Bijlage Programma Wonen Rapport Woningmarktonderzoek Raalte
Tekst van het document
RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
R APPORT 12 OKTOBER 2019
Woningmarktonderzoek Raalte Onderlegger voor beleid
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl
R APPORT 12 OKTOBER 2019
Woningmarktonderzoek Raalte
Opdrachtgever Gemeente Raalte
Contactpersoon Rineke Bugter
Projectnummer P38460
Datum 12 oktober 2019
Auteursg Marlies van der Vlugt Johan van Iersel
Inhoud 0.
Bijlage 1
Samenvatting
1
Inleiding
5
Actuele situatie
6
Inleiding
6
Omvang en ontwikkeling bevolking
6
Omvang en samenstelling huishoudens
9
Omvang en samenstelling woningvoorraad
11
Samenstelling van de bewoners
13
Actuele marktspanning
15
Ontwikkeling huishoudens
20
Inleiding
20
Demografische bandbreedten
20
Ontwikkeling huishoudenssamenstelling
21
Ontwikkeling woningbehoefte
25
Inleiding
25
Ontwikkeling woningbehoefte
25
Ontwikkeling behoefte koopwoningen
27
Ontwikkeling behoefte huurwoningen
27
Effect van meer of minder economische groei
29
Wonen met zorg en ondersteuning
31
Inleiding
31
Vergrijzing in de reguliere woningvoorraad
31
Intramuraal vastgoed
35
Factsheets per kern
37
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
0. Samenvatting Een aantrekkelijke woongemeente In de gemeente Raalte wonen 15.500 huishoudens verspreid over negen kernen, in de nabijheid van Zwolle en Deventer. De gemeente is een echte gezinsgemeente, en daarnaast wonen er veel oudere bewoners die hun kinderen inmiddels het ouderlijk huis hebben zien verlaten. Deze jongeren zijn niet zelden vanwege werk of studie naar een andere gemeente verhuisd. Onder gezinnen is Raalte een aantrekkelijke gemeente om naar toe te verhuizen , waarbij het deels gaat om mensen die terugkeren. In de afgelopen vijf jaar heeft de gemeente vooral mensen uit Zwolle en de omliggende regio aangetrokken. De toename van de vestiging uit Zwolle heeft vooral te maken met de gespannen woningmarkt in deze stad. Het nabijgelegen Raalte, zowel met de auto als via twee treinstations goed bereikbaar, is een passend alternatief om mooi te wonen in de nabijheid van Zwolle. Een relatief welvarende gemeente Anno 2018 wonen er relatief veel huishoudens met een hoog inkomen in de gemeente Raalte. Circa 51% heeft een inkomen van meer dan € 48.650 per jaar en niet meer dan 37% behoort tot de doelgroep met een inkomen tot € 38.035 (de doelgroep van corporaties). Daarmee is deze doelgroep relatief klein van omvang, landelijk behoort circa 45% tot deze doelgroep.
De hogere inkomens wonen vaak in koopwoningen, waar ruim twee derde van de woningvoorraad in Raalte uit bestaat (68%). Het gaat vooral om grondgebonden koopwoningen, waarvan de meerderheid een geschatte verkoopwaarde heeft van meer dan € 2 75.000. De (sociale) huursector Circa 32% van de voorraad bestaat uit huurwoningen. Het gaat om 7% particuliere huur (woningen van (institutionele) beleggers of eigenaar-bewoners die hun woning (tijdelijk) verhuren) en 25% corporatie huur. Bijna al deze corporatie woningen zijn in eigendom van Salland Wonen. Landelijk bedraagt de omvang van de corporatiesector circa 29%. Net als de omvang van de doelgroep tot € 38.035 is dus ook het corporatiebezit in Raalte wat kleiner van omvang. In de gereguleerde huurvoorraad tot € 720 van de corporaties behoort circa 79% van de huurders tot de doelgroep tot € 38.035. Daarmee woont volgens de landelijke definitie circa 21% van de huurders goedkoop scheef 1, wat iets hoger is dan landelijk (18%). Rond de 5% van het corporatiebezit tot € 720 wordt bewoond door lage middeninkomens. Als ook deze groep tot de doelgroep van de corporaties wordt gerekend , bedraagt de omvang van de goedkope scheefheid 16%. Ook in 2016 en 2017 ging het ongeveer om deze om-
1
De term ’goedkope scheefheid’ wordt landelijk gebruikt als aanduiding van de situatie dat iemand met een inkomen boven de € 38.035 in een woning woont met een huurprijs tot de liberalisatiegrens.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
1
vang (15%, bron Lokale Monitor Wonen), na een periode waarin de goedkope scheefheid afnam. Mogelijk is anno 2019 de doorstroming naar de koopsector voor de midden- en de hogere inkomens lastiger geworden als gevolg van prijsstijgingen. Actuele fricties Anno 2019 gaan de woonwensen van huishoudens vooral uit naar koopwoningen, meer dan er door verhuizingen vrijkomen in de bestaande voorraad. De druk op de koopsector is in de afgelopen jaren toegenomen. Sinds 2013 is de gemiddelde verkoopwaarde (net als landelijk) sterk gestegen. Van de verkochte woningen in de gemeente Raalte lag de gemiddelde verkoopwaarde in 2018 op € 256.000. Daarnaast nam de gemiddelde verkooptijd van woningen af. Overall bezien is er binnen de koopsector meer vraag dan aanbod. Deels gaat het om gelijkvloerse-/nultredenwoningen (zoals appartementen), maar ook grondgebonden woningen hebben een goede marktpositie. Met name voor woningen tot € 200.000 geldt dat er meer vraag is dan aanbod. Voor een belangrijk deel is deze vraag afkomstig van starters. Daarnaast zijn er jonge doorstromers op zoek naar een betaalbare eengezinswoning . Oudere doorstromers zijn vaak op zoek naar een gelijkvloerse woning. Binnen de huursector zijn overall bezien de vraagaanbodverhoudingen ongeveer in evenwicht. Wel geldt dat er meer vraag dan aanbod is aan appartementen / gelijkvloerse (grondgebonden) woningen.
Ook op basis van woonruimteverdelingscijfers van Salland Wonen blijken er binnen de sociale huursector geen grote tekorten. Men vindt met een gemiddelde zoektijd van 5,5 jaar (2018) een huurwoning in de gemeente Raalte. Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte In deze studie is de Primosprognose (2018) verkend voor meer zicht op de kwantitatieve behoefteontwikkeling. Deze prognose is enigszins behoudend. In deze studie wordt aangenomen dat de voorspelde groei bovenop het werkelijke aantal huishoudens in 2019 terecht komt (dat hoger ligt dan het prognosejaar 2019). Voor de periode 2019 tot 2025 wordt een groei verwacht van 500 huishoudens. Vooral het aantal ouderen neemt toe, terwijl het aantal tweepe rsoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar en het aantal gezinnen geleidelijk afneemt. Na 2025 vlakt de huishoudensgroei af. Vanaf 2035 stabiliseert het aantal huishoudens en na 2040 zal het aantal huishoudens geleidelijk aan afnemen. 2 Een toename van de doelgroep tot € 38.035 De doelgroep met een inkomen tot € 38.035 neemt toe, waarbij het vooral gaat om een toename van de secundaire doelgroep. Dit is een gevolg van de intredende vergrijzing. Steeds meer babyboomers gaan met pensioen en daarbij daalt het inkomen bij een deel van hen beneden de € 38.035.
Het is echter niet zo dat deze ouderen vervolgens ook massaal een beroep gaan doen op de sociale huursector, voor een steeds groter deel woont men immers in de koopsector. In totaal neemt het aandeel huishoudens dat tot de doelgroep tot € 38.035 kan worden gerekend toe van 37% in 2019 naar rond de 43% in 2040.
2
In de periode 2019 tot 2029 neemt het aantal huishoudens volgens de Primosp rognose toe met 730 huishoudens.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
2
Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte De toename van de woningbehoefte in Raalte bestaat voor een belangrijk deel uit grondgebonden koopwoningen. Terwijl het aantal ouderen in dit segment toeneemt, worden er nieuwe jonge gezinnen gevormd die ook graag in dit woningtype willen wonen. In de p eriode 2019 tot 2030 gaat het om een toename van circa 450 grondgebonden koopwoningen. Het gaat vooral om grondgebonden woningen tussen € 275.000 en € 400.000, gevolg door woningen onder de € 275.000. Na 2030 neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen nauwelijks meer toe. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen stabiliseert. Rond 2025/2030 neemt de behoefte geleidelijk af, door het overlijden van oudere huurders en een beperkte nieuwe instroom van jongere huurders. De afname van de behoefte hoeft niet direct te leiden tot leegstand. Als deze woningen voldoende kwaliteit hebben, kunnen nieuwe doelgroepen worden aangetrokken. Zo kunnen jongeren die nu een tussenstap maken in een huurappartement, wellicht rechtstreeks een grondgebonden huurwoning bemachtigen. En als de woningen gelijkvloers zijn, kunnen deze mogelijk ook interessant zijn voor ouderen. De behoefte aan koop- en huurappartementen neemt toe, vooral onder ouderen. Deels gaat het om specifiek voor ouderen geschikte woningen, een vraag naar wonen in een nultredenwoning.
Dit kan ook een ‘grondgebonden appartement’ zijn, zoals een appartement op de begane grond of een wat kleinere gelijkvloerse grondgebonden woning. De ontwikkeling van de behoefte aan geschikte woningen is vanwege de vergrijzing een zekere ontwikkeling, op zowel de korte als de langere termijn. Ontwikkeling behoefte corporatiehuur tot € 720 De behoefte aan corporatie huurwoningen tot € 720 neemt mogelijk gering toe met circa 75 woningen in de periode 2019 tot 2025. Het gaat vooral om een toenemende behoefte aan appartementen met lift en nultredenwoningen, als gevolg van de vergrijzing. Deze toenemende behoefte kan ook worden opgevangen in bestaande gelijkvloerse grondgebonden huurwoningen. Rond 2030 stabiliseert de behoefte en in de periode tot 2040 ontstaat er een geleidelijke afname van de behoefte. Als de omvang van de goedkope scheefheid afneemt tot 18% in 2025 (exclusief de lage middeninkomens tot 13%) kan de omvang van het corporatiebezit tot € 720 ongeveer gelijk in omvang blijven. Dan is er wel voldoende betaalbaar aanbod in de koopsector benodigd om te kunnen doorstromen, en ook de kwaliteit van het woningaanbod moet aansluiten op de vraag. Ook als het economisch meezit gedurende de periode 2019 tot 2025 kan de omvang van het corporatiebezit tot € 720 ongeveer gelijk in omvang blijven.
In deze studie is gerekend met een gemiddelde koopkrachtontwikkeling van 0,4 procentpunt per jaar (het gemiddelde over de periode 2000 tot 2018). Bij een koopkrachtontwikkeling van 0,9 procentpunt per jaar verschuift de behoefte meer richting de koopsector. Bij een negatief economisch scenario ( -0,1) ontstaat er een extra behoefte aan sociale huurwoningen. Anno 2019 zijn de economische ontwikkelingen positief waarmee de nadruk in de behoefteontwikkeling wat meer op de koopsector ligt. Op de langere termijn zijn de ontwikkelingen onzeker. In juni 2019 stelde het CPB haar koopkrachtverwachtingen voor 2019 naar beneden bij van 1,6 procent naar 1,2 procent, omdat de stijging van de lonen gelijke tred houdt met de stijging van de prijzen.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
3
Wonen met zorg In deze studie zijn de gevolgen van de extramuralisering voor de doelgroep ouderen verkend. Het aantal ouderen in Raalte zal in de komende jaren sterk toenemen. Het gaat over het algemeen om een honkvaste en sectortrouwe groep. De ouderen wonen in de toekomst met name in de koopsector en zullen daar veelal blijven wonen. De woningen waar men nu woont zijn vaak met enkele aanpassingen geschikt te maken. In de (sociale) huursector neemt het aantal ouderen beperkt toe. De samenstelling van de groep oudere huurders van corporaties verandert wel: het gaat steeds vaker om ouderen met een lagere sociaal economische status. Terwijl de meeste ouderen zich prima in de bestaande voorraad kunnen redden, geldt dat niet voor de groep met zwaardere beperkingen. Het gaat hier niet om enorme aantallen, maar in Raalte toch om ongeveer 95 (oplopend tot 140 in 2030) ouderen. Deze ouderen hebben behoefte aan geclusterde woonvormen. De clustering biedt veiligheid/geborgenheid en de mogelijkheid voor enkele gezamenlijke voorzieningen.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
4
Inleiding Aanleiding en doel onderzoek Gemeente Raalte wil in de komende periode haar woningbouwprogramma actualiseren en een nieuwe woonvisie opstellen, met aandacht voor de vele kernen die de gemeente rijk is. Ook wil men komen tot nieuwe prestatieafspraken met corporatie Salland Wonen. Dit woningmarktonderzoek dient hiervoor als onderlegger. Daarnaast kan de informatie in dit onderzoek worden ingebracht in het overleg met regiogemeenten en de provincie Overijssel. Leeswijzer De snelle lezer wordt doorverwezen naar de samenvatting aan het begin van rapport. In het vervolg van dit inleidende hoofdstuk worden de gehanteerde bronnen in het onderzoek aangegeven. De rest van het rapport kent de volgende opbouw: Hoofdstuk 2 bevat een typering van de woningmarkt in de gemeente Raalte. Daarbij wordt zowel aandacht besteed aan de samenstelling van de bevolking als van de woningvoorraad. Ook wordt ingegaan op de samenstelling van de huurders en de eigenaar-bewoners. In de afsluitende paragraaf wordt ingegaan op de actuele spanning op de markt. In hoofdstuk 3 worden de verwachte demografische ontwikkelingen in de gemeente Raalte belicht en de ontwikkeling van inkomensgroepen. In hoofdstuk 4 wordt aangegeven welke veranderingen in de woningbehoefte worden verwacht, met nadere analyses voor de huur- en koopsector.
In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de behoefte aan wonen met zorg en ondersteuning, afkomstig van de groep ouderen. In bijlage 1 staan enkele resultaten per kern weergegeven op factsheets. Bronnen en methoden Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van veel lokaal specifieke data, aangeleverd door de corporatie Salland Wonen en de gemeente Raalte. RIGO heeft deze lokale data ingevoerd in een woningmarktsimulatiemodel (gebruik makend van het WoON 2018), waardoor de data nog meer gaat spreken. Via een weging van het bestand hebben we de actuele en toekomstige situatie in de gemeente Raalte kloppend gemaakt. Om schijnzekerheid te voorkomen zijn de meeste getallen in tabellen afgerond op vijf- of tientallen. Door deze afronding kan het voorkomen dat de optelsom van de afgeronde aantallen niet exact klopt. Een voorbeeld: indien er in een tabel twee keer een waarde 7 staat, worden beide afgerond tot 10. Ook de optelsom van beide waarden (14) wordt echter afgrond op 10.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
5
Actuele situatie Inleiding In dit hoofdstuk wordt de actuele situatie op de woningmarkt in de gemeente Raalte besproken, waarmee het kader wordt geschetst voor de onderzoeksresultaten in de volgende hoofdstukken. Om hoeveel inwoners, huishoudens en woningen gaat het in de gemeente en hoe zijn deze samengesteld? Voor welke doelgroepen is de gemeente Raalte aantrekkelijk en wie verlaten de gemeente? Dit wordt omschreven in de paragrafen 2.2 t/m 2.5. In paragraaf 2.6 wordt ingegaan op de spanning op de woningmarkt.
Omvang en ontwikkeling bevolking Op 1 januari 2019 woonden er 37.510 inwoners in de gemeente Raalte. In Raalte wonen relatief veel aankomende ouderen: 23% van de bevolking is tussen de 55 en 70 jaar (figuur 2-1). Landelijk en in de provincie Overijssel ging om 19%. Het aandeel mensen van 20 tot 30 jaar ligt lager dan het landelijk en regionaal gemiddelde. Dit hangt mede samen met het vertrek van jongeren voor werk of studie: uit de migratiestatistieken blijkt dat er structureel meer jongeren uit Raalte verhuizen naar de rest van het land dan dat er komen wonen (zie ook figuur 2-3, de groep 15 tot 25 jaar). Ook het aandeel inwoners van 30 tot 50 jaar ligt lager dan landelijk, omdat weinig jongeren die in het verleden zijn vertrokken in een latere levensfase zijn teruggekeerd naar de gemeente Raalte. Sinds 2013 is deze (negatieve) trend afgebogen en is er sprake van een gering positief migratiesaldo van de groep tussen 25 en 40 jaar. fi g uur 2-1 Be volki n gs sam e ns tel li n g n a ar le ef ti j d i n d e g eme en te R a al te, d e pr o vi nci e O veri js sel e n Ne derl and, 2019
9% 8%
7% 6%
5% 4%
3% 2%
1%
gemeente Raalte
Nederland
95+
90 tot 95 jaar
85 tot 90 jaar
80 tot 85 jaar
75 tot 80 jaar
70 tot 75 jaar
65 tot 70 jaar
60 tot 65 jaar
55 tot 60 jaar
50 tot 55 jaar
45 tot 50 jaar
40 tot 45 jaar
35 tot 40 jaar
30 tot 35 jaar
25 tot 30 jaar
20 tot 25 jaar
15 tot 20 jaar
10 tot 15 jaar
5 tot 10 jaar
tot 5 jaar
0%
Provincie Overijssel
Bron: CBS, bewerking RIGO
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
6
Ontwikkeling bevolking: geboorte, sterfte en migratie In de afgelopen jaren is het aantal inwoners in de gemeente Raalte toegenomen, met een gemiddelde toename van 200 mensen over de periode 2014 t/m 2018 (tabel 2-1). Vooral in 2017 en 2018 nam het aantal inwoners flink toe, met respectievelijk 250 en 350 mensen. In deze jaren werden er veel woningen gebouwd. Per saldo nam de woni ngvoorraad in 2017 en 2018 met bijna 400 woningen toe, vooral door de toevoeging van 325 nieuwbouwwoningen. Ook in de provincie Overijssel nam het aantal inwoners flink toe (tabel 2-1). De ontwikkeling van de bevolking bestaat uit het saldo van natuurlijke ontwikkelingen en migratiestromen. Het saldo van natuurlijke ontwikkelingen in Raalte was licht positief (10): er werden meer kinderen geboren dan dat er mensen zijn overleden. In de afgelopen jaren is het aantal geboorten en het aantal sterfgevallen echter steeds dichter bij elkaar komen te liggen (figuur 2-2). In 2018 was het saldo voor het eerst negatief, vanwege een toename van het aantal sterfgevallen. Vanwege de vergijzing zal dit aantal in de komende jaren toenemen. Zowel het binnen- als buitenlandse migratiesaldo voor Raalte waren positief, vooral in de periode 2016 t/m 2018.
Terwijl de bevolkingsgroei in de gemeente Raalte vooral het gevolg is van binnenlandse migratie, geldt voor de provincie Overijssel dat de buitenlandse migratie het meest heeft bijgedragen aan de bevolkingsgroei. tabel 2-1 O ntwik kel i ng be volk ing i n de gem ee nte Raalte en provinc ie O verijss el, naar de c ompo n e nte n di e d ez e o n twikk el in g be p al en, g emi d de ld per j a ar o ver de peri o de 201 4 t/m 2018
geboorte sterfte a. natuurlijke ontwikkeling vestiging vertrek b. binnenlandse migratie immigratie emigratie c. buitenlandse migratie
Gemeente Raalte 340 -330 10 1.220 -1.045 175 90 -75 15
Provincie Overijssel 11.620 -10.100 1.520 40.015 -39.965 50 8.015 -6.235 1.775
200
3.345
totaal (a+b+c)
Bron: CBS, bewerking RIGO fi g uur 2-2 Ge bo or te en s terf te i n de gem ee n te R aa lte e n pr o vi nci e Overi jss el , i n 2009 t/m 2 01 8 Overijssel
Raalte 450
14.000
400
13.000 12.000
350
11.000
300
10.000
250
geboorte
9.000geboorte
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
sterfte
2010
2009
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
7.000 2011
150
2010
8.000sterfte
2009
200
Bron: CBS, bewerking RIGO
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
7
fi g uur 2-3 Migr a ti es al d o n a ar l e ef ti j d ( to ta al va n bi nn e n - e n b u ite n la n dse mi gr a tie ) i n d e g emee nte Raalte e n i n de pr ovi ncie O veri jss el i n 2009 t/m 2018 Overijssel
Raalte
100
2.000
25-40 jaar
25-40 jaar
0
1.000
15-25 jaar
15-25 jaar
-100
0
< 15 jaar
< 15 jaar
totaal
totaal
2007
2018
2017
2015
2016
2014
2013
2012
2011
2009
-3.000
2010
-500 2008
-2.000
2007
-400
2017 en 2018 samenstelling buitenlandse migratie op moment van schrijven onbekend
2018
-1.000
-300
2012
-200
2017
40-65 jaar
2016
40-65 jaar
2014
3.000
200
2015
65+
2013
65+
2010
4.000
300
2011
400
2008
5.000
2009
500
Bron: CBS, bewerking RIGO fi guur 2-4 Binne n- en bui te nl ands m i grati es al do naar le efti jd i n de gem ee nte R aal te Raalte: buitenlandse migratie
Raalte: binnenlandse migratie
2018
2017
2016
2014
2015
2012
2018
totaal
totaal
2013
-400
< 15 jaar
< 15 jaar
2010
-300
-400
15-25 jaar
15-25 jaar
2011
-300
25-40 jaar
25-40 jaar
2008
-200
40-65 jaar
40-65 jaar
2009
-200
65+ 65+
2007
-100
2017
-100
2016
0
2015
0
2014
100
2013
100
2012
200
2011
200
2010
300
2009
300
2008
400
2007
400
2017 en 2018 samenstelling buitenlandse migratie op moment van schrijven onbekend
Bron: CBS, bewerking RIGO fi guur 2-5 Migr ati es al do naar herk oms t/ bes temmi ng (totaal van bi nne n - e n buite nl and) i n de gem ee nte R aal te i n 2011 t/m 2017
Raalte 350
buitenland
250
overig Nederland
150
overig Overijssel
overige buurgemeenten
50
Dalfsen
-50
Deventer
-150
Zwolle
-250
saldo
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
-350
Bron: CBS, bewerking RIGO
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
8
In figuur 2-3 en figuur 2-4 is de ontwikkeling van het migratiesaldo in de gemeente Raalte en de provincie Overijssel weergegeven naar leeftijdsklasse. Vóór het jaar 2013 kampte de gemeente Raalte met een negatief (binnenlands) migratiesaldo, vooral door het vertrek van jongeren voor werk of studie. Tegelijkertijd was er nauwelijks instroom van mensen in de gezinsfase (tussen 25 en 45 jaar). Sinds 2013 trekt de gemeente Raalte deze groep wel aan, terwijl het vertrek van jongeren uit de gemeente is afgenomen. Per saldo trekt de gemeente Raalte vooral inwoners uit de omliggende gemeenten en uit overige gebieden in Overijssel aan (figuur 2-5). Vooral uit Zwolle, maar ook uit Deventer en Dalfsen vestigden zich meer mensen in de gemeente Raalte dan dat er vertrokken. In 2016 en 2017 was ook het migratiesaldo met overig Overijssel positief, vooral met gemeenten in Twente (Almelo, Borne, Dinkelland). De toename van de vestiging uit Zwolle heeft vooral te maken met de gespannen woningmarkt in deze provinciestad. Volgens de hittekaart van BPD is Zwolle flink in trek en is de druk in afgelopen jaren toegenomen. 3 Het nabijgelegen Raalte, zowel met de auto als via twee treinstations goed bereikbaar, is een passend alternatief om mooi te wonen in de nabijheid van de stad.
Omvang en samenstelling huishoudens Omvang en ontwikkeling Anno 2019 wonen er in de gemeente Raalte circa 15.500 huishoudens (bron: CBS). Het aantal huishoudens is sinds 2013 flink toegenomen, en volgt daarmee de landelijke trend (figuur 2-6). De huishoudenstoename heeft te maken met de toename van het aantal inwoners, maar ook met de vergrijzing samenhangende toename van het aantal eenpersoonshuishoudens (huishoudensverdunning). fi guur 2-6 Ontwik kel i ng aantal huis houde ns in 200 5 tot 2019, i ndex cijfers, 20 13 = 100
106
104 102
100 98
96
Nederland
94
provincie Overijssel
92
gemeente Raalte 2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
90
Bron: CBS, bewerking RIGO
3
Zie ook: https://www.bpd.nl/actueel/nieuws/middelgrote-steden-steeds-meer-in-trek.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
9
Ook in de provincie Overijssel nam het aantal huishouden s toe, na een afname in de periode 2013 tot 2014 (landelijk nam het aantal huishoudens in 2013 slechts gering toe). Deze afname komt vooral door administratieve correcties, omdat het CBS in 2014 de berekeningswijze van de institutionele huishoudens heeft verandert. Door deze methodische wijziging is ook het aantal particuliere huishoudens afgenomen (of minder toegenomen). Dit vermoedelijk met name in de steden, waar het aanbod van verpleeg- en verzorgingshuizen het grootst is. Samenstelling huishoudens De gemeente Raalte is een echte gezinsgemeente. Circa 37% van de huishoudens bestaat uit gezinnen (landelijk 33%). Daarnaast wonen er in de gemeente Raalte veel oudere huishoudens. In totaal is 33% 65 jaar of ouder (landelijk 28%), waarvan 13% een eenpersoonshuishouden en 18% een tweepersoonshuishouden vormt (figuur 2-7, links). Een klein deel van de oudere huishoudens (2%) bestaat uit een gezin. fi guur 2-7 De hui shoude nss am enstel li ng in de gem ee nte R aal te naar ty pe huis houde n e n ink omensgr oe p
1%
inkomensgroep
huishoudenstype 15%
15%
< 23 jaar
37% 17%
primaire doelgroep
23 - 65 jaar alleenstaand
secundaire doelgroep
23 - 65 jaar paren
lage middeninkomens
65+ alleenstaand
22%
51%
hogere inkomens
65+ paren 13%
hoge middeninkomens
gezinnen
18%
5% 7%
Bron: CBS, RIGO-woningmarktsimulatie
Circa 15% van de huishoudens behoort tot de primaire doelgroep en 37% behoort tot de doelgroep met een inkomen tot € 38.035. Deze doelgroep is daarmee relatief klein, in Nederland ging het in 2018 om 45% (bron: WoON 2018). Ongeveer de helft van de huishoudens (51%) heeft een hoger inkomen van meer dan € 48.650 per jaar. Definitie inkomensgroepen, prijspeil 201 9:
Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.
Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag (een inkomen hebben boven de grenzen van de primaire doelgroep), met een belastbaar jaarinkomen tot € 38.035.
Lage middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 3 8.035 en € 42.436.
Hoge middeninkomens: een belastbaar jaarinkomen tussen € 42.436 en € 48.650.
Hogere inkomens: een belastbaar jaarinkomen boven € 48.650.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
10
Omvang en samenstelling woningvoorraad Omvang woningvoorraad Anno 2019 bestaat de bewoonde woningvoorraad in Raalte uit circa 15.285 (zelfstandige) woningen (bron: CBS). De totale reguliere woningvoorraad is met 15.760 woningen groter, omdat een deel niet bewoond wordt als gevolg van frictieleegstand (door bijvoorbeeld een verhuizing of voorgenomen renovatie/ sloop) of door structurele leegstand. Anno 2019 bedraagt de totale (frictie)leegstand in Raalte naar schatting 3% (landelijk gaat het om circa 5%). Het aantal huishoudens is met 15.500 groter dan de 15.285 bewoonde (zelfstandige) woningen. Circa 215 huishoudens wonen buiten de reguliere voorraad: in onzelfstandige eenheden, in recreatiewoningen, of zijn inwonend bij een ander huishouden. Samenstelling voorraad naar eigendom en woningtype De meeste bewoonde (zelfstandige) woningen zijn in bezit van eigenaar-bewoners: 68% van de voorraad is een koopwoning (tabel 2-2). Circa 7% van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen. Het bewoonde corporatiebezit bedraagt in Raalte 2 5% (landelijk circa 30%). Het corporatiebezit is vrijwel geheel in eigendom van Salland Wonen. Daarnaast hebben De Veste, Mooiland en Woonzorg Nederland in totaal 100 zelfstandige huurwoningen in bezit, waar vooral oudere huishoudens met een bepaalde zorgbehoefte (extramuraal) wonen. tabel 2-2
Sam e ns te lli ng bew oonde voorr aad naar e i ge ndom i n gem ee nte Raalte, 201 9
aantal
aandeel
koop
10.445
68%
particuliere huur
1.115
7%
corporatie huur
3.725
25%
SallandWonen
3.625
24%
overige corporaties
100
1%
totaal bewoonde voorraad
15.285
100%
Bron: CBS, gemeente Raalte, corporaties in Raalte, bewerking RIGO
In figuur 2-8 is de samenstelling van de koop- en huursector weergegeven. De koopsector in Raalte bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen (95%). De huursector bestaat vaker uit appartementen. Binnen het corporatiebezit is 28% een appartement, waarvan de meerderheid beschikt over een lift in het gebouw.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
11
fi guur 2-8 S ame ns te lli ng bew oonde voorr aad naar w oni ngty pe in gem ee nte R aal te, 201 9
100%
3%
2%
80%
4% 8%
7%
10% 8%
21%
appartement zonder lift
appartement met lift 60%
40%
grondgebonden 95%
88%
81%
73%
20%
0% koop
particuliere huur corporatie huur
totaal
Bron: CBS, gemeente Raalte, corporaties in Raalte, bewerking RIGO
Samenstelling voorraad naar huur- en koopprijs
Definitie huurprijsklassen, prijspeil 2019
Een groot deel (81%) van het bezit van de corporaties in Raalte bestaat uit woningen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens (figuur 2-9). Circa 6% van het corporatiebezit heeft een huurprijs net onder de liberalisatiegrens en 3% wordt boven de € 720 aangeboden. Binnen de particuliere huursector gaat het naar schatting om circa 30% van de woningen met een huurprijs boven de € 720.
Tot kwaliteitskortingsgrens: < € 424,44
Kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens: € 424,44 - € 607,46
1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens: € 607,46 - € 651,03
2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens : € 651,03 - € 720,42
Boven liberalisatiegrens: > € 720,42
fi guur 2-9 S ame ns te lli ng bew oonde huur voorr aad naar pr ijsk l ass e i n geme ente R aal te, 2019
100% 80% 60%
30%
20%
9% 8% 9%
18%
72%
60%
particuliere huur
1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens
kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens
29%
0%
vrije sector 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
15% 8%
40%
3% 6% 9%
9%
14%
corporatie huur
totaal huur
tot kwaliteitskortingsgrens
Bron: corporaties in Raalte, RIGO woningmarktsimulatie
Binnen de koopsector heeft 17% van de voorraad een door de bewoners geschatte verkoopwaarde tot € 200.000 (figuur 2-10). De meerderheid (55%) heeft een waarde van meer dan € 275.000, waarvan circa 18% meer dan € 400.000.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
12
fi guur 2-10 S ame ns te lli ng bew oonde k oopwoni nge n naar pri jskl asse i n gem ee nte R aalte, 2 019
verkoopwaarde 17%
18%
tot € 200.000 € 200.000 tot € 275.000 28% 37%
€ 275.000 tot € 400.000 meer dan € 400.000
Bron: RIGO woningmarktsimulatie, mede op basis van WOZ gemeente Raalte
Samenstelling van de bewoners Samenstelling huurders en eigenaar-bewoners Bijna 43% van de eigenaar-bewoners bestaat uit gezinnen (figuur 2-11). De huurders in het corporatiebezit bestaan voor een groot deel uit eenpersoonshuishoudens ( 52%, figuur 2-11) en ouderen (in totaal is 43% van de huurders 65 jaar of ouder). Circa een vijfde van de huurders in het corporatiebezit bestaat uit gezinnen. fi guur 2-11 H ui shoude ns sam e ns tel li ng van huurders e n e i ge naar - bew oners naar l ee fti jd e n ty pe in gem ee nte R aalte, 20 19
100% 80%
27% 43% 10%
60%
40%
15% 20%
36% 16%
26%
15%
8%
10%
20%
19%
30%
0%
9% 0% koop
3% particuliere huur
gezinnen
21%
65+ paren
65+ alleenstaand 18% 13%
17%
23 - 65 jaar paren 23 - 65 jaar alleenstaand < 23 jaar
26%
15% 1% 1% corporatie huur totaal huishoudens
Bron: CBS, corporaties in Raalte, RIGO woningmarktsimulatie
In figuur 2-12 is de leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en huurders weergegeven. De huidige groep ouderen is opgegroeid in een tijd waarin het huren van een woning nog heel gewoon was, wat goed zichtbaar is in de leeftijdsopbouw van huurders in de corporatiesector. In tegenstelling tot de huurderspopulatie is de groep eigenaar-bewoners in de leeftijd van 55 tot 75 jaar veel groter dan de groep van 75 jaar en ouder. Dit komt omdat na de oorlog langzaam maar zeker de situatie is ontstaan dat alleen de lagere inkomens geen woning kochten. Het eigen woningbezit onder de nieuwe generatie ouderen ligt daardoor hoger dan
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
13
onder de huidige generatie ouderen. Doordat ouderen niet vaak verhuizen, gaan de woonpatronen van ouderen door deze generatieverschillen in de komende tijd flink veranderen. Dat betekent dat het aantal ouderen in de koopsector in de komende jaren sterk zal toenemen. fi guur 2-12 Lee fti jds opbouw van ei ge naar- bew oner s en huur ders i n de c or por ati esec tor in ge mee nte Raalte, 2019
3.000
eigenaar bewoners
2.500
huurders corporatie
2.000 1.500
1.000 500
85+
75 tot 85 jaar
65 tot 75 jaar
55 tot 65 jaar
45 tot 55 jaar
35 tot 45 jaar
25 tot 35 jaar
tot 25 jaar
0
Bron: corporaties in Raalte, RIGO woningmarktsimulatie
Samenstelling naar inkomensgroep Het gros (67%) van de eigenaar-bewoners heeft een hoger inkomen van meer dan € 48.650 per jaar (figuur 2-13, rechts). Ongeveer een vijfde deel behoort tot de doelgroep tot € 38.035. Voor een deel kan het gaan om huishoudens die te maken hebben gehad m et een inkomensterugval, maar het grootste deel zal de woning lang geleden (met een hoger inkomen en goedkoop) hebben gekocht. Links in figuur 2-13 is de bewoning van de gereguleerde huurvoorraad tot € 720 van de corporaties in Raalte weergegeven. Circa 79% van de totale huurderspopulatie behoort tot de doelgroep tot € 38.035. Daarmee woont volgens de landelijke definitie circa 21% van de huurders goedkoop scheef, wat iets hoger is dan landelijk (18%). De term ’goedkope scheefheid’ wordt landelijk gebruikt als aanduiding van de situatie dat iemand met een inkomen boven de € 38.035 in een woning woont met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. Rond de 5% van het corporatiebezit tot € 720 wordt bewoond door de lage middeninkomens. Als deze groep ook tot de doelgroep van de corporaties wordt gerekend , bedraagt de omvang van de goedkope scheefheid 16% (de midden- en hogere inkomens met een inkomen vanaf € 42.436, prijspeil 2019). Ook in 2016 en 2017 ging het ongeveer om deze omvang (15%, bron: Lokale Monitor Wonen), na een periode waarin de goedkope scheefheid afnam.
Mogelijk is anno 2019 de doorstroming naar de koopsector voor de midden- en de hogere inkomens lastiger geworden als gevolg van prijsstijgingen.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
14
fi guur 2-13 Omvang inkom e ns groe pe n i n het c orpor atie bezi t tot € 7 2 0 e n in de k oopsec tor in gem ee nte R aal te, 2019 2%
corporatie huurders tot € 720
eigenaar-bewoners
11% 4%
18%
primaire doelgroep
5%
primaire doelgroep
secundaire doelgroep 49%
5%
lage middeninkomens
hoge middeninkomens
8%
hoge middeninkomens
hogere inkomens
30%
secundaire doelgroep
lage middeninkomens
hogere inkomens
67%
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Actuele marktspanning Woonwensen van doorstromers Van de huishoudens in de gemeente Raalte (doorstromers) zou naar schatting 12% (beslist) willen verhuizen. Inclusief de groep die dat (heel) misschien zou willen gaat het om 26%. Het overgrote deel van deze doorstromers is op zoek naar een koopwoning. Ruim de helft zoekt een grondgebonden koopwoning (57%, tabel 2-3). Vooral 30 tot 45-jarigen zoeken een woning in dit segment (83%). De ouderen die verhuisgeneigd zijn, willen veelal kleiner en/of gelijkvloers gaan wonen. Het kan gaan om een appartement, bungalow of een andere gelijkvloerse grondgebonden woning (nultredenwoning). De stap van huur naar koop komt op deze leeftijd nauwelijks nog voor, de stap van koop naar huur wat vaker. In dat laatste geval stelt men vaak wel hoge kwaliteitseisen en komt men – volgens het WoON – daardoor relatief vaak uit bij het duurdere huursegment (meer dan € 720). tabel 2-3 W oonwe ns en van door str omer s e n thuisw one nde star ters naar l ee fti jd in R aal te
koop
huur
grondgebonden appartement doorstromers
grondgebonden
appartement
totaal
< 23 jaar
63%
0%
23%
14%
100%
40
23 tot 30 jaar
76%
2%
18%
5%
100%
420
30 tot 45 jaar
83%
2%
12%
3%
100%
1.050
45 tot 65 jaar
60%
15%
9%
17%
100%
1.510
65+
20%
26%
9%
45%
100%
1.020
totaal
57%
13%
11%
19%
100%
4.030
starters (thuiswonend) < 23 jaar
N=
36%
13%
13%
38%
100%
350
23 tot 30 jaar
53%
11%
13%
22%
100%
420
30+
55%
9%
9%
28%
100%
90
totaal
50%
9%
14%
27%
100%
850
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
15
Jongeren en woonwensen van starters Anno 2019 wonen er in de gemeente Raalte ruim 4.355 jongeren (personen) tussen 15 en 25 jaar die mogelijk op korte termijn een start willen maken aan hun wooncarrière. Het aantal jonge huishoudens tot 25 jaar is met 225 klein van omvang in Raalte (circa 85 huishoudens tot 23 jaar). Dit lage aantal kent verschillende oorzaken. Ten eerste geldt dat een belangrijk deel van de jongeren de gemeente verlaat om elders te gaan studeren of werken. Ten tweede geldt dat de jongeren die wél in Raalte blijven, vaak lang in het ouderlijk huis blijven wonen. Daarmee creëert men de mogelijkheid om te sparen en vervolgens direct – samen met een partner – de stap te zetten naar een grondgebonden koopwoning. Mede door de kleine aantallen is het lastig om exacte uitspraken te doen over het aantal potentiële starters. Als aan jongeren die nog in het ouderlijk huis wonen gevraagd wordt of men in de komende twee jaar een start wil maken aan de wooncarrière, geven er naa r schatting 850 aan dit mogelijk wel te willen (bron: woningmarksimulatie Rigo). Welk deel van deze vraag ook daadwerkelijk geëffectueerd wordt, is moeilijk te zeggen. De kwalitatieve woonvoorkeuren van de potentiële starters gaan vooral uit naar grondgebonden koopwoningen (50%, tabel 2-3). Een ander deel geeft aan een huurappartement te wensen (27%).
Dit appartement fungeert vaak als tussenstap naar de grondgebonden koopwoning, die ook voor deze groep vaak het einddoel is. Vraagaanbodverhoudingen Van de totale groep verhuisgeneigde huishoudens in Raalte is bekend welke woning men na verhuizing zou willen betrekken en welke woning men leeg achterlaat bij een mogelijke verhuizing. Omdat in de praktijk niet elk huishouden met een verhuiswens verhuist en woonwensen kunnen worden bijgesteld, spreken we over het ‘potentiële aanbod’ en de ‘potentiele vraag’. In figuur 2-14 staan beide tegen elkaar afgezet. Bij de vraag is ook rekening gehouden met de starters die zeker of misschien in de gemeente Raalte willen blijven wonen. fi g uur 2-14 D e p o te n ti ël e vr aa g a an b o d ver ho u di n ge n i n d e g eme en te R a al te, 2018
3.000
2.500
vraag starters
2.000
vraag doorstromers
1.500
potentieel aanbod
1.000 500 0 grondg.
app.
grondg.
koop
app. huur
Raalte
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Binnen de grondgebonden koopsector is er, rekening houdend met de vraag van starters, meer vraag dan aanbod. Hetzelfde geldt voor koop- en huurappartementen, terwijl de markt voor grondgebonden huurwoningen ontspannen is. Bij dit beeld gelden wel enkele kanttekeningen. De vraag naar appartementen is voor een belangrijk deel afkomstig van ouderen,
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
16
die zeer kritisch zijn alvorens te verhuizen en (indien beschikbaar) kunnen zij een gelijkvloerse grondgebonden woning prefereren (nultredenwoning). Een ander deel van de vraag naar appartementen (met name in de huur) is afkomstig van jongeren. Voor hen is een appartement vaak een tussenstap naar een grondgebonden w oning en als deze meteen beschikbaar is, zal in ieder geval een deel deze tussenstap willen overslaan. De kwalitatieve fricties vallen door substitutie en de flexibiliteit van de bestaande voorraad vermoedelijk lager uit dan figuur 2-14 doet vermoeden. Woonwensen kunnen worden bijgesteld en de voorraad kan verschillende doelgroepen huisvesten. Huursector Overall bezien zijn de vraagaanbodverhoudingen binnen de huursector ongeveer in evenwicht (grondgebonden woningen en appartementen samengenomen). Ook op basis van woonruimteverdelingscijfers van SallandWonen blijken er binnen de sociale huursector geen grote tekorten. 4 Men vindt met een gemiddelde zoektijd 5 van 5,5 maand in 2018 een huurwoning in de gemeente Raalte. Om de woningen te verhuren moet S allandWonen veel kandidaten per woning benaderen: circa 40% van de aanbiedingen wordt geweigerd. In figuur 2-15 zijn de vraagaanbodverhoudingen in de (totale) huursector uitgesplitst naar huurprijs.
De ontspannen markt voor grondgebonden huurwoningen is vooral zichtbaar bij de goedkopere huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens. Dit heeft te maken met een groot potentieel aanbod, dat ontstaat als huishoudens die willen doorstromen naar de koopsector dit ook daadwerkelijk doen of als ouderen daadwerkelijk de stap zetten naar een appartement / gelijkvloerse woning. In het segment boven de aftoppingsgrens zijn er bezien vanuit de woonwensen tekorten. Kantekening daarbij is dat binnen de sociale huursector vooral een vraag naar een zo hoog mogelijke kwaliteit in de woonwensen doorklinkt. In veel gevallen geldt: hoe hoger de huurprijs, hoe meer kwaliteit. De hogere huurprijs wordt daarbij veelal voor li ef genomen, omdat deze deels wordt gecompenseerd door de huurtoeslag. fi g uur 2-15 D e p o te n ti ël e vr aa g a an b o d ver ho u di n ge n i n d e h uur sec tor n aar pri jskl a sse, 2019
1.200
vraag starters
1.000 800
vraag doorstromers
600
potentieel aanbod
400 200
0 < €424
€424 tot €607
€607 tot €651
€651 tot €720
> €720
Raalte
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
4
Bron: Woonruimteverdeling 2017 SallandWonen.
5
Verschil (in maanden) tussen moment eerste reactie en ingangsdatum huurcontract.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
17
Koopsector Overall bezien is er binnen de koopsector meer vraag dan aanbod. Deels gaat het om gelijkvloerse/nultredenwoningen (zoals appartementen), maar ook grondgebonden woningen hebben een goede marktpositie. In figuur 2-16 staan de vraagaanbodverhoudingen naar koopprijs weergegeven. Met name voor woningen tot € 200.000 geldt dat er meer vraag is dan aanbod. Voor een belangrijk deel is deze vraag afkomstig van starters. Daarnaast zijn er jonge doorstromers op zoek naar een betaalbare eengezinswoning. Oudere doorstromers zijn vaak op zoek naar een gelijkvloerse woning, zoals een appartement. Een deel van hen is op zoek naar een duurdere gelijkvloerse woning (met een hoge woonkwaliteit). fi g uur 2-16 D e p o te n ti ël e vr aa g a an b o d ver ho u di n ge n bi nn en de gro n d ge b on d en k o o psec tor n a ar type woni ng, 20 19
1.200
vraag starters
1.000
vraag doorstromers
800
potentieel aanbod
600
400 200 0 tot € 200.000 € 200.000 tot € 275.000 tot meer dan tot € 200.000 € 200.000 tot € 275.000 tot meer dan € 275.000 € 400.000 €400.000 € 275.000 € 400.000 €400.000 grondgebonden
appartement
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Voor starters en jonge doorstromers met een beperkte bestedingsruimte kan het vanwege prijsstijgingen in de koopsector lastig zijn om een koopwoning te bemachtigen. Landelijk zijn de prijzen in de koopsector flink gestegen en ook in de gemeente Raalte zijn koopwoningen duurder geworden. In 2018 lag de gemiddel de WOZ-waarde van de totale woningvoorraad in Raalte op € 233.000; in 2015 ging het nog om € 229.000 (bron: CBS). In figuur 2-17 is de ontwikkeling van de verkoopprijzen van bestaande woningen weergegeven (bron: CBS). Sinds 2013 is de gemiddelde verkoopwaarde in de gemeente Raalte sterk gestegen, conform de landelijke trend. Van de verkochte woningen in de gemeente Raalte lag de gemiddelde verkoopwaarde in 2018 op € 256.000. Daarnaast nam de gemiddelde verkooptijd van woningen in de gemeente Raalte af, van 166 dagen in het vierde kwartaal van 2014 tot 62 dagen in het vierde kwartaal van 2018 (Bron: NVM). Daarmee is de druk op de koopsector in de afgelopen jaren toegenomen.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
18
fi guur 2-17 Ontwi kke li ng verkoopprijze n bes taande w oni nge n € 280.000 € 260.000 € 240.000 € 220.000
€ 200.000 € 180.000 Nederland
€ 160.000
gemeente Raalte
€ 140.000
provincie Overijssel 2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
€ 120.000
Bron: CBS, bewerking RIGO
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
19
Ontwikkeling huishoudens Inleiding Eén van de belangrijkste invloedsferen op de woningmarkt is de demografische ontwikkeling. In paragraaf 3.2 wordt de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens in de gemeente Raalte besproken. In paragraaf 3.3 wordt de ontwikkeling van de samenstelling besproken, naar huishoudenstype en inkomensgroep. In het volgende hoofdstuk wordt inzichtelijk gemaakt welke effecten deze ontwikkelingen hebben op de ontwikkeling van de woningbehoefte.
Demografische bandbreedten Demografische prognoses zijn met bandbreedten omgeven. In figuur 3-1 is te zien dat verschillende bestaande prognosemodellen voor de gemeente Raalte verschillende uitkomsten laten zien. Dit heeft mede te maken met aannamen over de migratie en de ontwikkeling van de woningbouw. fi guur 3-1 Ontwi kke li ng aantal huis houdens in de gem ee nte Raal te, w erke li jk i n 2 009 tot 201 9 en pro g n ose tot 20 50 vol ge ns di ver se pro g no se vari a nte n
17.000 16.500 16.000 15.500 15.000 prognose Primos 2016 14.500
prognose Primos 2018
prognose CBS/Pearl 2016
14.000
2050
2048
2046
2044
2042
2038
2036
2034
2032
2030
2028
2026
2024
2022
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2040
werkelijke ontwikkeling
13.500
Bron: CBS, diverse prognoses, bewerking RIGO
Het werkelijke aantal huishoudens in 2019 in de gemeente Raalte ligt boven het geprognosticeerde aantal huishoudens volgens de meest recente Primosprognose (2018). De werkelijke ontwikkeling volgt de ‘oude’ Primosprognose uit 2016. Gegeven de meest recente ontwikkelingen is de Primosprognose 2018 enigszins behoudend, maar de toekomstige groei van het aantal huishoudens kan vanwege onzekerheden ook lager uitvallen. De primosprognose 2018 In deze studie wordt aangesloten bij de Primosprognose 2018, maar er wordt vanuit gegaan dat de voorspelde groei in de periode 2019 tot 2025 bovenop het werkelijke aantal huishoudens in 2019 terecht komt (dat hoger ligt dan het prognosejaar 2019). In tabel 3-1 staat de
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
20
ontwikkeling van het aantal huishoudens bij deze aanname weergegeven in de periode 2019 tot 2025, 2030 en 2040. In de periode 2019 tot 2025 wordt een groei verwacht van 500 huishoudens. Na 2025 vlakt de huishoudensgroei geleidelijk af. Vanaf 2035 stabiliseert het aantal huishoudens en na 2040 zal het aantal huishoudens geleidelijk aan afnemen. 6 Op de factsheets in bijlage 1 staat de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de kernen van de gemeente Raalte weergegeven, uitgaande van de Primosprognose 2018 voor de optelsom tot het gemeentelijke totaal. tabel 3-1 Ontwik kel i ng aantal huis houde ns in de gem ee nte R aal te in 2019 tot 2025, 203 0 e n 2040 vo l ge ns de Prim opr o g no se 2018
aantal huishoudens 2019 (werkelijk) Primos 2018
2025
ontwikkeling aantal huishoudens
2030
2040 2019-2025 2025-2030 2030-2040 2019-2040
15.495 15.995 16.270 16.280
500
275
10
785
Bron: CBS, Primosprognose 2018, bewerking RIGO
Ontwikkeling huishoudenssamenstelling Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd en type Voor het bepalen van de kwantitatieve ontwikkeling van de woningbehoefte is vooral de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens van belang. Voor inzicht in de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte is vooral de ontwikkeling van de huishoudenssamenstelling van belang. In figuur 3-2 is deze ontwikkeling weergegeven volgens de Primosprognose 2018. Vooral het aantal ouderen neemt toe, terwijl het aantal tweepersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar en het aantal gezinnen geleidelijk afneemt. fi guur 3-2 Aantal hui shoude ns naar hui s houde ns ty pe i n de geme e nte R aal te i n 2019 e n i n 2025, 2030 en 2040
6.000 5.000
2019
4.000
2025
3.000
2030
2.000
2040
1.000
gezin
65+ tweepersoons
65+ eenpersoons
23 tot 65 jaar tweepersoons
23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar
0
Raalte
Bron: CBS, prognose Primos 2018, bewerking RIGO
6
In de periode 2019 tot 2029 neemt het aantal huishoudens volgens de Primosprognose 2018 toe met 730 huishoudens.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
21
fi guur 3-3 A antal hui shoude ns naar l ee fti jd i n de gem ee nte R aalte i n 2019 e n i n 2025, 2030 e n 2040
2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
2019 2025
2030
90+
85 tot 90 jaar
80 tot 85 jaar
75 tot 80 jaar
70 tot 75 jaar
65 tot 70 jaar
60 tot 65 jaar
55 tot 60 jaar
50 tot 55 jaar
45 tot 50 jaar
40 tot 45 jaar
35 tot 40 jaar
30 tot 35 jaar
25 tot 30 jaar
tot 25 jaar
2040
Bron: CBS, prognose Primos 2018, bewerking RIGO
Ontwikkeling koopkracht van huishoudens De huishoudensontwikkeling is door RIGO gecombineerd met de verwachte ontwikkeling van de koopkracht. Hierbij wordt uitgegaan van de gemiddelde koopkrachtontwikkeling zoals deze in het verleden heeft plaatsgevonden (de periode 20 00 tot 2018). Dit komt neer op een toename van de koopkracht van gemiddeld 0,41 procentpunt per jaar (de basisvariant in deze studie).
Ontwikkeling huishoudens naar inkomensgroep In figuur 3-4 en tabel 3-2 is de ontwikkeling van inkomensgroepen weergegeven. Vooral de secundaire doelgroep neemt toe, en daarmee ook de totale doelgroep met een inkomen tot € 38.035. Dit hangt samen met de vergrijzing. In figuur 3-5 is de ontwikkeling van de samenstelling van de totale doelgroep tot € 38.035 weergegeven (in tabel 3-3 staat dit voor elke inkomensgroep weergegeven). Uit figuur 3-5 blijkt dat het aandeel alleenstaande ouderen van 65 jaar of ouder binnen de doelgroep tot € 38.035 flink toeneemt. Dit op basis van hun belastbaar jaarinkomen, maar een toenemend deel heeft wel vermogen in de vorm van eigenwoningbezit.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
22
fi guur 3-4 Ontwik kel i ng i nk om ensgr oe pe n in 2019 tot 2025, 2030 e n 2040
1.200 1.000 800 600 400 200 0 -200 -400 -600 -800
2030-2040 2025-2030 2019-2025
primaire doelgroep
secundaire doelgroep
lage hoge hogere inkomens middeninkomens middeninkomens Raalte
Bron: RIGO woningmarktsimulatie tabel 3-2
Omvang ink om ensgr oepe n in 2019 tot 2025, 2030 e n 204 0
Raalte 2019
2025
2030
2040
a. primaire doelgroep
15%
15%
15%
15%
b. secundaire doelgroep
22%
24%
26%
28%
c. lage middeninkomens
5%
6%
6%
6%
d. hoge middeninkomens
7%
7%
7%
6%
e. hogere inkomens
51%
49%
47%
45%
totaal
100%
100%
100%
100%
doelgroep tot € 38.035 (a+b)
37%
39%
40%
43%
Bron: RIGO woningmarktsimulatie fi guur 3-5 Sam e ns te lli ng doel groe p tot € 38.035 i n 2019 tot 2025, 2 030 e n 2040
100%
80%
16%
14%
13%
12%
21%
22%
21%
19%
30%
35%
6%
5%
4%
26%
24%
1%
1%
21% 1%
2019
2025
2030
40%
0%
65+ tweepersoons 65+ eenpersoons
60%
20%
gezin
40%
47%
3%
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar
18% 1% 2040
Raalte
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
23
tabel 3-3
Sam e ns te lli ng i nkom e ns groe pe n i n 2019 tot 202 5, 2030 e n 2 040 primaire doelgroep
secundaire doelgroep
lage middeninkomens
hoge middeninkomens
hogere inkomens
2019 2025 2030 2040 2019 2025 2030 2040 2019 2025 2030 2040 2019 2025 2030 2040 2019 2025 2030 2040 < 23 jaar
1%
0%
0%
0%
0%
0%
23 tot 65 jaar eenpersoons
27% 26% 24% 21% 25% 23% 20% 16% 17% 17% 16% 14% 15% 15% 15% 14%
7%
7%
7%
7%
23 tot 65 jaar tweepersoons
5%
65+ eenpersoons
28% 33% 37% 44% 31% 36% 41% 49%
65+ tweepersoons
16% 16% 15% 12% 24% 25% 25% 23% 32% 35% 37% 37% 28% 30% 31% 30% 14% 16% 18% 18%
1% 4%
1% 3%
1% 3%
1% 6%
1% 5%
1% 4%
1%
0%
0%
0%
3% 15% 12% 11% 7%
0%
1%
0%
0%
9% 21% 18% 15% 13% 24% 22% 21% 18%
9% 12% 15%
8% 11% 14% 19%
2%
3%
4%
5%
gezin
22% 21% 20% 19% 12% 10%
totaal
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
9%
8% 29% 27% 25% 25% 28% 25% 24% 24% 53% 52% 51% 52%
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
24
Ontwikkeling woningbehoefte Inleiding In dit hoofdstuk worden de gevolgen van de demografische ontwikkelingen besproken voor de ontwikkeling van de woningbehoefte (paragraaf 4.2). In paragraaf 4.3 wordt ingezoomd op de ontwikkeling van de behoefte aan koopwoningen en in paragraaf 4.4 worden de ontwikkelingen in de huursector weergegeven. Op de factsheets in bijlage 1 staan de resultaten voor de kernen in de gemeente Raalte weergegeven. Bij de analyses van de woningbehoefte is gekozen voor een helder uitgangspunt: er wordt uitgegaan van constante woonpatronen. Hierbij wordt verondersteld dat de woonpatronen naar leeftijd, huishoudensamenstelling en inkomen in de toekomst gelijk blijven aa n de situatie van dit moment. Dit is niet alleen een helder, m aar ook een realistisch uitgangspunt: de meeste huishoudens wonen naar wens (niet meer dan 12% van de huishoudens in Raalte is in de komende twee jaar (beslist) verhuisgeneigd). Alleen voor ouderen is gecorrigeerd voor generatieverschillen: de ouderen van de toekomst wonen vaker dan de huidige generatie ouderen in grondgebonden koopwoningen, omdat ze hier op dit moment al wonen. Naast demografische ontwikkelingen zijn ook economische ontwikkelingen van belang, omdat als mensen meer te besteden hebben dit een effect zal hebben op de kwalitatieve woningvraag.
Neemt het inkomen structureel toe, dan zal de behoefte verschuiven naar meer luxe woningen terwijl de behoefte aan sociale huurwoningen logischerwijs wat minder wordt. Omgekeerd geldt dat als de inkomens structureel afnemen, de behoefte aan sociale huurwoningen toeneemt. Deze structurele ontwikkelingen bepalen de ontwikkeling van de woningbehoefte. Schommelingen in deze ontwikkelingen bepalen de situatie op een bepaald moment in de tijd, zoals deze naar voren komt uit vraagaanbodverhoudingen. Dit laatste is erg veranderlijk en wordt daarom bij de analyses van de ontwikkeling van de woningbehoefte buiten beschouwing gelaten. De woningbehoefte wordt alleen doorgerekend op basis van een langjarig gemiddelde (de structurele ontwikkeling). Bij de analyses in paragraaf 4.2 t/m 4.5 wordt uitgegaan van een toename van de koopkracht van 0,41 procentpunt per jaar (de gemiddelde koopkrachtontwikkeling over de periode 2000 tot 2018). In paragraaf 4.5 wordt het effect verkend van meer en minder economische groei.
Ontwikkeling woningbehoefte In figuur 4-1 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en woningtype weergegeven. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt toe. Terwijl het aantal ouderen in grondgebonden koopwoningen toeneemt, worden er nieuwe jonge gezinnen gevormd die ook graag in dit woningtype willen wonen (zie ook figuur 4-2). In de periode 2019 tot 2030 gaat het om een toename van circa 450 grondgebonden koopwoningen. Na 2030 stabiliseert de behoefte en neemt gering af met 80 woningen in 2030 tot 2040. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen stabiliseert. Rond 2025/2030 neemt de behoefte geleidelijk af, door het overlijden van oudere huurders en een beperkte nieuwe instroom van jongere huurders. De afname van de behoefte hoeft niet direct te leiden tot leegstand. Als deze woningen voldoende kwaliteit hebben, kunnen nieuwe doelgroepen
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
25
worden aangetrokken. Zo kunnen jongeren die nu een tussenstap maken in een huurappartement, wellicht rechtstreeks een grondgebonden woning bemachtigen. En als de woningen gelijkvloers zijn, kunnen deze mogelijk ook interessant zijn voor ouderen. De behoefte aan koop- en huurappartementen neemt toe, vooral onder ouderen. Deels gaat het om specifiek voor ouderen geschikte woningen (nultredenwoning). Dit kan ook een ‘grondgebonden appartement’ zijn, zoals een appartement op de begane grond of een wat kleinere gelijkvloerse grondgebonden woning (geen appartement). fi guur 4-1 Ontwik kel i ng w oni ngbehoefte naar ei ge ndom e n w oni ngtype i n 2019 tot 2 025, 2030 en 2040
600
2030-2040
400
2025-2030
200
2019-2025
0 -200 -400 -600 grondgebonden appartement grondgebonden appartement koop
huur
Raalte Bron: RIGO woningmarktsimulatie fi guur 4-2 Ontwi kke li ng w oni ngbehoefte naar ei ge ndom, woni ngty pe e n huis houdens am e ns tel ling in 2019 tot 2025
800
gezinnen
600 400
65+ paren
330
65+ alleenstaand
200
110
70
0
23 - 65 jaar alleenstaand
-30
-200
< 23 jaar
-400 grondgebonden appartement grondgebonden appartement
koop
23 - 65 jaar paren
totaal (saldo)
huur Raalte
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
26
Ontwikkeling behoefte koopwoningen In tabel 4-1 is de ontwikkeling van de behoefte in de koopsector weergegeven, naar woningtype en prijsklasse. De toename van de behoefte aan koopwoningen in de periode 2019 tot 2025 bestaat vooral uit grondgebonden woningen tussen € 275.000 en € 400.000, gevolg door woningen onder de € 275.000. Voor appartementen geldt dat in elk prijssegment de behoefte gering toeneemt. tabel 4-1 Ontwik kel i ng be hoe fte aan k oopw oni nge n naar woni ngtype en pri jskl asse i n 2019 tot 2025, 2030 en 2040
grondgebonden
appartement
2019
2019-2025
2025-2030
tot € 200.000
1.610
80
50
10
€ 200.000 tot € 275.000
2.730
70
30
-45
€ 275.000 tot € 400.000
3.690
130
45
-15
meer dan € 400.000
1.890
50
5
-30
2030-2040
9.920
330
130
-80
tot € 200.000
170
20
15
25
€ 200.000 tot € 275.000
190
30
25
30
€ 275.000 tot € 400.000
130
30
25
20
meer dan € 400.000
40
10
5
0
530
70
70
75
10.450
400
200
-5
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Ontwikkeling behoefte huurwoningen In deze paragraaf worden nadere analyses verricht naar de ontwikkeling van de behoefte aan huurwoningen. In figuur 4-3 is de ontwikkeling van de behoefte naar verhuurder en huurprijs weergegeven. In de eerstkomende jaren neemt de behoefte aan huu rwoningen tot € 720 gering toe. Ervan uitgaande dat de verschillende verhuurders de doelgroepen in gelijke mate blijven bedienen als op dit moment, manifesteert de toename van de behoefte zich in het corporatiebezit (75 woningen in de periode 2019 tot 2025). Het gaat vooral om een toenemende behoefte aan appartementen met lift en nultredenwoningen ( tabel 4-2 en tabel 4-3), als gevolg van de vergrijzing. Deze toenemende behoefte kan ook worden opgevangen in bestaande gelijkvloerse grondgebonden huurwoningen. Rond 2030 stabiliseert de behoefte en in de periode tot 2040 ontstaat er een geleidelijke afname van de beho efte. Als de omvang van de goedkope scheefheid afneemt naar 18% in 2025 (exclusief de lage middeninkomens naar 13%) kan de omvang van het corporatiebezit ongeveer gelijk kan blijven. Dan moet er wel voldoende aantrekkelijk aanbod zijn voor midden - en hogere inkomens om naar door te stromen. Ook de behoefte aan huur met een huurprijs boven € 720 neemt toe, vooral na 2030. Het gaat om appartementen met lift, afkomstig van de toenemende groep ouderen.
Landelijk geldt dat ouderen zich in toenemende mate op dit segment oriënteren, maar het is ook een kritische groep woonconsumenten. Aan de behoefte kan ook worden voldaan met een gelijkvloerse-/nultredenwoning.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
27
fi guur 4-3 Ontwik kel i ng be hoe fte aan huurw oni nge n in de per iode 2 019 tot 2025, 2030 e n 20 40 150 100
2030-2040
50
2025-2030
0
2019-2025
-50 -100 -150
corporatie huur
particuliere huur
totaal
< € 720
> € 720 Raalte
Bron: RIGO woningmarktsimulatie tabel 4-2 Ontwik kel i ng be hoe fte aan c orpor atie huurw oni nge n naar woni ngtype i n de peri ode 2019 tot 2025, 2030 e n 2 040
Raalte 2019
2019-2025 2025-2030
2030-2040
grondgebonden
2.700
-10
-40
-250
appartement met lift
770
115
105
265
appartement zonder lift
250
-15
0
-20
totaal
3.720
90
60
0
tabel 4-3 Ontwik kel i ng be hoe fte aan c orpor atie huurw oni nge n naar nul tr ede nwoni ng i n de 2019 tot 2025, 2030 e n 2 040
Raalte 2019
2019-2025 2025-2030
2030-2040
nultredenwoningen
1.170
105
100
245
overige voorraad
2.550
-15
-40
-245
totaal
3.720
90
60
0
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Differentiatie naar huurprijs In tabel 4-4 is de ontwikkeling van de behoefte aan corporatie huurwoningen nader gespecificeerd naar huurprijs. Hierbij is net als in de voorgaande parag rafen uitgegaan van constante woonpatronen. De toename van de behoefte aan corporatiehuurwoningen manifesteert zich onder gedane aannamen vooral in het segment tot de eerste aftoppingsgrens, afkomstig van de toenemende groep oudere eenpersoonshuishoudens.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte
28
tabel 4-4 2040
Ontwik kel i ng be hoe fte aan c orpor atie huurw oni nge n naar i n 2 019 tot 2025, 2030 e n
Raalte 2019
2019-2025
2025-2030
2030-2040
tot kwaliteitskortingsgrens
340
-5
-5
-30
kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens
2.685
70
40
20
1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens
345
10
10
10
2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens
240
-5
0
-15
vrije sector
110
20
15
20
totaal
3.720
90
60
0
tot € 720
3.610
75
45
-20
Bron: RIGO woningmarktsimulatie
Effect van meer of minder economische groei De ontwikkeling van de woningbehoefte is onder meer afhankelijk van de toekomstige demografische ontwikkelingen. Ook de economische ontwikkelingen zijn van belang. In figuur 4-4 is het effect van economische schommelingen weergegeven. Als de koopkracht niet met 0,41 procentpunt per jaar toeneemt (zoals in de basisvariant in deze studie), maar met een half procentpunt meer (positieve variant) dan neemt de behoefte aan grondgebonden huurwoningen meer af, en neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen sterker toe. Valt de koopkrachtontwikkeling een half procentpunt negatiever uit dan neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen minder sterk toe en neemt de behoefte aan grondg ebonden huurwoningen mogelijk toe. Bij de ontwikkeling van de behoefte aan appartementen (nultredenwoningen) speelt de koopkrachtontwikkeling een minder grote rol. De verschillen tussen de varianten zijn kleiner dan bij de grondgebonden woningen. De behoefte aan appartementen is vanwege de vergrijzing vooral afkomstig van ouderen. Deze behoefte aan geschikt wonen in een gelijkvloerse woning wordt in mindere mate gestuurd door economische ontwikkelingen. De behoefte aan corporatiewoningen met een huurprijs tot € 720 neemt bij een positief economische scenario niet meer toe (tabel 4-5).
Als tegelijkertijd de omvang van de goedkope scheefheid afneemt neemt naar 18% in 2025 neemt de behoefte met 100 af. Bij een negatief economisch scenario ontstaat er tot 2040 een toenemende behoefte. Voor het jaar 2019 voorspelt het CPB een toename van de koopkracht van 1, 2 procentpunt en voor het jaar 2020 een toename van 1,4 procentpunt (bron: CPB, juni 2019). Op korte termijn is het beeld dus positief, maar vanwege de onzekerheden die spelen stelt het CBP geen lange termijn raming op.
Rapport 12 oktober 2019 Woningmarktonderzoek Raalte