Collegevoorstel woningbouwlocatie Mariënheem

Collegevoorstel

Onderwerp

Vaststellen stedenbouwkundig plan nieuwbouwplan Mariënheem

Zaaknummer

23875-2023

B&W vergadering

9 mei 2023

Integrale advisering

Mirle Mondria, stedenbouw Jos Strijtveen, grondexploitatie Rineke Bugter, programmering woningbouw Marlon Hallink, kavelverkoop Robert Voeten, planologie Diverse overige vakspecialisten (o.a. verkeer, groen, water, civiel, beheer & duurzaamheid)

Portefeuillehouder

Dhr. A.H. (Alexander) Kreule

Voor informatie

Nienke Spiegelenberg

Bestuurssamenvatting Om te voorzien in de behoefte aan bouwkavels in Mariënheem is een nieuwbouwplan in ontwikkeling, gelegen aan de Hellendoornseweg 37-37a. Afgelopen najaar is gestart met het opstellen van een stedenbouwkundig plan voor deze locatie. Met dit voorstel wordt gevraagd het stedenbouwkundig plan vast te stellen. Het stedenbouwkundig plan voorziet in de realisatie van 54 woningen. Dit plan vormt vervolgens de basis voor verdere uitwerking in een gedetailleerd inrichtingsplan en ontwerpbestemmingsplan.

Beslispunten 1. Het stedenbouwkundig plan voor de nieuwbouw van 54 woningen in Mariënheem, gelegen aan de Hellendoornseweg 37-37a, vast te stellen. 2. Te starten met het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan en de daarvoor benodigde onderzoeken uit te voeren. 3. De raad te informeren over dit besluit door toezending van dit besluit.

Besluit

1

Collegevoorstel

Inleiding Om te voorzien in de behoefte aan woonkavels is in de zomer van 2022 de locatie Hellendoornseweg 37-37a in Mariënheem aangekocht. Het plangebied wordt begrensd door de Hellendoornseweg en ligt ten oosten van woonwijk de Wörmink (zie figuur 1). De oppervlakte van het plangebied bedraagt ongeveer 3 hectare, welke gelet op de milieucontouren deels ontwikkeld kan worden ten behoeve van woningbouw. De percelen hebben in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden - landschapswaarden’ met een bouwvlak. Om woningbouw mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan nodig naar de bestemming ‘Wonen’. Met de aankoop van deze locatie wordt uitvoering gegeven aan de wens om woonkavels in Mariënheem te ontwikkelen. In oktober 2022 is het projectplan en bijbehorend opgavedocument vastgesteld. Vervolgens is de verdere ontwikkeling van deze locatie opgepakt. Daarna is in samenspraak met enkele direct omwonenden, Plaatselijk Belang Mariënheem, onze eigen vakspecialisten en de ketenpartners gewerkt aan het maken van een stedenbouwkundig plan.

Figuur 1: Locatie woningbouwontwikkeling Mariënheem

Het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen Voor de locatie zijn uitgangspunten opgesteld die de hoofdlijnen van de gewenste stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteiten vastleggen. Enkele stedenbouwkundige uitgangspunten zijn • • • • • •

Geen bebouwing in milieu hindercirkel Opgavedocument is uitgangspunt Hoofdontsluiting Hellendoornseweg en tweede ontsluiting via Wörmink i.v.m. veiligheidseisen Aandacht voor nat en laag gebied links bovenin  niet al het water daar bergen Combineren groen- en waterstructuren  multifunctioneel ruimtegebruik meenemen van wensen vanuit omgeving en enquête

2

Collegevoorstel

Bebouwing Het stedenbouwkundig plan voorziet in 54 woningen en kent een flexibele verkaveling. Het nu voorliggende plan heeft een gevarieerd programma met - 27 rijwoningen - 16 twee-onder-één-kap woningen - 7 vrijstaande woningen - 4 geschakelde woningen (half vrijstaand) De woningen aan de zuidzijde van de woonwijk hebben een speelse opzet waarbij de hoekwoningen mogelijkheden bieden voor levensloopbestendige woningen. Doordat deze woningen gevarieerder op de kavels staan is het wel van belang dat extra aandacht wordt besteed aan de kopgevels. Over het algemeen is de verkaveling flexibel ingericht. Dat houdt in dat er geschoven kan worden met kavelgrenzen, mits het percentage uitgeefbaar niet wordt aangetast. Hierdoor kan te allen tijde worden voldaan aan de vraag die er op dat moment speelt.

Figuur 1: Stedenbouwkundig plan (Rode cirkels zijn nader uit te werken gebieden)

Verkeer en parkeren Om een verkeersveilige inrichting te kunnen waarborgen is het voorkomen van rechtstanden langer dan 50 meter van belang. Het nu voorliggende stedenbouwkundige plan voorziet om die reden in “meanderende” wegen. Het is niet noodzakelijk om trottoirs aan te leggen zolang er gekozen wordt voor smalle wegen om de snelheid te beperken. Het plangebied is tevens voorzien van een calamiteitenroute waarbij de woonwijk vanuit twee aanrijdrichtingen bereikbaar is. Wat betreft het parkeren kunnen openbare parkeerplaatsen zoveel mogelijk geclusterd worden in parkeerkoffers en zullen de woningen in het midden en duurder segment op eigen terrein moeten parkeren. De hoeveelheid parkeerplaatsen is hierbij afgestemd op de geldende parkeernorm.

3

Collegevoorstel

Civiel Er ligt geen riolering in de Hellendoornseweg waardoor er mogelijk ingrepen in deze weg nodig zijn om het huishoudelijke afvalwater van het plangebied af te kunnen voeren. Daarnaast is het mogelijk dat er een nieuw trafostation voor elektra moet worden geplaatst. In het stedenbouwkundig plan is hiermee al rekening gehouden.

Landschappelijke inpassing en groen- en speelinrichting De nieuwe woonwijk kent een groene hoofdstructuur waardoor er voldoende grote bomen ingepast kunnen worden. Bomen zullen zoveel mogelijk in volle grond geplaatst worden conform de ontwerprichtlijnen uit ‘Handboek Bomen’. Binnen de groenstructuren is ook voldoende speelruimte te realiseren. Dit is een zichtbaar ingerichte ruimte of ontmoetingsplek. Door deze aan te laten sluiten op groenstructuren van naastgelegen woonwijk de Wörmink worden bestaande zichtlijnen zoveel mogelijk benut.

Waterhuishouding Ten aanzien van de waterhuishouding is het uitgangspunt dat het hemelwater binnen het plangebied zelf wordt opgevangen en infiltreert in de bodem waarbij oppervlakkige afstroming in combinatie met wadi’s de basis vormt. Het plangebied kent een fors hoogteverschil en er moet rekening gehouden worden met een hoge grondwaterstand in combinatie met een slecht doorlatende bodem. Het nu voorliggende stedenbouwkundige ontwerp houdt rekening met deze hoogte verschillen en de wateropgave. Door het hoogte verschil van het gebied te benutten zal het water op natuurlijke wijze naar het lager gelegen gebied en de wadi stromen.

Duurzaamheid In het plan is rekening gehouden met het voorkomen van hittestress. Door het creëren van groene woonstraten zal er minder direct zonlicht in de omgeving zijn en ontstaan en er schaduwrijke plekken om en rond de woningen. Doorlopen ontwerpproces tot nu toe juli - september 2022: gesprekken met PB Mariënheem augustus – september 2022: opstellen opgavedocument – input ophalen bij buurt oktober 2022: vaststellen projectplan en opgavedocument oktober - november 2022 : enquête woningbehoefte Mariënheem december 2022- maart 2023 ontwikkelen concept stedenbouwkundig plan februari - maart 2023: toets stedenbouwkundig plan bij ketenpartners, vakspecialisten en enkele omwonenden april 2023: presentatie stedenbouwkundig ontwerp bij ledenvergadering PB

Beoogd effect Na uw besluit op de voorgenomen stedenbouwkundig ontwerp kan de procedure worden gestart om te komen tot een herziening van het bestemmingsplan, zodat de realisatie van het woningbouwplan mogelijk wordt gemaakt.

Argumenten 1.1. Het ontwerpplan voldoet aan de gestelde beleidsmatige uitgangspunten Voorliggend stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen in samenspraak met het Plaatselijk Belang Mariënheem vakspecialisten van de gemeente Raalte, SallandWonen en onze ketenpartners. Uitgangspunten ten aanzien van het woningbouwprogramma (o.a. ruimte voor 25% sociale huur), de ruimtelijke opzet, verhouding groen, water, verkeer en parkeren zijn gedurende het planproces besproken. Alles overziend heeft ook de omgevingstafel positief geadviseerd over voorliggend woningbouwplan. Nadere uitwerking van bijvoorbeeld de verkeersaansluitingen/-kruisingen op bestaande wegen en het opstellen van het inrichtingsplan conform ons programma van eisen kan gedurende de looptijd van de planologische procedure plaatsvinden.

1.2. De behoefte aan woningbouw is groot In het dorp is behoefte aan nieuwbouwkavels. Als we uitgaan van de prognoses (primos) ligt de behoefte op 40 tot 50 woningen Het stedenbouwkundig plan biedt ruimte aan 54 woningen. Er is een duidelijke wens vanuit het dorp om mogelijkheden te bieden voor kleinere woningen, met name voor starters en levensloopbestendige woningen voor senioren. Het woningprogramma bestaat uit een mix van grondgebonden woningen. Er komen levensloopbestendige 4

Collegevoorstel

woningen en rijtjeswoningen en in mindere mate vrijstaande woningen. Naar verhouding zitten er relatief veel goedkope en middel dure koopwoningen in het plan. Bijna de helft (47%) van de getekende kavels is bedoeld voor kleinere, betaalbare woningen. Het stedenbouwkundig plan biedt ruimte aan 15 sociale huurwoningen. Hierover zijn we in nog in overleg met SallandWonen. Met dit aantal wordt voldaan aan ons beleid dat er binnen onze woningbouwprogrammering ruimte moet zijn voor 25% sociale huur.

1.3. Onderzoeken naar milieuaspecten tonen aan dat de woonbestemming mogelijk is Ter voorbereiding op de bestemmingsplan procedure is vanwege de milieuhindercontouren vroegtijdig een onderzoek naar geluid vanwege bedrijventerrein Het Fiester uitgevoerd. Het uitgevoerde onderzoek is door de Omgevingsdienst akkoord bevonden en de eindconclusie is dat met het nu voorliggende ontwerp goed wordt ingespeeld op de geluidscontour van het bedrijventerrein. Zowel het bedrijventerrein ondervindt geen hinder van de nieuwe ontwikkeling als ook de nieuw te bouwen woningen liggen op voldoende afstand van het bedrijventerrein waardoor er geen specifieke geluidsmaatregelen nodig zijn.

1.4. De omgeving is geïnformeerd over het plan Gemeente heeft in samenwerking met Plaatselijk Belang op 17 april jl. een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de inwoners van Mariënheem. Het nu voorliggende stedenbouwkundig ontwerp is gepresenteerd. De avond is positief verlopen. Met betrekking tot de ontsluitingsstructuur richting het Wörmink waren er enkele vragen. Met direct omwonenden aan de Akkerwinde is afgesproken dat we de noordelijke verkeersontsluiting van het plan verder gezamenlijk gaan ontwerpen. (zie een van de rode cirkels op het kaartje). Een overleg hiervoor is inmiddels ingepland. Met enkele andere direct aanwonenden heeft afgelopen periode ook overleg plaatsgevonden vanwege het verleggen van een voetpad naar de nieuwe wijk. Het nu voorliggend stedenbouwkundig plan voorziet in het verleggen van dit voetpad waardoor er voor enkele aanwonenden de mogelijkheid ontstaat tot aankoop van een stukje openbaar groen. Gesteld kan worden dat er vanuit het dorp draagvlak is voor dit stedenbouwkundig plan. We hebben op de informatieavond 17 april jl. positieve reacties ontvangen. Plaatselijk Belang staat achter dit ontwerp.

1.5 Het plan biedt een goede woonomgeving voor de toekomstige bewoners Het beoogde woningbouwprogramma is goed in te passen op de locatie. Er is voldoende ruimte voor de kavels (in diverse afmetingen) en voldoende ruimte voor het openbaar gebied. De verschillende woonvelden kennen hun eigen type woningen/kavels en daardoor is er ‘voor elk wat wils’. Bestaande groenstructuren en wandelpaden rondom blijven behouden en de aanwezige geluidscontour wordt goed benut. Hierin is ook speelruimte voor kinderen te realiseren en is ruimte voor waterberging gereserveerd. Door meanderende wegen wordt een verkeersveilige inrichting gecreëerd.

1.6 Ten behoeve van verdere ontwikkeling van het plan moet het bestemmingsplan gewijzigd worden. De locatie kent op dit moment een agrarische bestemming. Om tot verdere ontwikkeling te komen, moet deze bestemming omgezet worden in een woonbestemming. Daarvoor moet een ontwerpbestemmingsplan opgesteld worden en ter onderbouwing zijn diverse onderzoeken noodzakelijk, zoals archeologie en flora&fauna. Zoals afgesproken met betrokkenen wordt de geitenhouderij per 1-1-'24 opgeheven.

Kanttekeningen geen

Financiën Een financiële verkenning geeft aan dat de ontwikkeling op basis van het voorliggende stedenbouwkundige plan financieel haalbaar is. De grondexploitatie wordt bij het vaststellen van het bestemmingsplan voorgelegd.

Vervolg Bestemmingsplan Na het vaststellen van het stedenbouwkundig plan wordt het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Daarvoor zijn nog diverse onderzoeken nodig, zoals archeologie, flora&fauna, stikstofdepositie en controleberekening externe veiligheid. Het ontwerp bestemmingsplan wordt vastgesteld door het college en na een terinzagelegging van 6 weken zal een voorstel voor het (gewijzigd) vaststellen van het bestemmingsplan worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Na de

5

Collegevoorstel

vaststelling van het bestemmingsplan kan de locatie onder voorbehoud dat er geen bezwaren zijn, bouwrijp gemaakt worden, zodat gestart kan worden met de woningbouw.

Omgevingsplan Parallel aan het opstellen van het ontwerp bestemmingsplan wordt er een ontwerp omgevingsplan opgesteld. Dit plan gaat niet in procedure, maar dient als waarheidsgetrouwe oefening voor het opstellen van een omgevingsplan.

Inrichtingsplan In het inrichtingsplan werken we het stedenbouwkundigplan verder uit en wordt duidelijk hoe we de wijk precies gaan inrichten. Hierbij betrekken we inwoners, belangenorganisaties en experts. Zo gaan we bijvoorbeeld in gesprek met direct omwonenden om specifiek te kijken hoe we het wandel/ fietspad gaan verleggen. Ook wordt duidelijk waar de riolering komt te liggen, hoe de wadi’s worden vormgegeven en waar groen kan komen. We geven ook aan hoe de kabels en leidingen komen te liggen en hoeveel het gebied moet worden opgehoogd. In het MIP 2023-2026 is een project Hellendoornseweg opgenomen. De mogelijke meekoppelkansen worden tijdens het opstellen van het inrichtingsplan verder verkend. Planning Na vaststelling stedenbouwkundig plan is de planning als v 2e kwartaal 2023: uitvoeren diverse onderzoeken t.b.v. bestemmingsplan 3e kwartaal 2023 : opstellen bestemmingsplan 4e kwartaal 2023: bestemmingsplanprocedure 2024: vervolg bestemmingsplanprocedure, bouwrijp maken locatie & kaveluitgifte

Communicatie Na besluitvorming informeren we de gemeenteraad over het stedenbouwkundig plan middels het toesturen van dit collegebesluit. Het stedenbouwkundig plan delen we ook op de website. Afgelopen maanden is al afstemming met Plaatselijk Belang en omwonenden gezocht. Na vaststellen van het stedenbouwkundig plan wordt dit voortgezet. Gedurende het verdere project wordt ingezet op participatie in bredere zin. Plaatselijk belang, omwonenden, geïnteresseerden en belanghebbenden worden in de verschillende projectfasen betrokken bij de planvorming.

Bijlagen Bijlage 1

Persbericht

6