Informatiememo Strunk Raad 13 DEC 2021
Tekst van het document
VAN ERFGOED NAAR LEEFGOED
STRUNK I NF O R M AT I E M E M O G E M E E NT E R A A D | H E M M | 1 3 D E C E M B E R 2 0 2 1
HEMM
e e n v o u d
b e v l o g e n h e i d
v a k m a n s c h a p
INHOUD
OBJECT
O P G AV E
H I STO R I E
CRITERIA
TO E T S I N G
OPTIES
ADVIES
3
H I S T O R I E
STRUNK DOOR DE JAREN HEEN
Het jaar 1796
Vanaf 1963
Laatste jaren
Het jaar waarin Napoleon Bonaparte werd benoemd
De laatste bewoners van de boerderij waren Antonia
Tot voor kort werd ‘de deel’ van Strunk nog gebruikt
tot opperbevelhebber van het Franse leger, in Den
Oosterkamp en Egbert-Jan Strunk. In 1963 verkocht
als repetitieruimte voor folklorische dansgroep Ralda
Haag de allereerste gekozen Nederlandse
Egbert de boerderij aan de gemeente, met het oog op
en het koor van de Heeren van Salland. Vanwege
volksvertegenwoordiging bijeen kwam, Edward
dorpsuitbreiding. Sinds die tijd is de boerderij in
vervanging van het rieten dak en bestrijding van
Jenner een eerste succesvolle vaccinatie tegen de
eigendom gebleven bij de gemeente, waarbij het
houtworm in de balken, vinden in de boerderij
pokken verrichte en Beethoven in Praag dagelijks
gebouw sinds 1971 de status van rijksmonument
momenteel geen activiteiten meer plaats. Ralda en
druk bezig was zijn mooiste stukken te componeren.
verwierf.
de Heeren van Salland repeteren tijdelijk op een andere locatie, terwijl de oudheidskamer is
In hetzelfde jaar 1796 werd in Raalte een
Van 1984 tot 2019 is de boerderij in beheer gegeven
Oudsaksische boerderij -die we nu kennen als
bij de ‘Stichting tot instandhouding Boerderij Strunk’,
Boerderij Strunk- in gebruik genomen door Evert van
waarbij de gemeente Raalte als eigenaaral die jaren
den Berg en zijn vrouw Hermina Hulst. Beide hebben
verantwoordelijk is gebleven voor groot onderhoud.
vast niet vermoed dat hun optrek ruim twee eeuwen
In Strunk werden de oudheidskamer en oude kostuums
later de gemoederen nog zo zouden bezighouden.
tentoongesteld, vonden met enige regelmaat
opgeslagen.
koffieconcerten en exposities plaats en trokken evenementen als de jaarlijkse slachtdag veel bekijks.
6
O P G A V E
V RA AG ST EL L I N G
Strunk bevindt zich op een punt in haar geschiedenis waarin het nodig is om met elkaar een perspectief te ontwikkelen op de monumentale toekomst. Dat Strunk een rijksmonument blijft, staat hierbij buiten elke discussie. Iedere eigenaar heeft
“Wat is het voorkeursscenario voor Boerderij Strunk?”
namelijk te maken met de eisen die vanuit de Erfgoedwet en Omgevingswet worden gesteld aan het conserveren van een rijksmonument. De uitdaging voor Strunk is het bieden van een functie waarmee niet alleen het conserveren van het erfgoed gediend is, maar waarmee het object weer een ‘ziel’ krijgt qua gebruik: een zoektocht naar het transformeren van Strunks cultureel erfgoed tot leefgoed!
8
VERANTWOORDING PROCES
•
Analyse beschikbare stukken
•
Bezoek en schouw Strunk
•
Gesprekken en input van gemeentelijke beleidsmedewerkers
•
Gesprekken stuurgroep en College
•
Gesprekken externe partners (samenstelling in samenspraak gemeente): ‘t Sallandhuis, Ralda, Zelfregiecentrum, Heeren van Salland, Stichting Evenmens, Historische vereniging Raalte, Het Annahuis (bezoek ter plekke), Bouwbedrijf Vosman
9
O B J E C T
BINNENZIJDE
1
2
3
4
4
3
2
1
12
M O N U M E N TA L E S TAT U S
Boerderij Strunk is sinds 4 mei 1971 een Rijksmonument geworden. De monumentale status heeft alleen betrekking op de boerderij, niet op de schuur en het toiletgebouw. De monumentale status betreft: • Rieten zadeldak met wolfeinden • Voorgevelvensters met roedenverdeling en luiken • Gedeeltelijke onderkeldering
• Inwendige verdeling in oud-Saksische stijl • Bedsteden De indeling van de boerderij mag hiermee niet veranderd mag worden zonder voorafgaande toestemming van
Monumentenzorg.
13
VA STG O E D G E G E V E N S
Naam
Omvang terrein
Boerderij Strunk
Kavel boerderij 892 m²
Adres
Kavel schuur
Deventerstraat 64
Totaal
Bouwjaar
470 m² 1.362 m²
Jaarlasten gemeente
Boerderij (1796, opgeknapt in 1970) Schuur (in 1980 verbouwd na brand) Toiletgebouw (1985) Omvang
Onderhoud
€ 13.260 (*)
OZB
€
605,-
Verzekeringen €
741,-
Energie:
Boerderij
240 m²
Schuur
162 m²
Toiletgebouw
16 m²
bij gebruikers
Kapitaallasten nihil Boekwaarde
nihil (investeringen in dak niet geactiveerd)
Energielabel
WOZ-waarde € 509.000
Label E
Subsidie oudheidskamer
€
438
Subsidie concerten en exposities € 2.277 Bestemming Cultuur en ontspanning
(*) Gemiddelde jaarlast in de periode 2020-2050 op grond van een in 2019 opgesteld meerjarenonderhoudsplan van Facilicom
14
L O C AT I E
15
O P T I E S
OPTIES GEMEENTERAAD
Vanuit de gemeenteraad zijn –in aansluiting op de aanbevelingen vanuit rapport Berenschot- de volgende opties geformuleerd om te onderzoeken: 1. Huidige variant: boerderij + schuur als gepland 2. Huidige variant boerderij + afgeslankte schuur 3. Huidige variant boerderij vast aanbesteden en onderzoeken in welke vorm al dan niet schuur 4. Alleen huidige variant boerderij 5. Verkopen onder voorwaarden van MFA maken 6. Verkopen 7. Starterswoningen (toegevoegd op grond van een motie van de gemeenteraad)
Noot HEMM Niet alle bovenstaande opties bij aanvang van deze studie duidelijk qua inhoud en uitwerking, ook niet na ambtelijke consultatie hierover. Om deze studie op een adequate wijze uit te kunnen uitvoeren, hebben we daarom de vrijheid genomen om deze zeven opties te herformuleren, waarbij bij elke optie de ‘functie’ centraal is komen te staan. Hiermee maken we een meer zuivere vergelijkbaarheid van opties mogelijk. Dit laat onverlet dat de bovenstaande opties ook in de nieuwe formulering worden onderzocht, maar vanuit een
andere benadering. Op de volgende pagina’s ontrafelen we stap voor stap deze nieuwe benadering. In het laatste hoofdstuk (advies) wordt nogmaals uitdrukkelijk de link met bovenstaande opties gelegd.
17
SOORT BESTEMMINGEN
Grofweg kan bij een toekomstige bestemming voor Strunk worden gedacht aan (een mix van) de volgende drie bestemmingen:
MAATSCHAPPELIJKE BESTEMMING
• Maatschappelijke bestemming Strunk faciliteert maatschappelijke functies op het gebied van welzijn, cultuur en toerisme die zijn ingebed in het gemeentelijk beleid. • Betekenisvolle particuliere bestemming Strunk wordt onder voorwaarde van een sociaal-maatschappelijke meerwaarde verkocht, bijvoorbeeld als een kleinschalig woonzorgunit met
BETEKENISVOLLE PARTICULIERE BESTEMMING
dagbesteding. De gemeente kan hierbij sturen op de verkoop via
PARTICULIERE BESTEMMING
bijvoorbeeld een ketttingbeding bij het koopcontract, het bestemmingsplan of een erfpachtovereenkomst. • Particuliere bestemming Strunk wordt verkocht voor bijvoorbeeld wonen of detailhandel.
18
BESTEMMINGENKWADRANT Hoge gemeentelijke risico & bijdrage
Hiernaast is een kwadrant opgenomen waarbij de drie typen bestemmingen theoretisch zijn gepositioneerd op enerzijds zeggenschap (over inrichting, activiteiten, vastgoedmaatregelen) MAATSCHAPPELIJKE BESTEMMING
en anderzijds op organisatorisch en financieel risico en de financiële bijdrage van de gemeente Raalte: • Maatschappelijke bestemming In dit geval is het aannemelijk dat het eigendom van Strunk bij de gemeente blijft, omdat een
Uitgebreide zeggenschap gemeente
maatschappelijke beheersstichting niet het kapitaal zal hebben om Strunk op korte termijn te verwerven. Als eigenaar en subsidiënt kan de gemeente Raalte relatief gezien de meeste
zeggenschap blijven uitoefenen over Strunk.
Beperkte zeggenschap gemeente BETEKENISVOLLE PARTICULIERE BESTEMMING
• Betekenisvolle particuliere bestemming De zeggenschap voor de gemeente zit hierbij vooral in de voorwaarde waaronder verkocht wordt (zoals een woonzorgunit); Na verkoop vervalt de zeggenschap van de gemeente over Strunk, in ieder geval zolang de eigenaar aan de verkoopvoorwaarden voldoet.
PARTICULIERE BESTEMMING
• Particuliere bestemming Strunk wordt ‘als platte verkoop’ in de markt gezet voor bijvoorbeeld wonen of detailhandel. De zeggenschap, maar ook de rol en risico van de gemeente voor Geen gemeentelijke risico & bijdrage
Strunk komen dan in principe volledig te vervallen.
19
O N T W I K K E L I N G S S T R AT E G I E INTEGRALE ONTWIKKELING
De locatie is Strunk is kadastraal opgebouwd uit twee kavels voor Toiletten
respectievelijk de boerderij/toiletten en de kapschuur. Hierbij heeft de gemeente de mogelijkheid om te kiezen voor een:
Schuur Boerderij
•
Integrale locatie-ontwikkeling: waarbij de boerderij, toiletten en schuur als geheel tot ontwikkeling worden gebracht.
• Gesplitste locatie-ontwikkeling: waarbij sprake is van een afzonderlijke ontwikkeling van enerzijds de kavel met boerderij/toiletten en anderzijds de kavel met de schuur.
GESPLITSTE ONTWIKKELING Ter illustratie: bij het plan om te komen tot een multifunctionele accommodatie is bewust gekozen voor een integrale ontwikkeling, mede omdat de boerderij slechts beperkte ruimte biedt voor het organiseren van maatschappelijke activiteiten. Schuur
Toiletten
Boerderij
In geval van het realiseren van woonruimte is een gesplitste woonfunctie op beide locaties denkbaar.
20
FUNCTIES
Op de vorige pagina’s zijn drie mogelijke bestemmingen
BOERDERIJ Maatschappelijke bestemming Erfgoedmuseum
&
SCHUUR Maatschappelijke bestemming Erfgoedmuseum Activiteitenruimtes
Betekenisvolle particuliere bestemming Dagbesteding
Betekenisvolle particuliere bestemming Woonzorgunit
Particuliere bestemming Woonruimte Werkatelier Bed & Breakfast Commercie
Particuliere bestemming Woonruimte
(maatschappelijk, betekenisvol particulier en particulier) uiteengezet en is aangegeven dat de locatie Strunk zowel integraal als gesplitst ontwikkeld kan worden. Hiernaast is invulling gegeven aan de drie bestemmingen,
door hieraan functies voor de boerderij en de schuur te verbinden. Deze functies voor boerderij en schuur kunnen in samenhang òf afzonderlijk van elkaar worden ontwikkeld. Zo is bij realisering van de multifunctionele accommodatie
sprake van een samenhangende ontwikkeling tussen de boerderij (erfgoedmuseum) en schuur (activiteitenruimtes). Bij het realiseren van woonruimte kan worden gedacht aan het opsplitsen van twee afzonderijke kavels voor wonen.
21
T E O N D E R ZO E K E N O PT I E S
Met inachtneming van de door de gemeenteraad geformuleerde opties en een analyse van ‘logische’ combinaties van functies zoals die op de vorige pagina zijn beschreven, komen we uit op vijf opties die het onderzoeken waard zijn: 1. Strunk als multifunctionele accommodatie 2. Strunk als erfgoedmuseum 3. Strunk als woonzorgunit 4. Strunk als reguliere woonruimte 5. Strunk als commerciële ruimte
22
OPTIE 1 STRUNK ALS M U LT I F U N C T I O N E L E A C C O M M O D AT I E Strunk wordt in deze optie het bruisend hart voor de Raaltese samenleving. Binnen deze ‘dorpshuiskamer’ wordt naast een oudheidskamer in de boerderij ingezet op ruimte voor ontmoeten, activiteiten, vergaderen, concerten en evenementen. Deze laatste vinden voornamelijk plaats in de nieuw te bouwen schuur met keuken. Partijen die als gebruiker genoemd zijn, zijn het Zelfregiecentrum, Stichting Evenmens, dansgroep Ralda, de Historische Vereniging Raalte en de Heeren van Salland. Er is bovendien een Toeristisch Informatiepunt als startpunt voor diverse fiets- en wandelroutes, een
verkooppunt voor Sallandse Streekwaren en een repaircafé. De multifunctionele accommodatie is zes tot zeven dagen per week geopend van 9.00 uur s’ochtends tot 23.00 uur s’avonds. De accommodatie wordt voorzien van (ten dele) professioneel beheer en paracommerciële horeca, die wordt ingevuld via leerwerkplekken van ‘t Sallandhuis.
23
OPTIE 2 STRUNK ALS ERFGOEDMUSEUM Deze optie ligt het dichtste bij de invulling van de
afgelopen decennia, waarbij in de voorzijde sprake is van een oudheidskamer, gecombineerd met bijvoorbeeld een kostuumcollectie en fotocollectie van de historische vereniging (op de deel en de zolder) en een expositie van oude werktuigen in de schuur.
24
OPTIE 3 STRUNK ALS WOONZORGUNIT Het gaat hier om een kleinschalig woonzorgcomplex, waarbij de schuur door bijvoorbeeld een zorggerelateerde partij en/of woningcorporatie wordt ontwikkeld tot een woonunit voor zorggerelateerde doelgroepen,waarbij vanuit de boerderij en de tuin
ingezet kan worden op het runnen van een streekwarenwinkel of cadeauwinkel, ingevuld door leerwerkplekken vanuit de doelgroepen.
25
OPTIE 4 STRUNK ALS REGULIERE WOONRUIMTE De boerderij leent zich er qua functionaliteit en kosten niet voor om omgezet te worden tot starterswoning(en). Nieuwbouw op de plek van de schuur leent
zich in principe voor elk type woning. In geval van nieuwbouw op de locatie Strunk zijn verschillende mogelijkheden denkbaar: Integrale ontwikkeling • Ontwikkeling van de boerderij tot woonbestemming en behoud schuur in
de huidige functie. • Ontwikkeling schuur tot woonbestemming en inzet boerderij voor bijvoorbeeld Bed & Breakfast (vergelijk met de opzet van Tolhuis ‘n Tol) of werkatelier behorend bij de woning. Gesplitste ontwikkeling In dit geval worden de twee kadastrale kavels ook opgesplitst in eigendom, waarbij de boerderij wordt ontwikkeld tot eengezinswoning en op de eigen locatie van de schuur een tweede woongelegenheid wordt ontwikkeld.
26
OPTIE 5 STRUNK ALS COMMERCIELE RUIMTE Zonder uitputtend te zijn, kan bij Strunk worden gedacht aan de volgende commerciële functies: • Kunstgalerie In het verleden hebben vaker exposities van kunstenaars en fotografen plaatsgevonden in de boerderij. • Restaurant Een kleinschalig restaurant. • Detailhandel Denk hierbij bijvoorbeeld aan een kapper, cadeauwinkel, tweedehandskledingwinkel of verkoop van Sallandse Streekwaren.
27
C R I T E R I A
VERANTWOORDING
Samenstelling criteria
Geen criteria
Geen urgentiebepaling
Om tot een waardering te komen van de
Een tweetal criteria zijn wel de revue gepasseerd in
Het College heeft besloten om geen urgentie toe
genoemde opties, zijn in dit hoofdstuk tien criteria
de stuurgroep en het College, maar zijn bewust niet
te kennen aan de criteria (welke criteria zijn
geformuleerd waarlangs deze opties getoetst
als toetscriteria opgenomen in deze analyse:
belangrijker en welke minder belangrijk?).
worden. De criteria zijn opgesteld door HEMM en
•
Behoud van het rijksmonument: is niet
Hiermee wordt voorkomen dat (bedoeld of
afgestemd met het College. Elk criterium krijgt na
opgenomen als criterium, omdat iedere
onbedoeld) sturing wordt gegeven aan de
toetsing een score toegekend van:
eigenaar van Strunk –wie dat ook wordt-
uitkomst van de toetsing en de politieke afweging
•
Positieve waardering
gebonden is aan de vereisten die zijn verbonden
die op grond van deze analyse wordt gemaakt.
•
Neutrale waardering
aan het conserveren van een Rijksmonument.
•
Negatieve waardering
•
Zeggenschap is niet opgenomen als apart criterium, omdat het ambiëren van zeggenschap
Van een neutrale waardering kan sprake zijn
(sturing op bijvoorbeeld activiteiten en
wanneer de positieve en negatieve elementen van
vastgoed) geen input, maar de resultante is van
het criterium in balans zijn, of wanneer er
de totale toetsing van de opties. Naar aanleiding
onvoldoende informatie voorhanden is om tot een
van de totale toetsing bepaal je of je als
positieve of negatieve waardering te komen.
gemeente Raalte zeggenschap wilt houden over Strunk of dat dit niet nodig wordt geacht.
29
TO E T S C R I T E R I A CRITERIUM Beleidsgrondslag
DUIDING In hoeverre is de betreffende optie geborgd via gemeentelijk beleid op het gebied van welzijn, cultuur, toerisme, wonen en detailhandel?
Maatschappelijke behoefte
In hoeverre is voor de betreffende optie sprake van een aantoonbare ruimtevraag of behoefte in de Raaltese samenleving?
Huisvestingsalternatieven
In hoeverre zijn voor de betreffende optie huisvestingsalternatieven aanwezig binnen andere publieke en private accommodaties in Raalte?
Organisatorisch risico
In hoeverre is bij de betreffende optie sprake van een organisatorisch risico?
Gebouwgeschiktheid
In hoeverre zijn de gebouwen van Strunk geschikt voor het huisvesten van de betreffende optie? (omvang, functionaliteit, binnenklimaat, toegankelijkheid, rijksmonumentale status)
Locatiegeschiktheid
In hoeverre is de locatie van Strunk geschikt voor het huisvesten van de betreffende optie? (situering, parkeren, omgeving, bestemming)
Investeringsbijdrage
In hoeverre vraagt de betreffende optie een investering in het gebouw, het terrein en/of de inrichting van de zijde van de gemeente Raalte?
Exploitatiebijdrage
In hoeverre vraagt de betreffende optie een structurele exploitatiebijdrage van de zijde van de gemeente Raalte?
Financieel risico
In hoeverre is bij de betreffende optie sprake van een financieel risico op het gebied van investering en/of exploitatie?
Opbrengstpotentieel
In hoeverre levert de betreffende optie naar verwachting een verkoopopbrengst op?
30
T O E T S I N G
VERANTWOORDING
Achtereenvolgens worden in dit hoofdstuk de volgende opties getoetst:
LEGENDA
1. Strunk als multifunctionele accommodatie 2. Strunk als erfgoedmuseum 3. Strunk als woonzorgunit 4. Strunk als reguliere woonruimte 5. Strunk als commerciële ruimte Per toetscriterium staat een onderbouwing
Positieve waardering Neutrale waardering
Negatieve waardering
aangegeven die heeft geleid tot een score. De score zelf staat aan de rechterzijdevan elke pagina opgenomen in de driehoekjes.
32
T O E T S I N G S T R U N K A L S M F A
S T R U N K
T O E T S I N G A L S E R F G O E D M U S E U M
S T R U N K
T O E T S I N G A L S W O O N Z O R G U N I T
S T R U N K
T O E T S I N G A L S W O O N R U I M T E
T O E T S I N G S T R U N K A L S C O M M E R C I E
A D V I E S
T O TA A L O V E R Z I C H T TO E T S I N G
Strunk als MFA
Strunk als Erfgoedmuseum
Strunk als Woonzorgunit
Strunk als Woonruimte
Strunk als Commercie
Beleidsgrondslag
•
•
•
•
•
Maatschappelijke behoefte
•
•
•
•
•
Huisvestingsalternatieven
•
•
•
•
•
Organisatorisch risico
•
•
•
•
•
Gebouwgeschiktheid
•
•
•
•
•
Locatiegeschiktheid
•
•
•
•
•
Investeringsbijdrage
•
•
•
•
•
Exploitatiebijdrage
•
•
•
•
•
Financieel risico
•
•
•
•
•
Opbrengstpotentie
•
•
•
•
•
39
HEMM
e e n v o u d
b e v l o g e n h e i d
v a k m a n s c h a p
VAN ERFGOED NAAR LEEFGOED
STRUNK I NF O R M AT I E M E M O G E M E E NT E R A A D | H E M M | 1 3 D E C E M B E R 2 0 2 1