Collegevoorstel pre advies locatieverkenning woningbouw Luttenberg

Collegevoorstel

Onderwerp

Pre advies locatieverkenning woningbouw Luttenberg

Zaaknummer

63102-2025

B&W vergadering

4 november 2025

Integrale advisering

reviewgroep

Portefeuillehouder

Dhr. A.H. (Alexander) Kreule

Voor informatie

Opgaveteam Groei

Bestuurssamenvatting Ter uitvoering van de bestuursopdracht Groei zijn er voor alle buurtdorpen, vanuit een breed participatietraject, groeibeelden opgesteld. Per dorp moet vervolgens nog een nadere locatiekeuze worden gemaakt. Het college heeft, op basis van een prioriteringskader, vastgesteld dat voor de kern Luttenberg als eerste een locatiekeuzeproces wordt gestart. In de groeiverkenning voor de kern Luttenberg zijn (naast inbreidingsmogelijkheden) vijf kansrijke uitleglocaties voor woningbouw naar voren gekomen, waarbij een nadere afweging/keuze nodig is. Een eerste stap om tot deze keuze te komen is het voorliggend pre advies. Er wordt een voorlopige trechtering van vijf naar twee locaties gedaan waarbij de locaties Noordoost en Oost (bestaande uit een noordelijk en zuidelijk deel) uit het pre advies nader worden onderzocht.

Beslispunten 1.

In te stemmen met het pre advies inzake de locatiekeuze Luttenberg en daarmee de locaties Noordoost en Oost nader te onderzoeken als potentiële ontwikkellocaties.

Besluit

Inleiding Wat vooraf ging Ter uitvoering van de bestuursopdracht Groei zijn voor alle kernen vanuit een breed participatietraject groeibeelden gemaakt. Voor de buurtdorpen levert dit per dorp een beeld op van ontwikkelrichtingen voor de korte en middellange termijn met daarbij een overzicht van kansen en aandachtspunten. Er zijn meer potentiële locaties aangewezen dan per dorp nodig is voor de behoefte, zoals in de groeibeelden is opgenomen. Per dorp is een nadere keuze noodzakelijk, echter niet alles kan tegelijk. De gemeenteraad heeft daarom een prioriteringskader vastgesteld. Op basis hiervan heeft het college vervolgens een concrete prioritering voor de te maken keuzes in de buurtdorpen vastgesteld. Er is bepaald dat voor de kern Luttenberg als eerste een 1

Collegevoorstel

keuzeproces wordt gestart.

Locatieverkenning Luttenberg In het groeibeeld voor de kern Luttenberg zijn zes kansrijke locaties voor woningbouw naar voren gekomen. Eén van de kansrijke locaties betreft een inbreidingsgebied. Dit kan, mits passend binnen de groene dorpsstructuren, sowieso ontwikkeld worden. We hanteren namelijk het ontwikkelprincipe: inbreiding gaat vóór uitbreiding. Voor de vijf uitleglocaties is een nadere afweging/keuze nodig. Een eerste stap om tot deze keuze te komen is het voorliggend pre advies. In onderstaande figuur worden de onderzochte locaties weergegeven.

De scope Bij de groeibeelden is een grove verdeling van het aantal woningen over de kernen gemaakt voor de periode 2023-2033. De opgave voor de zeven buurtdorpen is indicatief 580 woningen (430 autonoom en 150 regionaal). Als we de opgave (580 woningen) vergelijken met het aantal woningen dat al in de planning staat of in 2023 en 2024 al gerealiseerd is, ontstaat het volgende beeld per kern:

2

Collegevoorstel

Figuur 3: cijfermatige behoefte in de buurtdorpen Voor de kern Luttenberg zien we dat er in de praktijk veel behoefte is aan nieuwe woningen, dat starters graag in de kern blijven wonen en dat de wens voor voldoende woningbouw groot is. Omdat woningbouwprogrammering geen exacte wetenschap is en om te voorkomen dat we na deze studie al snel weer een nieuwe studie moeten uitvoeren gaan we uit voor een opgave met de bandbreedte van 60 tot 80 woningen tot 2033.

Beoogd effect Het vinden van een ruimtelijk en duurzaam verantwoorde locatie (of locaties) voor de kern Luttenberg waar 60-80 woningen kunnen worden gebouwd voor een gemengde doelgroep in de periode tot 2033 .

Argumenten 1.1 Het pre advies is een nadere verdieping van het groeibeeld voor de kern Luttenberg Ruimtevolk heeft in het groeibeeld van Luttenberg voor de vijf uitleglocaties op hoofdlijnen een beoordeling gegeven op basis van een aantal criteria. hoeverre voldoet een locatie aan: • Het principe compacte kern/zuinig ruimte gebruik • Het principe water- en bodemsturend • Versterking van het dorpse karakter • Versterking van het landschap • Aansluiting op bestaande ontwikkelingen • Goed te ontsluiten • (Geen of op te lossen) milieu-of veiligheidsbelemmeringen In het proces om van groeibeelden naar dit voorliggend pre advies te komen, hebben we met onze vakspecialisten en ketenpartners op locatieniveau deze criteria verder uitgediept en aanvullende informatie geïnventariseerd, zoals relatie tot het buitengebied, archeologische verwachtingswaarden, het laadvermogen van de locaties, de geschiktheid voor de verschillende woondoelgroepen en het financiële risicoprofiel. Het gaat hierbij om de vakspecialisten groen/landschap, wonen, sociaal, stedenbouw, water, klimaatadaptatie, verkeer, duurzaamheid, sociaal domein en ketenpartners zoals waterschap, provincie Overijssel, SallandWonen, Enexis, GGD, Vitens, Oversticht, Veiligheidsregio. Hierbij is de provinciale redeneerlijn voor ruimtelijke ontwikkelingen (procesvereiste vanuit de ontwerp Omgevingsvisie) betrokken.

1.2 In dit pre advies wordt per locatie een beoordeling gegeven op basis van alle opgehaalde input Luttenberg kenmerkt zich als groene parel aan de voet van de Luttenberg, als een dorp met veel hoogteverschillen, aanwezige essen en daarmee landschapswaarden en wateropgaven. Bij de afweging van deze locatiekeuze is het telkens laveren tussen waardering van de aanwezige landschappelijke,

3

Collegevoorstel

agrarische en archeologische waarden en het planologische principe water- en bodemsturend. Daarnaast hebben meerdere van de onderzochte locaties nader te onderzoeken milieuaandachtspunten en/of zijn er grote investeringen nodig voor infrastructurele aanpassingen. Tot slot wegen we ook de aanhechting met de bestaande bebouwing, het uitgangspunt compact dorp en de bereikbaarheid van de voorzieningen mee. Dit wordt in het bijgevoegde pre advies per locatie toegelicht.

1.3 Alle informatie overwegende zien we de locaties Noordoost en Oost als meest kansrijk. De locaties Noordoost en Oost zijn, gezien en gehoord alle input, het meest kansrijk. Deze zijn (in tegenstelling tot de andere drie locaties) zonder grote infrastructurele ingrepen te ontwikkelen en sluiten aan bij bestaande woningbouw. Voor een meer uitgebreide onderbouwing voor het afvallen van de overige drie locaties verwijzen wij u kortheidshalve naar het preadvies. Hieronder wordt kort ingegaan op de twee meest kansrijke locaties. De locatie Oost (het noordelijk deel van de locatie) is gezien de ligging dichtbij de voorzieningen van het dorpshart geschikt voor een mix van alle doelgroepen en voldoet aan het uitgangspunt van een compact dorp. De locatie is groot en heeft voldoende omvang voor de woningbouwopgave voor zowel de korte als langere termijn. Het principe water- en bodemsturend is leidend voor het maken van planologische keuzes. De locatie Oost voldoet het beste aan dit principe omdat deze hoger gelegen is, maar kent daarmee ook hogere landschappelijke en archeologische waarden. De locatie Noordoost biedt kansen voor een meer gemengder woningbouwprogramma ter aanvulling van de bestaande wijk Borgwijk, maar is door de afstand tot het dorpscentrum wat minder geschikt voor de doelgroep senioren.

De locatie heeft naar verwachting voldoende omvang voor de woningaantallen voor de komende 10 jaar. De locatie heeft minder landschappelijke waarden maar voldoet door de lage ligging minder aan het principe water- en bodemsturend. Beide locaties hebben echter wel een milieubeperking die nader onderzocht moet worden. De locatie Noordoost is een relatief kleine locatie waarbij de vaste hinderafstand van 200 meter geheel over de locatie strekt. De locatie Oost is dusdanig groot dat de milieubelasting kan variëren per deelgebied (noordelijk en zuidelijk deel) en nader moet worden onderzocht. Dit maakt dat we voor het vervolg dit gebied in twee deelgebieden gaan splitsen (noord en zuid, beide gelegen ten noorden van de van der Vondervoortsweg).

Duurzaamheid Duurzaamheid in brede zin (inclusief water, klimaatadaptatie) is één van de aspecten waarop input is opgehaald in deze verkenning.

Kanttekeningen 1.1 Geconcludeerd moet worden dat geen enkele van de onderzochte locaties obstakelvrij c.q. eenvoudig te ontwikkelen is en dat in alle gevallen nader haalbaarheidsonderzoek voor de beoogde locatie(s) nodig is. Om dit nader onderzoek effectief in te zetten wordt een voorlopige trechtering van vijf naar twee locaties voorgesteld. In alle gevallen zal nader milieukundig onderzoek nodig zijn, maar ook zaken als benodigde infrastructurele aanpassingen, archeologisch onderzoek, quickscan flora en fauna, eventuele waterhuishoudkundige maatregelen en uiteraard beschikbaarheid van grond zijn bepalende factoren voor de (financiële) haalbaarheid van een locatie. Bij het definitieve advies (na participatie, zie vervolg) wordt hier specifieker op in gegaan.

1.2. Het aantal benodigde woningen voor de toekomst is altijd een inschatting met de kennis van nu Op basis van de huidige uitgangspunten is de resterende woningbehoefte van Luttenberg de komende jaren nog 53 woningen. We zien echter ook dat er in de praktijk in Luttenberg veel behoefte 4

Collegevoorstel

is aan nieuwe woningen, dat starters (meer dan gemiddeld) graag in de kern blijven wonen en dat de wens voor voldoende woningbouw groot is. Om die reden achten wij een bandbreedte van 60-80 woningen voor deze locatiestudie reëel. Daarnaast kunnen daadwerkelijke vraag en marktomstandigheden de komende jaren wijzigingen. Mocht de vraag in de toekomst wederom groter blijken dan deze 60-80 woningen, dan hebben beide locaties voldoende laadvermogen om dit te accommoderen.

Financiën en Fiscale aspecten Dit advies heeft geen directe financiële aspecten. Deze worden opgenomen in een apart collegevoorstel over het te voeren grondbeleid ter uitvoering van dit pre advies

Vervolg Na dit pre advies zijn de volgende vervolgstappen nodig: • Op basis van de onderbouwing in dit pre advies met een separaat collegevoorstel een besluit nemen op het te voeren grondbeleid ter uitvoering van dit pre advies. • De bevindingen en conclusies van dit pre advies presenteren aan het dorp (inwoners en maatschappelijke organisaties) om hierop input te ontvangen (wat wil het dorp ons meegeven). • Op basis van de input uit het dorp een definitief advies aan het college uitbrengen over de voorkeurslocatie met de benodigde vervolgstappen waarbij nader (o.a. milieukundig) onderzoek in alle gevallen nodig is. • De raad vervolgens bij het keuzeproces te betrekken door het definitieve advies ter besluitvorming voor te leggen met daarbij het verzoek een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor het inrichten van een projectorganisatie die de vervolgonderzoeken en de ruimtelijke procedure gaat begeleiden.

Communicatie Na besluitvorming over dit collegevoorstel informeren we inwoners uit Luttenberg en betrokken maatschappelijke organisaties over de voorgestelde locaties, zoals afgestemd met PB Luttenberg. Dit doen we in combinatie met de collegevoorstellen over het te voeren grondbeleid via een persgesprek en persbericht, nieuwsbrief over groei in Luttenberg en de dorpsapp van Luttenberg. We vinden het belangrijk om de Luttenbergers te horen en hun aandachtspunten, wensen, kansen en zorgen over de voorgestelde locaties mee te nemen richting de gemeenteraad. Daarom organiseren we in december een informatiebijeenkomst waar we nadere toelichting geven op het besluit, de overwegingen hierbij en vervolgstappen in het proces, en waar inwoners de kans hebben om hun aandachtspunten aan ons mee te geven. Voor wie er niet bij kan zijn, maar wel input wil leveren, stellen we via onze website een reactieformulier beschikbaar.

Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

Pre advies locatieverkenning woningbouw Luttenberg d.d. 23 oktober 2025 Groeibeeld Luttenberg Collegebesluit prioritering buurdorpen Bestuursopdracht Groei

5