Grondprijsbrief 2025

Grondprijsbrief 2025

7 januari 2025

INHOUDSOPGAVE

Blz. Hoofdstuk 1 Inleiding 1.0 Inleiding 1.1 Marktconforme prijsstelling

3 3

Hoofdstuk 2 grondprijzen 2.1 De prijsstelling voor woningbouwlocaties in de gemeente 2.1.1 Soorten woningen en grondprijsmethodiek 2.1.2 Woningmarkt 2.1.3. Grondprijzen woningbouw 2025 2.1.4 Residuele grondprijsberekening 2.1.5 Grondprijzen per woningcategorie 2.1.6 Kavelprijzen lopende kaveluitgiftes 2.2 Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) 2.3 Grondprijzen in exploitatie genomen bedrijfsterrein 2.4 Grondprijzen voor winkels, kantoren en detailhandel 2.5 Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen 2.6 Grondprijzen voor overige gronden 2.7 Zendmasten en zendapparatuur 2.8 Erfpacht

4 4 4 5 5 5 7 8 8 9 9 10 10 10

Hoofdstuk 3 overzicht grondprijzen 3.0 Prijskaart 2025

11

Grondprijsbrief 2025

2

GRONDPRIJSBRIEF 2025 1

Inleiding

1.0. Inleiding De Grondprijsbrief is een jaarlijks door het College van B&W vast te stellen beleidsdocument, gebaseerd op de door de Raad vastgestelde kaders uit de Nota Grondprijsbeleid. Met deze beleidsnota wordt inzichtelijk gemaakt tegen welke prijzen gronden geschikt voor bebouwing worden uitgegeven. De jaarlijkse grondprijsbrief is een openbaar beleidsdocument, dat na vaststelling door het College van B&W ter kennis gebracht wordt aan de raad. De grondprijzen worden voor de aanvang van een jaar vastgesteld en jaarlijks aangepast aan het actuele marktniveau.

Alle genoemde prijzen in deze grondprijsbrief gelden m.i.v. 1-1-2025 en zijn excl. BTW. 1.1. Marktconforme prijsstelling Conform de Nota Grondprijsbeleid hanteert de gemeente Raalte marktconforme grondprijzen waardoor verkoopprijzen recht doen aan de marktwaarde van de grond. Overigens zijn Nederlandse overheden gebonden aan Europese wetgeving omtrent staatssteun. “De EU wil gelijke concurrentievoorwaarden scheppen voor alle ondernemingen op de interne markt en heeft daarom staatssteunregels opgesteld om eventuele steun door overheden in goede banen te leiden.” (Kenniscentrum Europa Decentraal, 2024). Het gevolg hiervan is dat de gemeente gebonden is aan het hanteren van marktconforme grondprijzen. Daarom bepaald gemeente Raalte de gronden veelal residueel. Het aanbieden van gronden onder marktwaarde is echter wel toegestaan aan een maatschappelijke organisatie. Hieronder valt ook de verkoop van gronden ten behoeve van sociale woningbouw. Deze gronden kennen dan ook een vaste grondprijs die comparatief zijn bepaald. In de nota grondbeleid worden de verschillende methodes van grondwaardebepaling toegelicht. Er is sprake van functionele grondprijspolitiek. De grondprijs is hierbij afhankelijk van de functie/categorie (bv. woning, bedrijfshal etc.) van de bebouwing. De marktoverwegingen bij prijsvorming worden bepaald door de conditie van de locatie.

Factoren die daarbij een rol spelen zijn o.a.: -

De voor de locatie geldende bestemming De ligging van de locatie De ontsluiting van de locatie De aanwezigheid van voorzieningen De relatie naar de omgeving en andere bestemmingen De geschiktheid van de locatie voor de nieuwe bestemming De grootte van de kavel

Voor het berekenen en toetsen van de marktconforme grondprijzen voor bouwgrond wordt gebruik gemaakt van de binnen de gemeente beschikbare geautomatiseerde vastgoed- en belastingbestanden. Door de benodigde gegevens uit deze bestanden te combineren wordt inzicht verkregen in de marktontwikkelingen op de vastgoedmarkt en dus op de prijzen van de onderliggende grond. Daarnaast bieden makelaars en internetsites als Funda, NVM en bouwkostenkompas voldoende vastgoedinformatie om grondprijzen aan het begrip marktconformiteit te toetsen. Indien nodig wordt een taxateur ingeschakeld voor de bepaling van de grondprijs.

Grondprijsbrief 2025

3

2

Grondprijzen

2.1. De prijsstelling voor woningbouwlocaties in de gemeente Raalte 2.1.1 Soorten woningen en grondprijsmethodiek Bij woningbouw maakt de gemeente onderscheid in sociale woningbouw en koopwoningen. Indien er sprake is van sociale woningbouw hanteert de gemeente een vaste (gereduceerde) grondprijs. Voor woningen in de koopsector worden de grondprijzen middels de residuele grondwaardemethode per vierkante meter bepaald. Bij deze residuele methode hangt de grondprijs, van een koopwoning, af van de marktwaarde en de stichtingskosten van de woning. Bij deze methode kan men, mits de gebruikte cijfers actueel en markconform zijn, uitgaan van marktconforme prijzen.

2.1.2. Woningmarkt De woningmarkt blijft constant in beweging. Er is nog steeds sprake van krapte. Hoewel de woningprijzen landelijk gezien in 2023 licht daalden, zijn ze in 2024 weer aan het stijgen (NVM, 2024). Het Nibud verwacht dat de lonen gemiddeld met 4,3% zullen stijgen (Nibud, 2024). Dit resulteert in de verwachting dat de maximale hypotheek ook zal toenemen: ‘Een huishouden dat nu een jaarinkomen heeft van € 70.000 kan in 2025 met de gemiddelde loonstijging ongeveer € 7.000 meer lenen. Zonder loonstijging zou dit huishouden juist € 6.000 mínder kunnen lenen dan in 2024.’ (Nibud, 2024).

Regio Zuidwest Overijssel De gemeente Raalte is door de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) ingedeeld in de Regio Zuidwest Overijssel. Volgens de cijfers van de NVM is de gemiddelde verkoopprijs het afgelopen (3e) kwartaal in deze regio, ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, gemiddeld met 13,7% (landelijk 12,3%) gestegen. De gemiddelde transactieprijs bedraagt in het 3e kwartaal 2024 circa € 448.000,-- (landelijk € 473.000,--). In het 3e kwartaal van 2023 was de gemiddelde landelijke transactieprijs € 387.000,--. Figuur 1 toont de gemiddelde transactieprijzen onderverdeeld tussen de verschillende woningcategorieën. Daarnaast is een grafiek te zien van de procentuele verandering van de prijzen ten opzichte van het jaar ervoor.

Gemiddelde transactieprijzen & Procentuele prijsontwikkeling

Grondprijsbrief 2025

Bron: NVM

4

De gemiddelde verkooptijd in het derde kwartaal van 2024 is 25 dagen, een jaar geleden was dit nog 32 dagen. In combinatie met de stijgende woningprijzen kan er gezegd worden dat de krapte op de woningmarkt toeneemt. De krapte-indicator van NVM geeft bij benadering de keuzemogelijkheid van een potentiële koper weer.

Krapte-indicator NVM (Zuidwest-Overijssel) Bron: NVM

De afbeelding laat het verloop zien van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen, op landelijk niveau. In elk kwartaal van 2024 zijn er meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in de kwartalen van 2023. Aantal verkochte nieuwbouwwoningen Nederland Bron: NVM

2.1.3. Grondprijzen woningbouw 2025 De stijging van de waarde van de woning en de verandering van de bouwkosten zijn, zoals hiervoor geschetst, van invloed op de residuele berekening van de grondprijs. Bij de bepaling van de grondprijs bij nieuwe kaveluitgiften in 2025 zal hiermee rekening worden gehouden. Daar waar sprake is van vaste kavelprijzen, waarbij veelal de comparatieve methode toegepast wordt, zijn deze gelijk gebleven t.o.v. 2024 of aangepast naar de huidige omstandigheden. Per woningcategorie wordt dit toegelicht.

2.1.4. Residuele grondprijsberekeningen Om per woningsoort de onderliggende grondprijs residueel te berekenen wordt rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - Residueel rekenen is gedefinieerd als: De berekening waarbij de waarde van de grond wordt bepaald door de (beleggings-) waarde van de onroerende zaak (bij nieuwbouwwoningen de vrij-op-naamprijs excl. BTW) te verminderen met de bouwkosten, de bijkomende kosten en ontwikkelwinst (excl. BTW). De waarde die resteert (het residu) is de grondwaarde. - Als v.o.n.-prijs zal de marktwaarde worden genomen, waarbij de woning een zodanig uitrustingsniveau moet hebben dat zij bij oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen.

2.1.5. Grondprijzen per woningcategorie De grondprijzen verschillen per woningcategorie. De waarde van de grond wordt afhankelijk gesteld van de economische draagkracht van de te realiseren bestemming.

Woningen Binnen de categorie woningen wordt een onderscheid gemaakt in: • Sociale huur (grondgebonden en appartementen) • Vrije kavels • Projectmatige bouw • Appartementen (koop en niet sociale verhuur) Bij de bepaling van de grondprijzen voor de verschillende bestemmingen/categorieën wordt in hoofdzaak de residuele grondwaardeberekening toegepast.

Grondprijsbrief 2025

5

Bij de actualisatie van de grondprijzen en ook bij de bepaling van de gronduitgifteprijzen per locatie gedurende het jaar, is aanvullend en specifiek rekening gehouden met de volgende factoren.: • De macro-economische ontwikkelingen en vooruitzichten; • De (regionale) woningmarkt en markt voor commercieel vastgoed; • De prijsontwikkeling van bouwkosten; • De actualisatie en waar mogelijk de extrapolatie van grondprijzen uit voorgaande jaren; • De ervaringen met actuele lokale gronduitgiften. Een aantal van de bovengenoemde aspecten en markten zal in deze actualisatie nader worden uiteengezet om de uiteindelijk actualisatie van de grondprijzen te kunnen toelichten. • Sociale huurwoningen Sociale woningbouw kenmerkt zich door het beschikbaar stellen van woningen voor doelgroepen die onder een volledige marktwerking niet in staat zijn om zelfstandig een aanvaardbare woonruimte te bemachtigen. De overheid rekent het tot één van haar taken om voor deze doelgroepen voldoende kwantitatieve en kwalitatieve woonruimte beschikbaar te stellen. Onder sociale huurwoningen wordt verstaan: Woningen die een huur kennen die onder de door het ministerie van Binnenlandse Zaken vastgestelde maximale huurgrens (zgn. liberalisatiegrens) liggen. Deze huurgrens is vanaf 1 januari 2025 € 900,07 (2024: € 879,66).

De grondprijs van de sociale grondgebonden huurwoningen van woningbouwcorporatie Salland Wonen is voor 2025 verhoogd, conform de Prestatieafspraken 2025 – 2026. Jaarlijks wordt de grondprijs geïndexeerd, zoals opgenomen in de eveneens jaarlijks vast te stellen Position paper parameters Grondexploitatie. In de hierboven genoemde position paper is een verhoging van de kavelprijs met 1% voor 2025 opgenomen. Voor de jaren 2026 e.v. is het uitgangspunt eveneens een indexering van jaarlijks 1%. De kavelprijs voor Sociale woningbouw is in de praktijk alleen van toepassing bij rijenbouw en appartementen. • Grondgebonden rijenbouw sociale huur Voor bouwkavels voor grondgebonden woningen, bestemd voor sociale huur geldt een vaste kavelprijs. Hierbij wordt de comparatieve, vergelijkende methode toegepast. Tot en met een oppervlakte van 150 m², wordt gemeentebreed voor 2025 een vaste prijs van € 20.826,-(2024: € 20.620,-) excl. BTW per kavel gerekend. Voor de vierkante meters boven de 150 is de kavelprijs € 140,- (2024: € 139,-) per m² Ter vergelijking 2024: Zwolle hanteert bij een kaveloppervlakte van 150 m² een kavelprijs van € 19.350,- (€ 129,- p/ m²), Deventer € 25.239,- (€ 133,- p/ m²), Dalfsen €21.600,- (€ 144,- p/m2) en Olst-Wijhe eveneens een grondprijs van € 21.750,- (€ 145,- p/ m² tot 150 m2, vanaf 150 m2 € 150,-).

Voor vrije sector huurwoningen (particuliere huur) geldt geen vaste kavelprijs maar wordt de residuele methode toegepast. • Vrije kavels Grondverkoop in de vorm van vrije kavels geeft mogelijkheden voor kopers om ‘zelf’ woningen te ontwikkelen, met andere woorden Particulier Opdrachtgeverschap (PO). De koper van de bouwkavel kan op deze manier, binnen de gestelde kaders (o.a. opgenomen in omgevingsplan), een woning naar eigen wensen realiseren. De grondprijs voor vrije kavels wordt per (nieuwe) ontwikkelingslocatie residueel berekend. De berekende grondprijs is een marktconforme kavelprijs per m² welke alleen geldt voor de betreffende locatie. Daar waar een locatie in fasen wordt ontwikkeld, zal per fase de grondprijs worden berekend.

Grondprijsbrief 2025

6

Binnen een bepaalde bandbreedte kan de verscheidenheid aan locatie van de uit te geven kavels en de specifieke courantheid van een kavel, in de grondprijs tot uitdrukking komen. M.a.w. een ‘top’-kavel zal een hogere kavelprijs kennen dan een ‘standaard’-kavel. • Projectmatige bouw Bij projectmatige bouw heeft veelal een derde (ontwikkelaar) een grondpositie en/of belang. De woningen worden door de ontwikkelaar gerealiseerd en verkocht. De grondprijs bij projectmatige bouw wordt via de residuele grondwaarde methode berekend, die afhankelijk is van het prijsniveau van de te bouwen woning(en). Uitgangspunt is hierbij de ‘vrij op naam’ (v.o.n.) prijs. Als v.o.n.-prijs zal de brochureprijs (= marktwaarde) worden genomen, waarbij de woning een zodanig uitrustingsniveau moet hebben dat zij bij oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen. Een andere mogelijkheid is het aanbieden van de gronden via een biedprocedure (bv. tender), waarbij aan de beste bieder de bouwkavels worden verkocht. Indien gekozen wordt voor een biedprocedure zal hiervoor een separaat bestuurlijk besluit genomen moeten worden. • Appartementen Appartementen zijn woningen die niet grondgebonden zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in koop – en huurappartementen.

Bij de berekening van de grondprijs van koopappartementen wordt, conform de Nota Grondprijsbeleid, gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. Gezien de soms bijzondere bouwkosten (bv. ondergrondse parkeren) is deze methode de meest voor de hand liggende. Binnen appartementen in de huursector wordt onderscheid gemaakt in sociale huur- en overige huurappartementen. Voor de appartementen binnen de sociale huur is in de Prestatieafspraken 2025 -2026 opgenomen dat voor de grondprijs van gestapelde bouw aanvullende afspraken met Salland Wonen worden gemaakt. Tot die tijd is de huidige werkwijze, conform de Grondprijsbrief 2024, nog van toepassing. De appartementen binnen de sociale huur kennen een vaste kavelprijs, gebaseerd op 90% van de prijs voor grondgebonden huurwoningen. Berekening grondprijs sociale huurappartementen: 90% x € 20.826,-- = €18.743,-Ter indicatie hieronder de kavelprijs 2024 voor sociale huurappartementen in omliggende gemeenten: • Olst – Wijhe € 145,- (in combinatie met een stapelingsfactor) • Deventer € 17.677,- ; • Zwolle € 129,- per m2 BVO; Appartementen die gebouwd worden in de sociale huursector kennen vooralsnog een vaste kavelprijs per appartement van € 18.743. In 2025 zal met Salland Wonen aanvullende afspraken over de grondprijs gemaakt worden.

Huurappartementen die niet onder de sociale huur vallen kennen een grondprijs die berekend is volgens de residuele grondwaardemethodiek.

2.1.6 Kavelprijzen lopende kaveluitgiftes In separate besluiten zijn voor de diverse kernen de kavelprijzen voor de lopende uitgiftes vastgesteld. Een indexering van deze kavelprijzen voor 2025 kan, met uitzondering van de rood voor rood kavels plan Marissink, achterwege blijven, omdat alle beschikbare kavels binnen de betreffende complexen in optie c.q. al verkocht zijn of waarvan de kavelprijs vast staat tot en met 31-12-2025.

Rood voor rood kavels plan Marissink Nieuw Heeten fase 1

Grondprijsbrief 2025

7

In fase 1 is een viertal rood voor rood kavels, voor de realisatie van een vrijstaande woning, in uitgifte gegaan. Voorwaarde bij de koop van deze kavels is dat minimaal 1.000 m2 aan agrarische gebouwen gesloopt dient te worden. Een normbedrag voor de sloopkosten vermindert de kavelprijs. Door een stijging van de kavelprijs en de sloopkosten is de vastgestelde kavelprijs voor 2025 van de 3 nog resterende kavels geïndexeerd. Dit leidt tot de volgende kavelprijzen: kaveloppervlakte kavelnr

vrijstaand twee kap

excl BTW

bijdrage

excl BTW

kavelprijs

sloop

kavelprijs

1

529

150.765

-65.350

85.415

3

446

129.340

-65.350

63.990

4

549

156.465

-65.350

91.115

436.570

-196.050

240.520

1.524

0

Voor de bepaling van de bruto kavelprijs per m2 is aansluiting gezocht bij de recente vastgestelde kavelprijzen voor fase 2. De sloopkosten zijn geïndexeerd (bron: bouwkostenkompas).

2.2. CPO (collectief opdrachtgeverschap) Bij collectief particulier opdrachtgeverschap verbindt een grotere groep mensen zicht om samen een aantal woningen te ontwikkelen voor eigen gebruik. Door woningen onder CPO te realiseren kan een voordeel behaald worden op de bouwkosten voor de desbetreffende kopers. In de notitie ‘Uitgangspunten Collectief Opdrachtgeverschap’ is aangegeven dat de grondprijs bepaald wordt via de residuele grondprijsberekening. Omdat deze uitgaat van de marktwaarde van de toekomstige woning is dit de meest marktconforme methode.

2.3. Grondprijzen in exploitatie genomen bedrijfsterrein Zoals gesteld als beleidsuitgangspunt in de Nota Grondprijsbeleid bepaalt de gemeente Raalte de grondprijzen voor de bedrijventerreinen op basis van de comparatieve of vergelijkende methode. Op deze manier wordt voorkomen dat de gemeente zich bij het vaststellen van een grondprijs ‘uit de markt prijst’. De prijs van bouwrijpe grond voor bedrijven wordt bepaald door verschillende factoren, waaronder: ligging, omvang, bereikbaarheid, parkeergelegenheid, uitstraling. Derhalve wordt voor de grondprijs voor industriegrond een bandbreedte aangehouden. Op grond hiervan en kijkende naar de grondprijzen in de omliggende gemeenten (comparatieve methode) wordt de minimale grondprijs voor bedrijventerreinen, ten opzichte van 2024, beperkt verhoogd tot € 115,-- per m2 (2024; € 110,--). De maximale grondprijs voor een bv. een zichtlocatie blijft € 150,-- per m2. Voor 2025 is de grondprijs voor industriegrond minimaal € 115,-- per m² uitgeefbaar terrein. Afhankelijk van de hierboven genoemde factoren kan de gemiddelde prijs per m² toenemen naar € 150,-- p/m2 (bv. zichtlocatie). De uiteindelijke grondprijs is maatwerk.

Toelichting: De grondprijs 2024 voor bedrijventerrein varieert in de gemeente Zwolle van € 150,-- tot € 245,--, in Deventer (A1 bedrijvenpark) van € 175,-- tot € 240,-- , in Olst-Wijhe van € 100,-- tot €140,-- p/m2 en in Dalfsen van € 84.- tot € 121.-.

•

Woon – werk kavels

Grondprijsbrief 2025

8

Op een bedrijventerrein kan de combinatie wonen/werken worden toegestaan. De prijs van de bedrijfskavel komt dan tot stand door een combinatie van een vast bedrag voor de ondergrond van de woning en de prijs per vierkante meter van de rest van de kavel. Middels de residuele grondwaardemethodiek wordt vervolgens de grondprijs voor het woongedeelte bepaald. Voor het industriegedeelte is de kavelprijs gelijk aan de gemiddelde prijs (van de bandbreedte € 115,-- / € 150,--) per m² bedrijventerrein (€ 132,50).

Voorbeeld: woon/werklocatie op bedrijventerrein Totale kavelgrootte: 1.500 m². Koopprijs: 1 bedrijfswoning, 400 m²; VON prijs excl. BTW € 500.000,-- ; bouwkosten € 350.000,00 Grondwaarde (€ 500.000,-- -/- 350.000,--) Resterende kavel: 1.100 m² x € 132,50,-Totaal koopprijs:

€ 150.000,-€ 145.750,-€ 295.750,--

2.4. Grondprijzen voor winkels, kantoren en detailhandel Voor commerciële bestemmingen wordt voorgesteld marktconforme uitgifteprijzen te hanteren, die per uitgifte afzonderlijk zullen worden bepaald (residuele grondwaardemethode). Aangezien er in deze categorie, grondprijzen voor commerciële functies, weinig grond wordt uitgegeven, wordt de grondprijs in voorkomende gevallen op bouwplanniveau vastgesteld. Van de verkoopwaarde of beleggingswaarde worden de bouw- en bijkomende kosten afgetrokken, zodat het residu de grondwaarde is. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt.

2.5. Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen Voor de bepaling van de grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen is het al dan niet aanwezige winstoogmerk van belang. • Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder deze categorie worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij o.a. om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, welzijns- en nutsvoorzieningen. Bij de bepaling van de kavelprijs wordt gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Toepassing hiervan gaf geen aanleiding om de kavelprijs voor 2025 aan te passen en te handhaven op € 145,-- per m2. Ter vergelijking (2024): • Olst – Wijhe • Deventer • Zwolle

€ 145,-€ 150,-€ 180,--

De grondprijs voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen bedraagt voor 2025 € 145,-- per m². Deze grondprijs in niet van toepassing als het gaat om zgn. recreatieve buitenvoorzieningen. Bij deze functie gaat het in hoofdzaak om onbebouwd terrein ten behoeve van recreatieve voorzieningen zonder winstoogmerk, zoals: • Voorzieningen voor sportverenigingen (bv. sportveld); • Speeltuinen; • Huisvesting van dieren (bv. kinderboerderij). Voor deze voorzieningen geldt een grondprijs van € 50,-- per m². •

Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk

Grondprijsbrief 2025

9

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen (of onderdelen daarvan) wordt commercieel geëxploiteerd (kinderopvang, huisartsenpraktijken incl. fysiotherapie). Indien hiervan sprake is worden grondprijzen gehanteerd op basis van de commerciële waarde van de betreffende voorziening, waarbij als referentie de normen voor kantoren, bedrijfsruimten en detailhandel genomen worden. Concreet betekent dit dat veelal de residuele grondwaardemethode van toepassing is. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. De minimale grondprijs is € 145,-- per m².

2.6. Grondprijzen voor overige gronden Over het algemeen zijn dit groenstroken of stroken grond van de openbare ruimte grenzend aan particuliere woningbouw of bedrijfskavels. De grondprijs van groenstroken grond is afhankelijk van de situering en kent een tweedeling: • •

€ 75,-- per m² voor stroken gelegen voor een woning c.q. bedrijf en die niet leiden tot een extra bebouwingsmogelijkheid; € 160,-- per m² voor stroken gelegen naast of achter een woning c.q. bedrijf en waarbij een extra bebouwingsmogelijkheid ontstaat.

Bij de bepaling van de grondprijs wordt de comparatieve methode toegepast. Hierbij is gekeken naar de omliggende gemeenten (Zwolle minimaal € 120,-- p/m², Deventer € 45,-- / € 160,-- p/m², Olst-Wijhe € 75 - € 150,--). Ten opzichte van 2024 zijn de grondprijzen voor overige gronden niet gewijzigd. De grond wordt in de huidige staat geleverd en niet bouwrijp. De bijkomende kosten (kosten koper, overdrachtsbelasting en (her)inrichtingskosten) bij overdracht van de grond zijn voor rekening van de koper.

2.7. Zendmasten en zendapparatuur Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door providers wordt een recht van opstal gevestigd en retributie in rekening gebracht. Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt in 2025 een retributie gerekend van € 3.630,-- kosten opstaller. Voor elke volgende provider die door middel van een afhankelijk recht van opstal gebruik maakt van de zendmast is door de opstaller eenmalig een extra retributie verschuldigd van € 1.500,-- . De in rekening gebrachte retributie wordt jaarlijks contractueel verhoogd op basis van de CPI-index. De hierboven genoemde prijzen zijn ten opzichte van 2024 met 3,7% gestegen. De duur van de overeenkomst is 15 jaar tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken.

2.8. Erfpacht In de nota grondprijsbeleid is aangegeven dat terughoudend wordt omgegaan met het toepassen van erfpacht. Erfpacht is een mogelijke optie bij: • Niet-commerciële maatschappelijke gebiedsontwikkeling; • Bedrijventerreinen (indien reguliere aankoop financieel niet haalbaar is). De te betalen erfpachtcanon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het geldende rente-omslagpercentage, verhoogd met 1,5% (beheers- en administratiekosten). Voor het begrotingsjaar 2025 is het renteomslagpercentage berekend op 2,4%. De erfpachtcanon is voor 2025 berekend op 3,9% .

Grondprijsbrief 2025

10

3

Overzicht grondprijzen 2025

Overzicht Grondprijzen

2025 2024

2025

Sociale woningbouw sociale huur

tot 150 m2

p/kv

20.620,00

20.826,00

voor de meerdere opp.

m2

139,00

140,00

p/m2

residueel

residueel

betaalbare koop

Vrije kavels

Per plangebied

vrije sector

rij- / hoekwoning

p/m2

residueel

residueel

vrije sector

2 onder 1 kap

p/m2

residueel

residueel

vrije sector

vrijstaand

p/m2

residueel

residueel

p/m2

residueel

residueel

sociale huur appartementen

p/app

18.558,00

18.743,00

overige huur appartementen

p/app

residueel

residueel

koopappartement

p/app

residueel

residueel

maatsch. voorzieningen

p/m2

145,00

145,00

nutsbedrijven onderwijs

p/m2

145,00

145,00

p/m2

145,00

145,00

recreatieve buitenvoorzieningen

p/m2

50,00

50,00

residueel (mininmaal 145,00)

residueel (mininmaal 145,00)

Projectmatige bouw projectmatige bouw

Appartementen

Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk

Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk commercieel geëxploiteerd

p/m2

werkgelegenheid bedrijventerreinen

p/m2

110 - 150

115 - 150

kantoren

variabel / maatwerk

p/m2

residueel

residueel

winkelvoorziening (incl. horeca)

p/m2

residueel

residueel

Overige gronden snippergroen

geen extra bebouwingsmogelijkheid

p/m2

75,00

75,00

snippergroen

extra bebouwingsmogelijkheid

p/m2

160,00

160,00

zendmast

p/st

extra provider

p/st

3.500,00 eenmalig 1.500,00

3.630,00 eenmalig 1.500,00

niet-commerciële maatschappelijke ontw.

%

3,80

3,90

bedrijfsterreinen

%

2,80

3,90

Zendmasten en zendapparatuur

Erfpacht

* bedragen zijn excl. BTW

Grondprijsbrief 2025

11