
27%
48%
17%
Gemiddelde WOZ-Waarde nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte € 600.000
0
€ 500.000
50
100
Tot €275.000
150
200
€275.000-€390.000
250
300
350
€390.000-€600.000
400
€600.000 en duurder
€ 400.000 € 300.000 € 200.000
WOZ-waardeklasse nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte
€ 100.000
100%
€2020
2021
2022
2023
2024
80% 60%
WOZ-waarde klassen
De WOZ-Waarden van nieuwbouw vergelijken met de koopsommen van de bestaande woningen is lastig. WOZ-waarden wordt op een andere wijze bepaald dan de koopsommen en lopen vaak iets achter bij marktontwikkelingen. Desondanks is wel duidelijk dat nieuwbouwwoningen over het algemeen een hogere waarde hebben dan bestaande woningen. Gezien de stijgende bouwkosten en het feit dat er duurzamer gebouwd moet worden is dit ook logisch. Er is jaarlijks een duidelijke verschuiving waar te nemen naar de duurdere WOZ-klassen.
40% 20% 0% 2020
2021
Tot €275.000
€275.000-€390.000
2022 €390.000-€600.000
2023
2024 €600.000 en duurder
450
H.2 Kopers Nieuwbouw koopwoningen - Prijsklassen Prijsklassen herkomst
Ook externe kopers van nieuwbouw kopen relatief vaker in de twee duurdere klasse. Het jaar 2021 is een uitzondering. Toen kochten 21 externe kopers een nieuwbouw woning in het goedkope/middensegment. Dit is voornamelijk te danken aan nieuwbouwprojecten in Heeten en Laag Zuthem.
Aankopen ten opzichte van de betaalbaarheidsgrens
Ongeveer een kwart van de nieuwbouwwoningen (27%) worden verkocht met WOZwaarde onder de betaalbaarheidsgrens. %). Qua aantallen gaat het om zo’n 24 woningen per jaar. In 2023 ging het om slechts 9 woningen. WOZ-Waarde nieuwbouwwoningen t.o.v. de betaalbaarheidsgrens in de gem. Raalte
WOZ-waardeklasse nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte – Interne koper 100%
100%
80%
80%
60% 40%
60%
20%
40%
0% 2020
2021
Tot €275.000
€275.000-€390.000
2022
2023
€390.000-€600.000
2024
20%
€600.000 en duurder 0% 2020
WOZ-waardeklasse nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte – Externe koper
2021
Onder de betaalbaarheidsgrens
2022
2023
2024
Boven de betaalbaarheidsgrens
100%
WOZ-Waarde nieuwbouwwoningen t.o.v. de betaalbaarheidsgrens in de gemeente Raalte
80% 60% 40%
Onder de betaalbaarheidsgrens Boven de betaalbaarheidsgrens
20% 0% 2020
2021
Tot €275.000
€275.000-€390.000
2022 €390.000-€600.000
2023
2024
€600.000 en duurder
2020 20 78 98
2021 31 71 102
2022 22 75 97
2023 9 52 61
2024 39 44 83
H.2 Kopers Nieuwbouw koopwoningen - Prijsklassen Aankopen ten opzichte van de betaalbaarheidsgrens
Externe kopers kopen relatief vaker een nieuwbouwwoning met een hogere WOZwaarde. Dit is ook terug te zien als de variabele “interne en externe” koper wordt toegepast op de WOZ-waarde ten opzichte van de betaalbaarheidsgrens. De nieuwbouwwoningen van interne kopers hebben in 30% van de gevallen een woning met een WOZ-waarde onder de betaalbaarheidsgrens. Voor externe kopers is dit 25%. Daarnaast wordt meer dan 73% ( van de nieuwbouwwoningen met een WOZ-waarde onder de betaalbaarheidsgrens gekocht door interne kopers.
WOZ-Waarde nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens in de gemeente Raalte
WOZ-Waarde nieuwbouwwoningen boven de betaalbaarheidsgrens in de gemeente Raalte
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2020
2021
2022 Intern
2023
2024
2020
Extern
WOZ-Waarde nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens Onder de betaalbaarheidsgrens 2020 2021 2022 2023 Intern 17 13 19 7 Extern 3 18 1 2 20 31 20 9
2021
2022 Intern
2024 32 6
38
2023
2024
Extern
WOZ-Waarde nieuwbouwwoningen onder de betaalbaarheidsgrens Boven de betaalbaarheidsgrens 2020 2021 2022 2023 Intern 54 44 45 35 Extern 19 20 25 12 73 64 70 47
2024 27 12 39
H.2 Kopers nieuwbouwwoningen – Geboorteplaats externe kopers Geboorteplaats Aan de geboorteplaatsen van kopers van nieuwbouwwoningen in de gemeente Raalte valt op dat het aandeel dat in de eigen gemeente geboren is hoger uitvalt dan bij de bestaande woningen. Dit blijkt vooral uit de figuren waar getoond wordt of minimaal 1 van de kopers in de gemeente Raalte is geboren. Geboorteplaats externe kopers nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte 60
30
35
27 19
20
9
10
3
0 Raalte
Zwolle
Deventer
Overig Overijssel
Overig Nederland
50
100
58%
150
200
250
Minimaal één koper geboren in Raalte
50 34
42%
0
55
40
Geboorteplaatsen van externe kopers van nieuwbouwwoningen in de gem. Raalte
Buitenland
Onbekend
300
350
400
450
Alle kopers buiten Raalte geboren
500
Bijlage: Definities & Data Data
De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). Het Kadaster registreert op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en woningtransacties en het bijbehorende eigenarenoverzicht.
Woningtype
Bij sommige woningtransacties in deze dataset is het Kadaster niet in staat om het specifieke woningtype vast te stellen. Dit kan te wijten zijn aan uitdagingen bij het koppelen van gegevens tussen de BRK en de BAG. Als gevolg hiervan kan het Kadaster alleen bevestigen dat het om een woningtransactie gaat op basis van de cultuurcodes (11/12 = wonen) die aan de percelen zijn toegewezen. Echter, door het ontbreken van een BAG-koppeling kunnen er geen aanvullende gegevens, zoals het woningtype, worden toegevoegd. Dit resulteert in een groter aantal ontbrekende gegevens met betrekking tot de verhuisstromen van woningtypes voor interne en externe kopers.
Herkomst kopers
Op basis van het woonadres in de koopakte wordt het vorige adres van de koper afgeleid. Als zodanig worden kopers gedefinieerd als interne of externe kopers. In sommige gevallen is het niet mogelijk een vorig woonadres af te leiden. Dit speelt bijvoorbeeld bij kopers afkomstig uit het buitenland, en bij adressen waarbij er geen koppeling gelegd kan worden tussen BRK en BAG. Daarnaast komt het voor dat kopers hun nieuwe adres opgeven als herkomstadres. Dit kan terecht zijn, bijvoorbeeld bij kopers die hun huurwoning kopen, thuiswonende kopers die de woning van hun ouders overnemen, of kopers die een ex-partner uitkopen. Het kan
ook onterecht zijn, bijvoorbeeld bij kopers die als overbrugging tussen hun vorige en huidige woning tijdelijk bij vrienden, familie of op een vakantiepark verbleven en daarom dat hun nieuwe adres wordt opgeven als woonadres. Wij hebben echter geen inzicht in deze verschillende redenen. Er is daarom voor gekozen om gevallen waarbij het herkomstadres identiek is aan het gekochte adres in te delen als herkomst onbekend. De enige uitzondering hierop is wanneer het type verkoper anders is dan het type koper. Hierbij gaat het waarschijnlijk om een zittende huurder de woning koopt van de eigenaar en wordt de transactie meegenomen als koper uit Raalte.
Aantallen/aandelen figuren
In de figuren/analyses waar resultaten worden getoond over een bepaald kenmerk van kopers (prijs, leeftijd, herkomst ect.) , worden alleen de transacties gebruikt waar het desbetreffende kernmerk bekend is.
Koopsommen
Koopsommen lager dan 25.000 euro en hoger dan 3.000.000 euro worden uitgesloten (eerder onderzoek heeft uitgewezen dat deze vaak onbetrouwbaar zijn). Betaalbaarheidsgrenzen Jaar 2020 2021 2022 2023 2024
Betaalbaarheidsgrens Tot en met €310.000 Tot en met €325.000 Tot en met €355.000 Tot en met €355.000 Tot en met €390.000
eveneens NHG-Grens eveneens NHG-Grens eveneens NHG-Grens
Bijlage: Definities & Data Waarde nieuwbouwwoningen
Vanuit de Kadastrale registratie de (totale) koopsom van een nieuwbouwwoning niet goed bepaald worden. Daarom wordt hiervoor de WOZ-waarde gebruikt. Deze levert de gemeente aan.
Bijlage: Definities & Data Eigenaar bewoner Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) om hierin te wonen. Hierbinnen is onderscheid mogelijk tussen starters en doorstromers:
Investeerders In dit onderzoek bestaat de categorie investeerders een samenvoeging van de volgende subcategorieën:
• (koop) Starter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten beide voor het eerst een woning op hun naam krijgen.
• Particuliere investeerder: Woning in het bezit van een particulier (NP) met meer dan twee woningen, die niet in deze woningen woont. Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen verandert de indicatie in eigenaar-bewoner.
• Doorstromer: een particulier die al eerder een andere (koop)woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd. Tweede woning Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en zelf niet in de woning gaat wonen. Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de data staat vermeld). Bij transacties wordt de check op wonen een dag, een maand, een half jaar en een jaar na verkrijging uitgevoerd. Als de verkrijger op enig moment (alsnog) in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaar-bewoner.
• Bedrijfsmatige investeerder: Woning in het bezit van een rechtspersoon (type BV, CV, NV, BR en VF) •
Overig: Overige typen NNP, zoals KR, PR of overige ST (niet woningcorporatie), overige VR (niet woningcorporatie).
Onbekend In sommige gevallen is het niet mogelijk om het type koper/verkoper/eigenaar vast te stellen. Dit komt met name voor bij nieuwbouw/appartementen. Het is dan niet altijd mogelijk om het kadastrale perceel - waarvan de eigenaar bekend is - met 100% zekerheid te koppelen aan de woning.