Raadsvoorstel en -besluit Elzenlaan (Stappenbelt)

PROCEDUREBLAD BEHANDELING RAADSVOORSTEL Het college verzoekt u dit raadsvoorstel te behandelen Onderwerp

Vaststellen bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt)

Zaaknummer

30428-2023

B&W vergadering

12 juni 2023

Agendacommissie

26 juni 2023

Raadsvergadering

18 juli 2023

Portefeuillehouder

Dhr. A.H. (Alexander) Kreule

Behandelend ambtenaar

Dennis Witteveen / Nienke Spiegelenberg telefoon: 06- 214 358 53, e-mail: dennis.witteveen@raalte.nl

Fatale termijn(en)

Bijlage(n): (beslisdocumenten die meegezonden moeten worden) 1. 2.

Ontwerpbestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt), incl. bijlagen. Zienswijzennota bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt)

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering

18 juli 2023

Zaaknummer

30428-2023

Onderwerp

Vaststellen bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt)

Portefeuillehouder

Dhr. A.H. (Alexander) Kreule

Voor informatie

Dennis Witteveen / Nienke Spiegelenberg telefoon: 06- 214 358 53, e-mail: dennis.witteveen@raalte.nl

Bestuurssamenvatting De voormalige bedrijfslocatie Stappenbelt aan de Elzenlaan in Raalte wordt herontwikkeld tot woningbouwlocatie. Het woningbouwplan voorziet in de bouw van 6 rijwoningen en twee duplexwoningen op de hoek Elzenlaan – Deventerstraat. Op 21 januari 2020 (zaak 109583-2019) is het college akkoord gegaan met het principeverzoek. Het ontwerpbestemmingsplan wijkt af van het principebesluit omdat het totaal aantal woningen is aangepast van 10 naar 8. Voor de overige punten wordt er voldaan aan het principebesluit. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 23 maart 2023 tot en met 3 mei 2023 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. De ingediende zienswijze is ontvankelijk, maar geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen. Wel zijn er een aantal ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. Daarom wordt voorgesteld om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

Beslispunten 1. 2.

3.

4.

De ingediende zienswijzen conform de Zienswijzennota bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt) ontvankelijk te verklaren en de ontvankelijke zienswijzen ongegrond te verklaren; Het bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt) bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.BP20220015- GV01 met bijbehorende bestanden en bijlagen gewijzigd vast te stellen conform het raadsvoorstel; Geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen, omdat het verhalen van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Na vaststelling van het bestemmingsplan de indieners van de zienswijzen op de hoogte brengen van het raadsbesluit.

Besluit

2

Inleiding Het gebied bestaat uit een bedrijfspand aan de Elzenlaan 3 (zie afbeelding 1). Het bedrijfspand is niet meer als zodanig in gebruik waardoor de eigenaar graag een herontwikkeling van de locatie wil realiseren naar woningbouw. Het project heeft als resultaat om 8 woningen te realiseren. Op 21 januari 2020 (zaak 109583-2019) heeft het college ingestemd met de start van een planologische procedure voor de realisatie van tien woningen op de hoek Deventerstraat/Elzenlaan in Raalte. Op verzoek van de ontwikkelaar is dit aantal woningen in het bestemmingsplan aangepast van 10 naar 8 woningen Het plan is om twee duplexwoningen te realiseren met daarnaast 6 rijwoningen (zie afbeeldingen 2 en 3). De herontwikkeling betreft de volgende percelen met een totale oppervlakte van 1.835 m2: - Elzenlaan 3 Raalte kadastraal RTE00 F 3356 (1.520 m2) en kadastraal RTE00 F 4483 (315 m2) met vigerende enkelbestemming ‘Bedrijf’ met functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ en dubbelbestemming ‘Archeologische verwachtingswaarde’ (bestemmingsplan Raalte Kern, vastgesteld 28-01-2010) Op basis van het bestemmingsplan is het al mogelijk om één bedrijfswoning te realiseren. Deze bedrijfswoning is tot nu toe nooit gerealiseerd. Samenvatting zienswijze Er één zienswijze ontvangen op het ontwerpbestemmingsplan.

De andere ingediende zienswijze is na een aanpassing van het pan en na overleg met indiener ingetrokken. Onderstaand wordt de zienswijze en beantwoording op hoofdlijnen weergegeven.

Samenvatting zienswijze: De indiener vindt dat met het plan niet voor jongeren, starters en andere kleinere huishouden wordt gebouwd. Daarnaast is de indiener van mening dat bij het principeverzoek medewerking verleend had moeten worden aan 10 woningen waarvan 2 woningen als sociale huurwoningen aangemerkt moesten worden. Hierbij verwijst indiener naar verschillende afspraken met o.a. het rijk en de provincie Overijssel die afgelopen tijd zijn afgesloten.

Beantwoording zienswijze: Het college voelt niet de vrijheid, nadat er in 2020 medewerking is verleend aan het principeverzoek, de spelregels te veranderen. In 2020 zijn er afspraken gemaakt over het woningbouwplan. Over de invulling van sociale huur binnen dit plan is tevens contact geweest met Salland Wonen. Zij hebben aangegeven geen belangstelling te hebben om binnen dit plan sociale huurwoningen te ontwikkelen. Over het percentage huur waarover afspraken met het rijk en de provincie Overijssel zijn gemaakt kunnen we aangeven dat er niet plan specifiek gekeken moet worden naar aantal te realiseren huurwoningen/goedkopere woningen, maar naar het totaal aan huurwoningen/goedkope woningen bij alle woningbouwplannen binnen de gemeente Raalte.

3

Afbeelding 1: luchtfoto in rood omcirkeld het plangebied

Afbeelding 2: plan

4

Afbeelding 3: duplexwoningen

Beoogd effect Het onherroepelijk bestemmingsplan biedt de basis voor het bouwrijp maken en de uitgifte van woningen. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de vraag voor woningen.

Argumenten 1.1 Ander woningbouwaantal dan in principebesluit is opgenomen. Het plan is om de voormalige bedrijfslocatie Stappenbelt aan de Elzenlaan in Raalte te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. Het plan voorziet in de bouw van 6 rijwoningen en twee duplexwoningen op de hoek Elzenlaan- Deventerstraat. Het nu voorliggende plan wijkt hiermee af van het principe besluit van 2020. Daarin is een maximum woningaantal van 10 woningen vastgelegd. Destijds was bij dit plan ook het perceel van Deventerstraat 35 betrokken. Het nu voorliggende plan voorziet in de herontwikkeling van perceel Elzenlaan 3 waarbij het perceel van de Deventerstraat 35 niet meer wordt her ontwikkelt. Het plan past bij de huidige woningbehoefte en draagt bij aan de doelen die in het woonbeleid zijn geformuleerd. De rij- en gestapelde woningen zijn geschikt voor meerdere doelgroepen.

1.2 Herontwikkeling geeft een forse ruimtelijke kwaliteitsverbetering Het huidige bedrijfspand heeft zijn functie verloren. Gelet op de ligging in een bestaande woonwijk is herontwikkeling van de locatie naar woningbouw wenselijk. Het plan is om duplexwoningen met daarnaast 6 rijwoningen te realiseren. Het bebouwingsbeeld in de omgeving bestaat overwegend uit rijwoningen met gelijke bouw- en goothoogten. Het voorgenomen plan is gelet op de omliggende bebouwing aan zowel de Deventerstraat als de Elzenlaan stedenbouwkundig goed in te passen.

1.3 Voldoende parkeren en ruimte voor bestaand groen en waterberging Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in voldoende parkeerruimte. Binnen het ontwerp worden 10 parkeerplaatsen en 6 garageboxen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen. Tevens is er binnen het stedenbouwkundig ontwerp plaats voor 3 carports waar eveneens geparkeerd kan worden. Verder worden voorliggend stedenbouwkundig ontwerp waardevolle houtopstanden 5

binnen en in de directe nabijheid van het plangebied behouden. De boom aan de Deventerstraat wordt behouden en waar nodig op gesnoeid. Door het slopen van de bedrijfsbebouwing en het realiseren van woningen met bijbehorende erven op het perceel vindt tevens een afname van het verhard oppervlak plaats. Er is hierdoor voldoende onverhard oppervlak aanwezig om hemelwater in de bodem te kunnen infiltreren. Voor de waterhuishouding betreft dit een forse verbetering ten opzichte van de huidige situatie.

Kanttekeningen 1.1 Het voorliggende plan voorziet niet 25% sociale huurwoningen Voor ruimtelijke ontwikkelingen als deze wordt uitgegaan van 25 % sociale huur. Bij de start van het ontwikkelproces 3 jaar geleden, is de 25% eis van sociale woningbouw niet aan ontwikkelaar meegegeven omdat op dat moment het woonbeleid waarin die eis is opgenomen nog niet was vastgesteld. Ook SallandWonen heeft aangegeven geen interesse te hebben in een paar huurwoningen binnen dit plan. Het nu voorliggende plan voorziet daarmee niet in 25% sociale huur. De initiatiefnemer heeft aangegeven de woningen in de markt te willen zetten in een prijsrange tussen de €320.000 en de €395.000. Daarmee vallen de woningen in de categorieën betaalbaar of middelduur en onder de NHG-grens van €405.000

1.2 Vervolgonderzoek archeologie Het plangebied heeft de aanduiding waarde – archeologische verwachtingswaarde. Dit bekent dat bij een bouwplan groter dan 100 m2 een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Er is een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat er archeologische resten worden verwacht op de locatie. De geplande bodemingrepen zullen deze resten zeer waarschijnlijk aantasten. Hierdoor is een vervolgonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek noodzakelijk. Op dit moment is het grootste deel van het plangebied verhard (betonvloeren). Daarom is het wenselijk het onderzoek uit te voeren op het moment dat de bovengrondse bebouwing is verwijderd en het terrein toegankelijk is voor booronderzoek. Het verkennend booronderzoek zal na de sloop van de aanwezige bebouwing in het plangebied plaatsvinden. Gelet op het vorenstaande is er besloten om de reeds aanwezige archeologische dubbelbestemming voor het plangebied over te nemen en daarmee de onderzoeksplicht juridisch te borgen via het bestemmingsplan.

Participatie De initiatiefnemer heeft op 20 december 2022 een informatieavond gehouden. Het plan is positief ontvangen en de meeste mensen zijn blij dat er een mooie invulling komt op deze locatie. De vragen op de avond waren beperkt en gingen met name over het behoud van de boom aan Deventerstraat als ook de erfafscheidingen met naastgelegen percelen. In het nog uit te werken inrichtingsplan wordt hier rekening mee gehouden.

Duurzaamheid Herontwikkeling van de bedrijfslocatie naar een woongebied draagt bij aan een duurzaam ruimtegebruik. Het plan voorziet in een centraal openbaar gebied met ruimte voor groen, bomen en waterinfiltratie. Vanzelfsprekend worden de woningen volgens de geldende duurzaamheidsnormen (BENG) gebouwd worden.

Financiën Alle kosten voortvloeiende uit voornoemde planontwikkeling komen voor rekening van de initiatiefnemers, inclusief eventuele planschadekosten. Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst afgesloten om de kosten voor nutsvoorzieningen, aanpassing riolering, ambtelijke begeleiding/toezicht etc. af te kunnen wentelen op de initiatiefnemer. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over beheer en onderhoud van de openbare ruimte.

Vervolg Mits u het bestemmingsplan vaststelt zal dit bekend worden gemaakt in het Weekblad voor Salland en de Staatscourant en op www.raalte.nl. Vervolgens ligt het vastgestelde plan voor een periode van zes weken ter inzage. In deze periode kan er beroep worden ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (beroepsperiode). Wanneer geen schorsing wordt gevraagd treedt het bestemmingsplan na die beroepsperiode in werking.

6

Communicatie De initiatiefnemer wordt op de hoogte gebracht van uw besluit.

Bijlagen 1. 2.

Ontwerpbestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt), incl. bijlagen. Zienswijzennota bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt)

burgemeester en wethouders van de gemeente Raalte,

de secretaris Monique van Esterik

de burgemeester Martijn Dadema

7

RAADSBESLUIT 30428-2023

Zaaknummer

De raad van de gemeente Raalte, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 juni 2023.

Besluit: 1. 2.

3.

4.

De ingediende zienswijzen conform de Zienswijzennota bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt) ontvankelijk te verklaren en de ontvankelijke zienswijzen ongegrond te verklaren; Het bestemmingsplan Raalte Kern, Elzenlaan (Stappenbelt) bestaande uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0177.BP20220015- GV01 met bijbehorende bestanden en bijlagen gewijzigd vast te stellen conform het raadsvoorstel; Geen exploitatieplan op basis van artikel 6.12, tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen, omdat het verhalen van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Na vaststelling van het bestemmingsplan de indieners van de zienswijzen op de hoogte brengen van het raadsbesluit.

Aldus besloten in de vergadering van 18 juli 2023.

de griffier Karin Zomer

de voorzitter Martijn Dadema

8