Raadsvoorstel en -besluit vaststellen TAM-omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3

PROCEDUREBLAD BEHANDELING RAADSVOORSTEL Het college verzoekt u dit raadsvoorstel te behandelen Onderwerp

Vaststellen TAM-Omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3

Zaaknummer

26976-2025

B&W vergadering

10 juni 2025

Agendacommissie

23 juni 2025

Raadsvergadering

10 juli 2025

Portefeuillehouder

Dhr. A.H. (Alexander) Kreule

Behandelend ambtenaar

Dennis Witteveen / Sandy Bergenhenegouwen - Klein

Fatale termijn(en)

Bijlage(n): (beslisdocumenten die meegezonden moeten worden) Bijlage 1 Tam-Omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3 incl. bijlagen

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering

10 juli 2025

Zaaknummer

26976-2025

Onderwerp

Vaststellen TAM-Omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3

Portefeuillehouder

Dhr. A.H. (Alexander) Kreule

Voor informatie

Dennis Witteveen / Sandy Bergenhenegouwen - Klein

Samenvatting Nadat de laatste kavels van fase 2 in Lierderholthuis zijn uitgegeven werd helder dat er in Lierderholthuis op korte termijn behoefte is aan meer nieuwbouwkavels. Er is een TAM-Omgevingsplan opgesteld om fase 3 van nieuwbouwplan in Lierderholthuis te ontwikkelen. Het plan is om 20 woningen te realiseren. Het woningbouwprogramma bestaat uit 3x 4 rijtjeswoningen waarvan 4 huurwoningen, 4x twee-onder-één kap woningen en 4 vrijstaande woningen. Het ontwerp TAM-Omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3 heeft ter inzage gelegen vanaf 10 april t/m 21 mei. Er zijn in deze periode geen zienswijzen ingediend bij de gemeenteraad. Wel worden er twee ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Daarom wordt voorgesteld om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Beslispunten 1.

2.

Het Tam-Omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3 bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.TAM20240006 - GV01 met bijbehorende bestanden en bijlagen gewijzigd vast te stellen conform het raadsvoorstel. Het TAM-Omgevingsplan met ingang van zes weken sinds de dag waarop het besluit is bekendgemaakt inwerking te laten treden.

Inleiding De laatste kavels van fase 2 in Lierderholthuis zijn uitgegeven en gerealiseerd. In Lierderholthuis is behoefte aan meer woningbouw. Hierover heeft in 2023 een gesprek plaatsgevonden met Plaatselijk Belang Lierderholthuis (PB Lierderholthuis). Naar aanleiding van deze gesprekken is er een behoefteonderzoek uitgevoerd onder de inwoners van Lierderholthuis. Dit onderzoek is door een grote groep inwoners van Lierderholthuis ingevuld en daarbij werd duidelijk dat er grote behoefte is aan woningbouw voor starters. Daarnaast is er ook een wens om groter te wonen, maar ook kleiner wonen werd opgemerkt. Naast koopwoningen is er ook vraag naar huurwoningen Kortom, de wens voor een gevarieerd aanbod werd zichtbaar. Naar aanleiding van dit behoefteonderzoek is er gestart met de planuitwerking van de laatste fase 3 voor een gevarieerd woningbouwprogramma. Deze gronden zijn in eigendom van de gemeente en de gemeente is de initiatiefnemer voor deze ontwikkeling. Het woningbouwprogramma bestaat uit 3 x 4 rijtjeswoningen waarvan 4 huurwoningen, 4 x twee-onder-één kap woningen en 4 vrijstaande woningen (zie afbeelding 2).

Ambtshalve wijziging 1 2

Er is gebleken dat in de regels één artikel ontbreekt over de preambule. De preambule geeft aan hoe dit plan zich verhoudt tot en samenvoegt met de rest van het omgevingsplan. In de preambule wordt juridisch geregeld dat dit TAM-omgevingsplan als nieuw hoofdstuk wordt gelezen in het omgevingsplan. Wanneer dit artikel niet wordt opgenomen wordt dit plan onderdeel van het (gemeentebrede) omgevingsplan. Dit heeft als gevolg dat elk plan wat hierna wordt vastgesteld invloed heeft op dit plan, terwijl dit niet wenselijk is. Daarom moet een artikel over de preambule opgenomen worden. Het nieuwe artikel is opgenomen voor artikel 1.

Ambtshalve wijziging 2 Het bouwvlak van de woningen van Salland Wonen hebben een diepte van 10 meter. In onderstaande afbeelding is aangegeven welke woningen van Salland Wonen zijn. Na overleg met Salland Wonen is geconstateerd dat de woningen van Salland Wonen een diepte van 10.2 meter hebben. Daarom wordt het bouwvlak van de woningen van Salland Wonen 20 centimeter dieper en krijgen een diepte van 10.2 meter. Daarmee passen de woningen van Salland Wonen binnen het TAM-Omgevingsplan.

NB: In dit geval is er specifiek voor gekozen om het omgevingsplan mogelijk te maken op basis van tijdelijke alternatieve maatregelen (TAM). Hiervoor is gekozen omdat in het softwarepakket voor het wijzigen van het omgevingsplan, maar één omgevingsplan tegelijk kan worden gewijzigd. Tegelijk meerdere omgevingsplannen wijzigingen is op dit moment niet mogelijk. Bij een TAM-Omgevingsplan maak je gebruik van de software van bestemmingsplannen, maar de regels zijn wel geschreven volgens de eisen van de omgevingswet. Bij TAM hoeft er dus geen gebruik worden gemaakt van ons software pakket en kunnen we dus meerdere planwijzgingen tegelijk in procedure brengen. Aangezien wij ook beziggaan met het opstellen van een nieuw omgevingsplan willen we het softwarepakket hiervoor gebruiken. We verwachten daarom ook de eerste wijzigingen van omvingsplannen mogelijk te maken op basis van TAM.

3

Afbeelding 1: Luchtfoto in rood omcirkeld het plangebied

Afbeelding 2: Stedenbouwkundig plan 4

Beoogd effect Het TAM-Omgevingsplan maakt het mogelijk om 20 woningen te realiseren.

Argumenten 1.1 Het plan voldoet aan de stedenbouwkundige en civieltechnische voorwaarden. a. Stedenbouw Deze woningbouwontwikkeling is onderdeel van de nieuwe woonwijk ten noorden van het dorp Lierderholthuis. In een eerder stadium is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor de gehele woonwijk, waarbij werd besloten om de totale ontwikkeling gefaseerd te realiseren. De verkaveling bestaat uit twee woonvelden gelegen in een groen raamwerk dat eveneens ruimte biedt voor parkeren. Het stedenbouwkundig plan voor fase 3, tevens de laatste fase, sluit qua structuur aan op het oorspronkelijke plan. Vanwege de veranderende woningbouwbehoefte is het programma echter aangepast. Het huidige plan voorziet in 20 grondgebonden woningen, bestaande uit 4 vrijstaande woningen, 4 twee-onder-één-kap woningen, 8 rijwoningen in de koopsector en 4 rijwoningen in de huursector. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op de uitkomsten van een lokaal behoefteonderzoek en de afspraken in de ‘Woondeal West-Overijssel’. In deze woondeal wordt gestreefd naar een verdeling van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% dure woningen welke als richtlijn is toegepast voor de ontwikkeling van Lierderholthuis fase 3. Dit woonprogramma kent in verhouding tot de vorige fases een hoger percentage betaalbare woningen.

Dit is terug te zien in de verkaveling door het aantal rijwoningen die zich lenen voor zowel de koop- als de huursector. Vier rijwoningen kennen een kleinere beukmaat om te kunnen voldoen aan de vraag naar betaalbare woningen. Verder bestaat het plan uit vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen welke zorgen voor gemêleerd straatbeeld en een dorpse uitstraling. Het uitgangspunt voor parkeren is dat dit, waar mogelijk, op eigen terrein plaatsvindt. Dit geldt voor de vrijstaande woningen en de twee-onder-één-kapwoningen. De percelen van de rijwoningen bieden geen ruimte voor een parkeervoorziening op eigen terrein waardoor is uitgeweken naar de openbare ruimte, waar de parkeerplaatsen op een zo geclusterd mogelijke manier zijn ingepast. Het parkeren in de openbare ruimte wordt afgewisseld met groenvoorzieningen met zowel laag als opgaand groen. Dit zorgt voor een straatprofiel dat overeenkomt met de vorige fases waardoor eenheid en uniformiteit ontstaat binnen de gehele ontwikkeling. Op basis van bovenstaande kan er geconcludeerd worden dat het nu voorliggende plan ’t Lierderholthuis fase 3 aansluiting vindt op het dorpse karakter en zorgt voor een goede afhechting van de gehele noordelijke ontwikkeling van Lierderholthuis.

b. Verkeer Om de parkeerbehoefte van het woningbouwplan te bepalen is een berekening van de parkeereis gemaakt conform de nota ‘Parkeernormen Raalte 2015’. De totale parkeereis van dit woningbouwplan bedraagt 37 parkeerplaatsen. Er worden 23 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd. De overige 14 parkeerplaatsen worden op eigen terrein van de nieuwe woningen gerealiseerd. De nieuwe woningen kunnen gebruik maken van de aangelegde wegen en de wegen kunnen het extra verkeer aan.

c.

Water

Het is bekend dat de wadi die gerealiseerd is voor fase 1 van het plan niet goed werkt. Hierdoor hebben enkele woningen grenzend aan deze wadi last van hoge grondwaterstanden. Ook stond er water in deze wadi wat niet wenselijk is. Om deze overlast aan te pakken is de wadi van fase 1 aangepast zodat deze weer voldoet aan de gestelde eisen. Dit is gecommuniceerd met enkele aangrenzende bewoners. Deze aanpassing staat los van uitbreidingsfase 3 en is separaat opgepakt. De wadi heeft voldoende waterberging voor fase 1. Water van fase 3 zal niet afstromen naar de wadi van fase 1.

5

De wadi's voor fase 2 en 3 worden vergroot en zijn aan elkaar gekoppeld. Ook deze wadi's voldoen aan de gestelde eisen. De waterbergingen van de wadi's zijn doorgerekend door ingenieursbureau Civicon. Uit deze berekeningen blijkt dat er voldoende waterberging wordt gerealiseerd in het plangebied. Het bestaande vuilwater riool in deze wijk is berekend op de afvoer van huishoudelijk afvalwater voor fase 1, 2 en 3. In fase 3 worden nog 2 extra rioolstrengen aangelegd om het afvalwater te kunnen afvoeren naar het bestaande vuilwater riool. De aanwezige riolering kan het extra huishoudelijk afvalwater van deze woningen aan. d. Geur Voor het plan is een geuronderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat de geurbelasting 4 ouE/m3 is. Dit is hoger dan de standaardwaarde van 2 ouE/m3, maar het blijft wel binnen de grenswaarde van 8 ouE/m3. Om dit toe te staan, is in de motivering bij dit plan onderbouwd dat de hogere geurbelasting acceptabel is, met daarbij een juridische doorvertaling in de regels. e. Het plan is inpasbaar en uitvoerbaar In het kader van het TAM-Omgevingsplan zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen.

1.2 Programma Wonen 2021-2025 Het plan bestaat uit 20 woningen, waarvan 4 sociale huurwoningen (20%). Salland Wonen heeft meer woningen aangeboden gekregen, maar in afstemming hebben zij aangegeven voldoende te hebben aan 4 woningen in dit plan in Lierderholthuis. Dit sluit aan bij de resultaten vanuit het woningbehoefte onderzoek. Daarnaast zijn er 8 rijwoningen in de categorie betaalbare koop (40%), en 8 woningen in het hoogste segment (40%). Dit sluit ook aan bij de doelstelling van het programma Wonen om voor de leefbaarheid van alle kernen in de toekomst voldoende huurwoningen én goedkopere koopwoningen toe te voegen die aansluiten op de woningvraag van starters en senioren. En om aan de vraag van nu te voldoen bouwen we ook eengezinswoningen om ook zo voldoende aanbod te creëren om doorstroming te bevorderen. Het aantal woningen en de verdeling over de segmenten is in afstemming met Plaatselijk Belang Liederholthuis tot stand gekomen. De 2 rijen betaalbare koopwoningen verschillen van elkaar in woningbreedte. Bij realisatie van de woningen resulteert dit ook in verschillen in VON-prijs. Ook is in het dure segment woningen gekozen voor een gelijk aantal twee onder een-kap en vrijstaande woningen. Dit geeft een mix van woningtypen geschikt voor een mix aan doelgroepen (starters, senioren en doorstromers).

2.1 Het omgevingsplan met ingang van zes weken inwerking te laten treden. In artikel 16.78, eerste lid van de Omgevingswet staat dat een omgevingsplan inwerking treedt op de dag waarop 4 weken zijn verstreken sinds de dag waarop het besluit bekend is gemaakt, tenzij bij het besluit een later tijdstip is bepaald. Vanaf dat moment kunnen vergunningen voor woningen verleend worden mits er geen voorlopige voorziening is ingediend. Onder de oude wetgeving bij bestemmingsplannen was deze termijn 6 weken. In artikel 6:7 van de Awb staat dat de termijn voor het indienen van een bezwaar- of beroepschrift zes weken bedraagt. In artikel 8:81 van de Awb staat dat binnen deze termijn ook een verzoek tot een voorlopige voorziening kan worden gedaan. Deze termijn is met de Omgevingswet niet aangepast. De termijnen van inwerkingtreding, bezwaar- en beroepsschrift en een voorlopige voorziening zijn niet gelijk aan elkaar. Dit vinden wij ongewenst en kan voor verwarring zorgen bij inwoners. Daarom is het voorstel om de termijn voor inwerkingtreding gelijk te trekken met de termijn waarbinnen beroep en voorlopige voorziening kan worden ingediend. Dit betekent dat het plan na 6 weken in werking treedt. U moet dit per plan besluiten.

Participatie In april 2024 heeft de gemeente Raalte samen met Plaatselijk Belang Lierderholthuis een enquête gehouden om de woningbehoefte in Lierderholthuis in beeld te krijgen.

6

Op 26 november 2024 is een informatieavond geweest over het plan. Voor de informatieavond zijn de inwoners van Lierderholthuis en belangstellende uitgenodigd via Plaatselijk Belang Lierderholthuis en via de sociale media van de gemeente Raalte. Ook zijn er met Plaatselijk Belang Lierderholthuis gesprekken geweest over het plan. Op 8 april 2025 is er een inloopbijeenkomst geweest over het plan. Voor de inloopbijeenkomst zijn de inwoners van Lierderholthuis en belangstellende uitgenodigd via Plaatselijk Belang Lierderholthuis en via de sociale media van de gemeente Raalte. Uit de bijeenkomsten is gekomen dat inwoners blij zijn met de woningbouwontwikkeling en positief kijken naar de grote diversiteit aan aanbod van woningen. Veel inwoners van Lierderholthuis hebben interesse om als starter een eerste woning te kopen, maar ook een doorstroomwoning is interessant. Daarnaast zijn er enkele geïnteresseerden vanuit het buitengebied richting Zwolle. Verder is er ook interesse in CPO, gezien het succesverhaal van het tweede gedeelte van fase 2. Wel zijn er zorgen vanuit inwoners gedeeld m.b.t. het waterafvoer. De wadi van fase 1 werkt niet goed waardoor er wateroverlast ervaren wordt. Met de komst van fase 3 hebben bewoners zorgen dat het waterprobleem groter wordt. De vakspecialist water is in gesprek geweest met meerdere buurtbewoners en heeft het probleem in kaart gebracht.

Daaropvolgend is er een oplossing gevonden welke is gedeeld met de omwonenden. Inmiddels is de aanpassing uitgevoerd en zijn de omwonenden blij met deze oplossing. Voor de bewoners van fase 1 wordt het wennen aangezien het uitzicht veranderd, waardoor er specifiek vragen werden gesteld over de huurwoningen van Salland Wonen. Dit ging met name over afstand tot de straat en regels waaraan huurders zich moeten houden over bijvoorbeeld het plaatsen van de afvalcontainers. Hierover zijn wij in gesprek geweest met Salland Wonen en hebben de algemene huurvoorwaarden bekeken over wat er afgesproken is. Dit is teruggekoppeld naar desbetreffende vraagsteller. Ook kwamen er vragen over de gemaakte keuzes van het stedenbouwkundig plan. Waarom bepaalde type woningen op bepaalde plekken zijn geplaatst. Zo ook over bijvoorbeeld de rijtjeswoningen aan de rand van plan waarbij de tuin grenst aan de openbare ruimte. Een aantal inwoners vond het logischer om het juist te draaien: de voorkant grenzend aan de openbare ruimte. Terwijl juist een andere groep inwoners de gemaakte keuze juist heel goed begreep. Dit is door de stedenbouwkundige uitgelegd waardoor inwoners van Lierderholthuis begrijpen waarom deze keuze is gemaakt (maar niet iedereen is het ermee eens). Daarnaast zijn er vragen gesteld rondom mogelijkheden van het wisselen van bepaalde typologieën in het plan.

Met onderbouwing is uitgelegd waarom er voor deze opzet is gekozen en waarom bepaalde andere keuzes niet mogelijk zijn.

Duurzaamheid 1.1 Hemelwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd: 20mm over het verhard dak- en perceelsoppervlakte. Overtollig hemelwater wordt aangeboden op de erfgrens met de openbare ruimte. 2.1 Uitgangspunt is dat nieuwe woningen voldoen aan de vraag van de toekomst: dit betekent dat woningen levensloopbestendig, toekomstbestendig en duurzaam moeten zijn. De woningen worden daarom gasloos opgeleverd.

Kanttekeningen N.v.t.

Financiën en fiscale aspecten Fase 3 maakt onderdeel uit van de totale GREX locatie Lierderholthuis. Deze GREX sluit met een positief exploitatieresultaat waardoor fase 3 financieel uitvoerbaar is.

7

Vervolg Nadat u een besluit heeft genomen over dit voorstel zal het vastegestelde Tam-Omgevingsplan voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. In deze periode is er gelegenheid tot het indienen van beroep. Wanneer deze termijn is afgelopen en er is geen beroep ingediend is het plan onherroepelijk en kunnen de vergunningen voor de woningen worden aangevraagd.

Communicatie Er zal op de gebruikelijke wijze worden gepubliceerd over het ter inzage leggen van het vastgestelde TamOmgevingsplan.

Bijlagen Bijlage 1

Tam-Omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3 incl. bijlagen

burgemeester en wethouders van de gemeente Raalte,

de secretaris Monique van Esterik

de burgemeester Rob Zuidema

8

RAADSBESLUIT 26976-2025

Zaaknummer

De raad van de gemeente Raalte, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 juni 2025

Besluit: 1.

2.

Het Tam-Omgevingsplan 6 Lierderholthuis fase 3bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.TAM20240006 - GV01 met bijbehorende bestanden en bijlagen gewijzigd vast te stellen conform het raadsvoorstel. Het omgevingsplan met ingang van zes weken inwerking te laten treden.

Aldus besloten in de vergadering van 10 juli 2025.

de griffier Karin Zomer

de voorzitter Rob Zuidema

9