Document · PDF

Notitie scenario 6 vernieuwbouw gemeentehuis Raalte

Informatievoorziening raad 10 juli 2025, gemeente RaalteBij agendapunt: Informatienotitie met update over onderzoek nieuwbouw gemeentehuis6.082 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Scenario 6 vernieuwbouw gemeentehuis te Raalte Aanvulling op scenariostudie gemeentehuis Raalte

Opdrachtgever Gemeente Raalte Datum 11 juli 2025 Referentie P2000034-0007.1.0 Auteur(s) Raoul Frensen

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

5223 LA 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409

info@hevo.nl

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Burg. Roelenweg 40

8021 EW Zwolle

T 038 - 4 258 101

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

Scenario 6, vernieuwbouw

Factsheet scenario 6

Kosten

Conclusies

Bijlage 1: Onderbouwing scores MCA

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 2 van 14

1. Inleiding

Daarna worden de investerings- en exploitatiekosten voor het scenario toegelicht en vergeleken met de andere scenario’s uit de scenariostudie.

HEVO heeft voor de gemeente Raalte een scenariostudie1 en locatieonderzoek2 uitgevoerd naar haar gemeentelijke huisvesting. Deze onderzoeken zijn 2023 en ’24 uitgevoerd. De gemeenteraad heeft over de scenariokeuze en de locatiekeuze besluiten genomen. Een scenario voor vernieuwbouw van de bestaande huisvesting was geen onderdeel van beide onderzoeken. In deze notitie is een vernieuwbouw scenario uitgewerkt om te tonen hoe vernieuwbouw zich verhoudt tot de eerder onderzochte scenario’s. In de scenariostudie zijn de volgende scenario’s onderzocht: • Scenario 1: Renovatie (uitgebreid) huidige locatie en verhuur ongebruikte gebouwdelen • Scenario 2: Renovatie (uitgebreid) huidige locatie en afstoten ongebruikte gebouwdelen • Scenario 3a: Renovatie (beperkt) huidige locatie en verhuur ongebruikte gebouwdelen • Scenario 3b:Renovatie (beperkt) huidige locatie en verhuur ongebruikte gebouwdelen • Scenario 4: Nieuwbouw op de huidige locatie (sloop bestaand, m.u.v. de Villa) • Scenario 5: Nieuwbouw op een nader te bepalen locatie

Tot slot presenteren we de uitkomsten van de beoordeling van scenario 6 aan de hand van het vastgestelde afwegingskader.

Om dit scenario te definiëren en uit te werken is op 7 mei een startoverleg gehouden, wat in een ‘startnotitie’ per e-mail is samengevat. Vervolgens is scenario 6 op dezelfde wijze als de scenario’s uit de scenariostudie uitgewerkt. Het extra scenario 6 moet vergelijkbaar zijn met de scenariostudie uit 2023. Daarom worden berekeningen van scenario 6 gemaakt met dezelfde methodiek en randvoorwaarden, zoals prijspeil (juli 2023) en kengetallen, als in de scenariostudie. Deze notitie volgt dezelfde opbouw als het eerdere scenario onderzoek. Eerst wordt het extra scenario inhoudelijk beschreven. Vervolgens wordt een factsheet van het extra scenario gepresenteerd. Onderdeel van deze factsheet is een kwalitatieve beoordeling van het scenario middels een multicriteria analyse.

1 Rapportage scenariostudie gemeentehuis Raalte, kenmerk: 1732501-0056.4.0, d.d. 16/11/2023.

Referentie: P2000034-0007.1.0.

2 Rapportage locatieonderzoek gemeentehuis Raalte, kenmerk: 1732502-0028.1.0; d.d. 15/008/2024

Pagina 3 van 14

2. Scenario 6, vernieuwbouw Vernieuwbouw Scenario 6 betreft de vernieuwbouw van het bestaande gemeentehuis te Raalte. Met vernieuwbouw wordt de kwaliteit van nieuwbouw gerealiseerd met behoud van zoveel als mogelijk van de bestaande situatie. Scenario 6 evenaart of benadert de kwaliteit van nieuwbouw scenario’s (4 en 5) en gaat verder dan de scenario’s voor verbouwing / renovatie (1 en 2) of het scenario’s waarin de huidige situatie gehandhaafd wordt (3a en 3b). Kwaliteit en resultaat Qua randvoorwaarden is scenario 6 daarom (ver)gelijk(baar) met scenario’s 4 en 5. Het gebouw moet na de vernieuwbouw ten minste 40 jaar gebruikt kunnen worden. Daarom is de ambitie om met vernieuwbouw een energieneutraal gebouw (ENG) zonder gasaansluiting te realiseren. Verder is het uitgangspunt dat het binnenklimaat voldoet aan klasse B3 volgens het Programma van Eisen Gezonde Kantoren. Verschil vernieuwbouw en renovatie De benodigde aanpassingen om deze ambities te realiseren gaan verder dan de renovatie scenario’s. Daarom is aangenomen dat de (thermische) schil samen met de gebouwinstallaties vernieuwd worden. Van de thermische schil is aangenomen dat in ieder geval de gevelisolatie (en gevelbekleding), gevelkozijnen en de dakisolatie (en dakbedekking) vernieuwd worden om hogere isolatiewaarden te realiseren.

Deze betere gebouwisolatie zorgt voor een minder hoog energieverbruik van de nieuwe gebouwinstallaties voor de opwekking en distributie van warmte, koude en verse lucht. De ‘Villa’ In scenario 6 is aangenomen dat de ‘Villa’ onderdeel blijft van het gemeentehuis. De ‘Villa’ als onderdeel van vernieuwbouw wordt, met respect voor haar kwaliteit, met dezelfde ambities als het gemeentehuis aangepast. In hoeverre vernieuwbouw van de ‘Villa’ leidt tot eenzelfde kwaliteit in de eindsituatie als het gemeentehuis zal in een vervolg nader onderzocht moeten worden. Zonder dit verdere onderzoek is de 3 In het Programma van Eisen Gezonde Kantoren worden 3 kwaliteitsklassen onderscheiden: A, B en C, waarbij A de “beste” kwaliteit is. Klasse B is een gangbaar (gemiddeld) kwaliteitsniveau passend bij een gezonde werkomgeving en binnenklimaat.

Referentie: P2000034-0007.1.0.

realiseerbare kwaliteit een risico. Een vernieuwbouw met respect voor de bestaande kwaliteit van de ‘Villa’ leidt op onderdelen tot hogere (bouw)kosten. Dit effect is verwerkt in de berekende bouw- en investeringskosten. Om dubbele kosten te voorkomen is aangenomen dat de vernieuwbouw ven het gemeentehuis en de ‘Villa’ integraal als één project ontworpen en uitgevoerd worden. Bij de selectie van adviserende en uitvoerende partijen is expertise met monumenten een belangrijke factor richting het succes van het project. Gefaseerde uitvoering of tijdelijke huisvesting Gezien de omvang van de sloop- en bouwwerkzaamheden moet een proceskeuze gemaakt worden. Of het gemeentehuis verhuisd naar tijdelijke huisvesting tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden zoals in scenario 4. Of de sloop- en bouwwerkzaamheden worden gefaseerd uitgevoerd waarbij delen van het gemeentehuis in gebruik blijven, zoals in scenario’s 1, 2 3a en 3b. De keuze tussen faseren of tijdelijke huisvesting is een afweging tussen: • langere periode van sloop- en bouwactiviteiten met overlast voor gebruikers en bezoekers en lage(re) (bouw)kosten bij faseren • zeer hoge extra kosten voor tijdelijke huisvesting over een iets kortere periode van sloop- en bouwactiviteiten. Om een (financieel) efficiënt vernieuwbouw scenario te presenteren is een gefaseerde uitvoering aangenomen.

Overlast voor gebruikers en bezoekers van het gemeentehuis tijdens een gefaseerde uitvoering kan men proberen te beperken. Het is echter onrealistisch om te verwachten dat alle overlast vermeden kan worden. Inpassingsverlies Het huidige gemeentehuis inclusief de ‘Villa’ is 8.015 m2bvo groot. Dit is meer dan de ruimtebehoefte van 5.436 m2bvo volgens het programma van ruimte4 . Bij uitwerking van het vernieuwbouwscenario is een nadrukkelijke ontwerpopgave om deze overmaat zoveel mogelijk terug te brengen. Uitdagingen daarbij die leiden tot ontwerp- en inpassingsverlies zijn de bestaande gebouwstructuur (constructieopzet, interne logistiek, etc.), de grote hoeveelheid ruimte in de kelders en het huidige publieksplein

4 In het vervolg afgekort tot PvR.

Pagina 4 van 14

met atrium. Er is gerekend met een inpassingsverlies ten opzichte van het PvR van 50% voor de kelders en 5% voor de overige ruimten. Overmaat en sloop De (theoretische) inpassing van het PvR inclusief de verwachte inpassingsverliezen resulteert in een gebouwomvang voor de eindsituatie van scenario 6. Het verschil tussen deze gebouwomvang en de huidige omvang van het gebouw is de overmaat in het scenario. De omvang van een gebouw is (mede)bepalend voor de exploitatiekosten van dat gebouw. Om een (financieel) efficiënt scenario te presenteren is aangenomen dat de overmaat van het gebouw door sloop wordt gereduceerd.

•

Beperkte kosten voor tijdelijke huisvesting elders i.c.m. een gefaseerde realisatie zijn opgenomen vanwege de omvang en impact van de sloop- en bouwwerkzaamheden i.r.t. het veilig en comfortabel gebruiken van het gemeentehuis. ‘onvoorziene zaken’ evenals programmawijzigingen die voortkomen uit voortschrijdend inzicht tijdens de ontwerp- en realisatiefases.

Financieel Financieel zijn de uitgangspunten hetzelfde als in de scenariostudie. In de ramingen voor de investerings- en exploitatielasten zijn een uitgebreide set uitgangspunten verwerkt. De belangrijkste uitgangspunten voor achtereenvolgens exploitatie-, investerings- en bouwkosten zijn: • BTW (21%) of mengpercentage (1%) afhankelijk van de mate waarin de btw een kostprijs verhogend effect heeft op een investering. Voor werkzaamheden binnen scenario 6 is met 1% gerekend. In de exploitatiekosten is rekening gehouden met: • De annuïtaire kapitaallast a.g.v. de investering. Daarbij is voor de gebruiksduur 40 jaar aangehouden. De rente op de investering bedraagt 2,3%. De afschrijvingen zijn volgens de componentenmethode berekend waarbij de afschrijvingstermijnen 40 jaar voor het gebouw en terreininrichting; 20 jaar voor de installaties; 10 jaar voor inventaris IT en bekabeling zijn. • Een duurzaamheidssubsidie. In de investeringskosten zijn kosten of reserveringen opgenomen voor: • inzet gemeentelijke organisatie, bestaande uit: reeds gemaakte kosten t/m afronding scenariostudie5 en begeleidingskosten t/m realisatie. • loon- en prijsstijgingen tot aan oplevering in relatie tot een planning op hoofdlijnen. 5 De kosten voor de locatieonderzoek zijn hier, in het kader van vergelijkbaarheid, buiten beschouwing gelaten.

Deze kosten zijn geen onderdeel van de berekeningen in de scenariostudie, waarmee vergeleken wordt, omdat de locatieonderzoek pas gestart is na afronding van de scenariostudie.

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 5 van 14

3. Factsheet scenario 6 Korte omschrijving Vernieuwbouw begint met de sloop tot het casco van het bestaande gemeentehuis. Dit casco wordt onderdeel van een nieuw en duurzaam gebouw dat volledig voldoet aan de eisen van deze tijd. De Villa wordt met respect voor haar kwaliteit aangepast om ook in de toekomst een deel van het gemeentehuis in te huisvesten. Omdat het een gasloos en energieneutraal gebouw (ENG) wordt komt de gemeente daarmee ook op het pad van de Klimaatwet richting 2030 en 2050. Verder ontstaat er zo niet alleen een modern vormgeven ruimte voor de publieke dienstverlening en de raad, ook het kantoorwerkgebied voor de medewerkers beantwoordt geheel aan de eisen van deze tijd voor activiteitgericht en hybride werken. In dit scenario wordt een kostbare tijdelijke huisvesting vermeden door de realisatie in fasen uit te voeren. Hierdoor duurt de vernieuwbouw langer en tijdens de vernieuwbouw zal er overlast zijn.

Om vernieuwbouw op een vergelijkbare manier te presenteren met het eerdere scenario onderzoek is sprake van een fictieve planning die terug in de tijd ligt. Start ontwerpproces: september 2024 Start bouw: maart 2026 Oplevering: juli 2028 Score multicriteria

Ruimtebeslag Dit scenario gebruikt 5.700 m2 nuttig oppervlak. Samen met de ruimte voor trappenhuizen, liften en constructieve delen neemt dit scenario 6.452 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) in beslag. Er wordt 1.563 m2bvo gesloopt. Als voor een inpassing van het programma van ruimte in een ontwerp meer oppervlakte nodig blijkt dan zullen zowel de investeringskosten als de exploitatielasten hoger worden dan nu voorzien. Financieel Kostensoort

Kosten (incl. btw)

Investeringskosten incl. btw totaal Per m2bvo incl. btw

€ 24,51 mln € 3.799

Jaarlijkse exploitatielasten (jaar 1 incl. btw) Per m2bvo incl. btw

€ 2,20 – € 2,64 mln € 340 – € 410

Lasten locaties buiten gebruik p.j. (zolang in bezit) Gemiste opbrengsten p.j. bij later verkoop

n.v.t. n.v.t.

Planning

Referentie: P2000034-0007.1.0.

De sloop van 1.536 m2bvo biedt mogelijk (beperkte) ruimte voor het reaiseren van maatschappelijke waarde in de vorm van extra ruimte voor woningbouw. Deze mogelijkheden zijn niet inhoudelijk uitgewerkt. Voor de maatschappelijke waarde is daarom een neutrale score opgenomen. Indelingstekeningen / massastudie Voor scenario 6 zijn geen indelingstekeningen of massastudie gemaakt.

Pagina 6 van 14

4. Kosten Tabel 1 en figuur 1 tonen de samengevatte resultaten van de investerings- en exploitatiekosten voor de referentie en scenario’s uit de scenariostudie aangevuld met scenario 6. Scenario 6 is kwalitatief vergelijkbaar met scenario’s 4 en 5. Daarom worden de kosten van scenario 6 vergeleken met deze scenario’s. Kapitaallast als gevolg van huidige boekwaarde bestaand gemeentehuis In scenario’s 4 en 5 heeft de kapitaallast als gevolg van de huidige boekwaarde op het bestaande gebouw geen impact op de exploitatiekosten in de eindsituatie. In scenario 4 wordt de huidige boekwaarde volledig versneld afgeschreven op het moment dat de onderliggende waarde, het gebouw, gesloopt wordt. In scenario 56 is de huidige boekwaarde niet relevant omdat het bestaande gebouw in de eindsituatie niet meer als gemeentehuis gebruikt wordt. In scenario 6 is het bestaande gebouw in de eindsituatie juist in gebruik als gemeentehuis. De kapitaallast als gevolg van de huidige boekwaarde bedraagt ca. € 0,8 miljoen per jaar (incl. btw). Gezien het jaarlijkse bedrag wat hiermee gemoeid gaat is deze kapitaallast een factor van belang in de financiële prestatie van scenario 6. In de scenariostudie is inzichtelijk gemaakt wat het effect is als de verkoopopbrengst van het gemeentehuis ten behoeve van herontwikkeling tot woningen gebruikt wordt om een deel van de investering mee te dekken.

In scenario’s 4 en 5 worden de boekwaarde, de daaraan gekoppelde reserve en potentiële opbrengsten uit verkoop samen beschouwd. Het saldo van deze drie componenten is een eenmalige last of baat. Wanneer een dergelijke baat gebruikt wordt als dekking van de investering leidt dit tot een lagere kapitaallast als gevolg van deze investering. Om dit te simuleren zonder de investering te ‘vervuilen’ door deze te verlagen(hogen) met een dergelijke baat (of last) is de annuïteit van de baat(last) in de exploitatie opgenomen onder eenmalige restwaarde (Z3B1). Een belangrijke kanttekening hierbij is dat voor, het

6 Zolang het huidige gemeentehuis eigendom blijft van de gemeente blijft de kapitaallast als gevolg van deze boekwaarde wel op de gemeentelijke begroting drukken. 7 De aan deze boekwaarde gekoppelde reserve wordt bij afwaarderingen in verhouding verlaagd. 8 De overmaat is 1.563 m2bvo, de huidige gebouwomvang is 8.015 m2bvo, de verhouding hiertussen is 20%.

Referentie: P2000034-0007.1.0.

gebruiken van een eventuele opbrengst uit verkoop als dekking voor een investering, goedkeuring van de gemeenteraad nodig is. Versneld afwaarderen of niet In scenario 6 verdwijnt met de sloop van de overmaat een behoorlijk deel van het bestaande gebouw. Tevens wordt in scenario 6 van de te behouden gebouwdelen veel bestaande onderdelen gesloopt. Hieruit volgt de vraag of na realisatie van scenario 6 de huidige boekwaarde past bij de onderliggende waarde van de hergebruikte delen van het huidige gemeentehuis. Anders geformuleerd, moet (kan) bij vernieuwbouw een deel van de huidige boekwaarde versneld afgeschreven worden? Om het effect van de huidige boekwaarde (inclusief de daaraan gekoppelde reserve) op de exploitatie van scenario 6 inzichtelijk te maken zijn meerdere berekeningen gemaakt. Hierdoor wordt een bandbreedte in de exploitatiekosten zichtbaar. Het hoge uiteinde van deze bandbreedte is de situatie waarin de huidige boekwaarde niet versneld wordt afgewaardeerd. Het lage uiteinde van deze bandbreedte is de situatie waarin de huidige boekwaarde deels versneld wordt afgewaardeerd, waarbij de gekoppelde reserve tegelijkertijd met eenzelfde deel wordt verlaagd. Het saldo van deze afwaardering en verlaging van de gekoppelde reserve wordt vertaald naar een annuïteit die als negatieve eenmalige restwaarde in de exploitatie wordt opgenomen.

Het resterende deel van de huidige boekwaarde blijft ook in de eindsituatie onderdeel van de exploitatiekosten van scenario 6. Vergelijk scenario 6 met eerdere scenario’s Voor scenario 6 zijn in tabel 1 en figuur 1 de resultaten gepresenteerd gebaseerd op een versnelde afwaardering van de huidige boekwaarde7. In de onderliggende berekening is aangenomen dat van de huidige boekwaarde 65% versneld wordt afgewaardeerd. Dit percentage is gerelateerd aan 2 verhoudingen: 1. de verhouding8 tussen de te slopen overmaat en de huidige gebouwomvang 2. de waarde van de behouden gebouwdelen uitgedrukt in de verhouding9 tussen het bouwkostenkengetal voor vernieuwbouw en het 9 Het bouwkostenkengetal voor vernieuwbouw in scenario 6 is € 2.188 /m2bvo. Het bouwkostenkengetal voor nieuwbouw in scenario 4 is € 3.492 /m2bvo. De verhouding tussen beide is 63%.

Pagina 7 van 14

bouwkostenkengetal voor nieuwbouw Voorzichtigheidshalve is van deze verhouding ⅔ meegewogen. In tabel 2 en figuur 2 zijn de resultaten gepresenteerd wanneer de huidige boekwaarde niet versneld wordt afgeschreven.

De exploitatiekosten voor scenario 4 vallen met € 2,30 miljoen per jaar (incl. btw) in de berekende bandbreedte voor scenario 6. Afhankelijk van het wel of niet versneld afschrijven van de huidige boekwaarde op het bestaande gebouw zal scenario 6 duurder (bij niet afschrijven) of goedkoper (bij versneld afschrijven van 65% van de huidige boekwaarde) zijn dan scenario 4.

De investeringskosten voor scenario 6 liggen met € 24,51 miljoen (incl. btw) lager dan de investeringskosten voor de nieuwbouwscenario’s 4 en 5 (scenario 4: € 37,17 M en scenario 5: € 31,11 M). De investeringskosten voor scenario 6 zijn hoger dan de investeringskosten voor de renovatie scenario’s 1, 2, 3a en 3b (waarvan scenario 1 met € 19,90 M de hoogste investeringskosten kent). Dit resultaat past bij de omvang van de sloop- en bouwactiviteiten en de te realiseren kwaliteit in de verschillende scenario’s. De exploitatiekosten voor scenario 6 vallen in een bandbreedte tussen € 2,20 en € 2,64 miljoen per jaar (incl. btw). De exacte hoogte van de exploitatiekosten is afhankelijk van de versnelde afwaardering van de huidige boekwaarde op het bestaande gebouw. Scenario 5 is qua exploitatie met € 1,95 miljoen per jaar goedkoper dan scenario 6, ondanks de hogere investeringskosten voor scenario 5. De voornaamste oorzaken van de lagere exploitatiekosten voor scenario 5 zijn: de gebouwomvang, de grondkosten en de combinatie van boekwaarde en verkoopopbrengsten. Hoe groter het gebouw, hoe hoger de kosten voor onder andere energie, onderhoud en schoonmaak. In scenario 5 is het gemeentehuis met 5.436 m2bvo kleiner dan in scenario 6, waar het gemeentehuis 6.542 m2bvo groot is. Dit verklaart een deel van de lagere exploitatiekosten voor scenario 5 ten opzichte van scenario 6.

De investering voor scenario 5 bevat kosten voor de aankoop van bouwgrond. Over grondkosten wordt conform het afschrijvingsbeleid niet afgeschreven. Hierdoor werkt dit deel van de investering voor scenario 5 niet door in de exploitatiekosten van scenario 5. In scenario 5 is aangenomen dat het huidige gemeentehuis wordt afgestoten voor herontwikkeling. Daarom zijn de huidige boekwaarde versneld afgewaardeerd en de daaraan gekoppelde reserve verlaagd. Dit wordt verrekend met de verwachte opbrengst uit verkoop van de huidige locatie voor herontwikkeling. Het saldo hiervan levert een exploitatieopbrengst op die de exploitatielasten van scenario 5 verlaagd.

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 8 van 14

Tabel 1: Exploitatiekosten scenario's en referentie gemeentehuis Raalte, o.b.v. een versnelde afwaardering van de huidige boekwaarde Om schrijving

Referentie

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3a Scenario 3b

Scenario 4

Scenario 5

Scenario 6

Totaal

Boekw aarde huidig(e) gebouw (en)

(€)

8.135.336

3.121.979

Totaal

Investeringskosten (cf. NEN 2699)

(€)

19.904.906

19.630.862

15.350.308

17.768.550

37.170.500

31.114.500

24.513.293

Subtotaal

Huisvestingslasten Verbruiken (elektra, gas en water) Kapitaallast (afschrijving en rente) Exploitatiekosten

(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar)

696.442 305.679 703.000 1.705.121

338.999 251.615 1.998.162 2.588.777

312.771 266.314 2.075.576 2.654.661

348.939 284.455 1.808.961 2.442.356

348.939 284.455 1.997.866 2.631.261

239.193 73.389 1.983.453 2.296.034

239.193 73.389 1.706.215 2.018.797

283.901 87.106 1.805.946 2.176.953

Subtotaal

Inkomsten Huur en servicekosten Exploitatieopbrengsten

(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar)

0 0 0

34.656 126.319 160.974

42.357 34.404 76.760

34.656 34.404 69.059

-34.449 0 -34.449

68.227 0 68.227

-19.022 0 -19.022

Totaal

Exploitatiekosten (cf. NEN 2699)

(€ / jaar)

1.705.121

2.427.802

2.577.901

2.373.297

2.562.202

2.330.483

1.950.569

2.195.976

Figuur 1: Exploitatiekosten scenario's en referentie gemeentehuis Raalte, o.b.v. een versnelde afwaardering van de huidige boekwaarde

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 9 van 14

Tabel 2: Exploitatiekosten scenario's en referentie gemeentehuis Raalte, zonder een versnelde afwaardering van de huidige boekwaarde Om schrijving

Referentie

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3a Scenario 3b

Scenario 4

Scenario 5

Scenario 6

Totaal

Boekw aarde huidig(e) gebouw (en)

(€)

8.135.336

8.919.941

Totaal

Investeringskosten (cf. NEN 2699)

(€)

19.904.906

19.630.862

15.350.308

17.768.550

37.170.500

31.114.500

24.513.293

Subtotaal

Huisvestingslasten Verbruiken (elektra, gas en water) Kapitaallast (afschrijving en rente) Exploitatiekosten

(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar)

696.442 305.679 703.000 1.705.121

338.999 251.615 1.998.162 2.588.777

312.771 266.314 2.075.576 2.654.661

348.939 284.455 1.808.961 2.442.356

348.939 284.455 1.997.866 2.631.261

239.193 73.389 1.983.453 2.296.034

239.193 73.389 1.706.215 2.018.797

283.901 87.106 2.306.966 2.677.973

Subtotaal

Inkomsten Huur en servicekosten Exploitatieopbrengsten

(€ / jaar) (€ / jaar) (€ / jaar)

0 0 0

34.656 126.319 160.974

42.357 34.404 76.760

34.656 34.404 69.059

-34.449 0 -34.449

68.227 0 68.227

34.656 0 34.656

Totaal

Exploitatiekosten (cf. NEN 2699)

(€ / jaar)

1.705.121

2.427.802

2.577.901

2.373.297

2.562.202

2.330.483

1.950.569

2.643.318

Figuur 2: Exploitatiekosten scenario's en referentie gemeentehuis Raalte, zonder versnelde afwaardering van de huidige boekwaarde

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 10 van 14

5. Conclusies Door de kwalitatieve multicriteria-analyse te combineren met de financiële scores ontstaat een totaalbeeld zoals op de volgende pagina in figuur 3 gepresenteerd. Kwalitatief Kwalitatief was scenario 5 het beste in het voorgaande onderzoek. Dit blijft zo, ook met de toevoeging van het onderzochte scenario 6. Scenario 6 scoort kwalitatief beter dan de renovatie scenario’s (1, 2, 3a en 3b). Scenario 6 scoort kwalitatief slechter dan de nieuwbouw scenario’s (4 en 5). Financieel – investering Qua investering was scenario 3a het goedkoopst en scenario 4 het duurst. Dit blijft hetzelfde als scenario 6 wordt toegevoegd. De investering voor scenario 6 is duurder dan voor de renovatie scenario’s (1, 2, 3a en 3b). Dit is verklaarbaar omdat de hogere ambities voor vernieuwbouw leiden tot hogere bouw- en daarmee ook investeringskosten. De investering voor scenario 6 is goedkoper dan voor de nieuwbouw scenario’s (4 en 5). Dit is verklaarbaar omdat bij vernieuwbouw de fundering en het skelet al bestaan waardoor bouwkosten bespaard worden. Verder is gekozen voor een gefaseerde realisatie waardoor men fors bespaard op dure tijdelijke huisvesting. Daar staat tegenover dat men tijdens de sloop- en bouwwerkzaamheden een periode van overlast accepteert. Financieel – exploitatie Qua exploitatie was scenario 5 het goedkoopst en scenario 2 het duurst.

Het wel of niet versneld afwaarderen van de boekwaarde van het bestaande gemeentehuis is bepalend voor de hoogte van de exploitatiekosten van scenario 6. Bij een versnelde afwaardering van 65% van de boekwaarde van het bestaande gemeentehuis liggen de exploitatiekosten voor scenario 6 (€ 2,20 miljoen) op een vergelijkbaar niveau met de exploitatiekosten voor scenario 4 (€ 2,33 miljoen). Bij een versnelde afwaardering van 65% van de boekwaarde van het bestaande gemeentehuis zijn de exploitatiekosten voor scenario 6 (€ 2,20 miljoen) minder gunstig dan de exploitatiekosten voor scenario 5 (€ 1,95 miljoen).

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Als de boekwaarde van het bestaande gemeentehuis niet versneld afgewaardeerd wordt is scenario 6 qua exploitatie het duurste scenario. Risico’s Om scenario 6 succesvol te realiseren moeten de volgende risico’s beheerst worden: • De vernieuwbouw van de ‘Villa’ (een monument) vraagt specifieke kennis en ervaring van zowel adviserende als uitvoerende partijen. • Of met een vernieuwbouw van de ‘Villa’ met respect voor het monument eenzelfde kwaliteit als nieuwbouw haalbaar is zal in een vervolgfase met nader onderzoek aangetoond moeten worden. • De aangenomen fasering is een theoretische benadering. De fasering moet in een vervolgfase nader onderzocht en uitgewerkt worden om veilig gebruik tijdens de sloop- en bouwactiviteiten van het gemeentehuis te kunnen garanderen. • De aangenomen inpassingsverliezen moeten in een vervolgfase getoetst worden middels een inpassing en indelingstekeningen. • De aangenomen reductie van de theoretische overmaat is een ontwerpuitdaging. Als de werkelijke reductie kleiner is worden bouwinvesterings- en exploitatiekosten hoger dan hier gepresenteerd. • De maatschappelijke waarde van scenario 6 in de vorm van extra ruimte voor woningbouw is niet onderzocht. Tot slot Deze notitie is geschreven alsof scenario 6 tegelijk met de scenariostudie, die in 2023 is afgerond, uitgewerkt zou zijn.

De gepresenteerde resultaten zijn daarmee gebaseerd op een start in het verleden. Een latere start van scenario 6 dan hier aangenomen leidt tot andere resultaten.

Pagina 11 van 14

Figuur 3: Afwegingskader uit de scenariostudie aangevuld met scenario 6

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 12 van 14

Bijlage 1: Onderbouwing scores MCA Zie separate bijlage voor een beter leesbare versie. SCENARIO 1 Criterium

Subcriteria

SCENARIO 3A

SCENARIO 3B

SCENARIO 4

Verduurzamen, groot onderhoud en cosmetische verbetering interieur

Verduurzamen, grootschalig verbouwen kantoorwerkgebied, groot onderhoud en cosmetische verbetering overig interieur

Nieuwbouw op de huidige locatie

Nieuwbouw op locatie elders Vernieuwbouw huidige locatie

Realisatie van een ideale, gevarieerde werkomgevong mogelijk.

Grootschalige verbouwing maakt realisatie van een gevarieerrde werkomgeving t.b.v. AGW mogelijk. Maar niet zo optimaal als bij nieuwbouw gezien de beperkingen bestaande constructie.

Bij nieuwbouw geheel aan te passen aan de eisen van deze tijd.

Bij grootschalige verbouwing geheel aan te passen aan de eisen van deze tijd.

Analyse wijst uit dat realisatie Verhuur van de vrijkomende ruimte biedt Er is geen sprake vrijkomende ruimte die Er is geen sprake vrijkomende ruimte die Gedeelte van de kavel kan benut worden wooneenheden in beginsel mogelijk is maar Maximale mogelijkheden voor woningbouw geen mogelijkheden voor het realiseren van mogelijkheden biedt voor het realiseren van mogelijkheden biedt voor het realiseren van voor woningbouw . Wel stedenbouwkundige vanuit kwalitatief oogpunt waarschijnlijk eventueel in combinatie met de villa. wooneenheden. wooneenheden. wooneenheden. beperkingen. niet aantrekkelijk en haalbaar.

Niet inhoudelijk onderzocht, voor afweging, score op neutraal gezet. Aangenomen dat realisatie van wooneenheden mogelijk is. Stedebouwkundige en kwalitatieve inpassing van woningen vraagt onderzoek.

Grootschalige verbouwing maakt realisatie van een gevarieerrde werkomgeving t.b.v. AGW mogelijk. Maar niet zo optimaal als bij nieuwbouw gezien de beperkingen bestaande constructie.

Minimale verbouwing biedt onvoldoende ruimte voor realisatie van een moderne werkomgeving volgens de principes van AGW.

Grootschalige verbouwing van het kantoorwerkgebied maakt realisatie van een gevarieerrde werkomgeving t.b.v. AGW mogelijk. Maar niet zo optimaal als bij nieuwbouw gezien de beperkingen bestaande constructie.

Gezonde en veilige werkomgeving

Bij grootschalige verbouwing geheel aan te passen aan de eisen van deze tijd.

Na minimaale verbouwing zal de werkomgevng zeker voldoen aan minimale eisen op het gebied van gezondheid en veiligheid. Echter, AGW niet volledig mogelijk en daarom minder kans op positieve effecten op welzijn medewerkers.

Bij grootschalige verbouwing geheel aan te passen aan de eisen van deze tijd.

Maatschappelijke woonbestemming

Verduurzaming tot een bepaald maximum mogelijk (label A). Beantwoordt niet aan de ambities van het Klimaatakkoord en de routekaart VNG.

Verduurzaming tot een bepaald maximum mogelijk (label A). Beantwoordt niet aan de ambities van ht Klimaatakkoord en de routekaart VNG.

Verduurzaming tot een bepaald maximum mogelijk (label A). Beantwoordt niet aan de ambities van het Klimaatakkoord en de routekaart VNG. Verduurzaming gelijk aan scenario's 1 en 2.

Gebruik bestaand gebouw en 'virgin materials'

Handhaven bestaand gebouw (hergebruik bestaand). Door grootschalig verbouwen een flinke CO2-piek door gebruik 'virgin' materials.

In dit scenario creëert het minste afval- en reststoffen evenals het minste toepassing van virgin materials.

Nieuwbouw betekent een forse piek aan Handhaven bestaand gebouw (hergebruik nieuw materiaal en een volledig nieuwe bestaand). Door grootschalig verbouwen van constructie. Verder wordt ook het het kantoorwerkgebied een flinke CO2-piek bestaande gebouw gesloopt wat een door gebruik 'virgin' materials. ongunstige score oplevert.

Herbruikbaarheid en losmaakbaarheid toegepaste materialen

Voor nieuw materiaal goede mogelijkheden. Voor nieuw materiaal goede mogelijkheden.

Er worden weinig nieuwe materialen toegepast dus dit scenario scoort neutraal.

Het is mogelijk circulaire materialen en bijv. Het is mogelijk circulaire materialen en bijv. Voor nieuw materiaal in kantoorwerkgebied een houtconstructie toe te passen als daar een houtconstructie toe te passen als daar Voor nieuw materiaal goede mogelijkheden. goede mogelijkheden. financiële ruimte voor is. financiële ruimte voor is.

Wat is de mate van duurzaamheid (energiegebruik) van het scenario

Bij nieuwbouw is het mogelijk een optimaal Bij nieuwbouw is het mogelijk een optimaal Realisatie kwaliteit als nieuwbouw, dus een energieneutraal gemeentehuis te realiseren energieneutraal gemeentehuis te realiseren optimaal energieneutraal gemeentehuis dat past bij het Klimaatakkoord en de dat past bij het Klimaatakkoord en de realiseren dat past bij het Klimaatakkoord routekaart VNG. routekaart VNG. en de routekaart VNG.

Wat is de mate van circulariteit van het scenario

Overlast tijdens realisatie (bouwhinder, herrie, stof, parkeerruimte, bereikbaarheid etc.)

Wat is de impact van het scenario op de organisatie en dienstverlening Belasting op de organisatie en

Gefaseerd verbouwen en verduurzamen Gefaseerd verbouwen en verduurzamen Met een minimale verbouwing maar met mogelijk maar betekent zeker overlast en mogelijk maar betekent zeker overlast en vernieuwing installaties zal de overlast en tijdelijke situaties/huisvesting. E.e.a. is wel tijdelijke situaties/huisvesting. E.e.a. is wel hinder door de fasering vergelijkbaar zijn als afhankelijk van de ruimte die het tijdschema afhankelijk van de ruimte die het tijdschema in scenario 1 en 2. voor fasering biedt. voor fasering biedt.

De gemeentelijke organisatie (incl. Met een flinke verbouwing van het dienstverlening) zal tijdelijk volledig elders kantoorwerkgebied en met vernieuwing gehuisvest moeten worden. Dit betekent installaties zal de overlast en hinder door de tweemaal verhuizen maar voor de fasering vergelijkbaar zijn als in scenario 1 tussenliggende periode geen overlast door en 2. de realisatie zelf.

Gefaseerd verbouwen en verduurzamen

Gefaseerd verbouwen en verduurzamen van het kantoorwerkgebied mogelijk maar De gemeentelijke organisatie (incl.

Gefaseerd verbouwen en verduurzamen

Nieuwbouw betekent een forse piek aan nieuw materiaal en een volledig nieuwe constructie. Wel is het mogelijk circulaire materialen en bijv. een houtconstructie toe te passen als daar financiële ruimte voor is. Gunstig is het behoud van het bestaande gebouw dat voor andere doeleinden ingezet zou kunnen worden (tenzij het alsnog gesloopt wordt t.b.v. woningbouw).

Het huidige gemeentehuis blijft ingebruik tijdens de nieuwbouw elders dus geen overlast tijdens de realisatie en ook maar één verhuisbeweging.

mogelijk maar betekent zeker belasting voor mogelijk maar betekent zeker belasting voor Door de geringere doorlooptijd, handhaving dienstverlening tijdens het proces betekent zeker belasting voor de organisatie dienstverlening) zal tijdelijk volledig elders de organisatie en dienstverlening door de organisatie en dienstverlening door van een aantal bestaande ruimtes, de Belasting is minimaal. Een verhuisbeweging (verhuizen, vindbaarheid, en dienstverlening door overlast, meerdere gehuisvest moeten worden. Dit betekent overlast, meerdere verhuisbewegingen en overlast, meerdere verhuisbewegingen en minimale verbouwing en wel volledige en de organisatie (incl. dienstverlening) zit verhuisbewegingen en intensiever tweemaal verhuizen en werken in een beschikbaarheid werkplek, intensiever thuiswerken. E.e.a. is wel intensiever thuiswerken. E.e.a. is wel vernieuwing van installaties zal de belasting gelijk goed op haar plek. communicatie & afstemming, logistiek afhankelijk van de ruimte die het tijdschema afhankelijk van de ruimte die het tijdschema toch wat minder zijn dan in scenario 1 en 2. thuiswerken. E.e.a. is wel afhankelijk van de tijdelijke omgeving die minder ideaal zal zijn ruimte die het tijdschema voor fasering (units of niet aangepast gebouw). etc.) voor fasering biedt. voor fasering biedt. biedt.

Wat is de mate van flexibiliteit en functionaliteit van het scenario

Adaptief vermogen (opvangen van groei, krimp én veranderingen in de organisatiestructuur).

Wat is de doorlooptijd tot aan oplevering van het scenario

Beoordeling kwalitatief AANTAL NIVEAU'S VOOR MULTICRITERIA ANALYSE ++ + +/--

SCENARIO 6

Grootschalige verbouwing maakt een goede vormgeving voor ontvangst en ontmoeten mogelijk. Wel zal de bestaande constructie altijd enige beperkingen met zich meebrengen.

Minimale verbouwing betekent minder Grootschalige verbouwing maakt een goede mogelijkheden voor optimalisatie ontvangst Nieuwbouw maakt een ideale vormgeving vormgeving voor ontvangst en ontmoeten Minimale verbouwing betekent minder en ontmoeting dan in andere scenario's. Dit voor ontvangst en ontmoeting (met mogelijk. Wel zal de bestaande constructie mogelijkheden voor optimalisatie ontvangst is in scneario 3B niet anders dan in scenario externen) mogelijk). De locatie dicht tegen altijd enige beperkingen met zich en ontmoeting dan in andere scenario's. 3A (we pakken immers alleen de indeling van het centrum blijft gehandhaafd. meebrengen. het kantoorwerkgebied aan).

In hoeverre sluit het scenario goed aan op de visie van de gemeente op de toekomstige dienstverlening aan Gevarieerde werkomgeving de inwoners en het werkconcept

SCENARIO 5

Nieuwbouw maakt een ideale vormgeving voor ontvangst en ontmoeting (met externen) mogelijk). De locatie is nog onzeker, maar mogelijk meer naar de periferie (vanwege bschikbaarheid kavels). Daardoor kan ontmoeten minder vanzelfsprekend zijn.

Grootschalige verbouwing maakt een goede vormgeving voor ontvangst en ontmoeten mogelijk. Wel zal de bestaande constructie altijd enige beperkingen met zich meebrengen.

Ontvangst en ontmoeten

In hoeverre geeft het scenario maatschappelijke meerwaarde

SCENARIO 2

Verduurzamen en grootschalig Verduurzamen en grootschalig verbouwen gemeentehuis verbouwen gemeentehuis met gedeeltelijke verhuur met gedeeltelijke verkoop

Handhaven bestaand gebouw (hergebruik bestaande constructie is positief voor CO2footprint). Door grootschalige toepassing nieuwe materialen een flinke CO2-piek.

Gefaseerd verbouwen en verduurzamen mogelijk maar betekent zeker overlast en tijdelijke situaties/huisvesting. E.e.a. is wel afhankelijk van de ruimte die het tijdschema voor fasering biedt. Gefaseerd verbouwen en verduurzamen mogelijk maar betekent zeker belasting voor de organisatie en dienstverlening door overlast, meerdere verhuisbewegingen en intensiever thuiswerken. E.e.a. is wel afhankelijk van de ruimte die het tijdschema voor fasering biedt.

Ook na de minimale verbouwing is er overmaat die mogelijkheden voor flexibiliteit en funcfionaliteit (aanpassingen in de toekomst). Groei van de organisatie zou met volgende aanpassingen van de indeling opgevangen kunnen worden.

Ook na de verbouwing van het kantoorwerkgebied is er overmaat die Binnen de nieuwbouw is er geen overmaat mogelijkheden voor flexibiliteit en voor het opvangen van groei. Wel kan de funcfionaliteit (aanpassingen in de indeling veranderingen in de organisatie toekomst). Groei van de organisatie zou met opvangen. volgende aanpassingen van de indeling opgevangen kunnen worden.

Binnen de nieuwbouw is er geen overmaat voor het opvangen van groei. Wel kan de indeling veranderingen in de organisatie opvangen.

De inpassing van het programma in de bestaande structuur is minder efficiënt, waardoor enige theoretische overmaat nodig is. De overmaat van het huidige gebouw is grotendeels gesloopt.Ten opzichte van het programma behoudt het gemeentehuis iets meer vloeroppervlakte en dus een beperkte flexibiliteit.

Door de beperkte ingrepen kan dit scenario De grootschalige ingrepen vereisen een De grootschalige ingrepen vereisen een het snelst worden uitgevoerd. Ook zorgvuldige voorbereiding met realisatie van zorgvuldige voorbereiding met realisatie van procedureeel (besluitvorming, goede tijdelijke voorzieningen en voldoende goede tijdelijke voorzieningen en voldoende vergunningen, netaansluiting ongewijzigd) ruimte in de fasring. ruimte in de fasring. het meest eenvoudig en snel.

Lange doorlooptijd. Eerst moet tijdelijke De grootschalige ingrepen vereisen een huisvesting gevonden en gerealiseerd zorgvuldige voorbereiding met realisatie van worden, dan volgt een ingrijpende goede tijdelijke voorzieningen en voldoende verhuizing, vervolgens kan pas na sloop de ruimte in de fasring. realisatie starten.

Nieuwbouw zal een behoorlijke aanlooptijd vergen voor uitwerking van het plan, locatiekeuze, de procedures, ontwerp, realisatie en inhuizing. Met name de locatiekeuze voor de lange termijn is ingrijpend en zal de nodige tijd vergen.

De grootschalige ingrepen vereisen een zorgvuldige voorbereiding met realisatie van goede tijdelijke voorzieningen en voldoende ruimte in de fasring.

4,09

3,64

Grootschalige verbouwing geeft mogelijkheden en levert in principe ruimte voor opvangen groei en krimp organisatie op. Er is immers overmaat, maar die wordt wel verhuurd. Deze is 'terug te halen', maar niet heel snel vanwege opzegtermijn huur.

3,27

De overmaat die scenario 1 kent is in dit scenario gesloopt en de footprint is verkocht. Ten opzichte van nieuwbouw behoudt het gemeentehuis wel iets meer vloeroppervlakte. Maar de flexibiliteit is dus beperkt.

3,27

3,18

3,27

3,91

Totaalscore higer dan 4,00 Totaalscore 3,51 - 4,00 Totaalscore 3,01 - 3,50 Totaalscore 2,51 - 3,00 Totaalscore minder dan 2,50

Geen score mogelijk of onduidelijk

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 13 van 14

Colofon Uitgave: Datum: Auteur(s):

HEVO B.V. 11 juli 2025 Raoul Frensen

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Contact Statenlaan 8 5223 LA 's-Hertogenbosch

Burg. Roelenweg 40 8021 EW Zwolle

T 073 - 6 409 409 info@hevo.nl

T 038 - 4 258 101

www.hevo.nl ●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van HEVO B.V. worden gekopieerd, noch aan derden ter inzage worden gegeven

Referentie: P2000034-0007.1.0.

Pagina 14 van 14

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Raalte&id=e9b48def-d2a6-403b-883c-d0f0e13a162e