DEF Woonruimteverdeling- rapportage SallandWonen 2020.pdf
Tekst van het document
Woonruimteverdeling Rapportage 2020
INHOUD Overzicht kengetallen
2
1. Inleiding
3
2. Woningzoekenden 2.1 Ontwikkeling woningzoekenden 2.2 Kenmerken Woningzoekenden
4 4 5
3. Verhuringen 3.1 Aantal verhuringen 3.2 Doelgroep verhuringen 3.3 Uitstroom vanuit de huur
7 7 8 9
4. Kansen op de woningmarkt 4.1 Inschrijfduur & zoektijd 4.2 Slaagkans
10 10 10
5. Reacties & aanbiedingen 5.1 Reactiegraad 5.2 Aanbiedingen 5.3 Aanbiedingen en reacties per kern
13 13 13 13
6. Betaalbaarheid 6.1 Huurprijs 6.2 Passend toewijzen
15 15 15
7. Conclusies
16
Bijlagen Bijlage 1: cijfers per gemeente Bijlage 2: actief woningzoekenden naar kern Bijlage 3: verklarende woordenlijst
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
1
Woonruimteverdeling: kengetallen 2014 - 2020
Nieuw verhuurde woningen Aantal verhuringen in % bezit (excl. nieuwbouw) Slaagkanspercentage regulier woningzoekenden - Raalte 1 - Olst-Wijhe % verhuringen aan statushouders Aantal actief woningzoekenden (nog ingeschreven op 31/12) Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) -gemiddelde inschrijfduur bij aanbodmodel (in jaren) -gemiddelde inschrijfduur bij loting (in jaren) Mediaan inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddeld aantal reacties Acceptatiegraad
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
461 7.5 38% 29% 34% 4.1%
413 6.8 36% 29% 31% 5.3%
386 6.9 36% 31% 25% 9.6%
422 7.8 33% 27% 27% 7.8%
442 7.5 30% 27% 18% 4%
336 5.9 22% 18% 18% 5.6%
422 7.1 21% 18% 15% 2.8%
876 4.4
676 4.4
666 5.1
773 5.2
3.0
3.4
3.9
3.9
20 45
16 47
18 47
19 60
846 1.030 6.5 (5.6) 6.1 (5.8) 2 6.9 2.2 4.6 5.5 5.5 5.2 24 34 57 62
1.497 6.5 (6.2) 6.9 2.4 5.6 8.6 48 53
De slaagkans in de gemeente Raalte en Olst-Wijhe zijn niet 1 op 1 te vertalen in de slaagkans van de actief woningzoekenden in het totale werkgebied van SallandWonen. Dit komt omdat een deel van de woningzoekenden zowel actief is in Raalte als in Olst-Wijhe. Een optelling van de woningzoekenden in beide gemeenten kan daarmee niet gemaakt worden. 2 De toegewezen nieuwbouw heeft invloed op de gemiddelde inschrijfduur. Zonder deze toewijzingen ligt de inschrijfduur lager (dit getal staat tussen haakjes vermeld). 1
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
2
1. INLEIDING In deze rapportage blikken we terug op de resultaten van de woonruimteverdeling in 2020. Met behulp van deze jaarlijkse rapportage volgen we de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en kijken we of er aanleidingen zijn om het (toewijzings)beleid aan te passen. Opbouw rapportage De rapportage begint met informatie over het aantal woningzoekenden en er wordt ingezoomd op de samenstelling van deze groep. Vervolgens worden de verhuringen over 2020 in kaart gebracht, waarna in hoofdstuk 4 naar inschrijfduur en slaagkans gekeken wordt. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de populariteit van het woningbezit (reactiegraad). In hoofdstuk 6 kijken we naar de betaalbaarheid en de passendheid van de toewijzingen. Het rapport wordt afgerond met een conclusie. Wijzigingen 2020 In het voorjaar van 2020 is de leeftijdsgrens voor de 55+ woningen en appartementen verhoogd naar 65 jaar en ouder. Voor een bepaald deel van de woningen is de leeftijdsgrens ook komen te vervallen. Deze woningen zijn minder geschikt als een zorgvraag ontstaat, staan verder van voorzieningen af of zijn niet populair bij senioren. Beide wijzigingen hebben invloed op de cijfers in deze rapportage.
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
3
2. WONINGZOEKENDEN 2.1 Ontwikkeling woningzoekenden 3 Om in aanmerking te komen voor een huurwoning kunnen huishoudens zich inschrijven bij SallandWonen. Een geregistreerd huishouden is pas woningzoekend op het moment dat ze actief zijn op de woningmarkt. In 2020 zien we een sterke toename van het aantal woningzoekenden. 1.843 huishoudens 4 hebben gereageerd op het woningaanbod van SallandWonen. In tabel 1 zien we per jaar, per gemeente hoeveel woningzoekenden actief zijn (reactie hebben gegeven op het woningaanbod in deze gemeente). Tabel 1: actief woningzoekenden per gemeente
Actief in jaar: Raalte Aantal Ontwikkeling 5 OlstAantal Wijhe Ontwikkeling
2012 1.166 567
2013 1.032 -11% 663 +17%
2014 803 -22% 562 -15%
2015 754 -6% 445 -21%
2016 759 0% 403 -9%
2017 913 +20% 509 +26%
2018 1.055 +16% 545 +7%
2019 1.089 +3% 613 +12%
2020 1.519 +40% 859 +40%
Tot actief woningzoekenden rekenen we iedereen die in 2020 1 keer of vaker op het woningaanbod heeft gereageerd. Binnen deze groep verschilt wel de urgentie in het vinden van een woning. 508 woningzoekenden hebben maar op 1 woning gereageerd, maar er zijn ook 160 woningzoekenden die vaker dan 30 keer hebben gereageerd. Tabel 2: actief woningzoekenden naar aantal reacties
Aantal keren gereageerd in 2020 1 keer 2 t/m 5 6 t/m 15 16 t/m 30 31 keer of vaker
Aantal woningzoekenden 508 611 376 188 160
Van deze actief woningzoekenden staan er eind 2020 nog 1.497 ingeschreven. Het aantal actief woningzoekenden blijft daarmee groeien. Grafiek 3: Ontwikkeling woningzoekenden
ontwikkeling aantal actief woningzoekenden ingeschreven op 31-12 van betreffend jaar 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Zowel woningzoekenden die reageren op de Daeb-voorraad als woningzoekenden die reageren op de nietDaeb woningen. 4 De totaaloptelling naar gemeente is niet identiek aan dit getal, dit komt omdat enkele woningzoekenden gedurende het jaar zijn verhuisd en bij beide gemeenten meegeteld worden. 5 Ontwikkeling ten opzichte van voorgaand jaar. 3
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
4
2.2 Kenmerken woningzoekenden In deze paragraaf kijken we naar de samenstelling van de groep inschrijvers die actief is op de huurmarkt. We kijken hierbij naar data van woningzoekenden die actief zijn geweest in 2020. Huishoudsamenstelling Diagram 4: Actief woningzoekenden 2020 naar huishouden 2% 4%
5% 1 persoon
8%
2 personen 3 personen 20%
4 personen
61%
5 of meer personen overig
Eenpersoonshuishoudens blijven de sociale huursector domineren: 61% van de woningzoekenden is volgens eigen opgaaf alleenstaand. Onder de categorie ‘overig’ vallen woningzoekenden waar gereageerd is op het woningaanbod met opgaaf van verschillende huishoudsamenstellingen gedurende het jaar. Leeftijd
Diagram 5: Actief woningzoekenden 2020 naar leeftijd 5%
4%
10%
< 23
7%
23 t/m 30 31 t/m 40
11%
41 t/m 50 33%
51 t/m 60 61 t/m 70
12%
71 t/m 80 81 en ouder
18%
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
5
Herkomst Van de 1.843 woningzoekenden die in 2020 hebben gereageerd op het aanbod komen er 1.263 (69%) uit het werkgebied van SallandWonen (in 2019 kwam 74% uit het werkgebied). Tabel 6: actief woningzoekenden naar herkomst (2017 ontbreekt door wijziging in automatisering) Woningzoekend Woningzoekend Woningzoekend 2018 2019 2020 Totaal 1296 1.352 1.843 6 Gemeente Raalte 658 710 878 Gemeente Olst280 289 385 Wijhe Overige 374 392 619 gemeenten
• •
Ontwikkeling 2019-2020 +36% +24% +33% +57%
859 woningzoekenden hebben gereageerd op het woningaanbod in de gemeente OlstWijhe. Hiervan komt 39% uit de gemeente Olst-Wijhe (2019 40%). 7 1.519 woningzoekenden hebben gereageerd op het woningaanbod in de gemeente Raalte, hiervan kwam circa 56% uit de gemeente Raalte (2019 63%). 8
6-7-8
De totaaloptelling naar gemeente is niet identiek aan dit getal, dit komt omdat enkele woningzoekenden gedurende het jaar zijn verhuisd en bij beide gemeenten meegeteld worden.
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
6
3. VERHURINGEN 3.1 Aantal verhuringen In 2020 verhuurden we 422 zelfstandige woningen, een flinke toename ten opzichte van 2019 (336). 36 van deze verhuringen betrof een nieuwbouwwoning (waarvan 3 reeds in 2019 opgeleverd, maar pas in 2020 verhuurd). Het aantal verhuringen in de bestaande markt ligt ook aanzienlijk hoger dan vorig jaar. Tabel 7: Verhuringen naar jaartal en type 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
Aantal
415
313
300
304
310
209
316
28
18
40
46
43
32
13
9
7
10
14
18
Doorstroomwoning
12
26
23
26
27
Via makelaar
1
0
0
0
0
60
55
52
54
54
Aanbodmodel Loting Urgent
9
Overig (incl. garages en bog) Contractomzetting + aankopen
46
74
14
9
31
Tijdelijke verhuur Totaal Waarvan garages, bog, standplaatsen, onzelfstandige eenheden
8
1
470
428
400
432
455
354
479
9
15
14
10 10
13
18
26
Waarvan aankopen (in verhuurde staat)
31
Totaal nieuw verhuurde woningen (zelfstandig)
461
413
386
422
442
336
422
Waarvan nieuwbouw
52
45
14
5
24
21
36
14
0
Waarvan contractomzetting Waarvan tijdelijke contracten (leegstandswet) Waarvan bestaande voorraad (nieuwe huurder/regulier verhuurd) Aantal verhuringen bestaand in % bezit (= mutatiegraad)
409
368
372
417
7.5
6.8
6.9
7.8
404 7.5
8
1
307
385
5.9
7.1
Loting In maart 2015 is SallandWonen gestart met het aanbieden van woningen via loting. Loting is geïntroduceerd om de kansen voor starters en spoedzoekers te vergroten. Het doel ligt op 15% van het aanbod (15% van de woningen die op reguliere wijze zijn aangeboden 11). In 2020 hebben we 32 woningen via loting verhuurd en daarmee het beoogde percentage niet behaald (9% is via loting toegewezen). We handhaven ons doel en stellen de werkwijze bij, zodat in 2021 wel 15% van het woningaanbod via loting verhuurd wordt. Verhuringen ‘overig’ Onder verhuringen ‘overig’ vallen naast verhuringen aan bijzondere doelgroepen als statushouders en vrouwenopvang ook verhuringen aan zorgvragers die via directe bemiddeling zijn ontstaan, zie tabel 8.
9
Betreft in 2020 aankoop 31 woningen mooiland (overname in verhuurde staat) Inclusief verhuring standplaats van derden 11 Via aanbodmodel/loting/aanbodmodel urgentie 10
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
7
Tabel 8: Overige verhuringen naar categorie Overige verhuringen Standplaats Zorgvragers (zelfstandige woningen/via zorg- en welzijnsorganisaties) Statushouders Onzelfstandige eenheden (excl. parentshouse) Parentshouse Woningruil Garage, bedrijfsonroerend goed Persoonlijke omstandigheden Specifieke afspraken (o.a. wmo) Totaal
2 10 12 12 8 0 4 5 1 54
In 2020 zijn 12 woningen verhuurd aan statushouders (ingangsdatum contract in verslagleggingsperiode). 2,8% van het totaal aantal toewijzingen is daarmee aan een statushouder gedaan. 3.2 Doelgroep verhuringen In hoofdstuk 2 hebben we gekeken naar de samenstelling van de populatie ‘actief woningzoekenden’. In deze paragraaf kijken we naar de geslaagde woningzoekenden: onze nieuwe huurders. Hoe ziet het huishouden er uit qua samenstelling, leeftijd en inkomen. De cijfers in de tabellen geven het aandeel/percentage weer van het totaal aantal verhuringen in het betreffende jaar. Hierbij is alleen gekeken naar verhuringen via het aanbodmodel of loting, exclusief urgenten (348 in 2020). Grafieken 9 t/m 11: Percentage verhuringen naar huishouden/leeftijd/inkomen
meerpersoons
20 10 0
2017
40
2018
2019
2020
grens huurtoeslag - grens EU
20 0
> grens EU
verhuringen naar leeftijd 2015
30
2016
20
2017
10 0
40
2020
2 persoons
30
onder grens huurtoeslag
2019
40
60
2018
1 persoons
2017
50
2016
60
verhuringen naar inkomen
80
2015
percentage van verhuringen
verhuringen naar huishoudtype
70
2018 tot 23 23 jaar t/m 30
31 t/m 54
55 t/m 64
65 75 en t/m ouder 74
2019 2020
In 2020 zien we het aantal verhuringen aan jongeren tot 23 jaar en huishoudens van 31 t/m 54 jaar toenemen. Het aantal verhuringen aan de groep 55 tot 64 is gedaald. Dit hangt samen met de verhoging van de leeftijdsgrens voor seniorenwoningen van 55 naar 65 jaar. In hoofdstuk 4 kijken we naar de slaagkansen per doelgroep. We zien het aandeel verhuringen aan alleenstaanden de afgelopen jaren groeien (70% in 2020).
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
8
Toewijzingsnorm EU De Woningwet schrijft voor dat wij minimaal 80% van onze vrijkomende woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 39.055,- en dat maximaal 10% mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 39.055,- en € 43.574,-. Bij de in 2020 sociaal verhuurde woningen is de verdeling als volgt: - 94% aan huurders met een jaarinkomen lager dan of gelijk aan € 39.055,-; - 4,1% aan huurders met een inkomen tussen € 39.055,- en € 43.574,-; - 1,9% aan huurders met een inkomen hoger dan € 43.574,-. 3.3 Uitstroom vanuit de huur Huurders wordt bij het opzeggen van het huurcontract gevraagd naar de reden van vertrek. De drie meest genoemde vertrekredenen in 2020 zijn: • Ander woningtype (134 keer genoemd) • Woning gekocht (78 keer genoemd) • Overlijden (65 keer genoemd) Tabel 12: reden huuropzegging (door wijziging automatisering ontbreekt 2017) Reden opzegging 2015 2016 2018 2019 2020 Absoluut Absoluut Absoluut Absoluut Absoluut Ander woningtype 55 50 126 84 134 Gezondheid/zorg 43 64 69 56 61 Woning gekocht 115 111 81 61 78 Overlijden onbekend onbekend 58 61 65
De uitstroom naar koop (woning gekocht) is procentueel gelijk gebleven ten opzichte van 2019 (17%), maar laat in absolute aantallen wel een stijging zien. Ondanks de gespannen woningmarkt zijn wel meer huurders doorgestroomd naar een koopwoning. Tabel 13 laat de aantallen per dorp zien. Tabel 13: uitstroom naar koop per dorp Plaats Uitstroom naar koop Absoluut Broekland 2 Heeten 2 Heino 4 Laag Zuthem 1 Luttenberg 1 Marienheem 3 Olst 14 Raalte 40 Welsum 2 Wijhe 9
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
9
4. KANSEN OP DE WONINGMARKT 4.1 Inschrijfduur en zoektijd Het toewijzingssysteem waarbij grotendeels wordt toegewezen op basis van inschrijfduur maakt dat veel huishoudens al jaren ingeschreven staan voordat ze op zoek gaan naar een woning. De inschrijfduur bij toewijzing laat een grote spreiding zien (van 1 maand tot 26 jaar). Gemiddeld staat men bij toewijzing 6,5 jaar ingeschreven. De (via het aanbodmodel) toegewezen nieuwbouw (met een gemiddelde inschrijfduur van 10 jaar) heeft daar invloed op. Zonder de nieuwbouw bedraagt de gemiddelde inschrijfduur 6,2 jaar. Een gemiddelde kan vertekenend werken. Daarom is ook de mediaan (middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte) weergegeven. De gemiddelde inschrijfduur is toegenomen ten opzichte van vorig jaar, de mediaan is nagenoeg niet gestegen, maar ligt ook op bijna 6 jaar. Tabel 14: Inschrijfduur nader uitgewerkt (in jaren) Gemiddeld
Mediaan
2020
6,5 (6,2 excl. nieuwbouw)
5,6
2019
6,1 (5,8 excl. nieuwbouw)
5,5
2018
6,5 (5,6 excl. nieuwbouw)
4,6
2017
5,2
3,9
2016
5,1
3,9
2015
4,4
3,4
Bij verhuringen via loting stond men in 2020 gemiddeld 2,4 jaar ingeschreven. Bij enkel de verhuringen via het aanbodmodel bedroeg de gemiddelde inschrijfduur 6,9 jaar. In Olst-Wijhe bedraagt de gemiddelde inschrijfduur 6 jaar (6,2 jaar enkel aanbodmodel). In Raalte ligt de inschrijfduur bij toewijzing op gemiddeld 6,7 jaar (7,2 enkel aanbodmodel). De inschrijfduur geeft geen goed beeld van de periode dat de woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom rapporteren sinds een aantal jaren ook over de zoektijd (moment eerste reactie tot woningtoewijzing, waarbij de zoektijd opnieuw begint te tellen indien een woningzoekende langer dan een jaar niet heeft gereageerd op het woningaanbod). De zoektijd lag de afgelopen jaren tussen de 5 en 6 maanden, deze is nu opgelopen naar gemiddeld 8,6 maand 12. 4.2 Slaagkans Bij de slaagkans zetten we het aantal verhuringen af tegen het totaal aantal reagerende woningzoekenden. De slaagkans geeft het percentage van de actief woningzoekenden weer dat een woning heeft geaccepteerd en geeft inzicht in de verhouding tussen vraag en aanbod. Vanaf 2016 zoomen we bij de slaagkans in op de kansen voor de regulier woningzoekende en nemen bij de berekening van de slaagkans daarom enkel de verhuringen mee aan de woningzoekenden die zelfstandig op het woningaanbod reageren 13.
In tabel 15 is het aantal verhuringen aan reguliere woningzoekenden per gemeente weergegeven.
12
Alle acceptaties in 2020 ongeacht manier van toewijzing. Voor een vergelijking met andere woningmarktregio’s is het belangrijk goed naar de gehanteerde definitie van slaagkans te kijken en de doelgroepen/verhuringen die hierin meegenomen zijn. 13
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
10
Tabel 15: verhuringen aan regulier woningzoekenden 14 Verhuringen aan 2015 2016 regulier woningzoekenden Raalte 217 238 Olst-Wijhe 139 102
2017
2018
2019
2020
244 138
289 100
192 108 15
266 128
De gemiddelde slaagkans bedraagt in 2020 21,4% (394 verhuringen ten opzichte van 1.843 woningzoekenden die in 2020 gereageerd hebben op het woningaanbod). Hoewel we meer woningen verhuurd hebben dan in 2019 blijft de slaagkans ook dit jaar laag. Dit komt door de sterke groei van het aantal woningzoekenden. Zetten we het aantal actief woningzoekenden per gemeente af tegen het aantal reguliere verhuringen in de betreffende gemeenten, dan zien we de slaagkans in Raalte uitkomen op 18% en in Olst-Wijhe op 15%. De slaagkans van actief woningzoekenden in de gemeente Raalte en Olst-Wijhe zijn niet één op één te vertalen in de slaagkans van actief woningzoekenden in het totale werkgebied van SallandWonen. Dit komt omdat een deel van de woningzoekenden actief zijn in zowel de gemeente Raalte als de gemeente Olst-Wijhe. Een optelling van de woningzoekenden in de gemeente Raalte en de gemeente Olst-Wijhe kan dus niet gemaakt worden. Tabel 16: indicatie slaagkans per gemeente Raalte
OlstWijhe
Actief woningzoekenden Reguliere verhuringen Indicatie slaagkans Actief woningzoekenden Reguliere verhuringen Indicatie slaagkans
2015 754 217 29% 445 139 31%
2016 759 238 31% 403 102 25%
2017 913 244 27% 509 138 27%
2018 1055 289 27% 545 100 18%
2019 1089 192 18% 613 108 18%
2020 1519 266 18% 859 128 15%
Indicatie slaagkans naar leeftijdscategorie Bij het aanbodmodel bepaalt de inschrijfduur de volgorde van toewijzing van een woning. Omdat men vanaf 18 jaar kan inschrijven, hebben senioren vaak een voorsprong op andere leeftijdsgroepen. Daarbij is voor deze groep ook een deel van de woningvoorraad specifiek gelabeld, waarbij ze voorgaan op andere woningzoekenden. In 2020 hebben we bij een deel van dit aanbod het doelgroeplabel losgelaten en is voor de resterende gelabelde voorraad de leeftijdsgrens verhoogd van 55 naar 65 jaar. De daling van de slaagkans voor de doelgroep 55 t/m 64 jaar hangt hiermee samen. De slaagkans van deze groep is nu meer gelijk aan de andere leeftijdscategorieën tot 65 jaar. De slaagkansen blijven dit jaar laag. Dit komt vooral door een toename van het aantal woningzoekenden. Deze toename zien we bij alle leeftijdscategorieën, behalve bij de groep 75+. Bij deze groep zien we dan ook een toename van de slaagkans.
Woningzoekenden die zelf actief reageren op het woningaanbod, inclusief nieuwbouw, urgenten die via het aanbodmodel reageren, verhuringen via de ‘doorstroomwoning’ en woningen verhuurd onder overig. Exclusief standplaatsen, woningruil, statushouder, zorg en persoonlijke omstandigheden. 15 Inclusief 8 verhuringen met een tijdelijk contract (via de leegstandswet) 14
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
11
Slaagkans naar leeftijdsgroep 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
2018 2019 2020 tot 23 jaar
23 t/m 30 jaar
31 t/m 54 jaar
55 t/m 64 jaar
65 t/m 74 jaar
75 jaar en ouder
Indicatie slaagkans naar inkomensgroep Tabel 17 maakt inzichtelijk hoe de kansen per inkomensgroep verdeeld zijn. Ook hier zien we bij alle inkomens een afname van de kansen, waarbij de slaagkans voor de secundaire doelgroep het laagst is (doelgroep met een inkomen boven de grenzen van de huurtoeslag, maar lager of gelijk aan € 39.055). Tabel 17: Indicatie slaagkans per inkomensgroep 2020 Inkomensgroep Moet reageren op aanbod
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Lage middeninkomens (39-43) Inkomens > 43.574
Aantal zoekend 16
Aantal verhuringen 17 261
Indicatie slaagkans 2020 19
Indicatie slaagkans 2018 26
1 en 2 personen: tot 619,01 Meerpersoons: tot 663,40 Vanaf 619,01
1390 460
69
15
33
Vanaf 663,40
85
18
21
57
Vanaf 737,14
69
18
26
31
Inkomensgroepen met een inkomen boven de € 43.574 moeten reageren op de duurdere huurvoorraad. Indien zij op goedkopere huurwoningen reageren dan tellen deze reacties niet mee. Het aantal zoekenden in deze categorie zou anders bijna het dubbele zijn van de 69 die benoemd staan in tabel 17 (zouden deze wel meetellen dan zou de slaagkans 16% bedragen).
16
Noot: aantal per doelgroep opgeteld is samen meer dan aantal actief woningzoekenden, dit komt omdat sommige woningzoekenden gedurende het jaar tot verschillende inkomensgroepen behoren (volgens opgave woningzoekende bij reactie). 17 Aantal verhuringen via aanbodmodel of loting (incl. urgenten), 366 in 2020 Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
12
5. REACTIES & AANBIEDINGEN 5.1 Reactiegraad Aan de hand van de reactiegraad bepalen we hoe populair een bepaald woningtype of plaats is. De gemiddelde reactiegraad (van het totale aanbod, ongeacht huurprijs) stijgt in 2020 naar gemiddeld 48 reacties per woning. Hier heeft ook het loslaten van de labeling effect op de stijging van het gemiddelde. Tabel 18: Reactiegraad 18
Reactiegraad
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
26
20
20
16
18
19
24
34
48
Reacties per type en gemeente Het aantal reacties varieert sterk per type en locatie. De reactiegraad in de gemeente OlstWijhe ligt op 37 (26 in 2019) reacties en in Raalte op 53 (39 in 2019). Bij woningen verhuurt via het aanbodmodel zien we een gemiddelde reactiegraad van 46 (34 in 2019), bij loting komen er gemiddeld 71 reacties op een vrijkomende woning (37 reacties in 2019). Geliberaliseerd bezit In 2020 hebben we 15 woningen geliberaliseerd verhuurd (met een huurprijs boven de € 737,14). Het gemiddeld aantal reacties bedraagt 12 per woning (5 in 2019). Populariteit De meeste reacties komen binnen op eengezinswoningen in Raalte. In 2020 is het hoogste aantal (passende) reacties op een vrijkomende woning 137. De woningen waar weinig tot geen reacties op binnen komen zijn vaak seniorenwoningen (welke verspreid liggen over het werkgebied). 5.2 Aanbiedingen Zodra de reactietermijn is gesloten wordt de woning aangeboden aan de kandidaat met de hoogste inschrijfduur of de kandidaat die door het systeem is geselecteerd bij loting. De woningzoekende kan vervolgens de woning bezichtigen en krijgt de keus de woning te accepteren of te weigeren. Om de woningen te verhuren moeten wij opnieuw veel kandidaten per woning benaderen: 42% van de aanbiedingen werd in 2020 geweigerd. Hiermee laat het aantal weigeringen een stijging zien (in 2019 werd 34% geweigerd, in 2018 36%) 19.
Niet alleen na bezichtiging, maar ook al bij een eerste telefonisch contact worden woningen geweigerd of reageert men helemaal niet op een aanbieding. 5.3 Aanbiedingen en reacties per kern Het beschikbare aanbod varieert per kern. In deze paragraaf is het woningaanbod van 2020 (aangeboden via het aanbodmodel of loting, inclusief nieuwbouw) uitgesplitst naar kern. De gegeven reactiegraad is het gemiddelde per kern, per type, exclusief nieuwbouw. Hierbij is in de tabel geen onderscheid gemaakt naar doelgroeplabeling en/of huurprijs.
18 Exclusief nieuwbouw en niet passende reacties, alle woningen aangeboden via aanbodmodel of loting 19
We rapporteren sinds dit jaar enkel over de weigeringen door woningzoekenden (afwijzingen door SallandWonen worden niet langer meegenomen in dit percentage). De cijfers over 2018 en 2019 zijn opnieuw berekend op basis van deze definitie. Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
13
Wat opvalt is dat de doorstroming in alle kernen bij de eengezinswoningen achterblijft. Gemiddeld is 6,8% van ons bezit opnieuw verhuurd via het aanbodmodel of loting, bij de eengezinswoningen ligt dit op 4,7%. Tabel 19: Aanbod en reacties naar kern Aanbod 2020 (absoluut)
Aanbod 2020 in % totale voorraad
Reactiegraad 2020
Raalte
Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Nultredenwoning 20
96 33 36 17
5,5% 6,1% 18% 8,7%
86 23 31 31
Heino
Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Nultredenwoning
5 5 5 11
1,8% 7,2% 11,4% 12,8%
65 14 17 31
Heeten
Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Nultredenwoning
2 8 0 3
2,1% 13% 0% 7,3%
35 (57) 21 7 54
Kleine kernen Raalte
Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Nultredenwoning
9 3 11
5,9% 25% 0% 11,2%
45 9 36
Wijhe
Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Nultredenwoning
16 12 8 16
4,1% 7,7% 4,8% 20%
65 38 20 12
Olst
Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Nultredenwoning
16 15 10 8
3,7% 11% 9,5% 11,6%
55 9 19 47
Kleine kernen OlstWijhe
Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Nultredenwoning
8 3 3 1
6% 43% 13,6% 3,2%
59 2 23 41
20
Nultredenwoningen zijn bij alle kernen inclusief de Buitengewoonthuis woningen. In Heeten zijn maar twee eengezinswoningen aangeboden, waarvan 1 in een duurdere prijscategorie. Zonder deze woning is de reactiegraad hoger (57). 21
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
14
6. BETAALBAARHEID 6.1 Huurprijs In dit hoofdstuk verkennen we enkele items uit de woonruimteverdeling die een relatie hebben met de betaalbaarheid. In tabel 20 worden de verhuringen uit 2020 uitgezet naar huurklasse. We kijken hierbij naar de verhuringen van zowel bestaande als nieuwbouw huurwoningen via het aanbodmodel, loting, urgentie en doorstroomwoningen, in totaal 393 verhuringen (exclusief tijdelijk verhuurde woningen). Van deze 393 woningen bedraagt de gemiddelde huurprijs € 582,-. Tabel 20: Verhuringen naar huurklasse Huurklasse (prijspeil 2015 2016 2017 2020) %* %* %* t/m 432,51 8 11 11 432,52 t/m 619,01 43 67 68 619,02 t/m 663,40 15 8 9 663,41 t/m 737,14 32 13 12 > 737,14 1 1 1 Gemiddelde huur € 570,€ 554,€ 558,*i.v.m. afronding komen de optellingen niet altijd exact op 100%
2018 %* 8 70 10 8 4 € 565,-
2019 %* 11 70 9 8 2 € 559,-
2020 %* 11 68 9 8 4 € 582,-
6.2 Passend toewijzen Met ingang van 2016 hebben wij als gevolg van veranderende wetgeving de toewijzingsregels gewijzigd. Om er voor te zorgen dat de kansen voor de groep huurtoeslagontvangers niet afnemen streven wij er naar minimaal 70% aan deze doelgroep toe te wijzen. Dit percentage is gebaseerd op het percentage toewijzingen aan huurtoeslagontvangers over de periode 2011/2014 (gemiddeld 70%). Resultaten 2020 In 2020 is 72,3% van de verhuringen gedaan aan een huishouden dat qua inkomen recht heeft op huurtoeslag 22.
22
Toegewezen percentage van de zelfstandige wooneenheden, exclusief aankoop vastgoed Mooiland (hier is geen sprake geweest van een woningtoewijzing, maar overname van een huurcontract). Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
15
7. CONCLUSIES 2020 In 2020 zagen we een aanhoudende druk op de huurmarkt. De woningvraag groeit, in beide gemeenten is het aantal woningzoekenden met maar liefst 40% toegenomen. In dit hoofdstuk zetten we de belangrijkste conclusies op een rij. Vraag/aanbod Ondanks dat het aantal verhuringen is aangetrokken en we veel huurders blij hebben gemaakt met een nieuwbouwwoning, blijven de slaagkansen in 2020 laag. Dit komt vooral door de sterke toename van het aantal woningzoekenden. De ‘overloop’ uit de omliggende steden is hierbij merkbaar. Het aantal zoekenden van buiten het werkgebied is met 57% gegroeid. Weigeringen Ondanks de druk op de woningmarkt, zien we een toename van het aantal weigeringen. Hierbij komt het voor dat een kandidaat niets van zich laat horen of niet komt opdagen bij een bezichtiging. We hebben de mogelijkheden in kaart gebracht om maatregelen te nemen om het aantal weigeringen af te laten nemen. Deze maatregelen werken we de komende periode uit en willen we in 2021 implementeren. We hopen hiermee een beter beeld te krijgen van de reële druk op de huurmarkt en willen het verhuurproces efficiënter laten verlopen. Specifieke zoekvraag Naast woningzoekenden die een woning weigeren, zien we ook veel woningzoekenden met een specifieke zoekvraag. 28% van de actief woningzoekenden heeft maar 1 keer gereageerd in 2020.
Doelgroepen Spoedzoekers en starters In 2015 is SallandWonen, om de kansen voor starters en spoedzoekers te vergroten, gestart met het aanbieden van woningen via loting. In 2020 werd de doelstelling om 15% van het aanbod via loting aan te bieden niet gehaald. Er zijn maatregelen getroffen, waarmee we in 2021 dit percentage wel weer hopen te bereiken. Daarnaast onderzoeken we of we bij lotingwoningen ook sancties kunnen verbinden aan het weigeren van een woning, zodat dit woningaanbod meer gericht voor spoedzoekers wordt ingezet. Middeninkomens Woningcorporaties konden in 2020 wettelijk gezien nog 20% van de toewijzingen doen aan midden- en hogere inkomens. Lokaal is in de voorgaande woonvisies afgesproken dat deze vrije toewijzingsruimte vooral ingezet wordt voor de doelgroep tot € 43.000,-. Door deze afspraak maken we op dit moment beperkt gebruik van de vrije toewijzingsruimte (6%). SallandWonen is er voor alle doelgroepen die niet zelf in huisvesting kunnen voorzien. In de huidige woningmarkt zijn dat in onze ogen ook inkomens die net iets meer verdienen dan € 43.000,- (met name bij gezinnen is de betaalbaarheid een aandachtspunt). We maken in 2021 graag nieuwe afspraken met de gemeenten over de lokale toewijzingsnormen (ook wettelijk staat hier een verandering op stapel). Leeftijdscategorieën Senioren hebben een voorsprong op andere leeftijdscategorieën.
Naast vaak een lange inschrijfduur, is ook een deel van de voorraad voor deze doelgroep gelabeld. We hebben hier in 2020 wijzigingen in aangebracht, om zo kansen meer gelijk te krijgen. We zien dit ook terug in de slaagkansen 2020 naar leeftijdscategorie (behalve bij de groep 75+).
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
16
Inkomensgroepen De groep die net te veel verdient om aanspraak te maken op huurtoeslag, maar waarbij het inkomen niet hoger is dan €39.055,- zag in 2020 de kansen op een woning sterk dalen. Ook bij de lage middeninkomens valt de daling op (maar blijft de slaagkans nog wel boven de 20%). In 2021 kijken we of het woningaanbod naar prijsklasse per dorp nog in verhouding is tot de huidige vraag. Daarbij houden we ook rekening met de wettelijke wijziging in inkomensgrenzen van de doelgroep van woningcorporaties (verwachte ingangsdatum 2022). Monitoren Er is het afgelopen jaar veel gebeurd op de huurmarkt. Ook in 2021 volgen we de ontwikkelingen en staan een aantal wettelijke veranderingen op stapel. Op basis van onder meer deze jaarlijkse rapportage en de monitoring gedurende het jaar, blijven we samen met belanghouders in gesprek over ontwikkelingen op de woningmarkt.
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
17
BIJLAGEN
1. CIJFERS PER GEMEENTE 2. ACTIEF WONINGZOEKENDEN NAAR KERN 3. VERKLARENDE WOORDENLIJST
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
18
Bijlage 1: Cijfers per gemeente 2012-2020 Tabel 21: cijfers gemeente Raalte
Gemeente Raalte Aantal verhuringen
2012 253
2013 531
2014 260
2015 263
2016 270
2017 265
2018 331
2019 210
2020 285
Verhuringen aan ‘reguliere’ woningzoekenden Actief woningzoekenden
236
388
235
217
238
244
289
192
266
1166
1032
803
754
759
913
1055
1089
1519
-11%
-22%
-6%
0%
+20%
+16%
+3%
+40%
20%
38%
29%
29%
31%
27%
27%
18%
18%
31
245
0
41
14
5
24
18
18
Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden (t.o.v. voorgaand jaar) Slaagkans regulier woningzoekenden Opgeleverde nieuwbouw
Tabel 22: cijfers gemeente Olst-Wijhe
Gemeente Olst-Wijhe Aantal verhuringen
2012 226
2013 169
2014 201
2015 150
2016 120
2017 157
2018 111
2019 129
2020 137
Verhuringen aan ‘reguliere’ woningzoekenden Actief woningzoekenden
183
155
189
139
102
138
100
108
128
567
663
562
445
403
509
545
613
859
+17%
-15%
-21%
-9%
+26%
+7%
+12%
+40%
32%
23%
34%
31%
25%
27%
18%
18%
15%
87
13
52
0
0
0
0
6
15
Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden (t.o.v. voorgaand jaar) Slaagkans regulier woningzoekenden Opgeleverde nieuwbouw
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
19
Bijlage 2: Aantal actief 23 woningzoekenden naar kern en nog ingeschreven per 31-12 Gemeente
Kern
Raalte
Olst-Wijhe
Raalte
Actief 2012 394
Actief 2013 356
Actief 2014 273
Actief 2015 224
Actief 2016 209
Actief 2018 279
Actief 2019 361
Actief 2020 460
Heino
105
70
56
47
52
59
79
104
Heeten
31
34
22
21
23
24
25
44
Luttenberg
14
13
8
9
9
8
9
13
Mariënheem
18
11
13
11
12
11
13
25
Broekland
10
17
2
10
10
9
16
22
Nieuw Heeten
8
3
7
6
8
7
6
7
Lierderholthuis
1
4
5
4
4
7
11
13
Laag Zuthem
7
5
2
3
1
3
2
5
Wijhe
98
132
80
64
73
82
101
147
Olst
74
89
99
68
68
64
85
116
Wesepe
6
7
3
4
2
4
4
7
Boskamp
7
11
18
10
7
8
7
8
Welsum
1
2
0
0
0
0
0
0
Den Nul
6
15
7
3
6
7
8
12
Herxen
5
7
3
3
4
2
3
5
Tabel 23
Tabel 23 geeft het aantal woningzoekenden weer, afkomstig uit de aangegeven kern, dat heeft gereageerd op het aanbod in het betreffende jaar en op 31 december van het jaar nog staat ingeschreven als woningzoekende. De cijfers over 2017 zijn niet weergegeven. In verband met de overgang naar een nieuw computersysteem zijn hierover geen jaarcijfers te geven. De totaaloptelling is niet identiek aan het totaal per gemeente, dit komt omdat er enkele woningzoekenden zijn die gedurende het jaar zijn verhuisd binnen of buiten de gemeenten en op gemeenteniveau of totaalniveau maar 1 keer meetellen.
23
1 of meerdere (passende) reacties in betreffende periode
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
20
Bijlage 3: Verklarende woordenlijst Aanbodmodel: Model voor woonruimteverdeling waarbij de verhuurder adverteert met de vrijkomende woningen, woningzoekenden kunnen (na inschrijving) reageren op de advertenties. De toewijzing gebeurt vervolgens op basis van inschrijfduur. Aftoppingsgrenzen: De Wet op de huurtoeslag (Wht) kent een zogeheten aftoppingsgrenzen per huishoudsamenstelling. De huur boven de voor het huishouden geldende aftoppingsgrens wordt niet of slechts gedeeltelijk vergoed door de huurtoeslag. In 2020 ligt deze grens op € 619,01 voor 1 en 2 persoonshuishoudens en op € 663,40 voor 3 of meerpersoonshuishoudens. BOG: Bedrijfsonroerend goed Doorstromer: Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn of gaan op zoek naar een andere zelfstandige woning. Na verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Doorstroomwoning: Weet een woningzoekende die nu al een woning bij SallandWonen huurt dat de huur wordt opgezegd van de woning waar zijn voorkeur naar uitgaat, dan kan hij dit melden. De woningzoekende krijgt de vrijkomende woning aangeboden, waarna zijn woning te huur wordt aangeboden. Ingeschrevenen: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven.
Inkomenscategorieën (prijspeil 2020): Onder grens huurtoeslag (primaire doelgroep): Eenpersoonshuishouden < 65 jaar <= € 23.225 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar <= € 23.175 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar <= € 31.550 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar <= € 31.475 Grens huurtoeslag – grens EU (secundaire doelgroep) Eenpersoonshuishouden < 65 jaar € 23.225 en <= € 39.055 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 23.175 en <= € 39.055 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 31.550 <= € 39.055 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 31.475 <= € 39.055 > grens EU Inkomen groter dan € 39.055 (ongeacht leeftijd/huishoudsamenstelling): te verdelen in lage middeninkomens (€ 39.055,-/€ 43.574,-), hoge middeninkomens en hoge inkomens (>43.574). Inschrijfduur: Aantal maanden (jaren) dat men ingeschreven staat als woningzoekende bij SallandWonen (en haar rechtsvoorgangers). Loting: Model voor woonruimteverdeling waarbij niet gekeken wordt naar inschrijfduur, maar de computer uit alle reacties één willekeurige kandidaat selecteert. Mediaan: Middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte. Mutatiegraad: Aantal verhuringen (woningen exclusief nieuwbouw) in percentage van het bezit. Reactiegraad: Bij de reactiegraad wordt gekeken naar het aantal reacties dat binnenkomt op de advertenties van vrijkomende woningen.
De reactiegraad zegt iets over de populariteit van het complex bij de huidige woningzoekenden. Reactiegraad: aantal reacties in betreffende periode / aantal advertenties in betreffende periode. Reguliere verhuring: Verhuring gedaan aan woningzoekenden die zelf actief op het aanbod reageren (aanbodmodel/loting/urgenten via aanbodmodel/doorstroomwoning). Slaagkans: Aantal regulier woningzoekenden dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen (via aanbodmodel, urgenten via aanbodmodel, loting, reguliere verhuringen via makelaar en doorstroomwoningen), gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (minimaal 1 reactie in betreffende periode), uitgedrukt als een %. Hierbij wordt alleen gekeken naar het aantal goede reacties (passend qua huishoudgrootte, leeftijd en inkomen). Woningzoekenden: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven en in betreffend jaar 1 of meerdere keren gereageerd hebben op het woningaanbod. Zoektijd: Verschil (in maanden) tussen moment eerste reactie en ingangsdatum huurcontract (waarbij de zoektijd opnieuw begint te tellen op het moment dat langer dan een jaar niet gereageerd is).
Woonruimteverdeling 2020 SallandWonen
21