Geanonimiseerde zienswijzennota (Stappenbelt)

Zienswijzennota Bestemmingsplan ‘Raalte kern, Elzenlaan (Stappenbelt)’

Gemeente Raalte 6 juni 2023

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ....................................................................................2 1.1. 1.2

ZIENSWIJZEN ...............................................................................................................................................2 LEESWIJZER .................................................................................................................................................2

HOOFDSTUK 2 ZIENSWIJZEN................................................................................3 2.1 INGEDIENDE ZIENSWIJZEN ..............................................................................................................................3 ZIENSWIJZE 1: .........................................................................................................................................................4

HOOFDSTUK 3 AMBTELIJKE AANPASSINGEN ............................................................6 HOOFDSTUK 4 WIJZIGINGEN ...............................................................................7 HOOFDSTUK 5 BIJLAGEN ....................................................................................8 BIJLAGE 1 ZIENSWIJZE : .............................................................................................................................................8 BIJLAGE 2: MAIL SALLAND WONEN ...........................................................................................................................12

1

HOOFDSTUK 1

1.1.

INLEIDING

Zienswijzen

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Raalte heeft het bestemmingsplan ‘Raalte, kern, Elzenlaan (Stappenbelt) ’ als ontwerp ter inzage gelegd. Het plan heeft van donderdag 23 maart 2023 tot en met woensdag 3 mei 2023 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is binnen de termijn ingediend en voorzien van de nodigde gegevens.

1.2

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze zienswijzennota bevat de samenvatting en beantwoording van de ingekomen zienswijze. In hoofdstuk 3 zijn de ambtelijke aanpassingen opgenomen en in hoofdstuk 4 zijn de wijzigingen in het plan beschreven.

2

HOOFDSTUK 2

2.1

ZIENSWIJZEN

Ingediende zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 23 maart 2023 tot en met woensdag 3 mei 2023 voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijze ingediend bij de gemeenteraad. Deze zienswijze is binnen de termijn ingediend en voorzien van de benodigde gegevens.

Zienswijzen

Datum zienswijze ontvangen

Ontvankelijk / niet-ontvankelijk

Herman Kamphuis (De Deel 114 Raalte)

3 mei 2023

Ontvankelijk

Hieronder is de zienswijze samengevat en voorzien van een beantwoording.

3

Zienswijze :

Indiener heeft kort samengevat het volgende in de zienswijze naar voren gebracht: 1. Indiener geeft aan dat de huidige woningbehoefte bestaat uit kleinere woningen die betaalbaar zijn voor starters en andere kleinere huishoudens. Voor jong en oud, levensloopbestending. De locatie Stappenbelt – op een paar honderd meter lopen van het centrum – is daarom bij uitstek geschikte voor kleine, betaalbare appartementen. Indiener geeft aan dat jongeren, starters bij dit plan buiten de boot vallen want die kunnen niet tussen de €320.000 en €395.000 betalen. Zelfs niet met een starterslening (maximaal 30.000), want de gemeente heeft pas geleden bepaald dat je voor huizen boven de €320.000 (was €280.000) geen starterslening kunt krijgen. 2.

Indiener geeft aan dat het oorspronkelijke plan uit ging van 10 woningen. De locatie is vorig jaar verkocht en toen zijn de ontwikkelmogelijkheden opnieuw bekeken waarbij de uitkomst was dat er 8 woningen worden gerealiseerd. De indiener vindt dat het eerdere plan om 10 kleinere appartementen te realiseren uitgevoerd moet worden om te voldoen aan de doelstellingen van de gemeente. Omdat er een nieuwe eigenaar is, is er ook sprake van een nieuwe situatie dus kunnen er nieuwe eisen gesteld worden. De 2 extra woningen moeten sociale huurwoningen worden. Conform afspraken: met uzelf, met B&W, met woningbouwvereniging Salland, met de beide huurdersverenigingen, met de provincie Overijssel en met minister van volkshuisvesting Hugo de Jong (Woondeal West Overijsel van 21-12-2022).

3.

Indiener geeft aan dat het college zegt dat 8 woningen “met een prijsrange tussen de 320.000 en 395.000 in de categorieën betaalbaar of middelduur en onder de NHG-grens van 405.000 euro vallen”. Volgens de Woondeal West Overijssel is het streven dat ten minste 2/3 van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. Dat wil zeggen: koopwoningen onder de 355.000 en middenhuur tot 1.000 per maand. Dit is wat anders als de termen middelduur en NHG-grens van 355.000 euro die het college hier introduceert. Anders gezegd: van de 8 woningen dient 2/3 onder de koopsom van 355.000 te blijven, “betaalbaar” te zijn. 355.000 is de landelijke betaalbaarheidsgrens voor de koopsector. N.B. de maximum koopsom bij een starterslening van 320.000 wordt als voldoende hoog bevonden en is mede tot stand gekomen op basis van gesprekken met lokale ondernemers. Volgens de indiener liggen er daarom mogelijkheden de 8 woningen voor maximaal 320.000 te bouwen. Dit moet als aanvullende verplichting opgenomen worden.

4.

Indiener verwijst naar een VVD-motie van 11-11-2021 waarin het college wordt opgeroepen om zo spoedig mogelijk “met een huisvestigingsverordening te komen met als doel het verlenen van voorrang aan woningzoekenden met een maatschappelijke en/of economische binding." Indiener vindt dat de raad uitvoering moet geven aan deze motie. Het voorstel van de indiener betreffende locatie Stappenbelt: uw raad als kader stellend en hoogste gemeentelijk orgaan legt voorrang voor eigen inwoners als aanvullende verplichting op aan de ontwikkelaar. Op deze manier ontstaan in Raalte ook "treintjes" van doorstroming.

5.

Indiener geeft nog een enkele aanvullende argumenten waarom er voor andere doelgroepen gebouwd moet worden: a) Het rijk heeft in het Programma woningbouw vastgesteld dat de komende jaren twee derde van de nieuwbouw uit betaalbare koop- en huurwoningen moet bestaan. Van gemeenten wordt verwacht dat ze hierop sturen. De VNG heeft een notitie opgesteld over de mogelijkheden om woningbouwcategorieën hiervoor te gebruiken. b) Nieuw Stedenbouwkundigplan. Biedt ruimte voor de woningbehoefte in Raalte. Geen appartementen en vrijstaande woningen op grote kavels, maar meer woningen in het middensegment. c) Programma Wonen. Vooral starters en middeninkomens hebben het lastig een passende plek op de woningmarkt te veroveren. Om aan de vraag van nu te voldoen bouwen we ook eengezinswoningen. Toevoegen zien we dan met name in het goedkope en betaalbare segment. Om de kansen van starters op de woningmarkt te vergroten is het vooral van belang om meer goedkoop/betaalbaar aanbod te realiseren d) Motie Starterswoningen. Deze motie is met algemene stemmen aangenomen. Overweging: “veel jongeren binnen onze gemeente zijn op zoek naar een woning”. Oproep aan college:” de komende

4

jaren bij voorrang (kleinere) starterswoningen te (laten) bouwen en daarbij met creatieve oplossingen te komen, die het voor starters ook echt mogelijk maken om een woning te verwerven. e) Coalitieakkoord 2022-2026: “we staan voor zoveel mogelijk gelijke woonkansen voor elke doelgroep, dus voor alle inwoners. Beantwoording: 1. Wij erkennen dat er vraag is naar woningen voor kleinere woningen/appartementen voor starters en andere kleine huishouden. Over woningbouw op de locatie heeft het college eerder een positieve principe uitspraak gedaan. Het huidige plan past binnen de uitgangspunten/randvoorwaarden (o.a. maximaal 10 woningen) die in deze principe uitspraak zijn genoemd. Ondanks de afspraken die er de afgelopen tijd zijn gemaakt om bij nieuwe plannen meer woningen voor starters en andere doelgroepen te realiseren voelen wij er niks voor om - nadat er medewerking is verleend aan het principeverzoek - de uitgangspunten voor het plan te veranderen. Dit vinden wij niet passen bij een betrouwbare overheid. 3.

Een eerder plan was inderdaad om 10 woningen te ontwikkelen. Alleen was bij dit plan ook het perceel van Deventerstraat 35 betrokken. Dat het aantal woningen naar beneden is bijgesteld heeft niks te maken met de verkoop van de gronden. De gesprekken over een andere invulling dan het principeverzoek liepen al langer en liepen al voor de verkoop van het perceel. Dit omdat de vorige eigenaar en de huidige initiatiefnemers vanwege de veranderingen op de markt andere plannen hadden die beter bij de markt aansloten. Zoals gezegd voldoet het plan ook aan de eerdere principe uitspraak van het college. Over de mogelijkheid om 2 extra sociale huurwoningen te realiseren is contact geweest met Salland Wonen. Zij geven aan dat ze geen belangstelling hebben om één of twee woningen van een rijwoningen te ontwikkelen (zie bijlage 2). Bij de verwijzing van indiener naar de Woondeal West Overijssel en Programma Woningbouw van het rijk moet de kanttekening worden gemaakt dat er gekeken moet worden naar het aantal betaalbare woningen/appartementen en huurwoningen bij alle plannen en niet naar alleen dit plan.

4.

In het bestemmingsplan kunnen wij geen voorwaarden opnemen dat de woningen voor maximaal €320.000 gebouwd worden.. In een het bestemmingsplan kunnen wij alleen regelen wat voor typen woningen er worden gebouwd, maar niet voor welke prijs er maximaal gebouwd moet worden.

5.

Op basis van de huidige wetgeving kan In de koopsector geen voorrang gegeven worden aan inwoners uit Raalte.

6.

Voor de beantwoording zie hierboven punten 2 en 3.

5

HOOFDSTUK 3

AMBTELIJKE AANPASSINGEN

Toelichting:

Regels: Op verzoek van een omwonende en in overleg met de ontwikkelaar is de hoogte van de duplexwoning aangepast van maximaal 10,5 meter naar maximaal 9 meter. Hierdoor wordt artikel 5.2.1 lid c aangepast in: de bouwhoogte van een gebouw mag ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte: (m)’ niet meer bedragen dan de aangegeven hoogte. Verbeelding: Het plan van de duplexwoningen is aangepast. Daarom wordt de verbeelding aangepast. 1. 2. 3. 4.

De duplexwoningen worden in dezelfde gevellijn als de woning van Deventerstraat 35 gezet. Om de duplexwoningen binnen het bouwvlak te kunnen realiseren moet het bouwvlak van de duplexwoning 2 meter naar achteren verplaatst worden. In het aangepaste plan van de duplexwoningen is het balkon verplaatst van Deventerstraat naar de Elzenlaan. Daarom wordt de ook aanduiding ‘balkon’ verplaatst van de Deventerstraat naar de Elzenlaan. Op de verbeelding is de maatvoering ‘maximum bouwhoogte 9 m’ opgenomen. Vanwege de hiervoor genoemde wijziging van de regels - waarin de maximale hoogte van de woningen op de verbeelding staat aangegeven - wordt op de rijwoningen de maatvoering ‘maximum bouwhoogte 10,5 m’ opgenomen. Dit is dezelfde hoogte als de rijwoningen hadden in het ontwerpbestemmingsplan.

6

HOOFDSTUK 4

WIJZIGINGEN

De ingediende zienswijze heeft geen aanleiding gegeven het bestemmingsplan op onderdelen aan te passen. Wel zijn er een aantal ambtshalve aanpassingen doorgevoerd in de regels en op de verbeelding.

Regels: Artikel 5.2.1 lid c is aangepast in: de bouwhoogte van een gebouw mag ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte: (m)’ niet meer bedragen dan de aangegeven hoogte. Verbeelding: 1. 2. 3. 4.

Het bouwvlak is 2 meter naar achter verplaatst. De aanduiding balkon is verplaatst van Deventerstraat naar de Elzenlaan. Op de duplexwoningen is een maatvoering maximum bouwhoogte van 9 m opgenomen. Op de rijwoningen wordt de maatvoering maximum bouwhoogte 10,5 m opgenomen.

7

HOOFDSTUK 5

BIJLAGEN

Bijlage 1 zienswijze:

8

9

10

11

Bijlage 2: mail Salland Wonen

12